Leibrente, Teilverkauf und Co: Was tun mit der Immobilie im Alter?

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Mit Rentenbeginn stehen Immobilienbesitzer oft vor der Frage: Wie geht es weiter mit meiner Immobilie? Vermögen und Altersvorsorge vieler älterer Menschen sind oft im Eigenheim gebunden. Fällt die Rente auch noch gering aus, kann es für viele finanziell eng werden: Geld für Renovierungen oder manchmal sogar eine größere Urlaubsreise ist dann nicht mehr da. Doch deswegen das Eigenheim gleich verkaufen? Mit Hilfe der Leibrente, Umkehrhypothek oder eines Teilverkaufs lässt sich die Rente aufbessern und man kann trotzdem weiter in der Immobilie wohnen. Erfahre, für wen diese Modelle geeignet sind und welche Risiken sie bergen.

Was ist die Leibrente?

Bei der Leibrente wird das Eigentum der Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen, der Alteigentümer kann die Immobilie aber weiterhin bis an sein Lebensende bewohnen. Der Käufer zahlt für die Immobilie allerdings keinen Kaufpreis, sondern verspricht dem Voreigentümer eine lebenslange monatliche Rentenzahlung in Form einer Leibrente. Es kann auch vertraglich vereinbart werden, dass der Leibrentenempfänger einen Teil des Betrags als Einmalzahlung und anschließend eine entsprechend geringere Leibrente erhält. In Deutschland finden sich die gesetzlichen Regelungen zur Leibrente im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB; § 759ff).

Wann und für wen lohnt sich die Leibrente?

Da sich die Höhe der Leibrente auch an den verbleibenden Lebensjahren orientiert, ist es meist erst möglich, im Rentenalter, also ab Mitte 60 oder Anfang 70, diese Option zu wählen, zumal viele Anbieter ein recht hohes Mindestalter für die Leibrente festgelegt haben.

Besonders geeignet ist die Leibrente für Immobilienbesitzer:

  • die keinen direkten Erben haben und ihr Vermögen selbst zu Lebzeiten aufbrauchen möchten
  • die Verantwortung abgeben möchten und sich nicht mehr um Sanierungen und Instandhaltungen ihrer Immobilie kümmern möchten. Der Käufer der Immobilie kommt nämlich künftig für alle Instandhaltungen auf
  • die ihren Lebenspartner auch nach dem Tod mit einer Immobilienverrentung und einem lebenslangen Wohnrecht absichern möchten. Da geht auch, wenn Ansprüche der übrigen Erben besehen.
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Mit Leibrente Schenkungssteuer umgehen

Eine Leibrente kann aber auch innerhalb der Familie geregelt werden: Die Immobilie wird dann noch zu Lebzeiten an die Kinder oder andere Angehörige übergeben, die im Gegenzug eine monatliche Leibrente zahlen. Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an.

Muss die Immobilie für die Leibrente schuldenfrei sein?


Üblicherweise sollte die Immobilie schuldenfrei sein, wenn sie verrentet wird. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, eine Restschuld mit einer Einmalzahlung am Anfang der Verrentung zu begleichen – je nach Höhe der Restschuld fällt dann die monatliche Leibrente allerdings geringer aus.

Wie hoch ist die Leibrente?

Die Höhe der Leibrente hängt vom Alter des Eigentümers und damit von seiner statistischen Restlebenserwartung ab. Wer sein Eigenheim mit 65 Jahren verrentet, erhält eine geringere Leibrente als jemand, der dies im Alter von 75 Jahren tut.
Aber auch der Wert der Immobilie und der Wert des Wohnrechts spielen eine Rolle. Der Wert des Wohnrechts entspricht der Miete, die für die Immobilie zu erzielen wäre.

Auch die Frage, ob es nur einen oder zwei Eigentümer gibt, die ihre Immobilie verrenten, spielt eine Rolle. Denn im letzteren Fall wird die Leibrente weitergezahlt, wenn einer der Eigentümer stirbt.

Eine vereinfachte Formel, um die Leibrente zu berechnen:

Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = Betrag, den der Leibrentner bekommt

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Muss die Leibrente versteuert werden?

Die Leibrente interessiert auch den Fiskus, denn sie muss als Einkommen versteuert werden – allerdings nicht vollständig, sondern nur der so genannte Ertragsanteil. Dessen prozentuale Höhe lässt sich der Tabelle Im EstG § 22 Nr. 1, Satz 3a bb entnehmen; sie richtet sich nach dem Alter des Leibrentners zu Rentenbeginn und ist umso niedriger, je älter der Steuerpflichtige bei Rentenbeginn war. Gar keine oder eine nur sehr geringe Steuer fällt an, wenn das Einkommen insgesamt niedrig ist.

Was passiert, wenn der Leibrentner stirbt?

Wenn der Leibrentenempfänger stirbt, muss auch keine Leibrente mehr gezahlt werden. Wurde jedoch im Vertrag eine bestimmte Laufzeit der Rente vereinbart, muss der Käufer gegebenenfalls weiter eine Rente an die Erben leisten.

Risiken der Leibrente

Beim Vertrag für eine Leibrente sollten Interessierte auf folgende Aspekte achten, um keine Nachteile in Kauf zu nehmen:

  • Wie wird die Immobilie bewertet? Da die Immobilie die einzige Sicherheit ist, die die Anbieter von Leibrenten haben und eine anderweitige Verwertung während der Lebenszeit des Leibrentners nicht möglich ist, wird häufig ein deutlicher Sicherheitsabschlag vorgenommen. Das wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Immobilienrente aus.
  • Vertraglich sollte detailliert geregelt werden, wer künftig für Unterhalts- und Instandhaltungskosten aufkommt.
  • Die Leibrente sollte unbedingt in Form einer Reallast im Grundbuch gesichert werden. Mit einer Reallast werden bestimmte Rechte zu Gunsten einer Person festgeschrieben.
  • Es sollte im Vertrag vereinbart werden, dass die Leibrente wertabgesichert ist – das heißt, dass sie regelmäßig in Höhe der Inflation steigt. Solche Wertsicherungsklauseln müssen aber mit dem Preisklauselgesetz (PrKlG) konform sein – das bedeutet, dass sie entweder lebenslang oder für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren vereinbart werden müssen und sich an einem amtlichen statistischen Lebenshaltungskostenindex orientieren.
  • Was passiert, wenn der Anbieter nicht mehr zahlen kann? Für den Fall, dass der Anbieter Pleite geht und die Immobilienrente nicht mehr zahlen kann, sollte eine Regelung getroffen werden: Bei einem Eigentumsübergang mit Leibrente wird eine Reallast im Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsverzug kann der Leibrentner dann unter Umständen die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.
  • Was passiert, wenn der Leibrentner ins Pflegeheim zieht? Im notariellen Vertrag sollten auch Regelungen getroffen werden, was passiert, wenn der Leibrentner zu Lebzeiten die Immobilie nicht mehr nutzen kann, zum Beispiel weil er in ein Pflegeheim zieht. Möglich wäre hier eine finanzielle Entschädigung.

Neben der Leibrente gibt es auch noch weitere Arten, die eigene Immobilie in eine Zusatzrente umzuwandeln Diese bergen aber wesentlich mehr Risiken für Immobilienbesitzer :

Wie funktioniert ein Teilverkauf?

Umkehrhypothek, Leibrente, Senioren, Foto: oneinchpunch / fotolia.com
Viele ältere Menschen wollen auch ihren Lebensabend in den eigenen vertrauten vier Wänden verbringen. Bei knappen Altersbezügen kann dann eine Verrentung der Immobilie eine Option sein. Foto: oneinchpunch / fotolia.com

Bei einem Teilverkauf veräußert der Eigentümer nur einen Teil der Immobilie – meist zwischen 10 und 50 Prozent.
Dafür erhält er eine Einmalzahlung über den Wert des verkauften Teils und ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht. Das Wohnrecht kann lebenslang sein oder auf eine bestimmte Zeit festgelegt werden.

Der bisherige Eigentümer bleibt somit alleiniger Nutzer der Immobilie, muss dann aber für den verkauften Teil ein Nutzungsentgeld zahlen. Das Nutzungsentgeld entspricht dem Mietpreis für die Immobilie. Veräußert der Eigentümer beispielsweise 50 Prozent seiner Immobilie und die Miete für die Immobilie würde auf dem freien Markt 1.000 Euro betragen, so wären monatlich 500 Euro Nutzungsentgelt fällig.
Das Modell bringt dem Immobilieneigentümer kurzfristig Liquidität, birgt aber auch starke Risiken.

Nachteile eines Teilverkaufs einer Immobilie

  • Der bisherige Eigentümer kann zwar die komplette Immobilie weiterhin nutzen und zahlt mit dem Nutzungsentgeld monatlich eine Art Miete an den Teilkäufer – es gelten aber nicht die Regelungen des Mietrechts.
  • Für Reparaturen und Instandhaltungen bleibt der Eigentümer, der einen Teil seiner Immobilie verkauft hat, meist weiterhin verantwortlich.
  • Ein möglicher späterer Komplettverkauf läuft über den Teilkäufer. Dazu lässt sich der Teilkäufer eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen, die auch nach dem Tod des Alteigentümers gilt. Hinzu kommt, dass viele Teilkäufer beim finalen Verkauf der ganzen Immobilie ein Durchführungsentgeld berechnen. Es beträgt meist 6,5 Prozent des Gesamt-Verkaufspreises und wird vom Alteigentümer oder seinen Erben getragen.
  • In der Regel sichern sich die Teilkäufer durch eine Wertsicherungsklausel ab. Hinter dieser Klausel verbirgt sich ein bestimmter Prozentsatz des Teilkaufbetrags – diesen Prozentsatz sichert sich der Teilkäufer mit der Klausel bei einem möglicherweise späteren Verkauf der gesamten Immobilie zusätzlich. Wird also die Immobilie verkauft, erhält der Teilkäufer immer mindestens seinen damaligen Kaufpreis plus X Prozent. Das hat zur Folge, dass das Risiko negativen oder stagnierenden Wertentwicklung der Immobilie immer der Alteigentümer trägt. Hat zum Beispiel der Alteigentümer 50 Prozent seiner Immobilie verkauft, bekommt er, sollte der Wert der Immobilie stabil bleiben, bei einem Verkauf der ganzen Immobilie nicht mehr 50 Prozent, sondern nur noch 50 Prozent minus x Prozent. Ist der Immobilienwert beim Verkauf der ganzen Immobilie gesunken, sinkt auch der Erlös des Alteigentümers.
  • Die Teilkäufer sind meist keine Privatpersonen, sondern Investoren. Es ist gesetzlich nicht geregelt, was passiert, wenn der Investor in Insolvenz geht.

Teilverkauf: Welche Rechte und Pflichten hat der Alteigentümer?

Der Alteigentümer darf nach dem Teilverkauf weiterhin die gesamte Immobilie nutzen – dafür wurde ihm ein Wohnrecht eingeräumt und er zahlt für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgeld.

Der Alteigentümer muss in der Regel weiterhin sämtliche laufende Kosten tragen sowie sich um Instandhaltungsmaßnahmen oder Sanierungen kümmern.

Will der Alteigentümer nicht mehr in der Immobilie wohnen, kann er die komplette Immobilie verkaufen oder sie auch vermieten. Bei einer Vermietung muss der Alteigentümer aber weiter für die Kosten aufkommen und auch das Nutzungsentgeld weiterzahlen.

Teilverkauf: Was passiert nach der Laufzeit?

Läuft die vereinbarte Zeit des Wohnrechts aus, werden neue Konditionen verhandelt. Auch ein Rückkauf der Immobilienanteile ist möglich. Stirbt der Eigentümer während der Laufzeit des Wohnrechts, haben seine Erben die Wahl, ob sie den Anteil der Immobilie wieder zurückkaufen oder ob die Immobilie vollständig veräußert wird.

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Was ist die Umkehrhypothek?

Statt die eigene Immobilie zu verkaufen erhält der Eigentümer bei der Umkehrhypothek vom Kreditgeber entweder eine Einmalzahlung oder regelmäßige monatliche Zahlungen – oder eine Mischung aus beidem ausgezahlt. Als Sicherheit dient die Immobilie, die der Eigentümer weiter bewohnen kann.

Während der Laufzeit der Umkehrhypothek muss der Eigentümer nichts an den Kreditgeber zurückzahlen – erst am Ende der Laufzeit wird abgerechnet, inklusive Zinsen.

Wie hoch darf die Umkehrhypothek sein?

Das Problem des Modells der Umkehrhypothek besteht darin, dass die Zahlungen, die der Kreditgeber an den Eigentümer leistet, nicht übermäßig hoch sein können. Denn die Summe aller geleisteten Zahlungen muss deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie bleiben, da diese ja als Sicherheit dient, und zwar auch dann, wenn der Eigentümer sehr alt wird.

Zudem hängt die Höhe der Hypothek auch von Faktoren wie dem Zustand und der Lage der Immobilie ab.

Beim durchschnittlichen Einfamilienhaus in durchschnittlicher Lage dürfte die monatliche Zahlung in den meisten Fällen nur wenige 100 Euro im Monat betragen, denn im Laufe von vielen Jahren summieren sich nicht nur die monatlichen Zahlungen, sondern auch die Zinsen.

Umkehrhypothek: Was passiert, wenn der Eigentümer stirbt?

Stirbt der Immobilieneigentümer oder zieht er zum Beispiel in ein Alten- oder Pflegeheim, so haben dessen Erben – oder auch er – die Wahl, ob das Darlehen zurückgezahlt oder ob die Immobilie vom Umkehrkreditgeber verwertet wird, um die Schulden zu tilgen.

Nachteile der Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek kann zwar Immobilieneigentümern kurzfristig zu Geld verhelfen, birgt aber auch Risiken:

  • Der Eigentümer erhält mit der Umkehrhypothek monatliche Raten, für die gleichzeitig Zinsen anfallen. Während der Laufzeit des Darlehens muss er nichts zurückzahlen – am Ende müssen er oder seine Erben alles auf einmal begleichen. Die Schulden des Eigentümers erhöhen sich also Monat für Monat.
  • Bei der Umkehrhypothek kommen auf den Eigentümer noch viele Zusatzkosten zu: meist verlangen die Kreditgeber noch eine Abschlussgebühr und eine Rückversicherung gegen das Risiko eines langen Lebens – also für den Fall, dass der Eigentümer länger lebt als statistisch berechnet.
  • Die Immobilie dient dem Kreditgeber für die Umkehrhypothek als Sicherheit und kann nicht mehr anderweitig als Sicherheit verwendet werden – auch die Erbmasse wird dadurch reduziert.
  • Der Eigentümer muss auch weiterhin finanziell für Instandhaltungskosten und Renovierungen aufkommen sowie alle anderen laufenden Kosten.

Alternative: Verkauf des Hauses

Wer sich vorstellen kann, im Alter in eine kleinere Wohnung zu ziehen, sollte alternativ den Verkauf seines Hauses in Betracht ziehen. Da ein großes Haus in der Regel mehr einbringt als eine kleine Seniorenwohnung kostet, sollte ein üppiger Geldbetrag übrig bleiben, der für die Lebenshaltung verwendet werden kann.

Außerdem sollten Senioren, die sich über die Immobilienrente Gedanken machen, bedenken, dass sie die Entscheidung bei der Leibrente gar nicht mehr und bei der Umkehrhypothek nur durch die Kompletttilgung des Darlehens rückgängig machen können – und das ist in der Praxis meist nur bei einem Verkauf der Immobilie oder einem Lottogewinn möglich, denn der Grund für die Immobilienrente war ja die zu knappe Rente.

Frank Kemter29.04.2022

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