Steuern sparen mit Immobilien: AfA nutzen

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Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der so genannten Afa (Absetzung für Abnutzung). Für Neu- und Altbauten sowie Denkmalimmobilien gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Ein Überblick.

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Kapitalanleger aufgepasst: Mit der Afa lassen sich Steuern sparen. Foto: lassedesignen / fotolia.com

Die Immobilie als Kapitalanlage hat in den vergangenen Jahren eine Renaissance erlebt. Steigende Mieten, niedrige Zinsen und die Aussicht auf stabilen Werterhalt haben viele Anleger davon überzeugt, statt in Aktien oder Staatsanleihen lieber in Betongold zu investieren. Neben den Erträgen durch die Mietennahmen steigern auch Steuervergünstigungen die Rendite. Der Fiskus gewährt sie in Form der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.

AfA - Das Wichtigste in Kürze

  • Wer seine Immobilie vermietet oder Eigentümer einer Denkmal-Immobilie ist, kann Anschaffungs- und Herstellungskosten für seine Immobilie in Form der AfA von der Steuer absetzen.
  • AfA ist eine Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“.
  • Grundstücke können nicht abgeschrieben werden.

Die Afa – was ist das?

Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Die Immobilien-AfA ist für Neu- und Altbauten, von wenigen Details abgesehen, einheitlich geregelt: Immobilien, egal ob alt oder neu, werden linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Ausnahme: Für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen.

Achtung

Wichtig: Die Einnahmen und Ausgaben einer Kapitalanlageimmobilie sind in der Einkommensteuer in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben – wie zum Beispiel die Zinsen –   und die AfA höher als die Einnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietungstätigkeit. Diese Verluste wirken sich steuermindernd aus.

Grundsätzlich gilt: Kapitalanleger sollten sich durch den Ausblick auf Steuerersparnisse nicht dazu verleiten lassen, einen überhöhten Kaufpreis zu zahlen, weil die Steuerersparnisse oft nicht so hoch sind, dass sich durch diese eine unwirtschaftliche Immobilie in ein Renditeparadies verwandeln ließe.

Keine AfA für Grundstück und selbst genutzte Immobilien

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine lineare Abschreibung. Sie gilt ausschließlich für vermietete Immobilien. Wichtig: Abgeschrieben werden kann auch nur das Gebäude, nicht das Grundstück! Grund: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird am Ende der Nutzungsdauer das Haus abgerissen, ist das Grundstück immer noch vorhanden und kann neu bebaut werden - demzufolge gibt es keine AfA. Grundsätzlich sind nur Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzbar.

Info

Was sind Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Zu den absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen auch bestimmte Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder bei Neubauten auch das Architektenhonorar. Investiert der Immobilienkäufer in den ersten drei Jahren zudem mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes in Erhaltungsaufwendungen, so zählen diese in der Regel als nachträgliche Herstellungskosten und müssen über die Jahre abgeschrieben werden. Mit einer Ausnahme: Sind die Aufwendungen aufgrund von Schäden nötig, die erst nach dem Kauf verursacht wurden, so können diese in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden (BFH, Az.: IX R 6&176). Ebenfalls als Werbungskosten zählen die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.

Die verschiedenen AfA-Arten – ein Überblick

Für Denkmalimmobilien, Alt- oder Neubauten gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Ein Überblick über die unterschiedlichen AfA-Arten:

Afa für Neubauten

Afa, Steuern sparen, Neubau, Grafik: immowelt.de

Wer ein neues Gebäude errichtet und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-Afa. Für Neubauten gilt generell eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich. Demnach kann der Bauherr 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Den Grundstückspreis darf er nicht dazuzählen.

Bis 2005 gab es für Neubauten die degressive AfA, mit der Bauherren anfangs mehr Steuern sparen konnten. Diese Regelung wurde für Neufälle zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für Neubauten, die bis Ende 2005 errichtet wurden, gelten folgende degressive AfA-Sätze: Vier Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den darauf folgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in weiteren 32 Jahren.

Afa für Altbauten

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Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA: Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Ausnahme: Für ältere Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungseitraum. Abgeschrieben werden kann in beiden Fällen nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Er wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

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Wer künftig Mietwohnungen durch Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnraum, Neubau, Dachaufstockung oder Dachausbau schafft, profitiert von einer Sonder-AfA in Höhe von jährlich fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die über einen Zeitraum von vier Jahren zusätzlich zur linearen AfA von zwei Prozent gewährt wird. Das hat die Große Koalition Mitte September 2018 beschlossen.

Absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Sonderabschreibung wird nur für Projekte gewährt, für die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 ein Bauantrag gestellt wurde. Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu einem bezahlbaren Preis vermietet werden. Auch hinsichtlich der Herstellungs-, beziehungsweise Anschaffungskosten gibt es Kostenobergrenzen: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter ausgibt, geht leer aus, da Luxuswohnungen nach Ansicht der Bundesregierung keiner Förderung bedürfen.

Bei der Sonderabschreibung soll die Regelung der Europäischen Union zu De-minimis-Beihilfen gelten. Diese begrenzen den Förderwert für einen Zeitraum von drei Jahren auf 200.000 Euro. Somit wird der Bau und die Förderung von bezahlbaren Wohnungen im großen Stil durch einen einzelnen großen Bauträger  ein Riegel vorgeschoben.

Denkmalschutz-Abschreibung

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Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile. Die reinen Modernisierungskosten für solche Häuser können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gibt es zusätzlich die lineare AfA von zwei (für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden) oder 2,5 Prozent (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).

Das Besondere: Auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien können Steuern sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA für die Altbau-Substanz können Selbstnutzer aber nicht in Anspruch nehmen.

Abschreibung für Modernisierungen

Afa, Steuern sparen, Modernisierung, Grafik: immowelt.de

Während die Anschaffungskosten für nicht selbst  genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Der Eigentümer kann also zum Beispiel wählen, ob er die Kosten in zwei Jahren mit jeweils 50 Prozent oder zum Beispiel in fünf Jahren mit jeweils 20 Prozent abschreiben will. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Vorsicht Falle: Anschaffungsnahe Aufwendungen

Wer eine gebrauchte Kapitalanlageimmobilie erwirbt und umgehend Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen will, muss aber beachten, dass Renovierungs-Abschreibungen über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent –  ohne Mehrwertsteuer – der Anschaffungskosten betragen. Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt mit der Folge, dass sie linear im Laufe von 40, beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben werden müssen. Diese auch als „Instandhaltungsstau-Paragraph“ verspottete Regelung wird von Experten scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten.

Sonderfall: Afa bei gewerblichen Gebäuden

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Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Wert des Grundstücks –  von der Steuer abgesetzt werden.

Fazit

AfA erhöht Rendite

Die Afa kann die Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie steigern. Trotzdem sollte eine Immobilie nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Steuerersparnis erworben werden. Denn nur wenn Mieteinnahmen langfristig gesichert sind, wird die Investition ein Erfolg.


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44 Kommentare

vivilina am 10.09.2018 15:10

Mein Steuerberater meinte, dass auch für Häuser die nicht unter Denkmalschutz stehen, eine höhere AfA gilt, wenn diese in einem Sanierungsgebiet liegen.

Allerdings meinte er, dass es keine Übersicht gibt, wo ein Sanierungsgebiet liegt.... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.09.2018 15:36

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Auskunft Ihres Steuerberaters ist korrekt. Eine Übersicht über Sanierungsgebiete wird meist von den Städten und Gemeinden selbst herausgegeben.

Mit freundlichen Grüßen

die... mehr


vivilina am 10.09.2018 15:42

Vielen Dank für die rasche Antwort, aber warum weist dann nicht jede Gemeinde ihre Grundstücke als Sanierungsgebiete aus? Ist das mit Kosten für die Gemeinden verbunden?


Immowelt-Redaktion am 13.09.2018 11:03

Als Sanierungsgebiet gelten Gebiete nur dann, wenn die Stadt oder Gemeinde auch tatsächlich eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchführt. Diese Maßnahmen müssen im öffentlichen Interesse liegen und zügig durchgeführt werden.... mehr

Nasus am 06.09.2018 11:51

Hallo ich habe eine Frage,

wenn ich als Privatperson eine Wohnung zur Vermietung (Ohne Mwst.) erwerbe, muss ich für die Afa, die Werbungskosten etc. brutto oder netto zugrunde legen?

Danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.09.2018 12:30

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

als Berechnungsgrundlage dient der Brutto-Betrag. Beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend klären können. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher den Gang zum... mehr

Martina am 29.08.2018 09:52

Liebes Ratgeber-Immowelt-Team,

ich habe eine Frage bzgl. des Zeitpunktes der Ansetzung der AfA für ein vermietetes Haus.

Das Haus wurde 2017 gekauft (Notarvertrag 30.11.2017), der Lastenübergang war jedoch erst 2018 (z. B. also... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.08.2018 10:23

Hallo Martina und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das wäre nach unserem Verständnis korrekt. Letztlich kann Ihnen zu einer solchen Frage aber nur Ihr Steuerberater eine verbindliche Auskunft geben.

Mit freundlichen Grüßen

die... mehr

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