Steuern sparen mit Immobilien: AfA nutzen

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Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der so genannten Afa (Absetzung für Abnutzung). Für Neu- und Altbauten sowie Denkmalimmobilien gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Ein Überblick.

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Kapitalanleger aufgepasst: Mit der Afa lassen sich Steuern sparen. Foto: lassedesignen / fotolia.com

Die Immobilie als Kapitalanlage hat in den vergangenen Jahren eine Renaissance erlebt. Steigende Mieten, niedrige Zinsen und die Aussicht auf stabilen Werterhalt haben viele Anleger davon überzeugt, statt in Aktien oder Staatsanleihen lieber in Betongold zu investieren. Neben den Erträgen durch die Mietennahmen steigern auch Steuervergünstigungen die Rendite. Der Fiskus gewährt sie in Form der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.

AfA - Das Wichtigste in Kürze

  • Wer seine Immobilie vermietet oder Eigentümer einer Denkmal-Immobilie ist, kann Anschaffungs- und Herstellungskosten für seine Immobilie in Form der AfA von der Steuer absetzen.
  • AfA ist eine Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“.
  • Grundstücke können nicht abgeschrieben werden.

Die Afa – was ist das?

Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Die Immobilien-AfA ist für Neu- und Altbauten, von wenigen Details abgesehen, einheitlich geregelt: Immobilien, egal ob alt oder neu, werden linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Ausnahme: Für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen.

Achtung

Wichtig: Die Einnahmen und Ausgaben einer Kapitalanlageimmobilie sind in der Einkommensteuer in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben – wie zum Beispiel die Zinsen –   und die AfA höher als die Einnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietungstätigkeit. Diese Verluste wirken sich steuermindernd aus.

Grundsätzlich gilt: Kapitalanleger sollten sich durch den Ausblick auf Steuerersparnisse nicht dazu verleiten lassen, einen überhöhten Kaufpreis zu zahlen, weil die Steuerersparnisse oft nicht so hoch sind, dass sich durch diese eine unwirtschaftliche Immobilie in ein Renditeparadies verwandeln ließe.

Keine AfA für Grundstück und selbst genutzte Immobilien

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine lineare Abschreibung. Sie gilt ausschließlich für vermietete Immobilien. Wichtig: Abgeschrieben werden kann auch nur das Gebäude, nicht das Grundstück! Grund: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird am Ende der Nutzungsdauer das Haus abgerissen, ist das Grundstück immer noch vorhanden und kann neu bebaut werden - demzufolge gibt es keine AfA. Grundsätzlich sind nur Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzbar.

Info

Was sind Anschaffungs- und Herstellungskosten?

Zu den absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen auch bestimmte Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder bei Neubauten auch das Architektenhonorar. Investiert der Immobilienkäufer in den ersten drei Jahren zudem mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes in Erhaltungsaufwendungen, so zählen diese in der Regel als nachträgliche Herstellungskosten und müssen über die Jahre abgeschrieben werden. Mit einer Ausnahme: Sind die Aufwendungen aufgrund von Schäden nötig, die erst nach dem Kauf verursacht wurden, so können diese in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden (BFH, Az.: IX R 6&176). Ebenfalls als Werbungskosten zählen die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.

Die verschiedenen AfA-Arten – ein Überblick

Für Denkmalimmobilien, Alt- oder Neubauten gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Ein Überblick über die unterschiedlichen AfA-Arten:

Afa für Neubauten

Afa, Steuern sparen, Neubau, Grafik: immowelt.de

Wer ein neues Gebäude errichtet und anschließend vermietet, profitiert von der Neubau-Afa. Für Neubauten gilt generell eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich. Demnach kann der Bauherr 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Den Grundstückspreis darf er nicht dazuzählen.

Bis 2005 gab es für Neubauten die degressive AfA, mit der Bauherren anfangs mehr Steuern sparen konnten. Diese Regelung wurde für Neufälle zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für Neubauten, die bis Ende 2005 errichtet wurden, gelten folgende degressive AfA-Sätze: Vier Prozent in den ersten zehn Jahren, 2,5 Prozent in den darauf folgenden acht Jahren und 1,25 Prozent in weiteren 32 Jahren.

Afa für Altbauten

Afa, Steuern sparen, Altbau, Grafik: immowelt.de

Auch für vermietete Altbauten gilt die lineare AfA: Käufer von Häusern, die ab 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Ausnahme: Für ältere Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungseitraum. Abgeschrieben werden kann in beiden Fällen nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Er wird in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

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Wer künftig Mietwohnungen durch Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnraum, Neubau, Dachaufstockung oder Dachausbau schafft, profitiert von einer Sonder-AfA in Höhe von jährlich fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die über einen Zeitraum von vier Jahren zusätzlich zur linearen AfA von zwei Prozent gewährt wird. Das hat die Große Koalition Mitte September 2018 beschlossen.

Absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Sonderabschreibung wird nur für Projekte gewährt, für die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 ein Bauantrag gestellt wurde. Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu einem bezahlbaren Preis vermietet werden. Auch hinsichtlich der Herstellungs-, beziehungsweise Anschaffungskosten gibt es Kostenobergrenzen: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter ausgibt, geht leer aus, da Luxuswohnungen nach Ansicht der Bundesregierung keiner Förderung bedürfen.

Bei der Sonderabschreibung soll die Regelung der Europäischen Union zu De-minimis-Beihilfen gelten. Diese begrenzen den Förderwert für einen Zeitraum von drei Jahren auf 200.000 Euro. Somit wird der Bau und die Förderung von bezahlbaren Wohnungen im großen Stil durch einen einzelnen großen Bauträger  ein Riegel vorgeschoben.

Denkmalschutz-Abschreibung

Afa, Steuern sparen, Denkmal, Grafik: immowelt.de

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gewährt der Gesetzgeber besonders hohe Steuervorteile. Die reinen Modernisierungskosten für solche Häuser können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Für die Anschaffungskosten ohne die Renovierungskosten gibt es zusätzlich die lineare AfA von zwei (für Häuser, die nach 1925 errichtet wurden) oder 2,5 Prozent (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).

Das Besondere: Auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien können Steuern sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA für die Altbau-Substanz können Selbstnutzer aber nicht in Anspruch nehmen.

Abschreibung für Modernisierungen

Afa, Steuern sparen, Modernisierung, Grafik: immowelt.de

Während die Anschaffungskosten für nicht selbst  genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Der Eigentümer kann also zum Beispiel wählen, ob er die Kosten in zwei Jahren mit jeweils 50 Prozent oder zum Beispiel in fünf Jahren mit jeweils 20 Prozent abschreiben will. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Vorsicht Falle: Anschaffungsnahe Aufwendungen

Wer eine gebrauchte Kapitalanlageimmobilie erwirbt und umgehend Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten durchführen will, muss aber beachten, dass Renovierungs-Abschreibungen über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 Prozent –  ohne Mehrwertsteuer – der Anschaffungskosten betragen. Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt mit der Folge, dass sie linear im Laufe von 40, beziehungsweise 50 Jahren abgeschrieben werden müssen. Diese auch als „Instandhaltungsstau-Paragraph“ verspottete Regelung wird von Experten scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten.

Sonderfall: Afa bei gewerblichen Gebäuden

Afa, Steuern sparen, Gewerbe, Grafik: immowelt.de

Für gewerblich genutzte Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, geht der Gesetzgeber von einer schnelleren Abnutzung aus. Deshalb können solche Wirtschaftsgebäude 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten – auch hier ohne den Wert des Grundstücks –  von der Steuer abgesetzt werden.

Fazit

AfA erhöht Rendite

Die Afa kann die Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie steigern. Trotzdem sollte eine Immobilie nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Steuerersparnis erworben werden. Denn nur wenn Mieteinnahmen langfristig gesichert sind, wird die Investition ein Erfolg.


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51 Kommentare

bbb am 05.11.2018 21:55

wie sieht das Aus bei folgendem Fall? Modernisierungskosten eines Gebäudes mit Baujahr vor 1924. Mit 2,0 oder 2,5% abschreiben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.11.2018 09:26

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das Baujahr spielt bei der Abschreibung von Modernisierungskosten keine Rolle. Sanierungs- und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Der Eigentümer kann also wählen, ob er die Kosten in zwei Jahren mit jeweils 50 Prozent oder zum Beispiel in fünf Jahren mit jeweils 20 Prozent abschreiben will. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Michel T. am 28.10.2018 19:55

Hallo liebes Team,

ich habe 2009 eine Eigentumswohnung gekauft. Wert 132.000€.

Die Wohnung haben wir bis Oktober 2017 selbst benutzt.

Seit Januar 2018 wird die Wohnung als Kapitalanlage und vermietet.

Der Restschuld ist jetzt ca. 25.000€.

Frage: welcher Betrag sollte ich hier für die AfA einsetzen?

Mit freundlichen Grüßen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.10.2018 08:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Grundlage für die Berechnung der AfA ist der besagte Betrag von 132.000 Euro abzüglich des Wertes für das Grundstück. Letzterer ergibt sich üblicherweise aus den Bodenrichtwerten der Gemeinde. Wir würden Ihnen aber empfehlen, das auch mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Andreas am 23.10.2018 23:34

Hallo liebes Immowelt Team,

Vielen Dank für die ausführliche Darstellung der Abschreibungsmodalitäten.

Ich habe einen speziellen Nutzungsfall, und hoffe Ihr könnt Klarheit bzgl der AfA schaffen:

Im Rahmen einer Doppelten Haushaltsführung möchte ich eine Eigentumswohnung kaufen (1 Zimmer Wohnung), die ich selber nutzen möchte. Das besondere ist, dass diese Wohnung auf dem Erbbaurecht basiert. Eine weitere Besonderheit ist, das die Frist 2042 ausläuft, also nur noch 24 Jahre Nutzungsdauer "übrig" bleiben.

Kann ich in diesem Fall den Zeitraum der AfA von 50 auf 24 Jahre verringern?

VG

Andreas

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.10.2018 09:54

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei selbstgenutzten Immobilien ist keine AfA möglich, das geht nur bei vermieteten Immobilien.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Andreas am 24.10.2018 11:45

Da muss ich euch leider korrigieren. Bei der Doppelten Haushaltsführung, kann ich wie bei einer Vermietung Kosten "absetzen". Dazu zählen Kreditzinsen und AfA.

VG

Andreas


Immowelt-Redaktion am 24.10.2018 12:11

Hallo Andreas,

vielen Dank für den Hinweis. Bitte entschuldigen Sie, dass es sich hierbei um eine doppelte Haushaltsführung handelt, haben wir nicht bedacht. Für Ihren konkreten Fall können wir leider allerdings keine Auskunft geben, hierzu wenden Sie sich am besten an Ihren Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kpeter am 19.10.2018 17:02

Hallo,

vor 14 Jahren habe ich meiner Tochter eine Eigentumswohnung verschenkt, die sie ab dem 1.1.18 vermietet. Ist eine AfA für das Gebäude bei der Einkommenssteuer zu berücksichtigen und ggf. welcher Gebäudewert ist dabei anzusetzen (der vor 14 Jahren oder der aus diesem Jahr).

Danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.10.2018 09:02

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

weder noch. Bei Schenkung oder Vererbung kann gegebenenfalls die AfA des vorherigen Eigentümers weitergeführt werden. Hat dieser die Immobilie bislang selbst bewohnt und die AfA nicht genutzt, wird für die erstmalige Abschreibung der Anschaffungswert zu Grunde gelegt, zu dem Sie die Immobilie erworben haben. Haben Sie die Immobilie vor mehr als 50 Jahren erworben, ist es gar nicht mehr möglich, von der AfA Gebrauch zu machen. Bitte beachten Sie abschließend, dass unsere Antwort hier das Gespräch mit einem Steuerberater nicht ersetzen kann.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Medusa am 11.10.2018 12:19

Hallo,

eine Frage: Wir erwerben gerade in Erfurt eine Wohnung. Diese wurde vor ca. 19 Jahren mit dem gesamten Haus saniert und die Eigentümer hatten wohl gute Abschreibungsmöglichkeiten - leider weiß ich nicht was für eine Maßnahme das genau war. Kann es nun sein, dass wir die Wohnung nicht weiter abschreiben können (2,5% , 40 Jahre lange) - irgendwas hatte ich da mal gelesen … oder können wir normal abschreiben? LG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.10.2018 12:36

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

was der vorherige Eigentümer abgeschrieben hat, spielt keine Rolle. Sie können unter den hier genannten Bedingungen also ganz regulär abschreiben. Weitergeführt wird die AfA nur bei Vererbung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Rudy am 05.10.2018 11:30

Hallo,

Können AfA und Kreditzinsen auch für eine Immobilie die nicht in Deutschland (z.B. Österreich) liegt von der Steuer abgesetzt werden (vorausgesetzt man ist in Deutschland voll steuerpflichtig)?

Beste Grüße, Rudy

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.10.2018 11:51

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das dürfte möglich sein, so lange sich diese Immobilie innerhalb der EU befindet. Wir empfehlen allerdings im Vorfeld das Gespräch mit dem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hännok am 30.09.2018 09:15

Kann ich für eine eigene, gewerbliche Immobilie, die bereits abgeschrieben ist, die Zinsen des noch vorhandenen Restkredites von der Steuer absetzen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.10.2018 09:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das dürfte prinzipiell möglich sein. Da wir Ihren Fall aber nicht genau kennen und ihn aus der Ferne auch nicht abschließend bewerten können, würden wir das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

vivilina am 10.09.2018 15:10

Mein Steuerberater meinte, dass auch für Häuser die nicht unter Denkmalschutz stehen, eine höhere AfA gilt, wenn diese in einem Sanierungsgebiet liegen.

Allerdings meinte er, dass es keine Übersicht gibt, wo ein Sanierungsgebiet liegt. Jede Gemeinde entscheidet das selbst.

Trifft das zu und gibt es dennoch Karten oder Suchen, in denen die Sanierungsgebiete ausgewiesen werden?

Besten Dank im voraus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.09.2018 15:36

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Auskunft Ihres Steuerberaters ist korrekt. Eine Übersicht über Sanierungsgebiete wird meist von den Städten und Gemeinden selbst herausgegeben.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


vivilina am 10.09.2018 15:42

Vielen Dank für die rasche Antwort, aber warum weist dann nicht jede Gemeinde ihre Grundstücke als Sanierungsgebiete aus? Ist das mit Kosten für die Gemeinden verbunden?


Immowelt-Redaktion am 13.09.2018 11:03

Als Sanierungsgebiet gelten Gebiete nur dann, wenn die Stadt oder Gemeinde auch tatsächlich eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchführt. Diese Maßnahmen müssen im öffentlichen Interesse liegen und zügig durchgeführt werden. Gibt es solche Maßnahmen in einer Stadt oder Gemeinde nicht, werden auch keine Sanierungsgebiete ausgewiesen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nasus am 06.09.2018 11:51

Hallo ich habe eine Frage,

wenn ich als Privatperson eine Wohnung zur Vermietung (Ohne Mwst.) erwerbe, muss ich für die Afa, die Werbungskosten etc. brutto oder netto zugrunde legen?

Danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.09.2018 12:30

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

als Berechnungsgrundlage dient der Brutto-Betrag. Beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend klären können. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher den Gang zum Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Martina am 29.08.2018 09:52

Liebes Ratgeber-Immowelt-Team,

ich habe eine Frage bzgl. des Zeitpunktes der Ansetzung der AfA für ein vermietetes Haus.

Das Haus wurde 2017 gekauft (Notarvertrag 30.11.2017), der Lastenübergang war jedoch erst 2018 (z. B. also Mieteinnahmen erst ab 01.02.2018). Ist es richtig, für 2017 die Werbungskosten (wie z. B. Geldbeschaffungskosten, Schuldzinsen) anzusetzen und erst für 2018 die Abschreibung für das Gebäude anzusetzen?

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage!

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.08.2018 10:23

Hallo Martina und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das wäre nach unserem Verständnis korrekt. Letztlich kann Ihnen zu einer solchen Frage aber nur Ihr Steuerberater eine verbindliche Auskunft geben.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

speter am 24.08.2018 18:50

ich habe Lagerhalle für meine Gewerbe gekauft ( ich bin selbständig), keine GmbH

kann ich jetzt die AfA 33,3 benutzen ?

und was passiert wenn ich die Lagerhalle nach mehr als 10 Jahre verkaufe ? muss ich Einkommensteuer zahlen ?

vielen Dank

peter

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.08.2018 09:23

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die AfA wird nur Vermietern gewährt, nicht Immobilieneigentümern, die ihre Immobilie selbst nutzen. Für Detailfragen zur Besteuerung möchten wir Ihnen das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Oliver am 01.08.2018 15:49

Hallo,

Wie lange muss ich ein Gebäude abschreiben wenn die Normale AfA 33,3 Jahre ist und der Vorbesitzer bereits 20 Jahre abgeschrieben hat?

Muss ich wirklich wieder 33,3 Jahre abschreiben oder kann ich auf 13,3 Jahre verkürzen?

Der Gebäudezustand wird nur unwesentlich erneuert.

Mit freundlichen Grüßen,

Oliver

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.08.2018 08:36

Hallo Oliver,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Abschreibungsdauer beginnt in diesem Fall wieder von vorne zu laufen, eine Verkürzung ist nicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tim am 01.08.2018 00:26

Hallo,

Kann ich auch etwas abschreiben, wenn ich z.B. die Hälfte meiner Eigentumswohnung plus Garage und Keller vermiete, aber im übrigen Zimmer selbst wohne (WG)?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.08.2018 08:57

Hallo Tim und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wird eine Immobilie nur teilweise fremdvermietet, da ein Teil des Gebäudes eigengenutzt ist, sind auch nur die anteilig auf den vermieteten Teil entfallenden Zinsen abzugsfähig, der Rest nicht. Da das genaue Prozedere bei einer WG etwas komplizierter werden kann, empfehlen wir hierzu allerdings das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Svenja am 30.07.2018 20:52

Hallo,

ich habe meine ETW seit letztem Jahr vermietet und natürlich in der Steuererklärung die AfA angegeben. Nun hat das Finanzamt 10% vom Kaufpreis und somit auch von der AfA für Grund und Boden abgezogen.

Ist dies richtig, obwohl die ETW auf einem Erbpachtgrundstück steht oder sollte ich einen Einspruch einlegen?

Vielen Dank im Voraus.

Grüße

Svenja

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.07.2018 09:13

Hallo Svenja und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn der Erbbauberechtigte nachweislich nur etwas für das Gebäude gezahlt hat, kommt eine Kaufpreisaufteilung in der Tat nicht in Betracht. Diese ist aber in gewissen Ausnahmefällen vorzunehmen und zwar beispielsweise dann, wenn das Finanzamt Gründe hat, anzunehmen, dass der Kaufpreis nicht ausschließlich dem Gebäudewertanteil zugeordnet werden kann. Warum das in Ihrem Fall so gewesen sein könnte, können wir aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilen. Hierzu wenden Sie sich am besten an Ihren Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Guandi am 25.07.2018 13:59

Hallo,

auf Kommentar antworten

Guandi am 25.07.2018 14:04

sorry, ging schon los !!

Hallo,

habe in 2017 im April meine vermietet Immobilie verkauft, hatte noch AFA in Höhe von ca. 35T€ - kann ich die gesamte Summe in der Einkommensteuererklärung ansetzen oder nur den mtl. Anteil ?

Mit freundlichen Grüßen,

Guandi


Immowelt-Redaktion am 26.07.2018 08:36

Hallo Guandi und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn Sie die Immobilie verkauft haben, ist die AfA beendet. Sie können diese dann beim Finanzamt auch nicht mehr geltend machen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher das Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Guandi am 26.07.2018 23:13

Vielen Dank für die Info !

Walter am 28.06.2018 10:25

28. 06. 2018

Sehr verehrte Damen und Herren vom Immowelt - Team,

ich habe im Vorwege einer Erbschaft von meinen Eltern eine vermietete ETW überschrieben bekommen. Lt. Notarvertrag stehen ihnen weiterhin die Miete - Einnahmen unter Verrechnung der Aufwendungen zu.

Nur die mir als Eigentümer in Rechnung gestellte 'Grundsteuer B' trage ich.

Frage: Wie steht es nun mit der Afa der ETW ?

Kann ich die 'Grundsteuer B' und die 'lineare Afa' nun übernehmen

und steuerlich geltend machen, obwohl ich keine Miete - Einnahmen vorweisen kann ?

Steht die 'lineare Afa' steuerlich weiterhin meinen Eltern zu

und was ist dann mit der 'Grundsteuer B' ?

Geht die 'lineare AfA' nunmehr beiden Parteien verloren

und die Geltendmachung der 'Grundsteuer B' ist auch hinfällig ?

Für eine Beantwortung meiner Anfrage bedanke ich mich im Vorwege dessen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.06.2018 10:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

leider können und dürfen wir solche speziellen steuerrechtlichen Fragen aus der Ferne nicht abschließend beantworten. Wir möchten Ihnen daher empfehlen, einen Steuerberater zu konsultieren. Bei kleineren Fragen hilft oft auch das Finanzamt selbst weiter.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

danyII am 17.04.2018 15:00

Liebes Immowelt Team,

im Jahr 2011 haben meine drei Geschwister und ich ein Mehrfamilienhaus geerbt. 2012 habe ich zwei meiner Geschwister ihr Erbe abgekauft und das Finanzamt hat die Afa festgelegt, was auch passte. Nun habe ich im Juni 2017 den dritten Erben ausbezahlt, so dass die Immobilie nun mir alleine gehört. Dadurch erhöht sich aber auch wieder die Afa, oder sehe ich das falsch? Muss ich nun zu einem Steuerberater oder zum Finanzamt? Selbst eintragen oder erhöhen geht ja wahscheinlich nicht.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.04.2018 09:42

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Tat dürfte sich hier wieder etwas bei der Afa ändern. Am besten, Sie suchen hierzu das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Junjuni78 am 01.04.2018 19:16

Ich habe ein Haus aus 1905. Möchte es Sanieren und selbst bewohnen.

Es ist bereits abbezahlt, nur noch die Sanierungskosten wären da.

Das Untergeschoss ist vermietet.

Wie kann ich in dieser Konstellation ein Arbeitszimmer von 12 m2 steuerlich geltend machen.

Diesen benötige ich für die Verwaltung meiner Immobilien.

Vielen Dank schonmal für eure Hilfe.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.04.2018 12:23

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ob und in welcher Form Sie ein solches Arbeitszimmer steuerlich geltend machen können, ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig, die wir aus der Ferne leider nicht alle beurteilen können. Wir würden Ihnen daher das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

frank am 24.03.2018 10:21

Wie wird die AFA für Inventar , berücksichtigt als Wert im Notarvertrag bei Vermietung der Immobilie behandelt?

auf Kommentar antworten

Landskrone am 10.03.2018 14:46

Liebes Immowelt Team, wir haben eine Immobilie bestehend aus Haupthaus und Gästehaus erworben. Das Haupthaus soll privat genutzt werden, das Gästehaus als Ferienimmobilie vermietet werden. Wie erfolgt die Wertermittlung für das Gästehaus, da dieses abgeschrieben werden kann?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.03.2018 09:40

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das Finanzamt wird erst einmal davon ausgehen, dass das Grundstück einen gewissen Wert hat. Üblicherweise wird dann der Grundstückswert anteilig für jene Immobilie mitberücksichtigt, mit der der Eigentümer Gewinn erzielen will, in diesem Fall also das Gästehaus. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir einen Steuerberater nicht ersetzen können. Sollten Sie Detailfragen zur Abschreibung des Ferienhauses haben, wenden Sie sich daher am besten direkt an Ihren Steuerberater oder an das Finanzamt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Helmut Jung am 22.02.2018 16:42

Hallo liebes Immowelt team,

ich habe in der Presse und im Internet sehr viel über die geplante Sonderabschreibung (Gesetzesvorlagen) für Neubauwohnungen gelesen aber weiß immer noch nicht, was eigentlich momentane Gesetzeslage ist. Gibt es nun die Sonderabschreibung von zusätzlich 10% für die ersten 2 Jahre + 9% für das dritte Jahr, oder ist das alles noch Planung.

Dank für eine Antwort und

Gruß Helmut 22.2.18

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.02.2018 09:53

Hallo Herr Jung,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Momenten können Neubauten im Zuge der Afa nur linear mit zwei Prozent über 50 Jahre abgeschrieben werden. Etwaige Sonderabschreibungen stehen diesbezüglich noch in den Sternen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

NCC-1701A am 21.01.2018 12:57

Hallo liebes immowelt Team

Ich soll in diesem Jahr von einer Erbengemeinschaft (5 Personen Onkel, Tanten und meiner Mutter) das Haus meiner Großeltern geschenkt bekommen. BJ um 1900. Ich habe vor es zu vermieten. Um es vermieten zu können sind aber umfassende Renovierungen nötig. Neue Elektrik, Heizung, Fenster, Bäder, Wand und Bodenbeläge ... Ich habe gelesen das bei Schenkung einer Immobilie die 15% Regel keine Anwendung findet aber leider keine Erklärung dazu. Bedeutet das nun das egal wieviel ich in den ersten drei Jahren investiere alles direkt abgesetzt werden kann oder das jeder € nur über die Frist von 40/50 Jahren abgeschrieben werden kann? Im schlimmsten Fall würde das ein mehr als drei Jahre dauernder Leerstand bedeuten.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.01.2018 11:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nach üblicher Rechtsauffassung gilt die 15-Prozent-Regelung bei zur Gänze verschenkten Immobilien nicht. Die Rechtslage hierzu ist allerdings derzeit noch unklar, weil der Bundesfinanzhof bei einem Urteil zum anschaffungsnahen Aufwand bei teilentgeltlichem Erwerb einige Fragen offen gelassen hat. Insofern können wir Ihnen hierzu nur raten, entweder vorab beim Finanzamt anzufragen und wenn das nicht weiterhilft einen Steuerberater zu konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Lars am 10.01.2018 11:53

Hallo liebes Immowelt-Team,

ich habe eine Eigentumswohnung und einen dazugehörenden Tiefgaragenparkplatz erworben.

Meine Fragen:

a) Muss ich einen gewissen Anteil des Kaufpreises für die Eigentumswohnung dem Grund und Boden zurechnen, den ich nicht abschreiben kann?

b) Kann ich den Tiefgaragenplatz auf eine kürzere Nutzungsdauer, beispielsweise 20 Jahre abschreiben oder muss diesen auch auf 50 Jahre abschreiben?

c) Muss ich einen gewissen Anteil des Kaufpreises für den Tiefgaragenplatz dem Grund und Boden zurechnen, den ich nicht abschreiben kann?

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.01.2018 08:52

Hallo Lars,

den Anteil des Kaufpreises, der für Grund und Boden abgezogen wird, errechnet üblicherweise der Steuerberater auf Grundlage der Bodenrichtwerttabellen des Gutachterausschusses. Anhand eines Beispiels bedeutet das vereinfacht gesagt: Gehört zu einem Haus ein Grundstück im Wert von 300.000 Euro und nimmt eine Eigentumswohnung ein Drittel der Wohnfläche des Hauses ein, wird dieser Eigentumswohnung auch ein Drittel des Grundstücks zugerechnet. Demnach würden dann also 100.000 Euro bei der Berechnung der AfA nicht berücksichtigt. Einen Unterschied zwischen Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen gibt es diesbezüglich nicht.

Bitte beachten Sie abschließend, dass unsere Auskunft die Beratung durch einen Steuerberater nicht ersetzen kann.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sachse282 am 11.12.2017 14:49

Hallo,

ich habe irgendwo gelesen, dass die 15% Regel nicht gilt bei einem geschenktem Haus (Vorwegerbe). Konkret 2012 geschenkt bekommen mit Wohnrecht, 2015 Auszug, 2016 Modernisierung (Kosten ca. 55% vom Schenkungswert), Vermietung 2017. Frage: Gelten die Modernisierungskosten nun als Erhaltungsaufwand oder als nachträgliche Herstellkosten. Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.12.2017 08:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

üblicherweise gilt die 15-Prozent-Regel ohnehin nur in den ersten drei Jahren nach Erwerb. Demnach käme ihre Anwendung in Ihrem Fall nicht in Betracht. Wir würden Ihnen allerdings aufgrand zahlreicher Sonderregeleungen empfehlen, zu dieser Frage einen Steuerberater zu konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Aydin am 11.11.2017 19:57

Moin Moin,

ich steh kurz davor ein kleines altes Haus für 90 Tsd Euro als Kapitalanlage zu erwerben. Da es eine vollfinanzierung wird, weiß ich nicht welche Art ich wählen sollte. Sollte ich aus steuerlichen Gründen ein anuitäten Darlehen oder ein Bausparvertrag abschließen?

Lieben Gruß

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2017 10:08

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

welche Art der Finanzierung sie wählen, hat auf die AfA keinen Einfluss. Beachten Sie jedoch, dass ein Bauspardarlehen in der Regel nicht genügt, um eine Immobilie vollständig zu finanzieren. Im besten Fall können Käufer damit einen kleinen Teil der Gesasmtsumme decken.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Michael am 13.10.2017 14:53

Hallo Liebes Immowelt Team,

meine Frau hat eine Wohnung in dem Haus, das ihre Eltern für 50 Jahren gebaut haben, im Jahre 2003 überschrieben bekommen. Die Wohnung wurde aufwändig renoviert und hatte einen Verkehrswert von 120.000€. Seit 2008 haben wir diese Wohnung vermietet. Können wir auf diese Wohnung die Abschreibung von 2% geltend machen für 50 Jahre ab 2003?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.10.2017 09:19

Hallo Michael,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Für eine Wohnung wie die Ihre kann in der Regel die Abschreibung anteilig ab dem Zeitpunkt der Vermietung geltend gemacht werden. Allerdings können wir Ihren Fall aus der Ferne nur schwer beurteilen. Insofern möchten wir Ihnen im Zweifel zur Beratung durch einen Steuerberater raten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


frank am 24.03.2018 10:24

Es kommt auf den Buchwert an, ab Vermietung mit 2% abschreiben ohne Grund und Boden

B.M. am 12.10.2017 15:31

Hallo liebes Team,

vor zwölf Jahren haben wir unser Haus gekauft und umfangreich renoviert (neue Leitungen, Bäder, Elektrik, Fenster, Türen). Bis jetzt haben wir es selbst genutzt, möchten aber künftig vermieten. Was ist die Bemessungsgrundlage für die AfA? Können auch die damaligen Renovierungskosten eingerechnet werden, die in unserem Fall mehr als 50% des Kaufpreises betragen und alle innerhalb des erstens Jahres der Anschaffung angefallen sind?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.10.2017 12:02

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Bemessungsgrundlage fürften in diesem Fall die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten plus Kosten für die Renovierung sein. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir den Gang zum Steuerberater im Zweifelsfall nicht ersetzen können.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bonig am 20.09.2017 12:28

Liebes Immowelt-Team, meine Eigentumwohnung habe ich seit 13 Jahern in Eigennutzung. Wenn ich diese jetzt vermiete, kann ich auch AfA geltend machen? Und was ist dann die Bemessungsgrundlage für deren Höhe? Mein Kaufpreis, den ich vor 13 Jahren bezahlt habe oder zu Zeit höherer Marktwert?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.09.2017 12:39

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie können die AfA durchaus nutzen, allerdings nicht mehr die vollen 50 Jahre, sondern nur noch 37 davon, also 50 abzüglich des Zeitraums der Eigennutzung. Als Bemessungsgrundlage dient der damalige Kaufpreis.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

LF am 03.09.2017 07:40

Liebes Team,

Ich habe eine vermietete Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben.

Wie ermittle ich den Wert der Whg. und des Bodens für das Finanzamt korrekt?

Laut Wertgutachten hat die Wohnung einen Wert von 92.000,- Euro, der Bodenwert liegt bei 7.000,- Euro. Ersteigert habe ich Whg. für 71.500,- Euro.

Nehme ich jetzt auch nur den prozentualen Anteil für den Boden, also etwa 5.440,- Euro? Oder muss ich den vollen Bodenwert vom Kaufpreis abziehen und kann dann nur 64.500,- für die lineare AFA ansetzen? Danke für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.09.2017 09:31

Hallo LF und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Tat muss der Grundstücksanteil aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden. Das Berechnungsverfahren hierfür ist allerdings etwas komplexer. Das Bundesfinanzministerium hat hierzu unter folgender Adresse eine Rechenhilfe zur Verfügung gestellt: www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2017-03-01-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher immer das Gespräch mit dem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Daniel B. am 27.08.2017 04:54

Liebes Team von Immowelt,

ich habe zusammen mit meiner Schwester ein Haus geerbt (zuvor nicht vermietet sondern vom Erblasser selbst genutzt). Jetzt kaufe ich ihr ihren Anteil ab und vermiete das Objekt ab Eigentumsübergang.

Auf welchen Wert kann ich die Abschreibung basieren?

Verkehrswert fiktiv 300.000€ inkl. 80.000€ Grundstück. Meiner Schwester bezahle ich die Hälft, also 150.000€.

Gilt die Auszahlung meiner Schwester als "Anschaffung" und kann ich entsprechend die Anschaffungskosten i.H.v. 150.000€ abzüglich 40.000€ Grundstück (50%) gleich 110.000€ zu 2% jährlich über 50 Jahre abschreiben??

Und was passiert hinsichtlich Abschreibung, wenn ich z.B. 8 oder 10 Jahren entscheiden sollte selbst einzuziehen?

Besten Dank!!!

Gruß Daniel

auf Kommentar antworten

Daniel B. am 27.08.2017 04:55

Baujahr ist 1963


Immowelt-Redaktion am 28.08.2017 10:10

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Ihre Rechnung dürfte korrekt sein. Sollten Sie sich noch vor Ablauf der 50 Jahre entscheiden, selbst in das Haus einzuziehen, können Sie ab diesem Zeitpunkt nichts mehr abschreiben, falls es sich um ein Einfamilienhaus handelt. Sollten Teile des Hauses zu diesem Zeitpunkt noch vermietet sein, könnten Sie diese Teile anteilig auch dann weiter abschreiben.

Bitte beachten Sie abschließend jedoch, dass wir keine Rechts- oder Steuerberatung leisten dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher stets den Gang zum Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Paula am 21.08.2017 16:49

Liebes Immowelt-Team, wie lange muss ich eine Neubau-ETW vermieten, bevor ich sie selbst bewohne, damit ich die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei der ESt-Erklärung steuerrechtkich nutzen kann

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.08.2017 14:16

Hallo Paula,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Das lässt sich so nicht sagen. Ein Vermieter profitiert eben nur so viele Jahre von den Abschreibungsmöglichkeiten, so lange die Immobilie vermietet ist, höchstens 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent. Für ältere Häuser, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungseitraum.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Alexander Wegner am 02.08.2017 12:52

Liebe Immowelt-Redaktion, ich hätte folgende Frage:

eine als Lagerraum vermietete Immobilie (Hobbykeller in einem Mehrfamilienhaus) wird NACH Ablauf der 10-jährigen Spekulationfrist verkauft.

Die AfA wurde dabei steuerlich geltend gemacht (10 Jahre x 2% = 20% der Anschaffungskosten Gebäudeanteil).

Ist in diesem Fall der Veräußerungsgewinn komplett steuerfrei oder müssen die bereits geltend gemachten Steuervorteile (20% der Anschaffungskosten) an den Fiskus zurückgezahlt werden?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.08.2017 09:16

Sehr geehrter Herr Wegner,

wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist, dürften Sie nichts an den Fiskus zurückzahlen müssen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Wenden Sie sich im Zweifelsfall daher an Ihren Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Peter Pohl am 25.07.2017 13:41

Hallo; eine Frage zur Afaberechnung bei Bauherrenmodellen:

Ankauf eines Althauses samt Grundstück (80/20) , Abriss des Altbaues und Beginn eines Neubaues im Jahre 2010. Fertigstellung 2015. Wie wird die Afa 2016 berechnet? 70/30 wovon?

Grundstück+Althaus 70/30 und dann die Kosten des Neubaues dazu?

Oder Grundstück+Altbau+Neubau 70/30 (Alt u Neuhaus sind, bzw waren, Mietshäuser in Wien)

Ich suche schon tagelang, kann aber die Lösung nicht Finden.

Herzliche Grüße und Vorausdank

Peter Pohl

auf Kommentar antworten

Eckheimer am 04.05.2017 13:08

Einen schönen guten Tag,

auch ich hätte eine kleine Frage die sich für mich durch googeln nicht so leicht ergibt.

Wenn ich aus einem Mietgebäude mit z.B. 20 Wohneinheiten eine Wohnung für 100.000,- € kaufe und vermiete, gilt dann auch eine 50 Jahre Abschreibung?

Oder gibt es hierzu andere Regelungen, da sich die 50 Jahre auf das Gebäude selbst beziehen.

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.05.2017 09:58

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

unter der Voraussetzung, dass die Immobilie ab 1925 erbaut worden ist, können Sie 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Abziehen müssen Sie dabei allerdings die anteiligen Grundstückskosten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Schleppi1312 am 11.04.2017 19:00

Guten Tag Zusammen,

auch ich möchte mich gerne in die Reihe der Fragenden einreihen. Von daher schon einmal vorab Dankeschön für die Hilfe.

Im Jahr 2015 ist mein 1781 erbautes und 2001 gekauftes, selbst bewohntes 3-Familienhaus abgebrannt. Durch die Versicherung wurde der Schadenfall an mich bezahlt. Die Zahlungen wurden in den Wiederaufbau gesteckt, so dass das Haus durch die Wiederherstellungskosten ein vielfaches des Kaufpreises wert ist. Mein Steuerprogramm sagt mir, dass ich die Wiederherstellungskosten als neuen AfA-Wert angeben soll. Allerdings macht mich die Höhe der zukünftigen Abschreibung ein wenig stutzig. Ist das so korrekt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.04.2017 09:51

Hallo Schleppi1312,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Generell können Eigennutzer zehn Jahre neun Prozent der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten (Sanierungsaufwand) gemäß § 10f Einkommensteuergesetz (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) ansetzen. Ob die Höhe in Ihrem Fall korrekt ist, können wir leider aus der Ferne nicht beruteilen. Dies erfahren Sie von Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Wohnung am 29.03.2017 15:01

Ich habe 2/2016 eine Eigentumswohnung geerbt, die ich dann ab 7/16 vermietet habe.

Wie kann ich den Abschreibungsbetrag ermitteln? Ich weiß lediglich, dass das Gebäude ca. 1970 gebaut wurde. Im Besitz des Erblassers war die Wohnung jedoch erst seit ca. 2002 und ich weiß den Kaufpreis aus 2002 für diese Wohnung.

Ich habe diese Wohnung ja nicht gekauft, es wird allerdings Erbschaftssteuer anfallen, in welcher Höhe genau, weiß ich jedoch noch nicht.

Danke für die Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.03.2017 09:32

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Falls die Wohnung bereits durch den Erblasser vermietet wurde, kann ein Erbe die AfA fortsetzen. Falls das nicht der Fall war geht das laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az.: I X R 27/10) nur noch anteilig, wobei sozusagen fiktiv ein Laufzeitbeginn zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch den Erlbasser angenommen wird.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Einzelfall aus der Ferne nur schlecht beurteilen können. Im Zweifel raten wir daher zu einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Pille84 am 21.03.2017 18:24

Was gebe ich als "Abschreibungsbetrag" für ein EFH an (Baujahr 1804), welches ich im November 1997 für 20.000 DM gekauft habe? Das Haus steht unter Denkmalschutz. Wenn ich das richtig verstanden habe, wäre das 10.000€ / 20 Jahre =500€ ?? Als Prozentsatz 2,5% ?!

LG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.03.2017 12:18

Sehr geehrter Fragesteller,

die lineare AfA kann man nur dann in Anspruch nehmen, wenn die Immobilie vermietet wird. Abgeschrieben wird nur das Gebäude; vom Kaufpreis muss demnach noch der Wert des Grundstücks abgezogen werden.

Wurden denkmalgerechte und mit der Denkmalbehörde abgestimmte Sanierungen vorgenommen, können diese Kosten im Rahmen der Denkmal-AfA zusätzlich abgesetzt werden.

Weitere Infos finden Sie hier:

ratgeber.immowelt.de/a/altbau-afa-beispielrechnung-fuer-abschreibung.html

ratgeber.immowelt.de/a/denkmalschutz-mit-abschreibung-steuern-sparen.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Babs Ho am 19.03.2017 11:17

Kann ich für eine Eigentumswohnung, welche ich im April 2016 verkauft habe, noch AfA geltend machen? Was kann ich noch geltend machen - Notarkosten, Maklergebühren o.Ä.? Wenn ja AfA - in welcher Höhe? Vielen Dank im Voraus

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.03.2017 11:43

Hallo Babs Ho,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn eine Wohnung bereits verkauft wurde, kann sie auch nicht mehr abgeschrieben werden. Bitte beachten Sie auch, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Was genau sie von der Steuer absetzen können und in welcher Höhe erfahren Sie von Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Adalbert Faber am 03.03.2017 21:23

Kann für ein vermietetes Einfamilienhaus, Baujahr 1930, das im Jahre 2012 an die

Kinder geschenkt wurde, Afa geltend gemacht werden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.03.2017 09:25

Sehr geehrter Herr Faber,

wenn jemand eine vermietete Immobilie geschenkt bekommt, führt derjenige die AfA des Schenkers fort. Er kann die AfA dann nur bis zu jenem Betrag abziehen, der anteilig von der Bemessungsgrundlage des Schenkers nach Abzug der AfA, der erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen verbleibt.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren steuerlichen Einzelfall aus der Ferne nur schlecht beurteilen können. Im Zweifel empfehlen wir daher das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Peter am 01.03.2017 16:24

kann für eine 10 Jahre alte Eigentumswohnung, die 2016 gekauft wurde und selbst genutzt wird, etwas steuerlich geltend gemacht werden ? ( z.B. Afa, Zinsen) ..oder gibt es hierzu nur bei einer Vermietung Vorteile?

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.03.2017 09:19

Lieber Peter,

besten Dank für Ihren Kommentar. Bei selbstgenutzten Immobilien können weder AfA noch Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings können bei Selbstnutzern bestimmte Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich berücksichtigt werden. Mehr Infos finden Sie in dem Artikel "Das können Immobilieneigentümer von der Steuer absetzen".

Mit herzlichen Grüßen

Ihre Immowelt-Redaktion

Claudbur am 28.02.2017 19:22

Ich habe ein Haus mit 2 wohnungen gekauft.

Darin 2 zusätzlich ganz neu hergestellt.

Gesamt jetzt 4 Wohnungen.

Meine Frage: kann ich bei den 2 neu hergestellten Wohnungen auch nur 2 Prozent abschreiben.?

Die Herstellung war innerhalb der 3 Jahren nach kauf

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.03.2017 10:12

Hallo Claudbur,

besten Dank für Ihren Kommentar. Es ist möglich, dass Sie bei den zwei neuen Wohnungen zwei Prozent abschreiben.

Mit herzlichen Grüßen

Ihre Immowelt-Redaktion

Otto am 26.02.2017 23:33

Sie schreiben unter "Abschreibungen für Modernisierung", dass sich die Kosten steuerlich auf bis zu 5 Jahre verteilen lassen. Gilt dies auch für gewerblich genutzte Gebäude?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.02.2017 09:49

Hallo Otto,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Gemäß Paragraph 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung gilt dies nur für Gebäude, die "überwiegend Wohnzwecken dienen".

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

herrma am 07.01.2017 19:08

Hallo, ich habe von meinem Großvater ein 60er-Jahre Häuschen geschenkt bekommen. Derzeit ist ein Teil vermietet und ein Großteil des Hauses wird von mir gewerblich genutzt (Online-Handel mit Lager und Büros).

Kann ich die Immobilie in das Betriebsvermögen (Einzelunternehmen) einbringen und welchen Einfluss hätte das auf die EÜR?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.01.2017 09:26

Hallo herrma,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider können wir spezielle, steuerrechtliche Fragen aus der Ferne nicht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen daher, die Angelegenheit einem Steuerberater vorzutragen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Thomas am 06.01.2017 13:34

Ich habe zur AfA eine Verständnisfrage.

Die AfA wird für die Herstellkosten gewährt. Was bedeutet es nun, wenn eine Wohnung z.B. vor 30 Jahren für €100.000 errichtet und auch für diese 30 Jahre á 2% abgeschrieben und anschließend für €300.000 (ohne Grundstückspreis) veräußert wurde.

Kann nun der neue Eigentümer die Wohnung mit 2% auf die €300.000 wieder für 50 Jahre abschreiben oder müssen die ersten 30 Jahre dabei auch berücksichtigt werden?

Es wäre für mich nun logisch, dass nur noch für 20 Jahre Abschreibungen möglich sind, da die Argumentation der AfA ja besagt, dass nach 50 Jahren das Gebäude (das Grundstück ausgeschlossen) buchhalterisch keinen Wert mehr hat (s. Ihr Artikel).

Danke schonmal für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.01.2017 08:50

Hallo Thomas,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich kann ein neuer Eigentümer eine Immobilie wieder über die vollen 50 Jahre abschreiben, unabhängig davon wie alt sie ist und wie viele Vorbesitzer sie hatte.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Michi am 13.12.2016 12:23

Ich habe im Frühjahr 2015 eine kleine Altbau-ETW zur Vermietung gekauft. Im Frühjahr 2016 musste die alte Heizung außerplanmässig ersetzt werden. Kann ich diese ca. 7000,- Euro dennoch auf zwei Jahre steuerlich geltend machen oder muss ich die 50-jährige AfA aufgrund Anschaffung wählen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.12.2016 13:01

Lieber Michi,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Ob diese Kosten schnell oder innerhalb von 50 Jahren abgeschrieben werden können, hängt davon ab, ob sie als anschaffungsnahe Aufwendungen gelten oder nicht. Dabei gilt: Belaufen sich die Kosten (ohne Mwst.) für Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb insgesamt anfallen, auf weniger als 15 % des Kaufpreises abzüglich des anteiligen Grundtückswertes, so ist eine schnelle Abschreibung möglich. Wird die 15%-Grenze überschritten, zählen die Kosten zu den anschaffungsnahen Aufwendungen mit der Folge, dass nur eine lineare Abschreibung über einen langen Zeitraum möglich ist.

Wie Sie die Kosten in Ihrem Fall abschreiben können, hängt demnach von der Höhe des Kaufpreises ab und davon, ob innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb noch weitere Kosten anfielen/anfallen werden. Für konkrete Auskünfte empfehlen wir, dies mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit herzlichen Grüßen

Ihre Immowelt-Redaktion

Die Heimleitung am 14.09.2016 14:22

Herzlichen Dank für die ausführlichen Erklärungen!

Wie ist das mit der AfA, wenn in einem Jahr nicht vermietet wurde?

Hier: Wohnung war zehn Jahre vermietet. Nach dem Auszug der Mieterin (in 2015) soll(t)en neue Fenster in die Altbauwohnung (Haus aus 1913) eingebaut werden, was sich aber hinzieht. D.h. in 2016 wird die Wohnung wohl unvermietet bleiben.

Kann ich nach einer Neuvermietung ab 2017 dann wieder ganz normal die AfA in der Anlage V angeben und sie läuft weiter, oder wird sie damit abgebrochen, muss ich etwas neu beantragen o.ä.?

Würde mich über eine kurze Erklärung sehr freuen, vielen Dank,

Felix

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.09.2016 14:53

Guten Tag,

herzlichen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich bedeutet ein kurzer Leerstand wegen Sanierung nicht, dass die AfA pausiert. Denn entscheidend ist die langfristige Absicht, mit der Immobilie Einkünfte zu erzielen. Im konkreten Fall können wir aber nicht einschätzen, ob das Finanzamt wegen des längeren Leerstandes weiterhin von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht. Da dies von den Umständen des Einzelfallshängt, können wir ihren Fall aus der Ferne nicht beurteilen. Daher empfehlen wir Ihnen, dass Sie sich vom örtlichen Vermieterverein oder von Ihrem Steuerberater beraten lassen.

Mit besten Grüßen

Die Immowelt-Redaktion

Moritz71 am 22.08.2016 16:10

Ich habe ein Haus mit Anliegerwohung gekauft, die bald vermietet werden soll,

kann ich den Kaufpreis + Zinsen + Renovierung (< 15% vom Anteil) (Verteilschlüssel: jeweils Wohnfläche) dann ab Vermietungszeitpunkt abschreiben ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.08.2016 08:56

Hallo Moritz,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Anteilig müsste dies im Prinzip möglich sein. Da wir die Details Ihres Immobilienkaufs nicht kennen, empfehlen wir Ihnen dennoch das Gespräch mit einem Finanz- oder Steuerberater, der Ihre individuelle Situation beurteilen kann.

Eine Beispielrechnung zur Altbau-AfA finden Sie darüber hinaus in diesem Artikel:
http://ratgeber.immowelt.de/a/altbau-afa-beispielrechnung-fuer-abschreibung.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Holi am 10.08.2016 07:21

Auch ich habe vor 10 Jahren eine ETW für EUR 280.000,00 gekauft, selbst bewohnt und seit 2015 vermietet. Ab welchem Zeitpunkt beginnt die Anschreibungzeit von 50 Jahren (Kauf 2006, vermietet 2015) und von welchem Wert? Der Wert der Immobilie ist seit Erwerb 2006 bis zur Vermietung enorm gestiegen. Im Kaufvertrag von 2006 steht der KP von EUR 280.000,00

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.08.2016 10:14

Hallo Holi,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Abschreibungszeit beginnt prinzipiell mit dem Kauf zu laufen, abgeschrieben werden kann aber erst ab dem Zeitpunkt der Vermietung. Die effektive Abschreibungszeit ist also um den Zeitraum vermindert, in dem die Immobilie nicht vermietet war. Es gilt der Wert des Gebäudes bei Anschaffung, unabhängig von etwaigen Wertsteigerungen in der Zwischenzeit. Bitte beachten Sie, dass wir Detailfragen zu Einzelfällen aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Im Zweifel empfehlen Ihnen daher, sich an Ihren Finanzberater zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

wawo61 am 27.07.2016 12:22

Ich habe vor 10 jaher eine Eigentumswohnung für 138.000€ gekauft und selber bewohnt

Jetzt möchte ich es nicht verkaufen sondern vermieten

Kann ich immer noch 2% von der kaufpreis abschreiben in der AFA

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.08.2016 10:23

Hallo wawo61,

ja, können Sie. Aber erst ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie die Wohnung vermieten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Helmut am 01.06.2016 14:35

ich habe Anfang des Jahres eine gebrauchte Eigentumswohnung erworben und diese an meine Tochter vermietet. Jetzt muss ich für mehrere Monate das Gästezimmer beziehen.

Muss ich für diese Zeit die AfA aussetzen und kann danach wieder weitermachen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.06.2016 09:03

Lieber Helmut,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich wird die AfA für selbstgenutzte Immobilien nicht gewährt. Wie es sich allerdings verhält, wenn Sie für einen begrenzten Zeitraum im Gästezimmer Ihrer vermieteten Immobilie wohnen, können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Es handelt sich hierbei um einen Sonderfall, bei dem wir Ihnen dazu raten würden, sich von Ihrem Steuerberater beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Harry am 09.05.2016 11:55

zählen unten dargestellte Leistungen zur Anschaffungskosten und AfA Steuer absetzbar:

1. Fahrbahnbauen von Straße zum Haus?

2. Abrisskosten alte Gebäude und Entsorgung.

3.Erschlissunggebühren(Gas,Strom,Wasser und Abwasserkanalisation)Telefon,

4.Komplette Erdarbeit

5.Beseitigung des Schwimmbecken.

6. Bäumefällung und Entsorgung

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 10.05.2016 14:41

Lieber Harry,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider lassen sich Ihre Fragen so pauschal nicht beantworten. Liegen außergewöhnliche Umstände für den Abriss vor, die beim Erwerb noch nicht vorlagen, so kann für Sie unter Umständen die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) in Betracht kommen und die restliche AfA im Jahr des Abrisses abgesetzt werden. Erfolgt der Abbruch jedoch, um ein neues Gebäude zu errichten, so sind die Kosten des Abrisses und die verbleibende Abschreibung für den Altbau Herstellungskosten des Neubaus, sofern ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang besteht – was bei Abriss zugunsten eines Neubaus wohl gegeben sein wird.

Darüber hinaus gilt: Erschließungskosten sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens, Anschlusskosten gelten dagegen als Herstellungskosten. Inwieweit Sie die Kosten der anderen Arbeiten von der Steuer absetzen können, ist stark von den Details ihres Falls abhängig. Wir empfehlen Ihnen diesbezüglich die Beratung durch einen Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion