Nebenkosten beim Hauskauf auf einen Blick

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Nicht nur der Kaufpreis: Beim Erwerb einer Immobilie fallen zahlreiche Nebenkosten an. Wir haben alle Kaufnebenkosten im Überblick und zeigen dir, wie du sie berechnest.

Die Kaufnebenkosten einer Immobilie liegen je nach Bundesland zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Die wichtigsten Nebenkosten sind Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer. Sie fallen bei den allermeisten Hauskäufen an und sollten bei einer Baufinanzierung durch das Eigenkapital abgedeckt sein.

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Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Wer ein Haus kauft, muss zusätzlich zum Kaufpreis auch immer Nebenkosten bezahlen. Diese Kaufnebenkosten sind in unverzichtbare und individuelle Nebenkosten unterteilt.

Unverzichtbare Nebenkosten, die immer bei einem Hauskauf anfallen:

Individuelle Nebenkosten, die bei einem Hauskauf anfallen können:

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf eines Hauses?

Nebenkosten beim Hauskauf, Übersicht der Bundesländer, Grafik: immowelt
Die wichtigsten Kaufnebenkosten Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer betragen je nach Bundesland zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises. Grafik: immowelt

Die meist unverzichtbaren Nebenkosten beim Hauskauf – Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer – betragen in der Regel 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises und variieren je nach Bundesland. Entsprechend unterschiedlich fallen sie aus: Nehmen wir an, dass ein Haus 400.000 Euro kostet, dann ergeben sich für Bayern Nebenkosten (insgesamt 9,07 Prozent des Kaufpreises) in Höhe von 36.280 Euro. 

In Nordrhein-Westfalen zahlen Käufer für ein Haus mit dem gleichen Wert Kaufnebenkosten in Höhe von 48.280 Euro, da dort der Anteil bei insgesamt 12,07 Prozent des Kaufpreises liegt.

Zu diesen Beträgen können immer noch individuelle Nebenkosten hinzukommen: Für einen Immobiliengutachter zahlt man in Deutschland beispielsweise mindestens 500 Euro und bis zu 1,5 Prozent des Kaufpreises. Wird ein Umzugsunternehmen beauftragt, werden in der Regel je nach Menge und Entfernung noch einmal mindestens 1.000 Euro fällig.

Nebenkosten beim Hauskauf berechnen

In jedem Bundesland einheitlich ist die Formel zur Berechnung der Kaufnebenkosten: 

Kaufpreis - Kaufnebenkosten gesamt in Prozent

Wie hoch genau die Kaufnebenkosten sind, findest du mit dem Finanzierungsrechner von immowelt heraus:

Überblick: Die wichtigsten Kaufnebenkosten pro Bundesland

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die gängige Höhe der Kaufnebenkosten in den Bundesländern:

Bundesland    Übliche Maklerprovision*
(Anteil Käufer inkl. MwSt.)
Notar- und Grundbuchkosten*GrunderwerbsteuerGesamt
Baden-Württembergbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Bayernbis zu 3,57%2,0%3,5%9,07%
Berlinbis zu 3,57%2,0%6,0%11,57%
Brandenburgbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%
Bremenbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Hamburgbis zu 3,57%2,0%4,5%10,07%
Hessenbis zu 3,57%2,0%6,0%11,57%
Mecklenburg-Vorpommernbis zu 3,57%2,0%6,0%11,57%
Niedersachsenbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Nordrhein-Westfalenbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%
Rheinland-Pfalzbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Saarlandbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%
Sachsenbis zu 3,57%2,0%3,5%9,07%
Sachsen-Anhaltbis zu 3,57%2,0%5,0%10,57%
Schleswig-Holsteinbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%
Thüringenbis zu 3,57%2,0%6,5%12,07%

*Es kann Abweichungen geben.

Hauskäufer in Bayern und Sachsen zahlen also am wenigsten Nebenkosten (jeweils 9,07 Prozent). Die Kaufnebenkosten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen haben im Bundesländervergleich mit je 12,07 Prozent den höchsten Anteil am Kaufpreis.

Kaufnebenosten Notargebühren und Grundbuchkosten

In Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden. Käufer zahlen außerdem die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Das geschieht beim jeweilig zuständigen Amtsgericht. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen ungefähr bei 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises, wobei rund 1,0 bis 2,0 Prozent auf die Notarkosten und 0,3 bis 0,5 Prozent auf die Grundbuchkosten entfallen.

Alexander Wunder vom Vermögenszentrum (VZ) Nürnberg erklärt: „Die Kosten hängen davon ab, wie viel der Notar machen muss, was im Grundbuch bereits steht, ergänzt oder geändert werden muss.“

Link-Tipp

Mehr dazu, wie sich Notar- und Grundbuchkosten berechnen.

Kaufnebenkosten Grunderwerbsteuer

Sobald die Immobilie gekauft ist, folgt auch schon der Steuerbescheid vom Finanzamt und die Grunderwerbsteuer wird fällig. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. 

Sie liegt zwischen 3,5 (zum Beispiel in Bayern) und 6,5 Prozent (zum Beispiel im Saarland) und wird auf den Gesamtkaufpreis fällig – also auf das Grundstück und das Gebäude. Alexander Wunder vom VZ erklärt: „Die Grunderwerbsteuer umfasst auch die Immobilie, denn Boden und Haus bilden einen Gesamtwert, der nicht aufteilbar ist.“

Individuelle Nebenkosten beim Hauskauf

Die weiteren Nebenkosten vor und nach Kauf eines Hauses sind sehr individuell (Maklerprovision, Immobiliengutachten, Versicherungskosten) und abhängig vom Käufer oder dem Zustand der Immobilie (Renovierungs- und Modernisierungskosten).

Kaufnebenkosten Maklerprovision

Hauskäufer, die ihr Haus von einem Makler vermittelt bekommen haben, müssen diesem dafür meist eine Provision zahlen. Vom Käufer darf der Makler seit 23. Dezember 2020 nur eine Provision verlangen, wenn auch der Verkäufer eine solche in gleicher Höhe zahlen muss. In den meisten Fällen dürften Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer an den Makler zahlen. Sie ist aber verhandelbar.

Allerdings gilt auch dann, dass die Käuferprovision nicht höher als die Verkäuferprovision sein darf. Günter Jarrass, Diplom-Ingenieur und Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in Köln gibt zu bedenken: „Wie verhandelbar die Provision ist, hängt von der Marktsituation ab. Käufer in Ballungsgebieten haben oft weniger Verhandlungsspielraum.“

Kosten für Immobiliengutachter

Ist die Bausubstanz der Immobilie gut oder besteht Renovierungsbedarf: diese Fragen können Hauskäufer klären, indem sie einen Gebäudegutachter beauftragen. Frank Frommholz, unabhängiger Finanzberater aus Hamburg, schätzt die Gutachterkosten für einen Architekten oder Bauingenieur auf etwa 500 Euro.

Er sagt: „Wenn ich vor der Entscheidung stehe, 250.000 Euro oder mehr in ein Haus zu investieren, sollte mir das ein Gutachten wert sein.“ Frommholz weist zudem auf eine günstigere Möglichkeit hin: Wer jemanden im Freundschaftskreis kenne, der auf dem Bau arbeite, könne diesen um eine Einschätzung des Zustandes des Hauses bitten.

Versicherungskosten

Um die neu erworbene Immobilie abzusichern, ist es nötig, verschiedene Versicherungen abzuschließen.

Eine Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden am Gebäude auf, die etwa durch Feuer, Blitz, Sturm ab Windstärke acht, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Wasserschaden durch Überschwemmung oder Starkregen müsste zusätzlich versichert werden. Wunder vom VZ schätzt bei der Standard-Wohngebäudeversicherung: „Pro Jahr kann man mit Kosten von etwa 250 Euro pro 100 Quadratmeter rechnen.“

Zusätzlich benötigen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, für den Fall, dass eine Drittperson durch ihr Haus zu Schaden kommt. Wunder schätzt die Kosten hierfür auf etwa 60 Euro im Jahr. Eigenheimbesitzern rät er zu prüfen, ob dieser Teil bereits von ihrer privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt ist, so dass es nicht zu einer Doppelversicherung kommt.

Renovierungskosten

Wer ein Haus kauft, hat, was die Gestaltung betrifft, oft andere Vorstellungen als der Vorbesitzer. Oft werden deshalb auch dann, wenn objektiv noch gar kein Renovierungsbedarf besteht, zahlreiche Arbeiten am neuen Zuhause vorgenommen, um das neue Heim nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten.

Neben dem Tapetenwechsel werden oft auch neue Lampen, Badarmaturen, Kücheneinrichtung oder Gartenpflanzen fällig – was sie alles erneuern möchten und wie viel des Budgets dafür zur Verfügung steht, sollten Hauskäufer bereits vorher mit einberechnen.

Modernisierungskosten

Eine gesetzliche Bestimmung, die insbesondere Bauherren betrifft, wirkt sich auch auf Hauskäufer aus: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für ältere Immobilien eine Nachrüstpflicht vor.

Von einigen dieser Pflichten sind aber Eigenheimbesitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ausgenommen: so müssen sie etwa nicht ihre oberste Geschossdecke nachdämmen, die Heizungsrohre dämmen oder bestimmte alte Heizungen und Heizkessel austauschen. Wer also vom Eigenheimbesitzer dessen älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, schafft sich damit unter Umständen eine Renovierungsfalle an. Wunder vom VZ erklärt: „Wenn der Verkäufer darin gewohnt hat, musste er nicht dämmen. Für den Käufer gilt diese Pflicht wiederum.“

Link-Tipp

Das energieeffiziente Sanieren wird normalerweise von der KfW gefördert.  Allerdings hat die Bundesregierung am 24. Januar 2022 alle Förderprogramme der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gestoppt. Was hinter dem KfW-Förderstopp steckt und wie es weitergeht, liest du hier.

Wer ein älteres Haus kauft, sollte sich zudem auf weitere Modernisierungskosten gefasst machen. Oft muss der Heizkessel ausgetauscht werden. Bei sehr alten Häusern weißt Finanzberater Dr. Frommholz auf folgendes hin: „Wenn das Haus 50 oder 60 Jahre alt ist und es müssen Wärmedämmung oder Elektroleitungen erneuert, oder Bleileitungen ersetzt werden, wird das deutlich teurer.“ In diesem Fall solle der Hauskäufer einen Bausachverständigen hinzuziehen, die Kosten hierfür schätzt Frommholz auf bis zu 4.000 Euro.

Umzugskosten

Ein Hauskauf ist auch immer mit einem Umzug verbunden. Auch diese Kosten sollten in die Kalkulation der Kaufnebenkosten einfließen und die Wahl des Umzugsunternehmens gut überlegt sein:

Nach dem Hauskauf: Laufende Nebenkosten

Auch nach dem Einzug in die neue Bleibe fallen Nebenkosten an, die zwar mit der Finanzierung nichts mehr zu tun haben, aber trotzdem regelmäßig gezahlt werden müssen. Zu diesen laufenden Nebenkosten gehören:

  • Einmal pro Jahr: Grundsteuer
  • Monatlich: Gebühren für Abwasser und Strom
  • Regelmäßig: Heizkosten und Warmwasser, Gebühren für Müllentsorgung, Versicherungen

Wer muss die Kaufnebenkosten bezahlen?

Die Nebenkosten, die bei einem Hauskauf anfallen, trägt immer der Käufer. Einzig die Maklerprovision wird seit 23. Dezember 2020 auch bei Kaufimmobilien meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Kann ich die Kaufnebenkosten direkt mitfinanzieren?

Früher war es üblich, dass Banken die Kaufnebenkosten über eine sogenannte 120-Prozent-Finanzierung direkt mitfinanziert haben. Also der Immobilienwert plus jeweils 10 Prozent Eigenkapital und Nebenkosten. Heute sind die meisten Banken vorsichtiger geworden und verlangen, dass Hauskäufer die Kaufnebenkosten über das Eigenkapital einbringen.

Gibt es Sparmöglichkeiten bei den Kaufnebenkosten?

Angehende Eigentümer müssen bei ihrer Finanzplanung neben dem Kaufpreis mit einem ordentlichen Aufschlag rechnen – über zehn Prozent sind schon allein für die wichtigsten Kaufnebenkosten möglich. Denn schon Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer können ordentlich zu Buche schlagen.

Aber: Eigentümer können sich die Nebenkosten beim Hauskauf zumindest teilweise zurückerstatten lassen oder an anderen Stellen sparen:

  • In manchen Fällen können Käufer die Grunderwerbsteuer umgehen oder drücken. Wurde das Haus zum Beispiel innerhalb der Familie verkauft, müssen Angehörige in erster Linie keine Grunderwerbsteuer zahlen. Auch das Inventar kann man aus der Grunderwerbsteuer herausrechnen.  Mehr zur den Sparmöglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer erfährt du hier.
  • Wer die erworbene Immobilie vermietet, kann etliche Nebenkosten von der Steuer absetzen, zum Teil auch über die „Abschreibung durch Abnutzung“ (Afa). Lies hier unsere Steuertipps für Vermieter und Immobilieneigentümern.
  • Oft wird der Kaufpreis auf ein sogenanntes Notaranderkonto  überwiesen. Das bietet dem Käufer und dem Verkäufer zwar eine gewissen Sicherheit, der Notar verlang dafür aber auch eine Hebegebühr. Hier lohnt es sich, mit dem Notar und dem Verkäufer darüber zu sprechen, ob es vielleicht auch sinnvoll ist, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu überweisen.

Baunebenkosten beim Hausbau

Wer sein Haus selbst bauen will, der muss neben den üblichen Kaufnebenkosten mit einigen zusätzlichen Kostenpunkten rechnen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Erschließungskosten
  • Vermessungskosten
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
Andreas Steger08.02.2022

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1 Kommentar

Golub am 27.05.2020 10:59

Wenn ich Mehrfamilien Haus kaufe, dann muss ich zusätzlich Nebenkosten u. a. Auch an der Staat Grundbuch Eintragung + Erwerbsteuer Zahlen.

Bei Haus - Eigentümer wechsel dem Staat, der neu Eigentümer zahlt sein Bucheintrag + dazu nochmals Grundsteuererwerb.

Also warum muss das immer wider beim Eigentum wechsel Grunderwerbsteuer neu Bezahlt werden?

Dem Grundamt ist es Egal wie Alt / Neu das Gebäude ist, es wird einfach Abgezockt, bis einem Schlecht wird.

Normal das Steuer wird von Bürger Abverlangt beim einen Gewinn Einnahme, aber warum hier noch dazu beim selbst Ausgabe muss Steuer bezahlt werden ? Seltsam Staat Abzocke.

Der Notar macht beim Alt Immobilien lediglich nur eine Kopie, zusätzlich nur Personen Daten werden Geändert

Warum bei einen Gebäude Ein Million wert, muss auch noch 1,5 % 15.000 € an Notar bezahlt werden / SELTSAM.

Mai / 2020

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 28.05.2020 08:43

Hallo Golub,

die gesetzlichen Regelungen sind so, dass bei jedem Eigentümerwechsel - von wenigen Ausnahmen im familiären Kreis abgesehen - Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc. anfallen. Umgekehrt profitiert aber jeder Käufer von der vollen Abschreibungsmöglichkeit, unabhängig davon, ob ein Gebäude 2, 10 oder 50 Jahre alt ist.

Mit freundlichen Grüßen

die immowelt-Redaktion