Mieteinnahmen versteuern: So viel bekommt der Staat

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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Allerdings gibt es Möglichkeiten, die individuelle Steuerlast zu senken. Welche das sind, erfährst du hier.

Mieteinnahmen versteuern – das Wichtigste in Kürze

  • Auch Privatpersonen, die eine Immobilie vermieten oder verpachten, müssen die Einnahmen daraus als Einkommen in der Anlage V der Steuererklärung versteuern.
  • Vermieter müssen aber nicht die kompletten Mieteinnahmen versteuern, sie können vorher noch laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen.
  • Bei der Vermietung von Garagen oder Gewerberäumen gelten besondere Regeln.

Mieteinnahmen versteuern: Das müssen private Vermieter beachten

Privatpersonen, die Immobilien vermieten, müssen Mieteinnahmen als Einkünfte in der Anlage V der Steuererklärung angeben. Sie werden mit dem individuellen Einkommensteuersatz in dem Jahr versteuert, in dem sie anfallen. Abschreibungen und laufende Kosten senken allerdings die Einkünfte und damit auch die Steuern.

Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen – Vermieter können von den Einnahmen Abschreibungen und Schuldzinsen abziehen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Info

Wann bleiben Mieteinnahmen steuerfrei?

Generell gilt: Liegen die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro, müssen keine Steuern gezahlt werden. Bei Gesamteinkünften aus allen Einkommensarten, die bis zu 10.908 Euro (ledig, ab 2023), beziehungsweise 20.816 Euro (Verheiratete) betragen, fällt ebenfalls grundsätzlich keine Einkommensteuer an.

Welche Kosten können steuerlich geltend gemacht werden?

  • Mit Abschreibungen kann die Steuerlast gesenkt werden. Wer eine Immobilie erwirbt und diese vermietet, kann 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent abschreiben und den Gebäudewert beziehungsweise die Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Bei Neubauten beträgt der AfA-Satz 33 Jahre lang 3 Prozent. Ab Oktober 2023 können Neubauten zudem in den ersten 6 Jahren degressiv mit 6 Prozent abgeschrieben werden. Wurde das Haus vor 1925 errichtet, liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze – diese führen dazu, dass der Eigentümer seine Einkommensteuerlast deutlich reduzieren kann.
  • Auch laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie können generell in kurzen Zeiträumen von ein bis fünf Jahren in dem Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden. Achtung: Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich Grundstückswert investiert, kann diese Kosten nicht in kurzer Zeit, sondern nur über einen langen Zeitraum verteilt abschreiben.
  • Hat der Vermieter ein Darlehen für die vermietete Immobilie aufgenommen, kann er die Zinszahlungen ebenfalls steuerlich geltend machen. Dies gilt jedoch nicht für die Tilgung an sich. Da bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleichbleibt, aber der Anteil der Zinsen im Zuge fortschreitender Tilgung immer weiter sinkt, verringert sich dieser Steuervorteil jedoch im Zeitverlauf.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Rate 500 Euro. Beim Annuitätendarlehen erhöht sich mit jeder Monatsrate der Anteil der Tilgung an der Rate. Das liegt daran, dass die Zinsen nur auf den noch nicht getilgten Darlehensbetrag fällig werden, die Darlehensrate aber immer gleich hoch bleibt. Die Zinsen belaufen sich daher bereits im ersten Jahr nicht auf 4.000 Euro, sondern auf 1.960 Euro, während der Tilgungsanteil 2.040 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 3.080 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 2.920 Euro.

Auch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie mindern die Erträge. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten für die Hausverwaltung
  • Maklerkosten bei einer Neuvermietung
  • Kosten für Inserate
  • Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand. Diese können allerdings in der Regel als Werbungskosten in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie anfallen.

Du willst wissen, was du von der Steuer absetzen kannst?

Beispielrechnung: Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier in einer mittelgroßen Stadt eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Kaltmiete beläuft sich auf 1.200 Euro monatlich, also 14.400 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 390.000 Euro, welche jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben werden können. Herr Maier finanziert die Eigentumswohnung und benötigt ein Darlehen in Höhe von 350.000 Euro mit einem Zinssatz von 4 Prozent und 2 Prozent Tilgung. Die monatliche Rate beträgt somit 1.750 Euro.

Mieteinnahmen:14.000 Euro
Zinsen des Immobilienkredits- 13.870 Euro
Abschreibung- 7.800 Euro
laufende Kosten (z.B. Hausverwaltung)- 500 Euro
Reparatur defekte WC-Spülung- 120 Euro
Erträge aus Vermietung und Verpachtung:- 7.890 Euro

 

Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind aktuell meist negativ. Herr Meier muss daher nichts versteuern. Im Gegenteil: der Fehlbetrag wird ihm sogar noch von seinem zu versteuernden Einkommen abgezogen.

Ist das Darlehen für die Immobilie irgendwann vollständig abbezahlt, steigen die zu versteuernden Erträge entsprechend.

Nach 50 Jahren ist auch die Abschreibung vorbeiund auch das Darlehen ist getilgt. Dann gibt es – bis auf die laufenden Aufwendungen – nichts mehr, was abgeschrieben werden kann und die Mieteinnahmen müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Info

Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, darf der Beschenkte, beziehungsweise der Erbe die AfA des Erblassers fortführen.

Müssen Rentner Mieteinnahmen voll versteuern?

Seit 2005 ist im Alterseinkünftegesetz geregelt, dass Rentner ihre gesetzliche Rente zumindest zum Teil versteuern müssen. Die Steuerlast steigt damit für jeden neuen Rentnerjahrgang, abhängig davon, in welchem Alter der Rentenbeginn ist. Zwar gibt es Freibeträge, doch Nebeneinkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen versteuert werden.

Da die Regelungen hierzu komplex sind und sich der Anteil der Rente, der versteuert werden muss und auch der Freibetrag stetig ändert, ist es sinnvoll, vor Rentenbeginn mit einem Steuerberater mögliches Optimierungspotential zu besprechen.

Kosten für Wohnung sind höher als Mieteinnahmen: Können Verluste steuerlich geltend gemacht werden?

Wenn Abschreibungen, laufende Kosten und Schuldzinsen über den Mieteinnahmen liegen, entsteht ein Verlust, den der Immobilieneigentümer steuerlich geltend machen kann – er beteiligt den Fiskus damit quasi an den Verlusten.

Bei gewerblich genutzten Immobilien verlangt der Fiskus dann einen Nachweis in Form einer Prognose künftiger Einnahmen und Überschüsse. Gelingt es dem Eigentümer aber nicht, eine Vermietung glaubhaft als künftig gewinnbringend nachzuweisen, wird die Vermietung als Liebhaberei angesehen. Die Verluste können dann nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Anders sieht es bei Wohnimmobilien aus: Hier ist ein solcher Nachweis nicht nötig. Zumindest dann nicht, wenn die Wohnung dauerhaft vermietet wird. Wer dagegen Zeitmietverträge abschließt oder nur gelegentlich eine ansonsten leerstehende Wohnimmobilie für kurze Zeit vermietet und deshalb Verluste macht, tappt in die Liebhaberei-Falle, wenn er nicht nachweisen kann, dass eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Wer seine Immobilie vergünstigt vermieten möchte, beispielsweise an Angehörige, muss in der Regel mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um Verluste voll steuerlich geltend machen zu können. Ausnahme: Sind es zwischen 50 und 66 Prozent, so muss der Vermieter eine Totalüberschussprognose erstellen. Dann gilt:

  • Ist die Totalüberschussprognose positiv, können Verluste aus der Vermietung dauerhaft in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Ist sie negativ, können sie nur anteilig geltend gemacht werden.
  • Bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Verluste generell - auch ohne Prognoseberechnung - voll geltend gemacht werden.

Mieteinnahmen versteuern, wenn der Eigentümer selbst Miete zahlt?

Manche Menschen besitzen eine Immobilie, die sie vermieten, wohnen aber selbst zur Miete. Verrechnen lässt sich hier nichts, denn der Fiskus betrachtet selbst genutztes Wohneigentum im Wesentlichen als Privatangelegenheit. Das bedeutet: Wer die Wohnung, in der er wohnt, gemietet hat, gleichzeitig aber eine vermietete Immobilie sein Eigentum nennt, muss für Gewinne aus letzterer Steuern zahlen und kann die Mieteinnahmen nicht mit Mietzahlungen für die selbst bewohnte Mietwohnung verrechnen.

Was ist bei der privaten Vermietung von Gewerberäumen oder Garagen zu beachten?

Vermieter könnte man generell ohne weiteres als Unternehmer einstufen, denn sie haben eine Gewinnerzielungsabsicht. Mit Unternehmertum ist normalerweise verbunden, dass 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Preis erhoben wird. Allerdings hat der Gesetzgeber für Vermietungen Ausnahmen getroffen:

  • Vermieter von Wohnungen müssen generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen.
  • Vermieter von Gewerberaum können es sich aussuchen, ob sie als Gewerbetreibende behandelt werden wollen oder nicht und entscheiden, ob sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten wollen. Die Voraussetzung ist, dass der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist. Wer als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt werden möchte, hat zwar einige zusätzliche Pflichten, die mit Verwaltungsaufwand verbunden sind, aber auch einen großen Vorteil: Für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten kann der Vermieter die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Konkret: Seine Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent billiger. Hat eine Immobilie mehrere Einheiten, wovon manche mit und manche ohne Umsatzsteuer vermietet werden, können Rechnungen für das Gesamtgebäude, zum Beispiel für eine Fassadensanierung, nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden. Bezieht sich dagegen eine Reparaturrechnung explizit nur auf eine mit Mehrwertsteuer vermietete Einheit, so kann diese vollständig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden.
Achtung

Kurzzeitige Vermietungen sind Umsatzsteuerpflichtig. Das gilt zum Beispiel für die kurzzeitige Vermietung von Ferienwohnungen oder Seminarräumen.

Fallstricke: Wann ist ein privater Vermieter Gewerbetreibender?

Wer als Vermieter häufiger Objekte erwirbt oder baut und diese bald wieder veräußert, läuft Gefahr, vom Fiskus als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden.

Achtung

Was ist ein Objekt?
Fiskalisch ist mit einem Objekt eine Einheit gemeint. Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen ist ein Objekt. Fünf Eigentumswohnungen in einem nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhaus sind fünf Objekte.

Es gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder grundlegenden Modernisierung verkauft, wird demnach als Gewerbetreibender eingestuft. Das kann unerwünschte, negative Konsequenzen haben:

  • Gewährte Abschreibungen werden rückabgewickelt, sobald die Gewerblichkeit festgestellt ist. Die Folge: Ein durch die Mieteinnahmen höherer Gewinn, der versteuert werden muss.
  • Neben der Einkommensteuer, die auf die Spekulationsgewinne erhoben wird, können die Gemeinden zusätzlich Gewerbesteuer verlangen.

Geerbte Immobilien und solche, die länger als zehn Jahre gehalten werden, sind von der Drei-Objekt-Regelung ausgenommen.

Steuertrick: Mit gewerblicher Vermietung Steuern mindern

Eine gewerbliche Vermietung muss sich aber nicht zwangsläufig als steuerlich nachteilig erweisen. Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen, die sich in manchen Konstellationen als Vehikel zur Steuerminderung erweisen kann.

Niedrige Steuersätze bei vermögensverwaltender GmbH

Bei einer im Geschäftsleben aktiven GmbH berechnet der Fiskus im Bundesschnitt 14 Prozent Gewerbesteuer und zusätzlich 15 Prozent Körperschaftsteuer. Ist der Zweck einer GmbH aber allein die Vermögensverwaltung, insbesondere Immobilien, fällt in der Regel keine Gewerbesteuer an. Bleiben Erträge aus Vermietung und Verpachtung in der vGmbH, sind keine weiteren Steuern zu entrichten.

Sobald der oder die Gesellschafter der vGmbH aber Gewinne entnehmen, fällt eine Kapitalertragsteuer an. Sie beträgt – genauso wie zum Beispiel bei Dividendenzahlungen aus Aktienvermögen – pauschal 25 Prozent. Gegebenenfalls kommen noch ein Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer hinzu.

Die vGmbH lohnt sich demnach meist nur für Personen mit großem Immobilienvermögen und hohem zu versteuerndem Einkommen.

Diese sollten die möglichen Vorteile der vGmbH, aber auch rechtliche Fallstricke genau kennen:

  • Sollen Gewinne in der vGmbH verbleiben, fallen weniger Steuern an. Mit knapp 16 Prozent ist die Steuer konkurrenzlos günstig, der Gesellschafter hat aber als natürliche Person keinen Zugriff auf die Gewinne, ohne höhere Steuern zahlen zu müssen. Allerdings bleibt auch mehr Geld übrig, das die vGmbH reinvestieren kann, etwa in weitere Immobilien.
  • Der Eigentümer der vGmbH kann sich selbst als Geschäftsführer anstellen und ein Gehalt beziehen. Dieses mindert auf Gesellschaftsebene die Gewinne und ist auf Personenebene mit dem individuellen Einkommensteuersatz zu versteuern. Kosten für einen Dienstwagen und weitere Kosten, die in der vGmbH anfallen, können zusätzlich die Gewinne mindern.
  • Sollen Gewinne aus der vGmbH vollständig entnommen werden, fallen zwei Mal Steuern an: Knapp 16 Prozent auf Gesellschaftsebene, 26,38 Prozent auf Personenebene. Nur wenn der individuelle Einkommensteuersatz sehr hoch ist, lohnt sich die vGmbH. Ein Beispiel: Die vGmbH macht 100.00 Euro Gewinn. Nach Abzug der Körperschaftssteuer verbleiben davon 84.000 Euro. Die Gesellschafter und Eigentümer der vGmbH entnehmen diesen Gewinn vollständig und zahlen auf die 84.000 Euro 26,38 Prozent Kapitalertragsteuer. Es verbleiben: 61.800 Euro. Wären diese Erträge nicht in der vGmbH, sondern bei einem privaten Investor angefallen, der den Spitzensteuersatz von 42 Prozent zahlt, so wären von den 100.00 Euro nur 58.000 Euro übriggeblieben.
  • Neben Immobilien können auch weitere Vermögenswerte wie Aktien oder stille Gesellschafteranteile an Unternehmen in die vGmbH eingebracht werden. Gewinne und Verluste aus den einzelnen Vermögenswerten können gegeneinander aufgerechnet werden. Macht also das Immobilienvermögen der vGmbH ein Plus, aber eine Aktienspekulation geht schief, senkt dies zumindest die Steuerlast. Eine solche Gegenrechnung ist Privatpersonen nicht möglich: Sie können zum Beispiel Verluste aus Aktiengeschäften nur mit Gewinnen aus Aktiengeschäften verrechnen.

Sowohl die Gründung als auch die Unterhaltung, also die Kosten für Bilanzerstellung und für den Steuerberater der vGmbH kosten jeweils eine vierstellige Summe. Diese Aufwendungen sind zu hoch, wenn es nur darum geht, ein oder zwei Eigentumswohnungen in eine vGmbH auszulagern. Es muss sich schon um ein stattlicheres Vermögen handeln.

Achtung

Grunderwerbsteuer
Wer seine Immobilien in eine vGmbH auslagert, veräußert sie an diese – es findet ein Eigentümerwechsel statt, der grunderwerbsteuerpflichtig ist.

Tipp: Steuerfalle bei Auslagerung in vGmbH umgehen

Findige Steuerberater haben aus den nicht ganz unkomplizierten gesetzlichen Regelungen bei der Auslagerung der eigenen Immobilie in eine vGmbH Steuerspar-Modelle abgeleitet. So ist es möglich, dass eine vGmbH aus nur einer Immobilie besteht.

Eine solche Gesellschaft kann anteilig veräußert werden. Werden weniger als 90 Prozent einer solchen vGmbH an einen Dritten veräußert, so fällt laut Grunderwerbsteuergesetz keine Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Will der neue Mehrheitseigentümer die restlichen 10 Prozent auch noch erwerben, muss er zehn Jahre warten – denn nach Ablauf dieser Frist fällt keine Grunderwerbsteuer mehr an, der komplette Erwerb ist dann also steuerfrei.

Solche Modelle bergen allerdings immer potenziell steuerschädliche Fallstricke in sich, deshalb bedürfen sie einer sorgfältigen Vorbereitung durch einen kompetenten Steuerberater.

Info

Wird eine Immobilie direkt von der vGmbH erworben, fällt nur einmal die Grunderwerbsteuer an – die dann von der vGmbH zu zahlen ist. Deshalb ist es unter Umständen sinnvoll, Geld in die vGmbH einzubringen, mit dem erst nach deren Gründung Immobilien erworben werden, statt vorhandene Immobilien in die vGmbH einzubringen, weil bei diesem Vorgang erneut die Grunderwerbsteuer zu zahlen wäre.

Mit vermögensverwaltender GmbH Privatvermögen schützen und gerecht vererben

Es gibt auch noch andere als steuerliche Gründe, die für eine vGmbH sprechen können:

  • Mit der vGmbH sind Privatvermögen wie zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus und das zu verwaltende Vermögen getrennt. Geht die vGmbH Pleite, so hat das keine Auswirkungen auf das Privatvermögen.
  • Wer sein Vermögen an seine Kinder vererben oder verschenken will, kann es in einer vGmbH bündeln und exakt gleiche Anteile an der Gesellschaft gerecht an seine Kinder weitergeben. Dabei gilt es zu bedenken, dass die Kinder ab einem Wert des Geschenkten in Höhe von 400.000 Euro Schenkungssteuer zahlen müssen, dieser Freibetrag gilt alle zehn Jahre. Wer sich also eines langen Lebens erfreut, kann mehrmals hintereinander Anteile an der vGmbH schenkungssteuerfrei an die Kinder weitergeben.

Wie vermeidet man Steuerfallen beim Verkauf einer Immobilie?

Immobilieneigentümer müssen nicht nur Mieteinnahmen versteuern. Wenn sie die Immobilie wieder verkaufen, lauern dort auch einige Steuerfallen:

  • Wer innerhalb eines kürzeren Zeitraums mehrere Immobilien kauft und wieder verkauft, gilt als gewerbesteuerpflichtiger Immobilienhändler.
  • Wer eine vermietete Immobilie weniger als zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss diese als Spekulationsgewinn ebenfalls versteuern. Das kann besonders schmerzhaft werden, wenn es sich um einen hohen Gewinn handelt. Denn dieser wird wie normales Einkommen in dem Jahr versteuert, in dem er erzielt wurde.

FAQ

Wer muss Mieteinahmen versteuern?

Jede Privatperson, die eine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Das gilt allerdings nur, wenn die innerhalb eines Jahres erwirtschafteten Gesamteinkünfte dieser Person über die Freigrenze von 10.908 Euro (Verheiratete: 21.816 Euro) nicht überschreiten.

Wie hoch sind die Steuern auf Mieten?

Mieteinnahmen werden grundsätzlich nach dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert.

Können auch Verluste steuerlich geltend gemacht werden?

Ergeben sich aus der Vermietung und Verpachtung Verluste, so mindern diese das zu versteuernde Einkommen, sofern das Finanzamt die Vermietung nicht als Liebhaberei einstuft.

Wie hoch ist die Abschreibung auf Mietimmobilien?

Neubauimmobilien können mit jährlich 3 Prozent abgeschrieben werden. Ab Oktober 2023 können Neubauten zudem in den ersten 6 Jahren degressiv mit 6 Prozent abgeschrieben werden. Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, kann diese mit 2 Prozent, bei Baujahren vor 1924 mit 2,5 Prozent jährlich abschreiben. Die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien kann mit wesentlich höheren Sätzen abgeschrieben werden. Abgeschrieben werden kann nur das Bauwerk an sich, nicht die anteiligen Kosten für das Grundstück – denn das nutzt sich nicht ab.

Können Darlehenszinsen abgeschrieben werden?

Die Darlehenszinsen können in voller Höhe abgezogen werden, nicht jedoch der Tilgungsanteil der Raten.

Wie werden leerstehende Wohnungen versteuert?

Solange das Finanzamt von einer langfristigen Gewinnerzielungsabsicht ausgeht, können die Leerstandskosten voll steuermindernd geltend gemacht werden.

Welche Regelungen gibt es bei der vergünstigten Vermietung an Verwandte?

Liegt die Miete bei einer Vermietung an Verwandte über 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Werbungskosten voll geltend gemacht werden. Liegt sie zwischen 50 und 66 Prozent, können die Werbungskosten oft nur anteilig abgesetzt werden, es sei denn, der Vermieter weist dem Finanzamt nach, dass durch die Vermietung dennoch langfristig Überschüsse erzielt werden.

Wie müssen Mieteinnahmen in der Steuererklärung angegeben werden?

Die Mieteinnahmen müssen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Wer das unterlässt, begeht Steuerhinterziehung.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Vermietung von Gewerberäumen?

Wird ein Gewerberaum vermietet, so kann der Vermieter wählen, ob er dies mit oder ohne Ansatz der Umsatzsteuer tut. Im letzteren Fall muss er allerdings ein Gewerbe anmelden. Die kurzzeitige Vermietung von Ferienwohnungen oder auch die Vermietung von Garagen sind umsatzsteuerpflichtig, sofern der Vermieter nicht von den Regelungen des Kleingewerbes Gebrauch machen kann.

Wann wird ein privater Vermieter zum Gewerbetreibenden?

Vermieter werden als Gewerbetreibende eingestuft, wenn sie innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren nach Erwerb mehr als 3 Objekte mit Gewinnerzielungsabsicht wieder verkaufen. Unerwünschte Konsequenzen: Etwaige Abschreibungen werden rückabgewickelt und es fallen unter Umständen Gewerbesteuern an. Hat ein solcher Immobilienhandel einen deutlich gewerblichen Charakter, kann das Finanzamt auch schon bei einer geringeren Anzahl von Objekten oder einem längeren Zeitraum als fünf Jahre von gewerblichem Handel ausgehen.

Frank Kemter22.08.2023

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23 Kommentare

Graf Zahl am 04.12.2023 17:15

"Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 [...]

Die Zinsen belaufen sich daher bereits im ersten Jahr nicht auf 4.000 Euro, sondern auf 1.960 Euro, während der Tilgungsanteil 2.040 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 3.080 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 2.920 Euro."

Hier hat sich ein Fehlerteufel eingeschlichen. Korrekt ist: "Die Zinsen im ersten Jahr belaufen sich nicht auf 4.000 €, sondern auf 3.960 €"

Wie sonst richtig erwähnte, sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit.

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Otto am 22.10.2023 10:47

Liebe Redaktion,

wir befinden uns in der Situation, dass wir eine Immobilie zur Vermietung frei machen und in einer Senioren-Resident eine wesentlich höhere Miete in Zukunft zahlen müssen. Ist es da nicht äusserst ungerecht, dass wir die Mieteinnahmen voll versteuern müssen? Gibt es da wirklich keine Möglichkeit Steuern zu sparen?

auf Kommentar antworten

Böttinger am 17.04.2023 18:48

gibt es noch andere Versionen, um Steuer zu sparen

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Gretchen am 17.04.2023 14:51

Sehr geehrte Redaktion. Sie schreiben in Ihrem Beitrag, daß man als Mieter seine Mietausgaben nicht mit den Mieteinnahmen verrechnen kann. Das stimmt auch. Aber die Aussage, man kann bei der Einkommensteuer gar keine Kosten gegen verrechnen, stimmt nicht. Bei einer Mietwohnung kann man die Haushaltsnahen Dienstleistungen, die der Eigentümer seit 2009 bei der Betriebskostenabrechnung extra ausweisen muß, bei der Einkommensteuererklärung absetzen. Genauso, wie Handwerkerrechnungen.

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immowelt-Redaktion am 19.04.2023 10:43

Hallo Gretchen,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Es ist richtig, dass Mieter haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen können. Der Beitrag richtet sich allerdings hier an Immobilieneigentümer, die die Immobilie vermieten.

Beste Grüße,

die immowelt.de-Redaktion

cezar.accioli@hotmail.com am 17.04.2023 13:57

Hallo Herr Kemter,

vielen Dank für Ihren Artikel :) Sie haben mir sehr geholfen.

auf Kommentar antworten

Berlinerin78 am 17.04.2023 13:45

Seit 2021 reichen 50% bei positiver Prognose

Eine Aufteilung der Werbungskosten in einen abzugsfähigen und nicht abzugsfähigen Teil hat zu erfolgen, wenn das Mietentgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Beträgt das Mietentgelt zwischen 50 % und weniger als 66 %, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu überprüfen (sog. Totalüberschussprognose); fällt die Prognose positiv aus, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig, fällt sie negativ aus, sind die Werbungskosten nur i. H. d. Prozentsatzes abzugsfähig, der dem Verhältnis des gezahlten Mietentgeltes zur ortsüblichen Marktmiete entspricht. Beträgt das Mietentgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, werden Werbungskosten nur anteilig, d. h. in Höhe des Prozentsatzes, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete entspricht, anerkannt.

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immowelt-Redaktion am 19.04.2023 11:06

Hallo Berlinerin,

vielen Dank für Ihren Hinweis. Wir haben die Neuregelung in den Text eingearbeitet.

Beste Grüße

die immowelt.de-Redaktion

Mk am 08.03.2023 20:19

Ich möchte eine Wohnung in Deutschland mieten. Ich wohne aber im Ausland ausser EU. Wo soll ich Steuern zahlen?

auf Kommentar antworten

jensi70 am 03.09.2022 05:15

Guten Tag.

Wir vermieten einen Teil unserer selbst gemieteten Wohnung an ukrainische Flüchtlinge und haben eigentlich keine Gewinnerzelungsabsicht. Trotzdem erhalten wir vom Amt natürlich Miete und Nebenkosten anteilig. Kann es passieren, das wir darauf Steuer zahlen?

Vielen Dank i.v.

MfG JK

auf Kommentar antworten

moellersickte am 17.04.2023 12:36

Ja selbstverständlich. Sie müssen alles versteuern was Sie einnehmen. Aber Sie haben ja auch Auisgaben, die Sie gegenrechnen können. Und wenn Sie genau zu dem Preis vermieten, den Sie selbst zahlensind Ihre Ausgaben genau so hoch wie Ihre Einnahmen. Dann gibt es keine zusätzliche Steuer, wohl aber den Aufwand einer Steuererklärung mit der Anlage V&V

Juliane am 24.03.2022 10:31

Hallo,

ich bin Eigentümerin einer GmbH und würde gerne eine Wohnung privat mieten und einen Teil der Wohnung gewerblich nutzen. Somit müsste ich praktisch einen Teil der Wohnung an meine eigene GmbH untervermieten. Welche Auswirkungen hat das für mich privat steuerlich? Gibt es irgendetwas, dass besonders beachtet werden müsste?

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Santino am 20.02.2022 12:36

Ich bin Miteigentümer einer Immobilie und möchte meinen Anteil renovieren und vermieten , was muss ich dabei beachten und welche Pflichten und Kosten kommen auf mich zu

auf Kommentar antworten

Feljander am 15.02.2022 11:00

Guten Tagn, "Beispielrechnung: Wie werden Mieteinnahmen versteuert?". Bei der Rechnung werden 5000 Euro Zinsen aufgeführt. Aber es gibt doch hier nur 1920 Zinsen oder nicht? Die 5000 Euro ist doch die Tilgungsrate die nicht steuerlich abgesetzt werden kann. Oder verstehe ich hier etwas falsch?

auf Kommentar antworten

Wilhelm Herdering am 28.12.2021 10:34

Dividenden unterliegen der Abgeltungssteuer. Zusätzlich wird der Solidarzuschlag noch erhoben.

Wie ist es, wenn man als Privatperson Mieteinnahmen hat, Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnraum an Privatpersonen?

Wird darauf auch der Soli noch erhoben oder entfällt der, wenn das restliche Einkommen ebenfalls frei vom Solidarzuschlag ist?

auf Kommentar antworten

Rüdiger Schulz am 22.11.2021 16:40

Werden die steuerlich absetzbaren Kosten (Kreditzinsen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten u.ä.) anteilig nach Grund- und Bodenpreis und Gebäudepreis gesplittet?

auf Kommentar antworten

w. Schwerdtfeger am 17.04.2023 15:30

Ja, das wird anteilig berechnet.

Deswegen ist es sinnvoll bereits im Kaufvertrag die Kosten für Grund, Objekt und gfls. mobile Gegenstände, wie Küche zu vernünftigen Preisen aufzuführen und keinen Gesamtpreis.

Für gewöhnlich hält sich das FA an nachvollziehbare Preise


immowelt redaktion am 23.11.2021 09:13

Hallo Rüdiger Schulz,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Holger Kunz am 20.06.2021 06:59

Ich vermiete eine Wohnung in Österreich und lebe in Deutschland. Muss ich bei einem Umsatz von 7000,-€ und beschränkter Steuerpflicht Umsatzsteuer in Österreich bezahlen?

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Maria am 16.06.2021 21:36

Ich möchte eine Wohnung zzgl. 20% USt. kaufen.

Wenn ich die Wohnung vermieten will, soll ich im monatlichen Mietzins die USt. verrechnen?

Danke.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 18.06.2021 09:49

Hallo Maria,

sind Sie in Deutschland oder in Österreich?

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


Maria am 18.06.2021 10:46

Ich bin in Österreich.


immowelt Redaktion am 18.06.2021 16:52

Hallo Maria,

Mieteinnahmen von bis zu 30.000 Euro netto im Jahr sind von der Umsatzsteuer befreit. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, sich in diesem Fall mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen.

die immowelt Redaktion

Andreas Hohensee am 15.05.2021 07:26

Sehr transparent und gut dargestellt

auf Kommentar antworten

yannick am 29.04.2021 20:22

Ich vermiete zum ersten Mal eine Wohnung in der ich bis vor Kurzem selbst gewohnt habe. Gekauft wurde sie 2012. Das Mehrfamilienhaus wurde 1954 gebaut. Wie sieht es in diesem Fall mit Abschreibung aus?

Muss ich die Vermietung dem Finanzamt jetzt schon melden oder nächstes Jahr bei der Steuereklärung?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 30.04.2021 12:36

Hallo Yannick,

man macht eine Steuerklärung eines Jahres immer im Jahr darauf. Nehmen Sie also 2021 Mieteinnahmen ein, kommen die Angaben in die Steuerklärung, die sie im Jahr 2022 für 2021 machen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

1+-*/ommi am 16.04.2021 16:45

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Wo kann ich mich verbindlich informieren.

MfG*****

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 19.04.2021 09:03

Hallo 1+-*/ommi,

ein Steuerberater sollte Ihnen auf jeden Fall helfen können.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

1+-*/mmi am 14.04.2021 10:15

Wir haben ein Haus das wir unserer Tochter nach 5 Jahren überschreiben möchten. Wie ist das nach der Überschreibung für meine Tochter, kann sie die gleiche steuerliche Abschreibung gelten machen wie wir obwohl wir das Haus über die BHW finanziert haben

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.04.2021 11:23

Hallo 1+-*/mmi,

Ihre Fragen können wir aus der Ferne nicht beantworten, da es hier auf die verschiedensten Faktoren ankommt.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Maxlyd am 06.04.2021 16:06

Halllo, wenn bei der "Vermietung" einer Eigentumswohnung nur die laufenden Nebenkosten (Strom, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen, etc.) verlangt werden, muß dies ebenfalls in der Steuererklärung angegeben werden oder ist das steuerfrei bzw. greift hier ein Freibetrag? Besten Dank!

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 07.04.2021 09:29

Hallo Maxlyd,

nach Ihrer Schilderung ist das dann ein durchlaufender Posten.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Uwe1207 am 27.03.2021 15:43

Moien, wir sind nicht in Deutschland ansässig und erwirtschaften auch kein Einkommen. Nun möchten wir eine ETW zwecks Vermietung kaufen. Wie Laudas dann mit der Steuererklärung, damit ich die Kosten absetzen kann ?!

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immowelt Redaktion am 31.03.2021 08:29

Hallo Uwe1207,

wenn Sie im Ausland ansässig sind, müssten Sie zuerst prüfen, ob es zwischen den beiden Ländern ein Doppelsteuerabkommen gibt und falls ja, wie das darin geregelt ist. Bitte haben Sie zudem Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung anbieten können und dürfen. Wir empfehlen, sich hierbei direkt an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

H. Y.S am 02.03.2021 21:07

Guten Tag, ich möcjte fragen , wie ist das , wenn ich unbezahlte Haus mieten möchte. Muss man trotzdem Steuer bezahlen ? Lg

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immowelt Redaktion am 03.03.2021 13:58

Bitte BItte ;)


immowelt Redaktion am 02.03.2021 21:50

Hallo,

wir sind uns nicht ganz sicher, wie sie das meinen. Falls Sie ein noch nicht vollends abbezahltes Haus vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen freilich in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


H.Y.S am 02.03.2021 22:18

Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung.

Mfg

Aloys am 28.01.2021 11:17

Kann ich die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs (Maklerkosten, Grunderwerbsteuer usw.) steuerlich absetzen?

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Lea am 28.02.2024 16:38

Hallo, sind denn in diesem Fall (Vermieter wohnt ebenfalls im Gebäude) andere Kosten wie Instandhaltungskosten oder Anschaffungskosten bei möblierter Vermietung absetzbar und wenn ja zu welchen Anteilen?


benjamin.wiesneth@hotmail.com am 17.04.2023 12:36

Hallo,

Wie ist die steuerliche Absetzbarkeit der Erwerbsnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notarkosten für Kauf und Grundschuld) bei gemischter Nutzung. Es handelt sich um ein EFH mit ELW. Eine Wohnung wird selbst genutzt, die ELW vermietet? Wird hier nach anteiliger Wohnfläche aufgeteilt? Unter welchen Ausgaben wären diese denkbar?

Vorab vielen Dank.


redaktion.immowelt.de am 02.03.2021 21:48

Hallo,

im Fall von Eigennutzung sind weder der Kaufpreis von Gebäude und Grundstück noch die Grunderwerbsteuer oder die Notarkosten steuerlich absetzbar.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

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