Notarkosten und Notartermin – das gibt es zu beachten

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Beim Kauf einer Immobilie kommt man am Notar nicht an ihm vorbei. Denn ohne die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gibt es keinen Eintrag im Grundbuch. Ein Überblick darüber, wie ein Notartermin abläuft und wie hoch die Notarkosten und Grundbuchkosten ausfallen.

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Alle Rechtsgeschäfte, die durch einen Notar beurkundet werden, sind vor Gericht ein belastbarer Beweis. Foto: iStock/djedzura

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Besuch beim Notar notwendig werden kann. Einer der häufigsten ist, weil eine Immobilie ihren Eigentümer wechselt. Ohne Notar wäre das nicht möglich. Die Kosten für den Notar und den damit verbundenen Grundbucheintrag sind ein wichtiger Bestandteil der Kaufnebenkosten, die man unbedingt schon vorm Vertragsabschluss mit im Blick haben sollte.

Notare – unparteiische Berater und rechtliche Absicherung

Notare sind besonders qualifizierte Juristen mit viel Erfahrung, die vom jeweiligen Justizministerium ernannt werden. Für die Auswahl gelten strenge Maßstäbe: Wer Notar werden will, muss eine mehrjährige Ausbildung durchlaufen. Außerdem ist eine Voraussetzung, dass der Jurist eine Befähigung zum Richteramt erlangt, das heißt, die erste und zweite juristische Staatsprüfung erfolgreich abgeschlossen hat.

Als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes soll der Notar insbesondere unerfahrene Beteiligte vor einer rechtlichen Benachteiligung schützen. „Für eine Vielzahl von Rechtsgeschäften ist die Beurkundung durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben“ erklärt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. „Dies ist immer dort der Fall, wo der Gesetzgeber die Mithilfe des Notars wegen der weitreichenden persönlichen und wirtschaftlichen Folgen für die Beteiligten für geboten hält.“ So ist beispielsweise beim Hauskauf sehr viel Geld im Spiel, ein Fehler könnte den Käufer oder Verkäufer finanziell ruinieren. Das versucht der Notar durch eine ausführliche und unparteiische rechtliche Beratung zu verhindern, bei der er weder auf der Seite des Verkäufers, noch auf der des Käufers steht.

Neben der Beratung hat die Arbeit der Notare einen weiteren großen Vorteil: Was sie beurkunden, ist ein belastbarer Beweis vor Gericht. Entbrennt beispielsweise nach dem Immobilienkauf ein Streit zwischen dem Käufer und dem Verkäufer, dann ist all jenes, was im Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, auch rechtlich bindend und die Streitfrage schnell geklärt. Daher spricht man beim Notar auch vom „Richter im Vorfeld“ – denn in der Regel macht er den Gang vors Gericht unnötig.

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Die zwei Formen des Notariats

In der Bundesrepublik gibt es zwei verschiedene Formen des Notariats: die hauptberuflichen Notare und die Anwaltsnotare. Ihre Tätigkeiten und Pflichten unterscheiden sich jedoch nicht; sie haben die gleichen Beurkundungszuständigkeiten und unterliegen den gleichen Amtspflichten.

In etwa zwei Dritteln des Bundesgebietes üben die Notare ihre Tätigkeit hauptberuflich aus. Das ist in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz sowie in den rheinischen Gebiete Nordrhein-Westfalens, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen der Fall.

In den restlichen Ländern sind Notare nebenher weiterhin in ihrem anderen Beruf – dem des Rechtsanwalts – tätig. Damit es in diesen Fällen nicht zum Interessenkonflikt kommt, weil der Anwaltsnotar in der Rolle als Rechtsanwalt die einseitigen Interessen seines Mandanten, als Notar aber unparteiisch die Interessen beider Parteien vertreten muss, gibt es ein gesetzlich vorgeschriebenes Mitwirkungsverbot: Der Anwaltsnotar darf in ein und derselben Angelegenheit nicht doppelt tätig werden. Ein Verstoß kann bis zur endgültigen Amtsenthebung führen.

Immobilienkauf, Ehevertrag, Testament – wofür ein Notar erforderlich ist

Notarkosten, Notartermin, Notar Immobilienkauf, Foto: iStock/PeopleImages
Für viele wichtigen Verträge ist der Notar unumgänglich – beispielsweise beim Kaufvertrag der Immobilie. Foto: iStock/PeopleImages

Notare werden in den verschiedensten Bereichen benötigt. Im familiären Bereich beurkunden sie unter anderem Adoptionen, schließen Ehe- und Scheidungsverträge, kümmern sich um Testamente und die Nachlassverteilung. Auch bei Gründungen von Gesellschaften und der Eintragung ins Handelsregister sind Notare wichtige und zum Teil unumgängliche Anlaufpunkte.

Ebenso wichtig sind Notare im Immobilienbereich. Egal, ob es um den Kauf oder eine Schenkung geht – ohne eine notarielle Urkunde ist deshalb nichts rechtskräftig. „Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten in seiner finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten“, meint der Notaranwärter Dominik Hüren. „Damit Käufer und Verkäufer bei einem derart wichtigen Vorgang sachgemäß beraten und über bestehende Risiken aufgeklärt werden, ist die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben.“. Auch das Einrichten von einem Vorkaufsrecht, Nießbrauch  oder anderer Dienstbarkeiten in Bezug auf eine Immobilie werden über einen Notar bewerkstelligt.

Wichtig ist, dass ein Notar einen Rechtsuchenden nicht grundlos abweisen darf. Er muss im Rahmen seiner öffentlichen Aufgabe und Funktion jedem zur Verfügung stehen.

Die Aufgaben eines Notars

Der Aufgabenbereich eines Notars ist umfangreich. Neben dem umfassenden juristischen Wissen ist vor allem ein gutes Verständnis für die Ratsuchenden eine wichtige Eigenschaft eines guten Notars. Dazu gehört auch, dass er zur Verschwiegenheit verpflichtet ist. Nur nach Zustimmung aller beteiligten Parteien darf der Notar Informationen an bestimmte Dritte weitergeben. Diese Pflicht zur Verschwiegenheit erlischt auch nicht, sollte er einmal nicht mehr als Notar arbeiten. Das ermöglicht den Ratsuchenden, offen zu sprechen – was auch nötig ist, denn es ist eine der Hauptaufgaben des Notars, den Willen der jeweiligen Personen zu ergründen und zu einem Ergebnis zu führen, das ihrem wahren Willen irrtums-, zweifels- und rechtlich einwandfrei entspricht.

Beim Immobilienkauf übernimmt der Notar zudem folgende Aufgaben: Er…

  • berät Käufer und Verkäufer juristisch und unparteiisch
  • beurkundet den Kaufvertrag
  • klärt über rechtliche Konsequenzen bei Vertragsabschluss auf
  • überwacht Zahlungen – gegebenenfalls durch Abwicklung über ein Notaranderkonto
  • veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
  • übernimmt eventuelle zusätzliche Aufträge, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen – beispielsweise die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts
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Wer bestimmt den Notar?

Wer den Notar bestimmt, ist Sache der Beteiligten. „Da in der Regel der Käufer die Notarkosten übernimmt, wird die Entscheidung in der Praxis meist ihm überlassen“, sagt Hüren. Oftmals empfiehlt der Makler einen Notar und kümmert sich im Vorfeld auch um alles Weitere, damit Käufer und Verkäufer nur noch zur Unterschriftabgabe zum Notar müssen.

Mit dem Notar in 8 Schritten zum Eigentum

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Viele Arbeiten übernimmt der Notar allein. Nur zum Unterschreiben des Kaufvertrags müssen Käufer und Verkäufer wirklich anwesend sein. Foto: nicomax/fotolia.com

Grundsätzlich überwacht der Notar den gesamten Verkaufsprozess. Dabei ist er verpflichtet, darauf zu achten, dass der Verkauf ordnungsgemäß durchgeführt wird und der Eigentümerwechsel problemfrei abläuft. Damit eine Immobilie endgültig vom Verkäufer an den Käufer übergehen kann, führt der Notar die folgenden acht Schritte durch:

Schritt 1: Erstellen eines Vertragsentwurfs

Der Notar muss als erstes alle für den Kaufvertrag wichtigen Daten sammeln, dazu gehören neben den Personendaten von Verkäufer und Käufer auch Daten zur Immobilie, der vereinbarte Kaufpreis sowie die beteiligten Kreditinstitute und der angestrebte Verkaufstermin. Im Vertragsentwurf müssen folgende Punkte enthalten sein:

  • Kaufgegenstand: Eine genaue Beschreibung der Immobilie, beispielweise mittels eines Bebauungsplans, und gegebenenfalls eine Beschreibung des Inventars, welches mit veräußert wird.
  • Kaufpreis: Die genaue Summe für die Immobilie sowie eventuelles Zubehör.
  • Regelung, dass die Zahlung des Kaufpreises erst dann erfolgen muss, wenn alle Risiken beseitigt sind: Insbesondere muss geklärt sein, dass kein Vorkaufsrecht besteht, beziehungsweise ausgeübt wird, und die Auflassungsvormerkung  vorgenommen wurde.
  • Übergabe: Der Termin für die Schlüsselübergabe der Immobilie ist in der Regel sofort nach der Kaufpreiszahlung. Dabei empfiehlt es sich, ein Hausübergabeprotokoll anzufertigen.
  • Belastungsmöglichkeiten zur Finanzierung: Mit einer Finanzierungsvollmacht wird der Käufer schon vor der Eigentumsumschreibung in die Lage versetzt, die Finanzierung abzusichern. Die Finanzierungsvollmacht ist ein Dokument, das belegt, dass der Kaufpreis zur Verfügung steht und gegen Eintragung der Grundschuld im Grundbuch an den Verkäufer überwiesen wird.
  • Sachmängelhaftung: Bei gebrauchten Immobilien wird in der Regel ein sogenannter Sachmängelausschluss in den Kaufvertrag aufgenommen, wodurch der Verkäufer nach Vertragsabschluss nicht mehr für eventuelle Schäden haftet, die bereits bei der Besichtigung vorhanden waren, aber erst später entdeckt werden. Ausgenommen davon sind allerdings zugesicherte Eigenschaften sowie arglistig verschwiegene Mängel (§ 444 BGB).

Schritt 2: Vertragsentwurf prüfen lassen

Ist der Vertragsentwurf vom Notar angefertigt, wird er den Vertragsparteien zur Überprüfung zugesandt. Sind beide mit allen Punkten einverstanden, wird ein Termin zur Beurkundung festgesetzt. Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher muss der Verbraucher jedoch mindestens zwei Wochen Zeit haben, um sich mit dem Entwurf auseinanderzusetzen. Vorher darf grundsätzlich keine Beurkundung vorgenommen werden.

Schritt 3: Vertrag beurkunden

Zum festgesetzten Termin müssen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben. Der Notar beurkundet diesen Vorgang und macht damit den Verkauf rechtskräftig.

Schritt 4: Auflassungsvormerkung veranlassen

Nach der rechtskräftigen Vertragsunterzeichnung kümmert sich der Notar darum, dass die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Hierdurch wird gewährleistet, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig veräußern oder belasten kann und der Käufer nach der Kaufpreiszahlung auch tatsächlich als neuer Eigentümer eingetragen wird.

Schritt 5: Prüfen, ob ein Vorkaufsrecht besteht – Vorkaufsverzicht einholen

Als nächstes gilt es für den Notar zu klären, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Sollte das der Fall sein, bedarf es vor der Eintragung ins Grundbuch einer Verzichtserklärung des Vorkaufsberechtigten, beispielsweise der Gemeinde, die oftmals ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat. Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben, verliert der Kaufvertrag seine Gültigkeit und der Erstkäufer zieht den Kürzeren. Der Kauf muss dann zu gleichen Bedingungen wie im ersten Kaufvertrag vereinbart mit dem Vorkaufsberechtigten abgewickelt werden.

Schritt 6: Meldung beim Finanzamt

Ist der Kaufvertrag zustande gekommen und unterschrieben, macht der Notar eine Meldung beim zuständigen Finanzamt in Form einer Veräußerungsanzeige. Auf dieser Grundlage kann das Finanzamt dann die Grunderwerbsteuer berechnen und vom Käufer einfordern. Hat er diese bezahlt, erhält der Notar von der Behörde eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch notwendig ist.

Schritt 7: Überwachen der Kaufpreiszahlung

Erst wenn alle Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumserwerb durch den Käufer vorliegen, teilt der Notar dem Käufer in der sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit, dass der Kaufpreis fällig ist und gezahlt werden muss.

Schritt 8: Grundbucheintrag

Erst wenn der Käufer den Kaufpreis überwiesen und auch die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, kann der Notar sich ans Grundbuchamt wenden. Dort kann er den neuen Eigentümer eintragen und die nicht mehr benötigte Auflassungsvormerkung löschen zu lassen. Damit ist der Verkaufsvorgang endgültig abgeschlossen.

Ablauf eines Notartermins

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Beim Notartermin werden alle noch offenen Fragen geklärt und schließlich der Kaufvertrag unterschrieben. Foto: rawpixel/unsplash.com

Beim Kauf einer Immobilie gehen sowohl Käufer als auch Verkäufer finanzielle Risiken ein. Daher fürchten sich viele vor dem Gang zum Notar. „Es besteht allerdings kein Grund, nervös zu sein“, so Hüren. Der Notar ist schließlich dazu da, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer rechtlich aus der sicheren Seite stehen. Mit ein bisschen Vorbereitung läuft dann beim Notartermin alles glatt.

Grundsätzlich müssen beim Notartermin alle beteiligten Parteien anwesend sein. Sowohl Verkäufer als auch Käufer können sich aber vertreten lassen. Dieser Vertreter muss mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet sein, welche zuvor durch einen Notar öffentlich beglaubigt wurde. „Bei Verbrauchern sieht das Gesetz allerdings vor, dass diese sich grundsätzlich nur durch eine Vertrauensperson – zum Beispiel einen Familienangehörigen – vertreten lassen können“, erklärt der Rechtsexperte. Generell empfiehlt es sich aber immer, selbst beim Termin anwesend zu sein. Es könnten schließlich noch Fragen aufkommen, die geklärt werden müssen.

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Was, wenn der Vertreter keine notariell beglaubigte Vollmacht hat?

Liegt für den Vertreter keine ausreichende Vollmacht vor, kann er den Kaufvertrag zwar unterschreiben. Der Vertrag ist dann allerdings schwebend unwirksam. Wirksam wird er nur, wenn der Käufer das Geschäft vor einem beliebigen Notar genehmigt.

Zu Beginn des Notartermins kontrolliert der Notar die Ausweise von Käufer und Verkäufer, beziehungsweise deren Vertreter. Mehr Unterlagen sind an diesem Tag nicht mehr notwendig. Im Anschluss an die Ausweiskontrolle können letzte Änderungswünsche besprochen und gegebenenfalls in den Kaufvertrag eingearbeitet werden. Besser ist es aber, solche Wünsche schon vorher bekannt zu machen, damit der Notartermin sich nicht unnötig in die Länge zieht.

Außerdem gibt der Notar beiden Parteien die Chance, offene Fragen zu stellen. Für unerfahrene Käufer können die vielen Klauseln im Kaufvertrag schon mal ein Rätsel sein. Bevor jedoch irgendetwas unterschrieben wird, sollte allen Beteiligten klar sein, was da unterschrieben wird.

Sind alle Fragen geklärt, liest der Notar den Vertrag laut vor. Sollten hierbei noch Fragen entstehen, können sowohl Käufer als auch Verkäufer den Notar an der betreffenden Stelle unterbrechen. Anschließend wird der Kaufvertrag vom Notar, dem Verkäufer und dem Käufer unterschrieben. Damit ist der Termin offiziell beendet. Die Abwicklung des Kaufvertrages, also die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Meldung ans Finanzamt und alles Weitere, macht der Notar dann wieder allein.

Alles in allem dauert ein Notartermin etwa eine Stunde. Das hängt aber stark davon ab, ob noch Änderungswünsche vorliegen und ob viele Fragen geklärt werden müssen.

Wie hoch sind die Notarkosten?

Notarkosten, Notartermin, Gerichts- und Notarkostengesetz, Foto: iStock/dragana991
Die Höhe der Notarkosten ist nicht verhandelbar. Sie richtet sich nach einer festen Tabelle aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Foto: iStock/dragana991

„Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach den anfallenden Gebühren, dem entsprechenden Gebührensatz und dem Geschäftswert“, erklärt der angehende Notar Hüren. Die Gebühren für die verschiedenen Tätigkeiten eines Notars sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt. Die Preise sind nicht verhandelbar. Das GNotKG enthält eine Tabelle , welche die Notarkosten in Abhängigkeit zum jeweiligen Kaufpreis zeigt. Eng mit den Notarkosten sind die Grundbuchkosten verknüpft. Sie müssen aber stets getrennt voneinander betrachtet werden. Beide – sowohl Notar als auch Grundbuchamt – berechnen ihre Gebühren anhand der Höhe des Immobilienkaufpreises. In der Regel sollten Käufer etwa 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt einkalkulieren, wobei 0,5 bis 1,0 Prozent auf den Notar und 0,3 bis 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag anfallen.

Neben der Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag und eine eventuelle Finanzierungsgrundschuld fallen je nach Leistungsumfang noch Vollzugs- und Betreuungsgebühren folgende Gebühren an:

  • Durchführen und Überwachung der Löschung der Grundschulden des Verkäufers – wird in der Regel vom Verkäufer übernommen
  • Einholen und Prüfen der Vorkaufsverzichtserklärung und speziell beim Erbbaurecht die in der Regel erforderliche Zustimmungserklärung
  • Überwachung der Zahlung des Kaufpreises und der Eigentumsumschreibung

Beim Grundbuchamt fällt neben der Gebühr für die Eigentumsumschreibung noch eine Gebühr für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung an.

Übernimmt der Notar weitere Dienstleistungen – zum Beispiel, wenn der Kaufpreis über ein Notaranderkonto gezahlt wird – können dafür weitere Gebühren anfallen. Die Beratung und das Erstellen des Vertragsentwurfs jedoch sind in den Notarkosten stets enthalten – unabhängig von Schwierigkeit, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine.

Beispielrechnung

Gekauft wird ein Grundstück mitsamt Einfamilienhaus für 450.000 Euro. Die Grundschuld beträgt 300.000 Euro. Folgende Kosten müssen einkalkuliert werden:

Notarkosten:
Beurkundung des Kaufvertrages: 1770 Euro
Vollzugsgebühr: 50 Euro
Betreuungsgebühr: 442,50 Euro
Beurkundung Grundschuld: 635 Euro
Auslagen: etwa 30 Euro

Zusammen sind das 2927,50 Euro, hinzu kommen noch 19 Prozent Mehrwertsteuer. Insgesamt belaufen sich also die Notarkosten auf 3.483,73 Euro, was etwa 0,77 Prozent des Kaufpreises entspricht.

Grundbuchkosten:
Auflassungsvormerkung eintragen: 442,50 Euro
Grundschuld eintragen: 635 Euro
Eigentümer eintragen: 885 Euro
Auflassungsvormerkung löschen: 25 Euro
Zusammen macht das 1987,50 Euro, was etwa 0,44 Prozent des Kaufpreises entspricht.

Für den Immobilienkauf werden also insgesamt 5471,23 Euro Notar- und Grundbuchkosten fällig. Das entspricht etwa 1,2 Prozent des Kaufpreises. „Bei der Rechnung handelt es sich um einen typischen Fall, letztlich sind die Kosten aber immer von den Umständen des Einzelfalls abhängig“, erklärt Hüren.

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Was tun, wenn die Notarkosten falsch berechnet wurden?

Auch wenn die gesetzliche Lage eigentlich klar ist, kann es vorkommen, dass die Notarkosten falsch berechnet werden. In diesem Fall kann der Kostenschuldner – also der Käufer – die Kostenrechnung beim Notar beanstanden und darüber hinaus auch gerichtlich prüfen lassen. Zuständig dafür ist das jeweilige Landgericht. Der Antrag auf die Kostenrechnungsprüfung kann er schriftlich einreichen oder mündlich beim Landgericht vortragen.

Wer trägt die Notarkosten?

Käufer und Verkäufer haften beide gegenüber dem Notar für die Begleichung aller Notarkosten. In der Regel wird aber vereinbart, dass der Immobilienkäufer den überwiegenden Teil der Notarkosten zu tragen hat. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld liegt aber meist beim Verkäufer. Grundsätzlich informieren Notare in der rechtlichen Beratung vor dem Abschluss des Geschäfts – also hier dem Kaufvertrag – über die anfallenden Kosten. Sollte das nicht der Fall sein, sollten sich die Parteien nicht scheuen, dies einzufordern – nicht das am Ende mehr gezahlt werden muss, als eigentlich einkalkuliert.

Link-Tipp

Die Notarkosten sind nur ein Teil der anfallenden Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Lesen Sie hier, welche Nebenkosten Sie noch einkalkulieren müssen.

Besonderheit für Bauherren: Notarkosten sparen möglich?

Generell gibt es feste Vorgaben, wie viel ein Notar für seine Tätigkeit berechnet. Eine Verhandlungsbasis ist da nicht vorhanden. Und doch gibt es eine Möglichkeit, Notarkosten zu sparen: Voraussetzung dafür ist, dass der Käufer ein unbebautes Grundstück erwirbt – und zwar getrennt von einem Bauvertrag. In diesem Fall wird nur der Kaufvertrag über das Grundstück angerechnet, spätere Bauvorhaben können ohne Notar abgewickelt werden. Doch Vorsicht: Zwar können mit der Aufspaltung in zwei verschiedene Verträge Notarkosten gespart werden, ob sich das am Ende auszahlt ist aber fraglich. Denn der Bauherr verliert den Schutz der notariellen Beurkundung und damit verbunden die ausführliche rechtliche Beratung durch den Notar. Das kann insbesondere bei unerfahrenen Bauherren zu wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen führen.

Wer versuchen will, Notarkosten zu sparen, sollte sich darum von einem Eigentümerverein wie Haus und Grund oder einem Fachanwalt beraten lassen.

Fazit: Notarkosten von Anfang an im Auge haben

Um am Ende nicht von der Höhe der Notarkosten überrascht zu werden, sollten insbesondere Immobilienkäufer diese von Beginn an in die Kalkulation mit einbeziehen. Letztlich ist der Notartermin der letzte große Meilenstein des Immobilienkaufs.

Link-Tipp

Notar online suchen

Über die Seite der Bundesnotarkammer lassen sich einfach Notare in der Nähe finden.


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