Kündigung wegen Eigenbedarf: So sollten Vermieter vorgehen

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Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – eine mögliche Variante ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Benötigt ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige, hat er das Recht, dem Mieter die Kündigung auszusprechen. Möchten Vermieter Eigenbedarf anmelden, müssen sie dabei jedoch einiges beachten.

Eigenbedarfskündigung: das Wichtigste in Kürze

  • Eigenbedarf bedeutet: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts.
  • In der Eigenbedarfskündigung muss stehen, warum und für wen der Vermieter die Wohnung braucht.
  • Die Kündigungsfrist hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Es sind mindestens 3 Monate.
  • Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, dürfen Käufer ihrem Mieter erst nach frühestens 3 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen.
  • Stellt der Auszug eine besondere Härte für den Mieter dar, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.
  • Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatz zu.
Kündigung Eigenbedarf, Briefkasten, Brief, Foto: Lolo Stock/fotolia.com
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt für Hausbesitzer dann in Frage, wenn sie oder nahe Verwandte die Wohnung selbst beziehen möchten. Foto: Lolo Stock/fotolia.com

Wenn Vermieter die eigene Wohnung nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen wollen, können sie laut Gesetz Eigenbedarf anmelden. Doch auch die Grenzen, innerhalb derer eine solche Eigenbedarfskündigung möglich ist, sind gesetzlich klar geregelt. So darf der Vermieter die Mietwohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts beanspruchen. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu etwa Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Aber auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Personen, für die die Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann – etwa Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal. „Der Vermieter muss darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt – der Eigenbedarf darf also nicht vorgetäuscht werden“, betont Jens Hermann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Nürnberger Rechtsanwaltskanzlei Magold, Walter & Hermann.

Auch bei Eigenbedarf: Kündigungsfristen und richtigen Zeitpunkt beachten

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter nicht nur bestimmte Fristen einhalten, sondern auch den richtigen Zeitpunkt für die Kündigung wählen. Zunächst muss er darauf achten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht schon bekannt war, als er die Wohnung vermietet hat – ist das der Fall, muss ein Vermieter den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Verzichtet er auf einen solchen Hinweis, verliert er das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Der Vermieter muss allerdings nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte, wie der BGH entschieden hat  (Az.: VIII ZR 154/14). Gleichzeitig darf der Eigenbedarf auch nicht zu spät vorliegen. „Kündigt ein Vermieter nur auf Verdacht, weil ein Eigenbedarf beim Auszug des Mieters zwar wahrscheinlich, aber nicht sicher ist, ist diese Kündigung unwirksam“, so Hermann.

Zudem muss der Vermieter auch auf die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573 c BGB achten. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet: Geht das Kündigungsschreiben dem Mieter am Montag, den 1. Februar zu, endet das Mietverhältnis Ende April. Allerdings verlängert sich diese Frist – und zwar je nach bisheriger Dauer des Mietverhältnisses. Das bedeutet für eine ordentliche Kündigung:

  • Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, kann der Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
  • Bei fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten.
  • Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.

Reicht der Mieter eine ordentliche Kündigung für seinen Mietvertrag ein, bleibt die Frist immer bei drei Monaten. Bei Mietverträgen, die vor der Mietrechtsreform im Jahr 2001 vereinbart wurden, geilten teilweise noch längere Kündigungsfristen für den Vermieter, sofern diese vertraglich vereinbart wurden.

Sonderfälle

Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus

Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden – Käufer solcher Eigentumswohnungen sollten also genau prüfen, welche Frist vor Ort gilt.

Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus

Wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt, die andere Wohnung aber vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. In diesem Fall kann der Vermieter jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen – die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Das sollte im Kündigungsschreiben stehen

Steht der Zeitpunkt der Kündigung fest, geht es daran, das Kündigungsschreiben zu verfassen. Vermieter sollten dabei sorgfältig vorgehen, denn formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam wird. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen. „Bei der Eigenbedarfskündigung kommt hinzu, dass der Vermieter darlegen muss, warum, wann und für wen er die Wohnung benötigt. Es genügt nicht, einfach mit dem Hinweis auf Eigenbedarf zu kündigen“, sagt Rechtsanwalt Hermann.

Folgendes sollte in einer Eigenbedarfskündigung stehen:

  • Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses. Ziehen mehrere Personen in die Wohnung ein, muss der Vermieter jedoch nicht die Namen aller neuen Bewohner nennen  (BGH, Az.: VIII ZR 107/13).
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen laut Mietrechtsexperte Hermann die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.
  • Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen.
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraph 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sowie die Form- und Fristerfordernis: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

Achtung

Vorsicht vor vorgetäuschtem Eigenbedarf

Wer wegen Eigenbedarf kündigt, sollte sichergehen, dass er den Eigenbedarf auch tatsächlich hat. Andernfalls kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Erfährt er erst nach dem Umzug, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, kann er unter Umständen sogar  Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 99/14).

Eigenbedarf anmelden: Sicherstellen, dass die Kündigung den Mieter auch erreicht

Das Abschicken des Kündigungsschreibens genügt nicht, damit die Kündigung auch wirklich wirksam werden kann. Vielmehr ist es erforderlich, dass das Schreiben auch tatsächlich beim Mieter ankommt. Nicht selten kommt es vor, dass Mieter den Zugang der Kündigung bestreiten. Es empfiehlt sich daher, die Kündigung als Einschreiben zu versenden – noch sicherer ist es allerdings, sie zusammen mit einem Zeugen persönlich zu übergeben.

Was tun, wenn der Mieter sich wehrt

Komplizierter wird es für Vermieter, wenn der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehrt. Dies geht unter anderem, wenn beim Mieter ein besonderer Härtefall vorliegt. „Das können beispielsweise hohes Alter, eine Körperbehinderung oder eine schwere Krankheit sein“, sagt Hermann. Auch bei Schwangerschaft der Mieterin könne oft zumindest eine verlängerte Räumungsfrist erreicht werden. Der Mieter muss in diesen Fällen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Noch nicht einmal widersprechen muss der Mieter, wenn die Kündigung ohnehin unwirksam ist – etwa, weil die Begründung fehlt. „Eine spätere Räumungsklage des Vermieters würde in einem solchen Fall vor Gericht scheitern“, so Hermann. Es hindert den Vermieter aber nichts daran, die Kündigung einfach noch einmal auszusprechen – diesmal formell korrekt. Kommt es zum Konflikt mit dem Mieter, empfiehlt sich in jedem Fall die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein.

„Letztlich sind die meisten Eigenbedarfskündigungen auch erfolgreich“, sagt Hermann. „Die Gerichte honorieren, dass der Vermieter das Recht an seinem Eigentum wahrnehmen will.“ Wer das Kündigungsschreiben sorgfältig vorbereitet und gute Gründe für die Kündigung hat, hat also beste Chancen, sich damit auch durchzusetzen. Häufig ist es auch möglich, sich mit dem Mieter gütlich zu einigen – etwa durch eine verlängerte Kündigungsfrist oder durch das Anbieten einer Alternativwohnung. Rechtsanwalt Hermann rät Vermietern daher dazu, mit den Mietern zu sprechen und die Kündigung zu erklären, bevor das Kündigungsschreiben zugestellt wird. „Dann ist der Mieter von der Kündigung auch nicht so überrascht und es findet sich leichter eine Lösung.“

Sonderfälle Eigenbedarfskündigung – so urteilten die Gerichte

Wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen Zwecken benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam (Az.: VIII ZR 45/16). Geklagt hatte eine Vermieterin, die eine kleine Wohnung als zusätzlichen Arbeitsplatz nutzen wollte.

Ein Vermieter darf aber Eigenbedarf anmelden, wenn er die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen will (Az.: 1 BvR 2851/13) hervor. Für eine Eigenbedarfskündigung genügen laut Richter „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“.

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs, so steht ihm ein Besichtigungsrecht zu, um gegebenenfalls nötige Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen planen zu können (Az.: 2-11 S 57/14).

Wichtig: Fällt der Grund für den Eigenbedarf weg, muss der Vermieter seinen gekündigten Mieter davon in Kenntnis setzen. Tut er dies nicht, riskiert er Schadensersatzforderungen seines Ex-Mieters für die Umzugskosten (Az.: 48 C 231/13).


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97 Kommentare

anton am 11.10.2017 21:46

Hallo, ich habe auch eine Frage zu dem Thema Eigenbedarfskündigung. Ich bin dabei eine vermietete Wohnung zu kaufen, die ich selbst nutzen möchte, bzw muss, weil ich auch aus meiner MIetwohnung raus muss.

Das Mietverhältnis meiner... mehr

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Immowelt-Redaktion am 12.10.2017 10:36

Hallo Anton und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie können die Kündigung ab dem Zeitpunkt aussprechen, ab dem Sie tatsächlich Eigentümer der Wohnung sind. Das ist dann der Fall, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind. Die... mehr

Lothar am 01.10.2017 03:24

Guten Tag, folgende Fragen habe ich zum Thema Eigenbedarfskuendigung: Ich trenne mich von meinem Partner und ziehe aus der gemeinsam bewohnten ETW aus, und zwar zunaechst

- in eine moeblierte Mietwohnung in derselben Region

- ohne eine... mehr

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Immowelt-Redaktion am 02.10.2017 11:48

Hallo Lothar,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Bei einer Eigenbedarfskündigung kommt es nicht unbedingt grundsätzlich auf die bisherige Wohnsituation an, sondern darauf, dass Sie den Eigenbedarf gut begründen können und das... mehr

Thomas am 29.09.2017 15:01

Guten Tag,

leider wird auf dieser Seite nicht auf das Thema der sog. "Altverträge" hingeweisen, also Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 geschlossen wurden. Die Kündigungsfristen verlängern sich hier u.U. noch einmal – so wie in meinem... mehr

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Immowelt-Redaktion am 02.10.2017 11:08

Hallo,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Sie haben Recht, wir werden den Hinweis darauf, dass es zumindest für den Vermieter abweichende Fristen für Altverträge geben kann, bei der nächsten Überarbeitung des Beitrags ergänzen.

Mit... mehr

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