Bausparen: Funktionsweise, Formen, Förderungen

Der Begriff Sparbuch bezeichnet eine auf den Namen eines Sparers ausgestellte Schuldurkunde. Gleichzeitig erhält er ein Rückzahlversprechen des Geldinstituts. In diesem Sparbuch werden Einzahlungen, Auszahlungen sowie Zinsgutschriften ausgewiesen. Das Tagesgeldkonto ist die moderne Variante des Sparbuchs. Es handelt sich dabei um ein verzinstes Konto ohne festgelegte Laufzeit, dass nur der Geldanlage dient. Überweisungen sind üblicherweise nur auf ein festgelegtes Referenzkonto möglich. Die Höhe des Zinssatzes darf die Bank täglich ändern. 

• Vorteil: Ein Sparbuch und Tagesgeld gelten als flexible Sparanlage. Jederzeit können Sparer bestimmen, wieviel Geld ein oder ausgezahlt werden soll. Und das ohne Gebühren. Beim Sparbuch müssen aber für Auszahlungen, die höher als 2.000 Euro sind, Kündigungsfristen beachtet werden.
• Nachteil: Gab es 1980 durchschnittlich noch 4,6 Prozent Zinsen auf das Guthaben auf Sparbücher, ist die Verzinsung mittlerweile auf ein Minimum gesunken. 2020 beläuft sich der Durchschnittszinssatz auf weniger als 0,1 Prozent, ohne Sicht auf eine Trendwende. Auch fürs Tagesgeld sind die einst hohen Zinsen auf ein Minimum gesunken. Vereinzelt finden sich auch noch Banken, die symbolische 0,001 Prozent anbieten. Bei einem Anlagebetrag von 5.000 Euro erhalten Kunden am Jahresende also fünf Cent gutgeschrieben. Außerdem kann ein Tagesgeldkonto oft nur zusammen mit einem Girokonto beziehungsweise einem Depotkonto eröffnet werden, was regelmäßige Gebühren verursachen kann.

Beim Festgeldkonto handelt es sich um eine Möglichkeit, Geld über eine feste Dauer zu einem festen Zinssatz anzulegen. Es gilt die Faustformel: Umso länger das Geld angelegt ist, desto höher der Zinssatz und damit auch die Rendite.

• Vorteil: Es gibt deutlich höhere Zinsen als beim Sparbuch, Tagesgeld sowie beim Bausparvertrag. Je nach Kreditinstitut und Anlegezeitraum bis zu 1,5 Prozent und mehr. Zudem bestehen keine Risiken, da der Zins von Anfang an festgelegt ist und auch keine Verluste drohen. Zudem sind in Deutschland Einlagen bis zu 100.000 Euro gesichert. 
• Nachteil: Während der Laufzeit können Kunden in der Regel nicht ohne Weiteres vorzeitig über die Einlagen verfügen. Außerdem können in der Regel nur Einmalbeträge angelegt werden.

Wer in Fonds anlegt, kauft sich im Grunde ein Aktienpaket. Indexfonds, auch kurz als ETFs (Exchange Traded Funds) bezeichnet, bilden eine Aktienliste nach, die sogenannten Indizes. Der in Deutschland bekannteste ist der „DAX“, der die 30 wertvollsten deutschen Aktienkurse widerspiegelt. Andere Aktienfonds werden von einem Fondsmanager zusammengestellt. 

• Vorteile: ETFs haben sich in den vergangenen Jahren bewährt, auf lange Sicht versprechen sie eine im Vergleich zu den derzeitigen Zinsen hohe Rendite. Zudem sind ETFs ein vom Vermögen der Verwaltungsgesellschaft getrenntes Sondervermögen, was im Falle einer Insolvenz der Gesellschaft gesichert ist. Die geringen Managementkosten eines ETFs verbessert die Renditeaussichten zusätzlich. Aktienfonds weisen ein höheres Risiko auf, können bei einem guten und glücklichen Management aber noch höhere Renditen erzielen.
• Nachteile: Die Werte der ETFs schwanken: Dadurch können – vor allem in Krisenzeiten – erhebliche Verluste entstehen.

Beim Annuitätendarlehen wird eine feste jährliche Rate für eine bestimmte Zinsbindungszeit vereinbart, bestehend aus Zins und Tilgung. Die Annuität wird in der Regel monatlich geleistet, vereinzelt auch viertel- oder halbjährlich. Die regelmäßige Tilgung reduziert die Schulden. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Annuität zu Gunsten der Tilgung. Kann das Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist nicht zurückgezahlt werden, wird eine Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Kapitalmarktzins notwendig. 

• Vorteil: Über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung wissen die Kreditnehmer, welche Rate sie zahlen müssen. Aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsniveaus sichert man sich auch über die Jahre einen günstigen Zins und ist so vor bislang nicht absehbaren Zinssteigerungen gefeit. 
• Nachteil: Die vertragliche Bindung geht mit geringer Flexibilität einher. Daher sollte eine Sondertilgungsoption bei Vertragsabschluss vereinbart werden. Dadurch wird der Zins laut Hentschel wenige Zehntel höher.

Das Tilgungsdarlehen ist eine Finanzierungsform, bei der über die gesamte Laufzeit stets eine gleichbleibende Tilgung geleistet wird. Da Zinsen nur auf Schulden gezahlt werden, sinkt die Rate im Laufe der Zeit.

• Vorteil: Beim Tilgungsdarlehen ist die Laufzeit oft deutlich kürzer als beim Annuitätendarlehen, weil von Beginn an größere Summen getilgt werden. Die finanzielle Belastung wird im Laufe der Jahre immer geringer. 
• Nachteil: Auf den Darlehensnehmer kommt in der Anfangsperiode der Rückzahlung eine enorme Belastung zu. Grund dafür ist, dass auf die Tilgungsraten gleichzeitig auch die Zinsen komplett zu zahlen sind.

Das endfällige Darlehen oder auch Festdarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass die Raten während der Laufzeit nur aus den gleichbleibenden Zinszahlungen besteht. Regelmäßige Tilgungen werden nicht geleistet. Als „Tilgungsersatz“ wird ein Sparvertrag abgeschlossen und an den Darlehensgeber abgetreten. Mit dem angesparten Kapital wird am Ende der Zinsbindung die Schuld getilgt. Reicht das Kapital für die Tilgung nicht aus, muss eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Kapitalmarktzinsen vereinbart werden.

• Vorteil: Anders als bei Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Höhe der Zinsen die gesamte Laufzeit gleich hoch. Für Eigentümer einer vermieteten Immobilie hat das den Vorteil, dass die Zinsen steuerlich in voller Höhe geltend gemacht werden können. Wenn dann auch noch die Rendite der für die spätere Tilgung bestimmten Sparanlage höher ist, als der Darlehenszins, so kann das ein gutes Geschäft sein. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Erträge aus der Sparanlage in der Regel als Einkommen zu versteuern sind.
• Nachteil: Da keine Tilgung geleistet wird, besteht die Restschuld auch am Ende der Zinsbindung noch in voller Höhe. Bei gestiegen Kapitalmarktzinsen kann die Anschlussfinanzierung teuer werden. Zudem ist auch bei vorzeitiger Kündigung die volle Darlehenshöhe Grundlage für die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein Forward-Darlehen kommt der Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag insofern recht nahe, als dass der Darlehenszins dann eine planbare Größe ist. Das Geld wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit (der Forward-Periode) – bis zu sechzig Monate nach Vertragsabschluss – ausgezahlt. Während der Forward-Periode fallen für das Darlehen keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an, während der Darlehensphase zahlt der Nehmer aber einen Zinsaufschlag auf das aktuelle Zinsniveau.

• Vorteil: Das Forward-Darlehen ist hilfreich, wenn voraussehbar ist, dass in Zukunft die Zinsen steigen werden und man sich deswegen günstige Zinsen sichern will.
• Nachteil: Ob sich die Zinsvereinbarung tatsächlich vorteilhaft auswirkt, kann man erst im Nachhinein beurteilen. Sollten die Kapitalmarktzinsen in Zukunft unter den vereinbarten Forward-Zinsen liegen, muss das Darlehen abgenommen werden. 

Bausparen lohnt sich oftmals dadurch, dass der Bausparvertrag im Rahmen der Wohnbauprämie förderfähig ist. Angehende Immobilienkäufer sollten sich aber am besten von einem unabhängigen Berater individuell über die verschiedenen Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten informieren lassen.

In der Regel ja. Abschlussgebühren werden nahezu in jedem Fall erhoben. In der Praxis lässt sich kaum ein Bausparvertrag ohne Abschlussgebühr finden. Lediglich in der Höhe gibt es Unterschiede. Bei den meisten Bausparkassen liegt die Abschlussgebühr zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme.

Eine solche Sonderzahlung ist in der Regel möglich, sofern sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist und die Bausparkasse zustimmt. Oft stellt die Bausparkasse ein bestimmtes Konto für solche Einzahlungen unter der Nennung der jeweiligen Vertragsnummer zur Verfügung.

Das kommt auf die Situation an. Kündigen kann die Bausparkasse in der Regel, wenn:

• der Bausparvertrag zugeteilt oder die Bausparsumme komplett angespart ist oder
• der Bausparvertrag seit mehr als zehn Jahren zugeteilt ist, auch wenn dieser noch nicht voll bespart ist (BGH, Az.: XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16).

Es gibt allerdings eine wichtige Ausnahme: Bei Verträgen mit Zinsbonus können unter Umständen auch zehn Jahre nach Zuteilungsreife die Voraussetzungen für eine Kündigung noch nicht vorliegen. Dabei kommt es auf die einzelnen Bausparbedingungen und den Vertragszweck an.

Wem der Bausparvertrag gekündigt wird, der sollte sich im Zweifel jedoch durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beraten lassen oder sich an eine Verbraucherzentrale vor Ort wenden.

Sparer können sich ihren Bausparvertrag komplett auszahlen lassen oder kündigen. Teilbeträge können jedoch nicht ausgezahlt werden. Das wird üblicherweise im Rahmen eines Beratungsgesprächs geklärt.
Aber Vorsicht: Wer seinen Vertrag vorzeitig kündigt, dem entgeht neben der Darlehenszahlung oftmals auch ein eventuell vereinbarter Bonus, wie zum Beispiel die Wohnungsbauprämie.

Den Bausparkredit kann der Bausparer aber erst in Anspruch nehmen, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Das ist dann der Fall, wenn ... 

• … der Bausparer genug Geld gespart hat. Das Mindestguthaben beträgt üblicherweise 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme und
• … er lange genug gespart hat (die Mindestsparzeit beträgt je nach Tarif zwischen 12 und 80 Monate) und
• … die Zielbewertungszahl erreicht ist;

daneben ist laut Hentschel außerdem entscheidend, dass der Bausparvertrag wohnwirtschaftlich verwendet wird und der Bausparer über eine gute persönliche Bonität verfügt.

Wenn unerwartet die Traumwohnung zu einem günstigen Preis verfügbar ist, der Bausparvertrag aber noch nicht zugeteilt ist, können Bausparer eine Zwischenfinanzierung mit ihrer Bausparkasse vereinbaren. Ein alter Bausparkredit der bislang wenig bespart kann dann besser bei Zuteilung in die Renovierung oder den Ausbau der Immobilie gesteckt werden.

Zwar gibt es eine festgelegte Mindestsparrate, doch die Bausparkassen sehen üblicherweise darüber hinweg, selbst wenn diese dauerhaft unterschritten wird. Allerdings verschiebt sich dadurch die Zuteilungsreife des Darlehens immer weiter nach hinten. Anders sieht es aus, wenn der Bausparer seinen Kredit bereits hat. Kann er diesen nicht mehr bedienen, erwarten ihn die gleichen Probleme wie bei jedem anderen Kredit auch.

In besonders dramatischen Fällen wünschen sich die Sparenden vielleicht, ganz aus dem Bausparvertrag auszusteigen und das bisher gesparte Geld ausgezahlt zu bekommen. Das geht, indem die Bausparsumme soweit reduziert wird, dass die Mindestsumme bereits erreicht wäre. Einen Kredit nimmt der Bausparer dann nicht an, die Abschlussgebühren werden allerdings in der Regel nicht zurückerstattet.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, aber noch nicht genutzt werden soll, bietet es sich generell an, den Vertrag ruhen zu lassen. Doch oftmals sind die Bausparkassen damit gar nicht einverstanden und kündigen die Verträge. Das passiert insbesondere dann, wenn die Bausparverträge hohe Guthabenzinsen aufweisen. 
Eine mögliche Alternative wäre es, direkt im Anschluss einen neuen Vertrag abzuschließen und das angesparte Geld zu übertragen. Dann natürlich zu neuen Konditionen, die an die aktuelle Zinslage angepasst sind.