Eigenbedarfskündigung: So sollten Vermieter vorgehen

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Vermieter können Mietverträge mit einer Eigenbedarfskündigung kündigen und somit Eigenbedarf für sich oder für nahe Angehörige anmelden. Dabei müssen sie jedoch einiges beachten.

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Eine Eigenbedarfskündigung kommt in Frage, wenn Hausbesitzer oder nahe Verwandte die Wohnung beziehen möchten. Foto: Andrey Popov / stock.adobe.com

Eigenbedarfskündigung: das Wichtigste in Kürze

  • Eigenbedarf bedeutet: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts.
  • Die Länge der Kündigungsfrist für den Vermieter hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Es sind mindestens 3 Monate.
  • Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatz zu.

Wenn Vermieter die eigene Wohnung nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen wollen, können sie laut Gesetz Eigenbedarf anmelden. Doch auch die Grenzen, innerhalb derer eine solche Eigenbedarfskündigung möglich ist, sind gesetzlich klar geregelt.

Wichtig dabei ist insbesondere im Kündigungsschreiben: „Der Vermieter muss darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt – der Eigenbedarf darf also nicht vorgetäuscht werden“, betont Jens Hermann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Nürnberger Rechtsanwaltskanzlei Magold, Walter & Hermann.

Für diese Personen dürfen Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen

Der Vermieter darf den Wohnraum für die folgenden Personen kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB):

  • sich selbst
  • Familienmitglieder wie zum Beispiel: Kinder, Eltern, Schwiegereltern, Enkel, Großeltern, Nichten, Neffen, Schwäger und Cousins. Voraussetzung bei nicht engen Verwandten ist, dass ein besonders enger Kontakt zu der Person besteht (BGH, Az.: VIII ZR 247/08).
  • Angehörige seines Haushalts wie zum Beispiel: Kinder aus der vorherigen Beziehung eines nichtehelichen Lebensgefährten oder Pflegepersonal.

 

Situation bei Vertragsschluss ist für Eigenbedarf entscheidend

Weiß der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrags, dass er bald mit einer Eigenbedarfskündigung Anspruch auf die Wohnung erheben will, muss er dies seinem neuen Mieter mitteilen. Hat er auf einen solchen Hinweis verzichtet, verliert er das Recht, eine Eigenbedarfskündigung  auszusprechen oder muss, wenn dies dem Mieter erst nach seinem Auszug bekannt wird, gegebenenfalls Schadensersatz zahlen.

Aber: Der Vermieter muss bei Abschluss eines Mietvertrages keine Bedarfsvorschau machen. Er muss also nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat (BGH, Az.: VIII ZR 154/14). Gleichzeitig ist auch eine Eigenbedarfskündigung auf Verdacht, also dann, wenn ein Eigenbedarf aus Sicht des Vermieters lediglich möglich erscheint, aber noch nicht sicher ist, immer unwirksam.

Kündigungsfristen beachten

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Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Vermieter bestimmte Termine und Fristen beachten. Foto: mihap / stock.adobe.com

Auch bei einer Eigenbedarfskündigung  muss der Vermieter auch auf die gesetzliche Kündigungsfrist laut Mietrecht achten (§ 573 c BGB). Diese richtet sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses. Das bedeutet für eine ordentliche Vermieterkündigung:

  • Mietdauer bis fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer fünf bis acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer mehr als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, dann ist sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Das bedeutet: Geht das Kündigungsschreiben beim Mieter am Montag, den 1. Februar ein, endet das Mietverhältnis Ende April.

 

Sonderfälle

Umwandlung einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus: Kündigungssperrfrist

Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet und wird die Wohnung nach der Umwandlung verkauft, ohne dass der Mieter von seinem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht, kann der neue Eigentümer zunächst keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Er muss in der Regel eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden – Käufer solcher Eigentumswohnungen sollten also genau prüfen, welche Frist vor Ort gilt.

Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus: erleichtertes Kündigungsrecht

Wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt, die andere Wohnung aber vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor (§ 573a BGB). In diesem Fall kann der Vermieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen – die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten. Im Kündigungsschreiben muss er zudem angeben, dass sich die Kündigung auf eben diese gesetzliche Sonderregelung stützt.

Eigenbedarfskündigung: Musterformular

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Beim Schreiben der Eigenbedarfskündigung müssen Vermieter einiges beachten. Foto: iStock.com / kupicoo

Steht der Zeitpunkt der Kündigung fest, geht es daran, das Kündigungsschreiben zu verfassen. Vermieter sollten dabei sorgfältig vorgehen, denn formelle Fehler im Kündigungsschreiben können dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam wird. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen.

Insbesondere muss der Vermieter seinen Kündigungsgrund genau beschreiben: „Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter darlegen, warum, wann und für wen er die Wohnung benötigt. Es genügt nicht, einfach mit dem Hinweis auf Eigenbedarf zu kündigen“, sagt Rechtsanwalt Hermann.

Folgendes sollte in einer Eigenbedarfskündigung stehen:

  • Die Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Art des Verhältnisses zueinander. Ziehen mehrere Personen in die Wohnung ein, muss der Vermieter jedoch nicht die Namen aller neuen Bewohner nennen (BGH, Az.: VIII ZR 107/13).
  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen oder Angehörigen des Haushalts müssen laut Mietrechtsexperte Hermann die Umstände, aus denen sich eine persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.
  • Die genauen Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt: Das kann etwa ein Arbeitsplatzwechsel sein, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen.
  • Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß Paragraf 574 BGB sowie die Form- und Fristerfordernis: Der Mieter muss seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Zudem muss er die Konditionen zur Anmietung der Wohnung mitteilen. Gleichzeitig sollte er die Gründe nennen, wieso ebendiese Wohnung für ihn selbst nicht geeignet ist.

Achtung

Vorsicht vor unwirksamen Kündigungen: Vorgetäuschter Eigenbedarf und Zweckverfehlung

Vermieter, die eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, müssen diesen Eigenbedarf auch wirklich haben. Andernfalls kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Erfährt dieser erst nach dem Umzug, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 99/14).

Ebenfalls unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Wohnraum nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter in der Wohnungskündigung vorgibt. Zum Beispiel, wenn die 80-jährige, gehbehinderte Mutter in eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug ziehen soll.

Sicherstellen, dass die Eigenbedarfskündigung den Mieter auch erreicht

Das Abschicken der Eigenbedarfskündigung genügt nicht, damit die Kündigung auch wirklich wirksam werden kann. Vielmehr ist es erforderlich, dass das Schreiben auch tatsächlich beim Mieter ankommt. Nicht selten kommt es vor, dass Mieter den Zugang der Kündigung bestreiten.

Es empfiehlt sich daher, die Kündigung als Einschreiben zu versenden – noch sicherer ist es allerdings, sie zusammen mit einem Zeugen persönlich zu übergeben.

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Was tun, wenn der Mieter sich wehrt

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Was, wenn sich der Mieter mit einem Härtefall gegen die Eigenbedarfskündigung wehrt? Dann wird es für Vermieter komplizierter. Foto: Syda Productions / stock.adobe.com

Komplizierter wird es für Vermieter, wenn der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehrt. Dies geht unter anderem, wenn beim Mieter ein besonderer Fall von Härte vorliegt (§ 574 BGB), weswegen er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

„Das können beispielsweise hohes Alter, eine Körperbehinderung oder eine schwere Krankheit sein“, sagt Hermann. Auch bei Schwangerschaft der Mieterin könne oft zumindest eine verlängerte Räumungsfrist erreicht werden. Der Mieter muss in diesen Fällen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.

Kommt so ein Streitfall vor Gericht, so ist laut BGH eine besonders sorgfältige Abwägung der beiderseitigen Interessen erforderlich (BGH, Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Gerichte dürfen keine pauschalen Fallgruppen bilden, sondern den Sachverhalt genau klären. Dazu gehören je nach Einzelfall Sachverständigengutachten, Zeugen- und Parteivernehmung.

Noch nicht einmal widersprechen muss der Mieter, wenn die Kündigung ohnehin unwirksam ist – etwa, weil die Begründung fehlt. „Eine spätere Räumungsklage des Vermieters würde in einem solchen Fall vor Gericht scheitern“, so Hermann.

Es hindert den Vermieter aber nichts daran, die Kündigung einfach noch einmal auszusprechen – diesmal formell korrekt. Kommt es zum Konflikt mit dem Mieter, empfiehlt sich in jedem Fall die Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverein.

„Letztlich sind die meisten Eigenbedarfskündigungen auch erfolgreich“, sagt Hermann. „Die Gerichte honorieren, dass der Vermieter das Recht an seinem Eigentum wahrnehmen will.“ Wer das Kündigungsschreiben sorgfältig vorbereitet und gute Gründe für die Kündigung hat, hat also beste Chancen, sich damit auch durchzusetzen. Häufig ist es auch möglich, sich mit dem Mieter gütlich zu einigen – etwa durch eine verlängerte Kündigungsfrist oder durch das Anbieten einer Alternativwohnung.

Rechtsanwalt Hermann rät Vermietern daher dazu, mit den Mietern zu sprechen und die Kündigung zu erklären, bevor das Kündigungsschreiben zugestellt wird. „Dann ist der Mieter von der Kündigung auch nicht so überrascht und es findet sich leichter eine Lösung.“

Link-Tipp

Alternative zur Eigenbedarfskündigung: Mietaufhebungsvertrag

Wenn sich Vermieter und Mieter nicht sicher sind, ob Eigenbedarf angemeldet werden kann oder ob ein Härtefall vorliegt, kann es sinnvoll sein, einen Mietaufhebungsvertrag aufzusetzen. Voraussetzung ist, dass sich beide Seiten einig werden – und sich so gerichtliche Auseinandersetzungen sparen können. Lesen Sie hier mehr zum Mietaufhebungsvertrag.
 

Eigenbedarfskündigung: Was ist erlaubt, was verboten?

Hier werden die wichtigsten Fragen zur Eigenbedarfskündigung beantwortet. Es handelt sich dabei allerdings um keine Rechtsberatung. Diese erhalten Vermieter von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

FAQ zur Eigenbedarfskündigung

Muss sich der Vermieter in einer Notlage befinden, um eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen?

Nein, eine Notlage ist keine Voraussetzung dafür, dennoch müssen für eine Eigenbedarfskündigung  einige Bedingungen erfüllt sein. Zum einen muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran haben, die Immobilie zu nutzen. Das ist dann der Fall, wenn er sie für sich, seine Familienangehörigen, angehörige seines Haushalts oder eine ihm anderweitig persönlich verbundene Person benötigt. Dieses Interesse muss vernünftig und nachvollziehbar sein, zum Beispiel, dass sich die Lebensumstände des Vermieters aufgrund von Heirat, Schwangerschaft oder Jobwechsel verändert haben.

Wie schwierig ist eine Eigenbedarfskündigung bei älteren Mietern?

Das hängt stark vom Einzelfall ab. Wenn der gekündigte Mieter sogenannte Härtefallgründe vorbringen kann, wie etwa ein hohes Alter, mögliche Erkrankungen und die starke Verwurzelung aufgrund einer langen Mietdauer in dem Umfeld, so werden diese Gründe gegen das berechtigte Interesse des Vermieters abgewogen.
Dabei muss der Härtefall des Mieters jedoch gut begründet sein: Das bloße Argumentieren mit Alter und Mietdauer reicht nicht aus. Die drohende Verschlechterung der eigenen Gesundheit aufgrund eines Umzugs muss zum Beispiel durch ein ärztliches Attest belegt werden (BGH, Az.: VIII ZR 180/18). Landet ein Härtefall vor Gericht, muss der Härtefall genau geprüft werden, gegebenenfalls per Gutachten.

Müssen Vermieter es im Voraus mitteilen, wenn sie in Zukunft Eigenbedarf haben werden?

Vermieter sollten ihr Vorhaben im Mietvertrag nennen und den Mieter ausdrücklich darauf hinweisen, damit er Kenntnis von dem künftigen Eigenbedarf hat. Zusätzlich können Vermieter noch einmal schriftlich dokumentieren, dass und wie genau der Mieter bei Vertragsabschluss über die Absichten, den Mietvertrag zu einem späteren Zeitpunkt zu kündigen, informiert worden ist. Es ist auch möglich, dies den Mieter durch Unterschrift bestätigen zu lassen.

Dürfen Vermieter schon einmal kündigen, wenn sie vermuten, dass ein Fall von Eigenbedarf eintritt?

Eine Vorratskündigung ist unzulässig. Das heißt, der Vermieter darf nicht wegen eines nur wahrscheinlich künftigen Eigenbedarfs bereits kündigen – zum Beispiel, weil eine Vergrößerung der Familie geplant ist.
Anders sieht es aus, wenn der Eigennutzungswunsch bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist (BGH, Az.: VIII ZR 297/14). Das kann etwa der Fall sein, wenn ein Familienmitglied bereits schwanger ist. In diesem Fall ist auch schon vor Geburt des Kindes ein dadurch erhöhter Wohnbedarf begründbar (AG Magdeburg, Urteil v. 21.1.1999, 15 C 3979/98, DWW 1999 S. 125).

Was, wenn der Vermieter bereits eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat, der Grund dann aber entfällt?

Entfällt der Grund für die Eigenbedarfskündigung, so ist auch die Kündigung hinfällig und der Mieter darf in der Regel weiter in der Wohnung bleiben. Der Vermieter ist in der Pflicht, den gekündigten Mieter davon in Kenntnis zu setzen. Will der Eigentümer die Kündigung dennoch durchsetzen, so handelt er rechtsmissbräuchlich und er riskiert Schadensersatzforderungen seines Ex-Mieters für die Umzugskosten. (Vergleichbare Urteile: Landgericht Berlin, Az.: 67 S 9/18; Amtsgericht Gießen, Az.: 48 C 231/13).

Der Mieter kündigt selbst während der Eigenbedarfskündigung. Ist dann noch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erforderlich?

Zur Sicherheit empfiehlt es sich, dennoch die Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Denn es könnte zum Streit kommen, wenn der Mieter nachweisen kann, dass er nur aufgrund der angekündigten Eigenbedarfskündigung selbst gekündigt hat, ausgezogen ist und ihm daraus Nachteile entstanden sind – für die er dann Schadensersatz fordert. Allerdings müsste er dafür bereits in der eigenen Kündigung darauf hinweisen, dass er sich den Anspruch auf Schadensersatz vorbehält oder zumindest, dass er wegen der Eigenbedarfskündigung selbst kündigt. Fällt dann auch noch der Eigenbedarf des Vermieters weg, sodass ein neuer Mieter in die Wohnung einzieht, könnte der Fall vor Gericht landen. Ergo: Lieber selbst eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, um Unklarheiten zu vermeiden.
Sind beide Kündigungen bereits ausgesprochen, die des Vermieters und die des Mieters, so ist das Mietverhältnis zum Ablauf der Kündigungsfrist, die weiter vorne im Kalender steht, beendet.

Ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Alternativwohnung anzubieten?

Wer mehrere Wohnungen besitzt, muss eine Alternativwohnung anbieten, wenn mehrere Bedingungen erfüllt sind. Die freie oder freiwerdende Alternativwohnung:

  • befindet sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage des Vermieters; 
  • wird zum Ablauf der Kündigungsfrist frei;
  • ist vergleichbar mit der bisherigen Wohnung.

Der Vermieter muss bereits in der Eigenbedarfskündigung auf die Wohnung hinweisen und dem Mieter auch die Konditionen mitteilen. Tut er das nicht, ist die Kündigung unwirksam und ihm können Schadensersatzklagen drohen.

Kann ein Vermieter, der ein Mehrfamilienhaus besitzt, sich aussuchen, welchem Mieter er wegen Eigenbedarfs kündigt?

Vermieter sind in ihrer Entscheidung frei, welchem Mieter sie kündigen. Es empfiehlt sich jedoch abzuwägen, bei welchem Mieter die Kündigung die geringsten Auswirkungen auf das Leben hätte, um einen möglichen Widerspruch aufgrund von Härtefall zu vermeiden.

Kann der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er die Immobilie verkaufen will?

Nein, der geplante Verkauf eines Hauses ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Denn es gilt die Faustregel: Kauf bricht nicht Miete. Jedoch könnte der spätere, neue Eigentümer wegen Eigenbedarfsgründen kündigen, vorausgesetzt, eine Kündigungssperrfrist verhindert es nicht. Diese gilt dann, wenn ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.
Eine Alternative wäre – mit gutem Willen des Mieters – sich auf einen Mietaufhebungsvertrag zu einigen. Lesen Sie hier mehr zum Mietaufhebungsvertrag.

Wenn ein Immobilienkäufer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung kauft, darf er dann einfach Eigenbedarf anmelden?

Bei Einfamilienhäusern gelten keine Kündigungssperrfristen, der neue Eigentümer kann also ordentlich eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Schwieriger wird es bei Eigentumswohnungen: Hier gelten Kündigungssperrfristen von mindestens drei Jahren nach Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, wenn es sich um neu begründetes Wohneigentum handelt. Je nach Gebiet kann die Sperrfrist sogar bis zu 10 Jahren betragen.

Neugegründetes Wohneigentum liegt unter drei Bedingungen vor:

  • Der Mieter hat zuvor bereits in der Mietwohnung gewohnt;
  • die Wohnung wurde nach seinem Einzug in Wohneigentum übertragen;
  • danach erwirbt der neue Eigentümer die Wohnung.

Darf der Vermieter kündigen, wenn er die Immobilie gewerblich nutzen möchte?

Wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen Zwecken benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung in der Regel unwirksam, laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 45/16). Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin geklagt, die eine kleine Wohnung als zusätzlichen Arbeitsplatz nutzen wollte.

Doch auch hierbei gibt es Ausnahmen: Kann der Vermieter nachweisen, dass es für ihn ein Nachteil von einigem Gewicht darstellt, wenn er die Wohnung nicht gewerblich nutzen kann, so kann sein Interesse dem des Mieters als höher angesehen werden. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn sich die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). Dies muss immer im Einzelfall entschieden werden.

Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn er bereits wegen Eigenbedarfs gekündigt hat?

Das dürfte im Rahmen seines Besichtigungsrechtes abgedeckt sein. So darf der Vermieter laut Landgericht Frankfurt die Wohnung besichtigen, um gegebenenfalls nötige Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen planen zu können (Az.: 2-11 S 57/14).
Allerdings müssen Vermieter, sofern kein Notfall vorliegt, dabei in der Regel die Belange des Mieters beachten: Die Besichtigung muss werktags erfolgen und zu angemessener Uhrzeit. 
Lesen Sie mehr dazu, wie weit Ihr Besichtigungsrecht geht.

Was ist, wenn der Mieter nach der Eigenbedarfskündigung keine neue Wohnung gefunden hat?

Sofern die Eigenbedarfskündigung wirksam ist und keine Härtegründe vorliegen, muss der Mieter in der Regel ausziehen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?

In diesem Fall kann der Vermieter in der Regel zur Räumungsklage greifen.

Was ist, wenn der Eigenbedarf angemeldet wurde, die Bedarfsperson in die Wohnung einzieht – und dann kurz darauf wieder auszieht?

Es gibt keine gesetzlichen Fristen dafür, wie lange die Person, der eine Eigenbedarfskündigung  ausgesprochen wurde, in der Wohnung verbleiben muss. Sofern die Eigenbedarfskündigung nicht rechtsmissbräuchlich oder vorgetäuscht war, kann sie je nach Einzelfall dennoch wirksam sein. War es jedoch absehbar, dass die jeweilige Bedarfsperson gleich wieder auszieht, kann die Kündigung unter Umständen unzulässig gewesen sein. Im Zweifel lohnt es sich hierbei, sich durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht oder einen Eigentümerverein beraten zu lassen.

03.05.2021


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Tipps für Vermieter
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13 Kommentare

Sonja am 14.10.2021 19:09

Hallo,

Ich habe eine Frage und zwar: Darf jemand Eigenbedarf für die Enkeltochter anmelden wenn bereits die Tochte in der Wohnung lebt?

Vielen Dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 15.10.2021 10:24

Hallo Sonja,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich in diesem sehr speziellen Fall an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund bzw. Eigentümerverband zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Moritz am 03.10.2021 09:13

Hallo,

Ich möchte mit meiner Partnerin ein Objekt bestehend aus 2 Häusern kaufen , beide sind auf einem Grundstück und eng aneinander. Das eine Haus hat der ehemalige Besitzer bewohnt und das andere ist als Einliegerwohnung vermietet. Wir wollen beide Häuser aber selbst nutzen und evtl einen Freund einziehen lassen. Wie sollte man am besten verfahren um den jetzigen Mieter möglichst schnell und unkompliziert zu kündigen ?

Vielen Dank im voraus

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 05.10.2021 11:31

Hallo Moritz,

es gibt keinen Tipp, wie Sie möglichst unkompliziert einen Mieter aus der Wohnung drängen können. Mieter genießen einen gesetzlichen Schutz, der muss respektiert und eingehalten werden. Einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss vorausgehen, dass die Wohnung für Sie, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts benötigt wird. Ein Freund zählt zu den genannten Bedingungen nicht. Ein kleiner Hinweis: Die Kündigung auf Eigenbedarf muss entsprechend begründet werden in dem Kündigungsschreiben. Ist die Begründung nicht ausreichend, ist sie immer von Seiten des Mieters anfechtbar.

Beste Grüße'

immowelt Redaktion

Piet am 20.09.2021 08:32

Hallo,

Wir wollen ein altes Bauernhaus kaufen, eine Seite vermietet seit 10 Jahren, die andere Seite ein Scheune. Scheune soll als Wohnhaus für uns ausgebaut werden (Baudauer etwa 15 Monate). In dieser Zeit wollen wir in den gemieteten Teil einziehen, bis der Scheunenteil fertig gestellt ist. Kann man dort wegen Eigenbedarf kündigen?

Vielen Dank im Vorraus.

auf Kommentar antworten

Plenilunia am 29.07.2021 23:23

Hallo,

wir wohnen aktuell mit zwei Erwachsenen plus zwei Kindern in einer Eigentumswohnung (3 Zimmer, 78qm).

Jetzt wollen wir uns eine größere Wohnung kaufen (4 Zimmer, 116qm),die jedoch vermietet ist. Der über 70jährige, seit langen Jahren dort wohnende Mieter scheint wenig kooperativ zu sein und wird wahrscheinlich soziale Härte geltend machen .

Wie hoch schätzen Sie das Risiko, dass unser Eigenbedarf abgelehnt würde, wenn es zu einem Gerichtsverfahren käme, da wir ja schon in einer eigenen Wohnung wohnen (die jedoch viel kleiner ist)?

Vielen Dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

Hochwasser am 21.07.2021 16:17

Wir sind vom in unserem EFH vom Hochwasser betroffen die Trockenlegung und Kernsanierung bis auf die Bodenplatte nimmt ca. 14 Monate in Anspruch.

Darf ich in diesem Fall Eigenbedarf für meine Mitwohnung beantragen?

auf Kommentar antworten

Ilina am 15.07.2021 16:15

Hallo,

ich hätte bitte eine Frage, ich möchte eine Wohnung kaufen, mit dem Gedanken mein Sohn würde selbst irgendwann mal drin wohnen, wenn er mal aus meiner Wohnung ausziehen will.

Meine Frage bitte an Sie, reichen dafür die Gründe aus, dass er ist volljährig ist und möchte in den vier eigenen Wänden wohnen? Auch wenn die Wohnung der Eltern näher zum Studium Platz sich befindet. Und wenn er irgendwann mal wieder ausziehen will, zieht zu seiner Freundin zum Beispiel um, wäre das ein triftiger Grund, und wenn ja, darf der Auszug erst nach einer bestimmten Laufzeit passieren?

Dankeschön.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Micha am 05.05.2021 21:47

Was zum Henker kann man tun wenn der bereits auf Eigenbedarf gekündigte Mieter die Kündigungsfrist überschritten hat. Die neuen Mieter warten bereits schon vor der Tür

auf Kommentar antworten

Rossi am 18.09.2021 16:33

Neue Mieter ist wohl kein Eigenbedarf 🤣

Marion melanie am 03.05.2021 15:47

Hallo

Wohne in einem Mehrfamilienhaus in meiner Wohnung hat es Schimmel 1 Heizung mit Nacht Speicher für die ganze Wohnung mit drei Zimmern sehr schlecht isoliert nun hat der Vermieter das Haus verkauft der neue Vermieter hat sich die Wohnungen angesehen vor dem Kauf ich hab im das Schimmel Problem gezeigt ich habe im nach einem halben Jahr gebeten den Schimmel zu sanieren er hat mir zugesagt das er sich um eine Firma kümmert drei Monate später hab ich erneut gefragt keine Antwort der Vermieter hat mir auch seine neue Telefon Nummer nicht mitgeteilt die anderen Mieter hatten diese neue Nummer nur ich nicht af Anrufe reagiert er nicht nur über whatsapp habe ich dann meiner eigenen Kündigung bekommen er kann nicht sanieren so wie ich mir das vorstelle heute kam Post von seinem Anwalt Kündigung wegen Eigenbedarf Grund der Vermieter wohnt bei seiner Schwester und müsse dort ausziehen zumal er nichts wegen Eigenbedarf beim Hauskauf angedeutet hat was kann ich tun?

auf Kommentar antworten

bernardos am 19.04.2021 14:45

mietdauer 44 jahre wieviel kündigungsfist ?

auf Kommentar antworten

thomas am 05.10.2021 10:20

nein 9 Monate 1 Jahr gibt es nicht mehr


eri tigermaul am 02.08.2021 13:44

1jahr ist der kündigungsfrist

M am 10.04.2021 16:23

Hallo,

wir möchten Mieter aufgrund Eigenbedarf kündigen. Laut Vertrag wurde eine 3 Monatige Kündigungsfrist festgelegt. Gilt nun trotzdem die gesetzliche 9 Monatige (Mieter wohnen dort seit über 10 Jahren) Kündigungsfrist?

auf Kommentar antworten

Kamil0san am 05.05.2021 09:04

Vertragsklauseln die gesetzliche Fristen verkürzen sind normalerweise nichtig. Man kann längere Fristen gewähren aber nie die im Gesetz festgelegten Fristen verkürzen.

Daisy duck am 17.01.2021 18:57

Ein liebes Hallo an euch alle,

Ich habe ein Problem und würde gerne wissen wie es sich damit verhält.

Wir Familie mit 2 Kindern (3+6 Jahre alt) und 2 Hunden haben vor 2 1/2 Jahren endlich einen passende Wohnung gefunden, 100m2, EG, großem Garten und doppel Garage, in einem 3 Familien Haus. Die EG Wohnung und 1 Etage sind komplett baugleich. Die Mieter über uns wohnen allerdings schon 10 Jahre hier.

Unsere Vorgänger wurden von unserer Vermieterin auf eigenbedarf raus befördert. Allerdings ist diese nicht hier eingezogen weil ihr Mann leider verstorben ist. Nach Monaten stand der damalige Mieter vor unserer Tür und war total überrascht das sie dann doch nicht hier eingezogen war. Wir haben ihn dann an die Vermieter weitergeleitet und ich weiß nicht wie sie das geklärt haben. Nun haben wir vor einigen Monaten einen Wasserrohrbruch im Keller gehabt und leider Gottes hat sich unsere Vermieterin sehr ungenügend damit befasst. Nach einigen Tagen hatten wir nasse Wände und nach einigen Tagen auch den Schimmel in mehreren Räumen. Da nach mehrmaligen Fragen wann den eine Firma kommt sich nicht gekümmert wurde haben wir einen Anwalt einschalten müssen. Seit dem sind wir auf der Abschluss Liste. Mit anderen Worten unsere Vermieter mögen uns nicht mehr in ihrer Wohnung haben... Die Nachbarn über uns sind sich in einer Tour über die lauten Kinder am beschweren und es wird versucht uns das Leben hier zur Hölle zu machen. Mir wurde schon des öfteren gesagt ich soll doch einfach ausziehen wenn mir etwas nicht gefällt. Also absolute Schikane. Als wir eingezogen sind haben wir die Vermieterin gefragt ob sie denn irgendwann nochmal vorhat hier einziehen. Dies würde strikt verweigert. Nach dem wir sehr viel Geld in den Ausbau des Gartens investiert haben wollten wir es gerne schriftlich machen und ein Wohnrecht auf Lebenszeit vereinbaren. Leider hat sich auch diesbezüglich schon im desinteressie der Vermieterin gezeigt das sie uns wohl zu aufdringlich fand und das nicht offiziell machen wollte und immer unfreundlicher wurde, daraufhin habe wir es gut sein lassen. Nun sieht aber so aus das ihr Vater immer wieder auf den Hof kommt und ich mit angehört habe wie er seinem Enkelkind sagte das er nächstes Jahr auch so einen großen Pool in unserem Garten stehen hat... Mit anderen Worten sie wollen uns sehr wahrscheinlich auf eigenbedarf kündigen, oder aber er hat es einfach nur gesagt im uns zum Auszug zu bewegen. Kann die Vermieterin uns nochmal auf eigenbedarf Kündigen obwohl sie dies schoneinmal gemacht hat ohne hier einzuziehen? Bei den Nachbarn in der Straße sah es auch bei unseren vorherigen Mietern so aus als wolle sie, sie einfach los werden, da die Mieter aus der 1 Etage sich ständig über irgendwelche belanglosen Sachen beschwert haben.

Für uns wäre es der absolute Horror in 3 Monaten eine neue Wohnung zu finden... 2 Erwachsene 2 Kinder und 2 große Hunde. Zumal unsere große ab dem Sommer hier jetzt zur Grundschule angemeldet ist...

Vielleicht kann mir ja jemand etwas dazu sagen. Danke vorab.

auf Kommentar antworten

eri tigermaul am 02.08.2021 13:51

hallo daisy,

ich an ihrer stelle würde ich zeugen suchen die das mit bekommen was sache ist. denn normaler weise kann die vermieterin ihnen nicht so ohne weiteres kündigen.


immowelt Redaktion am 19.01.2021 14:14

Hallo Daisy,

sollten Sie solche Befürchtungen haben, sollten sie sich wohl rechtzeitig um eine Rechtsberatung kümmern. Diese können wir Ihnen an der Stelle leider nicht bieten.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Rene95 am 09.01.2021 16:08

Hallo zusammen, mir wurde Ende November wegen Eigenbedarf gekündigt. Gesagt wurde das die Enkelin einziehen will. Ich bin daraufhin zum 1.1. ausgezogen. Jetzt erfahre ich das ab 1.3. ein neuer Mieter einziehen soll, der in keinem Verhältnis zur Vermieterin steht. Kann ich dann im Nachhinein noch was machen ? Die ganze Eigenbedarfskündigung war nur ein Vorwand um mich aus der Wohnung zu bekommen, weil ich mich gewehrt habe gegen unerlaubtes Betreten meiner Mietwohnung. Ich hatte das Schloss ausgetauscht zu meiner Wohnung. Liebe Grüße René

auf Kommentar antworten

cycy am 16.11.2020 19:29

Hallo, mein Freund und ich haben folgende Situation:

Wir wollten/wollen in die Einliegerwohnung bei seinen Großeltern einziehen. Diese haben dem Mieter daraufhin fristgemäß gekündigt. Er hat sich 2 1/2 Monate (von 3 Monate Kündigungsfrist) um keine neue Wohnung gekümmert und war sogar noch 3 Wochen im Urlaub. Dann kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist ist er krank geworden. Daraufhin haben die Großeltern meines Freundes die Frist um einen Monat verlängert. Dieser ist jetzt rum und der Mieter ist immer noch nicht ausgezogen oder hat eine Ersatzwohnung. Er hat Anfang nächsten Monats einen OP Termin. Das ganze zieht sich jetzt aber schon ewig und wir wissen nicht mehr weiter. Da meine Familie auch umzieht muss ich aus unserem Haus auch raus und hab nun keine Ahnung wohin. Wir wissen, dass der Mieter die Wohnung nicht verlassen will, er hat aber kein Wiederspruch eingelegt, dennoch zieht er einfach nicht aus. Hat Jemand einen hilfreichen Vorschlag, was wir jetzt tun können? Wir sind echt verzweifelt. Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 17.11.2020 07:41

Hallo cycy,

war die Kündigung formell korrekt, also mit Begründung des Eigenbedarfs und wurde sie dem Mieter per Einschreiben zugestellt, ist Ihrerseits wohl alles richtig gelaufen. Weigert der Mieter sich trotzdem bleibt Ihnen wohl nur der Geang zum Anwalt und letztlich vor Gericht. Wir raten dazu das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, eventuell findet sich doch eine andere Lösung.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine verbindliche Rechtsberatung leisten können und dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion