Pachtvertrag: Rechte, Pflichten und Unterschiede zur Miete

Lesermeinungen:  

(3)

Ob ein Stadthaus mit Café im Erdgeschoss oder ein Bauernhof mit großen Ackerflächen – wer als Kapitalanleger in eine verpachtete Immobilie investieren möchte, sollte sich mit den Besonderheiten des Pachtvertrages auskennen. Grundsätzlich gelten zwar die Bestimmungen des Mietrechtes – dennoch gibt es einige Unterschiede, die zukünftige Verpächter kennen sollten.

Pachtvertrag, Gastronomiepacht, Café pachten, Landwirtschaft pachten, Foto: iStock/ shapecharge
Eigentümer einer gastronomischen Immobilie, sollten sich mit den Besonderheiten der Pacht auskennen. Denn da der Betreiber mit dem Café oder Restaurant Geld verdient, reicht ein Mietvertrag nicht mehr aus. Foto: iStock/ shapecharge

Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, vermietet üblicherweise die einzelnen Wohnungen. Bei gewerblichen Immobilien wie Restaurants, Hotels oder landwirtschaftlichen Grundstücken sieht es meist anders aus: Eigentümer bieten diese zur Pacht an. Denn Pacht und Miete unterscheiden sich in einem wesentlichen Punkt: Wer seine Immobilie verpachtet, räumt dem Pächter wesentlich mehr Nutzungsrechte ein. Dieser darf das Pachtobjekt dann nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne daraus erwirtschaften, also die Möglichkeit zur sogenannten Fruchtziehung in Anspruch nehmen.

Ein Beispiel: Bauernhöfe können grundsätzlich vermietet oder verpachtet werden – jedoch macht sich dies in den Nutzungsrechten bemerkbar: Wer den Hof vermietet, erlaubt seinen Mietern im Bauernhaus zu wohnen, auf dem Hof zu leben und sich ein paar Tiere zu halten. Wird der Bauernhof dagegen verpachtet, dürfen die Pächter mit dem Betrieb des Hofes Gewinne erwirtschaften – also beispielsweise Viehzucht betreiben oder die Felder bestellen, Getreide ernten und dieses verkaufen.

Details zum Pachtverhältnis müssen in einem gültigen Vertrag festgelegt werden.

Pachtvertrag abschließen: Was Verpächter beachten sollten

Pachtvertrag, Josef Deuringer, Foto: Josef Deuringer
Unser Pachtexperte ist Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht. Foto: Josef Deuringer

Wie im Mietrecht ist auch ein mündlicher Pachtvertrag gültig. Doch um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Verpächter stets einen detaillierten schriftlichen Pachtvertrag aufsetzen. Rein rechtlich basiert der Pachtvertrag grundsätzlich auf den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts . „Der Pachtvertrag lässt dem Verpächter jedoch mehr Gestaltungsspielraum als der Mietvertrag“, erklärt Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht. Er umfasst also nicht nur alle wichtigen Rahmenbedingungen des Pachtverhältnisses, sondern kann auch besondere Abmachungen und Eventualitäten festhalten. Dabei gilt laut Deuringer: „Ob Vorschriften zur Bewirtschaftung, Verbote oder Renovierungspflichten – was im Pachtvertrag steht, ist gültig.“ Folgende Punkte sollten Verpächter im Pachtvertrag berücksichtigen:

Laufzeit des Pachtvertrages

Ein Pachtvertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden – Verpächter und Pächter sollten dies jedoch schriftlich festhalten. Bei der Dauer einer befristeten Pacht gibt es keine gesetzlichen Vorschriften; der Vertrag kann ein Jahr aber auch lebenslang laufen. Denn während Pächter und Verpächter beispielsweise in der Gastronomie meist kürzere Laufzeiten von bis zu drei Jahren vereinbaren, sind in der Landwirtschaft Verträge mit Laufzeiten zwischen 10 und 15 Jahren üblich.

Achtung

Einen Pachtvertrag, der länger als zwei Jahre andauert, sollten Verpächter unbedingt schriftlich abschließen. Ansonsten gilt er laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) für unbestimmte Zeit, also dauerhaft abgeschlossen (§585a BGB). Dies kann unter Umständen zu Problemen bei der Kündigung führen.

Pachtzins

Pachtvertrag, Pachtzins, Umsatz, Foto: iStock/ andresr
Wer verpachtet, lässt sich die Nutzung der Immobilie mit einem in der Regel monatlichen Pachtzins bezahlen. In der Gastronomie ist es gängig, einen umsatzabhängigen Pachtzins zu verlangen. Foto: iStock/ andresr

Wer eine Immobilie verpachtet, erhält dafür den sogenannten Pachtzins. Dieser ist in der Regel ein fester monatlicher Betrag, kann aber auch abhängig vom Umsatz sein. Insbesondere in der Gastronomie ist es beispielsweise üblich, dass sich die Verpächter über den Pachtzins am Umsatz beteiligen. Für den Pächter kann dies ebenfalls Vorteile haben – in umsatzschwachen Monaten muss er auch dementsprechend weniger Pacht bezahlen. Verpächter sollten dennoch ihre Einnahmen sicherstellen, etwa indem sie einen fixen Mindestbetrag mit dem Pächter vereinbaren.

Bezahlen müssen die Pächter den Pachtzins in der Regel monatlich, Verpächter können ihn aber auch vierteljährlich verlangen. 

Anders als im Mietrecht dürfen Verpächter den Pachtzins während der Pachtzeit nicht erhöhen – außer es sind im Pachtvertrag anderweitige Regelungen getroffen. Haben die Pachtparteien jedoch nichts vereinbart, haben Verpächter nur die Möglichkeit den Pachtvertrag auslaufen zu lassen und die Konditionen anschließend neu zu verhandeln.

Lediglich bei einem Landpachtvertrag, also einer Pacht im landwirtschaftlichen Bereich hat der Verpächter die Möglichkeit, die Pacht auch während der Laufzeit zu erhöhen. Das BGB räumt Verpächtern alle zwei Jahre ein Anpassungsrecht ein (§593 BGB). Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Verhältnisse stark verändert haben, also beispielsweise der regionale Pachtzins gestiegen ist (Beschluss OLG Oldenburg vom 09. Juli 2009, Az.: 10W13/10).

Betriebskosten

Der Unterhalt eines Pachtobjektes ist mit hohen Kosten verbunden. Doch Verpächter dürfen diese als Betriebskosten vom Pächter zurückverlangen. Welche Positionen umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (§§1-2 BetrKV) geregelt. Dazu zählen beispielsweise:

  • Kosten für Heizung und Warmwasser
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Grundsteuer
  • Abwassergebühr
  • Gebäudereinigung

Verpächter dürfen diese Kosten entweder als Pauschale monatlich abrechnen, oder verlangen, dass Pächter sie jährlich entrichten.

Wer eine gemischt genutzte Immobilie mit mehreren Mietern und Pächtern besitzt, also beispielsweise ein Wohnhaus mit gastronomischen Flächen im Erdgeschoss, muss die Betriebskosten von Wohn- und Gewerbeflächen getrennt voneinander abrechnen.

Inventar 

Üblicherweise werden Pachtobjekte samt Inventar verpachtet. Dazu zählen beispielsweise Mobiliar oder Schankanlagen bei Restaurants, aber auch Pflanzen oder Tiere in der Landwirtschaft. Der Pächter darf das Inventar nutzen, muss es aber pfleglich behandeln und am Ende der Pachtdauer unversehrt zurückgeben. Beschädigt oder verliert der Pächter das Inventar, darf der Verpächter ihn dazu verpflichten, es zu ersetzen (§535 BGB).

Vorschriften und Pflichten des Pächters

Landpacht, ordnungsgemäß bewirtschaften, Gyphosat, Verbot, Foto: iStock/ simazoran
Wer verpachtet, darf vorschreiben, wie der Pächter die Pachtsache zu bewirtschaften hat – und in der Landwirtschaft beispielsweise Glyphosat verbieten. Foto: iStock/ simazoran

Wer pachtet, verpflichtet sich laut BGB dazu, die Vertragssache ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Der Begriff „ordnungsgemäß“ ist jedoch gesetzlich nicht festgeschrieben. Grundsätzlich bedeutet es, dass der Pächter das Restaurant gastronomisch oder den Bauernhof landwirtschaftlich bewirtschaften muss. „Was das im Einzelfall für den Pächter bedeutet, hängt aber von den Vorstellungen des Verpächters ab“, erklärt Deuringer. Denn dieser dürfe im Pachtvertrag detailliert vorschreiben, wie er sich die Bewirtschaftung des Betriebes wünscht. „Häufig geht es vielen Verpächtern dabei auch darum, den Ruf des Objektes zu schützen“, sagt der Pachtexperte. In der Landwirtschaft sei es zum Beispiel üblich, dass der Pächter einen ökologischen Betrieb auch nach ökologischen Vorschriften bewirtschaften müsse. „Der Verpächter darf ihm dann auch vorschreiben, dass er etwa auf Düngemittel oder Pflanzenschutzmittel wie Glyphosat verzichten muss.“ Für gastronomische Immobilien gibt es wieder andere Regeln: „Der Verpächter darf beispielsweise festlegen, ob Pächter eine Bar, ein Tanzlokal oder ein gehobenes Speiselokal betreiben dürfen.“ Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist also eine individuelle Beurteilungssache und muss im Pachtvertrag festgelegt werden.

Unterverpachtung

Dazu gehört aber auch, dass der Pächter seine Pachtsache selbst bewirtschaftet. Eine Unterverpachtung an Dritte ist laut BGB ausgeschlossen (§589 BGB). Einzige Ausnahme: Verpächter und Pächter haben eine Unterverpachtung vertraglich vereinbart. Dies ist beispielsweise in der Landwirtschaft üblich, wenn der Landwirt aus gesundheitlichen Gründen kürzertreten muss und seine Pachtflächen vom Nachbar bewirtschaften lässt. Doch selbst dann haftet der Pächter noch für Schäden, die der Unterpächter verursacht hat.

Instandhaltung und Renovierungspflichten

Pachtvertrag, Pflichten Pächter, gewöhnliche Ausbesserungen, Foto: iStock/ anandaBGD
Ist im Pachtvertrag nichts anderes vereinbart, muss sich der Pächter um gewöhnliche Ausbesserungen wie das Streichen von Fensterrahmen kümmern. Foto: iStock/ anandaBGD

Geht es um Renovierungsarbeiten, ist der Pachtvertrag unkomplizierter als der Mietvertrag. Grundsätzlich ist der Verpächter für Instandhaltungsarbeiten und der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen zuständig. 
Der Grund: Damit der Pächter den Betrieb ordnungsgemäß bewirtschaften kann, muss der Verpächter die nötigen Voraussetzungen schaffen. Dazu gehören auch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. „Deckt beispielsweise ein Sturm das komplette Dach des Restaurants ab, kann der Pächter keine Gäste mehr bewirten. Brennen die Stallungen nieder ist Schluss mit der Viehzucht“, erklärt Deuringer. In solchen Fällen müsse der Verpächter dafür sorgen, dass der Schaden repariert wird.
Anders sieht es bei sogenannten gewöhnlichen Ausbesserungen aus – diese müsse der Pächter durchführen. Dazu zählen beispielsweise: 

  • Schönheitsreparaturen  am Pachtobjekt
  • Streichen von Fensterrahmen
  • Ersetzen von verfaulten Weidezäunen
  • Spülen von Drainagen in der Landpacht

Was im Einzelfall eine gewöhnliche Ausbesserung ist und wann sie fällig wird, sollten Pächter und Verpächter idealerweise im Pachtvertrag festhalten. Deuringer betont außerdem: „Anders als im Mietrecht gibt es keine ungültigen Renovierungsklauseln – der Verpächter darf den Pächter also auch zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten verpflichten.“

Pachtvertrag kündigen: Diese Regeln gelten laut BGB

Pachtvertrag kündigen, Kündigung, Pachtvertrag, Foto: iStock/ lolostock
Möchte sich der Verpächter von seinem Pächter trennen, muss er schriftlich kündigen. Foto: iStock/ lolostock

Möchten Verpächter den Pachtvertrag beenden, müssen sie bestimmte Fristen einhalten. Jedoch unterscheiden sich diese danach, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt:

Ordentliche Kündigungsmöglichkeiten für Verpächter

Möchte ein Verpächter aus einem befristeten Vertrag herauskommen, sind ihm die Hände gebunden: Das Pachtverhältnis endet erst mit Ablauf des Pachtvertrages.
Handelt es sich jedoch um einen unbefristeten Vertrag, kann der Verpächter ordentlich kündigen. Bei normalen Pachtverträgen ist eine Kündigung nur zum Ende des Pachtjahres möglich. Es gilt eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr. Das Schreiben muss dem Pächter spätestens am dritten Werktag des Halbjahres, zu dem der Vertrag enden soll, vorliegen. 
Eine Sonderregelung gibt es außerdem bei der Landpacht: Dort gilt für unbefristete Pachtverträge ebenfalls eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.

Pachtvertrag: Außerordentliche Kündigung

Manchmal haben Verpächter jedoch den Wunsch, den Pachtvertrag schnell zu beenden. Beispielsweise, weil der Pächter die Pacht seit längerem nicht bezahlt oder das Pachtobjekt verwahrlosen lässt. Hat der Verpächter einen triftigen Grund, darf er außerordentlich fristlos kündigen. 
Nur in der Landpacht besteht noch ein zusätzliches außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Pächter stirbt: Verpächter dürfen dann binnen eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ihr Kündigungsschreiben müssen sie an alle Erben richten. Bei anderen Pachtarten, beispielsweise in der Gastronomie, geht der Pachtvertrag bei Tod des Pächters auf die Erben über. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht nicht.

Info

Kündigungsmöglichkeiten für Pächter

Anders als im Mietrecht gibt es beim Pachtvertrag keinen Kündigungsschutz, der den Pächter schützt. Er hat die gleichen Kündigungsrechte wie der Verpächter und muss sich an die selben Fristen halten.
 

Regelungen nach Ende des Pachtvertrages

Pachtvertrag, Umbaumaßnahmen, Wertsteigerung, Foto: iStock/ skynesher
Planen Pächter Umbaumaßnahmen am Pachtobjekt, sollten Verpächter mit ihnen klären, was nach Ende des Pachtvertrages damit geschieht. Foto: iStock/ skynesher

Endet das Pachtverhältnis, gibt es bei einem Pachtverhältnis einiges mehr zu klären als bei einem Mietverhältnis. Denn der Pächter muss nicht nur die Immobilie oder Ländereien zurückgeben, sondern auch das zugehörige Inventar, sofern mitverpachtet.

Gerade bei längerfristigen Pachtverhältnissen kann es sein, dass der Pächter beispielsweise Umbauten am Wohnhaus durchgeführt oder eine neue Theke für die Gaststätte eingebaut hat. Dadurch kann sich der Wert des Pachtobjektes steigern. „In solchen Fällen muss der Verpächter unter Umständen einen sogenannten Mehrwertausgleich zahlen“, erklärt Fachanwalt Deuringer. „Voraussetzung ist jedoch, dass der Pächter den Verpächter um Erlaubnis gefragt hat, bevor er die Umbaumaßnahmen durchgeführt hat.“ Habe der Pächter die Theke ohne Zustimmung des Verpächters eingebaut – dann müsse der Verpächter ihm nichts zahlen. Er könne sogar verlangen, dass der Pächter die Anlage wieder ausbaut.

Achtung

Verjährungsfrist beachten!

Hat sich der Wert des Pachtobjektes verändert, sollten Verpächter bei Ansprüchen schnell reagieren. Denn die Verjährungsfrist ist beim Mehrwertausgleich sehr kurz: 

  • Verpächter können Ansprüche können nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Pachtobjektes geltend machen.
  • Hat der Pächter Ansprüche gegen den Verpächter, so sind diese bereits nach sechs Monaten ab rechtlicher Beendigung des Pachtverhältnisses verjährt.

Um Streitigkeiten zu vermeiden empfiehlt der Pachtrechtexperte Deuringer: „Wer wertsteigernde Maßnahmen plant, sollte sein Vorhaben immer mit dem Verpächter abstimmen und klären, was nach der Rückgabe der Pachtsache passiert.“ Idealerweise könnten Verpächter und Pächter Abmachungen auch von Beginn an in den Pachtvertrag aufnehmen.

Andersherum hat der Verpächter Ansprüche gegenüber dem Pächter, wenn dieser die Pachtsache über normale Abnutzungen hinaus beschädigt hat, wodurch Wertverluste entstanden sind. Ist beispielsweise das komplette Inventar in der Bar defekt oder die Drainagen in den Ackerflächen abgedrückt, darf der Verpächter den Pächter zur Kasse bitten. Weigert sich der Pächter zu bezahlen, hat der Verpächter laut BGB sogar ein Pfandrecht, dass er nutzen darf, um seine Forderungen auszugleichen.

Sonderfall: Wenn der Verpächter die Immobilie verkauft

Pachtvertrag, Immobilienverkauf, Fortsetzung Pachtvertrag, neuer Verpächter, Foto: iStock/ Natee Meepian
Verkauft der Verpächter die Immobilie, bleibt der Pachtvertrag bestehen und wird mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Foto: iStock/ Natee Meepian

Wer sich dazu entschließt, seine verpachtete Immobilie zu verkaufen, muss sich um das Pachtverhältnis keine Gedanken machen: Denn ein Verkauf bricht die Pacht nicht. Laut BGB bleibt der Pachtvertrag unverändert bestehen und wird mit dem neuen Verpächter fortgesetzt.

Häufig fragen sich Verpächter, ob ihr Pächter ein Vorkaufsrecht hat. Fachanwalt Deuringer gibt Entwarnung: „Solange im Pachtvertrag nichts Spezielles vereinbart ist, hat der Pächter kein Mitspracherecht.“ Ist im Pachtvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, muss der Pachtvertrag jedoch insgesamt notariell beurkundet werden (§311b Absatz 1 BGB). 

Sträubt sich der Pächter gegen den Verkauf und möchte deshalb raus aus dem Pachtvertrag, muss er ordentlich kündigen. „Pächter haben keine Sonderkündigungsrechte, wenn ihr Pachtobjekt verkauft wird“, klärt Deuringer auf. Sie müssen sich demnach wenigstens noch für die Dauer der Kündigungsfrist mit dem Verkauf arrangieren.

Wer sich also für den Kauf einer verpachteten Immobilie interessiert, muss sich um den Pachtvertrag wenig Sorgen machen. Da die Bedingungen unverändert bestehen bleiben, läuft ein Verpächterwechsel in der Regel reibungslos ab.

Zusammenfassung: Unterschiede von Pacht und Miete

Miet- und Pachtverhältnisse scheinen sich auf den ersten Blick wenig zu unterscheiden – dennoch sollten Verpächter die wichtigsten Unterschiede kennen:

  • Der Pächter hat die Möglichkeit zur Fruchterziehung, darf also Gewinne erwirtschaften.
  • Bei der Pacht kann zusätzlich zu Räumlichkeiten oder landwirtschaftlichen Flächen Inventar eingeschlossen sein.
  • Die Kündigungsfristen sind anders geregelt als im Mietrecht.
  • Eine Pachtzinserhöhung ist während der Laufzeit des Pachtvertrages ausgeschlossen – außer bei Landpacht oder spezieller vertraglicher Vereinbarung.

Ob für eine Immobilie letztlich ein Miet- oder einen Pachtvertrag abgeschlossen werden sollte, hängt von der Nutzung und Ausstattung ab. Denn sobald ein Eigentümer nicht nur leere Räume vermietet, sondern beispielsweise auch die Einrichtung, Theke oder Schankanlage des Restaurants, handelt es sich um einen Pachtvertrag.


Ihre Meinung zählt

(3)
5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
3
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

AnlageimmobilienTipps für Immobilienkäufer

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

21 Kommentare

Taxi driver am 21.05.2019 07:38

Hallo, würde gerne wissen ob der Verpächter (die Stadt) berechtigt ist die Pacht für einen Kleingarten / Grabeland zu verfünffachen !?

Das ist bei uns jetzt leider der Fall.

Grüße aus Buxtehude

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.05.2019 09:59

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

gemäß § 5 des Bundeskleingartengesetzes darf die Pacht höchstens das vierfache der ortsüblichen pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau betragen. Eine Erhöhung auf diesen Höchstbetrag ist aber jederzeit möglich. Wenn die Pacht also in Ihrem Fall bislang relativ gering war, könnte auch eine Verfünffachung möglich sein.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir den Fall abschließend aus der Ferne nicht klären können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

0815 am 09.05.2019 09:45

Darf ein Verpächer das Pachtobjekt wegen verspäteter Pachtzahlung (14 Tage) kündigen oder muss er einen "Mahnweg" einhalten?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.05.2019 10:22

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im Rahmen eines unbefristeten Pachtverhältnis kann ein Verpächter auch ohne Grund im Rahmen der in diesem Artikel angegebenen Fristen kündigen. Für eine außerordentliche Kündigung genügt eine einmalig um 14 Tage verspätete Pachtzahlung in der Regel aber nicht. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und ihren Fall aus der Ferne daher nicht abschließend bewerten können. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen daher das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

10823204 am 08.05.2019 14:46

Guten Tag, muss der Nachbar in Bezug auf die Pächter eines Gartengrundstücks vom Verpächter befragt werden beziehungsweise muss man sich die Pächter vom Landratsamt genehmigen lassen?

Konkret geht es um die Verpachtung und Nutzung des Grundstücks durch einen Waldkindergarten, Die hat den Garten als Ausweisfläche benötigt.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.05.2019 14:50

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das ist in der Regel nicht vorgeschrieben. Sollten bei Ihnen vor Ort (aus welchen Gründen auch immer) andere Regelungen gelten, müssten Sie diese vom Landratsamt erfragen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Schulze am 24.04.2019 21:38

Guten Tag,

wie ist es möglich Ställe und Land in einem Pachtvertrag unterzubringen? Mir wurde gesagt ich bräuchte einen Pachtvertrag für die Räumlichkeiten und einen für die Ländereien.

Und ebenso würde mich interessieren ob ich 19% MwSt aufschlagen kann/muss.

Über eine Nachricht würde ich mich sehr freuen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.04.2019 10:43

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es gibt viele Möglichkeiten, einen Pachtvertrag auszugestalten, uns wäre aber nicht bekannt, warum Ländereien und darauf befindliche Wirtschaftsgebäude zwingend über getrennte Verträge verpachtet werden müssen. Ob Sie steuerpflichtig werden, hängt unter anderem davon ab, ob sich Ihre unternehmerische Betätigung im Bereich der Landwirtschaft auf die Verpachtung beschränkt. Wir würden Ihnen aber raten, dies mit einem Steuerberater zu besprechen und den Pachtvertrag am besten rechtlich prüfen zu lassen um etwaigen späteren Unwägbarkeiten vorzubeugen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lg am 17.04.2019 21:06

Hallo, ich habe Grasland zur pferdehaltung gepachtet, per handschlag, dieser vertrag wurde mir gekundigt. Jetzt habe ich Ja noch 2jahre das nutzungsrecht. Meine frage ist, der verpachter will nun nach kundigung die pacht von 50.- auf 240.- erhoehen... Darf er das? LG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.04.2019 08:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

für sogenannte Landpachtverträge gilt, dass der Verpächter eine Änderung der Pacht verlangen, wenn sich die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungne maßgebend waren, nachhaltig so geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind. Das regelt § 593 BGB. Demnach kann eine Änderung frühestens zwei Jahre nach beginn des Pachtverhältnisses oder nach dem Wirksamwerden der letzten Änderung der Vertragsleistungen verlangt werden. Zudem kann die Änderung nicht für eine frühere Zeit als für das Pachtjahr verlangt werden, in dem das Änderungsverlangen erklärt wird. Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir aus der Ferne nicht klären können, ob die fraglichen Bedingungen in Ihrem Fall vorliegen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Juan Pacheco am 12.04.2019 09:27

Guten Tag,

ich bin Pächter einer Gaststätte seit 05.2014. Am 31.05.2019 endet die Pachtvertrag. Der Fall ist so: die elektrische Schaltkasten haben die Prüfungsiegel seit 2011 abgelaufen. Jetzt hat mir der Verpächter gesagt, dass ich als Pächter die Kosten einer neue Prüfung übernehmen muss, obwohl ich das Lokal zu der Zeitpunkt wann ich das Lokal übernommen habe (2014) seit 3 Jahre diese Abgelaufen war. Meine Frage: ist die Klage der Verpächter in Ordnung oder soll er die Kosten übernehmen. Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.04.2019 12:54

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei Fragen wie dieser kommt es bei Pachtverträgen darauf an, was im Vertrag vereinbart wurde. Letztlich können wir die Frage daher leider aus der Ferne nicht klären und würden Ihnen empfehlen, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

PS am 09.04.2019 12:37

Guten Tag,

Vielen Dank für den Bericht. Ich habe aktuelle eine Werkstatt von meinem Vater gepachtet nun ist die Frage wer die Kosten für die bestehende Gebäudeversicherung trägt. Da meiner Meinung nach der Verpächter sich um das Gebäude kümmern müsste bin ich der Auffassung das der Verpächter die Gebäudeversicherung bezahlen müsste?

Oder liege ich hier falsch.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.04.2019 12:44

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Verpächter kann bestimmte Betriebskosten (so auch jene für die Gebäudeversicherung) auf den Pächter umlegen. In der Regel finden sich hierzu auch im Pachtvertrag entsprechende Vereinbarungen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Biribi am 29.03.2019 20:49

Hallo,

dies ist ein Notruf!

Wir sind ca 30 Menschen auf einem Campingplatz in Sinzig und haben hier unseren Wohnsitz. Vor ein paar Tagen bekam jeder die Kündigung, wie im Schreiben betont:" fristgerecht zum 1.Mai"!

Es gibt hier Menschen, die leben hier seit 30 Jahren. Wir verlieren alles was wir haben.

Viele Rentner, die nicht genug Rente haben um sich eine Wohnung zu suchen. Zudem innerhalb dieser kurzen Zeit.

Wir brauchen einen Anwalt der uns vertritt.

Lg

auf Kommentar antworten

obm am 23.03.2019 11:48

Hallo

Danke für diesen hilfreichen Artikel!

Ich möchte mir einen alten Bauernhof meines Onkels Pachten. Mit Zustimmung des Verpächters würde ich einen Teil des Hofes abreißen und neu Bauen (ist auch Wunsch des Verpächters damit das Objekt nicht Einstürzt)

Die Kosten für den Neubau möchte ich aber gerne selbst tragen damit mein Onkel nicht finanziell belastet wird. Nun würde der Wert der Immobilie aber mit meiner Investition sehr ansteigen.

Kleines Detail am Rande: Haus alleine kann nicht Verkauft werden da es sich nur mitsamt dem dazugehörigen Grund verkaufen lässt.

Darum meine Fragen:

Gibt es eine Möglichkeit, im Falle einer Kündigung, Todesfall, ectr., die investitions Kosten von mehreren 100.000€ zurück zu bekommen?

Oder eine Möglichkeit das Objekt für "immer" zu Pachten, das es somit in meinen Privaten Besitz übergeht?

Bekommt man als Pächter bei Investitionen in dieser Höhe einen Kredit von der Bank da diese nicht auf Grundbuch zugreifen kann?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.03.2019 09:16

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

vertraglich vereinbaren können Sie grundsätzlich alles. Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, sich bezüglich der genauen Formulierung von einem Notar beraten zu lassen. Bei einem Kredit von mehreren 100.000 Euro wird die Bank allerdings möglicherweise tatsächlich eine Sicherheit haben wollen. Das muss aber nicht der fragliche Bauernhof sein, sondern kann auch eine andere Immobilie sein, deren Eigentümer Sie sind.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ranchero69 am 20.03.2019 09:03

Guten Tag,

in Abstimmung mit dem Verpächter und Pächter haben wir eine Unterverpachtung eines Pachtgrundstücks vertraglich vereinbart. Der Verpächter ist nun verstorben und das Konto, auf das die Pacht überwiesen wird, wurde gelöscht (das Geld kommt zurück). Leider haben weder wir als Unterpächter noch der Pächter selbst keinerlei Kontakte zu möglichen Erben. Der Pächter möchte nun gerne den Pachtvertrag aufkündigen, wir als Unterpächter aber gerne weiterführen bzw. das Grundstück gerne weiterhin nutzen (natürlich auch gegen die Zahlung der Pacht) Ich befürchte jedoch, dass wir sofern der Pachtvertrag vom Pächter gekündigt würde, keinerlei rechtliche Grundlage mehr hätten, als Unterpächter das Grundstück zu nutzen, korrekt? Was kann man in so einem Fall am besten tun? Herzlichen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.03.2019 11:10

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in diesem Fall sollten Sie zunächst am besten selbst versuchen, die Erben ausfindig zu machen, um einen neuen Pachtvertrag abzuschließen. Somit könnten Sie das Grundstück dann künftig als Hauptpächter nutzen. Sollte es diesen Erben nicht geben, wenden Sie sich am besten an das zuständige Nachlassgericht. Eventuell bestellt dieses einen Nachlassverwalter.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

jochen_ffm@gmx.net am 13.03.2019 08:03

Guten Tag,

in dem von mir als Verpächter geerbten Landpachtvertrag heißt es in einer Nachtragsvereinbarung aus dem Jahre 2004 zur Pachtdauer:

"Das Pachtverhältnis begann am 24.07.1991 für die Flächen des bisherigen Vertrages und endet am 30.06.2010. Das Pachtjahr läuft vom 01.10. bis zum 30.09. des Folgejahres. Erklärt spätestens 2 Jahre vor Vertragsende keine der Vertragsparteien der anderen durch schriftliche Mitteilung, dass sie das Pachtverhältnis nicht fortsetzen will, so verlängert sich dieses um jeweils 1 Jahr."

Meines Erachtens passen die Begriffe "Pachtverhältnis" und "Pachtjahr" nicht zusammen bzw. sind im Hinblick auf die Kündigungsfrist widersprüchlich. Welcher Kündigungstermin gilt denn nun? 30.06.2021 des Pachtverhältnisses oder 30.09.2021 des Pachtjahres??

Vielen Dank schon mal im Voraus für die Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.03.2019 10:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 594a vor, dass jeder Vertragsteil ein Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen kann. Es stellt sich nun die Frage, ob die zusätzliche Regelung zur sich immer verlängernden Befristung, die in Ihrem Vertrag getroffen wurde, in dieser Form so dennoch wirksam ist. Das können wir leider aus der Ferne nicht abschließend klären, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher raten, die Frage mit einem Fachanwalt zu besprechen oder sich mit dem Verpächter gütlich zu einigen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Norik1993 am 26.02.2019 18:17

Moin an alle,

ich habe im Sommer 2018 ein Grundstück gekauft. Auf dem Grundstück befinden sich zwei Gewerbeimmobilien. Das Grundstück hat eine große Einfahrt.

Leider ist es nun so, dass der alte Eigentümer zum Zeitpunkt des Baus der großen Einfahrt ungefähr 100m2 vom Nachbargrundstück gepachtet hat im Februar 1991. Eine Seite der Einfahrt verläuft somit auf dem Nachbarsgrundstück, also der Zaun ist auf dem verpachteten Grundstücks und der alte Eigentümer hat diese 100m2 natürlich auch geflastert.

Ich als neuer Eigentümer möchte aber keine Pachtkosten mehr zahlen und möchte den Pachtvertrag kündigen, da ich keine so große Einfahrt auf mein Grundstück benötige.

Jetzt meine Frage:

Muss ich den Zaun und die 100m2 Pflastersteine auf eigene Kosten entfernen? Oder bleibt das dem Verpächter überlassen?

Im Pachtvertrag steht, „dass Einbauten oder Umbauten entschädigungslos der Verpächterin zufallen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Verpächterin sich einen Ersatzanspruch vorbehalten hat.“

Solche Ersatzansprüche sind im Pachtvertrag aber nicht ersichtlich. Außerdem steht im Pachtvertrag, dass keine mündlichen Nebenabreden getroffen wurden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.02.2019 10:31

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in diesem Fall gilt die vertragliche Regelung, die Pflastersteine fallen also wohl entschädigungslos der Verpächterin zu. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Jaco am 26.02.2019 15:58

Guten Tag,

ich habe seit 2010 ein Pachtobjekt( Gastronomisch).

Einige Dinge sind mir suspekt, von daher hoffe ich auf Ihre Aufklärung.

Einmal interessiert es mich,wer für die Instandhaltung des Restaurantbodens( echtes Parkett) zuständig ist? Schleifen, versiegeln...etc.

In §1a geht es um die Inventarübernahme(gem.§582 a BGB) Fogendes ist hier geschrieben: Das Pachtinventar gem.§ 1) wird zum Schätzwert übernommen, und zum Schätzwert zurückgegeben. Wertunterschiede sind auszugleichen.Der Schätzwert bei Übergabe ist mit 35 000€ netto festgelegt.Siehe anl. Aufstellung.

Einige Dinge sind nun aber schon kaputt und ich mußte sie neu kaufen, weil der Verpächter der Meinung ist, das er sie zwar bereitstelle, aber wenn die Dinge kaputt gehen, er dafür nicht mehr verantwortlich ist. Waschmaschine, Geschirrspüler etc. habe ich aber mittlerweile schon ersetzt....der Gasherd macht auch nicht mehr mit allen Gasflammen komplett- unser kochen ist beschränkt...und wie kann der Schätzwert nach nun schon 9 Jahren Pacht und immer pünktlich bezahlt am Ende wenn ich mal aufhören möchte genauso hoch sein? Allein die Bestuhlung war ja schon steinalt als ich angefangen habe, und mittlerweile knackt einer nach dem anderen durch. Ich habe im letzten Oktober für weitere 5 Jahre unterschrieben, möchte nun aber mal einwenig Durchsicht und Klarheit haben.Denn Geld einnehmen wollen sie immer alle, aber Instandhalten nicht.....L.G. Jacqueline

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.02.2019 09:15

Hallo Jaco und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es handelt sich bei der vorliegenden Vertragsgestaltung wohl um eine sogenannte eiserne Verpachtung. Dabei soll das Inventar bei Pachtende im gleichen Wert vorhanden sein wie bei Pachtbeginn. Der Pächter wird daher verpflichtet, das Inventar zu erhalten und laufend zu ersetzen und er ist verpflichtet, das Inventar bei Vertragsende mit dem gleichen Schätzwert an den Verpächter zurückzugeben. Eine solche Vertragsgestaltung ist rechtlich möglich. Aus der Ferne können wir jedoch Ihren Pachtvertrag nicht abschließend beurteilen. Im Zweifel würden wir Ihnen daher dazu raten, sich von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Pumukel84 am 19.02.2019 16:34

Moin!

Es geht um ein Feriendorf mit 13 Pächtern. (24Häuser) 5 Häusee davon im Besitz von Verpächter. Gepachtet werden die Grundstücke. Die Häuser wurden von den Pächtern selbst errichtet. (Sind aber wohl Eigentum des verpächters) Die Verträgslaufzeiten sind 30 Jahre. Die Pacht ist viel zu gering. Pachterhöhungen sind nur prozentual alle paar Jahre wie vom Gesetzgeber vorgesehen möglich.

Das kleine Dorf hat zwar eine Straße (Schotter) aber keine ausreichende Beleuchtung geschweige denn Internet.

Es ist geplant weil die Pächter gerne diese Probleme beseitigt haben, die Investition einer vernünftigen Beleuchtung der Wege und Anbindung ans internet, würde aber für der Verpächter in keinem Verhältnis zu den Pachteinnahmen stehen.

Meine Frage!

Kann man hier eine Einmalumlage verlangen, oder die Pacht erhöhen weil es eine Wertsteigerung zu Folge hat (also auch Vorteile für die pächter)

Oder muss der Verpächter sogar für die Beleuchtung und zuwegung auf seine Kosten ganz alleine sorgen, wenn es nicht vertraglich geregelt ist wer dies zu leisten hat.!?

Auf Sicht der langen Laufzeiten, die die Lebensdauer der geplanten Installation gleich kommt.

Viele Grüße und danke für die Hilfe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.02.2019 08:38

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ohne Absprache mit dem Pächter dürfte eine Einmalumlage durch den Verpächter nicht möglich sein. Wer wofür aufkommt und mit welchen Folgen ist in diesem Fall reine Vereinbarungssache, kann also im Pachtvertrag selbst oder auch in möglichen Zusatzvereinbarungen vereinbart werden. Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

rita-marti am 16.02.2019 20:17

Ich habe ein viehstall verpächtet, pächter hat ohne meine bewillungen mehrere lampen und steckdosen installiert, und rechnung für mich geschickt.

Wer muss zahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.02.2019 09:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn es hierzu keine Absprachen oder vertraglichen Vereinbarungen gibt, muss der Pächter für eigene Anschaffungen auch selbst aufkommen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und den Fall aus der Ferne daher nicht abschließend klären können. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ingridkick612@t-online.de am 18.01.2019 12:50

Wenn ich ein Lokal zum April pachte, die Schlüssel zum Säubern und renovierung aber vorher verlange, muss ich dann auch vorher schon Pacht bezahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.01.2019 13:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Pacht wird erst ab Beginn des Pachtverhältnisses fällig. Allerdings ist der Verpächter auch nicht verpflichtet, Ihnen vorab schon die Schlüssel auszuhändigen. Wie Sie das untereinander regeln, ist somit reine Vereinbarungssache.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Schnog am 11.01.2019 11:35

Mein inzwischen verstorbener Vater hat vor etlichen Jahren einem Mann erlaubt, unser Obstgrundstück (ohne schriftliche Abmachung) unentgeltlich zu benutzen. Dieser hat in den letzten Jahren das Grundstück als Holzlager benutzt. Er zahlt weiterhin keine Pacht, hat aber ohne unsere Zustimmung und Wissen,Teile des Grundstüchs einer anderen Familie gegen Bezahlung zur Verfügung gestellt. Ich möchte nun,dass dieser unsägliche Zustand beendet wird und ich das Grundstück offiziell der anderen Familie verpachte.

Brauche ich dazu eine offizielle Ündigung mit entsprechender Frist, obwohl kein offizieller Pachvertrag besteht bzw. bestand?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.01.2019 09:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel ja, denn auch mündlich geschlossene Verträge sind wirksame Verträge. Je nach Absprache kann also durchaus ein wirksamer Vertrag bestehen. Die formelle, schriftliche Kündigung ist daher sicher empfehlenswert.

Bitte beachten Sie jedoch abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

HG Peters am 09.01.2019 11:36

Ich plane eine unbebaute Fläche zu pachten, um dort eine Adventure Golf Anlage (ähnlich Minigolf) zu bauen und zu betreiben. Nun hat der Verpächter eine Kaution von 6 x Monatspacht vorgeschlagen. Ist das überhaut rechtens?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.01.2019 13:05

Hallo HG Peters und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Die Begrenzung der Kaution auf drei Monatsmieten (§ 552 BGB) gilt nur für's Wohnraummietrecht. Im Gewerbemiet-, bzw. Pachtrecht kann die Kautionshöhe frei verhandelt werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Schnucki am 07.01.2019 10:02

Verpächte reagiert nich auf Kündigung des Pachtgrundstückes .was kann man tun

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 10:40

Hallo Schnucki,

rein rechtlich gesehen, ist der Verpächter nicht verpflichtet, auf eine Kündigung zu reagieren. Das ändert aber nichts daran, dass die Kündigung wirksam ist. Sie sollten allerdings sichergehen, dass Sie in Ihrem Kündigungsschreiben die Fristen beachtet haben und dass der Verpächter das Kündigungsschreiben auch wirklich erhalten hat.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

perwol am 02.12.2018 13:59

Hallo

Muss nach Kündigung der Pacht die Grund Steuer vom Pächter weiter bezahlt werden, wenn der Verpächter keinen Nachfolger findet?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.12.2018 12:54

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, die Zahlung von Pacht und Nebenkosten entfällt natürlich nach dem Ende des Pachtverhältnisses.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nowak Immobilien AG am 13.03.2018 18:03

Zitat: "Fälschlicherweise denken viele Verpächter, dass ihr Pächter ein Vorkaufsrecht hat." Ein Vorkaufsrecht gilt nur, wenn es notariell (BGB § 311b Absatz 1) vereinbart wurde. Ein entsprechender Vermerk im Pachtvertrag reicht daher nicht aus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.03.2018 13:59

Hallo und vielen Dank für Ihren Hinweis,

Sie haben natürlich Recht. Wir haben die fragliche Stelle im Artikel ergänzt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion