Hausübergabeprotokoll: Sicher ins Eigenheim

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Wer sich ein Haus gekauft hat, sollte bei der Übergabe noch einmal einen Rundgang mit dem Verkäufer machen. So kann der Käufer sichergehen, dass sich die Immobilie im abgesprochenen Zustand befindet und versteckte Kosten vermeiden. Was Käufer bei der Hausübergabe noch beachten sollten.

Hausübergabeprotokoll, Schlüsselübergabe, Foto: iStock/sturti
Mit einem Fuß im neuen Traumhaus: Die Schlüsselübergabe ist der symbolisch letzte Schritt zum Eigenheim. Bei der Übergabe sollte aber nochmal eine Runde durch das Haus gedreht werden, um zu prüfen, ob alles wie abgesprochen ist. Foto: iStock/sturti

Haben Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag für ein Haus unterzeichnet und wurde der Kaufpreis vollständig überwiesen, kommt noch vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch der nächste Schritt: die Besitzübergabe. Um dabei Fehler zu vermeiden, sollten bestimmte Punkte beachtet werden. Sonst könnte es später für den Käufer unter Umständen teuer werden.

Hausübergabe: Wichtige Details im Kaufvertrag festlegen

Die Details der Übergabe müssen Käufer und Verkäufer schon im Kaufvertrag vereinbaren. Der unparteiliche Notar steht den Beteiligten hierbei beratend zur Seite. Neben allgemeinen Angaben, die in einen Kaufvertrag gehören, müssen die Parteien darin auch alle weiteren wesentlichen Punkte festhalten. Beispiele sind die Übernahme von Einrichtungsgegenständen und wie viel Ablöse der Käufer dafür zahlt. Am besten ist es, in diesem Fall eine genaue Inventarliste zu erstellen. Ist es ein Haus mit Ölheizung, müssen Käufer und Verkäufer sich auch darüber einigen, wie mit dem zur Übergabe vorhandenen Öl im Heiztank verfahren wird. Wurde nichts vereinbart, ist es im Zweifel mitverkauft und im Kaufpreis enthalten.

Info

Der Käufer sollte den Verkäufer bitten, die laufende Wohngebäudeversicherung nicht zu kündigen. Diese geht dann automatisch auf den neuen Eigentümer über. So haben Käufer sofortigen Schutz und können innerhalb der ersten vier Wochen nach Grundbucheintrag bei Bedarf immer noch kündigen.

Im Kaufvertrag sollte ebenfalls stehen, in welchem Zustand das Haus übergeben wird. In der Regel ist das besenrein und vollständig leergeräumt. Ausgenommen sind jene Gegenstände, die mitgekauft wurden. Sind die Details im Kaufvertrag geregelt und hat der Käufer den vollständigen Kaufpreis überwiesen, folgt die Hausübergabe. Doch an diese sollten Käufer mit Bedacht herangehen.

Hausübergabeprotokoll: Absicherung für Käufer und Verkäufer

Hausübergabeprotokoll, Rundgang, Zeugen, Foto: iStock/SolStock
Verkäufer und Käufer sichern sich zusätzlich ab, wenn bei der Hausübergabe ein Zeuge, meist der Makler, anwesend ist. Foto: iStock/SolStock

Um den Übergabetermin so reibungslos wie möglich zu gestalten, sollte er zu einer Tageszeit stattfinden, in der alle einen guten Überblick haben und in allen Etagen genügend Licht vorhanden ist. Doch nicht immer können beide Parteien zum ausgemachten Termin anwesend sein. Das ist prinzipiell aber kein Problem, denn wie die Übergabe erfolgt, ob Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sind, können die Parteien letztlich selbst entscheiden. Eine feste Regelung gibt es dafür nicht. Für beide Seiten ist es aber ratsam persönlich anwesend zu sein und einen Zeugen bei der Übergabe dabei zu haben. Das macht die Sache sicherer und verbindlicher. Oftmals übernimmt diese Rolle der Makler.

Eine zusätzliche Absicherung für Käufer und Verkäufer ist ein Hausübergabeprotokoll. Das bildet zugleich den Endpunkt der Hausübergabe. Um das Protokoll detailliert ausfüllen zu können, bietet sich ein gemeinsamer Rundgang durch das Haus an. Es ist ratsam, dabei kleinlich zu sein, damit nicht im Nachhinein das böse Erwachen kommt. Auch wenn Verkäufer oder Makler drängeln, sollten Käufer sich ausreichend Zeit nehmen, um gewissenhaft und vollständig zu dokumentieren.

Download

Hausübergabeprotokoll-Muster einfach hier herunterladen: Verwenden Sie die Checkliste zur Hausübergabe von immowelt.de, um keine wichtigen Inhalte zu vergessen.

Was in einem Hausübergabeprotokoll stehen sollte

Zu den allgemeinen Daten, die in einem Hausübergabeprotokoll enthalten sein sollten, gehört die Adresse sowie die Art der Immobilie, die Kontaktdaten der bisherigen sowie neuen Eigentümer und das Übergabedatum. Im Grunde ähnelt das Hausübergabeprotokoll dem einer Mietwohnungsübergabe, ist allerdings umfangreicher und das nicht nur wegen womöglich mehr Zimmern. Folgende Punkte sollten vorhanden sein:

Wichtige Dokumente

Spätestens zur Hausübergabe müssen alle notwendigen Dokumente den Besitzer wechseln. Dazu gehören unter anderem:

  • Grundsteuerbescheide
  • Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
  • Wohnflächenberechnung und Kubaturberechnung, also die Berechnung des Volumens des Hauses
  • falls vorhanden: Schall- und Wärmeschutznachweis
  • falls vorhanden: Bodengutachten
  • Bauverträge
  • Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, zum Beispiel für Heizungsanlage, Schornstein oder Abwasseranlage
  • Energieausweis
  • Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerkerverträge und -rechnungen
  • Versicherungsscheine und Rechnungen von Sturm-, Wasser- und/oder Feuerschutzversicherung
  • falls vorhanden: Mietverträge und Mieterakten

Zusagen über noch ausstehende Reparaturen oder Renovierungsarbeiten sollten sich Käufer ebenfalls schriftlich geben lassen. Wichtig ist, dass nach der Übergabe der neue Besitzer auf dem gleichen Wissenstand ist, wie der Vorbesitzer.

Zählerstände

Beim Übergabetermin sollten Käufer und Verkäufer alle möglichen Zählernummern und dazugehörig die Zählerstände ablesen und im Übergabeprotokoll festhalten. Dazu zählen Strom, Wasser, Gas, und Heizung beziehungsweise Öl. Diese Angaben müssen – mit Unterschrift beider Vertragsparteien – dann auch an das jeweilige Versorgungsunternehmen weitergeleitet werden.

Alle Schlüssel

Hausübergabeprotokoll, Schlüsselübergabe, Foto: iStock/jcjgphotography
Käufer sollten sichergehen, dass sie wirklich alle Schlüssel, die es im Haus gibt, bekommen. Foto: iStock/jcjgphotography

Im Übergabeprotokoll sollten Käufer auch alle übergebenen Schlüssel mit ihrem Bestimmungszweck notieren. An die Schlüssel für Haustüre, Briefkasten und Kelleraußentür denken die meisten. Doch auch die Schlüssel von Fenstern oder Balkontüren, Innentüren, das Garagentor, die Mülltonnenbox und eventuell vom Gartenhäuschen beziehungsweise vom Schuppen benötigt der neue Eigentümer. Abschließend gehört ins Protokoll, ob und wann der Verkäufer Schlüssel nachliefert beziehungsweise, dass es keine weiteren Schlüssel mehr gibt. Übrigens: Hat das Haus eine Schließanlage, nicht die dazugehörige Sicherheitskarte vergessen. Die wird beim Nachmachen von Schlüsseln in der Regel benötigt.

Achtung

Wollen Käufer auf Nummer sicher gehen, sollten sie nach der Hausübergabe die Schlösser und Schlüssel auswechseln. Damit können die neuen Besitzer sichergehen, dass weder Makler, Vorbesitzer oder Nachbarn noch einen aktuellen Schlüssel besitzt – und sei es auch nur versehentlich.

Bedienungsanleitungen und Hinweise

Nach dem Vertragsabschluss übernimmt der Käufer automatisch die Rechte an verschiedenen Einbauten und dessen Zubehör, wie zum Beispiel einem Öl-Tank. Auch Garantiebelege, Rechnungen und Lieferscheine sollten zu diesem Zeitpunkt den Besitzer wechseln. Der Käufer sollte sich alle Geräte, die im Haus vorhanden sind, ausführlich erklären lassen. Genauso wichtig ist, dass der Vorbesitzer dem neuen Eigentümer eine Art Gebrauchsanweisung für das Haus selbst gibt, also über die Eigenheiten der Immobilie informiert. Dazu gehört beispielsweise:

  • Heizungsanlage, falls vorhanden der Ölbetankungsstutzen am Haus
  • Elektro-/Gasboiler bzw. Durchlauferhitzer
  • Sicherungskasten
  • Zeitschaltuhren, beispielsweise für automatische Rollläden
  • Gegebenenfalls die Dachtreppe mit ihrer Funktionsweise
  • Tore mit Mechanismen
  • Dachausstieg Schornsteinfeger
  • Kontrollschacht für das Hausabwasser
  • Ventile von Heizungs- und Wasseranschlüssen
  • Alarm- und Sicherungsanlagen
  • Swimmingpool, Sauna oder Anderes

Wünschenswert für den Käufer wäre auch, dass ihm die Kontaktdaten der zuständigen Versorgungsbetriebe und der bisherigen Handwerker übergeben werden.

Sonstige zu übergebende Gegenstände

Auch die Mülltonnen wechseln bei der Hausübergabe den Besitzer. In der Regel sind Restmüll-, Bio- und Papiertonne immer vorhanden. Je nach Region in Deutschland kann noch eine Tonne für den Gelben Sack hinzukommen. Selten gibt es auch Tonnen für Glasrecycling oder speziell für Wertstoffe. Nicht vergessen: Der Eigentümerwechsel muss auch beim zuständigen Entsorgungsunternehmen angezeigt werden.

Oftmals besitzt der frühere Besitzer vom Wohnhaus noch einiges an Ersatzteilen, wie beispielsweise Dachziegel, Fliesen oder Tapeten. Käufer sollten diese unbedingt übernehmen, da bei einem eventuellen kleinen Schaden so enorm Kosten gespart werden können. Außerdem ist es fraglich, ob die passenden Ersatzteile zu einem späteren Zeitpunkt noch zu finden sind.

Achtung

Käufer sollten sich schon vor der Hausübergabe mit dem zuständigen Schornsteinfeger, der Müllabfuhr, TV- und Internetanbieter sowie den Heizung-, Gas-, Strom- und Wasserlieferanten in Verbindung setzen, um einen nahtlosen Übergang von einem zum anderen Eigentümer zu gewährleisten.

Was nach der Übergabe zu beachten ist

Spätestens mit der Besitzübergabe geht die Verantwortung über die Immobilie komplett auf den neuen Eigentümer über. Das heißt, wenn mit dem Haus etwas nicht stimmt, es beispielsweise einen Schaden gibt, muss der neue Besitzer dafür zahlen. Bei gebrauchten Immobilien gibt es heutzutage in nahezu jedem Kaufvertrag zwischen zwei privaten Parteien einen sogenannten Sachmängelausschluss. Dieser besagt oftmals, dass ein Haus „wie besichtigt“ verkauft wird. Dadurch haftet der Verkäufer grundsätzlich nicht für bei Besichtigung bereits vorhandene, aber erst später entdeckte Schäden oder Mängel.

Daher bietet es sich für den Käufer an, schon vor dem Kauf einen Experten das Haus professionell inspizieren zu lassen. Mängel wie Schäden am Dach, feuchte Kellerräume, fehlerhafte oder defekte Leitungen und Rohre oder Ähnliches fällt Käufern nicht immer selbst auf. Wird es vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag erkannt, kann der Verkäufer noch zur Rechenschaft gezogen werden und der Käufer möglicherweise den Kaufpreis anpassen.

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Bei der Besichtigung strahlten die Wände im frischen Weiß, aber später dann die böse Überraschung: Schimmel. Wusste der Verkäufer davon und hat es dem Käufer nicht gesagt, dann fällt das unter arglistige Täuschung. Foto: cegli/fotolia.com

Eine Ausnahme gibt es aber trotz vereinbartem Sachmängelausschluss: Wenn der Verkäufer von einem wesentlichen, aber verborgenen Schaden wusste und diesen dem Käufer aber arglistig verschweigt, dann kann der Käufer ihn zur Rechenschaft ziehen (§ 444 BGB). Der Käufer kann dann nicht nur Schadensersatzansprüche geltend machen, sondern auch den Kaufpreis nachträglich mindern oder sogar den Hauskauf rückgängig machen Das heißt, wenn der Wasserhahn schon während der Besichtigung tropfte, so haftet der Verkäufer dafür nicht, da davon auszugehen ist, dass der Käufer den Schaden kennen musste. Gab es jedoch eine feuchte Wand versteckt hinter einer Gipskartonwand und der Verkäufer verschweigt dies, dann fällt das unter arglistige Täuschung.

Grundsätzlich sind Verkäufer demnach verpflichtet alle bekannten Mängel, Schäden und Besonderheiten offenzulegen. Darunter fallen zum Beispiel:

  • Feuchtigkeitsschäden
  • Denkmalschutz
  • Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage
  • Hausschwamm
  • Hausbock
  • Pilzbefall
  • Asbest
  • Überflutungsgefahr
  • Schwarzbau (fehlende Genehmigung für das Gebäude, Teile davon oder seine Nutzung)
  • Unbekannte Miet- oder Pachtverträge beziehungsweise Wohnungsrechte

Selbst erfolgreich behobene Mängel, wie ein Hausschwammbefall, müssen dem Käufer mitgeteilt werden. Am besten mit der Rechnung von der Beseitigung.

Tritt ein arglistig verschwiegener Mangel später zutage, muss der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung des Mangels zahlen. Weigert er sich, hat der Käufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern. Nach § 438 Abs. 3 BGB gilt bei arglistig verschwiegenen Mängeln die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 199 BGB von drei Jahren, die erst beginnt, wenn der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt.

Flattert nach dem Hauskauf ein Bescheid mit Erschließungskosten, beispielsweise für den Anschluss ans Breitbandnetz, beim neuen Besitzer ein, so ist dieser grundsätzlich erst einmal verpflichtet, die Kosten zu zahlen. „Beitragsschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer, also derjenige, der beim Ergehen des Bescheids im Grundbuch steht“, sagt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Ist im Kaufvertrag nichts weiter geregelt, könnte sich der Käufer jedoch beim Verkäufer alle Kosten zurückholen, die Maßnahmen betreffen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bereits begonnen wurden. Für den Verkäufer, der von solchen Maßnahmen gar nichts mehr hat, kann sich daher eine davon abweichende Regelung anbieten. Ob überhaupt noch Forderungen offen sind, kann der Käufer bei der zuständigen Gemeinde in Erfahrung bringen.

Fazit: Käufer sollten Hausübergabe nicht zu unbedarft angehen

Auch wenn es keine festen Regelungen für eine Hausübergabe gibt, so empfiehlt es sich für Käufer und Verkäufer in jedem Fall auf ein Hausübergabeprotokoll zu bestehen. Wer sich genügend Zeit für die Übergabe nimmt, kann sich anschließend in der Regel längerfristig an seinem neuen Traumhaus erfreuen.

 

 

 


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6 Kommentare

Eigentümer13 am 26.03.2020 11:07

Guten Tag

Folgende Ausgangslage:

Ich habe ein Haus erworben. Im Kaufvertrag ist die Übergabe zum 15.04. festgehalten, die Zahlung sollte eigentlich zum 30.04 erfolgen, der Notar meinte aber das dies sich sicher verzögern wird (Abklärung bzgl. Vorkaufsrecht der Gemeinde, Covid-19, etc.). Die bestehende Finanzierung der Verkäufer wird von mir übernommen und die Differenz zum Kaufpreis neu finanziert.

Meine Frage ist nun:

Muss ich ab Zeitpunkt der Übergabe Zahlungen an den Verkäufer für die Nutzung bis zur Zahlung des Kaufpreises tätigen (Finanzierung, welche aktuell noch auf ihn läuft o.ä.). Das ich Kosten wie Müllgebühren, Grundsteuer etc. tragen muss ist mir bewusst, aber muss ich ab dem Zeitpunkt auch die Finanzierung weiterführen oder eine Art Miete zahlen, wenn dies im Kaufvertrag nicht verankert ist?

Hintergrund meiner Frage:

Der Kaufpreis ist mit 470k € datiert. Da die Tilgung der bestehenden Finanzierung welche ich übernehme weiterläuft, wird die Differenz dich ich zu finanzieren habe dadurch grösser.

Rechenbeispiel:

Zum 30.04 müssen noch 300k € an die Bank zurückgezahlt werden. Tilgung 1000€ pro Monat.

Ich müsste somit 170k € Differenz an den Verkäufer zahlen.

Wenn die Zahlung nun erst im Juli stattfindet, sind nun nur noch 297k € an die Bank zurückzuzahlen.

Die Differenz zum Kaufpreis erhöht sich aber um 3k € auf 173k €.

Wenn ich nun noch an den Verkäufer für die Nutzung zahlen muss, habe ich ja quasi eine doppelte Belastung.

Die 3000€ "Miete/Tilgung" für Mai-Juli welche er von mir will die ich quasi schon abzahle, die mir aber durch den festgeschriebenen Kaufpreis nachher noch oben drauf kommen, da sich ja die Differenz erhöht. Bestehendes Darlehn: 297k + Neues Darlehn: 173k + Nutzung Mai-Juli: 3k = Belastung 473000 anstatt des Kaufpreis von 470000.

Kann ich die Immobilie in dem Zeitraum "Kostenfrei" nutzen, oder muss ich dem Verkäufer was zahlen. Wie gesagt, im Kaufvertrag ist nur die Übernahme festgehalten. Hat ein ("Miet"-)Vertrag welcher durch Zahlung solch einer "Miete" den Kaufpreis mindert bestand, oder kann der Verkäufer nachher trotzdem die 470k einfordern

Ich hoffe es ist verständlich und mir kann jemand weiterhelfen.

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.03.2020 07:57

Hallo Eigentümer13,

denkbar wäre, dass der Verkäufer Anrecht auf eine Art Nutzungsentschädigung hat. Da wir die Vertragsdetails nicht kennen, würden wir raten, die Angelegenheit mit dem Notar zu besprechen und sich auch mit dem Verkäufer zusammenzusetzen, um eine tragbare Regelung zu finden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Manfred Güntsch am 05.03.2020 08:40

In unserem Fall war die Wohnflächenverordnung verbindlich, da wir sie vertraglich vereinbart haben.

Deshalb meine Empfehlung für Leute, die derartige Vertragstexte nicht akzeptieren müssen, keinen Vertrag mehr mit Toleranz- und Wohnflächenverordnung zu unterschreiben. Im Bauträgervertrag muss klar geregelt sein, dass nur die gelieferte Wohnfläche bezahlt wird. Die Euro für den Sachverständigen lohnen sich für eine Überprüfung!

"Um sicherzustellen, dass dem Besteller gegenüber dem Bauträger im Falle einer Abweichung Ansprüche zustehen, sollten die Parteien im (notariellen) Bauträgervertrag die exakte Wohnfläche als Beschaffenheitsvereinbarung oder Beschaffenheitsgarantie festlegen. Zur Vermeidung von Unsicherheiten sollten sie sich dabei auch auf die Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Wohnfläche verständigen."

auf Kommentar antworten

Manfred Güntsch am 04.03.2020 11:48

Das sind sehr gute Vorlagen und Infos. Was mir aus gemachter Erfahrung fehlt, ist der Hinweis sich bei der Wohnfläche nicht auf die vom Verkäufer vorgelegten Angaben einschließilich Notarvertrag zu verlassen. Die Wohnfläche sollte von einem Fachmann überprüft werden. Stellt der Mieter oder weiterer Käufer fest, dass die Quadratmeterangaben nicht stimmen gibt es Ärger!!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.03.2020 08:01

Hallo Manfred Güntsch,

hinsichtlich der Wohnfläche ist zwar die Wohnflächenverordnung als Maßstab für die Flächenermittlung weitgehend anerkannt. Allerdings ist diese nur für den sozialen Wohnungsbau rechtlich verbindlich. Eine gesetzliche Regelung, wie die Wohnfläche für nicht gebundene Immobilien exakt zu ermitteln ist, gibt es nicht. So kommt es häufig vor, dass Bauträger die Flächen von Balkon und Terrasse zu 50 % ansetzen, bei Mietobjekten ist es allerdings üblich, diese Flächen nur zu 25 % anzusetzen. Hinzu kommt, dass der BGH entschieden hat, dass bei Mietobjekten erst dann ein Wohnungsmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag angegeben (Az.: VIII ZR 295/03). Erst bei Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungsverlangen ist die tatsächliche Wohnfläche heranzuziehen (Az.: VIII ZR 266/14).

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

I Sega wech saite am 06.02.2019 11:32

Guten Tag kennst du mir das hilfe von der die wohnug ich brauch

auf Kommentar antworten

baufrau26 am 17.07.2018 13:32

Wenn die Schlüssel bei der Übergabe dem Käufer einer Eigentumswohnung übergeben wurden, vor dem Eigentümerwechsel im Grundbuch, wer zahlt dann das Hausgeld an die Wohnungsverwaltung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.07.2018 13:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das Hausgeld muss in der Regel bis zur Umschreibung im Grundbuch vom Veräußerer der Immobilie gezahlt werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer beurteilen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

kaliof3ß3 am 03.02.2018 13:50

ab wann ist der makler haftbar zu machen wenn er oder der verkäufer wissend die schon

im landkreis anstehenden strassengebühren verschweigt?kosten ca. 10000 euro der strasse.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.02.2018 10:08

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Tat dürfen Makler oder Verkäufer einem potenziellen Käufer solche Informationen nicht verschweigen, wenn sie davon wissen. Unter Umständen können Sie dafür sonst in der Tat haftbar gemacht werden. Ihren Fall können wir aus der Ferne allerdings nicht abschließend beurteilen. Wir empfehlen daher die Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion