Mieteinnahmen versteuern: So sparst du Steuern

Wenn du eine Immobilie vermietest oder verpachtest und daraus Mieteinnahmen erzielst, musst du diese versteuern – mit deinem individuellen Einkommensteuersatz (abhängig von der Steuerklasse). Allerdings ist es möglich, die individuelle Steuerbelastung zu senken. Welche das sind, erfährst du hier.

Damit du bei älteren Gebäuden die Mieteinnahmen versteuern kannst, solltest du das Baujahr der Immobilie berücksichtigen.

• Kaufst du eine gebrauchte nach 1924 errichtete Immobilie und vermietest diese, profitierst du nur von einer geringen Abschreibung. Du kannst 50 Jahre lang jeweils 2 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben. Im Rahmen der AfA bei Immobilien kannst du den Gebäudewert beziehungsweise die Herstellungskosten steuerlich geltend machen.
• Bei vor 1925 errichteten Mietobjekten liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze. Diese solltest du beachten, wenn du bei Gebäuden unter Denkmalschutz Steuern sparen willst.
• Bei Neubauten beträgt der AfA-Satz 33 Jahre lang 3 Prozent. Seit Oktober 2023 kannst du Neubauten im Rahmen einer degressiven Sonderabschreibung zudem in den ersten 6 Jahren degressiv mit 6 Prozent abschreiben.

Wenn du deine Mieteinnahmen versteuern musst, kannst du bestimmte Kosten steuerlich geltend machen – insbesondere Reparatur- und Instandhaltungskosten bieten hier interessante Abschreibungsmöglichkeiten.

• Reparatur- und Instandhaltungskosten kannst du maximal 1 bis 5 Jahre nach dem Bau steuerlich geltend machen.
• Achtung: Investierst du innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich des Grundstückswerts? Dann kannst du diese Kosten nicht in kurzer Zeit, sondern nur über einen langen Zeitraum verteilt abschreiben.

Giltst du als steuerpflichtiger Vermieter und nimmst ein Darlehen für die vermietete Immobilie auf, kannst du die Zinszahlungen ebenfalls steuerlich geltend machen.

Die Zinsen selbst kannst du nicht absetzen, die Tilgung hingegen in voller Höhe. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleich. Aber der Anteil der Zinsen im Zuge fortschreitender Tilgung sinkt mit der Zeit, wodurch der Steuervorteil stetig sinkt.

Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung beträgt die monatliche Rate 500 Euro. Die Zinsen belaufen sich wegen der fortschreitenden Tilgung bereits im ersten Jahr nicht auf 4.000 Euro, sondern auf 3.960 Euro, während der Tilgungsanteil 2.040 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 3.080 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 2.920 Euro.

Auch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie mindern die Erträge. Um deine Mieteinnahmen richtig zu versteuern, solltest du zum Beispiel folgende Kosten berücksichtigen:

• Nicht auf den Mieter umlagefähige Nebenkosten für die Hausverwaltung.
• Maklerkosten bei einer Neuvermietung.
• Kosten für Inserate.
• Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand. Diese kannst du allerdings in der Regel als Werbungskosten in dem Jahr steuerlich geltend machen, in dem diese anfallen.

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier in einer mittelgroßen Stadt eine 250 Quadratmeter große Eigentumswohnung zu 500.000 Euro und folgenden Konditionen:

• Herr Meier finanziert 350.000 Euro bei seiner Bank mit einem Zinssatz von 4 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent sowie einer Laufzeit von 10 Jahren. Es ergibt sich eine monatliche Rate von 1.750 Euro.
• Die Wohnung vermietet er zu einer Kaltmiete von 1.200 Euro monatlich, also einer gesamten Miethöhe von 14.400 Euro pro Jahr.
• Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 390.000 Euro, welche Herr Meyer mit jährlich 2 Prozent abschreiben lassen kann.

Wie viel der Mieteinnahmen muss Herr Meier verteuern? Die Erträge aus Vermietung und Verpachtung sind anfangs negativ. Herr Meier muss hinsichtlich seiner Mieteinnahmen nichts versteuern. Im Gegenteil: Das Finanzamt zieht ihm den Fehlbetrag sogar noch von seinem zu versteuernden Einkommen ab.

Nach Ablauf der 10-jährigen Zinsfestschreibung ändern sich folgende Parameter:

• Die Restschuld beträgt noch rund 264.000 Euro.
• Der neue Zinssatz beträgt hypothetische 3,5 Prozent. Es bleibt bei einer Tilgung von 2 Prozent.
• Inzwischen liegen die jährlichen Mieteinnahmen bei 19.000 Euro.

Die neue Kalkulation:

Statt wie bisher Verluste aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, steht nun ein Gewinn in Höhe von 1.430 Euro. Diesen muss Herr Meier im Rahmen der Mieteinnahmen versteuern. Ist das Darlehen für die Immobilie irgendwann vollständig abbezahlt, steigen die zu versteuernden Erträge entsprechend.

Nach 50 Jahren ist die Abschreibung ausgelaufen und auch das Darlehen getilgt. Bis auf die laufenden Aufwendungen kann Herr Meier nichts mehr abschreiben. Die Mieteinnahmen muss er dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Verschenkst oder vererbst du eine Immobilie, darf der Beschenkte, beziehungsweise der Erbe die AfA des Erblassers fortführen.

Ja. Liegen Abschreibungen, laufende Kosten und Schuldzinsen über den Mieteinnahmen, kannst du den Verlust steuerlich geltend machen.

Bei gewerblich genutzten Immobilien verlangt der Fiskus dann einen Nachweis in Form einer Prognose künftiger Einnahmen und Überschüsse. Gelingt es dir aber nicht, ein Mietverhältnis glaubhaft als künftig gewinnbringend nachzuweisen, sieht das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei an. Der Nachteil: Du kannst eventuelle Verluste dann nicht steuerlich geltend machen.

Anders sieht es bei Wohnimmobilien aus: Hier ist ein solcher Nachweis nicht nötig. Zumindest dann nicht, wenn du die Wohnung dauerhaft vermietest. Aber es gibt auch Ausnahmen: Bei Zeitmietverträgen verlangt das Finanzamt üblicherweise diesen Nachweis. Und auch bei Kurzzeitvermietungen an Feriengäste will der Fiskus mehr Informationen. Lässt sich dann keine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen, tappst du in die Liebhaberei-Falle.

Eine vergünstigte Vermietung an Angehörige ist in der Regel steuerunschädlich. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Mindestmiete: 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
• 50 bis 66 Prozent: Totalüberschussprognose für den Fiskus nötig
• Bei einer negativen Totalüberschussprognose: Nur anteilige Geltendmachung möglich
• Mieteinnahmen über 66 Prozent: Verluste lassen sich immer voll geltend machen.

Manche Menschen besitzen eine Immobilie, die sie vermieten, wohnen aber selbst zur Miete. Verrechnen lässt sich hier nichts, wenn du eine Wohnung vermieten kannst, denn der Fiskus betrachtet die Selbstnutzung von Wohneigentum im Wesentlichen als Privatangelegenheit.

Als Vermieter könnte man dich generell schnell als Unternehmer einstufen, denn du hast eine Gewinnerzielungsabsicht beziehungsweise Einkünfteerzielungsabsicht. Mit Unternehmertum geht dann normalerweise auch eine 19-prozentige Umsatzsteuer einher.  Allerdings hat der Gesetzgeber für Vermietungen Ausnahmen getroffen:

• Als Vermieter von Wohnungen musst du generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen.
• Als Vermieter von Gewerberaum kannst du es dir aussuchen, ob du als Gewerbetreibender gelten möchtest oder nicht und selbst entscheiden, ob du mit oder ohne Umsatzsteuer vermietest. Die Voraussetzung ist, dass der Mieter ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist.
• Möchtest du als privater Vermieter fiskalisch als Unternehmer gelten, geht das mit zusätzlichen Pflichten einher, wie dem höheren Verwaltungsaufwand. Aber dieser Schritt hat auch einen großen Vorteil: Für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten kannst du nämlich die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in deiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen.
• Konkret: Deine Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent billiger. Hat deine Immobilie mehrere Einheiten, wovon du manche mit und manche ohne Umsatzsteuer vermietest? Dann lassen sich Rechnungen für das Gesamtgebäude, zum Beispiel für eine Fassadensanierung, nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigen. Bezieht sich dagegen eine Reparaturrechnung explizit nur auf eine mit Mehrwertsteuer vermietete Einheit, so kannst du diese vollständig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigen lassen.

Planst du den Wohnraum nur kurzzeitig zu vermieten, etwa über Airbnb? Dann musst du diese Mieteinnahmen versteuern, sobald diese mehr als 520 Euro im Jahr betragen – das gilt übrigens auch für Einkünfte aus einer Untervermietung. Etwaige Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung kannst du allerdings als Werbungskosten geltend machen. Verschweigst du hingegen solche Nebeneinkünfte, droht dir ein Strafverfahren und saftige Nachzahlungen. Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz verpflichtet Anbieter von Online-Plattformen wie Airbnb nämlich dazu, die Finanzbehörden zu informieren, sobald du eine bestimmte Umsatzgrenze überschreitest. Es gibt also keine Möglichkeit, solche Einnahmen zu verheimlichen, und du bist gut damit beraten, die Mieteinnahmen ordnungsgemäß zu versteuern.

Eine gewerbliche Vermietung muss sich aber nicht zwangsläufig als steuerlich nachteilig erweisen. Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen. Diese kann unter Umständen steuermindernd sein.

Bei einer im Geschäftsleben aktiven GmbH berechnet der Fiskus im Bundesschnitt 14 Prozent Gewerbesteuer und zusätzlich 15 Prozent Körperschaftsteuer. Ist der Zweck einer GmbH aber allein die Vermögensverwaltung, insbesondere Immobilien, fällt in der Regel keine Gewerbesteuer an. Bleiben Erträge aus Vermietung und Verpachtung in der vGmbH, sind keine weiteren Steuern zu entrichten.

Sobald du oder ein anderer Gesellschafter der vGmbH Gewinne entnehmt, fällt eine Kapitalertragsteuer an. Sie beträgt – genauso wie zum Beispiel bei Dividendenzahlungen aus Aktienvermögen – pauschal 25 Prozent. Gegebenenfalls kommen noch ein Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer hinzu.

Die vGmbH lohnt sich demnach meist nur für Personen mit großem Immobilienvermögen und hohem zu versteuerndem Einkommen. Diese sollten die möglichen Vorteile der vGmbH, aber auch rechtliche Fallstricke genau kennen.

Sowohl die Gründung als auch die Unterhaltung, also die Kosten für Bilanzerstellung und für den Steuerberater der vGmbH kosten jeweils eine vierstellige Summe. Diese Aufwendungen sind zu hoch, wenn es nur darum geht, ein oder zwei Eigentumswohnungen in eine vGmbH auszulagern. Es muss sich schon um ein stattlicheres Vermögen handeln.