Pachtvertrag: Rechte, Pflichten und Unterschiede zur Miete

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Ob ein Stadthaus mit Café im Erdgeschoss oder ein Bauernhof mit großen Ackerflächen – wer als Kapitalanleger in eine verpachtete Immobilie investieren möchte, sollte sich mit den Besonderheiten des Pachtvertrages auskennen. Grundsätzlich gelten zwar die Bestimmungen des Mietrechtes – dennoch gibt es einige Unterschiede, die zukünftige Verpächter kennen sollten.

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Eigentümer einer gastronomischen Immobilie, sollten sich mit den Besonderheiten der Pacht auskennen. Denn da der Betreiber mit dem Café oder Restaurant Geld verdient, reicht ein Mietvertrag nicht mehr aus. Foto: iStock/ shapecharge

Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, vermietet üblicherweise die einzelnen Wohnungen. Bei gewerblichen Immobilien wie Restaurants, Hotels oder landwirtschaftlichen Grundstücken sieht es meist anders aus: Eigentümer bieten diese zur Pacht an. Denn Pacht und Miete unterscheiden sich in einem wesentlichen Punkt: Wer seine Immobilie verpachtet, räumt dem Pächter wesentlich mehr Nutzungsrechte ein. Dieser darf das Pachtobjekt dann nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne daraus erwirtschaften, also die Möglichkeit zur sogenannten Fruchtziehung in Anspruch nehmen.

Ein Beispiel: Bauernhöfe können grundsätzlich vermietet oder verpachtet werden – jedoch macht sich dies in den Nutzungsrechten bemerkbar: Wer den Hof vermietet, erlaubt seinen Mietern im Bauernhaus zu wohnen, auf dem Hof zu leben und sich ein paar Tiere zu halten. Wird der Bauernhof dagegen verpachtet, dürfen die Pächter mit dem Betrieb des Hofes Gewinne erwirtschaften – also beispielsweise Viehzucht betreiben oder die Felder bestellen, Getreide ernten und dieses verkaufen.

Details zum Pachtverhältnis müssen in einem gültigen Vertrag festgelegt werden.

Pachtvertrag abschließen: Was Verpächter beachten sollten

Pachtvertrag, Josef Deuringer, Foto: Josef Deuringer
Unser Pachtexperte ist Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht. Foto: Josef Deuringer

Wie im Mietrecht ist auch ein mündlicher Pachtvertrag gültig. Doch um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Verpächter stets einen detaillierten schriftlichen Pachtvertrag aufsetzen. Rein rechtlich basiert der Pachtvertrag grundsätzlich auf den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts . „Der Pachtvertrag lässt dem Verpächter jedoch mehr Gestaltungsspielraum als der Mietvertrag“, erklärt Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht. Er umfasst also nicht nur alle wichtigen Rahmenbedingungen des Pachtverhältnisses, sondern kann auch besondere Abmachungen und Eventualitäten festhalten. Dabei gilt laut Deuringer: „Ob Vorschriften zur Bewirtschaftung, Verbote oder Renovierungspflichten – was im Pachtvertrag steht, ist gültig.“ Folgende Punkte sollten Verpächter im Pachtvertrag berücksichtigen:

Laufzeit des Pachtvertrages

Ein Pachtvertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden – Verpächter und Pächter sollten dies jedoch schriftlich festhalten. Bei der Dauer einer befristeten Pacht gibt es keine gesetzlichen Vorschriften; der Vertrag kann ein Jahr aber auch lebenslang laufen. Denn während Pächter und Verpächter beispielsweise in der Gastronomie meist kürzere Laufzeiten von bis zu drei Jahren vereinbaren, sind in der Landwirtschaft Verträge mit Laufzeiten zwischen 10 und 15 Jahren üblich.

Achtung

Einen Pachtvertrag, der länger als zwei Jahre andauert, sollten Verpächter unbedingt schriftlich abschließen. Ansonsten gilt er laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) für unbestimmte Zeit, also dauerhaft abgeschlossen (§585a BGB). Dies kann unter Umständen zu Problemen bei der Kündigung führen.

Pachtzins

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Wer verpachtet, lässt sich die Nutzung der Immobilie mit einem in der Regel monatlichen Pachtzins bezahlen. In der Gastronomie ist es gängig, einen umsatzabhängigen Pachtzins zu verlangen. Foto: iStock/ andresr

Wer eine Immobilie verpachtet, erhält dafür den sogenannten Pachtzins. Dieser ist in der Regel ein fester monatlicher Betrag, kann aber auch abhängig vom Umsatz sein. Insbesondere in der Gastronomie ist es beispielsweise üblich, dass sich die Verpächter über den Pachtzins am Umsatz beteiligen. Für den Pächter kann dies ebenfalls Vorteile haben – in umsatzschwachen Monaten muss er auch dementsprechend weniger Pacht bezahlen. Verpächter sollten dennoch ihre Einnahmen sicherstellen, etwa indem sie einen fixen Mindestbetrag mit dem Pächter vereinbaren.

Bezahlen müssen die Pächter den Pachtzins in der Regel monatlich, Verpächter können ihn aber auch vierteljährlich verlangen. 

Anders als im Mietrecht dürfen Verpächter den Pachtzins während der Pachtzeit nicht erhöhen – außer es sind im Pachtvertrag anderweitige Regelungen getroffen. Haben die Pachtparteien jedoch nichts vereinbart, haben Verpächter nur die Möglichkeit den Pachtvertrag auslaufen zu lassen und die Konditionen anschließend neu zu verhandeln.

Lediglich bei einem Landpachtvertrag, also einer Pacht im landwirtschaftlichen Bereich hat der Verpächter die Möglichkeit, die Pacht auch während der Laufzeit zu erhöhen. Das BGB räumt Verpächtern alle zwei Jahre ein Anpassungsrecht ein (§593 BGB). Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Verhältnisse stark verändert haben, also beispielsweise der regionale Pachtzins gestiegen ist (Beschluss OLG Oldenburg vom 09. Juli 2009, Az.: 10W13/10).

Betriebskosten

Der Unterhalt eines Pachtobjektes ist mit hohen Kosten verbunden. Doch Verpächter dürfen diese als Betriebskosten vom Pächter zurückverlangen. Welche Positionen umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (§§1-2 BetrKV) geregelt. Dazu zählen beispielsweise:

  • Kosten für Heizung und Warmwasser
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr
  • Gebäudereinigung

Verpächter dürfen diese Kosten entweder als Pauschale monatlich abrechnen, oder verlangen, dass Pächter sie jährlich entrichten.

Wer eine gemischt genutzte Immobilie mit mehreren Mietern und Pächtern besitzt, also beispielsweise ein Wohnhaus mit gastronomischen Flächen im Erdgeschoss, muss die Betriebskosten von Wohn- und Gewerbeflächen getrennt voneinander abrechnen.

Inventar 

Üblicherweise werden Pachtobjekte samt Inventar verpachtet. Dazu zählen beispielsweise Mobiliar oder Schankanlagen bei Restaurants, aber auch Pflanzen oder Tiere in der Landwirtschaft. Der Pächter darf das Inventar nutzen, muss es aber pfleglich behandeln und am Ende der Pachtdauer unversehrt zurückgeben. Beschädigt oder verliert der Pächter das Inventar, darf der Verpächter ihn dazu verpflichten, es zu ersetzen (§535 BGB).

Vorschriften und Pflichten des Pächters

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Wer verpachtet, darf vorschreiben, wie der Pächter die Pachtsache zu bewirtschaften hat – und in der Landwirtschaft beispielsweise Glyphosat verbieten. Foto: iStock/ simazoran

Wer pachtet, verpflichtet sich laut BGB dazu, die Vertragssache ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Der Begriff „ordnungsgemäß“ ist jedoch gesetzlich nicht festgeschrieben. Grundsätzlich bedeutet es, dass der Pächter das Restaurant gastronomisch oder den Bauernhof landwirtschaftlich bewirtschaften muss. „Was das im Einzelfall für den Pächter bedeutet, hängt aber von den Vorstellungen des Verpächters ab“, erklärt Deuringer. Denn dieser dürfe im Pachtvertrag detailliert vorschreiben, wie er sich die Bewirtschaftung des Betriebes wünscht. „Häufig geht es vielen Verpächtern dabei auch darum, den Ruf des Objektes zu schützen“, sagt der Pachtexperte. In der Landwirtschaft sei es zum Beispiel üblich, dass der Pächter einen ökologischen Betrieb auch nach ökologischen Vorschriften bewirtschaften müsse. „Der Verpächter darf ihm dann auch vorschreiben, dass er etwa auf Düngemittel oder Pflanzenschutzmittel wie Glyphosat verzichten muss.“ Für gastronomische Immobilien gibt es wieder andere Regeln: „Der Verpächter darf beispielsweise festlegen, ob Pächter eine Bar, ein Tanzlokal oder ein gehobenes Speiselokal betreiben dürfen.“ Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist also eine individuelle Beurteilungssache und muss im Pachtvertrag festgelegt werden.

Unterverpachtung

Dazu gehört aber auch, dass der Pächter seine Pachtsache selbst bewirtschaftet. Eine Unterverpachtung an Dritte ist laut BGB ausgeschlossen (§589 BGB). Einzige Ausnahme: Verpächter und Pächter haben eine Unterverpachtung vertraglich vereinbart. Dies ist beispielsweise in der Landwirtschaft üblich, wenn der Landwirt aus gesundheitlichen Gründen kürzertreten muss und seine Pachtflächen vom Nachbar bewirtschaften lässt. Doch selbst dann haftet der Pächter noch für Schäden, die der Unterpächter verursacht hat.

Instandhaltung und Renovierungspflichten

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Ist im Pachtvertrag nichts anderes vereinbart, muss sich der Pächter um gewöhnliche Ausbesserungen wie das Streichen von Fensterrahmen kümmern. Foto: iStock/ anandaBGD

Geht es um Renovierungsarbeiten, ist der Pachtvertrag unkomplizierter als der Mietvertrag. Grundsätzlich ist der Verpächter für Instandhaltungsarbeiten und der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen zuständig. 
Der Grund: Damit der Pächter den Betrieb ordnungsgemäß bewirtschaften kann, muss der Verpächter die nötigen Voraussetzungen schaffen. Dazu gehören auch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. „Deckt beispielsweise ein Sturm das komplette Dach des Restaurants ab, kann der Pächter keine Gäste mehr bewirten. Brennen die Stallungen nieder ist Schluss mit der Viehzucht“, erklärt Deuringer. In solchen Fällen müsse der Verpächter dafür sorgen, dass der Schaden repariert wird.
Anders sieht es bei sogenannten gewöhnlichen Ausbesserungen aus – diese müsse der Pächter durchführen. Dazu zählen beispielsweise: 

  • Schönheitsreparaturen  am Pachtobjekt
  • Streichen von Fensterrahmen
  • Ersetzen von verfaulten Weidezäunen
  • Spülen von Drainagen in der Landpacht

Was im Einzelfall eine gewöhnliche Ausbesserung ist und wann sie fällig wird, sollten Pächter und Verpächter idealerweise im Pachtvertrag festhalten. Deuringer betont außerdem: „Anders als im Mietrecht gibt es keine ungültigen Renovierungsklauseln – der Verpächter darf den Pächter also auch zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten verpflichten.“

Pachtvertrag kündigen: Diese Regeln gelten laut BGB

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Möchte sich der Verpächter von seinem Pächter trennen, muss er schriftlich kündigen. Foto: iStock/ lolostock

Möchten Verpächter den Pachtvertrag beenden, müssen sie bestimmte Fristen einhalten. Jedoch unterscheiden sich diese danach, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt:

Ordentliche Kündigungsmöglichkeiten für Verpächter

Möchte ein Verpächter aus einem befristeten Vertrag herauskommen, sind ihm die Hände gebunden: Das Pachtverhältnis endet erst mit Ablauf des Pachtvertrages.
Handelt es sich jedoch um einen unbefristeten Vertrag, kann der Verpächter ordentlich kündigen. Bei normalen Pachtverträgen ist eine Kündigung nur zum Ende des Pachtjahres möglich. Es gilt eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr. Das Schreiben muss dem Pächter spätestens am dritten Werktag des Halbjahres, zu dem der Vertrag enden soll, vorliegen. 
Eine Sonderregelung gibt es außerdem bei der Landpacht: Dort gilt für unbefristete Pachtverträge ebenfalls eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.

Pachtvertrag: Außerordentliche Kündigung

Manchmal haben Verpächter jedoch den Wunsch, den Pachtvertrag schnell zu beenden. Beispielsweise, weil der Pächter die Pacht seit längerem nicht bezahlt oder das Pachtobjekt verwahrlosen lässt. Hat der Verpächter einen triftigen Grund, darf er außerordentlich fristlos kündigen. 
Nur in der Landpacht besteht noch ein zusätzliches außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Pächter stirbt: Verpächter dürfen dann binnen eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ihr Kündigungsschreiben müssen sie an alle Erben richten. Bei anderen Pachtarten, beispielsweise in der Gastronomie, geht der Pachtvertrag bei Tod des Pächters auf die Erben über. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht nicht.

Info

Kündigungsmöglichkeiten für Pächter

Anders als im Mietrecht gibt es beim Pachtvertrag keinen Kündigungsschutz, der den Pächter schützt. Er hat die gleichen Kündigungsrechte wie der Verpächter und muss sich an die selben Fristen halten.
 

Regelungen nach Ende des Pachtvertrages

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Planen Pächter Umbaumaßnahmen am Pachtobjekt, sollten Verpächter mit ihnen klären, was nach Ende des Pachtvertrages damit geschieht. Foto: iStock/ skynesher

Endet das Pachtverhältnis, gibt es bei einem Pachtverhältnis einiges mehr zu klären als bei einem Mietverhältnis. Denn der Pächter muss nicht nur die Immobilie oder Ländereien zurückgeben, sondern auch das zugehörige Inventar, sofern mitverpachtet.

Gerade bei längerfristigen Pachtverhältnissen kann es sein, dass der Pächter beispielsweise Umbauten am Wohnhaus durchgeführt oder eine neue Theke für die Gaststätte eingebaut hat. Dadurch kann sich der Wert des Pachtobjektes steigern. „In solchen Fällen muss der Verpächter unter Umständen einen sogenannten Mehrwertausgleich zahlen“, erklärt Fachanwalt Deuringer. „Voraussetzung ist jedoch, dass der Pächter den Verpächter um Erlaubnis gefragt hat, bevor er die Umbaumaßnahmen durchgeführt hat.“ Habe der Pächter die Theke ohne Zustimmung des Verpächters eingebaut – dann müsse der Verpächter ihm nichts zahlen. Er könne sogar verlangen, dass der Pächter die Anlage wieder ausbaut.

Achtung

Verjährungsfrist beachten!

Hat sich der Wert des Pachtobjektes verändert, sollten Verpächter bei Ansprüchen schnell reagieren. Denn die Verjährungsfrist ist beim Mehrwertausgleich sehr kurz: 

  • Verpächter können Ansprüche können nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Pachtobjektes geltend machen.
  • Hat der Pächter Ansprüche gegen den Verpächter, so sind diese bereits nach sechs Monaten ab rechtlicher Beendigung des Pachtverhältnisses verjährt.

Um Streitigkeiten zu vermeiden empfiehlt der Pachtrechtexperte Deuringer: „Wer wertsteigernde Maßnahmen plant, sollte sein Vorhaben immer mit dem Verpächter abstimmen und klären, was nach der Rückgabe der Pachtsache passiert.“ Idealerweise könnten Verpächter und Pächter Abmachungen auch von Beginn an in den Pachtvertrag aufnehmen.

Andersherum hat der Verpächter Ansprüche gegenüber dem Pächter, wenn dieser die Pachtsache über normale Abnutzungen hinaus beschädigt hat, wodurch Wertverluste entstanden sind. Ist beispielsweise das komplette Inventar in der Bar defekt oder die Drainagen in den Ackerflächen abgedrückt, darf der Verpächter den Pächter zur Kasse bitten. Weigert sich der Pächter zu bezahlen, hat der Verpächter laut BGB sogar ein Pfandrecht, dass er nutzen darf, um seine Forderungen auszugleichen.

Sonderfall: Wenn der Verpächter die Immobilie verkauft

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Verkauft der Verpächter die Immobilie, bleibt der Pachtvertrag bestehen und wird mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Foto: iStock/ Natee Meepian

Wer sich dazu entschließt, seine verpachtete Immobilie zu verkaufen, muss sich um das Pachtverhältnis keine Gedanken machen: Denn ein Verkauf bricht die Pacht nicht. Laut BGB bleibt der Pachtvertrag unverändert bestehen und wird mit dem neuen Verpächter fortgesetzt.

Häufig fragen sich Verpächter, ob ihr Pächter ein Vorkaufsrecht hat. Fachanwalt Deuringer gibt Entwarnung: „Solange im Pachtvertrag nichts Spezielles vereinbart ist, hat der Pächter kein Mitspracherecht.“ Ist im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, muss der Pachtvertrag jedoch insgesamt notariell beurkundet werden (§311b Absatz 1 BGB). 

Sträubt sich der Pächter gegen den Verkauf und möchte deshalb raus aus dem Pachtvertrag, muss er ordentlich kündigen. „Pächter haben keine Sonderkündigungsrechte, wenn ihr Pachtobjekt verkauft wird“, klärt Deuringer auf. Sie müssen sich demnach wenigstens noch für die Dauer der Kündigungsfrist mit dem Verkauf arrangieren.

Wer sich also für den Kauf einer verpachteten Immobilie interessiert, muss sich um den Pachtvertrag wenig Sorgen machen. Da die Bedingungen unverändert bestehen bleiben, läuft ein Verpächterwechsel in der Regel reibungslos ab.

Zusammenfassung: Unterschiede von Pacht und Miete

Miet- und Pachtverhältnisse scheinen sich auf den ersten Blick wenig zu unterscheiden – dennoch sollten Verpächter die wichtigsten Unterschiede kennen:

  • Der Pächter hat die Möglichkeit zur Fruchterziehung, darf also Gewinne erwirtschaften.
  • Bei der Pacht kann zusätzlich zu Räumlichkeiten oder landwirtschaftlichen Flächen Inventar eingeschlossen sein.
  • Die Kündigungsfristen sind anders geregelt als im Mietrecht.
  • Eine Pachtzinserhöhung ist während der Laufzeit des Pachtvertrages ausgeschlossen – außer bei Landpacht oder spezieller vertraglicher Vereinbarung.

Ob für eine Immobilie letztlich ein Miet- oder einen Pachtvertrag abgeschlossen werden sollte, hängt von der Nutzung und Ausstattung ab. Denn sobald ein Eigentümer nicht nur leere Räume vermietet, sondern beispielsweise auch die Einrichtung, Theke oder Schankanlage des Restaurants, handelt es sich um einen Pachtvertrag.

Theresa Max22.02.2018

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22 Kommentare

Max am 29.07.2022 10:59

Sehr geehrte Redaktion,

Ist es möglich ein Denkmalgeschütztes Haus, welches aktuell eine Ruine ist, zu verpachten (Erbbaupacht)?

Wie verhält es sich mit der Sanierung und der Steuerersparnis, ebenso wer wäre verantwortlich, falls der Erbbaupächter die Denkmal Substanz Zerstört?

Kann man sozusagen Denkmal Pflichten und Denkmal Rechte abtreten?

Vielen Dank im voraus Max

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Sofia am 26.05.2022 14:27

Top Beitrag, sehr verständlich und gut erklärt und geschrieben, vielen lieben Dank.

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Brigitte Utermark am 25.05.2022 15:09

Liebe Leser, meine alten Eltern haben ein Grundstück von der Stadt auf Zeit gepachtet. Nun stellt sich die Frage, müssen meine Eltern als Pächter die neue Grundsteuerberechnung oder die Stadt als Verpächter?

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Scheune am 24.05.2022 19:37

Haben eine Scheune zur Hälfte gekauft. Dass Grundstück ist von dem anderen Besitzer von der Stadt gepachtet. Kann der andere Besitzer uns verbieten über seinen gepachteten Weg den Zutritt zu unsere Hälfte der Scheune? Hat man irgendein recht?

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J.M. am 21.04.2022 12:31

Hallo liebe Leserschaft.,

Ich bin Verpächter eines Wochendgrundstücks. Das darauf befindliche Bungalow gehört dem Pächter.

Der Pächter möchte den Pachtvertrag kündigen und das Bungalow verkaufen.

Ich möchte das Grundstück aber nicht neu verpachten sondern selbst nutzen, das Bungalow ihm aber nicht abkaufen.

Muss der Pächter das Grundstück räumen?

Vielen Dank im Voraus J.M.

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Eigentümer VG am 30.03.2022 04:02

Liebe Redaktion, werte Leserschaft,

im Jahr 2008 stellte sich durch Eigentumsklärung heraus, daß das von mir im Jahr 2015 erworbene Grundstück nicht der Gemeinde sondern der BVVG/ Treuhänder der BRD ist. Das Grundstück wurde von mir im Bieterverfahren erworben.

Aus gesundheitlichen und privaten Gründen habe ich mich zum privaten Verkauf des Grundstück insgesamt 5200 m2 entschieden. (vierter Anlauf).

Da es nicht zum Verkauf des Gesamtgrundstück kam, fanden sich 2 Käufer. Das Grundstück wurde in 12 2021 vom Katasteramt amtlich vermessen. Explizit auf die Käuferwünsche in Größe und Lage.

Ein Käufer hat "Grundstück" weil es ihm so gut gefallen hat vorab gepachtet. Der schriftliche Pachtvertrag ist befristet mit Beginn und Ende. Die Pacht im Voraus auf seinen Wunsch für die 10 Jahre bezahlt. In 01.2022 fand der Grenztermin statt. Der Notar hat die Verträge zur Unterschrift und Beurkundung vorbereitet.

12 Tage vor dem Notar Termin wuderruft der Pächter, der das Grundstück nun erwerben wollte, den Notar Termin.

Der Pachtvertrag läuft derzeit davon unabhängig weiter.

Nun will der Pächter (vormals potentielle Käufer) den Pachtvertrag außerordentlich kündigen. "Er hat kein Interesse mehr". Natürlich bin ich über sein Verhalten sehr enttäuscht, da ich als Eigentümer viel Zeit damit verbracht habe und den Pächter quasi alle Kaufvorbereitungen abgenommen habe.

Nun meine Frage(n) :

Muss ich die außerordentliche Kündigung des Pächters akzeptieren?

Zu wann könnte frühestens der Pächter den Pachtvertrag kündigen!

>Beginn 01.06.2021 + Pacht Zeit 10 Jahre = Ende 31.05.2031).

Da Grundstück ist von der Gemeinde als Baugebiet deklariert.

Vielen Dank für Ihre Antwort und Bemühungen mir weiter zu helfen.

Freundliche Grüße P.

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Falk am 21.06.2021 07:52

Einen schönen guten Tag. Ich habe vor ca 20 Jahren ein Gartengrundstück gepachtet und zahle die vereinbarte Pacht immer in vorraus (ca 5 Jahre)

Nun hat der Eigentümer Insolvenz angemeldet und dieses Grundstück wurde von der Gemeinde gekauft .

Nun möchte die Stadtverwaltung die Pacht von 10,23 Euro auf 250 erhöhen ist es möglich ? Meine vereinbarte Vorauszahlung ist bis Mitte 2024

an den alten Verpächter getätigtt werden.

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 21.06.2021 13:47

Hallo Falke, die Erhöhung erscheint uns auch sehr hoch. Ein Anwalt ist an der Stelle aber der bessere Ansprechpartner, weil es in Ihrem Fall wohl auch auf die konkrete vertragliche Gestaltung ankommen dürfte.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

ID am 27.02.2021 19:42

Im Pachtvertrag sind zwei Personen Pächter, wer ist für die Zahlung bei Trennung verantwortlich? Beide oder nur derjenige,

der die Nurzung des Pachtobjektes vornimmt.

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 01.03.2021 15:52

Hallo ID,

in erster Linie sind immernoch beide zahlungspflichtig, es wird aber wohldarauf hinauslaufen, dass nur der Nutzer noch zahlt. Im Zweifel sollte über einen neuen Vertrag nachgedacht werden.

GÜNTHER am 22.01.2021 14:32

HALLO,

HABE EINE SPEISEGASTSTÄTTE GEPACHTET, IM MITTE SPTEMBER, 2020

MIT RENOEVIERUNG UND CORONA BIN ICH ERST UM DENN 1.12.20 ZU OFFIZIELLEN ERÖFFNUNG GEKOMMEN, UND EIN PAAR TAGE ZUVOR HABE ICH DIE HEIZUNG ANGESTELLT, DENN VORHER BRAUCHTE ICH DIESE NICHT, UND NACH MEINEN GLÜCK FUNKTIONIERT DIE HEIZUNG ÜBERHAUBT NICHT UND DER VERMIETER WILL DIESE RECHNUNG NICHT BEZAHLEN UND SCHIEBT SIE MIR RÜBER.

MIT DER AUSSCHANK THEKE DAS SELBE SPIEL, SIE IST KAPUTT, ALLE SCHLÄUCHE ANGEFRESSEN MUSS GETAUSCHT WERDEN, KEINE GAS WARN ANLAGE VORHANDEN UND ICH ALS PÄCHTERIN SOLL DIESE ALLES BEZAHLEN.

FRAGE, WAS KANN ICH TUN? WOHIN KANN ICH GEHEN UM MIR DA HILFE ZU BEKOMMEN?

HERZLICHEN DANK SCHON MAL DAFÜR

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 25.01.2021 12:54

Hallo GÜNTHER,

grundsätzlich ist der Verpächter für Instandhaltungsarbeiten und der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen zuständig. Je nachdem kann der Pächter also auch für gewisse Arbeiten selbst aufkommen müssen. Sie können sich an einen Fachanwalt für Pachtrecht wenden. Mit diesem können Sie dann auch notwendige Schritte besprechen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Jan Ardent am 07.12.2020 15:35

Guten Tag an alle Beteiligten hier,

Ich habe mal eine Frage an die Wissenden:

Ich habe als Nachbar ein Problem mit einem Pächter unseres Nachbargrundstücks welcher sich wie die Axt im Walde verhält!

Wer ist in erster Linie mein Ansprechpartner bzw. in zweiter Linie wenn der Pächter „keine Lust“ auf ein Gespräch hat?

Hintergrund ist das Klassische Problem von überhängenden Ästen die von uns durch einen erfahrenen Baumbeschneider entfernt werden sollten doch nun vom Pächter mit der kettensäge gekillt wurden das der Baum wahrscheinlich eingehen wird! Des Weiteren wurde von ihm an unser Hecke( einer über 30 Jahre alten Tuja) herumgeschnitten obwohl auch hier eine professionelle Firma dies tun sollte und diese auch massiv Schaden genommen hat!

Zur Tuja, ist 5m hoch und wie haben ein altes Schreiben der Grundstücksverpächterin das diese Hecke so bleiben darf!

Durch die Beschädigung unseres Eigentums und alter der Bäume und Tuja entsteht ein erheblicher Sachschaden da diese nicht einfach ersetzt werden können und die Baumschule pro Tuja ein Preis von einem mittleren Vierstelligen Betrag aufruft und bei 10 beschädigten Tuja ist das kein Pappenstiel!

LG und danke im Voraus!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 17.12.2020 08:47

Hallo Jan Ardent,

wenn Äste von Ihrem auf das Nachbargrundstück überhängen, dann darf dieser einen Rückschnitt fordern, muss Ihnen aber nach Paragraf 910 BGB eine angemessene Frist dazu setzen. Wenn Sie dieser nicht nachkommen, darf der Nachbar die überhängenden Teile abschneiden - allerdings nur dann, wenn diese ihn in der Nutzung des Grundstückes beeinträchtigen.

Wenn der Nachbar diesen Rückschnitt vorgenommen hat, ohne die Frist zu wahren oder zu viel abgeschnitten hat, dann können können Sie Schadenersatz einfordern.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Sie sollten sich auch bezüglich des möglichen Schadenersatzes von einem Fachanwalt beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

SaraRibeiro am 06.11.2020 01:59

Hallo guten abend allerseits

Meine schwester und Ich habe einen haus gekauft mit grundstück und leoder ist das grundstück verpachtet. Doch wir wollen das grundstück selber bebauen und wir wissen nicht wie wir das machen können um den pachtverttag zu beenden. Da der pächter uns seit zwei jahren noch keinen einziegen cent bezahlt hat. Haben wir den vertrag also für nichts. Doch uns wurde gesagt das er jedes jahr eine summe zahen müsste doch bis heute kam noch nichts. Wie kann man da vorgehen? Danke für ihre antworten

Grüße aus Bauer (Neuerburg)

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 06.11.2020 11:35

Hallo Sara Ribieiro,

zahlt der Pächter seinen Pachtzins nicht, können Sie ihm fristlos kündigen. Der Kündigungsgrund liegt insbesondere dann vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung des Pachtzins oder eines erheblichen Teils der Pacht schon länger als drei Monate in Verzug ist. Das ist bei Ihnen, zumindest so wie sie es schildern, der Fall.

Beste Grüße

Zander am 28.06.2020 09:10

Ich bin Verpächter bei der Gaststätte. Pachtvertrag läuft bis 31.12.2020 mit sechsmonatiger Kündigungsfrist (Also müsste spätestens am 30.6.2020 die Kündigung dem Pächter zugestellt sein) nun besteht auch Eine Unterverpachtung.

Hierzu meine Frage:

Muss dem Unterpächter ebenfalls eine Kündigung zugesandt werden oder genügt es wenn der Pächter die Kündigung erhält?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 29.06.2020 08:14

Hallo Zander,

Sie müssen nur Ihrem Pächter kündigen, dieser muss sich um sein Unterpächtverhältnis kümmern. Denn Sie stehen in keinem vertraglichen Verhältnis zum Unterpächter.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt oder einem Eigentümerverband beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

JACKY am 14.06.2020 23:22

Hallo wir haben ein Restaurant mit Wohnungen die laut vertrag wir nur an die Angestellten vergeben dürfen... Jetzt meine frage.. Darf ich von den Angestellten Miete verlangen? Mfg

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.06.2020 08:21

Hallo JACKY,

da spricht nichts dagegen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Pablito am 29.05.2020 23:22

Wir haben einen Gaststätte Pachtvertrag seit 10 Jahren, Endet im November

Aus gesundheitlichen Gründen wollen wir so bald wie möglich aus dem Pachtvertrag raus.

Wir haben eine nach Pächter gefunden, jedoch der Vermieter ist mit dem nicht

Einig geworden. Haben wir Möglichkeiten Frühzeitig aus dem Vertrag raus zu gehen?

Vielen Dank für Ihre Meinung.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 02.06.2020 09:46

Hallo Pablito,

soweit die Pachtzeit wirksam per Vertrag auf 10 Jahre festgelegt ist, sehen wir eigentlich keine Möglichkeit, den Pachtvertrag vorzeitig zu beenden. Auch müsste der Verpächter einen von Ihnen vorgeschlagenen Nachpächter nicht akzeptieren, außer es ist im Pachtvertrag ausdrücklich etwas anderes geregelt. Vielleicht ist aber ja Ihr Verpächter kulant und würde sich darauf einlassen, diesbezüglich sollten Sie mit ihm reden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Daniela am 26.05.2020 08:27

Hallo haben 2007 den Vorstand eines Hundeplatzes übernommen aber nie einen Pachtvertrag gesehen oder unterschrieben jetzt wurde die Ortsgruppe aus finanziellen gründen aufgelöst und jetzt will der Verpächter das laut dem Pachtvertrag von 1972 das wir das Vereinsheim entfernen.Können die das von uns verlangen obwohl wir ausser die jährliche Pachtrechnung nie den Vertrag gesehen und auch nicht unterschrieben haben.Würde mich über eine Antwort sehr freuen.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 27.05.2020 08:00

Hallo Daniela,

Ihr Anliegen lässt sich aus der Ferne leider nich konkret beurteilen. Wir raten, die Sache mit einem Fachanwalt zu besprechen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Ramona am 20.05.2020 15:05

Wer ist für Kosten Baumfällung z.B. wegen Verkehrssicherung verantwortlich - Verpächter oder Pächter?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 22.05.2020 09:23

Hallo Ramona,

anders als bei Wohnraummietverträgen sind die Vertragsparteien bei Pachtverträgen relativ frei in der Vertragsgestaltung. Wer also für die von Ihnen genannten Kosten verantwortlich ist, dürfte sich aus dem Pachtvertrag ergeben, denn es ist durchaus möglich, dass dem Pächter bestimmte Verpflichtungen auferlegt werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Rainer am 12.05.2020 09:16

Guten Tag,

ich stehe vor der Möglichkeit ein Gewerbeobjekt als Pächter zu übernehmen und die dort bereits vorhandenen Mieter/Pächter dann als meine Unterpächter zu übernehmen.

Meine Fragen dazu:

Muss ich dafür ebenfalls ein Gewerbe anmelden? z.B. Immobilienverwaltung u.G.

(Der Eigentümer bleibt Immobilienbesitzer, ich agiere als Pächter von Ihm und Verpächter für die Immobilie.)

Wie verhält es sich haftungstechnisch mit dem Gebäude (Feuer/Brand) bzw. Grundsteuer und Abgaben.

Behalten die bisherigen Verträge Ihre Gültigkeit oder muss/kann ich neue Verträge schließen.

Vielen Dank für Ihre Beantwortung meiner Fragen.

Gruß

Rainer

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 13.05.2020 10:06

Hallo Rainer,

da wir die Konstellation aus der Ferne nicht genau überblicken, können wir Ihnen hier nur ein paar allgemeine Infos geben: Üblicherweise ist es nicht nötig, als Vermieter oder Verpächter ein Gewerbe anzumelden, so es sich um private Vermögensverwaltung handelt. Aus der Ferne können wir aber nicht beurteilen, ob Ihr Vorhaben einen gewerblichen Charakter hat.

Die Versicherungen sollten, so wie sie sind, bestehen bleiben. Sie sollten aber bei der Versicherungsgesellschaft nachhaken, ob die Versicherungen ggf, auf Ihren Namen umgeschrieben werden sollten.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Doreen am 11.05.2020 16:51

Ich hab eine Frage zu einem Altvertrag(DDRseit 1974)Grundstück nicht eigen,Haus eigen. Seit über 20J. Stress mit Verpächter will und runter eckeln vom Pacht Grundstück. Er verkauft an uns aber zu einem wucher Preis(80000€/1000m2) nicht erschlossenes Wochenendgrundstück mitten im Wald und nebenan über die Strasse ist ein truppenübungslatz der Bundeswehr. Binnen 1 Woche wollte er es nun günstigen sonst veranlasst er Räumung. Meine Oma soll dem Vertrag verstoßen haben da sie es nicht mehr allein nutzt sondern ihr Kind und Enkelkind mit. Meine Frage ist ein Pachtvertrag übertragbar nach ableben? Wir wollen es unbedingt kaufen aber nicht für jeden Preis der Bodenrichtwert liegt bei 17€ Mittelwert,aber das interessiert dem Herrn nicht.

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immowelt-Redaktion am 12.05.2020 10:33

Hallo Doreen,

einen Rechstanspruch, dass ein Pächter ein Grundstück kaufen darf, gibt es nicht. Wir kennen den Originalvertrag nicht und können deshalb auch keine abschließende Beurteilung dazu abgeben, wie sie vorgehen könnten. Allerdings kann der Verpächter nicht einfach sagen, dass Sie innerhalb einer Woche raus müssen. Und bevor er räumen kann, braucht er einen Räumungstitel, ein eigenmächtiges Vorgehen des Verpächters wäre hier nicht zulässig. Zudem gelten die gesetzlichen, bzw. ggf. die im Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Toni am 11.05.2020 10:59

Hallo Redaktion

Ich moechte ein leeres geschaeftslokal pachten und umbauen zu einem restaurant.

Planung und umbau wuerde etwa 12 wochen dauern. Wird in dieser zeit die pacht vom verpaechter erlassen oder zumindestes reduziert ? Vielen dank im voraus

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immowelt-Redaktion am 11.05.2020 12:21

Hallo Toni,

zunächst sollten Sie prüfen (lassen) ob ein Umbau zum Restaurant überhaupt zuläsig ist.

Wenn dem so ist, kommt es bei der Kostenfrage darauf an, was mit dem Verpächter vereinbart wurde.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Betty am 05.05.2020 09:58

Liebe Redaktion,

ich verkaufe ein Wochenendhaus, welches auf Pachtland steht. Es wird mit dem Käufer ein neuer Pachtvertrag geschlossen. Erlischt mein Pachtvertrag dann automatisch? Kann ich ihn außerordentlich kündigen oder muss er ordentlich gekündigt werden? Die Pacht für 2020 ist bereits gezahlt. Vielen Dank im Voraus.

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immowelt-Redaktion am 06.05.2020 09:01

Hallo Betty,

das lässt sich aus der Ferne ohne Kenntnis des Vertragsinhalts mit dem Verpächter nicht beurteilen. Wenn aber der Verpächter mit dem neuen Wochenendhauseigentümer einen neuen Pachtvertrag abschließt, könnte man das so auslegen, dass der Pachtvertrag mit Ihnen konkludent beendet wurde.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Jana K. am 23.04.2020 13:02

Hallo Redaktion,

ich bin am Kauf eines Grundstücks interessiert. Dieses soll in den nächsten 2 Jahren durch mich mit einem EFH bebaut werden.

1. Problem:

Seit ca. 13 Jahren ist es an einen Dritten zum Gebrauch überlassen (genauer Zeitpunkt ist unbekannt). Dieser Dritte entrichtet eine „Entschädigung“ an den derzeitigen Eigentümer, damit die Betriebskosten (wie z.B. Grundsteuer) abgedeckt sind. Es gibt keinen schriftlichen Vertrag.

Es wurde durch den Eigentümer eine schriftliche Kündigung zum 31.12.2020 ausgesprochen. Der Dritte beruft sich jedoch auf das Pachtjahr welches zum 30.06.2021 enden solle.

a) Wann endet das Pachtverhältnis tatsächlich?

2. Problem:

Der Dritte ist kaum gesprächsbereit und reagiert nicht auf Anfragen zur Besichtigung des Grundstücks (Makler ist beauftragt).

b) Nach welcher rechtlicher Grundlage hat der Dritte Zugang zum Grundstück für einen Besichtigungstermin zu gewähren und wie geht man am besten vor?

c) Für den Fall das ich dann tatsächlich Eigentümer werden sollte und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bereits „Vorarbeiten“ für die Baugenehmigung (Vermesser und Bodengutachter beauftragen) vornehmen möchte – in welchem Umfang hat der Dritte Zugang zum Grundstück zu gewähren bzw. diese „Vorarbeiten“ „über sich ergehen zu lassen“? (bei den Arbeiten handelt es sich ja nicht wirklich um Arbeiten, die das Grundstück beeinträchtigen!)

Vorab Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Immowelt-Redaktion am 24.04.2020 08:40

Hallo Jana K.,

so wie wir Sie verstanden haben, gibt es nur eine lose mündliche Vereinbarung des Dritten und des derzeitigen Eigentümers über die Nutzung des Grundstücks. Nach diesen Umständen ist es naheliegend, das Vertragsverhältnis als Pachtvertrag auszulegen. Hinsichtlich der Kündigungsfristen regelt § 594a folgendes: "Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform."

Eigentümer eines Grundstücks sind Sie übrigens erst dann, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Zugang zu dem Grundstück, etwa für Vermessungsarbeiten, haben Sie dann, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Davon würden wir aufgrund Ihrer Schilderungen ausgehen. Eine Patentlösung, wie man mit dem anscheinend störrischen Pächter umgehen sollte, gibt es leider nicht. Schlimmstenfalls kann es sein, dass Sie Ihre Ansprüche gerichtlich durchsetzen müssen. Ein eigenmächtiges Vorgehen kann dagegen nach hinten losgehen.

Beste Grüße

immowelt-Redaktion

graske-immobilien@t-online.de-1 am 22.04.2020 14:04

Hallo Redaktion,

ich habe ein Grundstück mit mehreren verpachteten Freizeitgrundstücken erworben.

Kann ich diese Pachtverträge kündigen bzw. die Pacht ab Eintragung im Grundbuch erhöhen, da sich der Wert der Pacht Grundstücke im Laufe der Zeit erhöht hat? Es besteht u.a. ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 90 Jahre. Ist dies rechtlich möglich?

In der Hoffnung auf eine kurzfristige Rückantwort,

verbleibt mit freundlichen Grüßen

U.Graske

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Immowelt-Redaktion am 23.04.2020 09:27

Hallo,

bei Pachtverträgen gilt derselbe Grundsatz wie bei Mietverträgen: Kauf bricht nicht Miete, bzw. hier: Kauf bricht nicht Pacht (BGB; § 593b). Das bedeutet, dass die Pachtverträge mit den bisherigen Konditionen weiterlaufen. Hinsichtlich der Kündigungsfristen gilt § 594a: "Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen." D.h., es kann auch eine Pachtzeit vereinbart werden. Bei Pachtverträgen, die über eine längere Zeit als 30 Jahre abgeschlossen wurden, gilt § 594b BGB: "Wird ein Pachtvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann nach 30 Jahren jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. 2Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen ist."

Eine Erhgöhung des Pchtzinses ist im Rahmen des § 593 BGB möglich. Ist der Vertrag kündbar, so kann es sich ggf. empfehlen, zu kündigen und einen neuen Pachtevrtrag abzuschließen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion