Welche Mängel rechtfertigen eine Mietminderung in der Mängelanzeige?
Die 6 häufigsten Mängel in Wohnungen sind:
- Feuchtigkeitsschäden und Schimmel
- Lärm aufgrund von Baumaßnahmen im Haus oder in der näheren Umgebung
- Wohnflächenberechnung ergibt, dass tatsächliche Wohnungsgröße kleiner ist als im Mietvertrag angegeben
- Ausfall oder Defekt technischer Geräte
- Schäden am Haus oder in der Wohnung, wie morsche Fenster
- Geruchsbelästigung, beispielsweise durch Zigarettengeruch
All das kann in der Mängelanzeige aufgeführt werden und zu einer Mietminderung berechtigen.
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Mustervorlage für eine Mängelanzeige
Mit unserer Muster-Mängelanzeige kannst du Mängel in deiner Mietwohnung effektiv deinem Vermieter melden und eine Mietminderung ankündigen.
Der Mieterbund hat in einer Broschüre mehr als 300 Gerichtsurteile zum Thema „Wohnungsmängel und Mietminderung“ zusammengetragen (ISBN 978-3-933091-63-5). Darin sind folgende Mietminderungen aufgeführt:
bis zu 10 Prozent
- bei defektem Briefkasten oder bei stark verkalkter Toilette (1 Prozent)
- bei einer unzumutbar aufgerauten Badewanne (3 Prozent)
- bei schlechtem Fernsehempfang oder bei sich lösendem Putz und abblätternder Farbe im Treppenhaus (5 Prozent)
- bei Lärmbelästigung durch einen Waschsalon im Hause (7 Prozent)
- bei überhöhter Bleibelastung im Trinkwasser
- bei Mäusen und Kakerlaken in der Wohnung
- bei Entfernung der Fensterläden
- bei Nichtvorhandensein eines vertraglich vorgesehenen Pkw-Stellplatzes
- bei unbenutzbarem Keller
- bei Entziehung der Nutzung von Waschküche und Trockenraum
- bei teilweisem Ausfall der Warmwasserversorgung
- bei schlechter Heizleistung wegen Schornsteinmängel und Rauchentwicklung
- bei schlechtem Fernsehempfang
bis zu 15 Prozent
- bei Einrüstung der Fassade / Plastikfolien an den Fenstern
- bei Ausfall des Warmwasserboilers
- bei einer fehlenden Wohnungseingangstür
- bei schlechten Heizleistungen
bis zu 20 Prozent
- bei überhöhter Bleibelastung im Trinkwasser
- bei Mäusen und Kakerlaken in der Wohnung
- bei Entfernung der Fensterläden
- bei unbenutzbarem Keller
- bei Entziehung der Nutzung von Waschküche und Trockenraum
- bei teilweisem Ausfall der Warmwasserversorgung
- bei schlechter Heizleistung wegen Schornsteinmängel und Rauchentwicklung
- bei schlechtem Fernsehempfang
bis zu 25 Prozent
- bei Heizungsdefekt und unter 15 Grad Celsius im Winter
- bei erheblichem Baulärm in der Nachbarschaft
- bei Taubenhaltung Dritter
- bei Wasserschäden an Decken und Wänden
- bei übermäßigem Baulärm in einem Neubaugebiet
- bei Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung im Schlafzimmer, Bad, Küche durch Thermotapeten
bis zu 30 Prozent
- bei unbenutzbarem Wohnzimmer
- bei Einsturzgefahr wegen Wasserschadens
- bei erheblicher Schimmelbildung in Bad und Schlafzimmer
- bei tropfender Zimmerdecke
bis zu 40 Prozent
- bei Gesundheitsgefährdung durch starke Feuchtigkeit in der Wohnung
bis zu 50 Prozent
- bei erheblichen Feuchtigkeitsschäden und Nässe, Tropfwasser an der Decke und Durchfeuchtung des Teppichbodens
- bei einer Wohnung voller undichter Fenster und Türen
- bei Gesundheitsgefahren von asbesthaltigen Elektronachtspeicheröfen
- bei unbenutzbarer Küche und Toiletten
bis zu 100 Prozent
- bei Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Hochwasser
- bei komplettem Heizungsausfall während der Wintermonate
- bei vollständigem Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche usw.
- bei unbewohnbarem Zustand der Wohnung
Achtung: Die Angaben dienen als grobe Orientierungshilfe für die Erstellung der Mängelanzeige. Das BGB gibt keine Regelung vor, die bei einem bestimmen (Bau-)Mangel eine Mietminderung in konkreter Höhe garantiert. Dies ist im Zweifel immer die Einzelfallentscheidung des zuständigen Gerichts.
Welche Mängel rechtfertigen keine Mietminderung?
Bagatellmängel wie zum Beispiel einen kleinen Kratzer im Parkett musst du hinnehmen. Auch bei Mängeln, die du bei der Übergabe der Wohnung akzeptiert hast und die nicht im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten sind, muss der Vermieter keine Mangelbeseitigung vornehmen (BGB § 536b).
Wie gehe ich bei einem akuten Mangel vor?
Handelt es sich um einen akuten Mangel, wie etwa einen Wasserrohrbruch, musst du sofort handeln. Du solltest den Vermieter oder die Hausverwaltung umgehend telefonisch kontaktieren. Durch eine Gesprächsnotiz kannst du später nachweisen, dass du den Schaden unverzüglich mitgeteilt hast. Zusätzlich solltest du auch einen akuten Mangel schriftlich in der Mängelanzeige festhalten.
Ist der Vermieter bei einem akuten Mangel nicht erreichbar, musst du selbst einen Handwerkernotdienst beauftragen, um mögliche kostspielige Folgeschäden zu vermeiden. Für die entstandenen Kosten muss der Vermieter aufkommen.
Mängelanzeige: Welche Druckmittel habe ich als Mieter?
Um der Mängelanzeige mehr Gewicht zu verleihen oder dem Vermieter die Dringlichkeit der Angelegenheit klarzumachen, kannst du auf einige Druckmittel zurückgreifen, die du auch in unserer kostenlosen Vorlage für eine Mängelanzeige findest:
Miete mindern
Bei einer Mietminderung reduzierst du die Miete um einen gewissen Teil und kündigst sie dem Vermieter in der Mängelanzeige an. Die Minderung ist nicht von der Zustimmung des Vermieters abhängig und muss auch nicht beantragt werden. Wie hoch diese Minderung ausfallen darf, ist allerdings nicht eindeutig. Sämtliche Urteile zu diesem Thema beziehen sich auf Einzelfälle. Bei schwerwiegenden Mängeln wie einem Totalausfall der Heizung oder der Elektrik kann es die gesamte Miete sein. Bei kleineren Mängeln wie einem dauerhaft verschmutzten Treppenhaus oder bei Geruchsbelästigung auf dem Balkon auch nur einstellige Prozentwerte.Miete zurückbehalten
In schuldrechtlichen Verträgen, also auch bei Mietverträgen, besteht die Möglichkeit, die Leistung oder einen Teil davon (Miete) zurückzubehalten, bis der Vertrag mängelfrei erfüllt beziehungsweise der Mangel behoben ist. Der von dir einbehaltene Betrag ist wesentlicher Bestandteil der Mängelanzeige. Nach Beseitigung des Mangels muss der zurückbehaltene Betrag dann entrichtet werden. Diese Alternative bietet sich an, um ein sanftes Druckmittel gegenüber dem Vermieter in der Hand zu haben.Miete unter Vorbehalt zahlen
Die Ankündigung einer Mietminderung in der Mängelanzeige kann unter Umständen das Verhältnis zwischen dir und deinem Vermieter trüben. Wer jedoch nur den Mangel anzeigt und weiterhin die volle Miete zahlt, kann nicht mehr rückwirkend die Miete mindern. Dieses Recht bleibt aber bestehen, wenn du die Miete nur unter Vorbehalt zahlst.
Alle drei Druckmittel bergen gewisse Risiken. Behältst du einen Teil der Miete zu Unrecht ein oder minderst sie, werden die Fehlbeträge so behandelt, als handele es sich um einen Mietrückstand. Hat dieser eine Höhe von üblicherweise zwei Monatsmieten erreicht, droht schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Hast du die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt, bedarf es möglicherweise einer gerichtlichen Klärung des Minderungsanspruches, damit du das Geld letztendlich zurückbekommst. Deshalb empfiehlt es sich, vor einer Mietminderung rechtlichen Rat bei einem Anwalt oder dem örtlichen Mieterverein einzuholen, um sicherzustellen, dass die geminderte Miete den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.
Was passiert, wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert?
In manchen Fällen kann es vorkommen, dass der Vermieter trotz aller Druckmittel nicht auf die Mängelanzeige reagiert. Dann stehen dir verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:
- Vermieter verklagen
Du kannst den Vermieter auf Beseitigung des Mangels verklagen. Eine solche Verpflichtungsklage bietet sich allerdings nur dann an, wenn die Wohnung auch mit dem Mangel noch normal bewohnt werden kann, da die Prozesse sich in der Regel lange hinziehen – teils sogar Jahre. Ist also beispielsweise die Heizung defekt, dauert dieser Weg viel zu lange. - Selbst aktiv werden und Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen
Bei Mängeln, die zügig beseitigt werden müssen oder wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert, kannst du den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise von einem Handwerker beseitigen lassen. Du kannst die Kosten später dem Vermieter in Rechnung stellen oder sie mit der Miete verrechnen. Erstattungsfähig sind allerdings nur die erforderlichen Aufwendungen. Ist also die Heizung defekt, kannst du die Reparatur beauftragen. Lässt du aber die ganze Heizungsanlage austauschen, musst du dies selbst bezahlen. - Schadensersatz vom Vermieter fodern
Wenn der Mangel einen Schaden an deinem Eigentum verursacht, so ist der Vermieter schadensersatzpflichtig. Beschädigt ein Wasserrohrbruch beispielsweise deine Möbel, so kannst du Schadensersatz fordern. Diese Schadensersatzansprüche können allerdings nicht in der Mängelanzeige oder in Form einer Mietminderung geltend gemacht werden, sondern müssen im Streitfall eingeklagt werden.