Kauf von Anlageimmobilien richtig kalkulieren

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Viele Anleger setzen auf Mietimmobilien. Doch nicht jedes Anlageobjekt ist automatisch lukrativ und wirft zuverlässig hohe Mieteinnahmen ab. Für eine gute Rendite sind viele Faktoren entscheidend. So kalkulieren Käufer den Kauf von Anlageimmobilien richtig.

Anlageimmobilie, Immobilie kaufen, Foto: JSB31/fotolia.com
Beim Erwerb von Anlageimmobilien sollten Lage und Kalkulation eine wichtige Rolle spielen. Foto: JSB31/fotolia.com

Mit einer Anlageimmobilie lässt sich im besten Fall eine langfristige, lukrative Einnahmequelle erschließen. Im schlimmsten Fall erweist sie sich als Groschengrab. Ob die Anlageimmobilie ein wirtschaftlich erfolgreiches Investment wird, hängt vor allem von bestimmten Parametern bei der Kalkulation und Finanzierung ab.

Bei der Finanzierung Laufzeiten beachten

Bei der Finanzierung können sich Kapitalanleger schon seit längerem über außerordentlich niedrige Zinsen freuen. Zu beachten ist allerdings, dass in Niedrigzinsphasen eine höhere Tilgung als das früher übliche eine Prozent vereinbart werden sollte: Bei zwei Prozent Zinsen und eine Anfangstilgung von einem Prozent würde es – gleichbleibende Zinsen über die gesamte Laufzeit vorausgesetzt – 55  Jahre dauern, bis der Kredit zurückgezahlt ist. Bei zwei Prozent Anfangstilgung betrüge die Laufzeit nur noch knapp 35 Jahre, bei vier Prozent nur noch rund 20 Jahre. Je höher die Tilgung, desto höher ist allerdings auch die monatliche Rate.

Ist die Immobilie überteuert oder günstig? – Der Mietmultiplikator gibt Aufschluss

Der Mietmultiplikator oder Mietpreismultiplikator ist ein Anhaltspunkt dafür, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. Die Kennzahl lässt sich einfach berechnen:

Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten

Info

Mietmultiplikator liefert nur groben Anhaltspunkt für Wirtschaftlichkeit

Beim Mietmultiplikator (auch Vervielfältiger genannt) werden ausschließlich Bruttozahlen herangezogen. Das bedeutet, dass beim Kaufpreis keine Kaufnebenkosten und bei den Mieten nur die Kaltmieten und nicht die Bewirtschaftungskosten Berücksichtigung finden. Damit sagt der Mietmultiplikator noch nichts über die tatsächlich zu erzielende Nettorendite aus. Er ist aber eine einfach zu berechnende Kennzahl, um einen ersten Überblick zu erhalten, ob eine Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten eher günstig oder eher teuer ist.

Eine Immobilie, die 500.000 Euro kostet und jährlich 25.000 Euro Miete einbringt, hat einen Multiplikator von 20, weil mit 20 Jahreskaltmieten der Kaufpreis erwirtschaftet wäre. Ein Multiplikator von 40 ergäbe sich bei 12.500 Euro Mieteinnahmen, ein Multiplikator von 12,5 bei 40.000 Euro Mieteinnahmen.

Bei Immobilien in guten Lagen aufstrebender Metropolen, bei denen mit künftig steigenden Mieten gerechnet wird, kann der Multiplikator eines Mehrfamilienhauses schon mal bei 40 liegen. In Städten mit hoher Arbeitslosigkeit, sinkender Bevölkerungszahl und wachsendem Leerstand finden sich oft auch Immobilien, deren Multiplikator kleiner zehn ist. Der Mietmultiplikator ist also keine absolute Größe, die sofort darüber Auskunft gibt, ob ein Objekt billig oder teuer ist. Vielmehr gilt: Je vielversprechender und zukunftssicherer eine Immobilie erscheint, desto höher darf diese Kennzahl sein.

Rendite und Wert der Anlageimmobilie

Soll die tatsächliche Rendite einer Immobilie berechnet werden, eignen sich Nettokennzahlen besser als der Multiplikator. Die Formel für die Nettorendite lautet:

Nettorendite (in %) = Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten*100 / Kaufpreis + Kaufnebenkosten

Um generell festzustellen, ob der Kaufpreis einer Anlageimmobilie angemessen ist, eignet sich das Ertragswertverfahren . Bei diesem werden zum Beispiel auch der Grundstückswert ohne die Immobilie oder die restliche zu erwartende Nutzungsdauer berücksichtigt.

So lässt sich die künftige Rentabilität und Liquidität berechnen

Wer eine Top-Immobilie mit hohem Multiplikator erwirbt, hat zwar ein mutmaßlich zukunftssicheres Investment getätigt, sollte aber auch an seine laufende Liquidität denken.

Beispiel-Rechnung:

Ein Top-Mehrfamilienhaus in München kostet zwei Millionen Euro.
Es sind jährliche Mieteinnahmen von 50.000 Euro zu erwarten.
Der Mietmultiplikator beläuft sich demnach auf 40.
Geht man von jährlichen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 5.000 Euro aus, ergeben sich jährliche Nettomieteinnahmen in Höhe von 45.000 Euro. Bei Kaufnebenkosten in Höhe von acht Prozent müssen insgesamt 2.160.000 Euro investiert werden.
Die jährliche Nettorendite des Investments beträgt in diesem Falle lediglich knapp 2,1 Prozent.
Würde der Käufer den gesamten Kaufpreis mitsamt der Nebenkosten mit einem Bankdarlehen mit zwei Prozent Zinsen und zwei Prozent Anfangstilgung finanzieren, beliefe sich die Summe der monatlichen Raten auf jährlich 86.400 Euro. Die Liquiditätslücke betrüge also 41.400 Euro.
Umgekehrt gilt: Wer zwei Millionen auf der hohen Kante hat und derzeit nur ein halbes Prozent Festgeldzinsen erwirtschaftet, steigert durch einen solchen Immobilienkauf erst mal seine Rendite. Wie hoch seine Rendite dann tatsächlich ist, hängt allerdings von einer Vielzahl von Faktoren ab – unter anderem vom später erzielbaren Verkaufspreis.

Auf der sicheren Seite ist, wer einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen kann und so kalkuliert, dass die Mieteinnahmen höher sind, als die zu leistenden Raten. Dann bleiben auch Reserven für künftige Reparaturen übrig.

Rechner

Finanzierungsrechner: Einen ersten Überblick über den finanziellen Aufwand eines Immobilienerwerbs bietet der Finanzierungsrechner.

Baufinanzierer: Finanzierungsangebote online anfordern.

Steuerliche Aspekte

Neben den laufenden Mieteinkünften können auch steuerliche Aspekte die Rendite einer Anlageimmobilie steigern.

Zum einen können die Darlehenszinsen – nicht jedoch die Tilgungsbeiträge – steuerlich geltend gemacht werden. Sie wirken einkommensmindernd, weshalb die individuelle Steuerlast sinkt. Da im Zeitverlauf der Tilgungsanteil der Darlehensrate immer weiter steigt, während der Zinsanteil abnimmt, sinkt im Zeitverlauf auch die Steuerersparnis.

Zum anderen können Anlageimmobilien steuerlich im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden. Es gibt verschiedene Arten der AfA.

Anlageimmobilien als Spekulationsobjekt: Der Fiskus verdient mit

Wer eine Anlageimmobilie als Spekulationsobjekt betrachtet, das bereits nach wenigen Jahren gewinnbringend weiterverkauft werden soll, muss bedenken, dass es eine zehnjährige Spekulationsfrist gibt: Veräußerungsgewinne müssen in dem Jahr, in dem sie erwirtschaftet werden, mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Und nicht nur das: Die bis dahin gewährten Abschreibungen werden summiert und gelten ebenfalls als Gewinn. Ein Beispiel: Eine Anlageimmobilie wird nach wenigen Jahren Haltezeit mit einem Gewinn von 50.000 Euro veräußert. Während der Haltezeit betrug die AfA 30.000 Euro. Zu versteuern sind in diesem Fall 80.000 Euro Gewinn.

Achtung

Verbilligte Vermietung gefährdet AfA

Wer Angehörigen Wohnraum verbilligt überlässt, muss Einbußen bei der steuerlichen Absetzbarkeit in Kauf nehmen: Liegt die Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird die AfA nur noch anteilig steuermindernd berücksichtigt.

Wer eine Anlageimmobilie als Spekulationsobjekt erwirbt, sollte die steuerlichen Nachteile eines zügigen Verkaufs deshalb in seiner Kalkulation berücksichtigen. Oder eben die Immobilie länger als zehn Jahre halten.

Fazit

Der Erwerb einer Anlageimmobilie kann ein lukratives Investment sein. Bevor man jedoch einen Kaufvertrag unterschreibt, sollte man sorgfältig kalkulieren, ob das Objekt tatsächlich so rentabel ist, wie es scheint.


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