Hereinspaziert? In diesen Fällen hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht

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Plötzlich klingelt es, der Vermieter steht vor der Tür und das auch noch unangekündigt – er will nur mal schnell die Rauchmelder inspizieren. Doch müssen Mieter ihren Vermieter jederzeit in die Wohnung lassen? Dann hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht.

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„Ich war in der Gegend und würde gerne mal nach dem Rechten sehen.“ So einfach geht das nicht. Nur in bestimmten Fällen haben Vermieter ein Besichtigungsrecht. Foto: Dan Race/fotolia.com

Mit Vermietung der Wohnung gibt der Vermieter das Hausrecht ab. Das bedeutet, dass der Mieter bestimmen kann, wer seine Wohnung betreten darf - und wer nicht. Steht also der Vermieter unangekündigt vor der Tür und bittet um Einlass, kann der Mieter ihm diesen verweigern. Denn laut Grundgesetz ist die Wohnung unverletzlich. Das bedeutet, dass der Mieter bestimmen darf, wer seine Wohnung betreten darf. Allerdings heißt dies nicht automatisch, dass der Vermieter immer vor der Tür bleiben muss. Denn in bestimmten Fällen darf er durchaus in die Wohnung.

Mit Voranmeldung: Diese Gründe berechtigen den Vermieter zur Besichtigung

Auch wenn der Mieter Hausrecht hat, ist der Vermieter in der Pflicht, dass der Mieter störungsfrei wohnen kann. Hinzu kommt das berechtigte Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz und an der Instandhaltung der Wohnung. Deshalb muss der Mieter ihm in manchen Fällen Zutritt gewähren – wenn ein konkreter Grund vorliegt und der Vermieter seinen Besuch rechtzeitig ankündigt.

Neuvermietung oder Verkauf

Besichtigungsrecht, Vermieter, Verkauf, Neuvermietung, Foto: Mediteraneo/fotolia.com
Wird die Wohnung neu vermietet oder verkauft, darf der Vermieter diese mit Interessenten betreten. Foto: Mediteraneo/fotolia.com

„Der Vermieter darf die Wohnung betreten, wenn er mit Kauf- oder Mietinteressenten die Wohnung besichtigen möchte“, erklärt Katrin Hartwig, Geschäftsführerin vom Mieterverein Regio Freiburg. Handelt es sich um ein Mietverhältnis, muss dieses aber erst gekündigt sein, bevor der Vermieter mit Mietinteressenten durch die Wohnung laufen darf. Soll die Wohnung verkauft werden, muss der Vermieter eine Vorauswahl an potenziellen Käufern treffen und kann diesen die Wohnung zeigen. Führt er aber jeden zweiten Tag Massenbesichtigungen durch, muss der Mieter dies nicht dulden.

Modernisierungsmaßnahmen

Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant und sich ein Bild vom Zustand der Wohnung machen möchte, hat er ein Besichtigungsrecht. Der Mieter muss in diesem Fall den Vermieter nicht nur Einlass zur Wohnung gewähren, sondern ist zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme im Rahmen des § 555 d BGB verpflichtet. Der Mieter ist dann auch verpflichtet, Handwerker in die Wohnung zu lassen. Weigert sich der Mieter, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden, muss der Vermieter zunächst eine gerichtliche Klärung herbeiführen. Erst dann dürfen seine Handwerker mit den Baumaßnahmen in der Wohnung des Mieters beginnen.

Sanierung- und Instandhaltungsmaßnahmen

Ist in der Wohnung ein Mangel ersichtlich – beispielsweise weil das Wasser in der Dusche nicht mehr abläuft – muss der Mieter auch in diesem Fall den Vermieter in der Wohnung dulden.

Vertragsbruch

„Hat der Vermieter Ansatzpunkte dafür, dass der Mieter sich vertragswidrig verhält, weil er zum Beispiel trotz Verbots einen Hund hält, muss er seinem Mieter diesen Verdacht mitteilen“, erklärt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Aber auch hier gilt – ohne Termin geht nichts. Klingelt der Vermieter, um sich persönlich von der Anwesenheit des  tierischen Mitbewohners zu überzeugen, kann der Mieter ihm den Zutritt verweigern. Auch wenn der Mieter unerlaubt einen Untermieter beherbergt, kann der Vermieter nicht einfach in die Wohnung spazieren, um die Persona non grata aufzuspüren.

Drohende Schäden

„Liegen Anhaltspunkte für drohende Mängel vor, muss der Mieter seinem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewähren“, sagt Katrin Hartwig vom Freiburger Mieterverein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein muffiger Geruch auf Schimmel hinweist oder von außen Feuchtigkeitsschäden zu sehen sind.

Ablesen von Messgeräten

In diesem Fall darf sich der Vermieter beziehungsweise der Angestellte der Ablesefirma nur in den Räumen aufhalten, die er für das Ablesen der Messgeräte betreten muss. Außerdem darf er sich darin nur so lange wie nötig aufhalten.

Besichtigungsrecht: Es kommt auf den Einzelfall an

Ob der Vermieter in anderen Fällen ein Besichtigungsrecht hat, sei im Einzelfall zu prüfen, sagt Katrin Hartwig. Vor Gericht sind bereits unterschiedliche Gründe, warum ein Vermieter ein Besichtigungsrecht hat, anerkannt worden. Beispielsweise hat das Amtsgericht München geurteilt, dass der Vermieter das Recht hat, nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die Wohnung zu besichtigen, um feststellen zu können, ob eine Renovierung notwendig ist (AG München, Az.:  461 C 19626/15).

Ohne Voranmeldung: nur im Notfall

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Liegt ein Notfall – wie ein Wasserrohrbruch vor – darf der Vermieter auch ohne Anmeldung die Wohnung betreten. Foto: iStock/ MachineHeadz

In dringenden Notfällen darf der Vermieter die Wohnung betreten, ohne dass er sich vorab anmeldet. Dies ist dann der Fall, wenn es beispielsweise einen Wasserrohrbruch gegeben hat. Da der Vermieter keinen Zweitschlüssel für die Wohnung haben darf, kann er im dringenden Fall – sofern er den Mieter nicht erreicht - auch eine Notöffnung vornehmen lassen. „In diesem Fall geht der Vermieter einem berechtigten Interesse nach“, sagt Siegmund Chychla. Verweigert der Mieter dem Vermieter auch im Notfall den Zutritt und der Schaden vergrößert sich dadurch, verhält sich der Mieter vertragswidrig. Entsprechend muss er die Kosten für den zusätzlich entstandenen Schaden tragen.

Link-Tipp

Verschafft sich der Vermieter ohne Berechtigung Zugang zur Wohnung mit einem Zweitschlüssel, begeht er Hausfriedensbruch. Der Mieter kann ihn anzeigen oder sein Mietverhältnis fristlos kündigen. Unsicher, ob der Vermieter einen Zweitschlüssel haben darf? Die Rechtslage hierzu ist eindeutig.

In diesen Fällen hat der Vermieter kein Besichtigungsrecht

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In bestimmten Fällen haben Mieter das Recht, ihrem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zu verwehren. Foto: charnsitr/fotolia.com

Mal schnell nach dem Rechten sehen – das dürfen Vermieter nicht. Hierzu gibt es auch ein BGH-Urteil (VIII ZR 289/13). In diesem Fall ging es darum, dass der Vermieter einen Termin mit dem Mieter vereinbart hatte, um die installierten Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Alles verlief regelkonform, bis die Vermieterin gegen den Willen des Mieters die Räume inspizierte, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Als der Mieter seine Vermieterin daraufhin aufforderte, die Wohnung zu verlassen, weigerte sich diese und der Mieter trug sie aus dem Haus – und erhielt deshalb die Kündigung. Das Gericht hat geurteilt, dass die Vermieterin das Hausrecht ihres Mieters verletzt hat und das Verhalten des Nachbarn zwar übergriffig war, aber nicht in dem Maße, dass eine Kündigung gerechtfertigt sei.

Der Vermieter darf auch nicht in regelmäßigen Abständen – jedes oder jedes zweite Jahr – Routinekontrollen durchführen. Allerdings hat das AG München (461 C 19626/15) entschieden, dass ein Vermieter alle fünf Jahre verlangen kann, die Wohnung zu besichtigen. Laut Gericht handelt es sich hier nicht um eine Routinekontrolle, sondern um die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Mietssache. Könnte der Vermieter den Zustand der Wohnung  nicht überprüfen, würde er auf Jahrzehnte von der Kontrolle seines Eigentums ausgeschlossen.

Info

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Wohnung ohne Ankündigung und Terminabsprache zu besichtigen, ist unwirksam (§ 307, Abs. 1 BGB) Ebenso die Klausel, dass er täglich mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchführen darf.

Daran muss sich der Vermieter halten

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Wenn der Vermieter eine Besichtigung durchführen möchte, muss er sich an einige Dinge halten - beispielsweise muss er den Mieter frühzeitig informieren. Foto: sebra/fotolia.com

Auch wenn ein berechtigter Grund vorliegt, kann der Vermieter nicht einfach bei seinem Mieter klingeln und die Wohnung betreten. In diesem Fall ist der Mieter sogar berechtigt, seinen Vermieter abzuweisen. Steht also eine Modernisierungsmaßnahme an, muss der Vermieter einen Termin vereinbaren. Dabei gilt, dass der Vermieter seinen Mieter rechtzeitig schriftlich informieren muss – die jeweilige Vorlaufzeit hängt dabei vom Einzelfall ab. Ist der Mieter nicht berufstätig, reicht es gemäß einem Urteil des Amtsgerichts  Köln aus, wenn er 24 Stunden vorher benachrichtigt wird. Allerdings unterscheidet sich die diesbezügliche Rechtsprechung, Spannen von 24 Stunden bis zu zwei Wochen sind üblich. Generell gibt es keine verbindlichen, gesetzlich festgelegten Fristen für die Voranmeldung.

Meldet der Vermieter seinen Besuch an, muss er sowohl den Besichtigungszweck so konkret wie möglich angeben als auch den zeitlichen und räumlichen Umfang der Besichtigung. Der Vermieter muss auch bei der Festlegung des Besichtigungstermins die Belange des Mieters beachten. So hat die Besichtigung werktags zu erfolgen – die Tageszeiten, aber auch die Tage variieren. Denn während einige Gerichte einen Zeitraum von 10 bis 18 Uhr für zulässig halten, sparen andere die Mittagszeit aus und die Rechtsprechung sieht auch den Samstag überwiegend als Werktag. Besichtigungstermine an Sonn- und Feiertagen müssen Mieter hingegen nicht dulden – es sei denn, es ist Gefahr in Verzug.

Auch wenn der Vermieter den Besichtigungstermin entsprechend aller Vorgaben ankündigt, kann der Mieter diesen – zumindest einmal – ablehnen, wenn er verhindert ist. Allerdings muss er dann einen Ersatztermin anbieten. Ist der Besichtigungstermin dann gekommen, muss der Vermieter diesen so schonend wie möglich durchführen. Verlangt der Mieter zum Beispiel, dass der Vermieter die Wohnung nur ohne Schuhe betreten darf, muss sich der Vermieter daran halten.

„Der Vermieter kann auch eine dritte Person – wie einen Handwerker, einen Miet- oder Kaufinteressent oder den Verwalter zum Besichtigungstermin mitnehmen, sofern er dies angekündigt hat. Allerdings muss dafür ein konkreter Grund vorliegen, weil beispielsweise eine Reparatur ansteht.“ Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung betritt?

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Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters und liegt kein Notfall vor, kann dies Konsequenzen nach sich ziehen. Foto: jeremias münch/fotolia.com

Der Vermieter darf keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen. Hegt der Mieter aber den Verdacht, dass dem anders ist, kann er ihm untersagen, diese zu betreten und darauf aufmerksam machen, dass es sich im Falle des Nichtbeachtens um Hausfriedensbruch handelt, so Siegmund Chychla vom Mieterverein zu Hamburg. Dieser Straftatbestand könne zur Anzeige gebracht werden. Des Weiteren kann der Mieter die fristlose Kündigung aussprechen. Allerdings ist er in diesem Fall in der Beweispflicht. „In gewissen Fällen kann es sogar so weit gehen, dass der Vermieter zudem mit allen durch die fristlose Kündigung verursachten Kosten belastet werden kann“, fügt Siegmund Chychla hinzu.  „Die einzige Ausnahme, bei der der Vermieter das Recht hat, die Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters zu betreten, ist bei Gefahr in Verzug“, betont Katrin Hartwig.

Hat der Mieter seinen Vermieter beim unerlaubten Betreten seiner Wohnung erwischt oder hat diesbezüglich einen berechtigten Verdacht, kann er auch zu weniger drastischen Mitteln greifen und das Schloss beziehungsweise den Zylinder austauschen. Aber auch wenn der Mieter weiß, dass sein Vermieter einen Zweitschlüssel hat, er diesen aber auch bei Aufforderung nicht herausgibt, kann der Mieter das Schloss – auf Kosten des Vermieters – austauschen (AG Köln, Az. 217 C 483/93). „Zieht der Mieter aber aus, muss er den Ursprungszustand wieder herstellen“, fügt Siegmund Chychla an.

So nicht! Diese Regeln gelten für den Vermieter bei der Besichtigung

Auch innerhalb der Wohnung muss sich der Vermieter an gewisse Regeln halten. „So darf er – sofern er hierzu nicht das Einverständnis des Mieters hat – während der Besichtigung weder Fotos machen noch filmen“, sagt der Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg.

Außerdem ist die Besichtigung zumeist auf bestimmte Räume beschränkt. Gibt es beispielsweise im Bad ein Problem mit einem verstopften Abfluss, darf der Vermieter nur die Räumlichkeiten betreten, die zum Bad führen. Alle anderen Zimmer sowie die Schränke im betroffenen Raum sind für ihn tabu. Ob die Besichtigung tatsächlich so kategorisch abläuft, hängt dabei aber auch immer vom Verhältnis beider Parteien ab. Denn ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gut, sind die Grenzen sicherlich weniger streng gesetzt und nach der Besichtigung des Schadens im Bad folgt ein gemeinsamer Nachmittagskaffee in der Küche.


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5 Kommentare

Seniha Adrovic am 30.01.2020 06:21

Guten morgen

Wir haben ein Haus gekauft und ofiziel von unseren Wohnung solen wir ende April ausziehen.

Unsere Vermieter machen oder versuchen zu machen was die wollen und halten sich überhauptnicht an die rechten.

Die machen ein Termin dann schreiben die kurzfristich das die halbe stunde bis stunde fruher oder spätter kommen.

Ich und mein Mann wir gehen beide Arbeiten,kinder im kindergarten. Gestern hatten wir Termin der für 16 uhr angekündigt war für unsere Wohnung besichtigen die waren zwar da hab ganz net denne gesagt das die Schule ausziehen haben nochts gemacht. Laufen hin und da meine kinder da neben trekige beine,beim wohnung verlassen Vermieterin sagte gleich kommen noch welche obwohl mein Mann am Telefon angedeutet hat nur eine familie oder Interesenten pro termin. Unsere Haus ist keine Laufhaus und habe ihr zeigen wollen das in unsere Kanlendar steht gamz deutlich 29.01.2020 14 uhr und 30.01.2020 15:30.

Die meine nein stimmt gar nicht fie haben keine zweite termin ausgemacht und zweite Interesenten kommen habe nein gesagt und tür zu gemacht. Durfen die so was machen?

Bedanke mich im voraus und hoffe das ich nicht viel zeit wegnehmme von euch

Adrovic

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.01.2020 12:30

Hallo Seniha,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei Besichtigungsterminen wegen Neuvermietung ist es so, dass die Wohnung in der Regel erst gekündigt sein muss, bevor neue Mietinteressenten durch die Wohnung laufen dürfen. Zudem muss der Vermieter im Voraus ankündigen und dabei Besichtigungszweck und zeitlichen und räumlichen Umfang angeben. Auch muss Ihr Vermieter auf Sie Rücksicht nehmen.

Um sich gegen ein aus Ihrer Sicht unhöfliches bzw. unzuverlässiges Verhalten zu wehren, würden wir Ihnen empfehlen, sich zunächst durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht zum konkreten Vorgehen beraten zu lassen. Bitte verstehen Sie zudem, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Susana am 19.12.2019 13:27

Hallo, kann der Vermieter jemanden anderes vorschicken, um z. B. mit Kündigung zu drohen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.12.2019 08:16

Hallo Susana,

Ihre Frage ist leider zu wenig konkret, um hier eine sachgerechte Antwort zu geben. Grundsätzlich dürfte die Sache aber erst dann an Relevanz gewinnen, wenn eine schriftliche Kündigung vorliegt. Dann ginge es um die Frage ob diese wirksam wäre, was voraussetzt, dass ein gesetzlicher Küdnigungsgrund (z.B. Mietrückstände) vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lo am 19.12.2019 11:07

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Vermieter möchte das Haus verkaufen indem ich wohne.

Vereinbart war ein Termin am 29.12.2019.

Jetzt hat er mich gefragt ob ich spontan eine halbe Stunde Abends Zeit hätte um einem Interessenten das Haus zu zeigen.

Wie sieht es da rein rechtlich aus? Kann ich mich auf den Termin am 29.12. beruhen oder muss ich zustimmen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.12.2019 08:12

Hallo Lo,

ein Vermieter kann dann das Anrecht darauf haben, die Mieter-Räumlichkeiten zu betreten, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Das kann auch bei einem geplanten Verkauf der Fall sein. Dabei darf aber freilich die Frequenz der Besichtigungen nicht überhand nehmen und Termine müssen rechtzeitig abgestimmt werden. Auf ganz kurzfristige Terminwünsche müssen Mieter i.d.R. nicht eingehen, wobei es hinsichtlich der Ankündigungsfrist keine gesetzlichen Regelungen gibt - das ist im Zweifel Auslegungssache der Fachgerichte. Es stellt sich aber freilich die Frage der Abwägung, ob Verstimmungen mit dem Eigentümer hingenommen werden oder ein Entgegenkommen, so es sich denn problemlos einrichten ließe, nicht sachgerechter sein könnte.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sonya am 20.11.2019 11:39

Guten Tag, wir wollen unser vermietetes Haus verkaufen. Der aktueller Mieter möchte es nicht kaufen. Wir haben eine Immobilienanzeige geschaltet und haben 18 Anfragen von Interessenten bekommen, die an eine Besichtigung interessiert sind. Der Mieter (nach Absprache mit Mieterverein) räumt uns ein(!) Termin von Dauer einer Stunde ein und möchte aus Sicherheitsgründen nicht, dass mehrere Interessenten gleichzeitig das Haus anschauen. Weitere Termine könnten laut seiner Aussage ein Mal in zwei Wochen unter selben Bedingungen (1 Stunde für 1 Interessenten) stattfinden. Darf er das? Rein rechnerisch würden wir 9 Monate benötigen, um die Besichtigungen für alle Interessenten durchführen zu können. Ist es angemessen und zumutbar? Danke!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.11.2019 08:17

Hallo Sonya,

zwar kann der Mieter verlangen, dass Besichtigungen nicht überhand nehmen. Wie oft er Sie dulden muss, wird in der Instandzrechtsprechung allerdings unterscheidlich gesehen. Ein Termin mit nur einem Interessenten alle zwei Wochen erscheint uns allerdings etwas wenig.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

UCO1966 am 24.10.2019 11:16

Das Haus in dem ich wohne, wurde verkauft und mir wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die neuen Eigentümer sind schon mehrfach unangemeldet vorbei gekommen und laufen direkt über meine Terrasse in den eigentlich zu meiner Wohnung gehörenden Gartenanteil, um Bekannten das Grundstück zu zeigen, auch an Sonn- und Feiertagen. Meinen Hinweis, dass sie Besuche mit mir abzusprechen hätten, haben sie bisher ignoriert. Die Nutzung des Gartenanteils ist im MV nicht eindeutig geregelt, allerdings ist dieser nur von meiner Wohnung bzw. über meine Terrasse erreichbar. Muss ich zulassen, dass die neuen Besitzer diesen jederzeit betreten dürfen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.10.2019 08:00

Hallo UCO1966,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich muss ein Mieter es nicht dulden, dass ein Vermieter ohne Ankündigung und/oder gewichtigen Grund die Mietsache betritt, um Sie zum Beispiel neugierigen Bekannten zu zeigen. So wie wir Sie verstanden haben, scheint der neue Eigentümer der Ansicht zu sein, dass er - weil es sich nunmehr um sein Eigentum handelt - jederzeit das Recht habe, auch die vermieteten Teile zu betreten. Dem ist nicht so.

Hier muss man allerdings an einem Punkt differenzieren: Sie schreiben, dass der Garten nur über Ihre Wohnung oder Ihre Terrasse erreichbar ist. Das würde ja bedeuten, dass der Vermieter bei Ihnen klingeln und durch Wohnung und Terrasse durchgehen muss, um in den Garten zu gelangen. Hier gilt: Dies müssen Sie (nach vorheriger Ankündigung) nur dann dulden, wenn es dafür einen nachvollziehbaren Grund gibt. Einfach nur so einem Bekannten die Immobilie zeigen zu wollen, wäre kein nachvollziehbarer Grund, in die Privatsphäre eines Mieters einzudringen. Sollte es allerdings so sein, dass der Vermieter, auch ohne in Ihre Privatsphäre einzudringen, in den Garten gelangen kann, so darf er das - zumindest dann, wenn der Garten nicht zur ausschließlichen Nutzung an Sie vermietet wurde. Zusammenfassend: Diejenigen Teile der Immobilie, die nicht (an Sie) vermietet wurden und nicht zu Ihrem höchstpersönlichen Lebensbereich gehören, darf der Vermieter betreten; diejenigen Teile der Immobilie, die an Mieter vermietet wurden und zum höchstpersönlichen Lebensbereich gehören, darf ein Vermieter nur dann betreten, wenn es einen gewichtigen Grund dafür gibt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion