Energiekrise: Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Die Energiekrise und die damit einhergehenden rasant steigenden Kosten sorgen derzeit für viel Unmut. Mit Gaspreisbremse und Entlastungspaketen will die Regierung gegensteuern. Ein Überblick über anfallende Kosten und geplante Entlastungen für Mieter, Vermieter und Eigentümer.

Welche Kosten kommen auf Mieter, Vermieter und Eigentümer zu?

Auf den Verbraucher kommen finanziell herausfordernde Zeiten zu. Die Strom-, Gas- und Ölpreise steigen zurzeit rasant an und für Experten ist ein Ende noch nicht in Sicht. So sagte beispielsweise Thomas Engelke vom Verbraucherzentrale-Bundesverband gegenüber dem MDR hinsichtlich der Stromkosten: „Im Schnitt lagen die Strompreise im letzten Jahr bei 31 Cent pro Kilowattstunde, im Juli schon bei 37 Cent. Bei Neuverträgen werden durchaus auch 40-50 Cent aufgerufen.“ Auch Öl und Gas werden immer teurer.

Neben steigenden Energiepreisen müssen Verbraucher auch zusätzliche Kosten, wie die CO2-Abgabe zahlen. Zudem stehen Heizsysteme mit fossilen Brennstoffen mehr denn je auf dem Prüfstand.

CO2-Steuer

Seit 2021 müssen Verbraucher, die mit Öl oder Gas heizen, eine CO2-Abgabe zahlen. Grundlage dafür bildet das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Zurzeit beträgt die Abgabe 30 Euro je Tonne CO2. Das entspricht 9,5 Cent je Liter Heizöl beziehungsweise 0,7 Cent je Kilowattstunde Erdgas. Über die nächsten Jahre wird der Preis stufenweise auf 55 Euro je Tonne CO2 erhöht.

Ab 2023 müssen Mieter die Abgabe nicht mehr allein zahlen. Vermieter müssen sich dann anteilig an den Kosten beteiligen. Je nach Energiebilanz des Gebäudes werden die Kosten dann zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt.

Steigende Energiekosten: Wie werden Verbraucher vom Staat entlastet?

Viele blicken der diesjährigen Heizperiode mit Sorge entgegen und fragen sich, wie sie sich die Energiekosten leisten können. Der englische Ausspruch „eat or heat“ – also essen oder heizen – droht auch in Deutschland für einige Menschen bittere Realität zu werden. Die Bundesregierung versucht dem mit verschiedenen Maßnahmen entgegenzuwirken:

Einmalzahlung, Gaspreisbremse und Wärmepreisbremse

Nach langem Hin und Her hat sich die Ampelkoalition Ende September 2022 gegen die umstrittene Gasumlage entschieden und die Gaspreisanpassungsverordnung zurückgenommen. Stattdessen hat die Bundesregierung ein neues Gesamtkonzept erarbeitet: Es wird ein Abwehrschirm in Höhe von 200 Milliarden Euro gespannt. Damit soll unter anderem eine Gaspreisbremse und eine Einmalzahlung an den Verbraucher finanziert werden.

Nach dem Bundestag hat auch der Bundesrat folgender Regelung zugestimmt, welche mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt sofort in Kraft tritt:

• Stufe 1 – Einmalzahlung des Abschlags: Die Bundesregierung hat beschlossen, dass Verbraucher eine einmalige Entlastung in Höhe der Abschlagszahlung von Dezember 2022 erhalten. 

Wer bekommt die Einmalzahlung?

Voraussetzung für die Soforthilfe im Dezember ist, dass die Abschlagszahlungen über ein sogenanntes Standardlastprofil abgerechnet werden und der Jahresverbrauch nicht über 1.500 Megawattstunden Gas liegt.

Was müssen Verbraucher tun, um die Einmalzahlung zu erhalten?

Verbraucher, die die Bedingungen erfüllen, müssen ihre Abschläge im Dezember nicht zahlen. Andernfalls muss der Lieferant den Dezemberabschlag bei der Jahresabrechnung berücksichtigen.

Wie bekommen Mieter die Soforthilfe im Dezember?

Mieter bekommen die Entlastung mit der Betriebskostenabrechnung für 2022. Ausnahme: Mieter, deren Vorauszahlung in den vergangenen neun Monaten bereits erhöht wurde oder die im selben Zeitraum erstmals einen Mietvertrag mit bereits erhöhter Nebenkostenvorauszahlung unterschrieben haben. Sie erhalten entweder einen Teil der Vorauszahlung für Dezember zurück oder eine Gutschrift auf die Betriebskostenabrechnung 2022.
Hier kannst du prüfen, ob deine Betriebskostenabrechnung korrekt ist.

• Stufe 2 – Gaspreisbremse: Ab März 2023 tritt eine Gaspreisbremse in Kraft und soll bis 2024 laufen. Rückwirkend strebt die Bundesregierung sogar die Entlastung der Verbraucher ab 1. Januar an. Für Fernwärmebezieher erfolgt die Entlastung ebenfalls im Dezember durch eine pauschale Zahlung, die auf Höhe des Septemberabschlags zuzüglich eines Anpassungsfaktors basiert.

Wie soll die Gaspreisbremse funktionieren?

Um den Anreiz zum Sparen aufrecht zu erhalten, zahlen Verbraucher erstmal den meist höheren Preis ihres Gas- oder Fernwärmeanbieters. Im Nachgang subventioniert der Staat mit der Gaspreisbremse 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs. Es ergibt sich ein Preis von 12 Cent pro Kilowattstunde Gas und 9,5 Cent pro Kilowattstunde Fernwärme.

Da auch die Ölpreise stark gestiegen sind, werden auch Rufe nach einer Ölpreisdeckelung laut.

Werden auch Haushalte mit Öl- und Pelletheizungen entlastet?

Da auch die Preise für Brennstoffe wie Heizöl, Pellets, Kohle und Flüssiggas stark gestiegen sind, sollen nun auch Verbraucher mit solchen Heizungen entlastet werden. Voraussetzung: Die Kosten für die Beschaffung des Heizmaterials haben sich von 2021 auf 2022 mindestens verdoppelt. Der Staat übernimmt 80 Prozent des Betrags über den doppelten Kosten – wenn diese bei mindestens 100 Euro liegen. In diesem Fall sieht ein Eckpunktepapier der Ampelkoalition rückwirkend bis zu 2.000 Euro vor.

Vermieter können eine Erklärung abgeben und die Hilfen an ihre Mieter weitergeben. Antragstellung und die Bearbeitung soll Ländersache sein – die Details werden aktuell geklärt.

Was passiert mit der geplanten Gasumlage?

Ursprünglich war geplant, dass ab 1. Oktober 2022 Nutzer von Erdgas eine Gasumlage zahlen müssen. Mit dieser sollten in Not geratene Energieanbieter finanziell unterstützt werden, um diese vor Insolvenzen zu schützen und um die Versorgungssicherheit aufrechtzuerhalten. Die finanzielle Belastung entsteht vor allem daraus, dass Gaslieferungen aus Russland ausbleiben – durch die Lecks in den Nord-Stream-Pipelines gibt es an der Stelle einen definitiven Lieferstopp – und die Anbieter nun kurzfristig unter hohen Kosten Ersatz beschaffen müssen.

Strompreisbremse

Da nicht nur die Gaspreise enorm steigen, hat das Kabinett am 2. November 2022 auch eine Strompreisbremse ab 2023 beschlossen. Auf Basis des Vorjahresverbrauchs gilt in diesem Jahr für 80 Prozent des Verbrauchs ein gedeckelter Preis von 40 Cent pro Kilowattstunde. Alles darüber läuft über den Marktpreis. Das gilt für private Verbraucher sowie kleine und mittlere Unternehmen.

Die Entlastungspakete der Bundesregierung: Wie wird Mietern und Immobilieneigentümern durch die Krise geholfen?

Bisher wurden drei Entlastungspakete auf den Weg gebracht. Allein das dritte kostet rund 65 Milliarden Euro, alle drei zusammen belaufen sich auf etwa 95 Milliarden Euro. Noch ist jedoch nicht genau geklärt, woher das Geld kommen soll. Der Bund will, dass sich die Länder beteiligen. Auch ist immer wieder eine Übergewinnsteuer Teil der Diskussion. Diese wird aber bisher von der Regierung abgelehnt.

Entlastet werden sollen alle Bürger mit geringem Einkommen, die arbeitende Mitte aber auch Unternehmen.

Einige der geplanten Entlastungsmaßnahmen sollen auch bereits mit dem Jahressteuergesetz 2022 verabschiedet werden, dessen Regierungsentwurf vom Bundeskabinett beschlossen wurde. Nun muss es noch den Bundestag und den Bundesrat passieren.

Diese Punkte aus den Entlastungspaketen entlasten Mieter und Eigentümer:

• EEG-Umlage entfällt seit 1. Juli 2022
• zweiter Heizkostenzuschuss für Wohngeldbeziehende von 415 Euro für Singlehaushalte, 540 für Zwei-Personen-Haushalte und jeweils 100 Euro für jede zusätzliche Person im Haushalt. Studenten, Azubis und Schüler mit BAföG erhalten pauschal 345 Euro. Bereits im Sommer 2022 gab es einen Zuschuss von 270 Euro (bei Haushalten mit zwei Personen 350 Euro und jeweils 70 Euro zusätzlich für jede weitere Person) sowie für Azubis und Studierende mit Bafög-Bezug in Höhe von 230 Euro
• einmalige Energiepauschale in Höhe von 300 Euro für jeden einkommensteuerpflichtigen Erwerbstätigen
• Einmalzahlung für Rentner: Wer zum Stichtag 1. Dezember 2022 Anspruch auf eine Rente hat, bekommt vom Staat eine Einmalzahlung von 300 Euro. Die Zahlung erfolgt Anfang Dezember automatisch und unterliegt nicht der Beitragspflicht in der Sozialversicherung. Der Zuschuss wird nur an Renter mit Wohnsitz im Inland ausgezahlt.
• Erhöhung von CO2-Abgabe wird verschoben: Statt 2023 soll der Preis erst ab 2024 um fünf Euro auf 35 Euro je Tonne angehoben werden. Die Erhöhungen der folgenden Jahre werden dementsprechend auch um ein Jahr nach hinten verschoben.
• Wohngeldreform: Ab 1. Januar 2023 sollen deutlich mehr Geringverdienende Wohngeld beziehen können, welches zeitglich auch angehoben wird. Wohngeldberechtigt sollen dann etwa zwei Millionen Bürger sein. Zudem soll das Wohngeld künftig eine Klima- sowie eine Heizkostenkomponente enthalten. Erfahre hier mehr darüber.
• Senkung der Mehrwertsteuer auf Gas von 19 auf 7 Prozent

Was plant die Regierung noch zur Entlastung in der Energiekrise für Immobilien?

Die Regierung arbeitet weiter an Entlastungen für die Bürger. So hat das Kabinett am 14. September 2022 einen Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 beschlossen, in dem unter anderem folgende Punkte enthalten sind:

• Ertragssteuerbefreiung für bestimmte Photovoltaikanlagen: Die Ertragssteuerbefreiung auf Einnahmen aus dem Betrieb von Anlagen mit einer Bruttonennleistung von 30 Kilowatt auf Einfamilienhäusern beziehungsweise 15 Kilowatt in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden (Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Immobilien) soll ab dem 1. Januar 2023 gelten. Die Befreiung soll dabei für den Betrieb der einzelnen Anlage oder mehrerer Anlagen bis maximal 100 Kilowatt gelten. Die Verwendung des Stroms ist dabei nicht von Bedeutung.
• Vereinfachung der Besteuerung des häuslichen Arbeitszimmers: Der bisher bestehende Höchstbetrag von 1.250 Euro für ein Arbeitszimmer, wenn kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht, soll in einen Pauschbetrag in gleicher Höhe umgewandelt werden. Bei der Ausübung verschiedener Tätigkeiten soll die Jahrespauschale aufgeteilt werden. Die Pauschale ist raumbezogen, nutzen das Zimmer mehrere Personen, muss auch dies aufgeteilt werden. Gelten soll die Regelung ab 1. Januar 2023. Erfahre hier mehr, wie das Arbeitszimmer bisher von der Steuer abgesetzt wird.
• Home-Office-Pauschale entfristet und erhöht: Ab 1. Januar 2023 soll die Home-Office-Pauschale dauerhaft entfristet werden. Zusätzlich steigt der jährliche Maximalbetrag von 600 auf 1.000 Euro an. Erfahre hier mehr darüber, was du beachten musst, wenn du Home-Office von der Steuer absetzen willst.
• Verringerung der Bürokratie bei Gebäude-AfA: Bisher konnte die Abschreibung nur in begründeten Ausnahmefällen nach einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bemessen werden. Diese Ausnahmeregelung soll wegfallen. Gelten soll diese Regelung ab dem Veranlagungszeitraum 2023. Außerdem soll der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude von zwei auf drei Prozent angehoben werden, die Abschreibungsdauer verkürzt sich damit auf 33 Jahre. Die Neuregelung soll ab dem Veranlagungszeitraum 2023 für nach dem 20. Juni 2023 erstellte Wohngebäude gelten.
• Atomkraftwerke sollen länger laufen: Momentan ist es gesetzlich noch festgelegt, dass Ende 2022 die verbliebenen drei AKW vom Netz genommen werden müssen. Doch Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD) hat von seiner Richtlinienkompetenz Gebrauch gemacht und im Streit zwischen Grünen und FDP eine Entscheidung getroffen: Die AKW sollen bis 15. April 2023 weiter betrieben werden. Damit soll möglichen Engpässen in der Stromversorgung entgegengewirkt werden.

Tipps zum Energie und Kosten sparen

Neben den Entlastungen sind auch Mieter und Eigentümer selbst gefragt, sparsamer mit Energie umzugehen. Hier findest du Tipps, wie du Kosten sparen kannst oder wie du an passende staatliche Hilfen kommst:

Energiekrise: Welche gesetzlichen Vorgaben müssen Eigentümer und Vermieter jetzt erfüllen?

Die Bundesregierung sorgt jedoch nicht nur für Entlastung, sie nimmt auch Eigentümer und Vermieter in die Pflicht, sich am Energiesparen zu beteiligen:

Prüfung und Optimierung von Heizanlagen

Zum 1. Oktober 2022 tritt ein Regierungsverordnung in Kraft, deren Ziel es ist, unnötigen Energieverbrauch zu vermeiden und dadurch eine Mangelsituation zu verhindern oder zumindest abzuschwächen. Durch die Verordnung sind Gebäudeeigentümer verpflichtet innerhalb der kommenden zwei Jahre Maßnahmen zur Verbesserung erdgasbetriebener Heizungsanlagen zu treffen. Dazu gehören:

• Geräte jährlich prüfen und gegebenenfalls optimieren
• Absenkung auf niedrigere Vorlauftemperatur sowie Absenkung während der Nacht
• Gaszentralheizungen in größeren Gebäuden müssen hydraulisch abgeglichen werden sowie technisch veraltete, ineffiziente Heizungspumpen müssen ausgetauscht werden.

Unabhängig davon gelten bereits folgende gesetzliche Regelungen:

• ab 2026 dürfen keine Ölheizungen mehr neu eingebaut werden
• ab 2024 müssten Gasheizungen mindestens zu 65 Prozent mit Biogas betrieben werden
• Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden.

Schnellere Informationen über Gaspreise

Verbraucher sollen künftig schneller informiert werden, wie sehr die Gaspreise steigen. Es wird davon ausgegangen, dass Verbraucher beim Heizen mehr sparen, wenn sie wissen, wie teuer es gerade ist. Wie die Information zum Verbraucher gelangen soll, darüber gibt es bisher noch keine Informationen von der Bundesregierung. Gelten soll die Regelung ab dem 1. September für zunächst sechs Monate.

Heizverbot für private Pools

Wer zu Hause über ein privates Schwimm- oder Badebecken verfügt, darf diese seit 1. September 2022 bis zum 28. Februar 2023 nicht mehr energieintensiv beheizen. Gemeint ist damit die Beheizung mit Gas oder Strom aus dem Stromnetz. Selbsterzeugter Strom beziehungsweise Wärme aus Ölheizungen, Pelletheizungen oder Wärmepumpen darf weiterhin genutzt werden. Das Verbot umfasst Innen- wie Außenbecken und auch Whirlpools und Swim Spas.

Ausgenommen vom Heizverbot sind jene Becken, die für eine therapeutische Anwendung benötigt werden.

Energiekrise: Streitpotenzial zwischen Mieter und Vermieter

Die Energiekrise geht den Deutschen ans Geld, da kochen Gemüter schnell hoch. Auch zwischen Mietern und Vermietern gibt es einiges Streitpotenzial. Das sind die häufigsten Fragen:

Warum sind die Energiekosten so hoch?

Die Energiepreise stiegen seit 2020 stetig an, Ende 2021 sind sie regelrecht explodiert. Das hat verschiedene Gründe. Zum einen lief nach den pandemiebedingten Einschränkungen die Industrieproduktion wieder an, womit auch die Energie-Nachfrage wieder zugenommen hat. Ist die Nachfrage geringer als das Angebot, steigen die Einkaufspreise. Das macht sich auch auf dem Weltmarkt bemerkbar: Die Energieeinfuhren waren im Juni 2022 136 Prozent teurer als im Juni 2021. Die enorme Steigerung liegt vor allem an den Preiserhöhungen bei importiertem Erdgas.

Hierbei spielt der russische Angriffskrieg auf die Ukraine die Hauptrolle. Denn im Zuge dessen wird Gas zum Druckmittel gegenüber westlichen Ländern. Werden die Sanktionen nicht gestoppt, kommt auch kein russisches Gas mehr. Das muss nun kurzfristig aus anderen Quellen bezogen werden, entsprechend hoch sind dann die Einfuhrpreise. Denn Unternehmen können auf zwei verschiedenen Märkten Rohstoffe einkaufen: dem Terminmarkt und dem Spotmarkt. Auf dem Terminmarkt werden Rohstoffe schon Monate, teils sogar Jahre im Voraus verkauft. Dementsprechend sicher sind die Preise. Müssen die Anbieter aber kurzfristig einkaufen, muss zurzeit bis zum Fünffachen des Vorjahres bezahlen.

Hinzu kommen dann neue Abgaben, wie die CO2-Steuer oder die Gasumlage, die die Energiekosten für Verbraucher nochmals verteuern.

Caroline Schiko15.11.2022

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