Eine ältere Dame berät ein junges Paar. Foto: istock.com/pixelfit

Bestellerprinzip beim Kauf: So funktioniert die geteilte Provision

Wer den Makler bestellt, muss ihn bezahlen: Dieses Prinzip galt bislang nur im Mietrecht, nun zählt es auch beim Kauf von Wohneigentum. Der Besteller zahlt künftig mindestens die Hälfte der Provision.

Aktueller Stand: Die Maklerprovision ist neu verteilt. Der Bundesrat hat in seiner Plenarsitzung am 5. Juni 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ abschließend gebilligt. Am 23. Juni 2020 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet und trat nun nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten am 23. Dezember 2020 in Kraft.

Was ist das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Mit den neu eingeführten Paragrafen 656a bis 656d ist das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Das sind die wichtigsten Änderungen auf einen Blick:

  • Die Gesetzesänderung trat am 23.12.2020 in Kraft.
  • Jetzt gilt: Bei einer einseitigen Tätigkeit für eine Partei zahlt der Besteller mindestens 50 Prozent der Provision. 
  • Bei einer Doppeltätigkeit des Maklers, also wenn er die Interessen von Käufer und Verkäufer gleichzeitig vertritt, kann er nur Courtage zu jeweils gleichen Anteilen verlangen. 
  • Betroffen sind nur Verträge beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn diese an Privatpersonen verkauft werden. 
  • Es gelten keine mündlich geschlossenen Verträge mehr, sie bedürfen der Textform via SMS, E-Mail, etc.
  • Hat der Immobilienprofi ausschließlich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen, darf der Käufer einen Zahlungsnachweis der Provision des Verkäufers einfordern, ehe er selbst zahlt.
     

Das sind die Ausnahmen: 
Das Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Das trifft zum Beispiel zu, wenn er für sich selbst ein Eigenheim erwirbt. Laut Einschätzung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) gilt dies aber auch, wenn er zur Kapitalanlage eine vermietete Immobilie erwirbt. Handelt der Immobilienkäufer hingegen gewerblich, gilt das Bestellerprinzip beim Kauf nicht und die Maklerprovision kann weiterhin im Rahmen der Vertragsfreiheit beliebig vereinbart werden.

Übersicht: Wer wann den Makler zahlt

Die Vertragspartei, die den Makler beauftragt hat – in der Regel der Verkäufer –, ist zum Zahlen der Maklerprovision verpflichtet. Sie kann zwar mit der zweiten Vertragspartei vereinbaren, dass diese einen Teil der Kosten übernimmt, jedoch darf sie maximal 50 Prozent der Gesamtprovision auf die Gegenseite überwälzen. Kurz gesagt: Wenn eine Person den Makler beauftragt, ist maximal eine 50:50-Teilung erlaubt, sofern der Makler nur für den Besteller tätig ist.

Makler nur für Verkäufer

Ist der Verkäufer der Auftraggeber des Maklers, gilt für ihn: Er muss mindestens 50 Prozent der Provision des Maklers zahlen, freiwillig auch mehr. Den Rest kann er auf den Käufer übertragen.

Makler nur für Käufer

Ist der Käufer alleiniger Auftraggeber des Maklers, zum Beispiel bei einem Suchauftrag, so gilt für ihn ebenfalls die Regel der maximalen 50:50-Teilung, sofern der Verkäufer einen Teil übernehmen soll.

Makler für beide

Ist der Makler als Doppelmakler tätig, gibt es keine Möglichkeit, Käufer oder Verkäufer einseitig von der Provision zu entlasten. In dem Fall gilt immer eine paritätische, exakte 50:50-Teilung der Courtage.

Auswirkungen der Provision auf neue und bestehende Verträge

Wie sich die Gesetzesänderung auf Makler und ihre Verträge auswirkt, und wie sie nun vorgehen müssen, um Provision zu erhalten, finden Makler in unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden für neue Verträge.

Für Makler, die noch Altverträge an die neue Gesetzeslage anpassen müssen, gibt es unterschiedliche Formulierungsvarianten, damit der Provisionsanspruch nicht verloren geht.

Übersicht der bislang gängigen Praxis in den jeweiligen Bundesländern

BundeslandGängige Gesamtprovision KäuferVerkäufer
Baden-Württemberg7,14%3,57%3,57%
Bayern7,14%3,57%3,57%
Berlin7,14%7,14%0%
Brandenburg7,14%7,14%0%
Bremen5,95%5,95%0%
Hamburg6,25%6,25%0%
Hessen5,95%5,95%0%
Mecklenburg-Vorpommern5,95%3,57%2,38%
Niedersachsen7,14%je nach Region (0-3,57%)je nach Region (3,57-5,96%)
Nordrhein-Westfalen7,14%3,57%3,57%
Rheinland-Pfalz7,14%3,57%3,57%
Saarland7,14%3,57%3,57%
Sachsen7,14%3,57%3,57%
Sachsen-Anhalt7,14%3,57%3,57%
Schleswig-Holstein7,14%3,57%3,57%
Thüringen7,14%3,57%3,57%

Fallbeispiele: So funktioniert die geteilte Provision für Doppelmakler

Anhand einiger Beispiele erklärt der Justiziar des IVD, Dr. Christian Osthus, was die Provisionsteilung bedeutet:

Beispiel 1: Alleinauftrag

Makler Jürgen Müller soll für Eigentümer Gustav Ebert eine Wohnung verkaufen. Ebert erteilt Müller einen Alleinauftrag und verspricht ihm im Erfolgsfall eine Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Nun meldet sich die Interessentin Susanne Bayer und schließt mit ihm ebenfalls einen Maklervertrag für 3,57 Prozent Provision (inkl. MwSt.). Insgesamt erhält Müller somit eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent (inkl. MwSt.).

Lösung: Der Makler muss grundsätzlich auch mit dem Verkäufer eine Provision vereinbaren.

Beispiel 2: Alleinauftrag mit Nachlass

Eigentümer Johann Schmidt will sein Haus verkaufen und erteilt Maklerin Ingrid Moos einen Alleinauftrag. Für den Erfolgsfall wird eine Provision von 3,57 Prozent (inkl. MwSt.) vereinbart. Moos findet nach einigen Besichtigungen und einer längeren Verhandlung endlich einen kaufwilligen Interessenten, Achim Schmidt. Der stört sich jedoch an der Provisionshöhe. Damit der Verkauf schnell über die Bühne gehen kann, gewährt ihm Maklerin Moos einen Nachlass in Höhe von 0,6 Prozentpunkten (inkl. MwSt.). Schmidt ist einverstanden und Moos wird somit als Doppelmaklerin für beide Seiten tätig. Da ein Nachlass auch zugunsten der anderen Partei ist, erhält sie von Johann Schmidt ebenfalls nur 2,97 Prozent Provision (inkl. MwSt.). Unterm Strich erhält sie also 5,95 Prozent (inkl. MwSt.).
Der Justiziar des IVD Osthus erklärt: „Die Verkäuferprovision ist gekoppelt an die Käuferprovision, die wiederum durch die Höhe der Verkäuferprovision gedeckelt ist.“ Das Prinzip gleicht also einem – je nach Marktlage mehr oder weniger – flexiblem Deckel.

Lösung: Nachlässe zugunsten des einen wirken auch zugunsten des anderen.
 

Expertentipps für Makler

In einigen Bundesländern ist das Prinzip der Provisionsteilung schon gängige Praxis. Für Makler in diesen Bundesländern ändert sich in den meisten Fällen nichts, jedoch für die Makler aus den Ländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Teilen Niedersachsens. immowelt hat mit mehreren Experten darüber gesprochen, worauf Immobilienprofis jetzt achten müssen. Transparenz und gezieltes Marketing stehen im Vordergrund.

Podcasts zum Provisionssplit

„Provisionssplit - was können die kleinen Makler tun?“

Welche Services und Dienste sollten gerade kleine Makler künftig anbieten, um trotz Provisionssplit am Markt bestehen zu bleiben? Und wie können vor allem Immobilienportale an dieser Stelle helfen? – darüber sprechen Kerstin Kube, Inhaberin und Geschäftsführerin der Kube Immobilien GmbH in Nürnberg und Lisa Merl, Vice President Sales immowelt, im aktuellen L'Immo - Der Podcast von Haufe.Immobilien aus. Die ganze Folge können Sie hier hören:

"Jetzt in Marketing investieren: Neue Provisionsteilung als Chance"

Was brauchen Makler nun, um im neuen Wettbewerb zu bestehen und wie kommen Immobilienprofis künftig an Verkaufsobjekte – darüber tauschen sich Markus Riedel, Geschäftsführender Gesellschafter Riedel Immobilien in München, und Dominikus Kirchhoff, CSO von immowelt, im aktuellen L'Immo - Der Podcast von Haufe.Immobilien aus. Die ganze Folge können Sie hier hören:

„Keine Angst vor dem neuen Provisionssplit“

Warum für Immobilienmakler der Provisionssplit eine echte Chance sein kann und wie sich durch das Gesetz der Umsatz von Maklern verändern wird – darüber haben sich Kai Enders, CEO DACH Engel & Völkers und Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt, im aktuellen L'Immo - Der Podcast von Haufe.Immobilien unterhalten. Die ganze Folge können Sie hier hören:

Provisionssplit in der Praxis: Makler und ihre Strategien

In den meisten Bundesländern haben Makler schon vor dem Inkraftteten des neuen Gesetzes die geteilte Provision von Käufer und Verkäufer verlangt. Dort haben sich unterschiedliche Strategien entwickelt, die die Makler verfolgen. Diese können auch in den neuen Split-Ländern übernommen werden. Einige Beispiele aus der Sicht der Immobilienprofis. 

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Der Artikel wurde am 23. Dezember 2020 aktualisiert.


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