WG-Mietvertrag: Drei Alternativen

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Der WG-Mietvertrag unterscheidet sich rein rechtlich nicht von einem konventionellen Mietvertrag. Allerdings gibt es drei unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten. Manche sind eher vorteilhaft für die WG-Bewohner, andere für den Vermieter.

Zwar gibt es kein spezielles WG-Mietrecht – es gelten die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen. Dennoch gibt es grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten, wie WG-Mietverträge gestaltet werden können.

WG-Mietvertrag, Wohngemeinschaft, Foto: contrastwerkstatt - fotolia.com
Harmonische Geselligkeit: Damit das Zusammenleben in der Studenten-WG problemlos verläuft, sollten schon im WG-Mietvertrag klare vertragliche Vereinbarungen getroffen werden. Foto: contrastwerkstatt - fotolia.com

1. Ein Hauptmieter, die anderen Bewohner sind Untermieter

WG-Mietvertrag, Wohngemeinschaft, Hauptmieter, Untermieter, Grafik: immowelt.de

Eine Möglichkeit den WG-Mietvertrag zu gestalten, liegt darin, dass eine Person als Hauptmieter den Vertrag mit dem Vermieter schließt. Dieser Hauptmieter vereinbart seinerseits Untermietverträge mit weiteren Bewohnern. Der Hauptmieter hat damit eine starke Stellung: Er ist zugleich Mieter und Vermieter. Als letzterer ist er auch rechtlich gesehen Ansprechpartner seiner Untermieter.

Darauf müssen Hauptmieter beim Mietvertrag achten

Wichtig: Der Hauptmieter sollte im Hauptvertrag mit dem Vermieter vereinbaren, dass er Untermieter in der Wohnung aufnehmen darf. In aller Regel hat der Vermieter ein Mitspracherecht, wer neu in die Wohnung einzieht. Der Vermieter muss also bei einem Mieterwechsel um Erlaubnis gefragt werden. Laut Gesetz darf er aber nicht willkürlich Mietinteressenten ablehnen. Andernfalls hat der Mieter das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen.

Link-Tipp

Lesen Sie hier, wie das Gesetz die Untervermietung an Dritte regelt.

Vor- und Nachteile

Der Hauptmieter hat im Verhältnis zum Vermieter alle Rechte – aber auch alle Pflichten eines Mieters: Er haftet dem Vermieter gegenüber also auch für schuldhaftes Verhalten seiner Mitbewohner. Im Umkehrschluss haben die Untermieter den Vorteil, dass sie gegenüber dem Wohnungsinhaber nicht gesamtschuldnerisch haften, sondern nur entsprechend ihres Untermietvertrags gegenüber dem Hauptmieter. Die Haftung beschränkt sich dann in der Regel auf ihr gemietetes Zimmer samt Mitbenutzungsrecht von Küche und Bad. Insbesondere müssen sie nicht einspringen, wenn ein anderer seine Miete nicht zahlt.

Zahlt einer der Untermieter seine Miete nicht, so schuldet der Hauptmieter dem Vermieter trotzdem den kompletten Mietzins. Auch bei etwaigen Beschädigungen der Wohnung wird sich der Vermieter ausschließlich an den Hauptmieter wenden. Zudem hat er auch gegenüber seinen Untermietern Verpflichtungen: So kann er ihnen beispielsweise nicht einfach von heute auf morgen kündigen. Bei den Kündigungsfristen gelten die gesetzlichen Regelungen, die aber bei Untervermietungen je nach Fallkonstellation von denen bei regulären Mietverhältnissen abweichen können.

Kündigungsfristen bei der Untervermietung – Sonderfälle:

Fall 1: Der Hauptmieter hat ein berechtigtes Interesse (etwa Eigenbedarf) an der Kündigung eines Untermieters: Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten.

Fall 2: Der Hauptmieter hat kein berechtigtes Interesse an der Kündigung: Die Kündigung ist möglich, die gesetzliche Frist beträgt mindestens sechs Monate.

Fall 3: Das untervermietete Zimmer ist möbliert: Der gesetzliche Kündigungsschutz für Wohnraummietverhältnisse gilt nicht. Der Hauptmieter kann seinem Untermieter spätestens am 15. eines Monats zum Ende des Monats kündigen. 

Auch die Untermieter gehen ein Risiko ein: Ist der Hauptmieter vertragsbrüchig, weil er zum Beispiel die fälligen Mieten nicht an den Vermieter überweist, so kann letzterer die Wohnung kündigen. Die Folge: Selbst wenn die Untermieter vertragstreu sind, droht ihnen der Rausschmiss aus der Wohnung.

Ein weiteres Problem: Wenn der Hauptmieter selbst die Wohnung kündigen will, muss er zunächst seinen Untermietern kündigen und dabei die gesetzlichen Fristen beachten, um sicherzustellen, dass die Wohnung pünktlich an den Vermieter übergeben werden kann. Besser: Der Hauptmieter vereinbart vertraglich mit dem Vermieter, dass in diesem Fall einer der Untermieter in den Hauptmietvertrag eintreten kann. Dann ist meist ein unproblematischer Wechsel möglich.

Für wen ein solcher Vertrag zu empfehlen ist

Wohngemeinschaften, bei denen es einen Hauptmieter und Untermieter gibt, entstehen bisweilen, wenn die Wohnung ursprünglich nur von einem (Haupt-)Mieter angemietet wurde und dieser später einzelne Zimmer vermietet. Zum Beispiel, weil er in finanziellen Schwierigkeiten geraten ist oder sich seine Lebensverhältnisse geändert haben.

Zu empfehlen ist eine solche Konstellation dann, wenn der Hauptmieter später plant, die Wohnung für sich alleine zu nutzen – beispielsweise, wenn das Studium zu Ende ist und der erste Job die Finanzen verbessert. Für Untermieter kann diese Variante unter anderem dann interessant sein, wenn die Mietzeit nur für einen überschaubaren Zeitraum geplant ist.

2. Alle Mieter sind Hauptmieter

WG-Mietvertrag, Wohngemeinschaft, Hauptmieter, Grafik: immowelt.de

Der am häufigsten vorkommende Fall eines WG-Mietvertrags ist die Variante, bei der alle Mieter Hauptmieter sind. Alle Mieter haben den Mietvertrag unterzeichnet und übernehmen die volle vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter.

Ein weiteres wichtiges Detail: Soll die Wohnung gekündigt werden, so muss die Kündigung von allen WG-Mitgliedern ausgesprochen werden. Es reicht nicht, dass ein WG-Bewohner alleine die Wohnung kündigt. Umgekehrt muss auch der Vermieter seine Schreiben immer an alle Vertragspartner adressieren.

Vor- und Nachteile

Weil alle Mieter gleichberechtigt sind, haben sie auch alle die gleichen Rechte und Pflichten. So kann – anders als bei der Variante Untervermietung –  ein WG-Bewohner keinem anderen eine Kündigung aussprechen. Der Vermieter muss Nebenkostenabrechnungen, Kündigungen und sonstige Schreiben immer an alle Mieter richten. Der große Nachteil dieser Variante: Alle Mieter haften gesamtschuldnerisch.

Info

Gesamtschuldnerische Haftung

Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter etwaige Forderungen von allen Mietern – unabhängig vom Verschulden – in voller Höhe fordern kann. Zahlt also ein WG-Bewohner seine Miete nicht, kann der Vermieter von jedem beliebigen Mieter diese Schulden in voller Höhe einklagen. Allerdings nicht von mehreren Mietern doppelt.

Für wen ein solcher Vertrag zu empfehlen ist

Wegen der gesamtschuldnerischen Haftung ist diese Konstellation eher risikoreich für die einzelnen Mieter. Allerdings bestehen viele Vermieter genau auf diese Vertragsgestaltung. Für ihn ist sie besonders vorteilhaft, weil er etwaige Forderungen nach seinem Belieben bei jedem der Mieter eintreiben kann. Er kann sich zum Beispiel bei Mietrückständen den WG-Bewohner aussuchen, bei dem er die beste Bonität vermutet, auch wenn dieser den Rückstand gar nicht zu verantworten hat.

Achtung

Nachmieterregelung vereinbaren

Im Mietvertrag sollte auch bei dieser Variante eine Nachmieterregelung vereinbart werden, damit es bei späteren Wechseln der WG-Bewohner nicht zu Problemen kommt. Unabhängig vom Hauptmietvertrag sollten die Bewohner eine interne schriftliche Vereinbarung treffen, die wichtige Details regelt, etwa die Frage, wie die Ausführung zum Beispiel von mietvertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen bei einem Mieterwechsel gehandhabt werden sollen oder wer welchen Anteil an den Nebenkosten zu tragen hat. Denn eine Aufteilung zu gleichen Teilen kann zu Streit führen, wenn die Zimmer unterschiedlich groß sind oder manche Bewohner die Wohnung intensiver nutzen als andere.

3. Jeder Bewohner ist eigenständiger Mieter

WG-Mietvertrag, Wohngemeinschaft, Mieter, WG-Zimmer, Grafik: immowelt.de

Eine weitere Variante des WG-Mietvertrags ist die, bei der der Vermieter mit jedem Bewohner separat einen Mietvertrag abschließt. In der Regel also nur über das einzelne WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Bades.

Vor- und Nachtteile

Der wesentliche Vorteil für die Mieter liegt darin, dass sie nur für ihren Vertrag haften. Pflichtverletzungen anderer Bewohner gehen nicht zu ihren Lasten. Auch muss der Vermieter die Nebenkosten mit jedem Mieter separat abrechnen, sodass es hier zu keinem Streit über die Aufteilung unter den Bewohnern kommen kann. In der Praxis wählen Vermieter in dieser Konstellation aber ohnehin oft eine Nebenkostenpauschale. Zudem können die einzelnen Bewohner jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist den Mietvertrag kündigen und müssen sich nicht um eine Nachmietersuche kümmern. Nachteilig ist, dass sich die WG-Bewohner ihre Mitbewohner nicht selbst aussuchen können. Das macht der Vermieter.

Für wen ein solcher Vertrag zu empfehlen ist

Wer ganz pragmatisch nur ein passendes Zimmer sucht und keinen Wert auf eine familiäre oder freundschaftliche WG-Atmosphäre legt, fährt als Mieter mit dieser Variante gut. Insbesondere für Wochenendheimfahrer oder Studenten, die nur für einen überschaubaren Zeitraum ein Zimmer suchen, ist diese Variante empfehlenswert.

Fazit

In der Mehrzahl der Fälle bestehen Vermieter auf WG-Mietverträge des Typs „Alle sind Hauptmieter“. Diese Variante ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mieter vorteilhaft für den Vermieter. Im Mietvertrag sollten aber unbedingt einige Ergänzungen, etwa Nachmieterregelungen  getroffen werden. Die WG selbst sollte intern regeln, wie Nebenkosten, sowie Strom- und Telefon- und Internetkosten aufgeteilt werden, um Streit zu vermeiden.


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6 Kommentare

Wg-Bewohnerin am 07.11.2018 06:13

Ist bei Variante 3 (jeder Mieter mietet separat ein Zimmer) der Vermieter verpflichtet eine Küchenausstattung zur gemeinschaftlichen Nutzung bereit zu stellen oder kann zum Beispiel verlangt werden, dass die Mieter sich selbst einen Kühlschrank besorgen?

Gibt es dazu Regelungen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.11.2018 09:10

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

der Vermieter ist in keiner der Varianten verpflichtet, eine Küchenausstattung zu stellen. Es gilt der Grundsatz: Gemietet wie gesehen. Findet der Mieter also bei der Besichtigung keine Küche vor und wird ihm auch keine versprochen, wird auch keine mitvermietet.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dilettant am 20.08.2017 00:04

ach so- so einen Fall hat immo ja zuvor beantwortet! Lesen müsste man können . . . -:)

auf Kommentar antworten

Gerbsen am 27.09.2017 15:08

Dilettant...

Dilettant am 20.08.2017 00:01

Da immowelt in alten Pfaden tappt, kann sie sich wohl nicht die 4. Dimension, sorry Version, vorstellen, u. wird also n i c h t besprochen, nämlich: Bsp. 3 Zi- Whg, voll möbliert, : Es kann auch der Eigentünmer z.B. nur 1 Zi benutzen und die übrigen 2 Zi vermietet er an 1 Pers., oder an 2 Leute u. die Küche nutzen alle ; auf sowas war immo nicht gefasst! -:)

1) Sinken die Rechte der Mieter ihm ggb., ähnlich wie die eines Untermieters ggb, dem EIgentümer?

auf Kommentar antworten

Dilettant am 04.08.2017 10:40

Mal anders: Der Eigentümer als Mitglied einer WG !

Ich besitze ein Einzel-Haus auf dem Land,: die obere Whg habe ich schon lange vermietet; die untere - im Erdgeschoß, ließ ich bislang leer stehen; ich arbeite 200 km entfernt, habe dort 1 Zi, u. kam alle 4 Wochen mal u. übernachtete 1-2 Nächte; ferner trafen wir Geschwister uns zuweilen;

1) Nun aber will ich die 3 Zi- Wohnung im Erdgeschoß als 3- er WG - mit mir selbst als Mitglied vermieten! Gründe, eine WG zu gründen. a) finanzielle, (Aber da könnte ich ja ganz einfach alle 3 Zi verm.);

b) Der Hauptgrund für die WG- Version ist für mich: Dass ich weiterhin in mein eigenes Haus kann u. z. B. auch zu dem sehr großen Dachboden, der über der oberen Whg. ist.

Frage: Wie soll man (ich), den WG- Vertrag gestalten – um irgendwann auch wieder alleine darin wohnen zu können, also den (jungen), Mietern kündigen zu können? Ich nehme (in weiser Voraussicht) sowieso nur junge Leute, die auch von selbst eher wieder mal gehen. Wie nun ist es mit dem Recht, den Zweien, die noch gar nicht vorhanden sind, zu kündigen? Es kann auch nur eine Zweier- WG werden; also nur ich + noch eine/r; sind die Rechte des fremden WG- Mitgl. nun geringer, (Leichter zu kündigen?), weil ich selbst - wenn auch nur alle 4 Wochen, 1 x übernachte ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.08.2017 11:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

einer besonderen Vereinbarung im Mietvertrag bedarf es in einem solchen Fall nicht. Denn im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen vom Vermieter auch ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich in einem solchen Fall allerdings um drei Monate.

Bitte beachten Sie abschließend, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Gary am 31.07.2017 08:49

Hallo!

Wie ist das, wenn zwei Menschen den Mietvertrag unterschrieben aber nur eine Person tatsächlich in der Wohnung wohnt. Kann dann, wenn eine andere dritte Person in die Wohnung einzieht, die Person, die nicht in der Wohnung wohnt von dieser verlangen, dass sie auszieht?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.07.2017 11:17

Hallo Gary,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Hierzu gibt es gesetzlich keine klaren Regelungen. In der Praxis muss der verbliebene Mieter eher mit seinem Vermieter abklären, ob es möglich ist, dass eine neue Person in die Wohnung einzieht und dann ggf. auch einen neuen Mietvertrag machen. Uns wäre jedoch kein solcher Fall bekannt, der je vor einem Gericht gelandet wäre. Insofern gibt es hierzu leider keine Beispiele aus der Rechtsprechung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Joke2017 am 03.07.2017 11:50

Unser Sohn bezieht demnächst eine Wohngemeinschaft, bestehend aus 4 Mietern. Im Mietvertrag wird vereinbart, dass jeder Mieter gesamtschuldnerisch haftet. Jeder Mieter hinterlegt eine Kaution. Weiterhin wird eine „Selbstschuldnerische Bürgschaft“ von uns ,den Eltern, verlangt.

Verstehe ich es richtig, dass, sollte ein Mitbewohner seinen Mietzahlungen nicht nachkommen, alle anderen Mieter hierfür herangezogen werden können, bzw. wir als Eltern dafür in die Pflicht genommen werden können? Ist das die übliche Praxis?

Folgender möglicher Fall mit entsprechenden Fragen: Sollte ein Mitbewohner seine Miete nicht entrichten, an wen muss sich der Vermieter als erstes wenden? An die anderen Mitbewohner oder an den Bürgen des säumigen Mieters.

Sollte der Vermieter sich zuerst an die Mitbewohner wenden, müssen diese zusehen wie sie das Geld vom säumigen Mieter zurückbekommen. Das kann wohl für diese teuer werden.

Oder muss sich der Vermieter zuerst an den Bürgen des säumigen Mieters wenden? Das ist für die Mitbewohner wohl auf jedem Fall der bessere Weg.

Gibt es hierfür eine rechtliche Regelung/Reihenfolge?

Vielen Dank für die entsprechende Antwort.

auf Kommentar antworten

WG-Fan am 28.05.2018 22:28

Dies fasst die Risiken des "alle sind Hauptmieter"-Modells sehr gut zusammen. Hier überlegen sich die Eltern zweimal, ob sie so eine Bürgschaft abgeben wollen.


Immowelt-Redaktion am 04.07.2017 09:48

Hallo Joke2017,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Solche Mietverträge sind durchaus üblich, Vermieter wollen sich damit gegen die Zahlungsunfähigkeit einzelner Mieter absichern. Tatsächlich haftet in einem solchen Fall auch jeder Mieter für die etwaigen Mietrückstände aller, gleiches gilt für die Bürgen. Bei wem der Vermieter das Geld einfordert, ist im Grunde seine Sache. Grundsätzlich ist allerdings hinzuzufügen, dass die Kaution und die Bürgeschaft insgesamt drei Monatesmieten nicht übersteigen darf. Eine solche Regelung wäre unwirksam.

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir den Fall aus der Ferne nur schwer beurteilen können. Zudem dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie von einem Fachanwalt oder einem Mieterverein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion