Zwangsversteigerung: Schnäppchen mit Risiko

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Bei einer Zwangsversteigerung können Immobilienkäufer unter Umständen ein Schnäppchen machen. Doch es gibt auch Risiken: Manchmal ist es nicht möglich, sich vor dem Versteigerungstermin ein genaues Bild vom Zustand der Immobilie zu machen.

Zwangsversteigerung, Risiko, Foto: iStock / DNY59
Wer eine Immobilie über eine Zwangsversteigerung erwerben möchte, muss immer auch an die Risiken denken. Foto: iStock / DNY59

Wer eine Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren erwerben möchte, sollte sich im Vorfeld bereits schlau machen, um Risiken zu minimieren.

Zwangsversteigerung – Risiken vermeiden: Darauf ist im Vorfeld zu achten

Besteht Interesse für eine bestimmte Immobilie, ist ein Blick in den Grundbuchauszug besonders wichtig. Dieser liegt der Versteigerungsakte beim zuständigen Gericht bei: Hier finden sich wichtige Informationen, zum Beispiel, ob Wegerechte eingeräumt wurden, ob eine uneingeschränkte Nutzung möglich ist oder ob Lasten wie etwa ein lebenslanges Wohnrecht eines Bewohners übernommen werden müssen.

Zwangsversteigerung, Risiko, Grafik: immowelt.de

In der Akte findet sich ebenfalls ein Sachverständigen-Gutachten. Dieses informiert – soweit möglich – über den Bauzustand, die Lage sowie die Anschlüsse an öffentliche Versorgungsnetze. Bisweilen sind diese Informationen allerdings nicht vollständig, vor allem dann, wenn dem Sachverständigen kein Zutritt zur Immobilie möglich war. „In solchen Fällen nehmen die Gutachter in der Regel einen Preisabschlag vor, der bei einem Einfamilienhaus einige tausend bis hin zu einigen zehntausend Euro betragen kann“, sagt Zwangsversteigerungsexperte Mohr vom Zwangsversteigerungs-Dienstleister Argetra. Rainer Niermann vom Dateninfoservice Eibl ergänzt: „Je nach Lage und Immobilie sind in solchen Fällen Abschläge von zehn bis 20 Prozent nicht unüblich“.  Dadurch könnten sich Schnäppchen-Möglichkeiten ergeben. „Dass eine von außen gepflegte Immobilie innen total verwahrlost ist, kommt selten vor“, so Argetra-Experte Mohr. Ein Restrisiko aber bleibt.

Wie zuverlässig sind Wertgutachten?

Weil zwischen Gutachten-Termin und Zwangsversteigerung teilweise Jahre vergehen, ist die Verkehrswerteinschätzung des Sachverständigen oft nicht mehr ganz aktuell. In Regionen mit steigenden Immobilienpreisen liegt der tatsächliche Marktwert einer Immobilie oft deutlich über dem im Gutachten ausgewiesenen Wert. In Regionen mit sinkenden Immobilienpreisen kann es analog hierzu auch andersherum sein. Viele Gutachter ermitteln den Wert zudem eher zurückhaltend, hat Argetra-Experte Mohr beobachtet.

Risiken bei der Zwangsversteigerung

Bei Zwangsversteigerungen sind zwar unter Umständen Schnäppchenpreise möglich, sie bergen aber auch einige Risiken, die es bei einem konventionellen Immobilienerwerb nicht gibt:

Keine Garantie oder Haftung

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, hat zwar keine Garantie darauf, dass die Immobilie frei von Sachmängeln ist. Verschweigt der Verkäufer allerdings arglistig Mängel, so kann er zur Rechenschaft gezogen werden. Das ist bei Zwangsversteigerungen anders: Der Schuldner, dessen Immobilie verkauft wird, ist zu keinerlei Mitwirkung verpflichtet: Er muss weder Gutachter noch Interessenten in seine Immobile lassen, keine Auskünfte erteilen oder Unterlagen übergeben. Im schlimmsten Fall erlebt der Käufer deshalb eine unschöne Überraschung, wenn er die ersteigerte Immobilie zum ersten Mal betritt und Mängel feststellen muss, von denen er vorher nichts ahnte.

Beispiel aus der Rechtspraxis:

Bei einem regulären Immobilienverkauf kann ein Haftungsausschluss vereinbart werden. Verschweigt der Verkäufer dem Käufer allerdings beispielsweise, dass im Haus Asbestplatten verarbeitet wurden, so ist dies arglistig und führt dazu, dass der Verkäufer dem Verkäufer gegenüber schadensersatzpflichtig ist, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: V ZR 181/09).

Bei einem Erwerb über eine Zwangsversteigerung können solche Ansprüche nicht geltend gemacht werden

Achtung

Anwalt mitnehmen

Wer unerfahren oder unsicher über die richtige Vorgehensweise bei einer Zwangsversteigerung ist, sollte zum Termin einen spezialisierten Anwalt mitnehmen, rät Experte Niermann. Das koste zwar einige hundert Euro – ist aber immer noch billiger, als einen kostspieligen Fehler zu begehen, also etwa ein zu hohes Gebot abzugeben oder Belastungen der Immobilie zu übersehen.

Voreigentümer will nicht raus

Zwar ist der Zuschlagsbeschluss in einer Zwangsversteigerung auch gleichzeitig der Räumungstitel . Dennoch kann es zwischen Eigentumsübergang und tatsächlicher Räumung eine Weile dauern, da Gerichtsvollzieher nicht auf Abruf arbeiten. Eine eigenmächtige Räumung ist nicht gestattet – sie kann zivil- und sogar strafrechtliche Folgen haben, denn rein juristisch ist der Ersteigerer zwar Eigentümer, der selbst nutzende Alteigentümer aber weiterhin Besitzer.

Praxis-Tipp

Mit der Ersteigerung liegt zwar zugleich der Räumungstitel vor, dennoch ist es sinnvoll, mit dem Alteigentümer zu sprechen, mit dem Ziel, dass dieser die Immobilie freiwillig räumt. Tut er dies nämlich nicht, verlangt der Gerichtsvollzieher einen Vorschuss vom neuen Eigentümer für die Räumung und Einlagerung der Möbel – das können schnell 1.500, 2.000 oder gar noch mehr Euro sein.

Problematisch kann es sein, wenn die ersteigerte Immobilie vermietet ist und selbst genutzt werden soll. Zwar ist dann grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung möglich. Allerdings verfügt der neue Eigentümer in manchen Fällen nicht über den Mietvertrag und kann demzufolge nicht wissen, welche Modalitäten vereinbart wurden, etwa, ob es einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss gibt.

Fehlende Unterlagen

Da der Alteigentümer, dessen Immobilie versteigert wird, nicht zur Kooperation verpflichtet ist, kann es vorkommen, dass wichtige Unterlagen wie etwa Mietverträge fehlen. Das sollte vorab abgeklärt werden, empfiehlt Ralf Niermann vom Dateninfoservice Eibl: „Oft geben Gläubigerbanken vorab Auskunft“. Grundsätzlich gelte: Fehlende Unterlagen können, wie auch andere Unabwägbarkeiten, den Preis mindern.

Mängel und Altlasten

Insbesondere dann, wenn der Gutachter keinen Zutritt ins Versteigerungsobjekt hatte, können Mängel und Altlasten nicht ausgeschlossen werden. Ein nicht reparierter Wasserrohrbruch? Schimmel an den Wänden? Gesundheitsschädliche Baustoffe wie etwa Asbest? Alles möglich. Garantien und Gewährleistungen gibt es in solchen Fällen keine.

Fazit

Grundsätzlich gilt bei Zwangsversteigerungen: Käufer sollten sich so gut wie möglich über die Immobilie, die sie erwerben wollen, informieren. Ratsam kann es auch sein, vor dem ersten eigenen Gebot erst einmal ein paar Terminen als reiner Beobachter zu folgen, um ein Gespür für den Ablauf zu entwickeln.


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