Immobilie kaufen Berlin, Foto einer Stadtansicht bei Sonnenaufgang mit dem Berliner Fernsehturm, Foto: Jonas Tebbe / unsplash.com

Immobilie verkaufen in Berlin: So viel kannst du verlangen

Wer in Berlin seine Immobilie verkaufen will, kann aktuell mit Rekordpreisen rechnen. Erfahre hier, wie sich der Markt aktuell in der Bundeshauptstadt entwickelt und welche Preise du beim Verkauf deiner Immobilie erzielen kannst.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Berlin?

Die Immobilienpreise in Berlin stiegen in den vergangenen fünf Jahren stark an. Während 2017 bei Eigentumswohnungen der Quadratmeter im Mittel 3.244 Euro kostete, konnten 2021 bereits 4.770 Euro verlangt werden. Das entspricht einer Preissteigerung von 47 Prozent.

Ausgehend vom immowelt Preiskompass für das zweite Quartal 2022  hat Berlin die 5.000-Euro-Grenze je Quadratmeter überschritten. Verschlechtern sich die Rahmenbedingungen, wie beispielsweise die steigenden Bauzinsen und eine sinkende Nachfrage, weiter, können die Preise womöglich schon bald wieder unter diese Grenze fallen.

Bei den Quadratmeterpreisen für Häuser ist dies bereits 2021 der Fall gewesen. Oftmals sind Häuser nochmals ein paar hundert Euro je Quadratmeter teurer als es eine Eigentumswohnung ist. Hierbei haben sich die Preise von 2017 bis 2021 um etwa 52 Prozent gesteigert.

Aktuelle Immobilienpreisentwicklung in Berlin

Jahr20172018201920202021
Preis je Quadratmeter bei Wohnungen*3.244 €3.595 €3.941 €4.273 €4.770 €
Preis je Quadratmeter bei Häusern*3.411 €3.757 €4.169 €4.480 €5.190 €

* Stand Juli 2022

Wie viel ist meine Berliner Immobilie jetzt wert?

Um zu wissen, wie viel die eigene Immobilie wert ist, müssen verschiedene Faktoren einbezogen werden. Zur Wertermittlung gehören unter anderem:

  • Lage
  • Baujahr
  • Größe der Immobilie und ggf. des Grundstücks
  • Zustand und Ausstattung

Der Erhaltungszustand hat in der Regel einen hohen Einfluss auf den möglichen Immobilienpreis. Eine Immobilie kann älteren Baujahres sein, doch wurde in sie investiert und Dinge wie Dach, Fenster oder die Heizungsanlage sind auf gutem Stand, rückt das Alter der Wohnung beziehungsweise des Hauses für Interessenten in den Hintergrund.

Muss der Käufer jedoch noch Geld in das Objekt stecken, um es auf einen aktuellen Stand zu bringen, wird er nicht bereit sein, den gleichen Preis zu zahlen, wie bei einer Immobilie, bei der diese Investitionen nicht mehr nötig sind.

Insbesondere in Ballungsgebieten kann der Faktor Lage den des Zustands aber auch übertrumpfen. Wenn in einer Wunschlage des Kaufinteressenten schlicht kein Platz für Neubau ist, dann kann auch eine Immobilie mit hohem Sanierungsrückstand zu Rekordpreisen verkauft werden.

In welchen Stadtteilen erzielt man die höchsten Preise?

Die Lage der Eigentumswohnung oder des Hauses hat einen entscheidenden Einfluss auf den möglichen Immobilienpreis. Je nach Stadtteil können Verkäufer in Berlin unterschiedlich stark profitieren.

Während im Villenviertel Grunewald im Mittel Quadratmeterpreise in Höhe von 8.032 Euro verlangt werden können, sind es im östlichen Randbezirk Neu-Hohenschönhausen nur 3.027 Euro. Auch in den an Neu-Hohenschönhausen angrenzenden Stadtteilen Malchow, Marzahn oder Hellersdorf sind die Quadratmeterpreise vergleichsweise niedrig. Die unterschiedlichen Preise liegen hier unter anderem an der Umgebung. Grunewald liegt idyllisch direkt am gleichnamigen Forst und umfasst mehrere kleinere Seen. Neu-Hohenschönhausen ist hingegen durch viele Plattenbauten geprägt.

Grunewald ist bisher Berlins einziger Stadtteil mit Preisen über der 8.000-Euro-Grenze, dicht gefolgt von Dahlem. In Berlin Mitte ist die 7.000-Euro-Grenze nah. Die Szeneviertel Kreuzberg oder Prenzlauer Berg haben mittlerweile die 6.000-Euro-Grenze überschritten.

Hier findest du die aktuell teuersten und günstigsten Stadtteile Berlins:

StadtteilPreis je Quadratmeter*
Grunewald8.032 €
Dahlem7.850 €
Mitte6.950 €
Wannsee6.626 €
Nikolasee6.537 €
Tiergarten6.420 €
Rummelsburg6.373 €
Schmargendorf6.318 €
Zehlendorf6.195 €
Kreuzberg6.147 €
Siedlung Schönhorst6.084 €
Prenzlauer Berg6.045 €
......
Spandau3.768 €
Staaken3.763 €
Adlershof3.757 €
Malchow3.538 €
Oberschönweide3.530 €
Marzahn3.355 €
Buch3.273 €
Kaulsdorf3.227 €
Hellersdorf3.198 €
Neu-Hohenschönhausen3.027 €

* Stand: Juli 2022, die Preise sind Hybridpreise, die sich aus Immobilienpreisen von Wohnungen und Häusern zusammensetzen.

Die Preise für alle anderen Stadtteile in Berlin findest du in der Price Map.

Wie viel ist deine Immobilie wert?

Die immowelt Pricemap zeigt dir die durchschnittlichen Preise in Berlin sogar punktgenau für eine bestimmte Adresse.

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Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie in Berlin zu verkaufen?

Hohe Bauzinsen und hohe Inflation sorgen derzeit dafür, dass sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können. Das spiegelt sich laut der immowelt Marktanalyse deutschlandweit in der Nachfrage nach Immobilien wider. In Berlin waren es im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahr 52 Prozent weniger Anfragen.

Während in anderen deutschen Großstädten jedoch gleichzeitig das Angebot zunimmt, ist diese Entwicklung in der Hauptstadt noch nicht angekommen.

Wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden, ob sie weiter steigen, stagnieren oder gar wieder sinken werden, ist unter anderem mit dem Angriffskrieg auf die Ukraine und die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt nur schwer vorauszusagen. In der derzeitigen Situation können Verkäufer aber je nach Zustand und Lage der Immobilie aber mit großer Wahrscheinlichkeit mit einer Wertsteigerung rechnen.

Welche Unterlagen benötige ich zum Verkauf meiner Berliner Immobilie?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Berlin werden folgende Unterlagen benötigt:

Diese werden sowohl für die Immobilienanzeige als auch später beim tatsächlichen Verkauf gebraucht.

Wie lege ich den richtigen Angebotspreis für meine Immobilie in Berlin fest?

Wer einen angemessenen Angebotspreis festlegen will, sollte sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren. Bei dessen Berechnung werden die Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung der Wohnung sowie der Zustand der Immobilie mit einbezogen.

Bei der Wertermittlung kann auch ein Immobilienmakler helfen. Dieser kennt sich auf dem Markt aus und bietet umfassende Beratung. Zudem erstellt er das Exposé, übernimmt die Besichtigungen und hilft bei der Vorbereitung des Notartermins.

Wie viel Zeit sollte ich zum Verkauf meiner Immobilie in Berlin einplanen?

Die Bundeshauptstadt und ihr Umland ist Standort vieler wichtiger politischer, wirtschaftlicher und wissenschaftlicher Institutionen, was zunehmend mehr Menschen nach Berlin ziehen lässt. Von 2010 bis 2020 ist die Einwohnerzahl von 3,2 auf 3,6 Millionen angestiegen. Der Berliner Immobilienmarkt lockt daher viele Käufer an, die auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus sind, um selbst darin zu wohnen. Die Nachfrage ist dementsprechend hoch. Je nach Lage und Zustand der Immobilie kann der Verkauf daher zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten dauern.

Demografische Entwicklung Berlins von 2010 bis 2020*

  • Anstieg der Einwohnerzahl von 3,2 auf 3,6 Millionen Einwohner
  • Anzahl der Wohnungen stieg von 1,8 auf 1,9 Millionen
  • Eigentumsquote stieg von 15,2 auf 15,3 Prozent
  • Anzahl der Single-Haushalte sank von 878.050 auf 876.505
  • Anzahl der Haushalte mit Kindern stieg von 431.055 auf 489.843

* Daten stammen von den Statistischen Ämtern des Bundes und der Länder

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Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich in Berlin meine Immobilie verkaufe?

Wer seine Immobilie verkauft, muss mit einigen Kostenpunkten rechnen:

  • Grundbuchauszug: Für einen beglaubigten Grundbuchauszug fallen in der Regel Kosten zwischen 15 und 20 Euro an.
  • Energieausweis: Eigentümer müssen beim Hausverkauf einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis belaufen sich auf etwa 50 bis 80 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet zwischen 400 und 500 Euro. Welcher Ausweis wann benötigt wird, erfährst du hier.
  • Spekulationssteuer: Wer seine Immobilie vermietet hat und innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen will, muss in der Regel eine Spekulationssteuer zahlen.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein Immobilienkredit vorzeitig gekündigt, verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Darlehenshöhe und restliche Laufzeit können dies mehrere tausend Euro sein.
  • Maklerkosten: Wer einen Makler für den Verkauf seiner Immobilie engagiert, muss bei erfolgreichem Vertragsabschluss einen Teil der Courtage an den Makler entrichten . Seit 23. Dezember 2020 wird die Provision bei Verkaufsimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer zur Hälfte geteilt. In Berlin sind für beide Parteien jeweils 3,45 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision üblich.
  • Sonstige: Kosten für Fotos und Kopien – zum Beispiel für den Grundriss oder die Immobilienanzeige kommen noch hinzu.
Caroline Schiko06.07.2022

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