Mieteinnahmen versteuern: So viel bekommt der Staat

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Wer Vermieter ist, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern muss. Die eingehenden Mieteinnahmen werden nicht in voller Höhe versteuert, von ihnen werden noch Kosten und Abschreibungen abgezogen. So ist die Steuerbelastung in vielen Fällen gar nicht so groß. In manchen Fällen sind diese Einkünfte sogar negativ – dann sinkt die Steuerlast.

Mieteinnahmen versteuern, Renovierung, Foto: iStock.com / mediaphotos
Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. In Anlage V der Steuererklärung können aber Kosten für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend gemacht werden. Foto: iStock.com / mediaphotos

Wer ein Haus, eine Wohnung oder einen Laden vermietet, will damit Gewinne erzielen. Solche Gewinne sind steuerpflichtig. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Vermieter als Privatperson an Privatpersonen oder Gewerbetreibende vermietet oder ob er selbst als professioneller Vermieter auftritt:

Mieteinnahmen versteuern – das Wichtigste in Kürze

  • Auch Privatpersonen, die eine Immobilie vermieten oder verpachten, müssen die Einnahmen daraus als Einkommen versteuern.
  • Die Einküfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden.
  • Vermieter müssen aber nicht die kompletten Mieteinnahmen versteuern, sie können vorher noch laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen.
  •  Bei der Vermietung von Garagen oder Gewerberaum gelten besondere Regeln.

Private Vermietung: Diese Regeln gelten

Wer als Privatperson eine Immobilie besitzt, muss Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Einkommen versteuern. Er muss dem Fiskus diese Einkünfte in der der Anlage V seiner Steuererklärung offenbaren. Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen, es werden von diesen noch Abschreibungen und Schuldzinsen abgezogen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Im Einzelnen können folgende Kosten steuerlich geltend gemacht werden:Abschreibungen:
Wer eine Immobilie erwirbt und diese vermietet, kann 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent des Gebäudewertes beziehungsweise der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Wurde das Haus vor 1925 errichtet, liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze – diese führen dazu, dass der Eigentümer seine Einkommensteuerlast deutlich reduzieren kann.
Auch laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie können generell steuerlich geltend gemacht werden. Solche Kosten können in kurzen Zeiträumen von ein bis fünf Jahren steuerlich geltend gemacht werden.

 

Schuldzinsen:
Auch das Darlehen für eine vermietete Immobilie können die Vermieter steuerlich geltend machen, allerdings nur die Zinszahlungen, nicht die Tilgung. Da bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen  die Rate über die vereinbarte Laufzeit gleich bleibt, aber der Anteil der Zinsen im Zuge fortschreitender Tilgung immer weiter sinkt, verringert sich dieser Steuervorteil jedoch im Zeitverlauf.
Ein Beispiel: Bei einem Darlehen über 100.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen und drei Prozent Anfangstilgung beträgt die Rate 5000 Euro. Beim Annuitätendarlehen erhöht sich mit jeder Monatsrate der Anteil der Tilgung an der Rate, weil die Zinsen nur auf den noch nicht getilgten Darlehensbetrag fällig werden, die Darlehensrate aber immer gleich hoch bleibt. Deshalb belaufen sich die Zinsen bereits im ersten Jahr nicht auf 2.000 Euro, sondern auf 1.970 Euro, während der Tilgungsanteil 3.030 Euro beträgt. Im zehnten Jahr liegt der Zinsanteil bei nur noch rund 1.380 Euro, der Tilgungsanteil bei rund 3.620 Euro.

Laufende Kosten:
Auch die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie mindern die Erträge. Zu ihnen zählen zum Beispiel die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten etwa für die Hausverwaltung, Maklerkosten bei einer Neuvermietung oder die Kosten für Inserate. Kosten für Reparaturen und Erhaltungsaufwand können in der Regel in dem Jahr steuerlich geltend gemacht werden, in dem sie anfallen. Im Steuerjargon werden diese Kosten Werbungskosten genannt.

Beispielrechnung: So werden Mieteinnahmen versteuert

In unserer Beispielrechnung kauft Herr Meier eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro, die er überwiegend bei seiner Bank finanziert und anschließend vermietet. Die Kaltmiete beläuft sich auf 600 Euro monatlich, also 7.200 Euro pro Jahr. Der anteilige Kaufpreis für die Wohnung ohne den Wert des Grundstücks beläuft sich auf 140.000 Euro, welche jährlich mit zwei Prozent abgeschrieben werden können.

 

Mieteinnahmen:7.200 Euro
./. Zinsen des Immobilienkredits3.000 Euro
./. Abschreibung2.800 Euro
./. laufende Kosten (z.B. Hausverwaltung)700 Euro
./. Reparatur defekte WC-Spülung220 Euro
Zu versteuernde Erträge aus Vermietung und Verpachtung:480 Euro

 

Aufgrund seiner Kosten und der Abschreibung muss Herr Meier also nur 480 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Hätte Herr Meier in einem Jahr höhere Ausgaben, zum Beispiel für Reparaturen oder geringere Einnahmen wegen eines zeitweiligen Leerstands, könnten seine zu versteuernden Einkünfte auch negativ sein. Beispiel: Aufgrund von Leerstand nimmt Herr Meier 1.200 Euro weniger Miete ein. Statt 480 Euro Überschuss hat er ein Minus in Höhe von 720 Euro. Um diesen Betrag sinkt sein zu versteuerndes Einkommen.

Ist das Darlehen für die Immobilie irgendwann vollständig abbezahlt, steigen entsprechend die zu versteuernden Erträge. Und wird Herr Meier einmal sehr alt, ist nach 50 Jahren auch die Abschreibung vorbei. Dann müsste Herr Meier – bei ansonsten gleichbleibenden Annahmen – demzufolge in unserem Beispiel 6.280 Euro versteuern. Denn absetzbar sind dann nur noch zum Beispiel der Erhaltungsaufwand oder Kosten für die Hausverwaltung.

Besonderheiten bei der privaten Vermietung von Gewerberaum oder Garagen

Mieteinnahmen versteuern, Gewerberaum, Laden, Foto: ArTo / fotolia.com
Auch wer Gewerberaum, wie zum Beispiel ein Ladenlokal, vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Dabei können andere steuerliche Regelungen als bei der Vermietung von Wohnraum gelten. Foto: ArTo / fotolia.com

Vermieter könnte man generell ohne weiteres als Unternehmer einstufen, denn sie haben eine Gewinnerzielungsabsicht. Mit Unternehmertum ist normalerweise verbunden, dass 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Preis erhoben wird. Allerdings hat der Gesetzgeber für Vermietungen Ausnahmen getroffen:

  • Vermieter von Wohnungen müssen generell keine Umsatzsteuer berechnen und abführen.
  • Vermieter von Gewerberaum können es sich aussuchen, ob sie als Gewerbetreibende behandelt werden wollen oder nicht. Bei langfristigen Vermietungen können Sie also die Option wählen, mit oder ohne Umsatzsteuer zu vermieten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter, an den vermietet wird, ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist. Wer als privater Vermieter fiskalisch wie ein Unternehmer behandelt werden möchte, hat zwar einige zusätzliche Pflichten, die mit Verwaltungsaufwand verbunden sind, aber auch einen großen Vorteil: Fallen zum Beispiel Kosten für Renovierungen in gewerblich vermieteten Einheiten an, so kann er die auf den Handwerkerrechnungen ausgewiesenen Mehrwertsteuerbeträge in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Konkret: Seine Handwerkerrechnung wird um bis zu 19 Prozent billiger. Hat eine Immobilie mehrere Einheiten, wovon manche mit und manche ohne Umsatzsteuer vermietet werden, können Rechnungen für das Gesamtgebäude, zum Beispiel für eine Fassadensanierung, nur anteilig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden. Bezieht sich dagegen eine Reparaturrechnung die mit Mehrwertsteuer vermietet wurde, explizit nur auf diese, so kann diese vollständig bei der Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigt werden.
Achtung

Kurzzeitige Vermietungen sind Umsatzsteuerpflichtig. Das gilt zum Beispiel für die kurzzeitige Vermietung von Ferienwohnungen oder Seminarräumen.

  • Besonderheiten gibt es bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen: Werden dies gemeinsam mit einer Wohnung vermietet, sind die Erträge grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Werden sie hingegen unabhängig von einem Wohnraummietverhältnis separat vermietet, so sind sie umsatzsteuerpflichtig. Der Vermieter von Garagen hat allerdings die Möglichkeit, sich als Kleinunternehmer einstufen zu lassen: Solange seine Umsätze als Mini-Unternehmer jährlich 17.500 Euro nicht übersteigen, kann er sich von der Umsatzsteuer befreien lassen.

Fallstricke: Vermieter wird unfreiwillig Gewerbetreibender

Wer als Vermieter häufiger Objekte erwirbt oder baut und diese bald wieder veräußert, läuft Gefahr, vom Fiskus als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden. Hier gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft, wird demnach als Gewerbetreibender eingestuft. Das kann unerwünschte, negative Konsequenzen haben:

  • Gewährte Abschreibungen werden rückabgewickelt, sobald die Gewerblichkeit festgestellt ist. Die Folge: ein höherer Gewinn durch die Mieteinnahmen, der versteuert werden muss.
  • Neben der Einkommensteuer, die auf die Spekulationsgewinne erhoben wird, können die Gemeinden zusätzlich Gewerbesteuer verlangen.
Achtung

Was ist ein Objekt?
Fiskalisch ist mit einem Objekt eine Einheit gemeint. Ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen ist ein Objekt. Fünf Eigentumswohnungen in einem nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhaus sind fünf Objekte.

Geerbte Immobilien und solche, die länger als zehn Jahre gehalten werden, sind von der Drei-Objekt-Regelung ausgenommen.

Gewerbliche Vermietung als Vehikel zur Steuerminderung

Mieteinnahmen versteuern, gewerbliche Vermietung, Foto: REDPIXEL / fotolia.com
Die Gründung einer vGmbH muss notariell beurkundet werden. Das kostet erstmal Geld, allerdings lassen sich mit diesem Konstrukt die Steuern aus Mieteinnahmen mindern. Foto: REDPIXEL / fotolia.com

Doch nicht immer muss sich eine gewerbliche Vermietung als steuerlich nachteilig erweisen. Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen, die sich in manchen Konstellationen als Vehikel zur Steuerminderung erweisen kann.

Niedrige Steuersätze bei vermögensverwaltender GmbH

Bei einer im Geschäftsleben aktiven GmbH berechnet der Fiskus im Bundesschnitt 14 Prozent Gewerbesteuer und zusätzlich 15,83 Prozent Körperschaftssteuer (inklusive Solidaritätszuschlag). Ist der Zweck einer GmbH aber alleine die Vermögensverwaltung, fällt keine Gewerbesteuer an. So lange Erträge aus Vermietung und Verpachtung in der vGmbH bleiben, sind  keine weiteren Steuern zu entrichten.

Sobald der oder die Gesellschafter der vGmbH aber Gewinne entnehmen, fällt hier Kapitalertragsteuer an. Sie beträgt – genauso wie zum Beispiel bei Dividendenzahlungen aus Aktienvermögen – pauschal 25 Prozent. Davon werden noch einmal 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag hinzugerechnet. Umgerechnet auf die Ausgangssumme sind das 1,38 Prozent. Die Gesellschafter müssen also ihre Gewinne mit mindestens 26,38 Prozent versteuern. Gegebenenfalls kommt noch die Kirchensteuer hinzu.

Die vGmbH lohnt sich meist nur für Personen mit großem Immobilienvermögen und hohem zu versteuerndem Einkommen:

  • Sollen Gewinne in der vGmbH verbleiben, ist die Steuer mit knapp 16 Prozent konkurrenzlos günstig, der Gesellschafter hat aber als natürliche Person keinen Zugriff auf die Gewinne, ohne höhere Steuern zahlen zu müssen. Allerdings bleibt auch mehr Geld übrig, das die vGmbH reinvestieren kann, etwa in weitere Immobilien.
  • Der Eigentümer der vGmbH kann sich selbst als Geschäftsführer anstellen und ein Gehalt beziehen. Dieses mindert auf Gesellschaftsebene die Gewinne und ist auf Personenebene mit dem individuellen Einkommensteuersatz zu versteuern. Kosten für einen Dienstwagen und weitere Kosten, die in der vGmbH anfallen, können zusätzlich die Gewinne mindern.
  • Sollen Gewinne aus der vGmbH vollständig an den oder die Gesellschafter ausgezahlt werden, fallen zwei Mal Steuern an: Knapp 16 Prozent auf Gesellschaftsebene, 26,38 Prozent auf Personenebene. Nur wenn der individuelle Einkommensteuersatz sehr hoch ist, lohnt sich die vGmbH. Ein Beispiel: Die vGmbH macht 100.00 Euro Gewinn. Nach Abzug der Körperschaftssteuer verbleiben davon 84.000 Euro. Die Gesellschafter und Eigentümer der vGmbH entnehmen diesen Gewinn vollständig und zahlen auf die 840 Euro 26,38 Prozent Kapitalertragsteuer. Es verbleiben: 61.800 Euro. Wären diese Erträge nicht in der vGmbH, sondern bei einem privaten Investor angefallen, der den Spitzensteuersatz von 42 Prozent zahlt, so wären von den 100.00 Euro nur 58.000 Euro übriggeblieben.
  • Neben Immobilien können auch weitere Vermögenswerte wie Aktien oder stille Gesellschafteranteile an Unternehmen in die vGmbH eingebracht werden. Gewinne und Verluste aus den einzelnen Vermögenswerten können gegeneinander aufgerechnet werden. Macht also das Immobilienvermögen der vGmbH ein Plus, aber eine Aktienspekulation geht schief, senkt dies zumindest die Steuerlast. Eine solche Gegenrechnung ist Privatpersonen nicht möglich: Sie können zum Beispiel Verluste aus Aktiengeschäften nur mit Gewinnen aus Aktiengeschäften verrechnen.
  • Sowohl die Gründung als auch die Unterhaltung, also die Kosten für Bilanzerstellung und für den Steuerberater der vGmbH kosten jeweils eine vierstellige Summe. Diese Aufwendungen sind zu hoch, wenn es nur darum geht, ein oder zwei Eigentumswohnungen in eine vGmbH auszulagern. Es muss sich schon um ein stattlicheres Vermögen handeln.

Wer seine Immobilien in eine vGmbH auslagert, veräußert sie an diese – es findet ein Eigentümerwechsel statt, der grunderwerbsteuerpflichtig ist. Allerdings regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in § 1, dass in manchen Konstellationen, in denen weniger als 95 Prozent einer Immobilie den Eigentümer wechseln, gar kein Erwerbsvorgang vorliegen muss. Findige Steuerberater haben aus den nicht ganz unkomplizierten gesetzlichen Regelungen Steuerspar-Modelle abgeleitet, bei denen zunächst weniger als jeweils 95 Prozent am Eigentum an einer Immobilie an die vGmbH übertragen wird. Solche Modelle bergen aber immer potenziell steuerschädliche Fallstricke in sich, deshalb bedürfen sie einer sorgfältigen Vorbereitung durch einen kompetenten Steuerberater. Und: Da dem Fiskus durch solche Steuertricks Milliardensummen entgehen, arbeitet eine Arbeitsgruppe von Bund und Ländern daran, die Steuerlücke zu schließen.

Info

Wird eine Immobilie direkt von der vGmbH erworben, fällt nur einmal die Grunderwerbsteuer an – die dann von der vGmbH zu zahlen ist. Deshalb ist es unter Umständen sinnvoll, Geld in die vGmbH einzubringen, mit dem erst nach deren Gründung Immobilien erworben werden, statt vorhandene Immobilien in die vGmbH einzubringen.

Mit vermögensverwaltender GmbH Privatvermögen schützen und gerecht vererben

Es gibt auch noch andere als steuerliche Gründe, die für eine vGmbH sprechen können:

  • Mit der vGmbH sind Privatvermögen wie zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus und das zu verwaltende Vermögen getrennt. Geht die vGmbH Pleite, so hat das keine Auswirkungen auf das Privatvermögen.
  • Wer sein Vermögen an seine Kinder vererben oder verschenken will, kann es in einer vGmbH bündeln und exakt gleiche Anteile an der Gesellschaft gerecht an seine Kinder weitergeben. Dabei gilt es zu bedenken, dass die Kinder ab einem Wert des Geschenkten in Höhe von 400.000 Euro Schenkungssteuer zahlen müssen, dieser Freibetrag gilt alle zehn Jahre. Wer sich also eines langen Lebens erfreut, kann mehrmals hintereinander Anteile an der vGmbH schenkungssteuerfrei an die Kinder weitergeben.

Fazit: Auf Steuerberatung sollten Vermieter nicht verzichten

Ein Steuerberater kostet zwar erstmal Geld, hilft aber beim Steuern sparen. Das gilt für den Vermieter einer einzelnen Eigentumswohnung genauso wie für den, der mit einer vGmbH ein größeres Rad dreht. Ohne fachkundige Beratung besteht immer die Gefahr, zu viel an den Fiskus zu zahlen.

 

 

 


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14 Kommentare

Chipsy am 24.09.2019 15:23

Wir wollen unser Haus auf Rentenbasis verkaufen und erhalten einen Betrag von 500,00 € monatlich.

Müssen wir das versteuern?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.09.2019 08:35

Hallo Chipsy,

nach § 22 EstG (Einkommenssteuergesetz) handelt es sich bei Leibrenten um „sonstige Einkünfte“, die zwar nicht vollständig, jedoch anteilig versteuert werden müssen, wobei dieser Anteil vom Alter bei Rentenbeginn abhängt. Welche konkreten steuerlichen Folgen Ihr Vorhaben hat, sollten Sie am besten mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Sören am 21.08.2019 15:25

Hallo - wir vermieten einen Raum in unserem Haus jeden Monat einmal an einen Verein und zwei mal im Jahr an Privatpersonen für deren Privatfeier. Frage 1: Müssen wir umsatzsteuer dafür zahlen? Frage 2: müssen wir die Mieteinahmen bei der Einkommensteuererklärung mit angeben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.08.2019 09:27

Hallo Sören,

die kurzfristige Vermietung von Schlaf- und Wohnräumen kann unter Umständen umsatzsteuerpflichtig sein, sofern die Voraussetzungen des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG vorliegen. Sollte dies der Fall sein, kann es allerdings eine Berfeiung hiervon geben, wenn die jährlichen Umsätze unter 17.500 € liegen. Ob diese Voraussetzungen bei Ihnen vorliegen können wir aus der Ferne nicht beurteilen, hier sollten Sie am besten einen Steuerberater konsultieren.

Unabhängig von einer etwaigen Umsatzsteuerpflicht sind Erträge, die Sie erzielen, steuerpflichtig.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Selmaro am 21.08.2019 08:49

Hallo,durch Vermietung haben wir Steuernachzahlungen,da ich und mein Mann immer noch Berufstätig sind. Wir haben zwei Töchtern die z. Zeit keine Einkommen haben. Unter welche Bedingungen können die Töchtern die Immobilien vermieten?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.08.2019 12:33

Hallo Selmaro,

da Sie Eigentümer und Vermieter der Immobilien sind, sind Sie auch steuerpflichtig hinsichtlich der Einküpnfte aus Vermietung und Verpachtung. Sofern Ihre Frage darauf hinausläuft, dass man ein Modell findet, dass Ihre einkommenslosen Töchter fiktive Vermieter werden, die Mieteinnahmen aber weiter Ihnen zufließen, fällt es nicht schwer zu mutmaßen, dass der Fiskus ein solches Modell als gestaltungsmißbräuchlich einstufen würde. Theoretisch wäre es sicher auch möglich, die Immobilien Ihren Töchtern durch Schenkung - mit allen Rechtsfolgen - zu übertragen, aber auch hier gölte, dass Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, die zufließen, auch dann zu versteuern sind, wenn man nicht Eigentümer, sondern sozusagen nur Nutznießer ist. Ob und welche Modelle zur Steuergestaltung/Übertragung möglich und sinnvoll sind, sollten Sie am besten mit einem Steuerberater, bzw. einem Notar besprechen. Hier ist eine pauschale Beantwortung aufgrund der Komplexität des Themas nicht möglich.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Nicole am 19.08.2019 11:04

Meinen Vater, meiner Schwester und mir gehört ein Haus zu den Anteilen 50%/25%/25%. Mein Vater lebt alleine in dem Haus. Meine Schwester und ich haben keine Mieteinnahmen. Ist das ein Problem aus steuerrechtlicher Sicht?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.08.2019 11:51

Hallo Nicole,

wenn Sie keine Mieteinnahmen erzielen, besteht aus Sicht des Finanzamtes keine Gewinnerzielungsabsicht, was zur Folge hat, dass Sie etwaige Abschreibungen nicht geltend machen können. Das ist nur möglich, wenn Sie Miete verlangen. Mehr zu dem Thema erfahren Sie hier: ratgeber.immowelt.de/a/vermietung-an-angehoerige-vorsicht-steuerfalle.html

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Heinrich am 13.08.2019 21:34

Hallo, Wie ist das wenn man eine abbezahlte Wohnung vermietet , um von den Mieteinnahmen eine neu gekaufte Wohnung finanzieren zu können. Kann man dann das Darlehen für die 2. Wohnung von den Steuern auf die vermietete Wohnung absetzen ?

VG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.08.2019 11:58

Hallo Heinrich,

grundsätzlich können Vermieter das Darlehen für eine vermietete Immobilie steuerlich geltend machen, allerdings nur die Zinszahlungen, nicht die Tilgung. Zu Ihrer konkreten Frage können wir Ihnen leider nicht weiterhelfen, einerseits, weil wir die Details nicht genau kennen, aber auch weil wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich direkt an einen Steuerberater zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Antonia am 11.08.2019 16:53

Guten Tag, wie würden meine Mieteinnahmen versteuert bei einer gewerblich vermieteten Wohnung und einer regulär vermieteten Wohnung, die sich im Deutschland befinden und ich aber dauerhaft im europäischen Ausland lebe? Danke und Grüße Antonia

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.08.2019 11:54

Hallo Antonia und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel dürften diese Einnahmen dann in Deutschland versteuert werden. Das ist aber auch davon abhängig, ob es zwischen Deutschland und dem Land, in dem Sie wohnen, ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich hierzu von einem Steuerberater beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ela am 18.07.2019 14:01

Hallo, ich vermiete ein kleines Studio stundenweise an Kolleginnen unter um selbst weniger Mietkostenkosten tragen zu müssen, d.h. ich bin NICHT Eigentümerin des Studios und will auch damit keine Gewinne erzielen. Muss ich trotzdem die eingenommenen (Unter-)Mieten als "Mieteinnahmen" angeben? Mit den Mieten die ich insgesamt an den Vermieter zu zahlen habe, bin ich immer noch im Verlustbereich. Meine Mietausgaben an den Vermieter wären ja aber keine Werbungkosten, die absetzen könnte. Ich bin etwas ratlos und danke jetzt schon für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.07.2019 14:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

auch wer mit einer Untervermietung Einkünfte erzielt, muss diese in der Steuererklärung in der Anlage V als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben. Das bedeutet aber nicht, dass derjenige auch Steuern zahlen muss, denn zu versteuern ist letzten Endes nur ein Gewinn. Den Mieteinnahmen können also höhere Kosten gegenüberstehen, wie beispielsweise die selbst gezahlte Miete. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher immer das Gespräch mit dem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Claudifee am 17.07.2019 17:20

Wenn mein Sohn bei mir im Eigenheim zur Untermiete 2 Zimmer bewohnt und 200 Euro kalt zahlt, aber die Küche und Bad mit mir teilt, würde das voll versteuert und wieviel käme dann ungefähr auf mich zu?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.07.2019 10:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

auch in einer solchen Konstellation werden die Mieteinnahmen ganz regulär versteuert. Welche Abzüge genau auf Sie zukommen, lässt sich aus der Ferne nicht sagen, das hängt von zahlreichen Faktoren ab. Wir würden Ihnen empfehlen, die Details mit Ihrem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Egon am 08.07.2019 20:15

Hallo ich habe eine ein Haus zu erben...kann ich in diesem Haus einen Freund wohnen lassen ohne Míete zu verlangen ,,und keine Steuern zu bezahlen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.07.2019 10:01

Hallo Egon und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ja, das können Sie. Sie können dann aber Kosten für etwaige Sanierungsarbeiten nicht mehr steuerlich geltend machen, weil in diesem Fall keine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Zu weiteren Detailfragen empfehlen wir wie immer das Gespräch mit dem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Grätz am 02.07.2019 15:25

recht herzlichen Dank für die Antwort.

Meine Frage bezog sich aber auf die Errichtung der Ferienwohnung im Haus.

Z.B. Baukosten usw. Anteilig auf( Haus 125m² Ferienwohnung 67m²)

Kann von den Baukosten (Anteilig von der Ferienwohnung) die Steuer vom Fi-Amt erstattet werden?

MFG

Grätz

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.07.2019 08:31

Auch hier ist es gegebenenfalls möglich, von der AfA Gebrauch zu machen, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Das wird das Finanzamt im Einzelfall prüfen. Aus der Ferne können wir das vorab aber leider nicht abschließend beurteilen, weshalb wir Ihnen das Gespräch mit Ihrem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Klaus Proft am 02.07.2019 11:48

Als Vermieter, sowie Rentner (80 J.) in Sachsen, habe ich z.Zt.sehr geringe Nettomieteinnahmen (5 WE), desweiteren ab und zu Leerstand. Da in der Region,durch demografischen Wandel bedingt,Bedarf an Wohnrum im Gegensatz zum Trand in anderen Regionen von Deutschland fast Null ist,wird es finanziell immer enger. Dazu kommt, daß ein Annuidätendarlehen von 1996 mit viel Optimismus begonnen (ohne Eigenkap.)mit 20 J.Laufzeit wurde. D.h. die Belastung ist schwer zu ertragen. Verkauf der Immobilie ist hier bisher aussichtslos. Auch familiär, wegen der Belastung und Sorgen damit,kein Interesse. Was kann mir noch helfen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.07.2019 12:04

Sehr geehrter Herr Proft,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Den Verkauf der Immobilie können Sie wiederum unter Umständen durch einen Makler vorantreiben. Unter Umständen können Sie darüber hinaus einen sogenannten Lastenzuschuss beantragen. Hierzu müssten Sie aber beim zuständigen Sozialamt nachfragen. Dort erhalten Sie auch die Kontaktdaten zu entsprechenden Beratungsstellen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Grätz am 01.07.2019 21:13

Ich habe ein Haus gebaut mit 2 Einliegerwohnungen die ich als Ferienwohnung vermiete.

Kann ich Steuererstattung auf den Herstellungspreis Anteilig der Ferienwohnungen aufs Haus von der Steuer als Erstattung einreichen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.07.2019 09:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zumindest wenn tatsächlich eine Gewinnerzielungsabsicht besteht und das Finanzamt die Vermietung nicht nur als Liebhaberei einstuft, gibt es durchaus Absetzungsmöglichkeiten. Die Details sollten Sie aber mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Jan am 28.06.2019 10:25

Hallo

Habe im Dezember 2018 ein Haus gekauft und bis jetzt Saniert muss ich das Haus schon in der Steuererklärung für 2018 angeben oder gebe ich das Haus an und Die Sanierungskosten nächstes Jahr für die 2% abschreibung bei Vermietung ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.06.2019 11:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die zweiprozentige Abschreibung (AfA) können Sie bereits ab dem Jahr 2018 geltend machen, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht (Vermietung) besteht. Die Sanierungskosten zählen zumindest wenn Sie mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstückswert ausmachen zu den anschaffungsnahen Aufwendungen und können dann ebenfalls in dem Jahr, in dem sie anfallen, mit zwei Prozent abgeschrieben werden. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Wir empfehlen daher in jedem Fall das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Frieder am 06.06.2019 11:26

ich erhalte 1200.- € Rente.

Muss ich meine mtl. 580.-€ Mieteinnahmen verteuern?

privatvermietung

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.06.2019 14:09

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ja, auch Privatpersonen, die eine Immobilie vermieten oder verpachten, müssen die Einnahmen daraus als Einkommen versteuern. Zu den Details empfehlen wir das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion