Umkehrhypothek: Die Immobilienrente von der Bank

Mit einer Umkehrhypothek können Senioren ihre Immobilie für eine größere Rente nutzen. Dafür wird bei der Bank ein Darlehen aufgenommen. Diesen Kredit und die Zinsen zahlen im Normalfall die Erben zurück. Das sind die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek.

Was ist die Umkehrhypothek?

Bei einer Umkehrhypothek handelt es sich um ein besonderes Darlehen, bei dem eine Immobilie beliehen wird, die der Eigentümer bereits abbezahlt hat und in der er selbst wohnt.

Der Darlehensnehmer hat dann die Wahl: Will er eine monatliche Aufstockung seiner Rente erhalten? Oder eine sofortige Auszahlung der kompletten Summe? Oder entscheidet er sich für eine Zwischenlösung, also einer Teilauszahlung in Kombination mit einer monatlichen Rente? Bei jeder der Optionen erfolgt die Rückzahlung dieses Darlehens normalerweise erst nach dem Tod des Darlehensnehmers, beispielsweise von den Erben. Das gilt auch, wenn der Eigentümer ins Altersheim oder Pflegeheim muss. Treten keine Erben ein, kann die Immobilie von dem Kreditinstitut veräußert werden.

Für wen kommt die Umkehrhypothek in Frage?

Umkehrhypotheken kommen für Hausbesitzer in Frage, wenn sie im Alter finanzielle Unterstützung benötigen, aber nicht über das Einkommen verfügen, um monatliche Hypothekenzahlungen zu leisten. Neben einer größeren Rente und einer Steigerung der Lebensqualität kann die Umkehrhypothek auch eine gute Option sein, wenn der Hausbesitzer Geld braucht, um medizinische Ausgaben zu bezahlen.

Dem Kreditgeber hingegen dient die Immobile als Sicherheit. In der Regel wird sie über eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Nach dem Tod des Eigentümers wird das Darlehen durch den Verkauf der Immobilie getilgt oder aber das Objekt geht in den Besitz des Kreditinstituts über.

Wie wird eine Umkehrhypothek berechnet?

Die Höhe einer Umkehrhypothek hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen das Alter des Darlehensnehmers, der Wert der Immobilie, die Region, in der sich die Immobilie befindet, und die aktuellen Zinssätze. In Deutschland gibt es keine festen Vorschriften für die Höhe einer Umkehrhypothek. Sie wird immer individuell auf die Bedürfnisse und die finanzielle Situation des Darlehensnehmers abgestimmt.

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Beispielrechnung einer Umkehrhypothek

Angenommen, der Eigentümer nimmt mit 65 Jahren die Umkehrhypothek auf und die Immobilie hat heute einen Wert von 520.000 Euro. Der Anbieter nimmt dann einen Risikoabschlag von 25 Prozent vor. Somit steht eine Darlehenshöhe von 390.000 Euro zur Verfügung. Diese Summe wird aber nicht ausgezahlt, weil das Darlehen am Laufzeitende nicht mehr als 390.000 Euro betragen darf.

Bei einer auf „ewig angelegten Laufzeit“ bis ans Lebensende steht bei einem Zinssatz von 5 Prozent und einer ausgezahlten Summe von 50.000 Euro als Einmalauszahlung nur noch 68 Euro als zusätzliche monatlicher Rente zur Verfügung.

Dabei ist aber zu beachten, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren berücksichtigt worden sind. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass die Beträge der Einmalzahlung sowie die monatliche Zusatzrente verrringert. 

Wird die Umkehrhypothek auf 20 Jahre festgelegt, erhält der Darlehensnehmer monatlich bei gleichen Konditionen etwa 275 Euro. Zu Lebzeiten muss er dann aber auch die Hypothek zurückzahlen.

Vorteile und Nachteile einer Umkehrhypothek

Vorteile einer Umkehrhypothek

• Zusätzliche Einkommensquelle: Eine Umkehrhypothek kann eine gute Möglichkeit sein, um im Ruhestand zusätzliches Einkommen zu generieren.
• Finanzielle Unabhängigkeit: Eine Umkehrhypothek kann dazu beitragen, dass Senioren im Ruhestand finanziell unabhängig bleiben.
• Verbesserung der Lebensqualität: Mit einer Umkehrhypothek können Senioren ihr Einkommen aufstocken, um sich bestimmte Dinge leisten zu können, die ihre Lebensqualität verbessern, wie zum Beispiel Reisen oder Hobbys.
• Keine monatlichen Hypothekenzahlungen: Solange die Person in der Immobilie wohnt, muss sie keine monatlichen Hypothekenzahlungen leisten. Dies kann eine gute Möglichkeit sein, um im Ruhestand den Lebensstandard zu halten.
   

Nachteile einer Umkehrhypothek

Es gibt jedoch einige Nachteile. Diese sollte man berücksichtigen, bevor man sich für eine Umkehrhypothek entscheidet.

• Kosten: Umkehrhypotheken können teuer sein. Es gibt Vorabgebühren und andere Kosten wie die Rechtskosten und Hypothekenversicherung, die im Voraus bezahlt werden müssen.
• Immobilienwert kann sinken: Sollte der Wert der Immobilie sinken, wirkt sich das negativ auf den Kredit aus. Das bedeutet, dass die Hypothek selbst durch den Verkauf der Immobilie nicht vollständig getilgt werden kann.
• Verlust des Eigenheims: Wenn eine Umkehrhypothek aufgenommen wird, bleibt das Haus immer Eigentum. Aber es muss sichergestellt werden, dass Steuern und Versicherungen weiter gezahlt werden. Wenn diese Bedingungen nicht erfüllt werden, kann die Bank das Haus beschlagnahmen und verkaufen, um die Schulden zu begleichen.
• Verlust von Eigenheim-Eigenkapital: Wenn eine Umkehrhypothek aufgenommen wird, verringert das das Eigenheim-Eigenkapital. Wenn das Haus später doch zu Lebzeiten verkauft werden soll, wird der Erlös möglicherweise nicht ausreichen, um die Schulden zu begleichen. Oder es fehlt Geld, um eine neue, kleinere Immobilie zukaufen.
• Einschränkungen für weitere Finanzierungen: Wird ein zusätzliches Auto benötigt? Das kostet viel Geld. Aber eine Umkehrhypothek kann sich negativ auf die Chancen auswirken, in der Zukunft eine weitere Finanzierungen zu bekommen, da sie als Schulden betrachtet werden. Das beeinträchtigt das Schulden-Einkommen-Verhältnis enorm.

Umkehrhypothek: Was passiert, wenn der Eigentümer stirbt?

Wenn der Eigentümer stirbt oder in ein Alten- oder Pflegeheim zieht, wird die Hypothek fällig und muss sie von den Erben des Eigentümers bezahlt werden. Die Erben haben in der Regel die Möglichkeit, das Haus zu behalten und die Hypothek zurückzuzahlen. Dafür können sie das Haus verkaufen oder eine neue Finanzierung aufnehmen. Wenn die Erben das Haus nicht behalten möchten oder nicht der Lage sind, die Hypothek zurückzuzahlen, muss das Haus verkauft werden. Der Verkaufserlös des Hauses wird dann zunächst verwendet, um die Hypothek zurückzuzahlen, und der Rest wird an die Erben des Eigentümers ausgezahlt.

Lohnt sich eine Umkehrhypothek?

Ob und wann eine Umkehrhypothek sinnvoll ist, hängt von den individuellen Finanzbedürfnissen und -zielen des Immobilieneigentümers ab. Es gibt einige Faktoren, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollten, ob eine Umkehrhypothek in Frage kommt:

• Alter: Umkehrhypotheken sind in der Regel nur für Personen im Rentenalter verfügbar. Unter Umständen schon etwas früher. Das liegt an der jeweiligen Kalkulation des Anbieters. Die Auszahlung des Beleihungswerts wird immer an die statistische Lebenserwartung angepasst. Umso früher man sein Haus verrentet, desto mehr monatliche Zahlungen verteilen sich auf den Auszahlungswert.
• Zukünftige Pläne: Wenn eine Person plant, in absehbarer Zeit aus dem Haus auszuziehen oder es zu verkaufen, könnte eine Umkehrhypothek weniger attraktiv sein, da die Rückzahlung des Darlehens am Ende der Laufzeit fällig wird. Da ist der sofortige Verkauf attraktiver.
• Finanzielle Bedürfnisse: Wenn eine Person dringend Bargeld benötigt, um ihren Lebensunterhalt zu sichern oder bestimmte Ausgaben zu tätigen, könnte eine Umkehrhypothek eine Möglichkeit sein, dieses Bargeld zu schaffen.

Alternativen: Verkauf, Teilverkauf, Leibrente, Nießbrauch

• Verkauf der Immobilie: Wer sich vorstellen kann, im Alter in eine kleinere Wohnung zu ziehen, sollte den Verkauf seines Hauses in Betracht ziehen. Da ein großes Haus in der Regel mehr einbringt als eine kleine Seniorenwohnung kostet, sollte ein üppiger Geldbetrag übrig bleiben, der für die Lebenshaltung verwendet werden kann. 
• Teilverkauf der Immobilie: Wer seine eigenen vier Wände nicht verlassen möchte, kann auch über den Teilverkauf nachdenken. Eigentümer können bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen, dürfen aber darin wohnen bleiben. Informationen, ob sich ein Teilverkauf lohnt, findest du hier.
• Leibrente: Ein ähnliches Model wie die Umkehrhypothek ist die Leibrente. Hier zahlt aber nicht die Bank sondern ein privater oder ein gewerblicher Anbieter die monatlichen Zahlungen.
• Nießbrauch Eigentümer können auch vom Nießbrauchrecht Gebrauch machen. Dabei verschenkt er sozusagen seine Immobilie, hat aber bis zum Lebensende das Recht, darin zu wohnen. Alles weitere zum Nießbrauch findest du hier.