Kaufpreis-Prognose 2020: Immobilienpreise steigen weiter – sofern die Zinsen nicht deutlich steigen

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Wer sich heute ein großes Haus kaufen kann, bekommt in Zukunft vielleicht nur noch ein kleines – sollte es zu keiner Zinswende kommen. Foto: iStock/ Stephan Zabel

Die Preise für Wohnimmobilien werden bis 2020 voraussichtlich weiter steigen. Besonders in den großen Metropolen wie München oder Berlin müssen Käufer dann bis zu 28 Prozent mehr investieren. Nur in einigen Städten im Ruhrgebiet werden die Preissteigerungen eher moderat ausfallen. Wir haben mithilfe eines statistischen Verfahrens Preisprognosen für die 14 größten deutschen Städte erstellt und kommen zu dem Ergebnis: Wer den Erwerb einer Immobilie erwägt, kann nur dann mit einer Stagnation bei den Preisen rechnen, wenn es zu einer echten Zinswende kommen sollte.

Die Immobilienpreise werden in vielen deutschen Städten bis 2020 weiter steigen, und das – sofern die Zinsen weiter niedrig bleiben – sogar ziemlich kräftig. Zu diesem Ergebnis kommt eine statistische Analyse des Immobilienprotals immowelt.de, für die Immobilienpreis-Daten von großen deutschen Städten untersucht wurden. Ergebnis: Die Preise legen bis Ende 2020 um bis zu 28 Prozent zu. Für die Prognose wurde die Preisentwicklung der 14 größten deutschen Städte untersucht. Das sind: Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart.

Info

Wie wir bei unserer Preisprognose methodisch vorgegangen sind, erfahren Sie im Kapitel „Die Analyse-Methode der Preisprognose“.

Bei konstantem Zinsniveau: Steigende Immobilienpreise bis 2020

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Entwicklung der Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen von 2017 bis 2020 bei konstantem Zinsniveau (1,69%). Grafik: immowelt.de

Sollten die Zinsen bis 2020 auf konstant niedrigem Niveau bleiben – 2017 waren das der deutschen Bundesbank zufolge im Schnitt 1,68 Prozent für Darlehen mit fünf bis zehn Jahren Laufzeit –, dürften die Wohnungspreise in Deutschland bis Ende 2020 weiter deutlich steigen: Im Mittel der untersuchten Städte um rund 22 Prozent.

Spitzenreiter München legt bis 2020 am meisten zu

Besonders Käufer im ohnehin schon teuren München sind von der galoppierenden Preisentwicklung betroffen: Die Wohnungspreise steigen dort voraussichtlich um 28 Prozent auf dann knapp 8.400 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Jahr 2010 kostete der Quadratmeter in München im Mittel noch weniger als 3.000 Euro.

Starker Preisanstieg auch in Nürnberg und Hannover

Der aufsteigende Preistrend am Immobilienmarkt hat seit einiger Zeit auch B-Städte wie Hannover und Nürnberg erfasst. In beiden Städten ist bis 2020 mit weiteren kräftigen Preisaufschlägen zu rechnen, zumal der Trend auch ein weiteres Bevölkerungswachstum anzeigt. Die Immowelt-Prognose geht deshalb in Hannover von einem Preisanstieg um 25 Prozent auf 2.720 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 aus. In Nürnberg werden die Preise um 26 Prozent auf dann 3.400 Euro steigen.

Berlin: Bald mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter

Vor ein paar Jahren noch konnten Mieter und auch Käufer gut und günstig in der Hauptstadt Berlin wohnen. Doch diese Zeiten sind vorbei: Kostete ein Quadratmeter 2010 nur 1.570 Euro müssen Wohnungskäufer aktuell im Mittel bereits 3.460 Euro pro Quadratmeter investieren. Und so wird die Entwicklung voraussichtlich auch weitergehen: 2020 werden es der Studie zufolge 24 Prozent mehr sein und damit rund 4.300 Euro.

Nur moderate Preissteigerungen im Ruhrgebiet

Anders sieht es im Ruhrgebiet aus. Dort waren und sind Immobilien vergleichsweise günstig und das wird aller Voraussicht nach auch so bleiben. In Essen und Dortmund ist mit einer nur unwesentlichen Verteuerung zu rechnen: Aktuell kostet der Quadratmeter in Dortmund 1.340 Euro pro Quadratmeter und in Essen 1.370 Euro. Bis 2020 werden es jeweils nur knapp 100 Euro mehr sein.

Die Prognose für alle 14 untersuchten Städte bis 2020

Stadt

Kaufpreis 2017

Prognose Ende 2018

bei einem Zinssatz von 1,68%

Prognose Ende 2020

bei einem Zinssatz von 1,68%
 
Berlin3.640 €/m²3.730 €/m² (+8%)4.300 €/m² (+24%) 
Bremen1.930 €/m²2.070 €/m² (+7%)2.350 €/m² (+22%) 
Dortmund1.340 €/m²1.370 €/m² (+2%)1.420 €/m² (+6%) 
Dresden1.920 €/m²2.010 €/m² (+5%)2.190 €/m² (+14%) 
Düsseldorf2.950 €/m²3.150 €/m² (+7%)3.570 €/m² (+21%) 
Essen1.370 €/m²1.400 €/m² (+2%)1.460 €/m² (+7%) 
Frankfurt4.160 €/m²4.460 €/m² (+7%)5.080 €/m² (+22%) 
Hamburg4.070 €/m²4.380 €/m² (+8%)5.010 €/m² (+23%) 
Hannover2.170 €/m²2.350 €/m² (+8%)2.720 €/m² (+25%) 
Köln2.950 €/m²3.160 €/m² (+7%)3.600 €/m² (+22%) 
Leipzig1.570 €/m²1.630 €/m² (+4%)1.770 €/m² (+13%) 
München6.540 €/m²7.140 €/m² (+9%)8.390 €/m² (+28%) 
Nürnberg2.700 €/m²2.920 €/m² (+8%)3.400 €/m² (+26%) 
Stuttgart3.630 €/m²3.920 €/m² (+8%)4.490 €/m² (+24%) 
Deutschland gesamt2.460 €/m²2.640€/m² (+7%)3.010 €/m² (+22%) 
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Steigende Zinsen: Auswirkungen auf die Wohnungspreise bis 2020

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Schraubt die EZB den Leitzins auch nur etwas hoch, so werden die Immobilienpreise gebremst. Foto: iStock/ querbeet

Die Immowelt-Kaufpreis-Prognose beruht darauf, dass das Zinsniveau im Untersuchungszeitraum konstant bleibt.

Leicht steigende Zinsen bremsen Preisanstieg moderat

Sollte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Nullzinspolitik beenden und den Leitzins leicht anheben, hätte dies Auswirkungen auf die Entwicklung der Immobilienpreise. Eine Leitzinsanhebung von derzeit null auf 0,5 Prozent hätte zur Folge, dass die Zinsen für Wohnbaukredite mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren auf rund zwei Prozent steigen würden.

Tritt ein solches Szenario ein, ist mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs in den 14 untersuchten Städten zu rechnen. So würde sich Wohneigentum zum Beispiel in München bis 2020 nur um 22 Prozent statt um 28 Prozent verteuern, in Berlin um 18 statt 24 Prozent.

Zinswende hätte stagnierende Preise zur Folge

Anders sähe es aus, wenn es zu einer echten Zinswende käme: Stiege der Marktzinssatz für Hypothekendarlehen bis Ende 2020 auf drei Prozent, käme es in allen untersuchten Städten zu einer Stagnation bei den Kaufpreisen. Mit einem derartigen Marktzinssatz ist aber erst dann zu rechnen, wenn die Europäische Zentralbank von derzeit null auf zwei Prozent anheben würde.

Die Prognose bei steigenden Zinsen bis 2020

Stadt

Kaufpreis 2017

Prognose Ende 2020

bei einem Zinssatz von 2%

Prognose Ende 2020

bei einem Zinssatz von 3%
Berlin3.640 €/m²4.090 €/m² (+18%)3.430 €/m² (-1%)
Bremen1.930 €/m²2.260 €/m² (+17%)1.970 €/m² (+2%)
Dortmund1.340 €/m²1.400 €/m² (+4%)1.340 €/m² (0%)
Dresden1.920 €/m²2.120€/m² (+10%)1.910 €/m² (-1%)
Düsseldorf2.950 €/m²3.420 €/m² (+16%)2.970 €/m² (+1%)
Essen1.370 €/m²1.440 €/m² (+5%)1.370 €/m² (0%)
Frankfurt4.160 €/m²4.860 €/m² (+17%)4.190 €/m² (+1%)
Hamburg4.070 €/m²4.790 €/m² (+18%)4.120 €/m² (+1%)
Hannover2.170 €/m²2.600 €/m² (+20%)2.200 €/m² (+1%)
Köln2.950 €/m²3.460 €/m² (+17%)3.000 €/m² (+2%)
Leipzig1.570 €/m²1.720 €/m² (+10%)1.560 €/m² (-1%)
München6.540 €/m²7.960 €/m² (+22%)6.630 €/m² (+1%)
Nürnberg2.700 €/m²3.240 €/m² (+20%)2.740 €/m² (+1%)
Stuttgart3.630 €/m²4.280 €/m² (+18%)3.620 €/m² (0%)
Deutschland gesamt2.460 €/m²2.900 €/m² (+18%)2.560 €/m² (+4%)
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Jetzt kaufen oder abwarten?

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Gute Aussichten für den Immobilienkauf? Gerade Anlegern stellt sich die Frage der Wirtschaftlichkeit. Foto: iStock/ golero

Tatsache ist: Wer vor ein paar Jahren schon eine Wohnimmobilie erworben hat, steht heute gut da. Die damaligen Preise erscheinen aus heutiger Sicht günstig. Kaufinteressenten sollten allerdings für die Zukunft bedenken, dass sie mit weiterhin steigenden Preisen rechnen müssen, sollte es zu keiner Zinswende kommen. Wer sich beim jetzt schon relativ hohen Preisniveau für einen Kauf entscheidet, sollte deshalb das Objekt der Wahl genau untersuchen: Passt die Lage? Ist der bauliche Zustand gut? Stimmt der Grundriss auch mit den eigenen künftigen Wohnbedürfnissen überein?

Zudem ist auch die Perspektive eines Eigennutzers eine andere als die eines Kapitalanlegers. Wer sich eine selbst genutzte Immobilie leisten kann und dort lange wohnen will, dem kann die künftige Preisentwicklung zunächst egal sein. Anlegern hingegen stellen sich vor allem Fragen der Wirtschaftlichkeit während der Haltezeit und dem später bei einem Verkauf zu erzielende Erlös. Käufer von Mietimmobilien sollten aus diesem Grund vor dem Erwerb eine genaue Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen und auch verschiedene Wertentwicklungsszenarien durchspielen.

In jedem Fall ist es aber sinnvoll, bei der Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung – am besten 15 Jahre oder länger – zu vereinbaren. Denn noch niedriger als derzeit können die Zinsen kaum noch werden.

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Die Analyse-Methode der Preisprognose

Für die Preisprognose hat immowelt.de zunächst 1.010.000 Wohnungsangebote, die zwischen 2010 und 2017 auf immowelt.de in den 14 größten deutschen Städten angeboten wurden quartalsweise erfasst. Nachfolgend wurde untersucht, welchen Einfluss bestimmte Faktoren (Prädiktoren) auf die Angebotspreise hatten. Diese Faktoren waren: der durchschnittliche Zinssatz für private Wohnbaukredite mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren, Baupreise, Verbraucherpreise und Bevölkerungsentwicklung als Äquivalent zur Nachfragesituation. Diese Prädiktoren wurden anschließend auf ein einheitliches Niveau gebracht und teilweise indexiert.

Voraussetzung für die Immowelt-Kaufpreis-Prognose ist die Zeitstabilitätshypothese. Die zu erwartenden künftigen Kaufpreise wurden aufgrund der Entwicklung und des Verlaufs der vergangenen Jahre in Abhängigkeit der Entwicklung der untersuchten Prädiktoren prognostiziert. Ausgehend von Vergangenheitsdaten der Zeitreihe jedes Prädiktors wurden die jeweiligen Werte bis Ende 2020 prognostiziert. So konnte der Veränderungswert zwischen dem heutigen Zeitpunkt und dem 4. Quartal 2020 bestimmt werden.

Mittels quantitativer Methoden wie dem regressionsanalytischen Verfahren können die einzelnen Einflusswerte der Prädiktoren bis einschließlich dem 4. Quartal 2017 auf das Kriterium (hier: Preis) errechnet werden.

Berechnungsgrundlage

Datenbasis für die Berechnung der Immowelt-Kaufpreis-Prognose in den 14 größten deutschen Städten waren 1.010.000 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der zwischen 2010 und 2017 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

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4 Kommentare

xerid am 19.02.2019 15:28

Da hat einer die Preissteigerungen ja wohl stark unterschätzt.

Stand Ende 2018 gab es in München fast keine Neubauvorhaben mehr, mit Preisen unter 9.000,-, dafür aber jede Menge mit Preisen weit über 10.000,- und das z.B. auch in Pasing, also weit außen.

Wer nach München zieht und solche Preise bezahlt ist selbst schuld

auf Kommentar antworten

G.Oppermann am 06.02.2019 18:45

Interessant wäre noch die Abweichung zwischen Angebotspreisen und Abschlusspreisen, die dürften zumindest bei der überwiegenden Zahl der Objekte (Makler) auch verfügbar sein

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.02.2019 11:14

Hallo G.Oppermann und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Da wir nicht selbst Immobilien vermitteln sondern lediglich das Portal betreiben, auf dem Makler und Privatpersonen ihre Objekte anbieten, erfahren wir nicht die tatsächlichen Kaufpreise. Angesichts der hohen Nachfrage nach Immobilien gehen wir allerdings davon aus, dass es derzeit eher selten größere Rabatte auf den Angebotspreis gibt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

pem am 05.04.2018 12:32

Die Prognose bei steigenden Zinsen bis 2020

auf Kommentar antworten

pem am 04.04.2018 14:40

Die Tabelle bei steigenden Zinsens ist wohl falsch, oder wie kann ich das interpretieren?

auf Kommentar antworten

JGP am 23.01.2019 10:00

Ich denke es geht darum dass lt. Tabelle die Preise höher bei 2% als bei 0% ausfallen.

Das ist widersprüchlich zu der Interpretation aus dem Text 'Preise stagnieren bei zinswende'.


Immowelt-Redaktion am 23.01.2019 10:27

Hallo JGP,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die erste Spalte der fraglichen Tabelle beinhaltet nicht die Preise bei Zinsen von 0 Prozent, sondern die Preise wie sie für das Jahr 2017 ermittelt wurden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 05.04.2018 08:44

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

an welcher Stelle haben Sie den einen Fehler entdeckt?

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion