Umkehrhypothek und Leibrente: Option für Senioren?

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Kleine Rente, großes Haus: Um ihr Einkommen aufzubessern, haben ältere Menschen die Möglichkeit, ihr Haus zu verrenten und trotzdem in den vertrauten vier Wänden wohnen zu bleiben. Das geht entweder mit einer Umkehrhypothek oder einer Leibrente. Beide Modelle bergen jedoch Risiken und sind nicht unumstritten.

Umkehrhypothek, Leibrente, Senioren, Foto: oneinchpunch / fotolia.com
Viele ältere Menschen wollen auch ihren Lebensabend in den eigenen vertrauten vier Wänden verbringen. Bei knappen Altersbezügen kann dann eine Verrentung der Immobilie eine Option sein. Foto: oneinchpunch / fotolia.com

Viele Rentner beziehen heute Bezüge, die viel niedriger sind, als ihr früheres Erwerbseinkommen. Um ein großes Haus zu unterhalten, ist das oft zu wenig. Die Kassenlage ist dann knapp, obwohl das Haus längst abbezahlt ist. Die eigene Immobilie zu verkaufen, ist für viele Rentner trotzdem keine Option. Dann steht eine Möglichkeit im Raum: Die Immobilie zu verrenten. Das geht entweder mit einer Leibrente, bei der die Immobilie zwar den Eigentümer wechselt, aber weiter uneingeschränkt genutzt werden kann, oder mit einer Umkehrhypothek, bei der der Rentner Schulden macht, die er zu Lebzeiten nicht zurückzahlen muss.

Gründe für die Immobilienverrentung

Wer seine Immobilie verrentet, hat zunächst einige Vorteile: er stockt seine Rente auf und kann weiter in seinem Haus leben. Mit dem zusätzlichen Geld lassen sich dann auch Wünsche wie zum Beispiel Reisen erfüllen. Wer keine Erben oder Nachkommen hat, kann so auch seinen Nachlass regeln.

Welche Arten der Immobilienverrentung es gibt

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, mit der eigenen Immobilie eine regelmäßige Zusatzrente zu erzielen – die Umkehrhypothek und die Leibrente:

Die Umkehrhypothek

Eine Art der Immobilienverrentung ist die Umkehrhypothek, die ursprünglich in den USA entstand ist und dort Reverse Mortgage genannt wird. Inzwischen gibt es aber auch in Deutschland Anbieter. Die Umkehrhypothek ist im Prinzip ein Kreditvertrag: Der Immobilieneigentümer bietet dem Kreditgeber seine Immobilie als Sicherheit, und erhält entweder eine Einmalzahlung oder regelmäßige monatliche Zahlungen – oder eine Mischung aus beidem ausgezahlt. Der Eigentümer bleibt dies auch und kann weiter in seinem Haus leben bleiben. Seine Schulden erhöhen sich allerdings von Monat zu Monat, da weder Zins noch Tilgung geleistet werden – daher der Name Umkehrhypothek. Stirbt der Immobilieneigentümer oder zieht er zum Beispiel in ein Alten- oder Pflegeheim, so haben dessen Erben – oder auch er – die Wahl, ob das Darlehen zurückgezahlt oder ob die Immobilie vom Umkehrkreditgeber verwertet wird. Und es gibt noch eine weitere Möglichkeit: Weil der Bezieher der Immobilienrente weiterhin Eigentümer des Hauses ist, kann er es auch verkaufen und muss dann einen Teil des Erlöses dafür verwenden, die Schulden aus seiner Umkehrhypothek zu tilgen.

Das Problem dieses Modells besteht darin, dass die Zahlungen, die der Kreditgeber an den Eigentümer leistet, nicht übermäßig hoch sein können. Denn die Summe aller geleisteten Zahlungen muss deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie bleiben, da diese ja als Sicherheit dient, und das auch dann, wenn der Eigentümer sehr alt wird. Ein Beispiel: Eine Immobilie ist 400.000 Euro wert, der Eigentümer entschließt sich mit 65 Jahren für eine Umkehrhypothek und stirbt mit 95 Jahren. Angenommen, er erhielte eine monatliche Zahlung von 500 Euro, so wüchse der Schuldenberg des Eigentümers im Laufe der Jahre auf 180.000 Euro zuzüglich Zinsen – bei drei Prozent Zinsen wären das zusätzlich etwas mehr als 110.000 Euro, bei fünf Prozent schon zusätzlich knapp 240.000 Euro und damit mehr, als das Haus möglicherweise später wert ist.

Umkehrhypothek, Leibrente, Vertrag, Foto: Daisy Daisy / fotolia.com
Wer sich für eine Immobilienrente entscheidet, sollte die vertraglichen Konditionen sehr genau prüfen. Foto: Daisy Daisy / fotolia.com

Die Leibrente

Die in Deutschland klassische Art der Immobilienverrentung ist die Leibrente und hierzulande im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (BGB; § 759ff). Hier findet eine Änderung der Eigentümerverhältnisse statt, die Leibrente ist also kein Darlehen wie die Umkehrhypothek, sondern die Gegenleistung dafür, dass das Haus den Eigentümer wechselt. Es kann auch geregelt werden, dass der Leibrentenempfänger einen Teil des Betrags als Einmalzahlung und anschließend eine entsprechend geringere Leibrente erhält.

Damit der Empfänger der Leibrente abgesichert ist, empfiehlt es sich, diese in Form einer Reallast dinglich im Grundbuch zu sichern. Mit einer Reallast werden bestimmte Recht zu Gunsten einer Person festgeschrieben. Außerdem kann vereinbart werden, dass die Leibrente wertabgesichert ist – das heißt, dass sie regelmäßig in Höhe der Inflation steigt. Solche Wertsicherungsklauseln müssen aber mit dem Preisklauselgesetz (PrKlG) konform sein, das heißt, dass sie entweder lebenslang oder für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren vereinbart werden müssen und sich an einem amtlichen statistischen Lebenshaltungskostenindex orientieren.

Risiken und Besonderheiten

Sowohl Umkehrhypothek als auch Leibrente sind nicht unumstritten. In der Vergangenheit tummelten sich zum Beispiel auch unseriöse Anbieter auf dem Markt, denen es eher um den schnellen Gewinn als um ein faires Geschäft ging.

Sowohl für den Leibrentner als auch den Anbieter birgt die restliche Lebenszeit des Leibrentners erhebliche Risiken: Stirbt der Leibrentner schon nach kurzer Zeit, war das Geschäft für den Anbieter vorteilhaft, weil er für wenig Geld an die Immobilie kam, lebt der Leibrentner sehr lange, so ist die Leibrente für den Anbieter eine teure Angelegenheit.

Umkehrhypothek, Leibrente, Pflege, Foto: Sondem / fotolia.com
Bisweilen können Senioren später nicht mehr in ihrem Haus leben, weil sie auf Pflege angewiesen sind. Für diesen Fall sollten bei einer Immobilienrente genaue vertragliche Absprachen getroffen worden sein. Foto: Sondem / fotolia.com

Beim Vertrag sollten Interessierte auf weitere Aspekte achten, um keine Nachteile in Kauf zu nehmen:

  • Wie wird die Immobilie bewertet? Da die Immobilie die einzige Sicherheit ist, die die Anbieter von Leibrenten haben und eine anderweitige Verwertung während der Lebenszeit des Leibrentners nicht möglich ist, wird häufig ein deutlicher Sicherheitsabschlag vorgenommen. Das wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Leibrente aus.
  • Vertraglich sollte geregelt werden, wer künftig für Unterhalts- und Instandhaltungskosten aufkommt.
  • Was passiert, wenn der Anbieter nicht mehr zahlen kann? Für den Fall, dass der Anbieter Pleite geht und die Immobilienrente nicht mehr zahlen kann, sollte eine Regelung getroffen werden: Bei einem Eigentumsübergang mit Leibrente wird eine Reallast im Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsverzug kann der Leibrentner dann unter Umständen die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Auch bei der Umkehrhypothek sollten entsprechende Regelungen getroffen werden – hier ist die Beratung zum Beispiel durch einen Anwalt empfehlenswert.
  • Was passiert, wenn der Leibrentner ins Pflegeheim zieht? Im notariellen Vertrag sollten auch Regelungen getroffen werden, was passiert, wenn der Leibrentner zu Lebzeiten die Immobilie nicht mehr nutzen kann, zum Beispiel weil er in ein Pflegeheim zieht. Möglich wäre hier eine finanzielle Entschädigung.

Mögliche Höhe der Immobilienrente

Die Höhe der möglichen Immobilienrente hängt maßgeblich vom persönlichen Alter und dem Wert der Immobilie sowie dem Wert des Wohnrechts ab. Abhängig von diesen Faktoren können ganz unterschiedliche Rentenhöhen herauskommen. Auch die Frage, ob es nur einen oder zwei Eigentümer gibt, die ihre Immobilie verrenten, spielt eine Rolle. Denn im letzteren Fall wird die Leibrente weiter gezahlt, wenn einer der Eigentümer stirbt.

Maßgeblich abhängig ist eine Leibrente von der statistischen Restlebenserwartung. Wer sein Eigenheim mit 65 Jahren verrentet, erhält eine geringere Leibrente als jemand, der dies im Alter von 75 Jahren tut. Und auch auf den Wert des Wohnrechts kommt es an. Denn im Prinzip wird von dem Leibrentner monatlich zustehenden Betrag die Summe abgezogen, die die Immobilie bei einer Vermietung einbringen würde. Angenommen, die monatlich dem Leibrentner zustehende Summe betrüge 1.500 Euro und der Wert des Wohnrechts 1.000 Euro, so verbliebe eine Leibrente in Höhe von monatlich 500 Euro.

Alternative: Verkauf des Hauses

Wer sich vorstellen kann, im Alter in eine kleinere Wohnung zu ziehen, sollte alternativ den Verkauf seines Hauses in Betracht ziehen. Da ein großes Haus in der Regel mehr einbringt als eine kleine Seniorenwohnung kostet, bleibt dann ein üppiger Geldbetrag übrig, der für die Lebenshaltung verwendet werden kann.

Außerdem sollten Senioren, die sich über die Immobilienrente Gedanken machen, bedenken, dass sie die Entscheidung bei der Leibrente gar nicht mehr und bei der Umkehrhypothek nur durch die Kompletttilgung des Darlehens rückgängig machen können – und das ist in der Praxis meist nur bei einem Verkauf der Immobilie oder einem Lottogewinn möglich, denn der Grund für die Immobilienrente war ja die zu knappe Rente.


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