Bestellerprinzip beim Kauf: So funktioniert die geteilte Provision

Wer den Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen: Dieses Prinzip galt bislang nur im Mietrecht, nun soll es in einer abgewandelten Form auch beim Erwerb von Wohneigentum zählen. Das sind die möglichen Folgen für Makler. 

Die Maklerprovision soll beim Kauf einer Wohnimmobilie neu verteilt werden. Der Bundesrat hat in seiner Plenarsitzung am 5. Juni 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ abschließend gebilligt. Am 23. Juni 2020 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten am 23. Dezember 2020 in Kraft.

Info

Bestellerprinzip ist nicht gleich Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip beim Kauf funktioniert etwas anders als jenes bei der Miete. Während das Prinzip bei der Wohnraummiete hart ist – wer bestellt, der bezahlt – ist es beim Kauf von Wohnimmobilien eher eine Deckelung der Provision, die verhindern soll, dass eine Vertragspartei - in der Regel der Käufer - die gesamten Maklerkosten aufgebürdet bekommt.

Hier finden Sie mehr Informationen zum Bestellerprinzip bei der Miete.

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Foto: iStock.com/monkeybusinessimages

Das bedeutet das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Mit den neu eingeführten Paragrafen 656a bis 656d soll das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert werden. 

Wichtig: Das neue Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Das trifft zum Beispiel zu, wenn er für sich selbst ein Eigenheim erwirbt. Laut Einschätzung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) gilt dies aber auch, wenn er eine Immobilie im Rahmen der privaten Vermietung erwirbt. Handelt der Immobilienkäufer hingegen gewerblich, gilt das Bestellerprinzip beim Kauf nicht und die Maklerprovision kann weiterhin auch anderweitig vereinbart werden.

Bestellerprinzip bei einem Auftraggeber

Die Vertragspartei, die den Makler beauftragt hat – in der Regel der Verkäufer –, ist zum Zahlen der Maklerprovision verpflichtet. Sie kann zwar mit der zweiten Vertragspartei vereinbaren, dass diese einen Teil der Kosten übernimmt, jedoch darf sie maximal 50 Prozent der Gesamtprovision auf die Gegenseite überwälzen. Kurz gesagt: wenn eine Person den Makler beauftragt, ist maximal eine 50:50-Teilung erlaubt. Ist übrigens der Käufer alleiniger Auftraggeber des Maklers, zum Beispiel bei einem Suchauftrag, so gilt für ihn ebenfalls die Regel der maximalen 50:50-Teilung, sofern der Verkäufer einen Teil übernehmen soll.

Hinzu kommt, dass der zweite Vertragspartner die Provision erst zahlen muss, wenn er einen Zahlungsnachweis dafür hat, dass die beauftragende Partei ihren Anteil bereits bezahlt hat. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die getroffene Vereinbarung auch tatsächlich umgesetzt wird und nicht die zweite Partei – oft der Käufer – letzten Endes doch die Maklerkosten allein oder zum großen Teil selbst zahlt. Der Nachweis kann formlos vom Auftraggeber oder vom Makler erbracht werden, beispielsweise über einen Kontoauszug oder einen Überweisungsbeleg. Dieser kann in Papierform oder auch elektronisch versendet werden.

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, IVD, Foto: Die Hoffotografen
Dr. Christian Osthus, Justiziar des IVD. Foto: Die Hoffotografen

Bestellerprinzip bei Doppeltätigkeit

Wenn der Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen gleichermaßen für Käufer wie Verkäufer tätig ist, so kann die Courtage nur von beiden Seiten zu gleichen Teilen verlangen – eine exakte 50:50-Teilung ist sogar Pflicht. Laut dem Justiziar des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Dr. Christian Osthus ist in diesem Fall kein Zahlungsnachweis erforderlich. „Die Provisionsansprüche gegenüber Verkäufer und Käufer werden mit Abschluss des Kaufvertrages fällig.“

Maklerverträge über Wohneigentum nur noch in Textform

Maklerverträge für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern dürfen mit Inkrafttreten des Gesetzes nur noch in Textform abgeschlossen werden. Das heißt zum Beispiel per E-Mail, Textnachricht per SMS oder Whats App. Mündlich geschlossene Verträge sind dagegen nicht mehr wirksam.

Praxisbeispiele: Das bedeutet die geteilte Provision für Makler, wenn sie als Doppelmakler tätig werden

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Wohneigentum, Praxisbeispiele, Foto: GVS/stock.adobe.com
Beim Kauf von Wohneigentum soll das Bestellerprinzip gelten. An einigen Praxisbeispielen wird deutlich, was das für die Provision heißt. Foto: GVS/stock.adobe.com

Anhand einiger Beispiele erklärt der Justiziar des IVD Osthus, was die Provisionsteilung in der Praxis bedeutet:

Der Makler muss grundsätzlich auch mit dem Verkäufer eine Provision vereinbaren. 

  • Beispiel: Makler Jürgen Müller soll für Eigentümer Gustav Ebert eine Wohnung verkaufen. Ebert erteilt Müller einen Alleinauftrag und verspricht ihm im Erfolgsfall eine Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Nun meldet sich die Interessentin Susanne Bayer und schließt mit ihm ebenfalls einen Maklervertrag für 3,57 Prozent Provision (inkl. MwSt.). Insgesamt erhält Müller somit eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent (inkl. MwSt.).

Nachlässe zugunsten des einen wirken auch zugunsten des anderen.

  • Beispiel: Eigentümer Johann Schmidt will sein Haus verkaufen und erteilt Maklerin Ingrid Moos einen Alleinauftrag. Für den Erfolgsfall wird eine Provision von 3,57 Prozent (inkl. MwSt.) vereinbart. Moos findet nach einigen Besichtigungen und einer längeren Verhandlung endlich einen kaufwilligen Interessenten, Achim Schmidt. Der stört sich jedoch an der Provisionshöhe. Damit der Verkauf schnell über die Bühne gehen kann, gewährt ihm Maklerin Moos einen Nachlass in Höhe von ~ 0,6 Prozentpunkten (inkl. MwSt.). Schmidt ist einverstanden und Moos wird somit als Doppelmaklerin für beide Seiten tätig. Da ein Nachlass auch zugunsten der anderen Partei ist, erhält sie von Johann Schmidt ebenfalls nur ~ 2,97 Prozent Provision (inkl. MwSt.). Unterm Strich erhält sie also 5,95 Prozent (inkl. MwSt.).

Der Justiziar des IVD Osthus erklärt: „Die Verkäuferprovision ist gekoppelt an die Käuferprovision, die wiederum durch die Höhe der Verkäuferprovision gedeckelt ist.“ Das Prinzip gleicht also einem – je nach Marktlage mehr oder weniger – flexiblen Deckel.

Folgen für Makler: Was ändert sich?

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, Foto: noppawan09/stock.adobe.com
Für viele Makler bedeutet das Bestellerprinzip beim Kauf, dass sie neue Wege gehen müssen. Foto: noppawan09/stock.adobe.com

Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf wird nicht ohne Folgen bleiben. Der Rechtsexperte des IVD meint: „Jene Makler, die bisher gegenüber dem Verkäufer mit kostenfreier Arbeit geworben haben, werden Einbußen erleiden.“ Das Geschäftsmodell mit ‚provisionsfrei für den Verkäufer‘ sei dann gescheitert. Das könnte den Wettbewerb unter den Maklern weiter ankurbeln: „Nicht mehr Preis, sondern Leistung ist dann entscheidend“, so Osthus. Der Makler müsse mehr mit dem Verkäufer verhandeln und es setze sich zunehmend der Profi-Makler durch, der seine Leistung am besten verkaufe.

Für die Neuregelung der Verteilung der Maklerprovision spricht laut Osthus aber, dass der Käufer weiterhin als Auftraggeber auftreten kann und die Doppeltätigkeit des Maklers erhalten bleibt. „Das ist ein dickes Plus für den Verbraucherschutz, denn der Makler muss auch den Käufer umfassend beraten und haftet für Falschberatung, was bei einem Bestellerprinzip mit einseitiger Interessenvertretung nicht der Fall gewesen wäre.“

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Kritik am Bestellerprinzip beim Kauf

Der IVD-Justiziar Osthus weist auf mögliche Problemfelder des Gesetzes hin:

Der verpflichtende Zahlungsnachweis, dass der erste Auftraggeber bereits seinen Teil der Provision überwiesen hat, kann für den Makler zur Falle werden. Denn wird der erste Beauftragende insolvent oder stirbt, steht der Makler mit leeren Händen da. „Er trägt das Zahlungsausfallsrisiko.“ Das gelte aber wie bereits erklärt nur für den Fall, in dem es nur einen Auftraggeber gibt und ein Teil der Maklerprovision auf den anderen abgewälzt werden soll.

In dem Gesetzgebungsprozess zum Bestellerprinzip beim Kauf gab es keine neuerliche Diskussion um einen gesetzlichen Sachkundenachweis für Makler. Für Osthus eine verpasste Chance: „Nur so wäre auch sicherzustellen, dass Makler die nötige Qualifikation besitzen, Käufer und Verkäufer angemessen zu beraten und zu unterstützen.“

Bestellerprinzip Kauf, geteilte Provision, Makler, IVD, Foto: Die Hoffotografen
Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. Foto: Die Hoffotografen

Kritik gibt es auch, weil die Diskussion um den Zugang zu Grundeigentum stark auf die Maklerprovision eingeschränkt war und nicht ganzheitlich gedacht wurde.

„Die Fortsetzung des Baukindergeldes, die Einführung eines KfW-Bürgschaftsprogrammes oder die Senkung der Grunderwerbsteuer sind weitere Bausteine, die die Politik endlich angehen muss.“

– Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD

Fazit: Doppeltätigkeit des Maklers bleibt erhalten

Anfang 2019 hatte die damalige Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) einen Gesetzentwurf vorgelegt, der ein hartes Bestellerprinzip beim Kauf von Wohnimmobilien vorsah: Wer den Makler bestellt, zahlt auch die gesamte Provision. Dem gegenüber betrachtet der IVD die nun kommende Teilung der Provision als guten Kompromiss. „Es ist gelungen, von einem harten Bestellerprinzip weg zu kommen, hin zu einer Doppeltätigkeit unter bestimmten Voraussetzungen“, sagt Osthus. Auch sei dieses Modell flexibler, da es die Doppeltätigkeit nicht vorschreibe, sondern nur seine Voraussetzungen regle. Die einseitige Interessenvertretung bleibe weiterhin möglich.

Der Artikel wurde am 12. Juni 2020 aktualisiert und die Praxisbeispiele an in der Praxis häufiger vorkommende Situationen angepasst.

Isabel Naus23.06.2020

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