Mehrfamilienhaus verkaufen: Darauf kommt es an

Wer sein Mehrfamilienhaus verkaufen will, steht einer komplexen Aufgabe gegenüber. Was es zu beachten gibt, wie der richtige Preis gefunden wird und was mit den Mietern passiert – ein Überblick.

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Mehrfamilienhaus verkaufen: Was muss ich beachten?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses geht es meist um große Summen und die potenziellen Käufer sind meist Profis. Der Verkauf sollte also gut vorbereitet sein.

Wer kommt als Käufer in Betracht?

Die Käuferzielgruppe hängt unter anderem von der Größe des Mehrfamilienhauses ab. So kann bereits ein Zweifamilienhaus als Mehrfamilienhaus bezeichnet werden. Hierfür wird es aber eher private Käufer geben, als es bei einem Haus mit mehreren Wohneinheiten der Fall ist.

Die klassischen Mehrfamilienhäuser werden meist als Kapitalanlage gekauft. Neben Privatanlegern interessieren sich gewerbliche Anbieter für diese Gebäudeart.

Diese Anleger sind dann in der Regel routiniert im Hauskauf und gehen sehr professionell vor. Sie kennen die Risiken, die ein Hauskauf mit sich bringen kann. Um diesen aus dem Weg zu gehen, werden sie äußerst akribisch alle notwendigen Dokumente und den Zustand des Hauses prüfen.

Hierbei könnte dann ein Makler hilfreich sein. Denn auch dieser kennt den Markt gut und kann selbstbewusst und mit dem nötigen Knowhow auftreten.

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Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Wird das Mehrfamilienhaus komplett verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht. Die gesetzliche Regelung (§577 BGB) greift nur dann, wenn ein Mietshaus während des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und diese erstmals verkauft werden. Außer der Wohnraum soll an einen Familienangehörigen des Vermieters verkauft werden, dann hat der Mieter auch in dem Fall kein Vorkaufsrecht.

• Erfahre hier mehr über das Vorkaufsrecht von Mietern.

Mehrfamilienhaus verkaufen – als Ganzes oder separate Wohnungen?

Wer sein Mehrfamilienhaus verkaufen will, sollte sich genau überlegen, ob er es als Ganzes oder doch besser in einzelnen Eigentumswohnungen verkaufen will. Beim sogenannten Globalverkauf ist der Aufwand geringer und der Verkauf geht in der Regel schneller über die Bühne.

Ein häppchenweiser Verkauf von einzelnen Wohnungen bringt hingegen oftmals einen höheren Gewinn. Jedoch muss bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen diverses beachtet werden.

• Erfahre hier, worauf du bei der Umwandlung von einem Mietshaus in Eigentumswohnungen achten musst.

Die Umwandlung bedarf einiges an zeitlichen Vorlauf und Mehraufwand. So müssen unter anderem erst Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Teilungserklärung erstellt werden. Dies dauert nicht nur seine Zeit, es kostet auch je nach Größe und Wert des Objektes Geld.

• Erfahre hier, was eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist und wie viel sie kostet.
• Erfahre hier, was du bei der Teilungserklärung beachten musst.

Nur dann, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind und einen eigenen Zugang haben, ist eine Umwandlung in Eigentumswohnungen möglich.

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Wie ermittle ich einen angemessenen Preis für mein Mehrfamilienhaus?

Die Wertermittlung bei einem Mehrfamilienhaus ist aufwändiger als bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung, denn es muss der Zustand jeder einzelnen Wohneinheit mit einbezogen werden. Das gängigste Verfahren den Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln ist das Ertragswertverfahren. Bei der Berechnung wird, wie der Name bereits sagt, der zu erwartende Ertrag mit einbezogen.

• Erfahre hier mehr über die Wertermittlungsverfahren einer Immobilie.

Die Berechnung ist in der Regel recht kompliziert, weil sehr viele verschiedene Faktoren berücksichtigt werden müssen. Die wichtigsten sind:

• Jahresreinbetrag: Wird berechnet, indem vom Jahresrohbetrag (Jahresbruttomiete) die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten abgezogen werden.
• Bodenwertverzinsung: Dazu werden der Bodenwert (Grundstücksfläche * Bodenrichtwert) und der sogenannte Liegenschaftszins multipliziert. Sowohl Bodenrichtwert als auch Liegenschaftszins sind in der Regel vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde zu erhalten.
• Vervielfältiger: Wird berechnet aus Liegenschaftszins multipliziert mit der angenommenen Restnutzungsdauer, welche sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergibt)
• Gebäudeertragswert: Wird berechnet, indem der Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung) mit dem Vervielfältiger multipliziert wird.
• Ertragswert: Ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert

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Wie wirkt sich Vermietung und Leerstand auf den Preis aus?

Wird ein Mehrfamilienhaus verkauft, ist eine hohe Mietauslastung eher vorteilhaft. Insbesondere dann, wenn es langfristige Mieter sind. Denn so muss der neue Eigentümer keinen großen Aufwand in die Mietersuche stecken.

Andernfalls kann ein hoher Leerstand für manche Investoren auch ein Plus sein, wenn sie beispielsweise die Immobilie grundsanieren möchten.

Mehrfamilienhaus verkaufen: selbst oder mit Makler?

Da es beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern meist um hohe Summen geht, bietet es sich an, sich einen Immobilienprofi an die Seite zu nehmen. Ein Makler kennt den Markt und arbeitet professionell.

Auch wenn der Makler kostet, so spart er normalerweise viel Zeit und Nerven. Der Profi weiß, welche Unterlagen benötigt werden und wo sie herzubekommen sind. In der Regel verkürzt sich mit dem Makler auch die Vermarktungszeit und vielleicht hat er sogar auch schon einen passenden Käufer bei der Hand.

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Darf ich mit Interessenten vermietete Wohnungen besichtigen?

Vermieter können mit Interessenten auch vermietete Wohnungen besichtigen, da der Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat. Doch auch wenn Mieter verpflichtet sind, derlei Besichtigungen stattfinden zu lassen, sollte dies immer im angemessenen Rahmen passieren.

Es gibt zwar keine gesetzlichen Regelungen, wie viele Besichtigungen ein Mieter dulden muss und auch zu Uhrzeiten oder Ähnlichem gibt es keine Vorschriften. Es muss dem Mieter jedoch zumutbar sein. Dazu gehört auch, möglichst frühzeitig einen Termin mit dem Mieter zu vereinbaren.

Bei der Besichtigung ist dann jedoch nicht alles erlaubt. Da es sich um den privaten Lebensraum des Mieters handelt, dürfen keine Fotos ohne dessen Erlaubnis geschossen werden. Auch dürfen keine Schränke geöffnet werden.

• Erfahre hier mehr über das Besichtigungsrecht von Vermietern.

Was muss beim Kaufvertrag beachtet werden?

Der Kaufvertrag muss mit einem Notar erstellt und von diesem beurkundet werden. Im Vergleich zu einem Einfamilienhaus müssen jedoch mehr Dokumente im Kaufvertrag enthalten sein.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meines Mehrfamilienhauses?

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Auszug aus der Flurkarte und aktueller Grundsteuerbescheid
• Bauakte (darin befinden sich Grundrisse, Baugenehmigungen und alle notwendigen Informationen zu An- und Umbauten)
• Bebauungsplan
• Nachweis für eventuelle Modernisierungsmaßnahmen
• Gebäudeversicherungsschein
• alle bestehenden Mietverträge
• jüngste Betriebskostenabrechnung
• Unterlagen zur Haustechnik, wie der Heizungsanlage

Je transparenter die Informationen sind, die dem potenziellen Käufer präsentiert werden können, desto besser.

Welche Kosten fallen an, wenn ich mein Mehrfamilienhaus verkaufe?

Wie auch bei sonstigen Immobilienverkäufen können auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Kosten anfallen. Während Dinge wie Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag vom Käufer getragen werden, können folgende Kostenpunkte für Verkäufer entstehen:

• Energieausweis: Ist der aktuelle Energieausweis älter als zehn Jahre, muss ein neuer erstellt werden. Die Kosten unterscheiden sich, je nachdem ob der Energieausweis verbrauchsbasiert oder bedarfsbasiert ist. Je nach Anbieter liegen die Preise für einen Verbrauchsausweis im zweistelligen Euro-Bereich, ein Bedarfsausweis kann hingegen mehrere hundert Euro kosten. Hier den Energieausweis bequem online bestellen.
• Aktueller Grundbuchauszug: Die beglaubigte Variante kostet in der Regel zwischen 15 und 20 Euro. Erfahre hier, wie du einfach und schnell einen Grundbuchauszug anfordern kannst.
• Maklerkosten: Wer einen Makler beauftragt, muss durch den gesetzlichen Provisionssplit mindestens 50 Prozent der Provision selbst übernehmen und kann sie nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Erfahre hier mehr über den Provisionssplit.
• Löschung von Grundschuld: Dazu muss das Grundbuch geändert werden. Die Kosten orientieren sich an der Höhe der Grundschuld. Erfahre hier mehr über die Löschungsbewilligung.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Besteht noch ein Darlehen auf die Immobilie, gibt es zwar die Möglichkeit das Darlehen vorzeitig zu kündigen. Die Bank verlangt in der Regel jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen entgangener Gewinne. Je nach Höhe der Finanzierung und Restdauer der Laufzeit kann die Entschädigung mehrere tausend Euro betragen. Erfahre hier mehr über die Vorfälligkeitsentschädigung.

Welche Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?

Auch der Verkäufer muss unter Umständen Steuern auf den Gewinn aus dem Hausverkauf zahlen. Infrage kommen dabei die

• Spekulationssteuer und die
• Gewerbesteuer.

Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn das Haus kürzer als zehn Jahre im Besitz ist. Die Gewerbesteuer wird dann fällig, wenn ein Eigentümer gewerblichen Immobilienhandel betreibt. Das Finanzamt geht in der Regel von einem solchen dann aus, wenn der Verkäufer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft.  Ein gewerblicher Immobilienhandel kann aber schon dann vorliegen, wenn diese Grenze unterschritten wird, in der Gesamtschau sich aber ein gewerbliches Gepräge der Transaktionen ergibt.

• Erfahre hier mehr über die Steuern beim Immobilienverkauf.

Was passiert mit den Mietern nach dem Verkauf?

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Die Mieter müssen nicht um ihre Wohnung bangen, der bestehende Mietvertrag läuft unverändert weiter. Die Kündigungsgründe sind auch beim Eigentümerwechsel dieselben, wie für den Voreigentümer:

• Kündigung wegen Eigenbedarfs
• Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung oder
• außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verstoßes des Mieters

Wird das Mehrfamilienhaus vom Alteigentümer vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gibt es eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Die Frist kann über die Landesverordnung der einzelnen Bundesländer auch auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In dem Fall wäre innerhalb der Frist keine Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung möglich, sondern nur eine außerordentliche Kündigung.

Auch Mieterhöhungen sind bei Eigentümerwechsel nur im gesetzlichen Rahmen oder nach einer Modernisierung möglich.

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