Mieteinnahmen versteuern: So viel bekommt der Staat

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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Allerdings gibt es Möglichkeiten, die individuelle Steuerlast zu senken. Welche das sind, klärt dieser Beitrag.

Mieteinnahmen versteuern – das Wichtigste in Kürze

  • Auch Privatpersonen, die eine Immobilie vermieten oder verpachten, müssen die Einnahmen daraus als Einkommen in der Anlage V der Steuererklärung versteuern.
  • Vermieter müssen aber nicht die kompletten Mieteinnahmen versteuern, sie können vorher noch laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen.
  • Bei der Vermietung von Garagen oder Gewerberaum gelten besondere Regeln.

Mieteinnahmen versteuern: Das müssen private Vermieter beachten

Wer als Privatperson eine Immobilie vermietet oder verpachtet, muss Einkünfte daraus als Einkommen versteuern und in der Anlage V seiner Steuererklärung offenbaren.

Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen – Vermieter können von den Einnahmen Abschreibungen und Schuldzinsen abziehen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Info

Wann bleiben Mieteinnahmen steuerfrei?

Generell gilt: Liegen die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro, wird keine Steuer fällig.
Bei Gesamteinkünften aus allen Einkommensarten, die bis zu 9.984 Euro (ledig, ab 2022), beziehungsweise 19.968 Euro (Verheiratete) betragen, fällt ebenfalls grundsätzlich keine Einkommensteuer an.

Welche Kosten können steuerlich geltend gemacht werden?

  • Mit Abschreibungen kann die Steuerlast gesenkt werden. Wer eine Immobilie erwirbt und diese vermietet, kann 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent abschreiben und den Gebäudewert beziehungsweise die Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Wurde das Haus vor 1925 errichtet, liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze – diese führen dazu, dass der Eigentümer seine Einkommensteuerlast deutlich reduzieren kann.
  • Auch laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie können generell in kurzen Zeiträumen von ein bis fünf Jahren in dem Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden. Achtung: Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich Grundstückswert investiert, kann diese Kosten nicht in kurzer Zeit, sondern nur über einen langen Zeitraum verteilt abschreiben.
  • Hat der Vermieter ein Darlehen für die vermietete Immobilie aufgenommen, kann er die Zinszahlungen ebenfalls steuerlich geltend machen. Dies gilt jedoch nicht für die Tilgung an sich. Da bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleichbleibt, aber der Anteil der Zinsen im Zuge fortschreitender Tilgung immer weiter sinkt, verringert sich dieser Steuervorteil jedoch im Zeitverlauf.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen und drei Prozent Anfangstilgung beträgt die Rate 5.000 Euro. Beim Annuitätendarlehen erhöht sich mit jeder Monatsrate der Anteil der Tilgung an der Rate. Das liegt daran, dass die Zinsen nur auf den noch nicht getilgten Darlehensbetrag fällig werden, die Darlehensrate aber immer gleich hoch bleibt. Zinsen belaufen sich daher bereits im ersten Jahr nicht auf 2.000 Euro, sondern auf 1.970 Euro, während der Tilgungsanteil 3.030 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 1.380 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 3.620 Euro.

  • Auch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie mindern die Erträge. Zu ihnen zählen zum Beispiel die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten etwa für die Hausverwaltung, Maklerkosten bei einer Neuvermietung oder die Kosten für Inserate. Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand können in der Regel als Werbungskosten in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie anfallen.

Beispielrechnung: Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier in einer mittelgroßen Stadt eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Kaltmiete beläuft sich auf 1.000 Euro monatlich, also 12.000 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 390.000 Euro, welche jährlich mit zwei Prozent abgeschrieben werden können.

Mieteinnahmen:12.000 Euro
./. Zinsen des Immobilienkredits5.000 Euro
./. Abschreibung7.800 Euro
./. laufende Kosten (z.B. Hausverwaltung)500 Euro
./. Reparatur defekte WC-Spülung120 Euro
Erträge aus Vermietung und Verpachtung:-1.420 Euro

 

Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind aktuell meist negativ. Herr Meier muss daher nichts versteuern. Im Gegenteil: der Betrag wird ihm sogar noch von seinem zu versteuernden Einkommen abgezogen.

Ist das Darlehen für die Immobilie irgendwann vollständig abbezahlt, steigen die zu versteuernden Erträge entsprechend.

Nach 50 Jahren ist auch die Abschreibung vorbei. Dann müssten Herr Meier oder seine Erben – bei ansonsten gleichbleibenden Annahmen – in unserem Beispiel 11.380 Euro versteuern. Denn absetzbar sind dann nur noch zum Beispiel der Erhaltungsaufwand oder Kosten für die Hausverwaltung.

Info

Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, darf der Beschenkte, beziehungsweise der Erbe die AfA des Erblassers fortführen.

Hätte Herr Meier eine kleine Wohnung auf dem Land gekauft, könnte die Rechnung aufgrund günstigerer Kauf- sowie Mietpreise anders aussehen.

In unserem zweiten Beispiel kauft Herr Meier eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Kaltmiete beläuft sich auf 700 Euro monatlich, also 8.400 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 220.000 Euro, welche jährlich mit zwei Prozent abgeschrieben werden können.

Mieteinnahmen8.400 Euro
./. Zinsen des Immobilienkredits3.000 Euro
./. Abschreibung4.400 Euro
./. laufende Kosten (z.B. Hausverwaltung)500 Euro
./. Reparatur defekte WC-Spülung120 Euro
Zu versteuernde Erträge aus Vermietung und Verpachtung:380 Euro

Aufgrund seiner Kosten und der Abschreibung muss Herr Meier also 380 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Müssen Rentner Mieteinnahmen voll versteuern?

Seit 2005 ist im Alterseinkünftegesetz geregelt, dass Rentner ihre gesetzliche Rente zumindest zum Teil versteuern müssen. Die Steuerlast steigt damit für jeden neuen Rentnerjahrgang, abhängig davon in welchem Alter der Rentenbeginn ist. Zwar gibt es Freibeträge, doch Nebeneinkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen versteuert werden.

Da die Regelungen hierzu komplex sind und sich der Anteil der Rente, der versteuert werden muss und auch der Freibetrag stetig ändert, ist es sinnvoll, vor Rentenbeginn mit einem Steuerberater mögliches Optimierungspotential zu besprechen.

Kosten für Wohnung sind höher als Mieteinnahmen: Können Verluste steuerlich geltend gemacht werden?

Wenn Abschreibungen, laufende Kosten und Schuldzinsen über den Mieteinnahmen liegen, entsteht ein Verlust, den der Immobilieneigentümer steuerlich geltend machen kann – er beteiligt den Fiskus damit quasi an den Verlusten.

Bei gewerblich genutzten Immobilien verlangt der Fiskus dann einen Nachweis in Form einer Prognose künftiger Einnahmen und Überschüsse. Gelingt es dem Eigentümer aber nicht eine Vermietung glaubhaft als künftig gewinnbringend nachzuweisen, wird die Vermietung als Liebhaberei angesehen. Die Verluste können dann nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Anders sieht es bei Wohnimmobilien aus: Hier ist ein solcher Nachweis nicht nötig. Zumindest dann nicht, wenn die Wohnung dauerhaft vermietet wird. Wer dagegen Zeitmietverträge abschließt oder nur gelegentlich eine ansonsten leerstehende Wohnimmobilie für kurze Zeit vermietet und deshalb Verluste macht, tappt in die Liebhaberei-Falle, wenn er nicht nachweisen kann, dass eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Wer seine Immobilie vergünstigt vermieten möchte, beispielsweise an Angehörige, muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dann können Verluste aus der Vermietung dauerhaft in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Liegt die Warmmiete darunter, so können die Verluste nur anteilig geltend gemacht werden.

Mieteinnahmen versteuern, wenn der Eigentümer selbst Miete zahlt?

Manche Menschen besitzen eine Immobilie, die sie vermieten, wohnen aber selbst zur Miete. Verrechnen lässt sich hier nichts, denn der Fiskus betrachtet selbst genutztes Wohneigentum im Wesentlichen als Privatangelegenheit. Das bedeutet: Wer die Wohnung, in der er wohnt, gemietet hat, gleichzeitig aber eine vermietete Immobilie sein Eigentum nennt, muss für Gewinne aus letzterer Steuern zahlen und kann die Mieteinnahmen nicht mit Mietzahlungen für die selbst bewohnte Mietwohnung verrechnen.

Was ist bei der privaten Vermietung von Gewerberaum oder Garagen zu beachten?

Vermieter könnte man generell ohne weiteres als Unternehmer einstufen, denn sie haben eine Gewinnerzielungsabsicht. Mit Unternehmertum ist normalerweise verbunden, dass 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Preis erhoben wird. Allerdings hat der Gesetzgeber für Vermietungen Ausnahmen getroffen:

  • Vermieter von Wohnungen müssen generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen.
  • Vermieter von Gewerberaum können es sich aussuchen, ob sie als Gewerbetreibende behandelt werden wollen oder nicht und entscheiden, ob sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten wollen. Die Voraussetzung ist, dass der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist. Wer als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt werden möchte, hat zwar einige zusätzliche Pflichten, die mit Verwaltungsaufwand verbunden sind, aber auch einen großen Vorteil: Für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten kann der Vermieter die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Konkret: Seine Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent billiger. Hat eine Immobilie mehrere Einheiten, wovon manche mit und manche ohne Umsatzsteuer vermietet werden, können Rechnungen für das Gesamtgebäude, zum Beispiel für eine Fassadensanierung, nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden. Bezieht sich dagegen eine Reparaturrechnung explizit nur auf eine mit Mehrwertsteuer vermietete Einheit, so kann diese vollständig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden.
Achtung

Kurzzeitige Vermietungen sind Umsatzsteuerpflichtig. Das gilt zum Beispiel für die kurzzeitige Vermietung von Ferienwohnungen oder Seminarräumen.

Fallstricke: Wann ist ein privater Vermieter Gewerbetreibender?

Wer als Vermieter häufiger Objekte erwirbt oder baut und diese bald wieder veräußert, läuft Gefahr, vom Fiskus als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden.

Achtung

Was ist ein Objekt?
Fiskalisch ist mit einem Objekt eine Einheit gemeint. Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen ist ein Objekt. Fünf Eigentumswohnungen in einem nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhaus sind fünf Objekte.

Es gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft, wird demnach als Gewerbetreibender eingestuft. Das kann unerwünschte, negative Konsequenzen haben:

  • Gewährte Abschreibungen werden rückabgewickelt, sobald die Gewerblichkeit festgestellt ist. Die Folge: ein höherer Gewinn durch die Mieteinnahmen, der versteuert werden muss.
  • Neben der Einkommensteuer, die auf die Spekulationsgewinne erhoben wird, können die Gemeinden zusätzlich Gewerbesteuer verlangen.

Geerbte Immobilien und solche, die länger als zehn Jahre gehalten werden, sind von der Drei-Objekt-Regelung ausgenommen.

Steuertrick: Mit gewerblicher Vermietung Steuern mindern

Eine gewerbliche Vermietung muss sich aber nicht zwangsläufig als steuerlich nachteilig erweisen. Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen, die sich in manchen Konstellationen als Vehikel zur Steuerminderung erweisen kann.

Niedrige Steuersätze bei vermögensverwaltender GmbH

Bei einer im Geschäftsleben aktiven GmbH berechnet der Fiskus im Bundesschnitt 14 Prozent Gewerbesteuer und zusätzlich 15 Prozent Körperschaftssteuer. Ist der Zweck einer GmbH aber allein die Vermögensverwaltung, fällt keine Gewerbesteuer an. Bleiben Erträge aus Vermietung und Verpachtung in der vGmbH, sind keine weiteren Steuern zu entrichten.
Sobald der oder die Gesellschafter der vGmbH aber Gewinne entnehmen, fällt hier Kapitalertragsteuer an. Sie beträgt – genauso wie zum Beispiel bei Dividendenzahlungen aus Aktienvermögen – pauschal 25 Prozent. Gegebenenfalls kommen noch Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer hinzu.
Die vGmbH lohnt sich demnach meist nur für Personen mit großem Immobilienvermögen und hohem zu versteuerndem Einkommen.
Diese sollten die möglichen Vorteile der vGmbH, aber auch rechtliche Fallstricke genau kennen:

  • Sollen Gewinne in der vGmbH verbleiben, fallen weniger Steuern an. Mit knapp 16 Prozent ist die Steuer konkurrenzlos günstig, der Gesellschafter hat aber als natürliche Person keinen Zugriff auf die Gewinne, ohne höhere Steuern zahlen zu müssen. Allerdings bleibt auch mehr Geld übrig, das die vGmbH reinvestieren kann, etwa in weitere Immobilien.
  • Der Eigentümer der vGmbH kann sich selbst als Geschäftsführer anstellen und ein Gehalt beziehen. Dieses mindert auf Gesellschaftsebene die Gewinne und ist auf Personenebene mit dem individuellen Einkommensteuersatz zu versteuern. Kosten für einen Dienstwagen und weitere Kosten, die in der vGmbH anfallen, können zusätzlich die Gewinne mindern.
  • Sollen Gewinne aus der vGmbH vollständig entnommen werden, fallen zwei Mal Steuern an: Knapp 16 Prozent auf Gesellschaftsebene, 26,38 Prozent auf Personenebene. Nur wenn der individuelle Einkommensteuersatz sehr hoch ist, lohnt sich die vGmbH. Ein Beispiel: Die vGmbH macht 100.00 Euro Gewinn. Nach Abzug der Körperschaftssteuer verbleiben davon 84.000 Euro. Die Gesellschafter und Eigentümer der vGmbH entnehmen diesen Gewinn vollständig und zahlen auf die 84.000 Euro 26,38 Prozent Kapitalertragsteuer. Es verbleiben: 61.800 Euro. Wären diese Erträge nicht in der vGmbH, sondern bei einem privaten Investor angefallen, der den Spitzensteuersatz von 42 Prozent zahlt, so wären von den 100.00 Euro nur 58.000 Euro übriggeblieben.
  • Neben Immobilien können auch weitere Vermögenswerte wie Aktien oder stille Gesellschafteranteile an Unternehmen in die vGmbH eingebracht werden. Gewinne und Verluste aus den einzelnen Vermögenswerten können gegeneinander aufgerechnet werden. Macht also das Immobilienvermögen der vGmbH ein Plus, aber eine Aktienspekulation geht schief, senkt dies zumindest die Steuerlast. Eine solche Gegenrechnung ist Privatpersonen nicht möglich: Sie können zum Beispiel Verluste aus Aktiengeschäften nur mit Gewinnen aus Aktiengeschäften verrechnen.

Sowohl die Gründung als auch die Unterhaltung, also die Kosten für Bilanzerstellung und für den Steuerberater der vGmbH kosten jeweils eine vierstellige Summe. Diese Aufwendungen sind zu hoch, wenn es nur darum geht, ein oder zwei Eigentumswohnungen in eine vGmbH auszulagern. Es muss sich schon um ein stattlicheres Vermögen handeln.

Achtung

Grunderwerbsteuer
Wer seine Immobilien in eine vGmbH auslagert, veräußert sie an diese – es findet ein Eigentümerwechsel statt, der grunderwerbsteuerpflichtig ist.

Tipp: Steuerfalle bei Auslagerung in vGmbH umgehen

Findige Steuerberater haben aus den nicht ganz unkomplizierten gesetzlichen Regelungen bei der Auslagerung der eigenen Immobilie in eine vGmbH Steuerspar-Modelle abgeleitet. So ist es möglich, dass eine vGmbH aus nur einer Immobilie besteht.

Eine solche Gesellschaft kann anteilig veräußert werden. Werden weniger als 90 Prozent einer solchen vGmbH an einen Dritten veräußert, so fällt laut Grunderwerbsteuergesetz keine Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2a GrEStG).
Will der neue Mehrheitseigentümer die restlichen zehn Prozent auch noch erwerben, muss er zehn Jahre warten – denn nach Ablauf dieser Frist fällt keine Grunderwerbsteuer mehr an, der komplette Erwerb ist dann also steuerfrei.
Solche Modelle bergen allerdings immer potenziell steuerschädliche Fallstricke in sich, deshalb bedürfen sie einer sorgfältigen Vorbereitung durch einen kompetenten Steuerberater.

Info

Wird eine Immobilie direkt von der vGmbH erworben, fällt nur einmal die Grunderwerbsteuer an – die dann von der vGmbH zu zahlen ist. Deshalb ist es unter Umständen sinnvoll, Geld in die vGmbH einzubringen, mit dem erst nach deren Gründung Immobilien erworben werden, statt vorhandene Immobilien in die vGmbH einzubringen, weil bei diesem Vorgang erneut Grunderwerbsteuer zu zahlen wäre.

Mit vermögensverwaltender GmbH Privatvermögen schützen und gerecht vererben

Es gibt auch noch andere als steuerliche Gründe, die für eine vGmbH sprechen können:

  • Mit der vGmbH sind Privatvermögen wie zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus und das zu verwaltende Vermögen getrennt. Geht die vGmbH Pleite, so hat das keine Auswirkungen auf das Privatvermögen.
  • Wer sein Vermögen an seine Kinder vererben oder verschenken will, kann es in einer vGmbH bündeln und exakt gleiche Anteile an der Gesellschaft gerecht an seine Kinder weitergeben. Dabei gilt es zu bedenken, dass die Kinder ab einem Wert des Geschenkten in Höhe von 400.000 Euro Schenkungssteuer zahlen müssen, dieser Freibetrag gilt alle zehn Jahre. Wer sich also eines langen Lebens erfreut, kann mehrmals hintereinander Anteile an der vGmbH schenkungssteuerfrei an die Kinder weitergeben.

Wie vermeidet man Steuerfallen beim Verkauf einer Immobilie?

Immobilieneigentümer müssen nicht nur Mieteinnahmen versteuern, wenn sie die Immobilie wieder verkaufen, lauern dort auch einige Steuerfallen:

  • Wer innerhalb eines kürzeren Zeitraums mehrere Immobilien kauft und wieder verkauft, gilt als gewerbesteuerpflichtiger Immobilienhändler.
  • Wer eine vermietete Immobilie weniger als zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss diese als Spekulationsgewinn ebenfalls versteuern. Das kann besonders schmerzhaft werden, wenn es sich um einen hohen Gewinn handelt. Denn dieser wird wie normales Einkommen in dem Jahr versteuert, in dem er erzielt wurde.
Frank Kemter / Regine Curth07.01.2022

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16 Kommentare

jensi70 am 03.09.2022 05:15

Guten Tag.

Wir vermieten einen Teil unserer selbst gemieteten Wohnung an ukrainische Flüchtlinge und haben eigentlich keine Gewinnerzelungsabsicht. Trotzdem erhalten wir vom Amt natürlich Miete und Nebenkosten anteilig. Kann es passieren, das wir darauf Steuer zahlen?

Vielen Dank i.v.

MfG JK

auf Kommentar antworten

Juliane am 24.03.2022 10:31

Hallo,

ich bin Eigentümerin einer GmbH und würde gerne eine Wohnung privat mieten und einen Teil der Wohnung gewerblich nutzen. Somit müsste ich praktisch einen Teil der Wohnung an meine eigene GmbH untervermieten. Welche Auswirkungen hat das für mich privat steuerlich? Gibt es irgendetwas, dass besonders beachtet werden müsste?

auf Kommentar antworten

Santino am 20.02.2022 12:36

Ich bin Miteigentümer einer Immobilie und möchte meinen Anteil renovieren und vermieten , was muss ich dabei beachten und welche Pflichten und Kosten kommen auf mich zu

auf Kommentar antworten

Feljander am 15.02.2022 11:00

Guten Tagn, "Beispielrechnung: Wie werden Mieteinnahmen versteuert?". Bei der Rechnung werden 5000 Euro Zinsen aufgeführt. Aber es gibt doch hier nur 1920 Zinsen oder nicht? Die 5000 Euro ist doch die Tilgungsrate die nicht steuerlich abgesetzt werden kann. Oder verstehe ich hier etwas falsch?

auf Kommentar antworten

Wilhelm Herdering am 28.12.2021 10:34

Dividenden unterliegen der Abgeltungssteuer. Zusätzlich wird der Solidarzuschlag noch erhoben.

Wie ist es, wenn man als Privatperson Mieteinnahmen hat, Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnraum an Privatpersonen?

Wird darauf auch der Soli noch erhoben oder entfällt der, wenn das restliche Einkommen ebenfalls frei vom Solidarzuschlag ist?

auf Kommentar antworten

Rüdiger Schulz am 22.11.2021 16:40

Werden die steuerlich absetzbaren Kosten (Kreditzinsen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten u.ä.) anteilig nach Grund- und Bodenpreis und Gebäudepreis gesplittet?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 23.11.2021 09:13

Hallo Rüdiger Schulz,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Holger Kunz am 20.06.2021 06:59

Ich vermiete eine Wohnung in Österreich und lebe in Deutschland. Muss ich bei einem Umsatz von 7000,-€ und beschränkter Steuerpflicht Umsatzsteuer in Österreich bezahlen?

auf Kommentar antworten

Maria am 16.06.2021 21:36

Ich möchte eine Wohnung zzgl. 20% USt. kaufen.

Wenn ich die Wohnung vermieten will, soll ich im monatlichen Mietzins die USt. verrechnen?

Danke.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 18.06.2021 09:49

Hallo Maria,

sind Sie in Deutschland oder in Österreich?

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


Maria am 18.06.2021 10:46

Ich bin in Österreich.


immowelt Redaktion am 18.06.2021 16:52

Hallo Maria,

Mieteinnahmen von bis zu 30.000 Euro netto im Jahr sind von der Umsatzsteuer befreit. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, sich in diesem Fall mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen.

die immowelt Redaktion

Andreas Hohensee am 15.05.2021 07:26

Sehr transparent und gut dargestellt

auf Kommentar antworten

yannick am 29.04.2021 20:22

Ich vermiete zum ersten Mal eine Wohnung in der ich bis vor Kurzem selbst gewohnt habe. Gekauft wurde sie 2012. Das Mehrfamilienhaus wurde 1954 gebaut. Wie sieht es in diesem Fall mit Abschreibung aus?

Muss ich die Vermietung dem Finanzamt jetzt schon melden oder nächstes Jahr bei der Steuereklärung?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 30.04.2021 12:36

Hallo Yannick,

man macht eine Steuerklärung eines Jahres immer im Jahr darauf. Nehmen Sie also 2021 Mieteinnahmen ein, kommen die Angaben in die Steuerklärung, die sie im Jahr 2022 für 2021 machen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

1+-*/ommi am 16.04.2021 16:45

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Wo kann ich mich verbindlich informieren.

MfG*****

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 19.04.2021 09:03

Hallo 1+-*/ommi,

ein Steuerberater sollte Ihnen auf jeden Fall helfen können.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

1+-*/mmi am 14.04.2021 10:15

Wir haben ein Haus das wir unserer Tochter nach 5 Jahren überschreiben möchten. Wie ist das nach der Überschreibung für meine Tochter, kann sie die gleiche steuerliche Abschreibung gelten machen wie wir obwohl wir das Haus über die BHW finanziert haben

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.04.2021 11:23

Hallo 1+-*/mmi,

Ihre Fragen können wir aus der Ferne nicht beantworten, da es hier auf die verschiedensten Faktoren ankommt.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Maxlyd am 06.04.2021 16:06

Halllo, wenn bei der "Vermietung" einer Eigentumswohnung nur die laufenden Nebenkosten (Strom, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen, etc.) verlangt werden, muß dies ebenfalls in der Steuererklärung angegeben werden oder ist das steuerfrei bzw. greift hier ein Freibetrag? Besten Dank!

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 07.04.2021 09:29

Hallo Maxlyd,

nach Ihrer Schilderung ist das dann ein durchlaufender Posten.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Uwe1207 am 27.03.2021 15:43

Moien, wir sind nicht in Deutschland ansässig und erwirtschaften auch kein Einkommen. Nun möchten wir eine ETW zwecks Vermietung kaufen. Wie Laudas dann mit der Steuererklärung, damit ich die Kosten absetzen kann ?!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 31.03.2021 08:29

Hallo Uwe1207,

wenn Sie im Ausland ansässig sind, müssten Sie zuerst prüfen, ob es zwischen den beiden Ländern ein Doppelsteuerabkommen gibt und falls ja, wie das darin geregelt ist. Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung anbieten können und dürfen. Wir empfehlen, sich hierbei direkt an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

H. Y.S am 02.03.2021 21:07

Guten Tag, ich möcjte fragen , wie ist das , wenn ich unbezahlte Haus mieten möchte. Muss man trotzdem Steuer bezahlen ? Lg

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 03.03.2021 13:58

Bitte BItte ;)


immowelt Redaktion am 02.03.2021 21:50

Hallo,

wir sind uns nicht ganz sicher, wie sie das meinen. Falls Sie ein noch nicht vollends abbezahltes Haus vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen freilich in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


H.Y.S am 02.03.2021 22:18

Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung.

Mfg

Aloys am 28.01.2021 11:17

Kann ich die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs (Maklerkosten, Grunderwerbsteuer usw.) steuerlich absetzen?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 02.03.2021 21:48

Hallo,

im Fall von Eigennutzung sind weder der Kaufpreis von Gebäude und Grundstück noch die Grunderwerbsteuer oder die Notarkosten steuerlich absetzbar.

Beste Grüße

immowelt Redaktion