Verkehrswert Immobilie: So ermittelst du den Wert deiner Immobilie

Wie viel Geld bekomme ich für meine Immobilie, wenn ich sie verkaufe? Der Verkehrswert gibt Auskunft darüber, wie viel Verkäufer für ihr Haus oder ihre Wohnung verlangen können. Erfahre hier, wie der Verkehrswert berechnet wird und wie du ihn sogar steigern kannst, um so beim Verkauf den bestmöglichen Preis für deine Immobilie zu erzielen.

Wie hoch ist der Verkehrswert deiner Immobilie?

Eigentümer können mit dem kostenlosen Immobilienwert-Rechner von immowelt schnell und einfach den Immobilienwert ihrer Immobilie ermitteln:

Was bedeutet Verkehrswert einer Immobilie?

Wird eine Immobilie verkauft, wird der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – wichtig. Der Verkehrswert einer Immobilie spiegelt den möglichen Verkaufspreis, der zum Stichtag der Verkehrswertermittlung am Markt erzielt werden könnte. Er dient daher für Verkäufer und Käufer als wichtiger Orientierungspunkt der Preisfindung. Genau definiert wird der Begriff „Verkehrswert“ im Baugesetzbuch (BauGB) im Paragraf 194.

Ermittelt wird der Verkehrswert mittels einer Immobilienbewertung. Dabei müssen auch die rechtlichen Gegebenheiten, baulichen Eigenschaften und Beschaffenheit sowie die Lage des Grundstücks berücksichtigt werden.

Wann ist es sinnvoll, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln?

Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist in diesen Fällen sinnvoll oder auch nötig:

• Du willst deine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen
• Deine Bank, deine Versicherung oder ein Gericht möchten den Wert deiner Immobilie bestimmen
• Die Immobilie ist Gegenstand einer Scheidung oder eines Erbstreits

Wichtig: Wird der Verkehrswert von einer Behörde, Bank oder anderen offiziellen Stelle gefordert, muss ein Immobiliengutachter den Verkehrswert feststellen.

Wertermittlungsverfahren: So wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt

Die Verfahren, mit denen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird, unterscheiden sich davon, ob es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus oder ein typische Selbstnutzerobjekt wie ein Einfamilienhaus handelt. Insgesamt kommen drei verschiedene Verfahren regelmäßig zum Einsatz:

1. Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen oder Baugrundstücke: Hierfür werden die Durchschnittswerte vergleichbarer Immobilien herangezogen.

Wie viel ist deine Immobilie wert?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in den 14 größten Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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2. Sachwertverfahren für Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser: In dem Fall wird ermittelt welche Kosten aufkämen, wenn das Objekt heute errichtet werden würde – abzüglich eines Abschlags für Abnutzung.

3. Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser: Der Verkehrswert beziehungsweise Ertragswert wird aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert berechnet. Beim Gebäudeertragswert spielen unter anderem die Mieteinnahmen und die Kosten für die Bewirtschaftung des Gebäudes eine Rolle. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch, kann der Verkehrswert dadurch niedrig ausfallen.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Geht es nur um eine Einschätzung, wie viel Verkäufer für ihre Immobilie beim Verkauf verlangen können, kann der Verkehrswert auch von einem Makler oder einem Anbieter ermittelt werden. Komplett in Eigenregie sollte der Verkehrswert nicht ermittelt werden, weil es Privatpersonen meist an der nötigen Expertise fehlt oder sie den Markt nicht so gut wie ein Fachmann einschätzen können.

Manchmal muss der Verkehrswert von einem staatlich zugelassenen Gutachter ermittelt werden. Nämlich dann, wenn der Verkehrswert für Banken, offizielle Behörden oder Gerichte gebraucht wird. In diesem Fall können Verkäufer ein Verkehrswertgutachten bei einem vereidigten Sachverständigen beauftragen.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert?

Eine Vielzahl von Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie. Dazu zählen:

• Baujahr der Immobilie
• Lage des Objekts
• Infrastruktur der näheren Umgebung (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlicher Nahverkehr)
• Wohn- und Nutzfläche
• baulicher Zustand des Gebäudes: Befindet sich eine Immobilie in sehr schlechtem baulichen Zustand und müsste vom Käufer abgerissen werden, ergibt sich der Verkehrswert meist aus dem Grundstückspreis minus der Abrisskosten.
• Merkmale der Immobilie (zum Beispiel Stockwerk, Zimmerzahl, Aufzug, Balkon oder Terrasse, Garage/Parkplatz, Bad und WC getrennt)

Für eine erste Einschätzung kann es sinnvoll sein, sich nach dem Bodenrichtwert der Immobilie zu erkundigen, der durch den Gutachterausschuss der Gemeinden anhand tatsächlicher Verkäufe ermittelt wird. Ein hoher Bodenrichtwert ist ein Indiz für eine gefragte Lage.

Welche Unterlagen brauche ich für die Verkehrswertermittlung?

Um den Verkehrswert deiner Immobilie zu ermitteln, benötigst du folgende Unterlagen:

• Grundriss
• Wohnflächenberechnung der Immobilie
• Grundbuchauszug, Lageplan und Flurkarte
• Nachweise über eventuell durchgeführte Modernisierungen
• Energieausweis

Handelt es sich nicht um ein Haus, sondern um eine Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), so sind weitere Unterlagen erforderlich:

• Teilungserklärung
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan
• Informationen über die Instandhaltungsrücklage
• Hausgeldabrechnung 

Bei vermieteten Immobilien solltest du noch bereithalten:

• Mietverträge
• Mietaufstellung
• Bewirtschaftungskosten

Sollen auch noch Lasten und Rechte, die auf der Immobilie liegen, bewertet werden, brauchst du folgende Unterlagen:

• Eintragungen, wie Wegerechte oder Wohnrecht
• Notarielle Urkunden

Entspricht der Verkehrswert dem Kaufpreis?

Der Marktpreis, also der Betrag, der tatsächlich erzielt wird, kann sich vom ermittelten Verkehrswert unterscheiden. Denn dass für eine bestimmte Immobilie genau der ermittelte Verkehrswert erzielt wird, ist nur dann möglich, wenn es sich um einen vollständig transparenten Markt handelt und die Marktteilnehmer ausschließlich nach rationalen Gesichtspunkten ihre Entscheidung treffen.

In der Praxis ist das nicht unbedingt die Regel. Zum einen kann es sein, dass ein Preis unterhalb des Verkehrswertes erzielt wird, weil die Immobilie nicht allen potenziellen Interessenten bekannt geworden ist. Es ist aber auch möglich, dass ein Preis oberhalb des Verkehrswertes erzielt wird, weil sich zum Beispiel ein Liebhaber findet, der genau diese Immobilie unbedingt haben will, was in solchen Fällen zu einem Marktpreis oberhalb des ermittelten Verkehrswertes führt.

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Erbschaft: Was ist beim Verkehrswert zu beachten?

Da bei einer Erbschaft häufig eine Erbschaftssteuer anfällt, will der Fiskus den Wert der geerbten Immobilie erfahren, um die Steuer berechnen zu können. Die Wertermittlung erfolgt dabei nicht durch das Finanzamt selbst, sondern der Erbe muss den Wert ermitteln lassen, wobei oftmals eine Schätzung im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ausreichend ist.

Ermittlung des Verkehrswertes bei einer Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerungen betreiben die finanzierenden Banken, wenn der Darlehensnehmer seinen Kredit nicht mehr bedient. Dabei gibt die Bank ein Gutachten in Auftrag, das Grundlage für die Zwangsversteigerung ist. Beim ersten Versteigerungstermin muss mindestens 70 Prozent des ermittelten Verkehrswertes erzielt werden, sonst kann die Bank den Zuschlag verweigern; diese Grenze gilt bei einem etwaigen zweiten Termin nicht mehr.

4 Tipps: So können Verkäufer den Verkehrswert einer Immobilie steigern

Verkäufer können den Verkehrswert verbessern, wenn sie ihre Immobilie systematisch optimieren:

• Bauliche Aufwertungen: Sanierungen und Modernisierungen lohnen sich dann, wenn die Wertsteigerung höher als die Kosten sind – was allerdings oft nicht der Fall ist.
• Erscheinungsbild aufwerten: Den Garten auf Vordermann bringen, Müll und Schutt entsorgen, reinigen: Mit kleinen Mitteln das Erscheinungsbild verbessern, um den Wert zu steigern.
• Mieterhöhungen bei Anlageimmobilien: Beim Ertragswertverfahren werden die tatsächlichen Mieteinnahmen herangezogen. Bei einer Mieterhöhung kann dann der tatsächliche Liegenschaftszinssatz zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden.
• Vermarktung der Immobilie: Ein aussagekräftiges und reich bebildertes Exposé sorgt für viele Interessenten. Statt einem Verhandlungspreis kann die Immobilie auch im Bieterverfahren angeboten werden, was im Gegensatz zu einer Auktion nicht an den höchsten Bieter bindet. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern können die Immobilie in Eigentumswohnungen aufteilen und die Einheiten einzeln verkaufen. Hier können aber steuerliche Fallstricke lauern.

Wer nicht selbst vermarkten will, sollte sich an einen erfahrenen Makler wenden.

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