Nachweismakler oder Vermittlungsmakler: Die Unterschiede

Ein Makler erhält seine Provision nur dann, wenn ein Geschäft erfolgreich abgeschlossen wird. Dabei hat der Vermittlungsmakler mehr Aufgaben als der reine Nachweismakler.

In vielen Fällen werden Vermietungen und Verkäufe von Immobilien mit Hilfe eines Maklers abgewickelt. Dieser erhält im Erfolgsfall eine Provision. Wie weit die Aufgaben des Maklers reichen, hängt aber davon ab, ob der Makler im konkreten Fall als Nachweis- oder als Vermittlungsmakler tätig ist.

Nachweis- und Vermittlungsmakler: Die Unterschiede

Ein Makler erhält dann eine Provision, wenn er entweder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags führt oder wenn er diesen Vertrag vermittelt – allerdings nur dann, wenn infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers der Vertrag auch zustande kommt (Bürgerliches Gesetzbuch, § 652). Die gesetzliche Regelung unterscheidet also zwei Arten von Maklertätigkeiten, die einen Provisionsanspruch bewirken: entweder für den reinen Nachweis oder für die Vermittlung. In der Praxis sind die meisten Makler als Vermittlungsmakler tätig. Dennoch kann es Konstellationen geben, in denen sich für einen Makler auch eine reine Nachweistätigkeit ergibt. Auf die Höhe der Provision hat die Frage, ob nur ein Nachweis erbracht wird oder auch eine Vermittlungstätigkeit stattfindet, keinen Einfluss.

Was sind die Aufgaben eines Nachweismaklers?

Ein Nachweismakler benennt zum Beispiel einem Kaufinteressenten den Namen und die Kontaktdaten eines verkaufswilligen Immobilieneigentümers und nennt ihm die Adresse des Objekts. Damit hat er in der Regel schon den Nachweis zur Möglichkeit eines Vertragsabschlusses erbracht. Die Verhandlungen über die Konditionen des Vertrags sind dabei alleine Sache des Eigentümers und des Kaufinteressenten. Kommt es dann tatsächlich zur Veräußerung der Immobilie, löst das den Provisionsanspruch des Maklers aus. Denn die Nennung des Eigentümers und der Objektadresse war bereits ursächlich dafür, dass es überhaupt zu dem Vertragsabschluss kommen konnte.

Auch der umgekehrte Weg ist möglich: Ein am Verkauf seines Objektes interessierter Immobilieneigentümer erhält die Kontaktdaten von möglichen Kaufinteressenten vom Nachweismakler und versetzt die beiden Parteien dadurch in die Lage, in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag einzutreten. Auch hier führt dann der tatsächliche Vertragsabschluss zur Provisionspflicht. Das gilt sogar dann, wenn der potenzielle Käufer nur generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist und es dann später zum Vertragsabschluss kommt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az.: III ZR 82/08). Der Nachweismakler erhält seine Provision dabei von demjenigen, der ihn beauftragt hat.

Makler muss immer Provisionsverlangen deutlich machen

Allerdings ist es nicht ausreichend, einem Interessenten einfach ein Exposé eines anderen Maklers auszuhändigen, um selbst eine Provision beanspruchen zu können, entschied der BGH (Az.: I ZR 172/14). Wolle ein Makler auch für solche Objekte eine Provision, die ihm durch einen anderen Makler benannt worden sind, müsse er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen, so die Bundesrichter.

Unkenntnis einer Partei: Trotzdem Provisionsanspruch gegen den Auftraggeber

Grundsätzlich kann ein Provisionsanspruch auch dann entstehen, wenn der Nachweismakler ungefragt tätig wird. Ein Beispiel: Eine Privatperson will eine Immobilie vermarkten und inseriert diese in der Zeitung oder auf einem Immobilienportal. Ein Nachweismakler erhält Kenntnis von diesem Angebot und benennt einem Interessenten Name des Eigentümers und Adresse des Objektes, ohne dass der Eigentümer der Immobilie davon weiß. Auch dann kann grundsätzlich eine Provision für den Käufer fällig werden, wenn es zu einem Vertrag kommt, entschied der BGH (Az.: III ZR 113/02). Aber: Die Vorgehensweise, ohne Kenntnis des Verkäufers tätig zu werden, hat nicht nur einen etwas unseriösen Beigeschmack, sondern birgt auch rechtliche Fallstricke in sich.

Verkäufer, die ihre Immobilie ohne Makler vermarkten wollen, können sich zum Beispiel mittels einer einstweiligen Verfügung dagegen wehren, wenn ein Nachweismakler ohne Auftrag und ohne ihre Zustimmung ihr Objekt in Zeitungs- oder Onlineinseraten anbietet. Insbesondere dann, wenn der Nachweismakler in seinem Exposé Fotos vom Objekt verwendet, die nicht er selbst, sondern der Verkäufer angefertigt hat, kann auch ein Verstoß gegen das Urheberrecht vorliegen. Zudem ist das Anbieten eines Objektes ohne Auftrag in der Regel wettbewerbswidrig – nach gängiger Rechtsprechung täusche der Makler in diesem Fall über die eigene Leistungsfähigkeit, da er suggeriere, das Objekt stamme aus seinem Bestand und er könne zum Beispiel Besichtigungstermine durchführen. Allerdings handelt ein Makler in der Regel zwar anderen Maklern, aber nicht einem Eigentümer gegenüber wettbewerbswidrig, weil Makler und verkaufswilliger Eigentümer nicht in einem Wettbewerbsverhältnis stehen, urteilte das Landgericht Berlin (Az.: 102 O 70/13).

Übrigens: Seit Einführung des Bestellerprinzips kann ein Makler bei einer Vermittlung von Wohnmietverträgen nur noch unter bestimmten Voraussetzungen Provision vom Mietinteressenten verlangen. Nämlich dann, wenn er sich exklusiv für den Interessenten – der in diesem Fall Besteller der Maklerleistung ist –auf die Suche nach der passenden Mietwohnung begibt, von der er zuvor noch keine Kenntnis hatte. Ist das nicht der Fall, hat der Makler keinen Provisionsanspruch, wenn nicht mit dem Vermieter eine Provision vereinbart ist.

Was sind die Aufgaben eines Vermittlungsmaklers?

Das Aufgabenfeld eines Vermittlungsmaklers ist wesentlich weiter gefasst. Er gibt nicht nur Adressen weiter, sondern kümmert sich auch aktiv: Zu seinen wesentlichen Aufgaben gehört zum Beispiel, sich um die Vertragsverhandlungen zwischen Anbieter und potenziellem Käufer zu kümmern.

In der Praxis hat der Vermittlungsmakler noch eine Vielzahl weiterer Aufgaben: Ist sein Kunde ein Verkäufer, erstellt er oft eine Wertermittlung des Objektes, startet umfangreiche Vermarktungsaktivitäten und organisiert Besichtigungstermine. Ist der Kunde ein Kaufinteressent, liegt seine Aufgabe schon im Vorfeld etwaiger Vertragsverhandlungen auch darin, den Kunden über Besonderheiten oder etwaige Mängel zu unterrichten. Auch beim Vermittlungsmakler gilt: Provision gibt es nur dann, wenn ein Vertrag auch tatsächlich zustande kommt. Ausnahme: Ist vereinbart, dass der Kunde auch im Falle, dass es nicht zum Vertragsabschluss kommt, dem Makler Aufwendungen zu ersetzen hat, so ist das zulässig (BGB, § 652 (2)). Hier gibt es allerdings enge Grenzen: Es dürfen nur tatsächliche Aufwendungen wie etwa für Porto oder Inserate berechnet werden. Solche Ansprüche des Maklers liegen in der Regel weit unterhalb der üblichen Provision.

Wird in einem mit dem Kunden geschlossenen Maklervertrag übrigens ausdrücklich von einer Vermittlungsprovision gesprochen, die tatsächliche Tätigkeit des Maklers liegt aber dann nur im Nachweis, so muss der Kunde keine Provision zahlen. Diese Auffassung vertritt zumindest das Oberlandesgericht Rostock (Az.: 1 U 38/99).

Doppeltätigkeit des Maklers

Ein Makler kann auch für beide Parteien tätig werden, man spricht dann von Doppeltätigkeit. Eine solche ist in vielen, aber nicht in allen Konstellationen möglich, wie der Bundesgerichtshof entschied (Az.: III ZR 318/02). Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält zur Doppeltätigkeit keine eindeutige Regelung, sondern sagt nur, dass der Anspruch auf die Maklerprovision dann verwirkt ist, wenn der Makler in vertragswidriger Weise für den anderen Teil tätig wurde (§ 654). Der BGH legt dies so aus, dass eine Doppeltätigkeit dann möglich ist, wenn der Makler nicht vertragswidrig handelt und unparteilich ist.

Eine Doppeltätigkeit ist allerdings nicht in jeder Konstellation möglich. Unproblematisch ist eine solche immer dann, wenn der Makler entweder für beide Parteien als Nachweismakler tätig wird, oder für die eine Partei als Nachweis-, für die andere als Vermittlungsmakler arbeitet. Denn bei einer Konstellation, bei der er für beide Seiten als Vermittlungsmakler tätig werden würde, kann sich ein Interessenkonflikt ergeben: Der Makler müsste dann zum Beispiel versuchen, für einen Verkäufer den höchstmöglichen Preis zu erzielen und gleichzeitig für den Käufer den niedrigsten. Eine solche Doppeltätigkeit ist laut BGH deshalb nur dann zulässig, wenn diese für beide Seiten eindeutig erkennbar oder absehbar ist. Der Makler sollte in solchen Fällen also beide Seiten darauf hinweisen, dass er provisionspflichtig doppelt tätig ist, er also von beiden Parteien eine Provision verlangen will, da er ansonsten seinen Provisionsanspruch verlieren kann.

Fazit: Vermittlungsmakler erbringt mehr Leistungen

Wer seine Immobilie mit Hilfe eines Maklers verkaufen möchte oder einen kompetenten Partner für die Suche nach einer Immobilie benötigt, ist gut beraten, auf die Qualifikation des Immobilienvermittlers zu achten. In den meisten Fällen erbringt dieser umfangreiche Dienstleistungen, um zu einem für alle Seiten zufriedenstellenden Vertragsabschluss zu kommen. Im Maklervertrag ist dann genau geregelt, dass der Makler für den Nachweis oder seine Vermittlungstätigkeit Anspruch auf Provision hat.

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