Bausparen: Funktionsweise, Formen, Förderungen

Bausparen gehört zu den beliebtesten Spar- und Immobilienfinanzierungsprodukten in Deutschland. Doch nicht in jeder Situation sind Bausparer auch empfehlenswert. Hier gibt es Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Förderungsmöglichkeiten, Vorteilen, Nachteilen und Alternativen.

Der Bausparvertrag ist ein Produkt, das sich in erster Linie an Menschen richtet, die irgendwann ein Haus bauen oder eine Immobilie finanzieren wollen. Einen Teil der Finanzierungssumme spart der Kunde mit Eigenkapital an, den Rest erhält er später als Kredit. Damit unterscheidet sich der Bausparvertrag erheblich von anderen Finanzierungsmodellen. Ob ein Bausparvertrag eine gute Option ist, hängt von den Umständen des Bausparers und auf den Finanzmärkten ab.

Bausparen, Bausparvertrag, ein Mann schiebt eine Schubkarre mit einem Kind und einem Hund, Foto: iStock.com/AleksandarNakic

Wie funktioniert Bausparen

Das Prinzip Bausparen funktioniert wie folgt: Viele Menschen zahlen gemeinsam in eine Kasse ein. Aus diesem gemeinsamen Geldtopf zahlt die Bausparkasse wiederum an jeden einzelnen die Bausparkredite aus. Das geht aber nur, wenn es die finanzielle Lage der Bausparkasse erlaubt, sprich, genug im Topf ist.

Bausparverträge sind eine Kombination aus Spar- und Darlehensvertrag. In der Sparphase spart der Bausparer einen Teil der vertraglich vereinbarten Bausparsumme an. In der Darlehensphase erhält er den Rest der Summe als Kredit, den er zurückzahlen muss. Beide Phasen sind durch folgende Vertragskomponenten weitgehend festgelegt:

Bausparsumme

Ein Bausparvertrag wird über eine Summe abgeschlossen, die der Bausparer weitgehend frei wählen kann. Je nach Anbieter beträgt die Mindestsumme 5.000 bis 10.000 Euro, bis zu 50.000 Euro sind es für Spezialtarife, laut Thomas Hentschel, Experte für Baufinanzierung von der Verbraucherzentrale NRW. „Maximal können Bausparsummen von 300.000 Euro, nach Rücksprache mit der Bausparkasse eventuell auch mehr, vereinbart werden.“ Das ist der Gesamtbetrag, den der Bausparer ausbezahlt bekommt. Davon muss er laut Hentschel üblicherweise 40 bis 50 Prozent selbst ansparen, der Rest der Summe wird als Kredit ausgezahlt.

Wer beispielsweise eine Bausparsumme von 20.000 Euro möchte, muss zunächst 8.000 Euro ansparen und erhält dann einen Kredit über 12.000 Euro. Insgesamt bekommt er 20.000 Euro ausgezahlt. „Während der Sparphase hat er aber auch noch die Möglichkeit, die Bausparsumme nach Absprache zu reduzieren, zu teilen oder zu erhöhen“, rät Baufinanzierungsexperte Hentschel.

Zinsen

Das in der Sparphase angesparte Geld wird verzinst. Wie hoch die Zinsen sind, ist im Bausparvertrag festgesetzt und auch die Zinsen des Darlehens stehen bereits fest. Die Sparzinsen hängen in gewissem Maße mit dem Darlehenszins zusammen. Grob gesagt gilt aber: Sind die Zinsen fürs Guthaben niedrig, wird auch das Darlehen niedrig verzinst. Varianten, bei denen das Guthaben hoch, das Darlehen aber niedrig verzinst wird, gibt es nicht. Hohe Zinsen sind für die Sparphase gut, machen aber den Kredit teurer. Niedrige Zinsen sorgen dagegen für einen günstigeren Kredit, dafür rentiert sich die Sparphase weniger.
Laut Hentschel betragen die Sparzinsen in der anhaltenden Niedrigzinsphase derzeit 0,01 Prozent, vereinzelt unwesentlich mehr. Der Darlehenszins liege je nach Bausparkasse und -tarif um 1,5 und 2,5 Prozent darüber.

Sparrate und Tilgungsrate

Die Höhe der monatlichen Beiträge werden über Sparbeitrag und Tilgungsbeitrag festgesetzt, umgangssprachlich auch Sparrate und Tilgungsrate genannt. Die Sparrate in der Ansparphase beträgt üblicherweise einen gewissen Promillesatz der Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro und einer Sparrate von fünf Promille bedeutet das, dass der Sparer monatlich 500 Euro einzahlen müsste. Allerdings sehen Bausparkassen üblicherweise über zu niedrige Sparbeiträge hinweg. Dann dauert es schlicht etwas länger, bis das Sparziel erreicht wird und der Kredit ausgezahlt werden kann. Zahlungen, die über den Regelsparbeitrag hinausgehen, kann die Bausparkasse verweigern.

Auch die Tilgungsrate des Kredits ist vertraglich festgesetzt. Üblicherweise wird das Darlehen innerhalb von etwa zehn Jahren getilgt. Im Gegensatz zur Sparrate besteht die Bausparkasse auf die Zahlung der Tilgungsraten in voller Höhe.

Zuteilungsreife und Zuteilung

Es gibt mehrere Kriterien: „Der Bausparvertrag ist unter anderem dann zuteilungsreif, wenn das Mindestguthaben erreicht wurde“, erklärt Thomas Hentschel. Das sind üblicherweise 40 Prozent der Bausparsumme, je nach Bausparer kann die Summe zwischen 30 und 50 Prozent variieren. „Bausparer, die für Standardtarife den Regelsparbeitrag leisten, erreichen das Mindestguthaben in der Regel in sieben bis neun Jahren.“ Neben dem Mindestguthaben muss aber noch ein weiteres Kriterium erfüllt werden: die Bewertungszahl, die einen bestimmten Mindestwert erreicht haben muss und wächst, je länger die Sparzeit dauert und je mehr Geld angespart wurde: „Der Mindestwert der Bewertungszahl steht von Anfang an fest. Wann der Kredit zugeteilt wird, richtet sich aber nach den verfügbaren Mitteln im Topf und nach den weiteren laufenden Verträgen der Bausparkasse. Das heißt, die tatsächlich notwendige Bewertungszahl kann sich im Laufe der Zeit ändern.“

Welche Förderungen gibt es für den Bausparvertrag?

Bausparen, Bausparen Förderungen, zwei Hände halten ein Glas mit Münzen, Foto: PRASERT/stock.adobe.com
Wer sich für das Bausparen entscheidet, hat Zugriff auf diverse Förderungen. Foto: PRASERT/stock.adobe.com

Die Vertragsbedingungen eines Bausparvertrags allein machen diesen noch nicht interessant. Wichtig für Bausparer sind allerdings die verschiedenen Fördermöglichkeiten, die sogar kombinierbar sind.

Wohnungsbauprämie

Mit der Wohnungsbauprämie fördert der Staat Bausparer, die im Laufe des Sparjahres das 16. Lebensjahr vollendet haben und deren zu versteuerndes Jahreseinkommen einen gewissen Betrag nicht übersteigt. Für Singles sind es 25.600 Euro, für Verheiratete 51.200 Euro. Das Bruttoeinkommen liegt in der Regel höher. 
Die Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 Prozent des Sparbetrages, für Singles maximal bis zu 45,06 Euro monatlich, für Ehepartner bis zu 90,11 Euro. Bedingung ist eine Sperrfrist von sieben Jahren, wodurch der vorzeitige Abruf der Prämie oder des Sparguthabens ausgeschlossen sind.

Bei Bausparverträgen, die vor 2009 abgeschlossen wurden, kann nach dieser Sperrfrist frei über das Bausparguthaben verfügt werden.

Für alle Bausparverträge, die ab 2009 abgeschlossenen wurden, gelten hingegen im Hinblick auf die spätere Verwendung des Bausparguthabens folgende Regeln:

  • Das Bausparguthaben muss für die wohnwirtschaftliche Verwendung ausgegeben werden. Wer von dem Geld etwas anderes kauft, muss die Wohnungsbauprämie zurückzahlen.
  • Wer allerdings vor Vollendung seines 25. Lebensjahres einen Bausparvertrag abschließt, darf frei über das Bausparguthaben verfügen – und die Wohnungsbauprämie behalten. Diese Sonderregelung kann nur einmal in Anspruch genommen werden und nicht für etwaige weitere Bausparverträge. 
  • Bei Erwerbsunfähigkeit oder längerer Arbeitslosigkeit kann über das Bauspargeld ebenfalls frei verfügt werden, ohne dass die Wohnungsbauprämie zurückerstattet werden muss.
Bausparen, Bausparen Förderungen, Baufinanzierung, Thomas Hentschel, Foto: Verbraucherzentrale NRW
Thomas Hentschel, Experte für Altersvorsorge und Baufinanzierung von der Verbraucherzentrale NRW. Foto: Verbraucherzentrale NRW

Tipp:
Ab 2021 erhalten Bausparer deutlich mehr Wohnungsbauprämie

Der Gesetzgeber hat die Wohnungsbauprämie auf künftig zehn Prozent erhöht. Diese gilt dann für Sparleistungen bis maximal 700 Euro für Singles und 1.400 Euro für Ehepaare. Die Wohnungsbauprämie beträgt dann 70 Euro für Singles, beziehungsweise das Doppelte für Verheiratete. Auch das zu versteuernde Einkommen wird auf 35.000 Euro für Singles und 70.000 Euro für Ehepaare angehoben.

„Die Anhebung der Einkommensgrenze des zu versteuernden Einkommens und die Anhebung der Förderung machen Bausparen wieder attraktiv“, rät Hentschel.

Vermögenswirksame Leistungen

Arbeitgeber beteiligen sich manchmal aufgrund eines Arbeitsvertrages oder gar des Tarifvertrages mit einem bestimmten Geldbeitrag von bis zu 40 Euro pro Monat an der Vermögensbildung ihrer Angestellten. Bei Arbeitnehmern, die nur in Teilzeit arbeiten, reduzieren Arbeitgeber die vermögenswirksamen Leistungen oftmals entsprechend. Dadurch ergibt sich eine Unterstützung von bis zu 480 Euro pro Jahr.

Arbeitnehmer-Sparzulage

Mit der Arbeitnehmersparzulage fördert der Staat die Vermögenswirksamen Leistungen von Angestellten mit einem geringen Jahreseinkommen zusätzlich. Auf die Vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers gewährt der Staat eine weitere Prämie von jährlich neun Prozent auf maximal 470 Euro. Das sind weitere bis zu 43 Euro pro Jahr. Die Einkommensgrenze für die Sparzulage beträgt für Singles bei 17.900 Euro zu versteuerndem Einkommen pro Jahr, für Verheiratete 35.800 Euro. Das Bruttoeinkommen liegt in der Regel höher.

Riester-Förderung

Schließlich kann der Bausparer die Riester-Förderung in Anspruch nehmen. Dazu muss aber ein spezieller Riester-Bausparvertrag abgeschlossen werden. Die Höhe dieser Zulage hängt beispielsweise davon ab, ob man verheiratet ist oder Kinder hat. Die Grundzulage beträgt 175 Euro pro Förderberechtigtem, ein Ehepaar, das zwei Verträge abschließt, bekäme dadurch 350 Euro Förderung. Pro Kind, das nach 2008 geboren ist, gibt es nochmal 300 Euro obendrauf.

„Um die Riester-Förderung zu erhalten, müssen Bausparer sozialversicherungspflichtig beschäftigt sein und mindestens vier Prozent des Vorjahreseinkommens einzahlen“, erklärt Hentschel.

Fördergelder kombinieren

Alle diese Förderungen lassen sich kombinieren. Ein Ehepaar mit zwei Kindern und einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 35.800 Euro und bei voller Beteiligung eines Arbeitgebers erhält folgende Förderungen:

  • Wohnbauprämie: jährlich 90,11 Euro
  • Vermögenswirksame Leistungen: jährlich 480 Euro
  • Arbeitnehmersparzulage: jährlich 43 Euro 
  • Riester-Förderung: jährlich 950 Euro

In zehn Jahren kommen so mehr als 15.000 Euro zusammen – ohne Zinsen.

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Wie viel kostet ein Bausparvertrag?

Für einen Bausparvertrag fallen in der Regel Abschlussgebühren an. Die Kosten für den Bausparer betragen dabei meist zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei 1,3 Prozent fallen für ein Bausparvertrag von über 10.000 Euro Abschlussgebühren in Höhe von 130 Euro an, bei einem Bausparvertrag über 300.000 Euro hingegen von 3.900 Euro. Diese werden entweder am Anfang in einer Summe gezahlt oder mit den ersten Sparbeitragen verrechnet. „Mit dem aktuell niedrigen Sparzins werden sie in der Ansparphase nicht verdient“, meint Hentschel.

Zusätzlich zu den Abschlussgebühren können in der Darlehensphase unter Umständen Kontoführungsgebühren anfallen. In der Sparphase sind diese jedoch laut Urteil des Bundesgerichtshofes unzulässig (BGH, Az.: XI ZR 308/15). Stattdessen verlangen Bausparkassen jedoch laut Hentschel unter Umständen in der Sparphase Jahresentgelte von zum Beispiel 12 Euro.

Für Darlehen, die nach Bausparfortschritt ausgezahlt werden, fallen laut dem Baufinanzierungsexperten unter Umständen für den noch nicht ausgezahlten Darlehensteil zusätzlich Bereitstellungszinsen an.

Bei Beginn der Darlehensauszahlung fällt bei vielen Bauspartarifen ein Agio in Höhe von ein oder zwei Prozent des Bauspardarlehens an. „Das Agio ist ein Aufschlag auf das Darlehen. Es erhöht dieses also und muss mit dem Darlehen zurückgezahlt werden“, erklärt Hentschel.

Vor- und Nachteile von Bausparverträgen

Bausparen, Bausparvertrag Vorteile, Bausparvertrag Nachteile, Blick von oben auf die Baustelle eines Hauses, Foto: PixelboxStockFootage/stock.adobe.com
Ein gutes Fundament für den Bau oder Kauf des Eigenheims? Der Bausparvertrag hat seine Vor- und Nachteile. Foto: PixelboxStockFootage/stock.adobe.com

Aus dieser sehr speziellen Funktionsweise eines Bausparvertrags ergeben sich einige spezifische Vor- und Nachteile.

Vorteile eines Bausparvertrags

  • Keine Zinsänderungsrisiken: Bausparen unterliegt keinen Zinsänderungsrisiken. Wenn Bauzinsen steigen, betrifft das Bausparer weniger, allerdings profitieren Bausparer auch nicht von steigenden Anlagezinsen.
  • Fördermöglichkeiten: zumindest Familien mit niedrigem Einkommen können stark profitieren. Der Gesetzgeber unterstützt Bausparer einkommensabhängig etwa durch Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Riester-Förderung. 
  • Flexibilität: zumindest für Sparer unter 25, die keinen Riestervertrag abgeschlossen haben. Sie können nach Ablauf einer Sperrfrist von sieben Jahren über ihr Geld aus dem Bausparvertrag frei verfügen. 
  • Niedrige Darlehenszinsen: Bausparer können sich mit der Hilfe eines Bausparvertrages niedrige Zinsen für einen späteren Kredit sichern. Das macht Häuslebauer unabhängig von der zukünftigen Lage am Kapitalmarkt. 
  • Schnelle Darlehenstilgung: Durch den hohen Tilgungsbeitrag ist das Darlehen schnell getilgt.
  • Sondertilgungsmöglichkeiten: Das Bauspardarlehen kann jederzeit durch Sondertilgungen ganz oder teilweise getilgt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
  • Nachrangige Absicherung: Das Bauspardarlehen wird ohne Zinsaufschlag nachrangig im Bereich 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes abgesichert.

Nachteile eines Bausparvertrags

  • Niedrige Sparzinsen: Die Sparzinsen eines Bausparvertrages liegen fast immer unter den Zinsen, die mit anderen Anlageprodukten erzielt werden können. 
  • Kosten: Meist wird eine Abschlussgebühr in Höhe von ein bis 1,6 Prozent der Bausparsumme fällig. Bei Beanspruchung eines Kredits wird diese aber oftmals zurückgezahlt. Daneben gibt es Kontoführungsgebühren.
  • Unsicherer Zuteilungstermin: Das Bauspargesetz verbietet es den Bausparkassen, die Zuteilung der Bausparsumme verbindlich zuzusagen. Allerdings können die Kassen Näherungswerte nennen und Überbrückungsmöglichkeiten anbieten.
  • Hohe monatliche Belastung in der Kreditphase: Das Bauspardarlehen wird schneller getilgt als vergleichbare Annuitätendarlehen. Deshalb ist die monatliche Belastung hoch.

Bausparen und Baufinanzierung: Welcher Bausparvertrag ist der richtige?

Ob ein Bausparvertrag eine gute Option ist, hängt von den Zielen des Sparers ab – und von der wirtschaftlichen Lage, beziehungsweise den Konditionen eines Bausparvertrags.

Ziel: Immobilie später finanzieren

Bausparen, Baufinanzierung, Immobilie später finanzieren, eine Hand mit Stift und Rechner sowie ein Modellhaus, Foto: beeboys/stock.adobe.com
Foto: beeboys/stock.adobe.com

Der klassische Einsatzzweck eines Bausparvertrages ist, bereits früh zu sparen, um sich später eine Immobilie zu kaufen. In diesem Falle ist die Riester-Rente eine interessante Option, durch die der Bausparer staatliche Zuschüsse mitnehmen kann. Die Bausparsumme sollte jedoch nicht zu hochgesteckt werden, denn die Zulagen lassen sich dadurch nicht steigern, dafür wird aber die Sparrate, beziehungsweise die spätere Darlehensrate, höher. Ist die Bausparsumme am Ende zu klein, lässt sich der Bausparkredit ggfs. durch an klassisches Immobiliendarlehen ergänzen.

  • Vorteil: Sparen ohne Risiko, aber mit vielen Fördermöglichkeiten. 
  • Nachteil: Können die Förderungen nicht in Anspruch genommen werden, gibt es sicherlich Anlageprodukte mit besseren Konditionen.

Ziel: Zinsen sichern

Bausparen, Baufinanzierung, Zinsen sichern, ein Holzwürfel mit einem Prozentzeichen, Foto: oatawa/stock.adobe.com
Foto: oatawa/stock.adobe.com

Mithilfe eines Bausparvertrags kann sich ein zukünftiger Bauherr niedrige Zinsen sichern. Wer ein solches Tarifmodell wählt, sollte sich allerdings ausrechnen lassen, wie hoch die monatlichen Raten sein werden. Auch sollte bedacht werden, dass ein Bausparvertrag oftmals nicht ausreicht, um eine Immobilie zu finanzieren. 

  • Vorteil: Günstige Zinsen für künftige Immobilienvorhaben sichern. Gibt’s dann günstigere Zinsen, muss das Darlehen ja nicht in Anspruch genommen werden.
  • Nachteil: Konnte man sich günstige Zinsen sichern, war der Bausparer ein Erfolg. Nimmt man das Darlehen nicht in Anspruch, hätte es im Nachhinein bessere Anlagemöglichkeiten gegeben.

Ziel: Immobilie sofort finanzieren

Bausparen, Baufinanzierung, Immobilie sofort finanzieren, eine Hand hält ein Modellhaus vor einer Wiese, Foto: Fokussiert/stock.adobe.com
Foto: Fokussiert/stock.adobe.com

Der Bausparvertrag kann aber auch ein Baustein der Immobilienfinanzierung sein, obwohl der Immobilienkäufer bisher gar kein Bausparer war. Dazu nimmt der Kunde einen endfälligen Kredit auf. Das heißt, dass er keine Tilgung zahlt, sondern den Kredit nach Ablauf der Kreditlaufzeit komplett zurückzahlt. Statt der Tilgungsrate zahlt der Bausparer die Sparraten seines Bausparvertrages. Sobald dieser zugeteilt ist, löst er damit das endfällige Darlehen ab. 

  • Abwägung: Eine solche Sofortfinanzierung kann sinnvoll sein, wenn man sofort kaufen und möglichst lange feste Zinsen haben will. Es gibt dabei verschiedene Sofortmodelle, zu denen sich Interessierte beraten lassen sollten. Dabei sollten sie auch als Alternative das klassische Annuitätendarlehen danebenstellen und sich dafür Angebote einholen.

Sparen, renovieren oder Auto finanzieren

Bausparen, Baufinanzierung, Sparen, eine Hand steckt eine Münze in ein Sparschwein, Foto: Nattakorn/stock.adobe.com
Foto: Nattakorn/stock.adobe.com

Bausparer, die bereits im Eigentum wohnen, werden in Zukunft die ein oder andere Investition finanzieren müssen, zum Beispiel altersgerechte Umbauten, eine neue Heizung oder Dachsanierung. „Die Beträge gehen zwar nicht in die hunderttausende, aber einige zehntausend können es schon sein“, sagt Bausparexperte Hentschel. Gerade dann kann ein zugeteilter Bausparvertrag mit niedrigen Darlehenszinsen von Vorteil sein. Denn Banken machen die Gewährung von Darlehen im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen regelmäßig abhängig von der Darlehenshöhe und verlangen Zinszuschläge für „Kleindarlehen“ oder aber sie bieten teure Konsumentendarlehen an. Ein zugeteilter Bausparvertrag kann dann als alternative Lösung wertvoll sein.
Etwas Anderweitiges mit einem Bauspardarlehen zu finanzieren geht in der Regel nicht. „Die Gewährung eines Bauspardarlehens ist nach den allgemeinen Bausparbedingungen an wohnwirtschaftliche Verwendung geknüpft“, sagt Hentschel. Dazu zählen unter anderem Renovierungen, nicht aber zum Beispiel der Kauf eines Kraftfahrzeuges oder eines Wohnmobiles. 
Ausnahme: Wer beim Abschluss des Bausparvertrages unter 25 ist, kann sich mit dem Geld auch beispielsweise ein Auto kaufen. 

  • Vorteil: Für Sparer unter 25 ein flexibles, risikoarmes Sparprodukt. Laut Hentschel aber nur, wenn Wohnungsbauprämienberechtigung besteht.
  • Nachteil: Für Menschen über 25 gibt es üblicherweise Anlageprodukte mit besseren Konditionen.

Alternativen zum Bausparer

Wer eine Immobilie finanzieren oder Geld sparen, aber keinen Bausparvertrag abschließen möchte, für den gibt es andere Möglichkeiten. Die wichtigsten Alternativen im Überblick.

Eigenkapital aufbauen

Sparbuch und Tagesgeld

Der Begriff Sparbuch bezeichnet eine auf den Namen eines Sparers ausgestellte Schuldurkunde. Gleichzeitig erhält er ein Rückzahlversprechen des Geldinstituts. In diesem Sparbuch werden Einzahlungen, Auszahlungen sowie Zinsgutschriften ausgewiesen. Das Tagesgeldkonto ist die moderne Variante des Sparbuchs. Es handelt sich dabei um ein verzinstes Konto ohne festgelegte Laufzeit, dass nur der Geldanlage dient. Überweisungen sind üblicherweise nur auf ein festgelegtes Referenzkonto möglich. Die Höhe des Zinssatzes darf die Bank täglich ändern. 

  • Vorteil: Ein Sparbuch und Tagesgeld gelten als flexible Sparanlage. Jederzeit können Sparer bestimmen, wieviel Geld ein oder ausgezahlt werden soll. Und das ohne Gebühren. Beim Sparbuch müssen aber für Auszahlungen, die höher als 2.000 Euro sind, Kündigungsfristen beachtet werden.
  • Nachteil: Gab es 1980 durchschnittlich noch 4,6 Prozent Zinsen auf das Guthaben auf Sparbücher, ist die Verzinsung mittlerweile auf ein Minimum gesunken. 2020 beläuft sich der Durchschnittszinssatz auf weniger als 0,1 Prozent, ohne Sicht auf eine Trendwende. Auch fürs Tagesgeld sind die einst hohen Zinsen auf ein Minimum gesunken. Vereinzelt finden sich auch noch Banken, die symbolische 0,001 Prozent anbieten. Bei einem Anlagebetrag von 5.000 Euro erhalten Kunden am Jahresende also fünf Cent gutgeschrieben. Außerdem kann ein Tagesgeldkonto oft nur zusammen mit einem Girokonto beziehungsweise einem Depotkonto eröffnet werden, was regelmäßige Gebühren verursachen kann.

Festgeld

Beim Festgeldkonto handelt es sich um eine Möglichkeit, Geld über eine feste Dauer zu einem festen Zinssatz anzulegen. Es gilt die Faustformel: Umso länger das Geld angelegt ist, desto höher der Zinssatz und damit auch die Rendite.

  • Vorteil: Es gibt deutlich höhere Zinsen als beim Sparbuch, Tagesgeld sowie beim Bausparvertrag. Je nach Kreditinstitut und Anlegezeitraum bis zu 1,5 Prozent und mehr. Zudem bestehen keine Risiken, da der Zins von Anfang an festgelegt ist und auch keine Verluste drohen. Zudem sind in Deutschland Einlagen bis zu 100.000 Euro gesichert. 
  • Nachteil: Während der Laufzeit können Kunden in der Regel nicht ohne Weiteres vorzeitig über die Einlagen verfügen. Außerdem können in der Regel nur Einmalbeträge angelegt werden.

Investmentfonds und ETF

Wer in Fonds anlegt, kauft sich im Grunde ein Aktienpaket. Indexfonds, auch kurz als ETFs (Exchange Traded Funds) bezeichnet, bilden eine Aktienliste nach, die sogenannten Indizes. Der in Deutschland bekannteste ist der „DAX“, der die 30 wertvollsten deutschen Aktienkurse widerspiegelt. Andere Aktienfonds werden von einem Fondsmanager zusammengestellt. 

  • Vorteile: ETFs haben sich in den vergangenen Jahren bewährt, auf lange Sicht versprechen sie eine im Vergleich zu den derzeitigen Zinsen hohe Rendite. Zudem sind ETFs ein vom Vermögen der Verwaltungsgesellschaft getrenntes Sondervermögen, was im Falle einer Insolvenz der Gesellschaft gesichert ist. Die geringen Managementkosten eines ETFs verbessert die Renditeaussichten zusätzlich. Aktienfonds weisen ein höheres Risiko auf, können bei einem guten und glücklichen Management aber noch höhere Renditen erzielen.
  • Nachteile: Die Werte der ETFs schwanken: Dadurch können – vor allem in Krisenzeiten – erhebliche Verluste entstehen.

Fremdkapital

Das Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen wird eine feste jährliche Rate für eine bestimmte Zinsbindungszeit vereinbart, bestehend aus Zins und Tilgung. Die Annuität wird in der Regel monatlich geleistet, vereinzelt auch viertel- oder halbjährlich. Die regelmäßige Tilgung reduziert die Schulden. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Annuität zu Gunsten der Tilgung. Kann das Darlehen am Ende der Zinsbindungsfrist nicht zurückgezahlt werden, wird eine Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Kapitalmarktzins notwendig. 

  • Vorteil: Über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung wissen die Kreditnehmer, welche Rate sie zahlen müssen. Aufgrund des derzeitigen Niedrigzinsniveaus sichert man sich auch über die Jahre einen günstigen Zins und ist so vor bislang nicht absehbaren Zinssteigerungen gefeit. 
  • Nachteil: Die vertragliche Bindung geht mit geringer Flexibilität einher. Daher sollte eine Sondertilgungsoption bei Vertragsabschluss vereinbart werden. Dadurch wird der Zins laut Hentschel wenige Zehntel höher.

Tilgungsdarlehen (Unechtes Annuitätendarlehen)

Das Tilgungsdarlehen ist eine Finanzierungsform, bei der über die gesamte Laufzeit stets eine gleichbleibende Tilgung geleistet wird. Da Zinsen nur auf Schulden gezahlt werden, sinkt die Rate im Laufe der Zeit.

  • Vorteil: Beim Tilgungsdarlehen ist die Laufzeit oft deutlich kürzer als beim Annuitätendarlehen, weil von Beginn an größere Summen getilgt werden. Die finanzielle Belastung wird im Laufe der Jahre immer geringer. 
  • Nachteil: Auf den Darlehensnehmer kommt in der Anfangsperiode der Rückzahlung eine enorme Belastung zu. Grund dafür ist, dass auf die Tilgungsraten gleichzeitig auch die Zinsen komplett zu zahlen sind.

Endfälliges Darlehen (Festdarlehen)

Das endfällige Darlehen oder auch Festdarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass die Raten während der Laufzeit nur aus den gleichbleibenden Zinszahlungen besteht. Regelmäßige Tilgungen werden nicht geleistet. Als „Tilgungsersatz“ wird ein Sparvertrag abgeschlossen und an den Darlehensgeber abgetreten. Mit dem angesparten Kapital wird am Ende der Zinsbindung die Schuld getilgt. Reicht das Kapital für die Tilgung nicht aus, muss eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Kapitalmarktzinsen vereinbart werden.

  • Vorteil: Anders als bei Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Höhe der Zinsen die gesamte Laufzeit gleich hoch. Für Eigentümer einer vermieteten Immobilie hat das den Vorteil, dass die Zinsen steuerlich in voller Höhe geltend gemacht werden können. Wenn dann auch noch die Rendite der für die spätere Tilgung bestimmten Sparanlage höher ist, als der Darlehenszins, so kann das ein gutes Geschäft sein. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Erträge aus der Sparanlage in der Regel als Einkommen zu versteuern sind.
  • Nachteil: Da keine Tilgung geleistet wird, besteht die Restschuld auch am Ende der Zinsbindung noch in voller Höhe. Bei gestiegen Kapitalmarktzinsen kann die Anschlussfinanzierung teuer werden. Zudem ist auch bei vorzeitiger Kündigung die volle Darlehenshöhe Grundlage für die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen kommt der Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag insofern recht nahe, als dass der Darlehenszins dann eine planbare Größe ist. Das Geld wird erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit (der Forward-Periode) – bis zu sechzig Monate nach Vertragsabschluss – ausgezahlt. Während der Forward-Periode fallen für das Darlehen keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an, während der Darlehensphase zahlt der Nehmer aber einen Zinsaufschlag auf das aktuelle Zinsniveau.

  • Vorteil: Das Forward-Darlehen ist hilfreich, wenn voraussehbar ist, dass in Zukunft die Zinsen steigen werden und man sich deswegen günstige Zinsen sichern will.
  • Nachteil: Ob sich die Zinsvereinbarung tatsächlich vorteilhaft auswirkt, kann man erst im Nachhinein beurteilen. Sollten die Kapitalmarktzinsen in Zukunft unter den vereinbarten Forward-Zinsen liegen, muss das Darlehen abgenommen werden. 

Worauf sollten Bausparer im Beratungs- und Verkaufsgespräch achten?

Bausparen, Baufinanzierung, Beratungsgespräch, Bausparvertrag, eine Frau schaut ihren Gesprächspartner kritisch an, Foto: imago images/Westend61
Aufgepasst und nachgefragt: Im Beratungsgespräch für einen Bausparvertrag sollten Interessierte ihre Sparziele abstecken, die verschiedenen Fördermöglichkeiten abfragen und die Vertragskonditionen genau prüfen. Foto: imago images/Westend61

Wer sich für das Bausparen interessiert, sollte sich auf ein Beratungs- oder Verkaufsgespräch gut vorbereiten. „Bausparern ist ein einfaches, aber dennoch komplexes Produkt“, sagt Hentschel. „Wie für alle Spar- und Anlageprodukte gilt, ohne Vorbereitung läuft man Gefahr, falsche Entscheidungen zu treffen.“

Klare Zielsetzung formulieren

  • Soll mit der Bausparsumme ein Teil einer künftigen Immobilie finanziert werden? 
  • Ist der Bausparvertrag für Sanierungen oder Modernisierungen gedacht? 
  • In wieviel Jahren soll die Bausparsumme zugeteilt werden?

Nur mit dem konkreten Ziel kann der Berater den richtigen Vertrag heraussuchen.

Mögliche Sparrate ermitteln

  • Wie hoch ist die mögliche und auch leistbare monatlich Sparrate? 
  • Welche Bausparsumme ergibt sich mit dem so festgelegten Regelsparbeitrag? 

„Eine ganz entscheidende Sache sollten Bausparer beachten: der Regelsparbeitrag wird in Promille der Summe ausgedrückt und gibt an, wie viel sie einzahlen müssen, um das Sparziel zu erreichen“, rät der Baufinanzierungs-Experte Hentschel.

Darlehenskonditionen prüfen

  • Wie hoch ist der künftige Tilgungsbeitrag aus Zins und Tilgung? 
  • Passt er ins monatliche Budget? 
  • Wie hoch ist der gebundene Sollzins?
  • Wie hoch ist der Effektivzins? 
  • Welche Kosten und Gebühren fallen an?

Hier sollten Bausparer genau hinschauen. Während Bausparkassen bei der Sparrate noch nachsichtig sind, bestehen sie darauf, dass die Raten für den Bausparkredit, bestehend aus Zins und Tilgung, pünktlich gezahlt werden. „Die Tilgungsrate ist festgelegt. Bei Bausparverträgen über mehrere zehntausend Euro werden monatlich hohe Beträge fällig. Und der Sparer muss sich das dann leisten können“, sagt Baufinanzierungs-Experte Hentschel.

Fördermöglichkeiten erfragen

  • Wie hoch ist der Anspruch auf vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers auf Basis des Arbeits- oder Tarifvertrags? 
  • Wie hoch ist da zu versteuernde Einkommen um die staatlichen Förderungen – Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie – in Anspruch zu nehmen? 
  • Welcher Förderanspruch besteht für die Riester-Förderung?

Notfallplan besprechen

Im Fall der Fälle können Bausparer auch vorzeitig aus einem Vertrag aussteigen. Doch das ist unter Umständen mit Kosten verbunden. Der Berater sollte Auskunft darüber geben, ob man beispielsweise die Bausparsumme reduzieren kann, wie hoch die Mindestsparsumme ist und ob in einem solchen Fall auch die Abschlussgebühr erstattet wird.

Bausparvertrag online abschließen und vergleichen

Viele Bausparkassen bieten die Möglichkeit, den Bausparvertrag auch online zu beantragen. Laut Stiftung Warentest machen viele Anbieter dort auch bessere Angebote als in ihren Filialen selbst. Doch nicht immer bildet der Rechner die individuelle Situation ausreichend ab. Die Stiftung empfiehlt darum, die Rechner zu nutzen, um sich erste Angebote erstellen zu lassen. Damit können künftige Bausparer dann ins Beratungsgespräch gehen.

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FAQ Bausparvertrag

Hauskauf mit Bausparvertrag: Lohnt sich Bausparen noch?

Bausparen lohnt sich oftmals dadurch, dass der Bausparvertrag im Rahmen der Wohnbauprämie förderfähig ist. Angehende Immobilienkäufer sollten sich aber am besten von einem unabhängigen Berater individuell über die verschiedenen Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten informieren lassen.

Ist eine Abschlussgebühr bei Bausparverträgen zulässig?

In der Regel ja. Abschlussgebühren werden nahezu in jedem Fall erhoben. In der Praxis lässt sich kaum ein Bausparvertrag ohne Abschlussgebühr finden. Lediglich in der Höhe gibt es Unterschiede. Bei den meisten Bausparkassen liegt die Abschlussgebühr zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme.

Wie kann ich zusätzlich Geld auf meinen Bausparvertrag einzahlen?

Eine solche Sonderzahlung ist in der Regel möglich, sofern sie nicht vertraglich ausgeschlossen ist und die Bausparkasse zustimmt. Oft stellt die Bausparkasse ein bestimmtes Konto für solche Einzahlungen unter der Nennung der jeweiligen Vertragsnummer zur Verfügung.

Darf die Bausparkasse den Bausparvertrag kündigen?

Das kommt auf die Situation an. Kündigen kann die Bausparkasse in der Regel, wenn:

  • der Bausparvertrag zugeteilt oder die Bausparsumme komplett angespart ist oder
  • der Bausparvertrag seit mehr als zehn Jahren zugeteilt ist, auch wenn dieser noch nicht voll bespart ist (BGH, Az.: XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16).

Es gibt allerdings eine wichtige Ausnahme: Bei Verträgen mit Zinsbonus können unter Umständen auch zehn Jahre nach Zuteilungsreife die Voraussetzungen für eine Kündigung noch nicht vorliegen. Dabei kommt es auf die einzelnen Bausparbedingungen und den Vertragszweck an.

Wem der Bausparvertrag gekündigt wird, der sollte sich im Zweifel jedoch durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beraten lassen oder sich an eine Verbraucherzentrale vor Ort wenden.

Wie kann ich meinen Bausparvertrag auszahlen lassen?

Sparer können sich ihren Bausparvertrag komplett auszahlen lassen oder kündigen. Teilbeträge können jedoch nicht ausgezahlt werden. Das wird üblicherweise im Rahmen eines Beratungsgesprächs geklärt.
Aber Vorsicht: Wer seinen Vertrag vorzeitig kündigt, dem entgeht neben der Darlehenszahlung oftmals auch ein eventuell vereinbarter Bonus, wie zum Beispiel die Wohnungsbauprämie.

Wann wird ein Bausparvertrag zugeteilt?


Den Bausparkredit kann der Bausparer aber erst in Anspruch nehmen, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Das ist dann der Fall, wenn ... 

  • … der Bausparer genug Geld gespart hat. Das Mindestguthaben beträgt üblicherweise 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme und
  • … er lange genug gespart hat (die Mindestsparzeit beträgt je nach Tarif zwischen 12 und 80 Monate) und
  • … die Zielbewertungszahl erreicht ist;

daneben ist laut Hentschel außerdem entscheidend, dass der Bausparvertrag wohnwirtschaftlich verwendet wird und der Bausparer über eine gute persönliche Bonität verfügt.

Was ist, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist?

Wenn unerwartet die Traumwohnung zu einem günstigen Preis verfügbar ist, der Bausparvertrag aber noch nicht zugeteilt ist, können Bausparer eine Zwischenfinanzierung mit ihrer Bausparkasse vereinbaren. Ein alter Bausparkredit der bislang wenig bespart kann dann besser bei Zuteilung in die Renovierung oder den Ausbau der Immobilie gesteckt werden.

Was ist, wenn ich den Bausparvertrag nicht mehr zahlen kann?

Zwar gibt es eine festgelegte Mindestsparrate, doch die Bausparkassen sehen üblicherweise darüber hinweg, selbst wenn diese dauerhaft unterschritten wird. Allerdings verschiebt sich dadurch die Zuteilungsreife des Darlehens immer weiter nach hinten. Anders sieht es aus, wenn der Bausparer seinen Kredit bereits hat. Kann er diesen nicht mehr bedienen, erwarten ihn die gleichen Probleme wie bei jedem anderen Kredit auch.

Kann ich aus dem Bausparvertrag aussteigen?

In besonders dramatischen Fällen wünschen sich die Sparenden vielleicht, ganz aus dem Bausparvertrag auszusteigen und das bisher gesparte Geld ausgezahlt zu bekommen. Das geht, indem die Bausparsumme soweit reduziert wird, dass die Mindestsumme bereits erreicht wäre. Einen Kredit nimmt der Bausparer dann nicht an, die Abschlussgebühren werden allerdings in der Regel nicht zurückerstattet.

Der Bausparvertrag ist zuteilungsreif, kann ich trotzdem weitersparen?

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, aber noch nicht genutzt werden soll, bietet es sich generell an, den Vertrag ruhen zu lassen. Doch oftmals sind die Bausparkassen damit gar nicht einverstanden und kündigen die Verträge. Das passiert insbesondere dann, wenn die Bausparverträge hohe Guthabenzinsen aufweisen. 
Eine mögliche Alternative wäre es, direkt im Anschluss einen neuen Vertrag abzuschließen und das angesparte Geld zu übertragen. Dann natürlich zu neuen Konditionen, die an die aktuelle Zinslage angepasst sind.

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Isabel Naus/Kilian Tress19.04.2016

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