Mieteinnahmen versteuern: So viel bekommt der Staat

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Allerdings gibt es Möglichkeiten, die individuelle Steuerlast zu senken. Welche das sind, erfährst du hier.

Mieteinnahmen versteuern – das Wichtigste in Kürze

• Auch Privatpersonen, die eine Immobilie vermieten oder verpachten, müssen die Einnahmen daraus als Einkommen in der Anlage V der Steuererklärung versteuern.
• Vermieter müssen aber nicht die kompletten Mieteinnahmen versteuern, sie können vorher noch laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen.
• Bei der Vermietung von Garagen oder Gewerberäumen gelten besondere Regeln.

Mieteinnahmen versteuern: Das müssen private Vermieter beachten

Privatpersonen, die Immobilien vermieten, müssen Mieteinnahmen als Einkünfte in der Anlage V der Steuererklärung angeben. Sie werden mit dem individuellen Einkommensteuersatz in dem Jahr versteuert, in dem sie anfallen. Abschreibungen und laufende Kosten senken allerdings die Einkünfte und damit auch die Steuern.

Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen – Vermieter können von den Einnahmen Abschreibungen und Schuldzinsen abziehen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Welche Kosten können steuerlich geltend gemacht werden?

• Mit Abschreibungen kann die Steuerlast gesenkt werden. Wer eine Immobilie erwirbt und diese vermietet, kann 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent abschreiben und den Gebäudewert beziehungsweise die Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Bei Neubauten beträgt der AfA-Satz 33 Jahre lang 3 Prozent. Ab Oktober 2023 können Neubauten zudem in den ersten 6 Jahren degressiv mit 6 Prozent abgeschrieben werden. Wurde das Haus vor 1925 errichtet, liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze – diese führen dazu, dass der Eigentümer seine Einkommensteuerlast deutlich reduzieren kann.
• Auch laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie können generell in kurzen Zeiträumen von ein bis fünf Jahren in dem Jahr, in dem sie entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden. Achtung: Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich Grundstückswert investiert, kann diese Kosten nicht in kurzer Zeit, sondern nur über einen langen Zeitraum verteilt abschreiben.
• Hat der Vermieter ein Darlehen für die vermietete Immobilie aufgenommen, kann er die Zinszahlungen ebenfalls steuerlich geltend machen. Dies gilt jedoch nicht für die Tilgung an sich. Da bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleichbleibt, aber der Anteil der Zinsen im Zuge fortschreitender Tilgung immer weiter sinkt, verringert sich dieser Steuervorteil jedoch im Zeitverlauf.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Rate 500 Euro. Beim Annuitätendarlehen erhöht sich mit jeder Monatsrate der Anteil der Tilgung an der Rate. Das liegt daran, dass die Zinsen nur auf den noch nicht getilgten Darlehensbetrag fällig werden, die Darlehensrate aber immer gleich hoch bleibt. Die Zinsen belaufen sich daher bereits im ersten Jahr nicht auf 4.000 Euro, sondern auf 1.960 Euro, während der Tilgungsanteil 2.040 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 3.080 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 2.920 Euro.

Auch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie mindern die Erträge. Dazu zählen zum Beispiel:

• Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten für die Hausverwaltung
• Maklerkosten bei einer Neuvermietung
• Kosten für Inserate
• Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand. Diese können allerdings in der Regel als Werbungskosten in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie anfallen.

Beispielrechnung: Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier in einer mittelgroßen Stadt eine Eigentumswohnung für 500.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Kaltmiete beläuft sich auf 1.200 Euro monatlich, also 14.400 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 390.000 Euro, welche jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben werden können. Herr Maier finanziert die Eigentumswohnung und benötigt ein Darlehen in Höhe von 350.000 Euro mit einem Zinssatz von 4 Prozent und 2 Prozent Tilgung. Die monatliche Rate beträgt somit 1.750 Euro.

Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind aktuell meist negativ. Herr Meier muss daher nichts versteuern. Im Gegenteil: der Fehlbetrag wird ihm sogar noch von seinem zu versteuernden Einkommen abgezogen.

Ist das Darlehen für die Immobilie irgendwann vollständig abbezahlt, steigen die zu versteuernden Erträge entsprechend.

Nach 50 Jahren ist auch die Abschreibung vorbeiund auch das Darlehen ist getilgt. Dann gibt es – bis auf die laufenden Aufwendungen – nichts mehr, was abgeschrieben werden kann und die Mieteinnahmen müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Müssen Rentner Mieteinnahmen voll versteuern?

Seit 2005 ist im Alterseinkünftegesetz geregelt, dass Rentner ihre gesetzliche Rente zumindest zum Teil versteuern müssen. Die Steuerlast steigt damit für jeden neuen Rentnerjahrgang, abhängig davon, in welchem Alter der Rentenbeginn ist. Zwar gibt es Freibeträge, doch Nebeneinkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen versteuert werden.

Da die Regelungen hierzu komplex sind und sich der Anteil der Rente, der versteuert werden muss und auch der Freibetrag stetig ändert, ist es sinnvoll, vor Rentenbeginn mit einem Steuerberater mögliches Optimierungspotential zu besprechen.

Kosten für Wohnung sind höher als Mieteinnahmen: Können Verluste steuerlich geltend gemacht werden?

Wenn Abschreibungen, laufende Kosten und Schuldzinsen über den Mieteinnahmen liegen, entsteht ein Verlust, den der Immobilieneigentümer steuerlich geltend machen kann – er beteiligt den Fiskus damit quasi an den Verlusten.

Bei gewerblich genutzten Immobilien verlangt der Fiskus dann einen Nachweis in Form einer Prognose künftiger Einnahmen und Überschüsse. Gelingt es dem Eigentümer aber nicht, eine Vermietung glaubhaft als künftig gewinnbringend nachzuweisen, wird die Vermietung als Liebhaberei angesehen. Die Verluste können dann nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Anders sieht es bei Wohnimmobilien aus: Hier ist ein solcher Nachweis nicht nötig. Zumindest dann nicht, wenn die Wohnung dauerhaft vermietet wird. Wer dagegen Zeitmietverträge abschließt oder nur gelegentlich eine ansonsten leerstehende Wohnimmobilie für kurze Zeit vermietet und deshalb Verluste macht, tappt in die Liebhaberei-Falle, wenn er nicht nachweisen kann, dass eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Wer seine Immobilie vergünstigt vermieten möchte, beispielsweise an Angehörige, muss in der Regel mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um Verluste voll steuerlich geltend machen zu können. Ausnahme: Sind es zwischen 50 und 66 Prozent, so muss der Vermieter eine Totalüberschussprognose erstellen. Dann gilt:

• Ist die Totalüberschussprognose positiv, können Verluste aus der Vermietung dauerhaft in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Ist sie negativ, können sie nur anteilig geltend gemacht werden.
• Bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Verluste generell - auch ohne Prognoseberechnung - voll geltend gemacht werden.

Mieteinnahmen versteuern, wenn der Eigentümer selbst Miete zahlt?

Manche Menschen besitzen eine Immobilie, die sie vermieten, wohnen aber selbst zur Miete. Verrechnen lässt sich hier nichts, denn der Fiskus betrachtet selbst genutztes Wohneigentum im Wesentlichen als Privatangelegenheit. Das bedeutet: Wer die Wohnung, in der er wohnt, gemietet hat, gleichzeitig aber eine vermietete Immobilie sein Eigentum nennt, muss für Gewinne aus letzterer Steuern zahlen und kann die Mieteinnahmen nicht mit Mietzahlungen für die selbst bewohnte Mietwohnung verrechnen.

Was ist bei der privaten Vermietung von Gewerberäumen oder Garagen zu beachten?

Vermieter könnte man generell ohne weiteres als Unternehmer einstufen, denn sie haben eine Gewinnerzielungsabsicht. Mit Unternehmertum ist normalerweise verbunden, dass 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Preis erhoben wird. Allerdings hat der Gesetzgeber für Vermietungen Ausnahmen getroffen:

• Vermieter von Wohnungen müssen generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen.
• Vermieter von Gewerberaum können es sich aussuchen, ob sie als Gewerbetreibende behandelt werden wollen oder nicht und entscheiden, ob sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten wollen. Die Voraussetzung ist, dass der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist. Wer als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt werden möchte, hat zwar einige zusätzliche Pflichten, die mit Verwaltungsaufwand verbunden sind, aber auch einen großen Vorteil: Für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten kann der Vermieter die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Konkret: Seine Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent billiger. Hat eine Immobilie mehrere Einheiten, wovon manche mit und manche ohne Umsatzsteuer vermietet werden, können Rechnungen für das Gesamtgebäude, zum Beispiel für eine Fassadensanierung, nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden. Bezieht sich dagegen eine Reparaturrechnung explizit nur auf eine mit Mehrwertsteuer vermietete Einheit, so kann diese vollständig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden.

Fallstricke: Wann ist ein privater Vermieter Gewerbetreibender?

Wer als Vermieter häufiger Objekte erwirbt oder baut und diese bald wieder veräußert, läuft Gefahr, vom Fiskus als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden.

Es gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder grundlegenden Modernisierung verkauft, wird demnach als Gewerbetreibender eingestuft. Das kann unerwünschte, negative Konsequenzen haben:

• Gewährte Abschreibungen werden rückabgewickelt, sobald die Gewerblichkeit festgestellt ist. Die Folge: Ein durch die Mieteinnahmen höherer Gewinn, der versteuert werden muss.
• Neben der Einkommensteuer, die auf die Spekulationsgewinne erhoben wird, können die Gemeinden zusätzlich Gewerbesteuer verlangen.

Geerbte Immobilien und solche, die länger als zehn Jahre gehalten werden, sind von der Drei-Objekt-Regelung ausgenommen.

Steuertrick: Mit gewerblicher Vermietung Steuern mindern

Eine gewerbliche Vermietung muss sich aber nicht zwangsläufig als steuerlich nachteilig erweisen. Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen, die sich in manchen Konstellationen als Vehikel zur Steuerminderung erweisen kann.

Niedrige Steuersätze bei vermögensverwaltender GmbH

Bei einer im Geschäftsleben aktiven GmbH berechnet der Fiskus im Bundesschnitt 14 Prozent Gewerbesteuer und zusätzlich 15 Prozent Körperschaftsteuer. Ist der Zweck einer GmbH aber allein die Vermögensverwaltung, insbesondere Immobilien, fällt in der Regel keine Gewerbesteuer an. Bleiben Erträge aus Vermietung und Verpachtung in der vGmbH, sind keine weiteren Steuern zu entrichten.

Sobald der oder die Gesellschafter der vGmbH aber Gewinne entnehmen, fällt eine Kapitalertragsteuer an. Sie beträgt – genauso wie zum Beispiel bei Dividendenzahlungen aus Aktienvermögen – pauschal 25 Prozent. Gegebenenfalls kommen noch ein Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer hinzu.

Die vGmbH lohnt sich demnach meist nur für Personen mit großem Immobilienvermögen und hohem zu versteuerndem Einkommen.

Diese sollten die möglichen Vorteile der vGmbH, aber auch rechtliche Fallstricke genau kennen:

• Sollen Gewinne in der vGmbH verbleiben, fallen weniger Steuern an. Mit knapp 16 Prozent ist die Steuer konkurrenzlos günstig, der Gesellschafter hat aber als natürliche Person keinen Zugriff auf die Gewinne, ohne höhere Steuern zahlen zu müssen. Allerdings bleibt auch mehr Geld übrig, das die vGmbH reinvestieren kann, etwa in weitere Immobilien.
• Der Eigentümer der vGmbH kann sich selbst als Geschäftsführer anstellen und ein Gehalt beziehen. Dieses mindert auf Gesellschaftsebene die Gewinne und ist auf Personenebene mit dem individuellen Einkommensteuersatz zu versteuern. Kosten für einen Dienstwagen und weitere Kosten, die in der vGmbH anfallen, können zusätzlich die Gewinne mindern.
• Sollen Gewinne aus der vGmbH vollständig entnommen werden, fallen zwei Mal Steuern an: Knapp 16 Prozent auf Gesellschaftsebene, 26,38 Prozent auf Personenebene. Nur wenn der individuelle Einkommensteuersatz sehr hoch ist, lohnt sich die vGmbH. Ein Beispiel: Die vGmbH macht 100.00 Euro Gewinn. Nach Abzug der Körperschaftssteuer verbleiben davon 84.000 Euro. Die Gesellschafter und Eigentümer der vGmbH entnehmen diesen Gewinn vollständig und zahlen auf die 84.000 Euro 26,38 Prozent Kapitalertragsteuer. Es verbleiben: 61.800 Euro. Wären diese Erträge nicht in der vGmbH, sondern bei einem privaten Investor angefallen, der den Spitzensteuersatz von 42 Prozent zahlt, so wären von den 100.00 Euro nur 58.000 Euro übriggeblieben.
• Neben Immobilien können auch weitere Vermögenswerte wie Aktien oder stille Gesellschafteranteile an Unternehmen in die vGmbH eingebracht werden. Gewinne und Verluste aus den einzelnen Vermögenswerten können gegeneinander aufgerechnet werden. Macht also das Immobilienvermögen der vGmbH ein Plus, aber eine Aktienspekulation geht schief, senkt dies zumindest die Steuerlast. Eine solche Gegenrechnung ist Privatpersonen nicht möglich: Sie können zum Beispiel Verluste aus Aktiengeschäften nur mit Gewinnen aus Aktiengeschäften verrechnen.

Sowohl die Gründung als auch die Unterhaltung, also die Kosten für Bilanzerstellung und für den Steuerberater der vGmbH kosten jeweils eine vierstellige Summe. Diese Aufwendungen sind zu hoch, wenn es nur darum geht, ein oder zwei Eigentumswohnungen in eine vGmbH auszulagern. Es muss sich schon um ein stattlicheres Vermögen handeln.

Tipp: Steuerfalle bei Auslagerung in vGmbH umgehen

Findige Steuerberater haben aus den nicht ganz unkomplizierten gesetzlichen Regelungen bei der Auslagerung der eigenen Immobilie in eine vGmbH Steuerspar-Modelle abgeleitet. So ist es möglich, dass eine vGmbH aus nur einer Immobilie besteht.

Eine solche Gesellschaft kann anteilig veräußert werden. Werden weniger als 90 Prozent einer solchen vGmbH an einen Dritten veräußert, so fällt laut Grunderwerbsteuergesetz keine Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Will der neue Mehrheitseigentümer die restlichen 10 Prozent auch noch erwerben, muss er zehn Jahre warten – denn nach Ablauf dieser Frist fällt keine Grunderwerbsteuer mehr an, der komplette Erwerb ist dann also steuerfrei.

Solche Modelle bergen allerdings immer potenziell steuerschädliche Fallstricke in sich, deshalb bedürfen sie einer sorgfältigen Vorbereitung durch einen kompetenten Steuerberater.

Mit vermögensverwaltender GmbH Privatvermögen schützen und gerecht vererben

Es gibt auch noch andere als steuerliche Gründe, die für eine vGmbH sprechen können:

• Mit der vGmbH sind Privatvermögen wie zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus und das zu verwaltende Vermögen getrennt. Geht die vGmbH Pleite, so hat das keine Auswirkungen auf das Privatvermögen.
• Wer sein Vermögen an seine Kinder vererben oder verschenken will, kann es in einer vGmbH bündeln und exakt gleiche Anteile an der Gesellschaft gerecht an seine Kinder weitergeben. Dabei gilt es zu bedenken, dass die Kinder ab einem Wert des Geschenkten in Höhe von 400.000 Euro Schenkungssteuer zahlen müssen, dieser Freibetrag gilt alle zehn Jahre. Wer sich also eines langen Lebens erfreut, kann mehrmals hintereinander Anteile an der vGmbH schenkungssteuerfrei an die Kinder weitergeben.

Wie vermeidet man Steuerfallen beim Verkauf einer Immobilie?

Immobilieneigentümer müssen nicht nur Mieteinnahmen versteuern. Wenn sie die Immobilie wieder verkaufen, lauern dort auch einige Steuerfallen:

• Wer innerhalb eines kürzeren Zeitraums mehrere Immobilien kauft und wieder verkauft, gilt als gewerbesteuerpflichtiger Immobilienhändler.
• Wer eine vermietete Immobilie weniger als zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss diese als Spekulationsgewinn ebenfalls versteuern. Das kann besonders schmerzhaft werden, wenn es sich um einen hohen Gewinn handelt. Denn dieser wird wie normales Einkommen in dem Jahr versteuert, in dem er erzielt wurde.

• Lies hier mehr dazu, wie du die Spekulationssteuer vermeidest.