Kaufpreis-Prognose 2020: Immobilienpreise steigen ungebremst weiter

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Kaufpreis-Prognose 2020, Immobilienpreise 2020, Zinswende, Foto: iStock/ Stephan Zabel
Wer sich heute ein großes Haus kaufen kann, bekommt in Zukunft vielleicht nur noch ein kleines – sollte es zu keiner Zinswende kommen. Foto: iStock/ Stephan Zabel

Die Preise für Wohnimmobilien werden 2020 voraussichtlich weiter steigen. Die Prognose von vor einem Jahr für 2020 wurde bereits jetzt in vier deutschen Städten stark übertroffen. In den großen Metropolen wie Berlin oder München müssen Käufer weiter bis zu 13 beziehungsweise 14 Prozent mehr investieren. Wir haben die mithilfe eines statistischen Verfahrens erstellten Preisprognosen für die 14 größten deutschen Städte aktualisiert. Das Ergebnis der Prognose vom vorangegangenen Jahr muss nach oben korrigiert werden. Das liegt zum einen an den weiter gesunkenen Zinsen für Wohnbaukredite und zum anderen an den weiter steigenden Baupreisen. Für Käufer bedeutet dies: Wer den Erwerb einer Immobilie erwägt, kann nur dann mit einer Stagnation bei den Preisen rechnen, wenn es zu einer echten Zinswende kommen sollte.

Die Immobilienpreise haben in einigen deutschen Städten die Prognosen bis Ende 2020 bereits übertroffen und werden künftig ungebremst weiter steigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine statistische Analyse des Immobilienportals immowelt.de, für die Immobilienpreis-Daten von großen deutschen Städten untersucht wurden. Ergebnis: Die für 2020 erwarteten Preise wurden teils bereits übertroffen und legen bis Ende 2020 weiter um bis zu 14 Prozent zu. Für die Prognose wurde die Preisentwicklung der 14 größten deutschen Städte untersucht. Das sind: Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart. Die im vergangenen Jahr vorausgesagten Preise bereits überschritten haben Düsseldorf, Dortmund, Essen und Leipzig.

Info

Wie wir bei unserer Preisprognose methodisch vorgegangen sind, erfahren Sie im Kapitel „Die Analyse-Methode der Preisprognose“.

Bei konstantem Zinsniveau: Weiter steigende Immobilienpreise bis Ende 2020

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Entwicklung der Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen von 2019 bis Ende 2020 bei konstantem Zinsniveau (1,17%). Grafik: immowelt.de

Sollten die Zinsen 2020 auf konstant niedrigem Niveau bleiben – zuletzt waren sie sogar noch auf 1,17 Prozent gesunken – dürften die Wohnungspreise in Deutschland bis Ende 2020 weiter deutlich steigen: Im Mittel um etwa 9 Prozent.

Spitzenreiter München legt 2020 weiter mit am stärksten zu

Besonders Käufer im ohnehin schon teuren München sind von der galoppierenden Preisentwicklung betroffen: Die Wohnungspreise steigen bis Jahresende dort voraussichtlich um nochmal 14 Prozentauf dann knapp 8.640 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Jahr 2010 kostete der Quadratmeter in München im Mittel noch weniger als 3.000 Euro.

Starker Preisanstieg auch in Nürnberg und Hannover

Der aufsteigende Preistrend am Immobilienmarkt hat seit einiger Zeit auch B-Städte wie Hannover und Nürnberg erfasst. In beiden Städten ist bis Ende 2020 mit weiteren kräftigen Preisaufschlägen zu rechnen, zumal der Trend auch ein weiteres Bevölkerungswachstum anzeigt. Die Immowelt-Prognose geht deshalb in Hannover von einem ähnlichen Preisanstieg wie in München – um 14 Prozent auf 2.870 Euro pro Quadratmeter bis Ende 2020 – aus. In Nürnberg werden die Preise um 12 Prozent auf dann 3.640 Euro steigen. Auch in Bremen steigen die Preise um 13 Prozent auf 2.540 Euro.

Berlin: Mittlerweile mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter

Vor ein paar Jahren noch konnten Mieter und auch Käufer gut und günstig in der Hauptstadt Berlin wohnen. Doch diese Zeiten sind vorbei: Kostete ein Quadratmeter 2010 nur 1.570 Euro mussten Wohnungskäufer 2019 im Mittel bereits 4.250 Euro pro Quadratmeter investieren. Und so wird die Entwicklung voraussichtlich auch weitergehen: Ende 2020 werden es der Studie zufolge weitere 13 Prozent mehr sein und damit 4.810 Euro pro Quadratmeter.

Während die Hauptstadt auf die 5.000-Euro-Marke zusteuert, werden Hamburg und Frankfurt die Quadratmeterpreise diese Grenze wohl dieses Jahr noch übersteigen: Für Hamburg wird ein Zuwachs um weitere 11 Prozent von 4.820 Euro auf 5.350 Euro und in Frankfurt eine Steigerung um 12 Prozent von 4.700 Euro auf 5.260 Euro prognostiziert.

Moderate Preissteigerungen im Ruhrgebiet

Anders sieht es im Ruhrgebiet aus. Dort waren und sind Immobilien vergleichsweise günstig, aller Voraussicht nach wird dies auch so bleiben, wenngleich auch hier die Preise stärker steigen, als erwartet. In Essen und Dortmund ist mit einer nur moderaten Verteuerung zu rechnen: 2019 kostete der Quadratmeter in Dortmund 1.580 Euro und in Essen 1.650 Euro. Bis Ende 2020 werden es jeweils nur etwa 100 Euro mehr sein. In Düsseldorf hingegen steigen die Preise um etwa 10 Prozent von 3.650 Euro auf 4.040 Euro.

Die Prognose für alle 14 untersuchten Städte bis 2020

StadtKaufpreis 2019Prognose 2020
(Zins 1,17%)
Steigerung von
2019 auf 2020
Unterschied zur Prognose
aus dem Vorjahr
Berlin4.250 €/m²4.810 €/m²13 %+10 %
Bremen2.250 €/m²2.540 €/m²13 %+7 %
Dortmund1.580 €/m²1.670 €/m²6 %+11 %
Dresden2.210 €/m²2.390 €/m²8 %+4 %
Düsseldorf3.650 €/m²4.040 €/m²11 %+14 %
Essen1.650 €/m²1.750 €/m²6 %+12 %
Frankfurt4.700 €/m²5.260 €/m²12 %0 %
Hamburg4.820 €/m²5.350 €/m²11 %+11 %
Hannover2.520 €/m²2.870 €/m²14 %+1 %
Köln3.420 €/m²3.820 €/m²12 %+5 %
Leipzig2.010 €/m²2.210 €/m²10 %+12 %
München7.610 €/m²8.640 €/m²14 %+5 %
Nürnberg3.240 €/m²3.640 €/m²12 %+7 %
Stuttgart4.240 €/m²4.780 €/m²13 %+3 %
Deutschland
(gesamt)
2.980 €/m²3.330 €/m²12 %+9 %

 

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Jetzt kaufen oder abwarten?

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Gute Aussichten für den Immobilienkauf? Gerade Anlegern stellt sich die Frage der Wirtschaftlichkeit. Foto: iStock/ golero

Tatsache ist: Wer vor ein paar Jahren schon eine Wohnimmobilie erworben hat, steht heute gut da. Die damaligen Preise erscheinen aus heutiger Sicht günstig. Kaufinteressenten sollten allerdings für die Zukunft bedenken, dass sie mit weiterhin steigenden Preisen rechnen müssen, sollte es zu keiner Zinswende kommen. Wer sich beim jetzt schon relativ hohen Preisniveau für einen Kauf entscheidet, sollte deshalb das Objekt der Wahl genau untersuchen: Passt die Lage? Ist der bauliche Zustand gut? Stimmt der Grundriss auch mit den eigenen künftigen Wohnbedürfnissen überein?

Zudem ist auch die Perspektive eines Eigennutzers eine andere als die eines Kapitalanlegers. Wer sich eine selbst genutzte Immobilie leisten kann und dort lange wohnen will, dem kann die künftige Preisentwicklung zunächst egal sein. Anlegern hingegen stellen sich vor allem Fragen der Wirtschaftlichkeit während der Haltezeit und dem später bei einem Verkauf zu erzielende Erlös. Käufer von Mietimmobilien sollten aus diesem Grund vor dem Erwerb eine genaue Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen und auch verschiedene Wertentwicklungsszenarien durchspielen.

In jedem Fall ist es aber sinnvoll, bei der Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung – am besten 15 Jahre oder länger – zu vereinbaren. Denn noch niedriger als derzeit können die Zinsen kaum noch werden.

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Die Analyse-Methode der Preisprognose

Für die Preisprognose hat immowelt.de zunächst alle Wohnungsangebote, die zwischen 2010 und 2019 auf immowelt.de in den 14 größten deutschen Städten angeboten wurden quartalsweise erfasst. Nachfolgend wurde untersucht, welchen Einfluss bestimmte Faktoren (Prädiktoren) auf die Angebotspreise hatten. Diese Faktoren waren: der durchschnittliche Zinssatz für private Wohnbaukredite mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren, Baupreise, Verbraucherpreise und Bevölkerungsentwicklung als Äquivalent zur Nachfragesituation. Diese Prädiktoren wurden anschließend auf ein einheitliches Niveau gebracht und teilweise indexiert.

Voraussetzung für die Immowelt-Kaufpreis-Prognose ist die Zeitstabilitätshypothese. Die zu erwartenden künftigen Kaufpreise wurden aufgrund der Entwicklung und des Verlaufs der vergangenen Jahre in Abhängigkeit der Entwicklung der untersuchten Prädiktoren prognostiziert. Ausgehend von Vergangenheitsdaten der Zeitreihe jedes Prädiktors wurden die jeweiligen Werte bis Ende 2020 prognostiziert. So konnte der Veränderungswert zwischen dem heutigen Zeitpunkt und dem 4. Quartal 2020 bestimmt werden. Zudem wurde der durchschnittliche Zinssatz aus dem zweiten Halbjahr 2019 von 1,17 Prozent für private Wohnbaukredite mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren für die Berechnung verwendet.

Mittels quantitativer Methoden wie dem regressionsanalytischen Verfahren können die einzelnen Einflusswerte der Prädiktoren bis einschließlich dem 4. Quartal 2019 auf das Kriterium (hier: Preis) errechnet werden.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Immowelt-Kaufpreis-Prognose in den 14 größten deutschen Städten waren alle auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der zwischen 2010 und 2019 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

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4 Kommentare

xerid am 19.02.2019 15:28

Da hat einer die Preissteigerungen ja wohl stark unterschätzt.

Stand Ende 2018 gab es in München fast keine Neubauvorhaben mehr, mit Preisen unter 9.000,-, dafür aber jede Menge mit Preisen weit über 10.000,- und das z.B. auch in Pasing, also weit außen.

Wer nach München zieht und solche Preise bezahlt ist selbst schuld

auf Kommentar antworten

G.Oppermann am 06.02.2019 18:45

Interessant wäre noch die Abweichung zwischen Angebotspreisen und Abschlusspreisen, die dürften zumindest bei der überwiegenden Zahl der Objekte (Makler) auch verfügbar sein

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.02.2019 11:14

Hallo G.Oppermann und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Da wir nicht selbst Immobilien vermitteln sondern lediglich das Portal betreiben, auf dem Makler und Privatpersonen ihre Objekte anbieten, erfahren wir nicht die tatsächlichen Kaufpreise. Angesichts der hohen Nachfrage nach Immobilien gehen wir allerdings davon aus, dass es derzeit eher selten größere Rabatte auf den Angebotspreis gibt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

pem am 05.04.2018 12:32

Die Prognose bei steigenden Zinsen bis 2020

auf Kommentar antworten

pem am 04.04.2018 14:40

Die Tabelle bei steigenden Zinsens ist wohl falsch, oder wie kann ich das interpretieren?

auf Kommentar antworten

JGP am 23.01.2019 10:00

Ich denke es geht darum dass lt. Tabelle die Preise höher bei 2% als bei 0% ausfallen.

Das ist widersprüchlich zu der Interpretation aus dem Text 'Preise stagnieren bei zinswende'.


Immowelt-Redaktion am 23.01.2019 10:27

Hallo JGP,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die erste Spalte der fraglichen Tabelle beinhaltet nicht die Preise bei Zinsen von 0 Prozent, sondern die Preise wie sie für das Jahr 2017 ermittelt wurden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 05.04.2018 08:44

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

an welcher Stelle haben Sie den einen Fehler entdeckt?

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion