Hausübergabeprotokoll: Sicher ins Eigenheim

Wer sich ein Haus gekauft hat, sollte bei der Übergabe noch einmal einen Rundgang mit dem Verkäufer machen und beispielsweise Mängel in einem Hausübergabeprotokoll festhalten. So kann der Käufer sichergehen, dass sich die Immobilie im abgesprochenen Zustand befindet und versteckte Kosten vermeiden. Was Käufer bei der Hausübergabe noch beachten sollten.

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Hausübergabe: Wichtige Details im Kaufvertrag festlegen

Die Details der Übergabe müssen Käufer und Verkäufer schon im Kaufvertrag vereinbaren. Der unparteiliche Notar steht den Beteiligten hierbei beratend zur Seite. Neben allgemeinen Angaben, die in einen Kaufvertrag gehören, müssen die Parteien darin auch alle weiteren wesentlichen Punkte festhalten. Beispiele sind die Übernahme von Einrichtungsgegenständen und wie viel Ablöse der Käufer dafür zahlt. Am besten ist es, in diesem Fall eine genaue Inventarliste zu erstellen. Ist es ein Haus mit Ölheizung, müssen Käufer und Verkäufer sich auch darüber einigen, wie mit dem zur Übergabe vorhandenen Öl im Heiztank verfahren wird. Wurde nichts vereinbart, ist es im Zweifel mitverkauft und im Kaufpreis enthalten.

Im Kaufvertrag sollte ebenfalls stehen, in welchem Zustand das Haus übergeben wird. In der Regel ist das besenrein und vollständig leergeräumt. Ausgenommen sind jene Gegenstände, die mitgekauft wurden. Sind die Details im Kaufvertrag geregelt und hat der Käufer den vollständigen Kaufpreis überwiesen, folgt die Hausübergabe. Doch an diese sollten Käufer mit Bedacht herangehen.

Hausübergabeprotokoll: Absicherung für Käufer und Verkäufer

Um den Übergabetermin so reibungslos wie möglich zu gestalten, sollte er zu einer Tageszeit stattfinden, in der alle einen guten Überblick haben und in allen Etagen genügend Licht vorhanden ist. Doch nicht immer können beide Parteien zum ausgemachten Termin anwesend sein. Das ist prinzipiell aber kein Problem, denn wie die Übergabe erfolgt, ob Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sind, können die Parteien letztlich selbst entscheiden. Eine feste Regelung gibt es dafür nicht. Für beide Seiten ist es aber ratsam persönlich anwesend zu sein und einen Zeugen bei der Übergabe dabei zu haben. Das macht die Sache sicherer und verbindlicher. Oftmals übernimmt diese Rolle der Makler.

Eine zusätzliche Absicherung für Käufer und Verkäufer ist ein Hausübergabeprotokoll. Das bildet zugleich den Endpunkt der Hausübergabe. Um das Protokoll detailliert ausfüllen zu können, bietet sich ein gemeinsamer Rundgang durch das Haus an. Es ist ratsam, dabei kleinlich zu sein, damit nicht im Nachhinein das böse Erwachen kommt. Auch wenn Verkäufer oder Makler drängeln, sollten Käufer sich ausreichend Zeit nehmen, um gewissenhaft und vollständig zu dokumentieren.

Was in einem Hausübergabeprotokoll stehen sollte

Zu den allgemeinen Daten, die in einem Hausübergabeprotokoll enthalten sein sollten, gehört die Adresse sowie die Art der Immobilie, die Kontaktdaten der bisherigen sowie neuen Eigentümer und das Übergabedatum. Im Grunde ähnelt das Hausübergabeprotokoll dem einer Mietwohnungsübergabe, ist allerdings umfangreicher und das nicht nur wegen womöglich mehr Zimmern. Folgende Punkte sollten vorhanden sein:

Wichtige Dokumente

Spätestens zur Hausübergabe müssen alle notwendigen Dokumente den Besitzer wechseln. Dazu gehören unter anderem:

• Grundsteuerbescheide
• Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
• Wohnflächenberechnung und Kubaturberechnung, also die Berechnung des Volumens des Hauses
• falls vorhanden: Schall- und Wärmeschutznachweis
• falls vorhanden: Bodengutachten
• Bauverträge
• Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, zum Beispiel für Heizungsanlage, Schornstein oder Abwasseranlage
• Energieausweis
• Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerkerverträge und -rechnungen
• Versicherungsscheine und Rechnungen von Sturm-, Wasser- und/oder Feuerschutzversicherung
• falls vorhanden: Mietverträge und Mieterakten

Zusagen über noch ausstehende Reparaturen oder Renovierungsarbeiten sollten sich Käufer ebenfalls schriftlich geben lassen. Wichtig ist, dass nach der Übergabe der neue Besitzer auf dem gleichen Wissenstand ist, wie der Vorbesitzer.

Zählerstände

Beim Übergabetermin sollten Käufer und Verkäufer alle möglichen Zählernummern und dazugehörig die Zählerstände ablesen und im Übergabeprotokoll festhalten. Dazu zählen Strom, Wasser, Gas, und Heizung beziehungsweise Öl. Diese Angaben müssen – mit Unterschrift beider Vertragsparteien – dann auch an das jeweilige Versorgungsunternehmen weitergeleitet werden.

Alle Schlüssel

Im Übergabeprotokoll sollten Käufer auch alle übergebenen Schlüssel mit ihrem Bestimmungszweck notieren. An die Schlüssel für Haustüre, Briefkasten und Kelleraußentür denken die meisten. Doch auch die Schlüssel von Fenstern oder Balkontüren, Innentüren, das Garagentor, die Mülltonnenbox und eventuell vom Gartenhäuschen beziehungsweise vom Schuppen benötigt der neue Eigentümer. Abschließend gehört ins Protokoll, ob und wann der Verkäufer Schlüssel nachliefert beziehungsweise, dass es keine weiteren Schlüssel mehr gibt. Übrigens: Hat das Haus eine Schließanlage, nicht die dazugehörige Sicherheitskarte vergessen. Die wird beim Nachmachen von Schlüsseln in der Regel benötigt.

Bedienungsanleitungen und Hinweise

Nach dem Vertragsabschluss übernimmt der Käufer automatisch die Rechte an verschiedenen Einbauten und dessen Zubehör, wie zum Beispiel einem Öl-Tank. Auch Garantiebelege, Rechnungen und Lieferscheine sollten zu diesem Zeitpunkt den Besitzer wechseln. Der Käufer sollte sich alle Geräte, die im Haus vorhanden sind, ausführlich erklären lassen. Genauso wichtig ist, dass der Vorbesitzer dem neuen Eigentümer eine Art Gebrauchsanweisung für das Haus selbst gibt, also über die Eigenheiten der Immobilie informiert. Dazu gehört beispielsweise:

• Heizungsanlage, falls vorhanden der Ölbetankungsstutzen am Haus
• Elektro-/Gasboiler bzw. Durchlauferhitzer
• Sicherungskasten
• Zeitschaltuhren, beispielsweise für automatische Rollläden
• Gegebenenfalls die Dachtreppe mit ihrer Funktionsweise
• Tore mit Mechanismen
• Dachausstieg Schornsteinfeger
• Kontrollschacht für das Hausabwasser
• Ventile von Heizungs- und Wasseranschlüssen
• Alarm- und Sicherungsanlagen
• Swimmingpool, Sauna oder Anderes

Wünschenswert für den Käufer wäre auch, dass ihm die Kontaktdaten der zuständigen Versorgungsbetriebe und der bisherigen Handwerker übergeben werden.

Sonstige zu übergebende Gegenstände

Auch die Mülltonnen wechseln bei der Hausübergabe den Besitzer. In der Regel sind Restmüll-, Bio- und Papiertonne immer vorhanden. Je nach Region in Deutschland kann noch eine Tonne für den Gelben Sack hinzukommen. Selten gibt es auch Tonnen für Glasrecycling oder speziell für Wertstoffe. Nicht vergessen: Der Eigentümerwechsel muss auch beim zuständigen Entsorgungsunternehmen angezeigt werden.

Oftmals besitzt der frühere Besitzer vom Wohnhaus noch einiges an Ersatzteilen, wie beispielsweise Dachziegel, Fliesen oder Tapeten. Käufer sollten diese unbedingt übernehmen, da bei einem eventuellen kleinen Schaden so enorm Kosten gespart werden können. Außerdem ist es fraglich, ob die passenden Ersatzteile zu einem späteren Zeitpunkt noch zu finden sind.

Was nach der Übergabe zu beachten ist

Spätestens mit der Besitzübergabe geht die Verantwortung über die Immobilie komplett auf den neuen Eigentümer über. Das heißt, wenn mit dem Haus etwas nicht stimmt, es beispielsweise einen Schaden gibt, muss der neue Besitzer dafür zahlen. Bei gebrauchten Immobilien gibt es heutzutage in nahezu jedem Kaufvertrag zwischen zwei privaten Parteien einen sogenannten Sachmängelausschluss. Dieser besagt oftmals, dass ein Haus „wie besichtigt“ verkauft wird. Dadurch haftet der Verkäufer grundsätzlich nicht für bei Besichtigung bereits vorhandene, aber erst später entdeckte Schäden oder Mängel.

Daher bietet es sich für den Käufer an, schon vor dem Kauf einen Experten das Haus professionell inspizieren zu lassen. Mängel wie Schäden am Dach, feuchte Kellerräume, fehlerhafte oder defekte Leitungen und Rohre oder Ähnliches fällt Käufern nicht immer selbst auf. Wird es vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag erkannt, kann der Verkäufer noch zur Rechenschaft gezogen werden und der Käufer möglicherweise den Kaufpreis anpassen.

Eine Ausnahme gibt es aber trotz vereinbartem Sachmängelausschluss: Wenn der Verkäufer von einem wesentlichen, aber verborgenen Schaden wusste und diesen dem Käufer aber arglistig verschweigt, dann kann der Käufer ihn zur Rechenschaft ziehen (§ 444 BGB). Der Käufer kann dann nicht nur Schadensersatzansprüche geltend machen, sondern auch den Kaufpreis nachträglich mindern oder sogar den Hauskauf rückgängig machen Das heißt, wenn der Wasserhahn schon während der Besichtigung tropfte, so haftet der Verkäufer dafür nicht, da davon auszugehen ist, dass der Käufer den Schaden kennen musste. Gab es jedoch eine feuchte Wand versteckt hinter einer Gipskartonwand und der Verkäufer verschweigt dies, dann fällt das unter arglistige Täuschung.

Grundsätzlich sind Verkäufer demnach verpflichtet alle bekannten Mängel, Schäden und Besonderheiten offenzulegen. Darunter fallen zum Beispiel:

• Feuchtigkeitsschäden
• Denkmalschutz
• Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage
• Hausschwamm
• Hausbock
• Pilzbefall
• Asbest
• Überflutungsgefahr
• Schwarzbau (fehlende Genehmigung für das Gebäude, Teile davon oder seine Nutzung)
• Unbekannte Miet- oder Pachtverträge beziehungsweise Wohnungsrechte

Selbst erfolgreich behobene Mängel, wie ein Hausschwammbefall, müssen dem Käufer mitgeteilt werden. Am besten mit der Rechnung von der Beseitigung.

Tritt ein arglistig verschwiegener Mangel später zutage, muss der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung des Mangels zahlen. Weigert er sich, hat der Käufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern. Nach § 438 Abs. 3 BGB gilt bei arglistig verschwiegenen Mängeln die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 199 BGB von drei Jahren, die erst beginnt, wenn der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt.

Flattert nach dem Hauskauf ein Bescheid mit Erschließungskosten, beispielsweise für den Anschluss ans Breitbandnetz, beim neuen Besitzer ein, so ist dieser grundsätzlich erst einmal verpflichtet, die Kosten zu zahlen. „Beitragsschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer, also derjenige, der beim Ergehen des Bescheids im Grundbuch steht“, sagt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Ist im Kaufvertrag nichts weiter geregelt, könnte sich der Käufer jedoch beim Verkäufer alle Kosten zurückholen, die Maßnahmen betreffen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bereits begonnen wurden. Für den Verkäufer, der von solchen Maßnahmen gar nichts mehr hat, kann sich daher eine davon abweichende Regelung anbieten. Ob überhaupt noch Forderungen offen sind, kann der Käufer bei der zuständigen Gemeinde in Erfahrung bringen.