Der Immobilienkauf lohnt sich überraschend oft

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Kaufen statt mieten, Immobilienkauf lohnt sich, Eigenheim kaufen lohnt sich, Foto: iStock/ fotojog
Foto: iStock/ fotojog

Viele Menschen träumen vom Eigenheim: Endlich keine Miete mehr zahlen und unabhängig vom Vermieter sein. Ob sich die eigene Wohnung lohnt, haben wir für alle Großstädte Deutschlands untersucht. Die Überraschung: Langfristig ist Kaufen meist attraktiver als Mieten – trotz hoher Preise.

Um der Kaufen-oder-Mieten-Frage auf den Grund zu gehen, hat immowelt.de die Marktdaten aller 79 deutschen Großstädte für Wohnungen zwischen 80 und 120 Quadratmetern untersucht. Dabei lautete die Fragestellung: Wie stehen Käufer mit geringem Eigenkapital da und wie diejenigen, die 20 Prozent Eigenkapital haben?

Kaufen statt mieten, Immobilienkauf lohnt sich, Eigenheim kaufen lohnt sich,Grafik: immowelt.de
Ausgewählte Städte, in denen die monatliche Belastung beim Kauf einer 80- bis 120-Quadratmeterwohnung bei einer 80-Prozent-Finanzierung im Durchschnitt niedriger ist als für Mieter. Grafik: immowelt.de
Kaufen statt mieten, Immobilienkauf lohnt sich, Eigenheim kaufen lohnt sich, Grafik: immowelt.de
Durchschnittliche monatliche Ersparnis der Käufer einer 80- bis 120-Quadratmeterwohnung gegenüber Mietern bei einer 80-Prozent-Finanzierung. Grafik: immowelt.de

Viele glauben, dass sich wegen der stark gestiegenen Immobilienpreise Kaufen nicht mehr lohnt: Deutschlandweit sind die Wohnungspreise seit 2011 im Schnitt um 59 Prozent gestiegen, die Mieten um 27 Prozent, das hat immowelt.de anhand der Angebotspreise ermittelt. Doch die Auswertung von immowelt.de birgt einige Überraschungen, mit denen man nicht unbedingt rechnen konnte: Langfristig ist Kaufen meist attraktiver als Mieten.

In vielen Städten ist die monatliche Belastung für Käufer im Durchschnitt eines 30-Jahres-Zeitraums sogar günstiger als diejenige des Mieters. Zudem gilt: Käufer verfügen nach Tilgung ihrer Schulden über ein beachtliches Vermögen in Form einer lastenfreien Immobilie. Wer nicht kauft und sein Leben lang Miete zahlt, hat dagegen lebenslang eine erhebliche monatliche Belastung zu tragen, also auch dann noch, wenn der Käufer seine Wohnung längst abbezahlt hat.

100-Prozent-Finanzierung: Kaufen ist in vielen Städten attraktiv

Die Überraschung: Selbst wer 100 Prozent des Kaufpreises finanziert und nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital mitbringt, kann sich in vielen der untersuchten Städte einen Kauf leisten.

Kaufen ist in einigen Städten billiger als mieten

In immerhin drei der untersuchten Städte zahlt ein Käufer in einem 30-Jahres-Zeitraum im Schnitt monatlich weniger als ein Mieter. Bei der Berechnung wurden dabei nicht nur die monatlichen Darlehensraten, sondern auch Aufwendungen für Instandhaltungen und sonstige Eigentümerkosten berücksichtigt. Diese besonders käuferfreundlichen Städte sind Gelsenkirchen, Wuppertal und Magdeburg.

Und auch der Vermögenszuwachs für den Käufer ist beachtlich: Zwar fallen die durchschnittlichen 3 Euro monatliche Ersparnis eines Käufers in Magdeburg nicht sonderlich ins Gewicht. Nach 30 Jahren ist die Immobilie jedoch abbezahlt und rund 150.000 Euro wert.

Kaufen statt mieten, Immobilienkauf lohnt sich, Eigenheim kaufen lohnt sich, Grafik: immowelt.de
Verhältnis zwischen monatlicher Rate für Käufer und der Monatsmiete für eine familientaugliche 80- bis 120-Quadratmeterwohnung in ausgewählten Städten. Grafik: immowelt.de

Mehrzahl der Städte: Mehrkosten für Käufer sind überschaubar

In rund der Hälfte der untersuchten Städte ist die Monatsbelastung von Käufern im Vergleich zu Mietern moderat – die monatlichen Kosten von Käufern für eine familientaugliche Wohnung liegen hier höchstens 200 Euro über denen eines Mieters. Dazu zählen Städte wie Bremen, Erfurt, Dresden, Köln, Saarbrücken und Heidelberg.

Wer in solchen Städten eine Immobilie zu 100 Prozent finanziert, trägt zwar im Vergleich zum Mieter eine überschaubar höhere Monatsbelastung. Doch auch hier gilt: Nach 30 Jahren ist die Immobilie schuldenfrei – der Kölner Käufer verfügt dann über ein Immobilienvermögen von rund 450.000 Euro.

Ohne Eigenkapital: In 35 Städten sind Eigentumswohnungen schwerer zu finanzieren

Allerdings gibt es auch 35 Städte, in denen sich Käufer ohne nennenswertes Eigenkapital eine eigene Wohnung nur dann leisten können, wenn sie bereit sind, sich anderweitig finanziell einzuschränken. Oder der Immobilienkauf ist dort so teuer, dass er sich mit einem Durchschnittseinkommen gar nicht stemmen lässt. München ist hier Spitze. Im Schnitt 790 Euro mehr zahlt hier der Käufer im Vergleich zum Mieter im 30-Jahres-Zeitraum. Aber auch in Städten wie Nürnberg, Berlin, Rostock, Hamburg oder Freiburg ist die Mehrbelastung deutlich. Wer es sich allerdings leisten kann, in solchen Städten zu kaufen, verfügt auch hier nach Volltilgung über ein beachtliches Immobilienvermögen – in Berlin sind das zum Beispiel rund 550.000 Euro.

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80-Prozent-Finanzierung: Kaufen fast überall attraktiv

Für Käufer, die neben den Kaufnebenkosten auch noch 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, ist der Erwerb in den meisten Großstädten attraktiv. Bei einer Kreditsumme von lediglich 80 Prozent des Kaufpreises ist nicht nur die Darlehenssumme geringer, sondern auch der Zinssatz, weil eine Finanzierung mit Eigenkapital für Banken weniger riskant ist. Das hat zur Folge, dass die monatlichen Kosten deutlich niedriger sind als bei einer Vollfinanzierung.

Käufer wohnen in 36 Städten günstiger als Mieter

Die Auswirkung eines 20-prozentigen Eigenkapitalanteils: In 36 der untersuchten Städte, also fast der Hälfte, zahlen Käufer im 30-Jahres-Schnitt monatlich weniger als Mieter. Das gilt zum Beispiel für Städte wie Offenbach, Heidelberg, Stuttgart, Köln oder Dresden. Zudem erarbeiten sich Käufer auch ein beachtliches Immobilienvermögen. In Köln beträgt es nach 30 Jahren rund 450.000 Euro.

Kaufen statt mieten, Immobilienkauf lohnt sich, Eigenheim kaufen lohnt sich, Grafik: immowelt.de
Verhältnis zwischen monatlicher Rate für Käufer und der Monatsmiete für eine familientaugliche 80- bis 120-Quadratmeterwohnung in ausgewählten Städten. Grafik: immowelt.de

Moderate Mehrkosten in 38 Städten

In 38 der untersuchten Städte liegt die monatliche Mehrbelastung von Käufern im Vergleich zu Mietern bei höchstens 200 Euro. Dies ist etwa in Kiel, Hamburg, Braunschweig, Berlin oder Ingolstadt der Fall. Demgegenüber steht der Vermögenszuwachs: Zwar zahlt der Hamburger Käufer schon heute 400.000 Euro für eine Familienwohnung. Doch nach 30 Jahren ist diese bei einer angenommenen jährlichen Wertsteigerung von 1,5 Prozent schon knapp 530.000 Euro wert.

Richtig teuer sind nur 5 Städte

Deutlich höhere Käuferbelastung trotz Eigenkapital: Das trifft nur auf 5 der untersuchten Städte zu. Knapp mehr als 200 Euro Aufpreis im Vergleich zum Mieter zahlen Käufer in Erlangen, Oldenburg, Rostock und Freiburg im Breisgau. Preiskönig ist auch hier München: Zwar zahlt der Münchner Käufer schon heute horrende 637.000 Euro für eine Familienwohnung. Doch nach 30 Jahren ist diese bei einer angenommenen jährlichen Wertsteigerung von 1,5 Prozent schon gut 980.000 Euro wert.

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Kaufen versus Mieten: die Nebenkosten nicht vergessen

Wer sich überlegt, eine Immobilie zu erwerben, statt weiterhin Mieter zu bleiben, muss unbedingt die Kaufnebenkosten in seine Kalkulation miteinbeziehen. Je nach Bundesland können sie unterschiedlich hoch ausfallen: Für Notar- und Gerichtskosten, den Makler und die Grunderwerbsteuer sind zwischen rund 8 Prozent (in Bayern) und knapp 15 Prozent (in Berlin) des Kaufpreises zu kalkulieren.

Zusätzlich fallen auch nach dem Kauf noch weitere laufende Kosten an, die höher liegen als die laufenden Nebenkosten eines Mieters, etwa für Reparaturen, Instandhaltungen oder Kosten für den Hausverwalter. Je nach Art, Zustand und Alter der erworbenen Immobilie können diese Kosten unterschiedlich hoch ausfallen. Käufer sollten deshalb prüfen, welche größeren Arbeiten am Objekt schon vor dem Erwerb gemacht wurden und welche Arbeiten in naher Zukunft anstehen werden. Zudem ist von Interesse, in welcher Höhe die Eigentümergemeinschaft Instandhaltungsrücklagen gebildet hat. Denn sind diese zu niedrig, um auch größere Reparaturen zu zahlen, drohen später hohe Sonderumlagen.

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Käufer stehen langfristig selbst in teuren Städten besser da als Mieter

Wer eine Wohnung erwirbt, setzt bei der Finanzierung mehr oder weniger Eigenkapital ein und hat auch in einer Reihe von Städten eine Zeit lang eine höhere Monatsbelastung als ein Mieter. Für einen Kassensturz, ob sich der Kauf lohnt oder nicht, muss deshalb auch betrachtet werden, wie sich die Vermögenssituation des Mieters zumindest theoretisch entwickelt hätte, hätte er die Eigenkapitalsumme und die monatliche Ersparnis verzinst angelegt. Immowelt hat das für eine Reihe von Städten ausgerechnet und kommt zu dem Ergebnis: Die Kapitalzinsen müssten enorm hoch sein, damit der Mieter nach 30 Jahren besser dasteht.

Kaufen statt mieten, Immobilienkauf lohnt sich, Eigenheim kaufen lohnt sich, Foto: iStock/ golero
Foto: iStock/ golero

Beispiel Berlin

Ein Berliner Mieter und Sparer käme nach 30 Jahren auf deutlich weniger als die Hälfte des Vermögens des Wohnungseigentümers, hätte er die monatliche Ersparnis und die eingesparten Kaufnebenkosten zu einem Zinssatz von 1,5 Prozent angelegt. Und selbst bei 5 Prozent Zinsen wäre sein Vermögen noch etwas geringer als das des Käufers. Erst bei noch höheren Verzinsungen stünde der Mieter finanziell besser da.

Kaufen statt mieten, Immobilienkauf lohnt sich, Eigenheim kaufen lohnt sich, Foto: iStock/ Prasit Rodphan
Foto: iStock/ Prasit Rodphan

Beispiel München

Wer sich gar in München eine Wohnung leisten kann, baut reichlich Vermögen auf: Bei einer 80- Prozent-Finanzierung des Kaufpreises einer Familienwohnung für 637.000 Euro ergibt sich nach 30 Jahren ein Immobilienvermögen von gut 980.000 Euro. Wäre der Käufer Mieter geblieben, und hätte er sein Eigenkapital mit 1,5 Prozent verzinst anlegen können, betrüge sein Vermögen nach 30 Jahren rund 280.000 Euro. Außerdem zahlt der Mieter im Schnitt monatlich 220 Euro weniger, laufend angelegt wären das in der Summe weitere knapp 100.000 Euro. Deshalb gilt selbst für München: Der Wohnungskauf lohnt sich – wenn man es sich angesichts der hohen Preise denn leisten kann.

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Fazit: Kaufen lohnt sich meist – wenn man es sich leisten kann

Auf lange Sicht ist Kaufen statt Mieten auch heute noch äußerst attraktiv. Ob ein Erwerb in Betracht kommt, sollte aber immer individuell abgewogen werden. Insbesondere dann, wenn noch nicht klar ist, ob es einen beruflich in eine andere Stadt verschlagen kann, dürfte Mieten zunächst vernünftiger sein. Zudem gilt: Wer über wenig Eigenkapital verfügt, muss bedenken, dass die anfängliche monatliche Belastung beim Kauf oft höher ist als beim Mieten – und das muss man sich erst mal leisten können.

Außerdem gilt: Selbst die in der immowelt.de-Auswertung angenommenen, eher konservativen Miet- und Kaufpreissteigerungen müssen sich nicht als richtig erweisen. Höhere Steigerungen würden einen weiteren Vorteil für Käufer bedeuten. Umgekehrt könnten wirtschaftliche Dauerkrisen oder gar ein bewaffneter Konflikt in Zukunft den Immobilienmarkt komplett durcheinanderwirbeln. Ein Kauf ist deshalb nie ganz ohne Risiko.

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Informationen zu allen 79 Städten

Beispiel: Mainz – Bei einer 80-Prozent-Finanzierung spart der Käufer im Durchschnitt 162 Euro monatlich gegenüber dem Mieter. Bei einer 100 Prozent-Finanzierung zahlt der Käufer hingegen monatlich 88 Euro mehr als der Mieter.

Stadt

100%-Finanzierung

Durchschnittliche monatliche Mehrbelastung von Käufern gegenüber Mietern (ein Minus bedeutet Minderbelastung des Käufers)

80%-Finanzierung

Durchschnittliche monatliche Mehrbelastung von Käufern gegenüber Mietern (ein Minus bedeutet Minderbelastung des Käufers)
Aachen264 €74 €
Augsburg240 €-20 €
Bergisch Gladbach78 €-132 €
Berlin427 €107 €
Bielefeld213 €53 €
Bochum177 €37 €
Bonn130 €-70 €
Bottrop176 €46 €
Braunschweig290 €100 €
Bremen99 €-71 €
Bremerhaven200 €90 €
Chemnitz81 €-29 €
Darmstadt373 €83 €
Dortmund177 €37 €
Dresden193 €-17 €
Duisburg89 €-11 €
Düsseldorf158 €-112 €
Erfurt111 €-69 €
Erlangen543 €233 €
Essen155 €15 €
Frankfurt am Main500 €100 €
Freiburg im Breisgau755 €385 €
Fürth201 €-29 €
Gelsenkirchen-30 €-100 €
Göttingen380 €150 €
Hagen176 €66 €
Halle (Saale)175 €25 €
Hamburg541 €181 €
Hamm100 €-10 €
Hannover204 €-6 €
Heidelberg31 €-189 €
Heilbronn196 €-24 €
Herne67 €-33 €
Hildesheim104 €-16 €
Ingolstadt494 €154 €
Jena171 €-59 €
Karlsruhe192 €-48 €
Kassel347 €127 €
Kiel262 €52 €
Koblenz277 €67 €
Köln175 €-85 €
Krefeld57 €-63 €
Leipzig156 €-24 €
Leverkusen296 €106 €
Lübeck310 €90 €
Ludwigshafen am Rhein70 €-80 €
Magdeburg-3 €-103 €
Mainz88 €-162 €
Mannheim298 €78 €
Moers177 €27 €
Mönchengladbach100 €-10 €
Mülheim an der Ruhr169 €19 €
München790 €220 €
Münster85 €-145 €
Neuss272 €72 €
Nürnberg333 €83 €
Oberhausen198 €68 €
Offenbach am Main30 €-210 €
Oldenburg482 €232 €
Osnabrück400 €190 €
Paderborn383 €173 €
Pforzheim121 €-49 €
Potsdam227 €-33 €
Recklinghausen121 €11 €
Regensburg434 €104 €
Remscheid35 €-65 €
Reutlingen266 €16 €
Rostock466 €206 €
Saarbrücken134 €-26 €
Salzgitter102 €12 €
Siegen111 €-19 €
Solingen166 €26 €
Stuttgart211 €-99 €
Trier274 €44 €
Ulm100 €-130 €
Wiesbaden457 €167 €
Wolfsburg281 €101 €
Wuppertal-8 €-98 €
Würzburg382 €122 €
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Ausführliche Ergebnisse der Immowelt-Analyse für alle 79 Städte

Stadt

100%-Finanzierung

Durchschnittliche monatliche Mehrbelastung von Käufern gegenüber Mietern (ein Minus bedeutet Minderbelastung des Käufers)

80%-Finanzierung

Durchschnittliche monatliche Mehrbelastung von Käufern gegenüber Mietern (ein Minus bedeutet Minderbelastung des Käufers)

Kaufpreis gesamt

Anfängliche monatliche Miete

100%-Finanzierung

monatliche Belastung beim Kauf

80%-Finanzierung

monatliche Belastung beim Kauf

Immobilienwert nach 30 Jahren

Wert der Immobilie im Jahr 2047
Aachen264 €74 €220.000 €740 €990 €800 €250.000 €
Augsburg240 €-20 €289.000 €870 €1.260 €1.000 €450.000 €
Bergisch Gladbach78 €-132 €229.000 €820 €1.030 €820 €350.000 €
Berlin427 €107 €359.000 €990 €1.520 €1.200 €550.000 €
Bielefeld213 €53 €183.000 €600 €850 €690 €240.000 €
Bochum177 €37€160.000 €590 €760 €620 €180.000 €
Bonn130 €-70 €230.000 €840 €1.030 €830 €310.000 €
Bottrop176 €46 €146.000 €540 €710 €580 €170.000 €
Braunschweig290 €100 €218.000 €660 €980 €790 €290.000 €
Bremen99 €-71 €197.000 €750 €900 €730 €260.000 €
Bremerhaven200 €90 €125.000 €440 €630 €520 €140.000 €
Chemnitz81 €-29 €124.000 €490 €620 €510 €170.000 €
Darmstadt373 €83 €325.000 €910 €1.390 €1.100 €500.000 €
Dortmund177 €37 €158.000 €580 €750 €610 €180.000 €
Dresden193 €-17 €235.000 €730 €1.050 €840 €360.000 €
Duisburg89 €-11 €109.000 €480 €570 €470 €130.000 €
Düsseldorf158 €-112 €300.000 €990 €1.300 €1.030 €460.000 €
Erfurt111 €-69 €199.000 €690 €910 €730 €310.000 €
Erlangen543 €233 €349.000 €880 €1.480 €1.170 €470.000 €
Essen155 €15 €162.000 €620 €770 €630 €190.000 €
Frankfurt am Main500 €100 €447.000 €1.220 €1.860 €1.460 €690.000 €
Freiburg im Breisgau755 €385 €417.000 €950 €1.740 €1.370 €560.000 €
Fürth201 €-29 €259.000 €800 €1.140 €910 €400.000 €
Gelsenkirchen-30 €-100 €81.000 €480 €460 €390 €90.000 €
Göttingen380 €150 €268.000 €820 €1.170 €940 €310.000 €
Hagen176 €66 €129.000 €470 €640 €530 €150.000 €
Halle (Saale)175 €25 €169.000 €580 €800 €650 €230.000 €
Hamburg541 €181 €400.000 €1.100 €1.680 €1.320 €530.000 €
Hamm100 €-10 €125.000 €530 €630 €520 €140.000 €
Hannover204 €-6 €239.000 €750 €1.060 €850 €370.000 €
Heidelberg31 €-189 €248.000 €910 €1.100 €880 €380.000 €
Heilbronn196 €-24 €245.000 €830 €1.090 €870 €330.000 €
Herne67 €-33 €110.000 €500 €570 €470 €130.000 €
Hildesheim104 €-16 €139.000 €580 €680 €560 €160.000 €
Ingolstadt494 €154 €390.000 €990 €1.640 €1.300 €600.000 €
Jena171 €-59 €262.000 €850 €1.150 €920 €400.000 €
Karlsruhe192 €-48 €270.000 €850 €1.180 €940 €420.000 €
Kassel347 €127 €249.000 €730 €1.100 €880 €330.000 €
Kiel262 €52 €236.000 €690 €1.050 €840 €360.000 €
Koblenz277 €67 €235.000 €670 €1.050 €840 €360.000 €
Köln175 €-85 €292.000 €950 €1.270 €1.010 €450.000 €
Krefeld57 €-63 €135.000 €610 €670 €550 €160.000 €
Leipzig156 €-24 €198.000 €640 €910 €730 €300.000 €
Leverkusen296 €106 €217.000 €650 €980 €790 €290.000 €
Lübeck310 €90 €249.000 €750 €1.100 €880 €330.000 €
Ludwigshafen am Rhein70 €-80 €169.000 €670 €800 €650 €230.000 €
Magdeburg-3 €-103 €112.000 €530 €580 €480 €150.000 €
Mainz88 €-162 €274.000 €950 €1.200 €950 €420.000 €
Mannheim298 €78 €240.000 €780 €1.070 €850 €280.000 €
Moers177 €27 €170.000 €630 €800 €650 €200.000 €
Mönchengladbach100 €-10 €125.000 €530 €630 €520 €140.000 €
Mülheim an der Ruhr169 €19 €179.000 €620 €830 €680 €240.000 €
München790 €220 €637.000 €1.560 €2.590 €2.020 €980.000 €
Münster85 €-145 €259.000 €910 €1.140 €910 €400.000 €
Neuss272 €72 €219.000 €680 €990 €790 €290.000 €
Nürnberg333 €83 €288.000 €850 €1.250 €1.000 €380.000 €
Oberhausen198 €68 €149.000 €530 €720 €590 €170.000 €
Offenbach am Main30 €-210 €270.000 €1.000 €1.180 €940 €420.000 €
Oldenburg482 €232 €281.000 €720 €1.220 €970 €370.000 €
Osnabrück400 €190 €237.000 €690 €1.060 €850 €270.000 €
Paderborn383 €173 €239.000 €650 €1.060 €850 €320.000 €
Pforzheim121 €-49 €190.000 €700 €880 €710 €250.000 €
Potsdam227 €-33 €299.000 €950 €1.290 €1.030 €460.000 €
Recklinghausen121 €11 €125.000 €510 €630 €520 €140.000 €
Regensburg434 €104 €369.000 €970 €1.560 €1.230 €570.000 €
Remscheid35 €-65 €109.000 €530 €570 €470 €130.000 €
Reutlingen266 €16 €280.000 €890 €1.220 €970 €370.000 €
Rostock466 €206 €299.000 €800 €1.290€1.030 €400.000 €
Saarbrücken134 €-26 €178.000 €650 €830 €670 €240.000 €
Salzgitter102 €12 €105.000 €450 €550 €460 €120.000 €
Siegen111 €-19 €140.000 €580 €690 €560 €160.000 €
Solingen166 €26 €157.000 €590 €750 €610 €180.000 €
Stuttgart211 €-99 €350.000 €1.100 €1.490 €1.180 €540.000 €
Trier274 €44 €260.000 €750 €1.140 €910 €400.000 €
Ulm100 €-130 €257.000 €950 €1.130 €900 €340.000 €
Wiesbaden457 €167 €318.000 €890 €1.370 €1.080 €420.000 €
Wolfsburg281 €101 €207.000 €630 €940 €760 €280.000 €
Wuppertal-8 €-98 €100.000 €530 €530 €440 €120.000 €
Würzburg382 €122 €290.000 €880 €1.260 €1.000 €340.000 €
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Die Analyse-Methode von Immowelt

Annahmen Entwicklung Miet-Kaufpreise

Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat ermittelt, dass die Mieten seit 1995 bundesweit im Schnitt jährlich um rund 1 Prozent gestiegen sind. Je nach Stadt und Region gab es aber unterschiedliche Entwicklungen. Um das zu berücksichtigen, haben wir sozio-ökonomische Faktoren untersucht (Entwicklung der Einwohnerzahl, verfügbares Einkommen, Arbeitslosigkeit). Für die Zukunft gehen wir in unserer Berechnung deshalb von unterschiedlichen Steigerungsraten der Miet- und Kaufpreise aus:

  • 1,5 Prozent jährliche Steigerung in Städten mit einer erwarteten überdurchschnittlichen Entwicklung hinsichtlich der sozio-ökonomischen Faktoren.
  • 1,0 Prozent jährliche Steigerung in Städten mit einer erwarteten durchschnittlichen Entwicklung hinsichtlich der sozio-ökonomischen Faktoren.
  • 0,5 Prozent jährliche Steigerung in Städten mit einer erwarteten unterdurchschnittlichen Entwicklung hinsichtlich der sozio-ökonomischen Faktoren.

Annahmen Finanzierung:

Bei einer Baufinanzierung stellt sich die Frage: Kurze Zinsbindung wählen und von den aktuell enorm günstigen Zinsen von teils unter 1 Prozent profitieren? Das Risiko: Das Zinsniveau könnte zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung deutlich höher liegen als heute. Oder doch lieber Sicherheit und damit eine Zinsbindung, die so lange wie nur irgend möglich ist, wählen? Die Frage, was sinnvoller ist, kann nicht abschließend beantwortet werden. Denn niemand weiß, wie hoch die Zinsen in zehn oder 20 Jahren sein werden.

In unseren Berechnungen sind wir (zunächst) hypothetisch von gleichbleibenden Zinsen über die gesamte Laufzeit ausgegangen, wie folgt:

100-Prozent-Finanzierung:

Finanzierung durch Volltilgerdarlehen:100 Prozent des Kaufpreises, ohne Kaufnebenkosten
Zinsen:2,2 Prozent1)
Laufzeit bis zur Volltilgung:30 Jahre
Zusatzkosten für Eigentümer2)150 €/Monat

1)für die gesamte Laufzeit fest

2)zum Beispiel Kosten für Hausverwalter, Instandhaltungsrücklagen

80-Prozent-Finanzierung:

Finanzierung durch 80-Prozent-Hypothekendarlehen:80 Prozent des Kaufpreises, ohne Kaufnebenkosten
Zinsen:1,9 Prozent1)
Laufzeit bis zur Volltilgung:30 Jahre
Zusatzkosten für Eigentümer2)150 €/Monat

1)für die gesamte Laufzeit fest

2)zum Beispiel Kosten für Hausverwalter, Instandhaltungsrücklagen

In der Praxis bieten allerdings nicht alle Banken Darlehen mit so langer Zinsbindung an und wenn, wird oft ein hoher Zinsaufschlag verlangt. Derart niedrige Zinsen für langlaufende Darlehen gibt es nach unseren Recherchen bestenfalls bei so genannten Kombi-Darlehen, bestehend aus einem tilgungsfreien Hypothekendarlehen plus Bausparvertrag als Tilgungsbaustein.

Deshalb haben wir in einem weiteren Rechenschritt untersucht, wie sich die Situation darstellt, wenn man zunächst ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit abschließt und nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung abschließen muss.

Hier ergab sich folgendes Bild: Aktuell (Stand: Januar 2018) bieten einige Anbieter Vollfinanzierungen mit 15 Jahren Laufzeit ab rund 1,8 Prozent Zinsen an. Die im Gegensatz zu unserer Annahme von 2,2 Prozent Zinsen ersparten 0,4 Prozent könnten demnach in die schnellere Tilgung des Darlehens investiert werden. Der Vorteil: Nach Ablauf von 15 Jahren ist die Restschuld geringer, mit der Folge, dass selbst bei einem höheren Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung die Monatsrate konstant bleiben kann und die Rückzahlung des Darlehens nach insgesamt 30 Jahren trotzdem gewährleistet ist. Konkret sind dies rund 3,4 Prozent für die Anschlussfinanzierung in 15 Jahren.

Da die Restschuld des Darlehens nach 15 Jahren Laufzeit dann weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie beträgt und aktuell solche Realkredite rund 0,8 Prozent günstiger sind als 100-Prozent-Finanzierungen, lässt sich grob folgende Aussage treffen: Ist das Zinsniveau dann rund 2,4 Prozent höher im Vergleich zu heute, so ist die Belastung durch die Anschlussfinanzierung identisch zu der bei der von uns angenommenen fixen Vollfinanzierung zu 2,2 Prozent. Liegen die Zinsen in 15 Jahren niedriger, ist das Kaufen noch vorteilhafter als dargestellt, bei höheren Zinsen verschlechtert sich die Bilanz.

Monatliche Belastung bei Kauf

Die monatliche Belastung beinhaltet die Kosten für Zins- und Tilgungszahlungen sowie 150 Euro Rücklagen.

Anfängliche monatliche Miete

Die anfängliche Monatliche Miete stellt die Miethöhe zu Beginn des Vergleichszeitraums dar.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Kauf- und Mietpreise in den 79 größten deutschen Städten waren 163.300 Immobilien, die im Jahr 2017 auf immowelt.de inseriert wurden. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben den Median der angebotenen Immobilien wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

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31.01.2018


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1 Kommentar

CBFmk714541 am 08.02.2018 14:30

Der Laufzeitvergleich von 30 Jahren erscheint mir willkürlich. Meines Erachtens sollte die Laufzeit angesetzt werden zwischen dem Alter des Bauherrn und seines zu erwartenden Alters gemäß Statistischem Bundesamt. Das würde auch bedeuten, dass im Vergleich der Käufer besser dasteht, je jünger er ist.

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