Zeitwert Haus berechnen: Was ist meine Immobilie gerade wert?

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Um den Zeitwert eines Hauses zu berechnen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ein Überblick über die Wertermittlungsverfahren und die Faktoren, die den Immobilienwert mindern oder steigern können.

Was ist der Zeitwert eines Hauses?

Zeitwert berechnen, Bild zweier Mehrfamilienhäuser, eines bereist saniert, das zweite noch nicht, Foto Robert Kneschke / stock.adobe.com
Wer den Zeitwert eines Hauses berechnen will, kann verschiedene Wertermittlungsverfahren nutzen. Foto Robert Kneschke / stock.adobe.com

Der Zeitwert eines Hauses oder einer Wohnung ist der Wert der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er unterscheidet sich in der Regel vom Neuwert der Immobilie – kann sowohl niedriger als auch höher ausfallen. Synonyme für den Zeitwert sind der Marktwert oder auch der Verkehrswert.

Im Gegensatz zum Zeitwert hat der Verkehrswert im Baugesetzbuch (BauGB) eine genaue gesetzliche Definition:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ - § 194 BauGB

Wozu wird der Zeitwert benötigt?

Den aktuellen Zeitwert des Hauses brauchen verschiedene Personengruppen:

  • Immobilienverkäufer, die vor dem Verkauf den Wert der Immobilie auf dem Markt prüfen wollen, um einen passenden Preis festlegen zu können.
  • Immobilienkäufer, die vor dem Kauf prüfen wollen, ob der Angebotspreis tatsächlich angemessen ist und sie nicht zu viel bezahlen.
  • Eigentümer, die die Immobilie verschenken und mit dem Zeitwert herausfinden wollen, wie hoch die Steuerlast des Beschenkten wäre.
  • Eigentümer, die aufgrund einer Scheidung ihr Eigentum aufteilen müssen.

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Welche Faktoren beeinflussen den Zeitwert eines Hauses?

Es gibt verschiedene Faktoren, die den Zeitwert beeinflussen. Je nach Region können aber einzelne Faktoren mal mehr, mal weniger wichtig für den Immobilienpreis sein. Das ist insbesondere in Ballungsgebieten der Fall, wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt und kaum noch Raum für Neubauten vorhanden ist.  Da kann zum Beispiel das Alter oder der Zustand des Hauses in den Hintergrund rücken, weil es schlicht eine so beliebte Lage hat, dass der Immobilienpreis dennoch sehr hoch ausfallen kann.

Diese Faktoren haben Einfluss auf den Zeitwert:

  • Lage: Die Lage hat wohl den größten Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Er ist nicht veränderbar, aber die Umgebung beziehungsweise die Reputation der Lage kann sich mit der Zeit durchaus verändern. Was gerade noch Problemviertel war, kann in ein paar Jahren ein beliebtes Szeneviertel sein, was den Immobilienwert steigert . Eine solche Entwicklung ist beispielsweise in Berlin Neukölln, Chemnitz Sonnenberg oder der Kasseler Nordstadt zu beobachten
  • Baujahr und Erhaltungszustand: Je älter ein Haus ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass sich eine gewisse Abnutzung deutlich macht. Daher wird bei der Ermittlung des Immobilienwertes ein Altersabschlag vorgenommen. Doch auch ein in die Jahre gekommenes Haus muss nicht an Wert verlieren, wenn der Erhaltungszustand stimmt. Wurde saniert und instandgehalten, sodass alles auf aktuellem Stand ist, desto weniger wird sich der Wert zum Neubau unterscheiden. Die Faustregel ist: Je besser der energetische Zustand des Hauses, desto höher ist sein Wert. Somit kann auch ein Haus älteren Baujahrs mehr wert sein als ein jüngerer Bau.
  • Fläche: Dabei ist nicht nur die Grundfläche entscheidend, auch der Schnitt einzelner Räume nimmt Einfluss auf den Immobilienwert. Je größer und in der Nutzung flexibler die Räume sind, desto höher die Wertigkeit.
  • Ausstattung: Hier fließen vor allem das vorhandene Heizsystem und der Zustand der Fenster mit ein. Je moderner die Ausstattung, desto höher der Wert. Aber auch eine hochwertige Küche oder Badezimmer können den Wert steigern.
  • Denkmalschutz: Steht die Immobilie oder Teile davon unter Denkmalschutz kann dies den Wert mindern. Denn hier sind die Eigentümer was die Gestaltung der Raumaufteilung oder der Fassade angeht oftmals sehr eingeschränkt. Jedoch locken hier steuerliche Vorteile mit der AfA für Denkmalschutz.
  • Rechtliche Rahmenbedingungen: Dinge wie ein Wegerecht oder Erbbaurechte mindern den Wert der Immobilie ebenfalls ab, da sie den Eigentümer in bestimmter Art und Weise einschränken.

Wie beeinflusst das Alter des Hauses den Zeitwert?

In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine lineare Wertminderung von Immobilien festgeschrieben. Es wird davon ausgegangen, dass sich der Zustand der Immobilie mit den Jahren durch die Nutzung verschlechtert. Der Wertverlust des Hauses oder der Wohnung wird mit einem Altersabschlag – auch Alterswertminderung genannt – bei der Wertermittlung einbezogen. Die Formel lautet:

Altersabschlag = Alter des Hauses / Gesamtnutzungsdauer * 100

Die Verordnung enthält zudem Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer. Für Wohnimmobilien werden 80 Jahre veranschlagt. Eine Einzelgarage hat eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren.

Beispielrechnung Altersabschlag

Wie hoch ist der Altersabschlag für ein Haus, das 1990 gebaut wurde? Das Alter beträgt 2022 demnach 32 Jahre.

Altersabschlag = 32 / 80 * 100
Altersabschlag = 40

Es können also 40 Prozent vom ursprünglichen Gebäudewert als Altersabschlag abgezogen werden. Lag dieser bei 500.000 Euro, betrüge der Altersabschlag 200.000 Euro.

Wichtig: Eine Alterswertminderung ist nur ein Näherungswert. Denn die tatsächliche Nutzungsdauer kann nicht vorausgesagt werden. Zudem kann sie durch Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten verlängert werden. Außerdem ist der Erhaltungszustand in der Regel wichtiger als das tatsächliche Alter des Hauses.

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Wie kann ich den Zeitwert eines Hauses berechnen?

Um den Zeitwert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Berechnungsmethoden:

  1. Das Sachwertverfahren
  2. Das Vergleichswertverfahren
  3. Das Ertragswertverfahren

Je nach Berechnungsmethode müssen verschiedene Faktoren einbezogen werden, die den Wert mindern oder steigern können.

Welches Wertermittlungsverfahren ist das richtige für mich?

 SachwertverfahrenVergleichswertverfahrenErtragswertverfahren
Eigentumswohnung(✓)
Reihenhaus(✓)
Unbebaute Grundstücke(✓)
Ein- und Zweifamilienhäuser(✓)
Mietimmobilien/
Mehrfamilienhäuser
Gewerblich genutzte Immobilien

 

Wie berechne ich den Zeitwert mit dem Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien angewendet. Bei der Berechnung werden Grundstück (Bodenwert) und Immobilie (Gebäudesachwert) getrennt voneinander betrachtet und berücksichtigt. Die Summe der beiden muss anschließend noch mit dem sogenannten Sachwertfaktor – auch Marktanpassungsfaktor genannt – multipliziert werden, um den Zeitwert zu erhalten. Der Sachwertfaktor ist von verschiedenen Aspekten abhängig, wie der aktuellen Marktsituation, der Lage oder dem Baujahr und muss durch einen Experten berechnet werden. In der Regel veröffentlichen kommunale Gutachterausschüsse die berechneten Sachwertfaktoren einmal im Jahr im Grundstücksmarktbericht.

Beispielrechnung Sachwertverfahren

Es soll der Zeitwert eines Einfamilienhauses berechnet werden. Das Haus hat folgende Eckdaten:

  • Grundstücksfläche: 400 Quadratmeter
  • Bodenrichtwert: 550€ je Quadratmeter
  • Bauwert des Hauses: 375.000€
  • Alter des Hauses: 27 Jahre
  • Sachwertfaktor: 1,3
Berechnung Bodenwert

Bodenwert = Grundstückfläche * Bodenrichtwert
Bodenwert = 400m² * 550€
Bodenwert = 220.000 €

Berechnung Gebäudesachwert

Altersabschlag =  Gebäudealter / Nutzungsdauer * 100
Altersabschlag = 27 / 80 * 100
Altersabschlag = 33,75

Gebäudesachwert = Bauwert – Altersabschlag in Prozent
Gebäudesachwert = 375.000€ – (33,75% von 375.000)
Gebäudesachwert = 375.000€ – 126.562,50€
Gebäudesachwert = 248.437,50€

Berechnung Sachwert

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Sachwertfaktor
Sachwert = (220.000€ + 248.437,50€) * 1,3
Sachwert = 608.968,75€

Wie berechne ich den Zeitwert mit dem Vergleichswertverfahren?

Handelt es sich um ein leicht vergleichbares Objekt bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Das ist insbesondere bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen der Fall. Die Grundlage für den Zeitwert im Vergleichswertverfahren bilden die Kaufpreise der Vergleichsobjekte aus den vorangegangenen Jahren, aus denen dann ein Durchschnittspreis ermittelt wird.

Das funktioniert aber nur dann, wenn tatsächlich Lage, Nutzung und Beschaffenheit der Immobilie vergleichbar sind. Eine Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern und 4 Zimmern in Hamburg kann nicht mit einer zwar gleich großen Wohnung in Rostock verglichen werden. Ebenfalls ist der Vergleich einer 5-Raumwohnung mit einer 2-Raumwohnung nicht realisierbar. Außerdem muss eine ausreichende Zahl an vergleichbaren Objekten in der jüngeren Vergangenheit veräußert wurden sein, damit das Vergleichswertverfahren tatsächlich funktioniert. Es sollten möglichst mehr als zehn Objekte sein. Je mehr Vergleichsobjekte, desto genauer das Ergebnis.

Die notwendigen Daten für das Vergleichswertverfahren können Interessenten vom örtlichen Gutachterausschuss erhalten. In der Regel müssen diese Daten jedoch bezahlt werden, die Höhe der Kosten ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Beispielrechnung Vergleichswertverfahren

Die Berechnung ist beispielhaft für den Vergleich mit einer anderen Immobilie. Es soll eine Eigentumswohnung mit 85 Quadratmetern (Wohnung X) mit einer mit 78 Quadratmetern (Wohnung Y) verglichen werden. Lage und Anzahl der Räume sind sich sehr ähnlich. Die Wohnung Y wurde im Vorjahr für 375.000€ verkauft. Berechnet wird der Vergleichswert mit folgender Formel:

Vergleichswert = Verkaufspreis Y / Fläche Y * Fläche X
Vergleichswert = 375.000€ / 78m² * 85m²
Vergleichswert= 408.653,85€

Wie berechne ich den Zeitwert mit dem Ertragswertverfahren?

Immer dann, wenn eine Immobilie einen Ertrag erwirtschaftet – also vermietet oder verpachtet ist, wird zur Wertermittlung das Ertragswertverfahren genutzt. Der Zeitwert wird demnach am möglichen zukünftigen Ertrag festgemacht. Dazu ist eine komplexe Berechnung notwendig, die viele verschiedene Faktoren mit einbezieht.

Folgende Kennzahlen werden dafür benötigt:

  • Jahresrohertrag: Dieser wird berechnet, indem die Bruttomonatsmiete mit zwölf multipliziert wird.
  • Bewirtschaftungskosten: alle Ausgaben, die für die laufende Bewirtschaftung getätigt werden, wie Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten.
  • Jahresreinertrag: Der Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
  • Bodenwertverzinsung: Das ist die jährliche Verzinsung des Bodenwertes. Berechnet wird dieser, indem der Liegenschaftszins mit dem Bodenwert multipliziert wird.
  • Vervielfältiger: Der Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahre die Immobilie noch gewinnbringend Miete erwirtschaftet. Zur Berechnung wird der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer benötigt.
  • Gebäudeertragswert: beschreibt den erwarteten jährlichen Gewinn durch Mieteinnahmen und wird berechnet, indem der Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert wird.
  • Bodenwert: ist der Gesamtwert des Grundstückes und wird berechnet, indem die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird.
  • Vorläufiger Ertragswert: stellt ein vorläufiges Ergebnis dar und wird aus Bodenwert und Gebäudeertragswert berechnet.

Beispielrechnung Ertragswertverfahren

Es soll der Zeitwert eines Mehrfamilienhauses berechnet werden. Das Haus hat folgende Eckdaten:

  • Grundstücksgröße: 880 Quadratmeter
  • Wohnfläche: 600 Quadratmeter (8 Wohnungen zu je 75 Quadratmeter)
  • Bodenrichtwert: 375€ je Quadratmeter
  • voraussichtliche Restnutzungsdauer: 49 Jahre
  • monatliche Mieteinnahmen: 5.760€ (bei 9,60€ je Quadratmeter)
  • monatliche Mieteinnahmen für Pkw-Stellplätze und Gartenabteil: 520€
  • Bewirtschaftungskosten: 25 Prozent der Kaltmiete
  • Liegenschaftszins: 2,5 Prozent
  • Vervielfältiger: 28,07
Berechnung Jahresreinertrag

Jahresreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
Jahresreinertrag = ((5.760€ + 520€) * 12) – 25%
Jahresreinertrag = 75.360€ – 18.840€
Jahresreinertrag = 56.520€

Berechnung Bodenwertverzinsung

Bodenwertverzinsung = Bodenwert * Liegenschaftszins
Bodenwertverzinsung = (880m² * 375€) * 2,5%
Bodenwertverzinsung = 8.250€

Berechnung Gebäudeertragswert

Gebäudeertragswert = (Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung) * Vervielfältiger
Gebäudeertragswert = (56.520€ - 8.250€) * 28,07
Gebäudeertragswert = 1.354.938,90€

Berechnung Ertragswert (Zeitwert)

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Ertragswert = (880m²*375€) + 1.354.938,90€
Ertragswert = 1.684.938,90€

Wichtig: Der Ertragswert liegt manchmal weit entfernt vom Sachwert. Um ein besseres Ergebnis zu erreichen, braucht es weitere Berechnungen. Diese sollten besser von einem Fachmann vorgenommen werden.

Sollte ein Gutachter den Zeitwert bestimmen?

Je individueller eine Immobilie ist, desto genauer ist die Berechnung des Zeitwertes, wenn sie durch einen Fachmann vorgenommen wurde. Je nach Situation kann das ein Makler machen, manchmal ist aber auch ein Gutachter Pflicht. Das ist zum Beispiel dann der Fall:

  • wenn bei einer Scheidung es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt
  • eine Erbauseinandersetzung vor Gericht ausgefochten wird
  • bei einer Erbschaft, damit das Finanzamt die Steuer festlegen kann
  • Versicherungsschäden

Die Kosten für ein Gutachten von einem öffentlich bestellten Gutachter liegen im unteren vierstelligem Eurobereich. Der Zeitwert ist dann jedoch auch gerichtsfest. Ansonsten sind Gutachten auch bereits im unteren dreistelligem Eurobereich zu erhalten. Bei der Wahl des Gutachters sollte jedoch auf dessen Qualifikation geachtet werden.

Welche Dokumente benötige ich, um den Zeitwert eines Hauses zu berechnen?

Um den Zeitwert bestimmen zu können, werden einige Unterlagen benötigt, aus denen die wichtigsten Daten hervorgehen. Dazu gehören:

Wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, werden zusätzlich noch diese Dokumente benötigt:

Ist die Immobilie vermietet, werden noch diese Unterlagen gebraucht:

  • Mietverträge
  • Mietaufstellung
  • Bewirtschaftungskosten

Wie kann ich den Zeitwert meiner Immobilie steigern?

Wer den Immobilienwert steigern will, hat nur bei einzelnen Einflussfaktoren eine Möglichkeit einzugreifen. Denn beispielsweise an der Lage und am Alter des Hauses lässt sich schlicht nichts verändern. Großen Einfluss haben Eigentümer aber auf den Zustand ihrer Immobilie. Wer Haus oder Wohnung gut in Schuss hält, kann bei einem Verkauf davon profitieren.

Caroline Schiko25.08.2022

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