Hereinspaziert? In diesen Fällen hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht

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Nur mal kurz nach dem Rechten sehen – darf der Vermieter das? Nur in bestimmten, begründeten Fällen muss der Mieter seinen Vermieter in die Wohnung lassen. In Notfällen darf dieser unter Umständen auch ganz ohne Erlaubnis und Vorankündigung rein. Aber selbst, wenn es einen Grund gibt, der den Besuch rechtfertigt, muss sich der Vermieter an einige Regeln halten und kann nicht einfach vor der Türe stehen.

„Ich war in der Gegend und würde gerne mal nach dem Rechten sehen.“ So einfach geht das nicht. Nur in bestimmten Fällen haben Vermieter ein Besichtigungsrecht. Foto: Dan Race/fotolia.com

Mit Vermietung der Wohnung gibt der Vermieter das Hausrecht ab. Das bedeutet, dass der Mieter bestimmen kann, wer seine Wohnung betreten darf - und wer nicht. Steht also der Vermieter unangekündigt vor der Tür und bittet um Einlass, kann der Mieter ihm diesen verweigern. Denn laut Grundgesetz ist die Wohnung unverletzlich. Das bedeutet, dass der Mieter bestimmen darf, wer seine Wohnung betreten darf. Allerdings heißt dies nicht automatisch, dass der Vermieter immer vor der Tür bleiben muss. Denn in bestimmten Fällen darf er durchaus in die Wohnung.

Mit Voranmeldung: Diese Gründe berechtigen den Vermieter zur Besichtigung

Auch wenn der Mieter Hausrecht hat, ist der Vermieter in der Pflicht, dass der Mieter störungsfrei wohnen kann. Hinzu kommt das berechtigte Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz und an der Instandhaltung der Wohnung. Deshalb muss der Mieter ihm in manchen Fällen Zutritt gewähren – wenn ein konkreter Grund vorliegt und der Vermieter seinen Besuch rechtzeitig ankündigt.

Neuvermietung oder Verkauf

Wird die Wohnung neu vermietet oder verkauft, darf der Vermieter diese mit Interessenten betreten. Foto: Mediteraneo/fotolia.com

„Der Vermieter darf die Wohnung betreten, wenn er mit Kauf- oder Mietinteressenten die Wohnung besichtigen möchte“, erklärt Katrin Hartwig, Geschäftsführerin vom Mieterverein Regio Freiburg. Handelt es sich um ein Mietverhältnis, muss dieses aber erst gekündigt sein, bevor der Vermieter mit Mietinteressenten durch die Wohnung laufen darf. Soll die Wohnung verkauft werden, muss der Vermieter eine Vorauswahl an potenziellen Käufern treffen und kann diesen die Wohnung zeigen. Führt er aber jeden zweiten Tag Massenbesichtigungen durch, muss der Mieter dies nicht dulden.

Modernisierungsmaßnahmen

Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant und sich ein Bild vom Zustand der Wohnung machen möchte, hat er ein Besichtigungsrecht. Der Mieter muss in diesem Fall den Vermieter nicht nur Einlass zur Wohnung gewähren, sondern ist zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme im Rahmen des § 555 d BGB verpflichtet. Der Mieter ist dann auch verpflichtet, Handwerker in die Wohnung zu lassen. Weigert sich der Mieter, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden, muss der Vermieter zunächst eine gerichtliche Klärung herbeiführen. Erst dann dürfen seine Handwerker mit den Baumaßnahmen in der Wohnung des Mieters beginnen.

Sanierung- und Instandhaltungsmaßnahmen

Ist in der Wohnung ein Mangel ersichtlich – beispielsweise weil das Wasser in der Dusche nicht mehr abläuft – muss der Mieter auch in diesem Fall den Vermieter in der Wohnung dulden.

Vertragsbruch

„Hat der Vermieter Ansatzpunkte dafür, dass der Mieter sich vertragswidrig verhält, weil er zum Beispiel trotz Verbots einen Hund hält, muss er seinem Mieter diesen Verdacht mitteilen“, erklärt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Aber auch hier gilt – ohne Termin geht nichts. Klingelt der Vermieter, um sich persönlich von der Anwesenheit des  tierischen Mitbewohners zu überzeugen, kann der Mieter ihm den Zutritt verweigern. Auch wenn der Mieter unerlaubt einen Untermieter beherbergt, kann der Vermieter nicht einfach in die Wohnung spazieren, um die Persona non grata aufzuspüren.

Drohende Schäden

„Liegen Anhaltspunkte für drohende Mängel vor, muss der Mieter seinem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewähren“, sagt Katrin Hartwig vom Freiburger Mieterverein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein muffiger Geruch auf Schimmel hinweist oder von außen Feuchtigkeitsschäden zu sehen sind.

Ablesen von Messgeräten

In diesem Fall darf sich der Vermieter beziehungsweise der Angestellte der Ablesefirma nur in den Räumen aufhalten, die er für das Ablesen der Messgeräte betreten muss. Außerdem darf er sich darin nur so lange wie nötig aufhalten.

Besichtigungsrecht: Es kommt auf den Einzelfall an

Ob der Vermieter in anderen Fällen ein Besichtigungsrecht hat, sei im Einzelfall zu prüfen, sagt Katrin Hartwig. Vor Gericht sind bereits unterschiedliche Gründe, warum ein Vermieter ein Besichtigungsrecht hat, anerkannt worden. Beispielsweise hat das Amtsgericht München geurteilt, dass der Vermieter das Recht hat, nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die Wohnung zu besichtigen, um feststellen zu können, ob eine Renovierung notwendig ist (AG München, Az.:  461 C 19626/15).

Ohne Voranmeldung: nur im Notfall

Liegt ein Notfall – wie ein Wasserrohrbruch vor – darf der Vermieter auch ohne Anmeldung die Wohnung betreten. Foto: iStock/ MachineHeadz

In dringenden Notfällen darf der Vermieter die Wohnung betreten, ohne dass er sich vorab anmeldet. Dies ist dann der Fall, wenn es beispielsweise einen Wasserrohrbruch gegeben hat. Da der Vermieter keinen Zweitschlüssel für die Wohnung haben darf, kann er im dringenden Fall – sofern er den Mieter nicht erreicht - auch eine Notöffnung vornehmen lassen. „In diesem Fall geht der Vermieter einem berechtigten Interesse nach“, sagt Siegmund Chychla. Verweigert der Mieter dem Vermieter auch im Notfall den Zutritt und der Schaden vergrößert sich dadurch, verhält sich der Mieter vertragswidrig. Entsprechend muss er die Kosten für den zusätzlich entstandenen Schaden tragen.

Link-Tipp

Verschafft sich der Vermieter ohne Berechtigung Zugang zur Wohnung mit einem Zweitschlüssel, begeht er Hausfriedensbruch. Der Mieter kann ihn anzeigen oder sein Mietverhältnis fristlos kündigen. Unsicher, ob der Vermieter einen Zweitschlüssel haben darf? Die Rechtslage hierzu ist eindeutig.

In diesen Fällen hat der Vermieter kein Besichtigungsrecht

In bestimmten Fällen haben Mieter das Recht, ihrem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zu verwehren. Foto: charnsitr/fotolia.com

Mal schnell nach dem Rechten sehen – das dürfen Vermieter nicht. Hierzu gibt es auch ein BGH-Urteil (VIII ZR 289/13). In diesem Fall ging es darum, dass der Vermieter einen Termin mit dem Mieter vereinbart hatte, um die installierten Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Alles verlief regelkonform, bis die Vermieterin gegen den Willen des Mieters die Räume inspizierte, in denen keine Rauchmelder installiert waren. Als der Mieter seine Vermieterin daraufhin aufforderte, die Wohnung zu verlassen, weigerte sich diese und der Mieter trug sie aus dem Haus – und erhielt deshalb die Kündigung. Das Gericht hat geurteilt, dass die Vermieterin das Hausrecht ihres Mieters verletzt hat und das Verhalten des Nachbarn zwar übergriffig war, aber nicht in dem Maße, dass eine Kündigung gerechtfertigt sei.

Der Vermieter darf auch nicht in regelmäßigen Abständen – jedes oder jedes zweite Jahr – Routinekontrollen durchführen. Allerdings hat das AG München (461 C 19626/15) entschieden, dass ein Vermieter alle fünf Jahre verlangen kann, die Wohnung zu besichtigen. Laut Gericht handelt es sich hier nicht um eine Routinekontrolle, sondern um die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Mietssache. Könnte der Vermieter den Zustand der Wohnung  nicht überprüfen, würde er auf Jahrzehnte von der Kontrolle seines Eigentums ausgeschlossen.

Info

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Wohnung ohne Ankündigung und Terminabsprache zu besichtigen, ist unwirksam (§ 307, Abs. 1 BGB) Ebenso die Klausel, dass er täglich mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchführen darf.

Daran muss sich der Vermieter halten

Wenn der Vermieter eine Besichtigung durchführen möchte, muss er sich an einige Dinge halten - beispielsweise muss er den Mieter frühzeitig informieren. Foto: sebra/fotolia.com

Auch wenn ein berechtigter Grund vorliegt, kann der Vermieter nicht einfach bei seinem Mieter klingeln und die Wohnung betreten. In diesem Fall ist der Mieter sogar berechtigt, seinen Vermieter abzuweisen. Steht also eine Modernisierungsmaßnahme an, muss der Vermieter einen Termin vereinbaren. Dabei gilt, dass der Vermieter seinen Mieter rechtzeitig schriftlich informieren muss – die jeweilige Vorlaufzeit hängt dabei vom Einzelfall ab. Ist der Mieter nicht berufstätig, reicht es gemäß einem Urteil des Amtsgerichts  Köln aus, wenn er 24 Stunden vorher benachrichtigt wird. Allerdings unterscheidet sich die diesbezügliche Rechtsprechung, Spannen von 24 Stunden bis zu zwei Wochen sind üblich. Generell gibt es keine verbindlichen, gesetzlich festgelegten Fristen für die Voranmeldung.

Meldet der Vermieter seinen Besuch an, muss er sowohl den Besichtigungszweck so konkret wie möglich angeben als auch den zeitlichen und räumlichen Umfang der Besichtigung. Der Vermieter muss auch bei der Festlegung des Besichtigungstermins die Belange des Mieters beachten. So hat die Besichtigung werktags zu erfolgen – die Tageszeiten, aber auch die Tage variieren. Denn während einige Gerichte einen Zeitraum von 10 bis 18 Uhr für zulässig halten, sparen andere die Mittagszeit aus und die Rechtsprechung sieht auch den Samstag überwiegend als Werktag. Besichtigungstermine an Sonn- und Feiertagen müssen Mieter hingegen nicht dulden – es sei denn, es ist Gefahr in Verzug.

Auch wenn der Vermieter den Besichtigungstermin entsprechend aller Vorgaben ankündigt, kann der Mieter diesen – zumindest einmal – ablehnen, wenn er verhindert ist. Allerdings muss er dann einen Ersatztermin anbieten. Ist der Besichtigungstermin dann gekommen, muss der Vermieter diesen so schonend wie möglich durchführen. Verlangt der Mieter zum Beispiel, dass der Vermieter die Wohnung nur ohne Schuhe betreten darf, muss sich der Vermieter daran halten.

„Der Vermieter kann auch eine dritte Person – wie einen Handwerker, einen Miet- oder Kaufinteressent oder den Verwalter zum Besichtigungstermin mitnehmen, sofern er dies angekündigt hat. Allerdings muss dafür ein konkreter Grund vorliegen, weil beispielsweise eine Reparatur ansteht.“ Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung betritt?

Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters und liegt kein Notfall vor, kann dies Konsequenzen nach sich ziehen. Foto: jeremias münch/fotolia.com

Der Vermieter darf keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen. Hegt der Mieter aber den Verdacht, dass dem anders ist, kann er ihm untersagen, diese zu betreten und darauf aufmerksam machen, dass es sich im Falle des Nichtbeachtens um Hausfriedensbruch handelt, so Siegmund Chychla vom Mieterverein zu Hamburg. Dieser Straftatbestand könne zur Anzeige gebracht werden. Des Weiteren kann der Mieter die fristlose Kündigung aussprechen. Allerdings ist er in diesem Fall in der Beweispflicht. „In gewissen Fällen kann es sogar so weit gehen, dass der Vermieter zudem mit allen durch die fristlose Kündigung verursachten Kosten belastet werden kann“, fügt Siegmund Chychla hinzu.  „Die einzige Ausnahme, bei der der Vermieter das Recht hat, die Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters zu betreten, ist bei Gefahr in Verzug“, betont Katrin Hartwig.

Hat der Mieter seinen Vermieter beim unerlaubten Betreten seiner Wohnung erwischt oder hat diesbezüglich einen berechtigten Verdacht, kann er auch zu weniger drastischen Mitteln greifen und das Schloss beziehungsweise den Zylinder austauschen. Aber auch wenn der Mieter weiß, dass sein Vermieter einen Zweitschlüssel hat, er diesen aber auch bei Aufforderung nicht herausgibt, kann der Mieter das Schloss – auf Kosten des Vermieters – austauschen (AG Köln, Az. 217 C 483/93). „Zieht der Mieter aber aus, muss er den Ursprungszustand wieder herstellen“, fügt Siegmund Chychla an.

So nicht! Diese Regeln gelten für den Vermieter bei der Besichtigung

Auch innerhalb der Wohnung muss sich der Vermieter an gewisse Regeln halten. „So darf er – sofern er hierzu nicht das Einverständnis des Mieters hat – während der Besichtigung weder Fotos machen noch filmen“, sagt der Vorsitzende des Mietervereins zu Hamburg.

Außerdem ist die Besichtigung zumeist auf bestimmte Räume beschränkt. Gibt es beispielsweise im Bad ein Problem mit einem verstopften Abfluss, darf der Vermieter nur die Räumlichkeiten betreten, die zum Bad führen. Alle anderen Zimmer sowie die Schränke im betroffenen Raum sind für ihn tabu. Ob die Besichtigung tatsächlich so kategorisch abläuft, hängt dabei aber auch immer vom Verhältnis beider Parteien ab. Denn ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gut, sind die Grenzen sicherlich weniger streng gesetzt und nach der Besichtigung des Schadens im Bad folgt ein gemeinsamer Nachmittagskaffee in der Küche.


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