Verkehrswert einer Immobilie: Der beste Preis für Käufer und Verkäufer

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Der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt, wie viel Geld für das Objekt unter normalen Umständen bei einem Eigentümerwechsel fließt. Findige Käufer und Verkäufer können aber oft auch unterhalb des Verkehrswertes kaufen oder bei einem Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen.

Verkehrswert Immobilie, Haus, Foto: Tom Bayer / fotolia.com
Der Verkehrswert einer Immobilie hängt auch maßgeblich von ihrem Zustand ab. Foto: Tom Bayer / fotolia.com

Was unter dem Verkehrswert einer Immobilie zu verstehen ist, ist im Baugesetzbuch (BauGB) in § 194 geregelt. Der Verkehrswert ist demnach der Marktwert einer Immobilie, also der Preis, den man am Tag der Verkehrswertermittlung tatsächlich erzielen kann. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen.

Wertermittlungsverfahren: Wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird

Die Verfahren, mit denen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird, unterscheiden sich jedoch abhängig davon, ob es sich zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus oder ein typisches Selbstnutzerobjekt wie ein Einfamilienhaus handelt.

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Das Vergleichswertverfahren wird meist bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Eigentumswohnungen, Baugrundstücken oder auch Reihenhäusern angewandt. Dabei wird aus dem Bestand an vergleichbaren Objekten ein Durchschnittspreis errechnet.

Das Sachwertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie, bei dem es nicht auf deren wirtschaftlichen Ertrag ankommt. Das ist üblicherweise bei typischen Selbstnutzerobjekten wie Ein- oder Zweifamilienhäusern der Fall. Das Verfahren berücksichtigt vor allem, was es heute kosten würde, das Objekt zu errichten. Abgezogen werden hiervon die altersbedingte Abnutzung und der Grundstückswert.

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung, wenn es um den Verkehrswert von Renditeobjekten wie etwa Mehrfamilienhäusern geht. Maßgeblich ist neben dem Bodenwert der Liegenschaftszins, also die marktübliche Renditeerwartung.

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Wie Käufer und Verkäufer bei der Wertermittlung konkret vorgehen sollten und wann sie sinnvoll ist, klärt unser Beitrag zur Immobilienwertermittlung.

So können Eigentümer und Verkäufer den Verkehrswert einer Immobilie steigern

Verkehrswert Immobilie, Sanierung, Foto: kasto / fotolia.com
Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich durch Sanierungen und baulichen Aufwertungen vor dem Verkauf steigern. Doch oft lohnt sich das gar nicht. Foto: kasto / fotolia.com

Wer seine Immobilie veräußern will, ist daran interessiert, einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Da stellt sich die Frage, ob es möglich ist, den Verkehrswert der Immobilie zu steigern, um dies zu verwirklichen. Diese Möglichkeiten gibt es:

Bauliche Aufwertungen

Wer seine Immobilie durch bauliche Maßnahmen aufwertet – also saniert oder modernisiert – steigert in den allermeisten Fällen den Verkehrswert der Immobilie. Das Problem: Oftmals sind die Kosten der Aufwertung höher als der zu erzielende Mehrerlös. Deshalb sollte zunächst abgewogen werden, ob sich überhaupt lohnt, Geld in die Immobilie zu investieren. Wenn es lediglich um die kostengünstige Beseitigung eines optischen Schandflecks geht, kann eine solche Maßnahme durchaus lohnend sein.

Erscheinungsbild aufwerten

Aus wirtschaftlicher Sicht ist es zumeist attraktiver, mit möglichst geringem Aufwand das optische Erscheinungsbild der Immobilie aufzuwerten, als umfangreiche Sanierungen durchzuführen. Zu wirksamen Aufwertungsmaßnahmen zählen zum Beispiel: den Garten von Unkraut befreien, Reinigungsarbeiten oder Unordnung und Unrat beseitigen.

Mieterhöhungen

Handelt es sich beim zu veräußernden Objekt um eine Kapitalanlageimmobilie, sollte der Verkäufer prüfen, ob Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich sind. Zwar wird beim hier üblichen Ertragswertverfahren der übliche und nicht der tatsächliche Liegenschaftszinssatz zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen. In der Praxis dürfte eine Immobilie mit einem tatsächlich höheren Mietertrag aber auf mehr Interesse stoßen und so schneller und vielleicht auch zu einem höheren Preis zu verkaufen sein.

Immobilie optimal vermarkten

Um möglichst viele potenzielle Käufer für eine Immobilie zu interessieren, müssen diese erst mal das Angebot kennen und sich ein gutes Bild davon machen können. Deshalb gilt es, die Immobilie optimal zu vermarkten, etwa durch ein aussagekräftiges und reich bebildertes Exposé. Wer die Immobilie nicht selbst vermarkten kann oder will, sollte sich an einen erfahrenen Makler wenden, der die Immobilie reichweitenstark am Markt platziert.

Auch bei der Preisfindung gibt es verschiedene Alternativen. Statt eine Immobilie zum Fest- oder Verhandlungspreis anzubieten, kommt auch das so genannte Bieterverfahren in Betracht, das den Verkäufer im Gegensatz zu einer Auktion nicht Verkauf an den höchsten Bieter verpflichtet.

Wer ein Mehrfamilienhaus veräußern will, kann sich ferner überlegen, ob er die Immobilie in Eigentumswohnungen aufteilt und die Einheiten einzeln verkauft. Das kann unter Umständen zu insgesamt höheren  Erlösen führen, ist aber freilich mit Aufwand verbunden. Außerdem können steuerliche Fallstricke  lauern.

Tipps: Immobilie unterhalb des Verkehrswertes kaufen

Verkehrswert Immobilie, Außenanlage, Unkraut, Foto: mhp / fotolia.com
Unkraut im Vorgarten vermittelt ein ungepflegtes Erscheinungsbild – das kann den Kaufpreis senken und lässt sich später mit wenig Aufwand beseitigen. Foto: mhp / fotolia.com

Will ein Verkäufer einen möglichst hohen Preis für seine Immobilie erzielen, so ist es beim Käufer gerade umgekehrt: Optimalerweise erhält er sein Wunschobjekt unterhalb des Verkehrswertes.

Um günstige Objekte auch zu finden, bieten sich mehrere Möglichkeiten an: Bei Zwangsversteigerungen kann man eine Immobilie bisweilen schon für 70 Prozent des Verkehrswertes – bisweilen noch darunter – ersteigern. Und noch lange bevor es bei notleidenden Immobilien zur Zwangsversteigerung kommt, versuchen manche Kreditinstitute diese Objekte im Rahmen einer Bankenverwertung freihändig zu vermarkten. Es kann sich also lohnen, bei der Immobilienabteilung seiner Hausbank einmal nachzufragen.

Problemimmobilien möchte eigentlich kein Investor in seinem Portfolio haben. Doch bisweilen sind die Probleme einer Immobilie überschau- und überwindbar und drücken trotzdem auf den Kaufpreis. Das kann zum Beispiel bei einer substanziell guten Immobilie mit einem oder zwei Problemmietern der Fall sein oder dann, wenn sich Voreigentümer und Verwaltung schlecht um die Immobilie gekümmert haben. Und auch manche optische Unstimmigkeit wie zum Beispiel eine ungepflegte Außenanlage lässt sich mit vertretbarem Aufwand korrigieren.

Auch eine proaktive Suche kann zum Ziel führen: Wer gute Kontakte zu Maklern hat, bekommt Angebote gleich zu Beginn der Vermarktungsphase und kann bei besonders interessanten Angeboten schnell zugreifen. Und wer sich im eigenen Umfeld umhört, erfährt bisweilen auch von geplanten Immobilienverkaufsabsichten.

Fazit: Vergleichswert hilft bei der Preisfindung

Der Verkehrswert einer Immobilie ist ein wichtiger Orientierungspunkt der Preisfindung. Dabei können Verkäufer mehr erzielen, wenn sie ihre Immobilie systematisch optimieren. Käufer hingegen sollten Strategien nutzen, um ihre Wunschimmobilie zu einem Preis unterhalb des Verkehrswertes zu erhalten.


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