Gebrauchte Immobilien kaufen: Tipps für Altbaukäufer

Eine Bestandsimmobilie ist oft günstiger als ein Neubau – zumindest beim Kaufpreis. Doch nicht jedes günstige Objekt erweist sich auch als Schnäppchen. Nötige Renovierungsarbeiten oder Altlasten können für hohe Folgekosten sorgen. Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, sollte deshalb sorgfältig vorgehen: Wie Immobilienkäufer mögliche Risiken abschätzen und Kosten im Blick behalten. 

Eine gebrauchte Immobilie zu erwerben, ist für viele äußerst attraktiv. Schließlich ist der Kaufpreis oft günstiger als der eines Neubaus und die Bestandsimmobilie befindet sich auch meist in einer bereits gewachsenen Umgebung: eine gute Infrastruktur ist vorhanden und die nächste Bushaltestelle, Arztpraxis oder Grundschule ist gleich um die Ecke.

Dennoch ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auf einiges zu achten, denn nicht jedes Haus erfüllt auch die Erwartungen des Kaufinteressenten: Wie viel eine gebrauchte Immobilie wert ist, kann der Laie oft nicht beurteilen, es empfiehlt sich ein Gutachten einzuholen oder die Expertise eines Profis zu Rate zu ziehen. Hinzu kommt: Mit der Zeit könnte sich ein Renovierungsstau gebildet haben, im Gemäuer sind schwer erkennbare Baumängel verborgen oder es liegen gar Altlasten auf dem Grundstück. Die Kosten notwendiger Sanierungen können Laien meist schwer abschätzen.

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Die passende Bestandsimmobilie suchen

Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, findet oft Angebote sowohl von Maklern als auch von privaten Verkäufern. Um sich Zeit zu sparen, können Immobiliensuchende auch direkt einen Makler mit der Suche beauftragen. Die Vermittlung mit Hilfe eines Immobilienprofis hat den Vorteil, dass sich dieser gut am Markt auskennt und auch Mängel sieht, die der Laie nicht ohne weiteres entdeckt. Ferner kann der Makler gut einschätzen, ob der geforderte Preis angemessen ist.

Hinsichtlich der Preisfindung gibt es mehrere Modelle: Entweder die Immobilie wird zum Festpreis oder auf Verhandlungsbasis angeboten. Neben dem herkömmlichen Kauf gibt es auch das Bieterverfahren als Erwerbsmodell: Dabei geben alle potenziellen Interessenten ihr Gebot ab. Den Zuschlag erhält in der Regel derjenige, der den höchsten Preis bietet. Für den Verkäufer sind die Gebote jedoch – anders als bei einer Versteigerung – nicht bindend: Er ist frei, auch das Höchstgebot abzulehnen, wenn er glaubt, anderweitig noch einen höheren Preis erzielen zu können.

Eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben, ist die Zwangsversteigerung. Bisweilen lassen sich auf diesem Wege echte Schnäppchen machen. Allerdings bestehen auch Risiken: Oft ist es nicht möglich, sich die Immobilie vorab anzusehen und es gibt keine Gewährleistung wegen Mängeln.

Tipps zur Auswahl der gebrauchten Immobilie

So manches Immobilien-Schnäppchen entpuppt sich später als Groschengrab. Deshalb ist es wichtig, schon im Vorfeld zu klären, ob Renovierungsarbeiten nötig sind – und wie viel diese ungefähr kosten. Käufer sollten bei der Besichtigung unter anderem prüfen:

  • Ist der Keller feucht?
  • Sind Heizung, Wasserleitungen oder Elektrik veraltet?
  • Gibt es möglicherweise Schimmel oder Anzeichen von Pilzbefall?
  • Gab es in der Vergangenheit Schäden, und falls ja, wie wurden diese beseitigt?
  • Wie intakt ist die Bausubstanz?

Erst nach einer sorgfältigen Bestandsaufnahme können sich Immobilienkäufer ein Bild davon machen, ob eine gebrauchte Immobilie wirklich günstig ist oder nicht. Ebenfalls eine Kostenfalle kann es sein, wenn das Grundstück der gebrauchten Immobilie mit Altlasten belastet ist. Das können zum Beispiel Chemikalien, Gifte oder Bomben aus dem zweiten Weltkrieg sein. Ob ein Altlastenverdacht besteht, kann man zum Beispiel im Altlastenkataster nachsehen.

Ist die Immobilie an sich in Ordnung, sollten Kaufinteressenten in jedem Fall auch einen Blick ins Grundbuch werfen: Darin erfahren Sie, ob etwa Dritte Rechte an ihrem Grundstück haben, wie etwa ein Wege- oder Leitungsrecht.

Wer auf Nummer Sicher gehen will, dass er nicht zu viel bezahlt, sollte auch in Erwägung ziehen, einen Gutachter mit der Ermittlung des Wertes zu beauftragen.
Ein umfassendes schriftliches Gutachten kostet in der Regel mehr als 1.000 Euro. Da viele Schäden für das Auge eines Laien nicht so leicht erkennbar sind, kann sich dieses durchaus lohnen. Bisweilen reicht es aber aus, wenn der Gutachter nach einer Begehung den Wert der Immobilie mündlich einschätzt. Dafür berechnen Gutachter in der Regel rund 120 bis 200 Euro. Eine kostengünstige Alternative ist die Online-Wertermittlung.

Das bedeutet "Gekauft wie gesehen"

Ausdrücke wie „Gekauft wie gesehen“ oder „Gekauft wie es steht und liegt“ sind oft im Kaufvertrag zu lesen. Sie besagen, dass der Immobilienkäufer keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich nach dem Kauf Mängel zeigen. Dies bezieht sich aber ausschließlich auf offensichtliche Mängel wie ein undichtes Dach, erkennbare Risse in der Fassade oder fehlende Energiespar-Fenster – kurzum Mängel, die der Käufer bei der Besichtigung durchaus selbst hätte erkennen können. Erwirbt der Käufer die Immobilie mit dem Zusatz „Gekauft wie gesehen“, spielt es keine Rolle, ob er das Objekt tatsächlich untersucht hat oder ob ein Sachverständiger einen genauen Blick darauf geworfen hat. Abzugrenzen hiervon sind aber versteckte Mängel wie Schimmelflecken unter der Tapete, undichte Gasleitungen, Asbest im Gebäude oder verrostete, nicht sichtbare Stahlträger. Anders als bei offenen Mängeln greift in diesen Fällen der Gewährleistungsausschluss nicht.

Gewährleistungssauschluss: In diesen Fällen kann der Käufer Rechte geltend machen

Handelt es sich um einen Bestandsbau, enthalten so gut wie alle Kaufverträge einen  Gewährleistungs- beziehungsweise Sachmängelausschluss. Deshalb kann der Käufer Mängelrechte nur dann geltend machen, wenn

  • beide Parteien im Kaufvertrag eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart haben.
  • der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie garantiert.
  • der Mangel zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und dem Besitzübergang eintritt.
  • der Käufer dem Verkäufer nachweisen kann, dass er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Da der Verkäufer Offenbarungspflichten hat, muss er den Käufer über Mängel wie verbaute Asbestmaterialien, aber auch Überflutungsgefahr oder einen Hausschwammbefall informieren. Hat der Verkäufer Garantie für die Beschaffenheit übernommen oder einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Selbst erfolgreich behobene Mängel müssen dem Käufer mitgeteilt werden. Am besten mit der Rechnung von der Beseitigung.

Zur Arglist zählt, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel verschweigt und sich darüber bewusst ist, dass der Vertrag scheitern könnte, wenn der den Mangel offenbart. Ebenfalls unter arglistiges Verhalten fällt, wenn der Verkäufer den Mangel möglich hält oder einen vorliegenden Mangel anzweifelt, obwohl er von dessen Bestehen weiß.

Tritt ein arglistig verschwiegener Mangel später zutage, muss der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung des Mangels zahlen. Weigert er sich, hat der Käufer das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten oder den Kaufpreis zu mindern. Nach § 438 Abs. 3 BGB gilt bei arglistig verschwiegenen Mängeln die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 199 BGB von drei Jahren, die erst beginnt, wenn der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt.

Ausnahmen: Nicht immer liegt ein Mangel vor

Generell ist der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie ohne versteckte Mängel zu übergeben (§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB). Unter einem Mangel versteht sich die Abweichung des Ist-Zustands von der vertraglich niedergelegten Soll-Beschaffenheit. Inwieweit der Käufer in spe aber gewisse Mängel hinnehmen muss, hängt auch vom Alter der Immobilie ab. Ist beispielsweise der Keller eines 1920 errichteten Gebäudes feucht, kann der Käufer vom Verkäufer keinen Nachweis einer Kellerabdichtung verlangen. Grund: Zu dieser Zeit war der Einbau von Horizontal- und Vertikalsperren noch nicht üblich (OLG Brandenburg, Az.: 5 U 75/12). Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verkäufer eine entsprechende Ausstattung versprochen hat, diese aber fehlt.  Die Aufklärungspflicht hat demnach dort ihre Grenzen, wenn es um eine übliche Bauweise zur Bauzeit handelt.

Haus wird vermietet: Vorher Rendite berechnen

Wer eine gebrauchte Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchte, sollte bei der Auswahl nicht nur die baulichen Qualitäten checken, sondern zusätzlich eine Renditeberechnung durchführen. Dabei ist die Lage eines von mehreren wichtigen Kriterien für die Nachhaltigkeit des Investments.

Checkliste

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Gebrauchte Immobilien kaufen: Kosten und Finanzierung

Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur den Kaufpreis, sondern muss auch die Kaufnebenkosten beachten. Diese können unterschiedlich hoch ausfallen:

  • In vielen Fällen ist eine Maklerprovision zu zahlen, die je nach Region zwischen drei und 7,14 Prozent des Kaufpreises für den Käufer betragen.
  • Für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch fallen rund 1,5 bis zwei Prozent an.
  • Auch der Staat verdient mit: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Hinzu kommen zudem oft Kosten für:

  • ein Gutachten, um den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln;
  • Versicherungen für das Wohngebäude sowie für Vermieter die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
  • Kosten für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Die meisten Bauherren verfügen nicht über genügend Kapital, um ihre Immobilie komplett mit Eigenmitteln zu zahlen. Zumeist muss der Großteil des Kaufpreises über ein Hypothekendarlehen finanziert werden. Die Angebote verschiedener Banken können sich hinsichtlich der Konditionen erheblich unterscheiden, deshalb ist ein Vergleich sinnvoll.

Immobilienfinanzierung

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Finanzierungsalternativen beim Immobilienkauf

Eine gebrauchte Immobilie muss nicht unbedingt über ein Darlehen finanziert werden – es gibt auch Alternativen.

Beim Mietkauf wird die Immobilie beispielsweise zunächst gemietet, aber in einem notariellen Vertrag die Option vereinbart, dass die Immobilie später gekauft werden kann. Von den bisher geleisteten monatlichen Mietzahlungen wird dann ein vereinbarter Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Diese Alternative scheint für Kaufinteressenten attraktiv, die kein Immobiliendarlehen von der Bank bekommen können. Allerdings sind Mietkaufmodelle in der Regel langfristig teurer als die herkömmliche Finanzierung eines Objektes.

Bei einer anderen Alternative wird eine gebrauchte Immobilie gekauft, die auf dem Grundstück eines Dritten errichtet wurde – ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück. Wer eine solche Immobilie kauft, wird dann nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern nur des Gebäudes und zahlt dem Grundstückseigentümer künftig eine regelmäßige Erbpacht. Der Vorteil: Weil das Grundstück nicht mitverkauft wird, sind die Erwerbskosten geringer. Es gibt aber auch Nachteile: Langfristig können durch die regelmäßigen Pachtzahlungen höhere Kosten entstehen als bei einem vollständigen Erwerb von Haus und Grund.

Fördermöglichkeiten für gebrauchte Immobilien

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie ist nicht nur mit Kosten, sondern auch mit finanziellen Vorteilen verbunden. So gibt es zum Beispiel Förderprogramme der KfW in Form von zinsvergünstigten Darlehen oder auch Zuschüssen. Zudem gibt es zumindest für denkmalgeschützte sowie vermietete Immobilien Steuervorteile.

Der Kauf einer Bestandsimmobilie lohnt sich

Wer ein gebrauchtes Haus oder eine gebrauchte Wohnung kauft, zahlt meist weniger als für einen gleich großen Neubau. Und meist lohnt sich der Kauf auch, denn die Zinsen fürs Darlehen sind in der Regel günstiger als die Miete für eine vergleichbare Immobilie. Zudem gehört dem Käufer die Immobilie nach Tilgung des Darlehens und ist somit ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge.

Frank Kemter

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