Immobilienfonds: Eine sinnvolle Kapitalanlage?

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Mit einem Anteil an einem Immobilienfonds werden Anleger Miteigentümer von Einkaufzentren, Bürogebäuden oder Wohnanlagen. Das geht oft schon mit kleinen Summen, ist aber auch nicht ohne Risiko.

Immobilienfonds, Grand Hotel Heiligendamm, Foto: Take/stock.adobe.com
Das Grand-Hotel in Heiligendamm war einige Jahre eine Fonds-Immobilie. Der geschlossene Fonds ging Pleite und die Anleger verloren viel Geld. Foto: Take/stock.adobe.com

Wer viel Verwaltungsaufwand scheut und nicht gleich eine sechs- oder siebenstellige Summe in eine eigene Immobilie stecken kann oder will, kann alternativ auch in einen Immobilienfonds investieren. Die Fonds kaufen für eine Vielzahl von Anlegern eine oder mehrere Immobilien. Ein Investment in derartige Produkte ist aber nicht ganz risikofrei.

Was ist ein Immobilienfonds

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die nicht in Aktien oder Anleihen, sondern in eine oder mehrere Immobilien investieren. Die Fonds sammeln von einer Vielzahl von Anlegern Kapital ein und legen dieses in Büros, Einkaufszentren, Wohngebäude oder Logistikimmobilien an.Jeder Anleger hält dabei eine bestimmte Anzahl an Fondsanteilen, die seinen Anteil am Fondsvermögen repräsentieren.

Link-Tipp

Wer eine größere Summe investieren will, sollte kalkulieren, ob eine Immobilie als Kapitalanlage eine Alternative für ihn ist. Und darauf sollten Käufer von Anlageimmobilien achten.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Immobilienfonds: offene und geschlossene.

Offene Immobilienfonds

Anteile an offenen Immobilienfonds können Anleger bei ihrer Bank erwerben. Die Höhe der ausgegebenen Anteile ist bei einem offenen Immobilienfond nicht begrenzt. Das bedeutet: Kaufen viele neue Anleger Anteile an einem offenen Fonds, so steigt das Fondsvermögen. Die Fondsgesellschaft erwirbt dann weitere Immobilien, das Fondsvolumen nimmt zu. Offene Immobilienfonds haben zudem eine unbegrenzte Laufzeit, Anleger können also immer wieder neue Anteile erwerben oder veräußern.

Die Fondsgesellschaft verwaltet für ihre Anteilseigner die Immobilien. Die Erträge des Fonds – also die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten – werden an die Eigner als Gewinn ausgeschüttet. Bei gut gemanagten Fonds ist die Rendite oft höher als bei festverzinslichen Wertpapieren. Alternativ können die Erträge aber auch in den Erwerb neuer Fondsobjekte investiert werden und so das Fondsvermögen erhöhen. Das Fondsmanagement eines offenen Fonds investiert in der Regel dabei in eine Vielzahl von Objekten, somit gibt es eine breite Risikostreuung: Läuft es mit einer Immobilie nicht gut, so hat das nur geringe Auswirkungen auf die Gesamtperformance des Fonds.

Wer Anteile an offenen Immobilienfonds erwerben will, zahlt in der Regel einen Ausgabeaufschlag, der bis zu fünf Prozent betragen kann. Hinzu kommen jährliche Verwaltungskosten in Höhe von zumeist 0,5 bis zwei Prozent.

Info

Barreserven und Kosten mindern Rendite

Offene Immobilienfonds verlangen Verwaltungsgebühren, die die Rendite mindern. Provisionen und Ausgabeaufschläge beim Erwerb sind ebenfalls ungünstig für den Anleger.
Fonds, die viel Geld einsammeln, haben bisweilen eine hohe Barreserve, die kaum verzinst wird.  

Die Gefahren offener Fonds

Immobilienfonds, Büroimmobilie, Foto: moritz / stock.adobe.com
Offene Immobilienfonds investieren in der Regel in viele verschiedene Objekte. Aufgrund von Marktschwankungen gibt es dennoch ein Kursrisiko. Foto: moritz / stock.adobe.com

Ähnlich wie bei Aktienfonds kann der Kurs eines Anteils an einem offenen Immobilienfonds schwanken, da es Veränderungen bei den Erträgen oder dem Verkehrswert der Immobilien geben kann.  Auch Leerstände oder Mietausfälle wirken sich auf den Kurs des offenen Immobilienfonds aus.

Zum Grundprinzip von offenen Investmentfonds gehört eigentlich, dass sie grundsätzlich jederzeit gehandelt werden können. Das trifft auf Aktien- Renten- aber im Prinzip auch auf offene Immobilienfonds zu. Das Problem bei Letzteren ist aber, dass die Immobilienfonds in Anlageobjekte investieren, die nicht kurzfristig veräußert werden können: Der Verkauf einer Immobilie kann sich oft Monate oder gar Jahre hinziehen.

Die Finanzkrise ab 2008 hat das hat zudem ein weiteres Risiko offener Fonds offenbart: Fonds im Allgemeinen sind Kapitalanlagen, die grundsätzlich jederzeit gehandelt werden können. Immobilienfonds investieren allerdings in Anlageobjekte, die nicht kurzfristig veräußert werden können: Der Verkauf einer Immobilie kann sich oft Monate oder gar Jahre hinziehen. Die Finanzkrise hat das damit verbundene Problem deutlich gemacht - etliche Anleger wollten damals kurzfristig ihre Anteile veräußern, doch die Barreserven mancher Fonds reichten nicht aus, diese Anleger auszuzahlen.

Die Folge: Einige Fonds mussten zeitweise geschlossen werden, manche wurden sogar ganz vom Markt genommen und abgewickelt. Und das bedeutete für Anleger meist herbe Verluste: Einerseits kommt der Anleger dann für längere Zeit nicht an sein Geld, andererseits geht ein zügiger Verkauf von Immobilien während krisenhafter Zeiten oft mit niedrigen Verkaufspreisen einher.

Die Erfahrungen aus der Finanzkrise haben deshalb zu einigen gesetzlichen Änderungen geführt, die bewirken, dass offene Immobilienfondsanteile nicht mehr beliebig und zu jedem Zeitpunkt an den Emittenten zurückgegeben werden können:

  • Die Mindesthaltedauer von Anteilen beträgt 24 Monate.
  • Rückgabeankündigungsfrist: Der Anleger muss die gewünschte Rückgabe der Fondsgesellschaft ankündigen und bekommt ab dann erst nach zwölf Monaten, frühestens aber 24 Monate nach dem Anteilserwerb, sein Geld zurück.

Diese Einschränkungen gelten nur zum Teil für Altanleger:

  • Wer vor dem 1. Januar 2013 seine Anteile erwarb, kann pro Halbjahr Anteile bis zur Höhe von 30.000 Euro zurückgeben. Für darüber hinausgehende Beträge gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
  • Wer zwischen dem 1. Januar und 21. Juli 2013 Anteile erwarb, kann pro Halbjahr jederzeit Anteile bis zur Höhe von 30.000 Euro veräußern, für darüber hinausgehende Beträge galt aber eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Die Rückgabekündigungsfrist beträgt auch hier zwölf Monate.

Wer diese Regeln umgehen möchte, kann seine Anteile aber unter Umständen über die Börse an einen anderen Anleger börsentäglich verkaufen. Ob das klappt und auch rentabel ist, hängt aber allein von Angebot und Nachfrage ab.

Daran lässt sich ein guter offener Immobilienfonds erkennen

Die Ratingagentur Scope bewertet regelmäßig die Performance von offenen Immobilienfonds. Im Zweitraum 2013 bis 2019 sei die jährliche Rendite demnach im Schnitt von 2,3 auf drei Prozent angestiegen. Dies setzt sich aus Mietrendite und Wertsteigerung zusammen, abzüglich Steuern und Fondskosten. Wegen coronabedingter Leerstände dürfte sich dieser Aufwärtstrend nach Einschätzung der Experten aber vorerst nicht weiter fortsetzen.

Welcher Fonds nun am ehesten geeignet ist, bedarf eigener Recherche: So sollten Anleger die Jahres- und Halbjahresberichte eines Fonds studieren und sich über die Objekte kundig machen, in die investiert wurde. Bei Gewerbeimmobilien ist ein wichtiges Kriterium zum Beispiel auch die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge – sie sollte möglichst lang sein.

Achtung

Zyklische Investments

Ein Risiko offener Immobilienfonds sind zyklische Investments: Läuft es gut am Immobilienmarkt, steigen die Preise und viele Anleger wollen Anteile an offenen Immobilienfonds kaufen. Läuft es schlecht, kehrt sich dies um. Die Folge: sinkende Renditen oder gar Verluste für die Anleger.

Steuerliche Besonderheiten bei offenen Immobilienfonds

Immobilienfonds, Steuern, Foto: Andrey Popov / stock.adobe.com
Bei der Anlage in offene Immobilienfonds müssen auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Ein Gespräch mit dem Steuerberater kann dann nicht schaden. Foto: Andrey Popov / stock.adobe.com

In der Vergangenheit wurden Erträge aus Investmentfonds, also auch auf offene Immobilienfonds, nicht auf Fondsebene, sondern beim Anleger selbst versteuert. Der Anleger selbst musste dann auf Ausschüttungen 25 Prozent Abgeltungssteuer zahlen. Das hat sich 2018 mit einer Gesetzesnovelle geändert.

Seitdem führen die Immobilienfonds selbst auf die inländischen Erträge eine Steuer in Höhe von 15 Prozent ab. Für den Anleger selbst bleiben im Gegenzug 60 Prozent der Ausschüttungen auf Immobilienfonds steuerfrei. Bei Fonds mit Auslandsschwerpunkt sind dies sogar 80 Prozent. Die Reform erfolgte aufgrund von Vorgaben des EuGH, in der Summe soll der Anleger aber nicht schlechter gestellt werden.

Die Reform ist aber an einem anderen Punkt nachteilig für Anleger: Bis 2017 konnten Fonds nach zehn Jahren Haltezeit Immobilien mit Gewinn veräußern, ohne diese Gewinne versteuern zu müssen. Dies entfällt seit 2018, was Erträge für die Anleger schmälert. Für Wertsteigerungen bis Ende 2017 gibt es allerdings einen Bestandsschutz.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds richten sich an eine nur begrenzte Zahl von Anlegern und investieren meist nur in ein Objekt oder eine kleinere Anzahl von Objekten. Die Initiatoren geschlossener Fonds bevorzugen meist Hotels, Einkaufszentren oder große Büroimmobilien in Bestlage.

Manche Anbieter investieren aber auch in Logistik- oder Wohnimmobilien. Sind alle Anteile des Fonds verkauft, ist der Fonds geschlossen und es können keine neuen Anteilsscheine mehr gezeichnet werden. Solche geschlossenen Immobilienfonds sind zudem oft zeitlich befristet ausgelegt: Ohne dass ein konkreter Verkaufszeitpunkt festgelegt ist, besteht von Anfang an der Plan, die Immobilien nach einer gewissen Haltezeit mit Gewinn zu veräußern und die Anleger auszuzahlen.

Die Mindestanlagebeträge sind bei geschlossenen Fonds in der Regel deutlich höher als bei offenen und belaufen sich oft im vier- oder fünfstelligen Bereich. Das soll die Zahl der Anleger und den Verwaltungsaufwand für die Fondsgesellschaften überschaubar halten. Im Gegensatz zu Anteilsinhabern offener Fonds haben die Gesellschafter bei geschlossenen Fonds im begrenzten Umfang ein Mitsprache- und Entscheidungsrecht.

Geschlossene Fonds werden nicht an der Börse gehandelt und können während der langjährigen Laufzeit, auch nicht an den Emittenten zurückgegeben werden. Somit sind sie eine langfristige Kapitalanlage. Lediglich über den grauen Kapitalmarkt, auch Zweitmarkt genannt, ist es während der Laufzeit möglich, Anteile an andere Anleger zu veräußern – oft dann aber mit Verlust.

Gute geschlossene Fonds konnten in der Vergangenheit Gewinne erzielen, indem sie azyklisch handelten, also in Zeiten eines schwachen Marktes günstig Immobilien erwarben und in Boom-Zeiten den Fonds auflösten. Wichtig ist es bei geschlossenen Immobilienfonds auch, dass die Fondsimmobilien an gute und langfristige Mieter vermietet werden, denn bei Leerständen oder Mietausfällen kann ein solcher Fonds sonst schnell ins Schwanken geraten.

Die Risiken geschlossener Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds bergen aber auch große Risiken. Neben seriösen Anbietern gab es in der Vergangenheit auch eher unseriöse Vertreter des grauen Kapitalmarkts, die massiv Anlegergeld vernichtet haben. Hohe Provisionen und Verwaltungskosten können zudem die Rendite der Anleger minimieren. In vielen Fällen belaufen sich diese Kosten im zweistelligen Prozentbereich – Geld, das an den Fondsinitiator geht und nicht in Immobilien investiert wird.

Ein weiteres großes Risiko ist, dass manche geschlossene Fonds nicht nur mit dem Anlegergeld arbeiten, sondern auch einen hohen Anteil an Fremdkapital einsetzen. Das kann dann, wenn beispielsweise ein wichtiger Mieter ausfällt, dazu führen, dass ein solcher Fonds schnell zahlungsunfähig wird. Denn den Kapitalkosten stehen dann fehlenden Mieteinahmen gegenüber. Je nachdem, in welcher Gesellschaftsform der Fonds emittiert wurde, kann das sogar eine persönliche Haftung und Nachschusspflicht der Anteilseigner zur Folge haben.

Ein weiteres Risiko ist die Fokussierung solcher Fonds auf eine Immobilie oder auf nur wenige Objekte. Das kann zwar einerseits zu hohen Gewinnen durch Wertsteigerungen führen, umgekehrt aber auch zu hohen Verlusten, wenn sich das Investment nicht so wie erhofft entwickelt und am Ende der Grundbesitz mit Verlust veräußert werden muss.

So erkennt man einen guten geschlossenen Immobilienfonds

Wer in einen soliden geschlossenen Immobilienfonds investieren will, sollte insbesondere einen Blick darauf richten, wie gut sich in der Vergangenheit die Produkte der jeweiligen Fondsgesellschaft entwickelt haben. Da geschlossene Fonds oft nur in eine Immobilie investieren, sollte die Qualität der Immobilie genau geprüft werden: Ist die Lage gut? Sind zahlungsfähige Mieter in dem Objekt? Gibt es langlaufende Mietverträge? Kann die Immobilie ohne große Umbauten auch an andere Mieter vermietet werden? Ebenfalls relevant: Wie hoch sind Verwaltungskosten und Provisionen der Fondsgesellschaft?

Praxis-Tipp

In den Verkaufsprospekten der geschlossenen Immobilienfonds finden sich viele Zahlen zu den erwarteten Mieteinnahmen und Gewinnen – für Laien oft schwer zu durchschauen. Deshalb sollten Anleger vor einer größeren Investition im Zweifel kompetente Wirtschaftsprüfer und Steuerberater zu Rate ziehen, was allerdings mit Kosten verbunden ist.

Steuerliche Besonderheiten bei geschlossenen Immobilienfonds

In der Vergangenheit waren geschlossene Immobilienfonds oft als Steuersparmodell für wohlhabende Anleger konzipiert. Denn früher konnten Verluste auf Fondsebene mit beliebigen steuerpflichtigen Einkünften des Anlegers gegengerechnet werden. Diese Möglichkeit hat der Gesetzgeber inzwischen abgeschafft.

Ein Verlustvortrag ist zwar weiterhin möglich. Dieser kann aber nur noch mit künftigen Gewinnen aus der gleichen Einkunftsart verrechnet werden. Oft sind Einkünfte aus geschlossenen Immobilienfonds der Einkunftsart „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zuzuordnen.

Für wen Immobilienfonds interessant sind

Immobilienfonds, Buero, Foto: Gina Sanders / stock.adobe.com
Die Performance von Immobilienfonds kann gut sein, es sind aber auch Verluste möglich. Somit sind diese Produkte etwas für risikobewusste Anleger. Foto: Gina Sanders / stock.adobe.com

„Offene Immobilienfonds eignen sich für Anleger, die breit gestreut und mit geringen Beträgen von der Entwicklung der Immobilienmärkte profitieren möchten“, sagt ein Sprecher des Fondsverbandes BVI. Anders als bei direkten Immobilieninvestments muss also nicht eine sehr hohe Summe in ein einzelnes Objekt investiert werden: „Fondssparpläne sind oft schon monatlich ab 25 Euro möglich“, so der BVI-Sprecher. Bei geschlossenen Fonds sind die zu investierenden Mindestsummen höher – sie liegen oft im unteren fünfstelligen Bereich – aber eben immer noch sehr viel niedriger als bei Direktinvestments.

Fazit: Immobilienfonds nur für risikoaffine Anleger

Solche Investments sind aber nicht risikofrei: denn nicht nur der Wert von Aktien oder Anleihen, sondern auch der von Immobilien kann sich ändern. Gerade bei Gewerbeimmobilien, die überwiegend das Fondsvermögen von Immobilienfonds bilden, können diese Schwankungen stark sein. Grundsätzlich gilt auch: Ob ein Immobilieninvestment gut oder schlecht war, zeigt sich oft erst dann, wenn eine Fondsimmobilie verkauft wird. Zudem sind Immobilienfonds eher für einen längeren Anlagehorizont geeignet: „Anleger sollten bei der Anlage in offene Immobilienfonds einen Anlagezeitraum von mindestens fünf Jahren haben“, erläutert der BVI-Sprecher.

Die Risiken gibt es bei offenen, aber insbesondere bei geschlossenen Fonds. Gerade bei geschlossenen Produkten ist das Risiko nicht unbedingt geringer als ein Investment in Einzelaktien – verbunden allerdings mit dem zusätzlichen Nachteil, dass die Anteile nicht börsentäglich gehandelt werden können. Anleger sollten deshalb nur einen kleineren Teil ihres Vermögens in solche Produkte investieren, um eine breite Risikostreuung zu haben.

Frank Kemter02.12.2021

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