Mieteinnahmen versteuern: So viel bekommt der Staat

Lesermeinungen:  

(5)

Wer Vermieter ist, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern muss. Die eingehenden Mieteinnahmen werden nicht in voller Höhe versteuert, von ihnen werden noch Kosten und Abschreibungen abgezogen. So ist die Steuerbelastung in vielen Fällen gar nicht so groß. In manchen Fällen sind diese Einkünfte sogar negativ – dann sinkt die Steuerlast.

Mieteinnahmen versteuern, Renovierung, Foto: iStock.com / mediaphotos
Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. In Anlage V der Steuererklärung können aber Kosten für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Foto: iStock.com / mediaphotos

Wer ein Haus, eine Wohnung oder einen Laden vermietet, will damit Gewinne erzielen. Solche Gewinne sind steuerpflichtig. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Vermieter als Privatperson an Privatpersonen oder Gewerbetreibende vermietet oder ob er selbst als professioneller Vermieter auftritt:

Mieteinnahmen versteuern – das Wichtigste in Kürze

  • Auch Privatpersonen, die eine Immobilie vermieten oder verpachten, müssen die Einnahmen daraus als Einkommen versteuern.
  • Die Einküfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden.
  • Vermieter müssen aber nicht die kompletten Mieteinnahmen versteuern, sie können vorher noch laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen.
  •  Bei der Vermietung von Garagen oder Gewerberaum gelten besondere Regeln.

Private Vermietung: Diese Regeln gelten

Wer als Privatperson eine Immobilie besitzt, muss Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Einkommen versteuern. Er muss dem Fiskus diese Einkünfte in der der Anlage V seiner Steuererklärung offenbaren. Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen, es werden von diesen noch Abschreibungen und Schuldzinsen abgezogen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Im Einzelnen können folgende Kosten steuerlich geltend gemacht werden:

Abschreibungen:
Wer eine Immobilie erwirbt und diese vermietet, kann 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent des Gebäudewertes beziehungsweise der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Wurde das Haus vor 1925 errichtet, liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze – diese führen dazu, dass der Eigentümer seine Einkommensteuerlast deutlich reduzieren kann.
Auch laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie können generell steuerlich geltend gemacht werden. Solche Kosten können in kurzen Zeiträumen von ein bis fünf Jahren steuerlich geltend gemacht werden.

Schuldzinsen:
Auch das Darlehen für eine vermietete Immobilie können die Vermieter steuerlich geltend machen, allerdings nur die Zinszahlungen, nicht die Tilgung. Da bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen  die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleich bleibt, aber der Anteil der Zinsen im Zuge fortschreitender Tilgung immer weiter sinkt, verringert sich dieser Steuervorteil jedoch im Zeitverlauf.
Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen und drei Prozent Anfangstilgung beträgt die Rate 5000 Euro. Beim Annuitätendarlehen erhöht sich mit jeder Monatsrate der Anteil der Tilgung an der Rate, weil die Zinsen nur auf den noch nicht getilgten Darlehensbetrag fällig werden, die Darlehensrate aber immer gleich hoch bleibt. Deshalb belaufen sich die Zinsen bereits im ersten Jahr nicht auf 2.000 Euro, sondern auf 1.970 Euro, während der Tilgungsanteil 3.030 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 1.380 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 3.620 Euro.

Laufende Kosten:
Auch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie mindern die Erträge. Zu ihnen zählen zum Beispiel die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten etwa für die Hausverwaltung, Maklerkosten bei einer Neuvermietung oder die Kosten für Inserate. Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand können in der Regel in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie anfallen. Im Steuerjargon werden diese Kosten Werbungskosten genannt.

Beispielrechnung: So werden Mieteinnahmen versteuert

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Kaltmiete beläuft sich auf 600 Euro monatlich, also 7.200 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 140.000 Euro, welche jährlich mit zwei Prozent abgeschrieben werden können.

Mieteinnahmen:7.200 Euro
./. Zinsen des Immobilienkredits3.000 Euro
./. Abschreibung2.800 Euro
./. laufende Kosten (z.B. Hausverwaltung)700 Euro
./. Reparatur defekte WC-Spülung220 Euro
Zu versteuernde Erträge aus Vermietung und Verpachtung:480 Euro

Aufgrund seiner Kosten und der Abschreibung muss Herr Meier also nur 480 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Hätte Herr Meier in einem Jahr höhere Ausgaben, zum Beispiel für Reparaturen oder geringere Einnahmen wegen eines zeitweiligen Leerstands, könnten seine zu versteuernden Einkünfte auch negativ sein. Beispiel: Aufgrund von Leerstand nimmt Herr Meier 1.200 Euro weniger Miete ein. Statt 480 Euro Überschuss hat er ein Minus in Höhe von 720 Euro. Um diesen Betrag sinkt sein zu versteuerndes Einkommen.

Ist das Darlehen für die Immobilie irgendwann vollständig abbezahlt, steigen entsprechend die zu versteuernden Erträge. Und wird Herr Meier einmal sehr alt, ist nach 50 Jahren auch die Abschreibung vorbei. Dann müsste Herr Meier – bei ansonsten gleichbleibenden Annahmen – demzufolge in unserem Beispiel 6.280 Euro versteuern. Denn absetzbar sind dann nur noch zum Beispiel der Erhaltungsaufwand oder Kosten für die Hausverwaltung.

Besonderheiten bei der privaten Vermietung von Gewerberaum oder Garagen

Mieteinnahmen versteuern, Gewerberaum, Laden, Foto: ArTo / fotolia.com
Auch wer Gewerberaum, wie zum Beispiel ein Ladenlokal, vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Dabei können andere steuerliche Regelungen als bei der Vermietung von Wohnraum gelten. Foto: ArTo / fotolia.com

Vermieter könnte man generell ohne weiteres als Unternehmer einstufen, denn sie haben eine Gewinnerzielungsabsicht. Mit Unternehmertum ist normalerweise verbunden, dass 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Preis erhoben wird. Allerdings hat der Gesetzgeber für Vermietungen Ausnahmen getroffen:

  • Vermieter von Wohnungen müssen generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen.
  • Vermieter von Gewerberaum können es sich aussuchen, ob sie als Gewerbetreibende behandelt werden wollen oder nicht. Bei langfristigen Vermietungen können Sie also die Option wählen, mit oder ohne Umsatzsteuer zu vermieten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter, an den vermietet wird, ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist. Wer als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt werden möchte, hat zwar einige zusätzliche Pflichten, die mit Verwaltungsaufwand verbunden sind, aber auch einen großen Vorteil: Fallen zum Beispiel Kosten für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten an, so kann er die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Konkret: Seine Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent billiger. Hat eine Immobilie mehrere Einheiten, wovon manche mit und manche ohne Umsatzsteuer vermietet werden, können Rechnungen für das Gesamtgebäude, zum Beispiel für eine Fassadensanierung, nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden. Bezieht sich dagegen eine Reparaturrechnung die mit Mehrwertsteuer vermietet wurde, explizit nur auf diese, so kann diese vollständig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden.
Achtung

Kurzzeitige Vermietungen sind Umsatzsteuerpflichtig. Das gilt zum Beispiel für die kurzzeitige Vermietung von Ferienwohnungen oder Seminarräumen.

  • Besonderheiten gibt es bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen: Werden dies gemeinsam mit einer Wohnung vermietet, sind die Erträge grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Werden sie hingegen unabhängig von einem Wohnraummietverhältnis separat vermietet, so sind sie umsatzsteuerpflichtig. Der Vermieter von Garagen hat allerdings die Möglichkeit, sich als Kleinunternehmer einstufen zu lassen: Solange seine Umsätze als Mini-Unternehmer jährlich 17.500 Euro nicht übersteigen, kann er sich von der Umsatzsteuer befreien lassen.

Fallstricke: Vermieter wird unfreiwillig Gewerbetreibender

Wer als Vermieter häufiger Objekte erwirbt oder baut und diese bald wieder veräußert, läuft Gefahr, vom Fiskus als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden. Hier gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft, wird demnach als Gewerbetreibender eingestuft. Das kann unerwünschte, negative Konsequenzen haben:

  • Gewährte Abschreibungen werden rückabgewickelt, sobald die Gewerblichkeit festgestellt ist. Die Folge: ein höherer Gewinn durch die Mieteinnahmen, der versteuert werden muss.
  • Neben der Einkommensteuer, die auf die Spekulationsgewinne erhoben wird, können die Gemeinden zusätzlich Gewerbesteuer verlangen.
Achtung

Was ist ein Objekt?
Fiskalisch ist mit einem Objekt eine Einheit gemeint. Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen ist ein Objekt. Fünf Eigentumswohnungen in einem nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhaus sind fünf Objekte.

Geerbte Immobilien und solche, die länger als zehn Jahre gehalten werden, sind von der Drei-Objekt-Regelung ausgenommen.

Gewerbliche Vermietung als Vehikel zur Steuerminderung

Mieteinnahmen versteuern, gewerbliche Vermietung, Foto: REDPIXEL / fotolia.com
Die Gründung einer vGmbH muss notariell beurkundet werden. Das kostet erstmal Geld, allerdings lassen sich mit diesem Konstrukt die Steuern aus Mieteinnahmen mindern. Foto: REDPIXEL / fotolia.com

Doch nicht immer muss sich eine gewerbliche Vermietung als steuerlich nachteilig erweisen. Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen, die sich in manchen Konstellationen als Vehikel zur Steuerminderung erweisen kann.

Niedrige Steuersätze bei vermögensverwaltender GmbH

Bei einer im Geschäftsleben aktiven GmbH berechnet der Fiskus im Bundesschnitt 14 Prozent Gewerbesteuer und zusätzlich 15,83 Prozent Körperschaftssteuer (inklusive Solidaritätszuschlag). Ist der Zweck einer GmbH aber alleine die Vermögensverwaltung, fällt keine Gewerbesteuer an. So lange Erträge aus Vermietung und Verpachtung in der vGmbH bleiben, sind  keine weiteren Steuern zu entrichten.

Sobald der oder die Gesellschafter der vGmbH aber Gewinne entnehmen, fällt hier Kapitalertragsteuer an. Sie beträgt – genauso wie zum Beispiel bei Dividendenzahlungen aus Aktienvermögen – pauschal 25 Prozent. Davon werden noch einmal 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag hinzugerechnet. Umgerechnet auf die Ausgangssumme sind das 1,38 Prozent. Die Gesellschafter müssen also ihre Gewinne mit mindestens 26,38 Prozent versteuern. Gegebenenfalls kommt noch die Kirchensteuer hinzu.

Die vGmbH lohnt sich meist nur für Personen mit großem Immobilienvermögen und hohem zu versteuerndem Einkommen:

  • Sollen Gewinne in der vGmbH verbleiben, ist die Steuer mit knapp 16 Prozent konkurrenzlos günstig, der Gesellschafter hat aber als natürliche Person keinen Zugriff auf die Gewinne, ohne höhere Steuern zahlen zu müssen. Allerdings bleibt auch mehr Geld übrig, das die vGmbH reinvestieren kann, etwa in weitere Immobilien.
  • Der Eigentümer der vGmbH kann sich selbst als Geschäftsführer anstellen und ein Gehalt beziehen. Dieses mindert auf Gesellschaftsebene die Gewinne und ist auf Personenebene mit dem individuellen Einkommensteuersatz zu versteuern. Kosten für einen Dienstwagen und weitere Kosten, die in der vGmbH anfallen, können zusätzlich die Gewinne mindern.
  • Sollen Gewinne aus der vGmbH vollständig an den oder die Gesellschafter ausgezahlt werden, fallen zwei Mal Steuern an: Knapp 16 Prozent auf Gesellschaftsebene, 26,38 Prozent auf Personenebene. Nur wenn der individuelle Einkommensteuersatz sehr hoch ist, lohnt sich die vGmbH. Ein Beispiel: Die vGmbH macht 100.00 Euro Gewinn. Nach Abzug der Körperschaftssteuer verbleiben davon 84.000 Euro. Die Gesellschafter und Eigentümer der vGmbH entnehmen diesen Gewinn vollständig und zahlen auf die 840 Euro 26,38 Prozent Kapitalertragsteuer. Es verbleiben: 61.800 Euro. Wären diese Erträge nicht in der vGmbH, sondern bei einem privaten Investor angefallen, der den Spitzensteuersatz von 42 Prozent zahlt, so wären von den 100.00 Euro nur 58.000 Euro übriggeblieben.
  • Neben Immobilien können auch weitere Vermögenswerte wie Aktien oder stille Gesellschafteranteile an Unternehmen in die vGmbH eingebracht werden. Gewinne und Verluste aus den einzelnen Vermögenswerten können gegeneinander aufgerechnet werden. Macht also das Immobilienvermögen der vGmbH ein Plus, aber eine Aktienspekulation geht schief, senkt dies zumindest die Steuerlast. Eine solche Gegenrechnung ist Privatpersonen nicht möglich: Sie können zum Beispiel Verluste aus Aktiengeschäften nur mit Gewinnen aus Aktiengeschäften verrechnen.
  • Sowohl die Gründung als auch die Unterhaltung, also die Kosten für Bilanzerstellung und für den Steuerberater der vGmbH kosten jeweils eine vierstellige Summe. Diese Aufwendungen sind zu hoch, wenn es nur darum geht, ein oder zwei Eigentumswohnungen in eine vGmbH auszulagern. Es muss sich schon um ein stattlicheres Vermögen handeln.

Wer seine Immobilien in eine vGmbH auslagert, veräußert sie an diese – es findet ein Eigentümerwechsel statt, der grunderwerbsteuerpflichtig ist. Allerdings regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in § 1, dass in manchen Konstellationen, in denen weniger als 95 Prozent einer Immobilie den Eigentümer wechseln, gar kein Erwerbsvorgang vorliegen muss. Findige Steuerberater haben aus den nicht ganz unkomplizierten gesetzlichen Regelungen Steuerspar-Modelle abgeleitet, bei denen zunächst weniger als jeweils 95 Prozent am Eigentum an einer Immobilie an die vGmbH übertragen wird. Solche Modelle bergen aber immer potenziell steuerschädliche Fallstricke in sich, deshalb bedürfen sie einer sorgfältigen Vorbereitung durch einen kompetenten Steuerberater. Und: Da dem Fiskus durch solche Steuertricks Milliardensummen entgehen, arbeitet eine Arbeitsgruppe von Bund und Ländern daran, die Steuerlücke zu schließen.

Info

Wird eine Immobilie direkt von der vGmbH erworben, fällt nur einmal die Grunderwerbsteuer an – die dann von der vGmbH zu zahlen ist. Deshalb ist es unter Umständen sinnvoll, Geld in die vGmbH einzubringen, mit dem erst nach deren Gründung Immobilien erworben werden, statt vorhandene Immobilien in die vGmbH einzubringen.

Mit vermögensverwaltender GmbH Privatvermögen schützen und gerecht vererben

Es gibt auch noch andere als steuerliche Gründe, die für eine vGmbH sprechen können:

  • Mit der vGmbH sind Privatvermögen wie zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus und das zu verwaltende Vermögen getrennt. Geht die vGmbH Pleite, so hat das keine Auswirkungen auf das Privatvermögen.
  • Wer sein Vermögen an seine Kinder vererben oder verschenken will, kann es in einer vGmbH bündeln und exakt gleiche Anteile an der Gesellschaft gerecht an seine Kinder weitergeben. Dabei gilt es zu bedenken, dass die Kinder ab einem Wert des Geschenkten in Höhe von 400.000 Euro Schenkungssteuer zahlen müssen, dieser Freibetrag gilt alle zehn Jahre. Wer sich also eines langen Lebens erfreut, kann mehrmals hintereinander Anteile an der vGmbH schenkungssteuerfrei an die Kinder weitergeben.

Fazit: Auf Steuerberatung sollten Vermieter nicht verzichten

Ein Steuerberater kostet zwar erstmal Geld, hilft aber beim Steuern sparen. Das gilt für den Vermieter einer einzelnen Eigentumswohnung genauso wie für den, der mit einer vGmbH ein größeres Rad dreht. Ohne fachkundige Beratung besteht immer die Gefahr, zu viel an den Fiskus zu zahlen.


Ihre Meinung zählt

(5)
5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
5
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

AnlageimmobilienSteuern sparenTipps für Vermieter

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben