Kündigung wegen Eigenbedarf: So sollten Vermieter vorgehen

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Vermieter können Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen – eine mögliche Variante ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Benötigt ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige, hat er das Recht, dem Mieter die Kündigung auszusprechen – dabei müssen Vermieter jedoch einiges beachten.

Kündigung Eigenbedarf, Briefkasten, Brief, Foto: Lolo Stock/fotolia.com
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt für Hausbesitzer dann in Frage, wenn sie oder nahe Verwandte die Wohnung selbst beziehen möchten. Foto: Lolo Stock/fotolia.com

Wenn Vermieter die eigene Wohnung nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen wollen, steht ihnen laut Gesetz das Recht zu, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Doch auch die Grenzen, innerhalb derer eine solche Eigenbedarfskündigung möglich ist, sind gesetzlich klar geregelt. So darf der Vermieter die Mietwohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts beanspruchen. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu etwa Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Aber auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Personen, für die die Mietwohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann – etwa Kinder des nichtehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal. „Der Vermieter muss auch darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt – der Eigenbedarf darf also nicht vorgetäuscht werden“, betont Jens Hermann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Nürnberger Rechtsanwaltskanzlei Magold, Walter & Hermann.

Auch bei Eigenbedarf: Kündigungsfristen und richtigen Zeitpunkt beachten

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter nicht nur bestimmte Fristen einhalten, sondern auch den richtigen Zeitpunkt für die Kündigung wählen. Zunächst muss er darauf achten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf nicht schon bekannt war, als er die Wohnung vermietet hat – ist das der Fall, muss ein Vermieter den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Verzichtet er auf einen solchen Hinweis, verliert er das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Der Vermieter muss allerdings nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte, wie der BGH entschieden hat  (Az.: VIII ZR 154/14). Gleichzeitig darf der Eigenbedarf auch nicht zu spät vorliegen. „Kündigt ein Vermieter nur auf Verdacht, weil ein Eigenbedarf beim Auszug des Mieters zwar wahrscheinlich, aber nicht sicher ist, ist diese Kündigung unwirksam“, so Hermann.

Zudem muss der Vermieter auch auf die gesetzliche Kündigungsfrist achten. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet: Geht das Kündigungsschreiben dem Mieter am Montag, den 1. Februar zu, endet das Mietverhältnis Ende April. Allerdings verlängert sich diese Frist – und zwar je nach bisheriger Dauer des Mietverhältnisses. Besteht dieses länger als fünf Jahre, beträgt die Frist sechs Monate, besteht es länger als acht Jahre, sind es sogar neun Monate.

Sonderfälle

Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus

Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden – Käufer solcher Eigentumswohnungen sollten also genau prüfen, welche Frist vor Ort gilt.

Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus

Wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt, die andere Wohnung aber vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. In diesem Fall kann der Vermieter jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen – die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Das sollte im Kündigungsschreiben stehen

Steht der Zeitpunkt der Kündigung fest, geht es daran, das Kündigungsschreiben zu verfassen. Vermieter sollten dabei sorgfältig vorgehen, denn formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam wird. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen. „Bei der Eigenbedarfskündigung kommt hinzu, dass der Vermieter darlegen muss, warum, wann und für wen er die Wohnung benötigt. Es genügt nicht, einfach mit dem Hinweis auf Eigenbedarf zu kündigen“, sagt Rechtsanwalt Hermann.

Folgendes sollte in einer Eigenbedarfskündigung stehen:

  • Die Person, für die die Wohnung benötigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses. Ziehen mehrere Personen in die Wohnung ein, muss der Vermieter jedoch nicht die Namen aller neuen Bewohner nennen  (BGH, Az.: VIII ZR 107/13).
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen laut Mietrechtsexperte Hermann die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.
  • Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen.
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraph 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sowie die Form- und Fristerfordernis: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

Achtung

Vorsicht vor vorgetäuschtem Eigenbedarf

Wer wegen Eigenbedarf kündigt, sollte sichergehen, dass er den Eigenbedarf auch tatsächlich hat. Andernfalls kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Erfährt er erst nach dem Umzug, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, kann er unter Umständen sogar  Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 99/14).

Sicherstellen, dass die Kündigung den Mieter auch erreicht

Das Abschicken des Kündigungsschreibens genügt nicht, damit die Kündigung auch wirklich wirksam werden kann. Vielmehr ist es erforderlich, dass das Schreiben auch tatsächlich beim Mieter ankommt. Nicht selten kommt es vor, dass Mieter den Zugang der Kündigung bestreiten. Es empfiehlt sich daher, die Kündigung als Einschreiben zu versenden – noch sicherer ist es allerdings, sie zusammen mit einem Zeugen persönlich zu übergeben.

Was tun, wenn der Mieter sich wehrt

Komplizierter wird es für Vermieter, wenn der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehrt. Dies geht unter anderem, wenn beim Mieter ein besonderer Härtefall vorliegt. „Das können beispielsweise hohes Alter, eine Körperbehinderung oder eine schwere Krankheit sein“, sagt Hermann. Auch bei Schwangerschaft der Mieterin könne oft zumindest eine verlängerte Räumungsfrist erreicht werden. Der Mieter muss in diesen Fällen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Noch nicht einmal widersprechen muss der Mieter, wenn die Kündigung ohnehin unwirksam ist – etwa, weil die Begründung fehlt. „Eine spätere Räumungsklage des Vermieters würde in einem solchen Fall vor Gericht scheitern“, so Hermann. Es hindert den Vermieter aber nichts daran, die Kündigung einfach noch einmal auszusprechen – diesmal formell korrekt. Kommt es zum Konflikt mit dem Mieter, empfiehlt sich in jedem Fall die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein.

„Letztlich sind die meisten Eigenbedarfskündigungen auch erfolgreich“, sagt Hermann. „Die Gerichte honorieren, dass der Vermieter das Recht an seinem Eigentum wahrnehmen will.“ Wer das Kündigungsschreiben sorgfältig vorbereitet und gute Gründe für die Kündigung hat, hat also beste Chancen, sich damit auch durchzusetzen. Häufig ist es auch möglich, sich mit dem Mieter gütlich zu einigen – etwa durch eine verlängerte Kündigungsfrist oder durch das Anbieten einer Alternativwohnung. Rechtsanwalt Hermann rät Vermietern daher dazu, mit den Mietern zu sprechen und die Kündigung zu erklären, bevor das Kündigungsschreiben zugestellt wird. „Dann ist der Mieter von der Kündigung auch nicht so überrascht und es findet sich leichter eine Lösung.“


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67 Kommentare

Reinsteiner am 21.06.2017 14:25

Hallo,

wir haben vor knapp 3 Jahren einen Mitvertrag im Namen meiner Mutter abgeschlossen. Die Mieteinnahmen wurden benötigt um die Kosten im Pflegeheim, in dem meine Mutter lebte zu tragen. Vor einigen Monaten ist meine Mutter... mehr

auf Kommentar antworten

Reinsteiner am 21.06.2017 14:29

Die aktuelle Wohnung ist für drei Personen zu klein und ein Umzug ist zwingend erforderlich!


Immowelt-Redaktion am 21.06.2017 16:19

Hallo Reinsteiner und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn ein Wohnungseigentümer eine Wohnung dringend für sich selbst und seine Familie braucht, ist eine Eigenbedarfskündigung in der Regel wirksam. Ihren Einzelfall können wir aber... mehr

Susi am 17.06.2017 23:14

Hallo,mein Mann ,ich und unsere 3 Kinder haben eine Kündigung bekommen wegen Eigenbedarf. Wohnen auch schon 10 Jahre im Haus der Vermieter selber 2 Jahre . Problem bei uns,wir finden keine Wohnung für eine 5 köpfige Familie. Was tun? Der... mehr

auf Kommentar antworten

Susi am 19.06.2017 20:27

Darf der Vermieter und auch dann kündigen, wenn er angibt sie als Büro Räume zu verwenden?


Immowelt-Redaktion am 20.06.2017 09:05

Hallo Susi,

eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn die Wohnung für Wohnzwecke benötigt wird. Eine Eigenbedarfskündigung zur gewerblichen Nutzung sieht das Gesetz nicht vor.

Mit freundlichen Grüßen

die... mehr


Reinsteiner am 21.06.2017 14:28

Die aktuelle Wohnung ist für drei Personen zu klein und ein Umzug ist zwingend erforderlich!


Immowelt-Redaktion am 19.06.2017 12:52

Liebe Susi,

besten Dank für Ihren Kommentar. Generall darf der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Allerdings kann der Mieter gemäß § 574 Abs.1 BGG Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn und seine... mehr

Gummibärchen am 14.06.2017 20:39

Ich wohne seit zwei Jahren in einer Einzimmerwohnung. Die Wohnung wurde kurz vorher von der Eigentümerin gekauft, die meinte, es wäre zur Geldanlage und eventuell später für die Tochter, die aber erstmal studieren wolle. Nun habe ich die... mehr

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Immowelt-Redaktion am 16.06.2017 09:00

Guten Morgen Gummibärchen,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Gemäß einem BGH-Urteil (04.02.2015- VIII ZR 154/14), ist dem Vermieter kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorzuwerfen, wenn er den Mieter beim Vertragsabschluss darüber... mehr

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