Immobilienwert ermitteln: So kommen Eigentümer zum richtigen Preis

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Wer sein Haus verkaufen will, sollte den Immobilienwert ermitteln. Wie das geht und welches Verfahren wann das richtige ist – ein Überblick. Mit dem Immobilienwert-Rechner von immowelt bekommst du zudem eine schnelle Auskunft über den Wert deines Hauses.

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Mit kostenlosen Immobilienwert-Rechner von immowelt können Eigentümer schnell und einfach den Immobilienwert einer Immobilie ermitteln – sowohl für Wohnungen als auch Häuser.

Wann ist eine Immobilienwertermittlung sinnvoll?

Eigentümer, die ihre Immobilie veräußern wollen, sind daran interessiert, den Immobilienwert zu ermitteln. Eine Immobilienwertermittlung ist aber auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen, Erbauseinandersetzungen oder auch bei Zwangsversteigerungen sinnvoll.

Immobilienwert ermitteln bei Kauf und Verkauf

Die Immobilienwertermittlung dient beim Verkauf als Entscheidungshilfe und als Richtwert zum Festlegen des Verkaufspreises. Sie ist eine Absicherung für beide Parteien, damit die Immobilie nicht über beziehungsweise unter Wert gekauft oder verkauft wird.

Wertermittlung bei einer Scheidung

Nach einer Scheidung kommt es oftmals zu einem Zugewinnausgleich, bei dem der erwirtschaftete Gewinn innerhalb des Ehezeitraums auf beide Ehepartner zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Da erworbene Immobilien genauso wie das vorhandene Vermögen beider Parteien in den Zugewinnausgleich eingerechnet werden, ist die Bestimmung ihres Wertes unverzichtbar.

Erbschaft und Schenkungen: Dann sollte der Immobilienwert ermittelt werden

Aus steuerlichen Gründen ist eines bei Erbschaft oder Schenkung unerlässlich: Den Immobilienwert ermitteln. Ab einem Immobilienwert von 400.000 Euro zahlen beispielsweise die erbenden, beziehungsweise beschenkten Kinder eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf den darüberliegenden Betrag.

Doch Achtung: Wird die geerbte oder geschenkte Immobilie verkauft, fällt unter Umständen auf daraus resultierende Gewinne eine Spekulationssteuer an. Dies allerdings nur dann, wenn der Erblasser oder Schenker die Immobilie vor weniger als zehn Jahren selbst erworben hat.

Sorgerecht und Vormundschaft und der Immobilienwert

Darüber hinaus wird bei Sorgerechtsangelegenheiten, wenn das Vormundschaftsgericht für einen pflegebedürftigen Eigentümer den Verkauf übernimmt, oft ein Gutachten eingeholt, in dem der Immobilienwert der Immobilie ermittelt wurde. So stellt das Gericht sicher, das Bestmögliche für den Betreuten herauszuholen.

Ist eine Wertermittlung bei der Verlängerung von Hypotheken sinnvoll?

Wird eine Hypothek verlängert, ist es manchmal notwendig, den Immobilienwert zu ermitteln. Ist die Zinsfestschreibung für ein Darlehen etwa nach zehn Jahren abgelaufen, dann kann zum Beispiel auf Grundlage eines Gutachtens über verbesserte Finanzierungskonditionen mit der Bank verhandelt werden.

Banken ermitteln bei einer Finanzierung in der Regel von sich aus den Immobilienwert. Hierfür dürfen sie nach mehrheitlicher Rechtsauffassung allerdings keine Gebühren verlangen. Gerade bei Direktbanken und den großen Vermittlern von Hypothekendarlehen ist es schon seit Jahren üblich, dass sie die Wertermittlung selbst bezahlen. Einzelne Banken, insbesondere Hausbanken, fordern den Kreditnehmer aber auf, die Immobilienbewertung auf eigene Kosten selbst zu beauftragen. Ob diese Praxis künftig von Gerichten gebilligt wird, ist offen.

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Wie lässt sich der Immobilienwert ermitteln?

Für die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie in einem Gutachten gibt es drei normierte Bewertungsverfahren:

Welches Wertermittlungsverfahren letztendlich zum Einsatz kommt, hängt von der Art und der künftigen Nutzung der zu bewertenden Immobilie ab, die der Immobiliengutachter bewerten soll.

Wie Gutachter bei der Wertermittlung vorgehen müssen, ist übrigens in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Dabei ist diese Verordnung bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte anzuwenden. Die ImmoWertV berücksichtigt zum Beispiel auch den energetischen Zustand des Gebäudes – im Gegensatz zu ihrer Vorgängerregelung, der bis 2010 gültigen Wertermittlungsverordnung.

Vergleichswertverfahren

Bei Eigentumswohnungen wird das Vergleichswertverfahren angewandt. Es wird anhand von Vergleichsobjekten ein Durchschnittspreis errechnet. Je mehr Vergleichspreise miteinbezogen werden können, desto sicherer ist das Ergebnis.

Merkmale des Grundstücks und der Immobilie an sich (Alter, energetischer Zustand oder Ausstattung) werden dabei durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. In ländlichen Regionen kann aufgrund der geringen Vergleichsbasis die Wertspanne schon mal etwas größer ausfallen. Gleiches gilt für ungewöhnliche Immobilien, die sich schwer vergleichen lassen. In diesen Fällen sollte ein Gutachter hinzugezogen werden, um ein plausibles Ergebnis zu erhalten.

Beim Vergleichswertverfahren wird oftmals auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgegriffen. Denn in Deutschland werden alle Immobilienkäufe notariell beurkundet. Somit sind die Kaufpreise bekannt. Laut Paragraf 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird der Marktwert von Grundstücken aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen abgeleitet.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Ein- oder Zweifamilienhäusern angewendet. Bei diesem Wertermittlungsverfahren werden die Kosten für die Herstellung der Immobilie unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten und altersbedingter Abnutzung sowie des Grundstückswertes ermittelt. Die Sachwertermittlung basiert auf folgenden Komponenten: Grundstückswert, Sachwert des Gebäudes und Sachwert der Außenanlagen.

Bei der Grundstücksbewertung kann der Immobiliengutachter entweder Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte herangezogen werden. Der Bodenrichtwert ist von diversen Faktoren abhängig:

  • Grundstücksgröße (Abschläge für baulich nicht nutzbare Fläche, die im Bebauungsplan festgeschrieben ist, bei übergroßen Grundstücken, die als Garten beziehungsweise Hinterland gelten)
  • Grundstücksform (Eckgrundstück, verwinkelt, Nord-/Südgrundstück)
  • Grundstückslage (Hauptverkehrsstraße)
  • Erschließungszustand (Erschließungskosten)
  • Bauliche Ausnutzbarkeit (Verhältnis Grundstücks- zu Wohnfläche)
  • Vorhandene Bebauung

Formel für das Sachwertverfahren:

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) x Sachwertfaktor

Ertragswertverfahren

Wie der Name schon sagt, wird das Ertragswertverfahren als Wertermittlungsverfahren bei Immobilien eingesetzt, die einen Ertrag erwirtschaften. Das sind hauptsächlich Mietimmobilien wie Mehrfamilienhäuser, und gewerblich genutzte Gebäude wie Bürokomplexe.

Bei diesem Verfahren fließt neben dem Bodenwert auch der nachhaltig erzielbare Mietertrag der Immobilie sowie der Liegenschaftszins – die vom Gutachterausschuss ermittelte marktübliche Renditeerwartung – in die Bewertung mit ein. Kapitalanleger interessiert nicht nur die Lage oder Ausstattung, sondern auch, wie viel Geld sie investieren müssen und wie viel sie letztendlich erwirtschaften können. Deshalb ist bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie nicht der Rohertrag, sondern der beim Eigentümer verbleibende Reinertrag maßgeblich.

Immobilienwertermittlung, Einfamilienhaus, Foto: womue / stock.adobe.com
Immobilienwertermittlung: Wer sein Haus verkaufen will, sollte vorher den Wert der Immobilie schätzen lassen. Foto: womue / stock.adobe.com

Wann sollte ich einen Gutachter beauftragen?

Für ein ausführliches Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten Gutachter müssen etwa 1.000 bis 2.000 Euro eingeplant werden. Dafür erhält man eine gerichtsfeste und ausgiebige Expertise. Ämter und Behörden erkennen in der Regel nur ein von einem unabhängigen Sachverständigen erstelltes Gutachten an.

Doch nicht immer muss ein teures Verkehrswertgutachten beauftragt werden. Geht es nur darum, einen angemessenen Angebotspreis zu ermitteln, reicht es oft aus, wenn der Wert der Immobilie vom Gutachter mündlich eingeschätzt wird. Dabei kommt der Gutachter vor Ort, schaut sich das Haus an, macht eine Bestandsaufnahme und berechnet im Anschluss den Wert. Für ein solches mündliches Gutachten müssen in der Regel zwischen 120 und 200 Euro eingeplant werden.

Checkliste

Darauf solltest du bei der Auswahl des Gutachters achten:

  • Qualifizierung nachweisen lassen (Diplom, Zertifikate, Weiterbildungen, langjährige Berufserfahrung)
  • Gutachter sollte aus der eigenen Region/Stadt kommen
  • Prüfen, worauf sich der Gutachter spezialisiert hat. Er sollte sich mit seinen geschäftlichen Aktivitäten in dem relevanten Bereich bewegen. Ein Gutachter, der meist Gewerbeimmobilien bewertet, wird Probleme bei einem Einfamilienhaus haben
  • Empfehlungen von Kammerorganisationen oder Sachverständigenverbänden einholen
  • Vergleichsangebote einholen, da die Kosten für ein Wertgutachten beziehungsweise das Honorar für den Sachverständigen individuell vereinbart werden
  • Alle wichtigen Kriterien oder Zusagen schriftlich in einem Vertrag fixieren

Mit Marktanalyse Immobilienwert ermitteln?

Auch eine eigene Marktanalyse kann hilfreich sein: Dabei geht es darum, die Preise vergleichbarer Immobilien im Internet auf Immobilienportalen miteinander zu verglichen. Allein sich die Verkäufe im näheren Umfeld anzusehen, reicht für eine verlässliche und umfangreiche Marktanalyse allerdings nicht aus. Die Unterschiede bezüglich Baujahr, Zustand oder Ausstattung zwischen den verkauften Immobilien und des zu bewertenden Objekts könnten zu groß sein, um sie zu vergleichen.

Bei einem solchen Vergleich stellt sich auch immer die Frage, wie die Preise zustande gekommen sind: Muss eine Immobilie dringend verkauft werden, ist die Schmerzgrenze beim Preis vermutlich niedriger als bestünde kein Zeitdruck. Um den Immobilienwert zu ermitteln, ist eine solche eigene Marktanalyse ein probates Mittel. Für eine evidente Wertermittlung ist aber ein Gutachter die geeignetere Wahl.

Wie viel ist deine Immobilie wert?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in den 14 größten Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Was verrät der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses?

Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses einer Stadt enthält Erläuterungen und Wertangaben für Reihenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Häuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nach Stadtgebieten sortiert. Der Bericht bietet neben den Informationen für Immobilienexperten auch für Laien umfangreiche Marktinformationen und trägt so zur Transparenz des örtlichen Marktes bei. So können zum Beispiel Haus- oder Wohnungseigentümer anhand der veröffentlichten Tabellen aus einem Gebäudewertanteil und einem Bodenwertanteil den ungefähren Wert ihrer Immobilie selbst berechnen. Der Grundstücksmarktbericht wird einmal im Jahr vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt herausgegeben und kostet etwa 50 Euro. Der Preis schwankt von Stadt zu Stadt.

Immobilienwert ermitteln: Welche Faktoren beeinflussen den Wert der Immobilie?

Bei der Immobilienbewertung müssen die Eigenschaften der Immobilie als auch diverse rechtliche Faktoren berücksichtigt werden. Das Zusammenspiel aller Kriterien ist entscheidend.

Lage

220 Quadratmeter, toller Schnitt – und trotzdem günstiger als die Bude mit 140 Quadratmetern? Grund: die Lage. Während sich das große Haus abgeschieden in einem suburbanen Vorort befindet, liegt das kleinere in einer zentrumsnahen besseren Wohnlage.

Die Lage ist ein wesentlicher Faktor, der den Wert einer Immobilie stark beeinflusst. Die Lage ist im Gegensatz zu anderen Faktoren nicht zu verändern. Dabei wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Mit Makrolage ist die Region oder Stadt gemeint, mit Mikrolage die direkte Umgebung und Verkehrsanbindung der Immobilie.

Zustand und Alter

Wichtiger als das Baujahr ist der Erhaltungszustand, aber auch der energetische Zustand eines Gebäudes: Durch regelmäßige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kann der Verkehrswert langfristig erhalten werden. Dabei gilt: Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto wertvoller ist es in der Regel.

Baujahr und Fläche

Neben der Lage ist bei der Immobilienwertermittlung die Fläche, Baujahr, Nutzungsmöglichkeiten und Zustand maßgebend. Auch der Schnitt der einzelnen Räume bestimmen ist relevant. Unabhängig von anderen Faktoren gilt: Je großzügiger die Räume geschnitten sind und je flexibler die Möglichkeiten zur Nutzung sind, desto wertvoller ist das Objekt.

Ausstattung

Die Art der Fenster und der Heizung sowie die Qualität der Wärmedämmung beeinflussen den Preis genauso wie der Zustand des Bades. Ein Haus mit Wärmepumpe ist wertvoller als dasselbe Haus mit veralteter Ölheizung.

Immobilienwert und Denkmalschutz

Auch der Denkmalschutz kann einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Dabei müssen einerseits die Instandhaltungskosten oder ein mögliches Abbruchverbot genauso beachtet werden wie auf der anderen Seite die steuerlichen Vorteile.

Rechtliche Rahmenbedingungen wie Wegerecht und Erbbraurecht

Auch ein eingetragenes Wegerecht – das es einem Dritten gestattet, das Grundstück zu queren - ist nachteilig. Das bewirkt, dass der Wert im Vergleich zu einem Grundstück ohne Wegerecht geringer ist. Aber auch Erbbaurechte, falls vorhanden, fallen bei der Bewertung ins Gewicht. Steht eine Immobilie auf fremden Grund, ist sie weniger wert, als würden Gebäude- und Grundstückseigentümer identisch sein.

Marktsituation

Wie auf jedem freien Markt, gilt auch bei Immobilien: Je geringer das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher ist der Preis. Bestes Beispiel ist München: Die Stadt ist beliebt und wächst stetig. Doch es gibt so gut wie keine freien Wohnungen und die Neubautätigkeit ist gemessen an der Nachfrage gering. Aufgrund der Marktsituation kletterten die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren immer weiter nach oben. So erzielt eine Wohnung in München einen deutlich höheren Verkaufspreis wie zum Beispiel eine vergleichbare Wohnung in weniger florierenden Städten.

Käufer versus Verkäufer: Wer schätzt mein Haus wie ein?

Dass Immobilien häufig unterschiedlich bewertet werden, hängt auch stark von unterschiedlichen Sichtweisen ab. Eigentümer wissen genau, wie viel Arbeit, Zeit und Liebe sie in ihr Haus gesteckt haben. Sie schätzen den Wert oft zu hoch ein. Im Gegensatz zu den Käufern: Sie sehen eher die Arbeit, die sie noch in die Immobilie hineinstecken müssen. Dementsprechend vorsichtig kalkulieren sie auch beim Preis und schätzen den Wert der Immobilie oftmals zu niedrig ein.

Umso wichtiger ist eine Wertermittlung vor dem Kauf oder Verkauf. Der Verkehrswert pendelt sich meistens zwischen den Einschätzungen von Käufer und Verkäufer ein.

Frank Kemter10.03.2022

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