Immobilie verkaufen in Köln, Bild einer Stadtansicht mit Blick auf den Kölner Dom in der Mitte, Foto: Simon /stock.adobe.com

Immobilie verkaufen in Köln: So entwickelt sich der Markt

Wer in Köln seine Immobilie verkaufen will, profitiert von der starken Nachfrage. Erfahre hier, wie sich der Markt aktuell in der Rheinmetropole entwickelt und welche Preise du beim Immobilienverkauf erzielen kannst.

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie in Köln zu verkaufen?

Auf Kölns Immobilienmarkt überwiegt wie in anderen deutschen Großstädten die Nachfrage das Angebot. Dementsprechend sollte es für Verkäufer nicht schwer sein, einen passenden Interessenten zu finden. Wer seine Wohnung oder sein Haus in der Domstadt verkaufen will, kann zudem von den derzeit hohen Immobilienpreisen profitieren, die aufgerufen werden können.

Insbesondere, wer bereits lange Eigentümer seiner Immobilie ist, würde von einem Hausverkauf beziehungsweise dem Verkauf der Eigentumswohnung profitieren, da von einer großen Wertsteigerung ausgegangen werden kann.

Ein weiterer Vorteil der derzeitigen Marktlage in der Rheinmetropole ist, dass der Immobilienverkauf mit großer Wahrscheinlichkeit recht schnell abgeschlossen sein wird. Je nach Zustand der Immobilie wird es zwischen Wochen und wenigen Monaten dauern.

Welche Unterlagen benötige ich zum Verkauf meiner Kölner Immobilie?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses werden folgende Unterlagen benötigt:

Demografische Entwicklung Kölns von 2010 bis 2020*

  • Anstieg der Einwohnerzahl von einer auf 1,08 Millionen Einwohner
  • Anzahl der Wohnungen stieg von 514.553  auf 538.883
  • Eigentumsquote stagnierte bei 26,5 Prozent
  • Anzahl der Single-Haushalte stieg von 243.413 auf 253.230
  • Anzahl der Haushalte mit Kindern stieg von 131.254 auf 143.344

* Daten stammen von den Statistischen Ämtern des Bundes und der Länder

Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich in Köln meine Immobilie verkaufe?

Wer seine Immobilie verkaufen will, muss in der Regel erst einmal einige Investitionen tätigen. Darunter fallen:

  • Energieausweis: Eigentümer müssen beim Hausverkauf einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis belaufen sich auf etwa 50 bis 80 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet zwischen 400 und 500 Euro. Welcher Ausweis wann benötigt wird, erfährst du hier.
  • Grundbuchauszug: Für einen beglaubigten Grundbuchauszug fallen in der Regel Kosten zwischen 15 und 20 Euro an.
  • Löschung der Grundschuld: Käufer bestehen oftmals auf eine Löschung der Grundschuld. Die Kosten belaufen sich auf 0,2 beziehungsweise 0,4 Prozent der Grundschuldsumme.
  • Sonstige: Kosten für Fotos und Kopien – zum Beispiel für den Grundriss oder die Immobilienanzeige kommen noch hinzu

Auch nach dem Verkauf können noch Kosten auf den Verkäufer zukommen:

  • Spekulationssteuer: Wer seine Immobilie vermietet hat und innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen will, muss in der Regel eine Spekulationssteuer zahlen.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein Immobilienkredit vorzeitig gekündigt, verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Darlehenshöhe und restliche Laufzeit können dies mehrere tausend Euro sein.
  • Maklerkosten: Wer einen Makler für den Verkauf seiner Immobilie engagiert, muss bei erfolgreichem Vertragsabschluss einen Teil der Courtage an den Makler entrichten. Seit 23. Dezember 2020 wird die Provision bei Verkaufsimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer zur Hälfte geteilt. In Nordrhein-Westfalen war dies schon zuvor Usus. Die Maklerprovision liegt dort für Käufer wie Verkäufer zwischen 3,57 und 4,76 Prozent des Kaufpreises.
  • Sonstige: Nach dem Verkauf kommen eventuell noch Kosten aufgrund eines Umzuges oder einer Entrümpelung auf den Verkäufer zu.

Wie viel ist meine Immobilie in Köln jetzt wert?

Bei der Immobilienbewertung werden verschiedene Faktoren einbezogen. Dazu gehören unter anderem:

  • Größe der Immobilie und ggf. des Grundstücks
  • Zustand und Ausstattung
  • Baujahr
  • Lage

Die Faktoren sind jedoch unterschiedlich zu bewerten. So kann es für den einen Kaufinteressenten wesentlich wichtiger sein, wo die Immobilie zu finden ist. Für einen anderen ist der Zustand von Haus oder Wohnung entscheidend.

Insbesondere in Ballungszentren, wie auch Köln eines ist, wird der Platz für Neubau immer weniger. Wer also großen Wert auf eine bestimmte Lage legt, der wird bereit sein, einen höheren Preis für eine Immobilie zu zahlen. Selbst wenn diese eventuell einen Sanierungsstau hat.

In anderen Fällen hat der Erhaltungszustand der Immobilie höheren Einfluss auf den Immobilienpreis. Wurde sich gut um eine Immobilie gekümmert und Dach, Fenster und Heizungsanlage sind gut in Schuss und auf dem aktuellen Stand, rückt das Baujahr in den Hintergrund. Zudem wird sich ein Kaufinteressent bei ähnlicher Lage eher für eine Immobilie entscheiden, bei der er in naher Zukunft keine weiteren Investitionen reinstecken muss.

Wie lege ich den richtigen Angebotspreis für meine Immobilie in Köln fest?

Bei der Immobilienbewertung kann die immowelt Pricemap eine erste Orientierung bieten. Sie zeigt zum Teil punktgenau für eine bestimmte Adresse Quadratmeterpreise an. Zur Berechnung dieser werden Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung der Immobilie sowie deren Zustand mit einbezogen. Mit einer individuelleren Immobilienbewertung kann der Preis sogar noch genauer bestimmt werden.

Eine weitere Möglichkeit ist, einen Immobilienmakler zur Beratung heranzuziehen. Er kennt den Immobilienmarkt und wird einen angemessenen Verkaufspreis vorschlagen. Ein Makler kann zudem sich um die anschließende Vermarktung der Immobilie kümmern – also ein Exposé erstellen und die Besichtigungen durchführen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Köln?

Köln hat mittlerweile die 5.000-Euro-Grenze für den Quadratmeter überschritten. Seit einigen Jahren steigen die Preise in der Rheinmetropole stetig an. Während 2017 für eine Eigentumswohnung im Mittel noch 3.441 Euro für den Quadratmeter verlangt wurde, sind es 2021 bereits 5.073 Euro. Dies ist ein Preisanstieg von etwa 47 Prozent.

Ausgehend vom immowelt Preiskompass für das erste Quartal 2022, ist Köln die teuerste Stadt in Nordrhein-Westfalen.

Aktuelle Immobilienpreisentwicklung in Köln

 20172018201920202021
Preis je Quadratmeter bei Wohnungen*3.441 €3.704 €4.087 €4.467 €5.073 €
Preis je Quadratmeter bei Häusern*3.545 €3.504€4.221 €4.676 €5.280 €

* Stand April 2022

WIe viel ist deine Immobilie wert?

Die immowelt Pricemap zeigt dir die durchschnittlichen Preise in Köln sogar punktgenau für eine bestimmte Adresse.

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In welchen Kölner Stadtteilen erzielt man die höchsten Preise?

Die Lage der Eigentumswohnung oder des Hauses hat einen entscheidenden Einfluss auf den möglichen Immobilienpreis. Je nach Stadtteil können Verkäufer in Köln unterschiedlich stark profitieren.

Die teuersten Stadtteile Kölns liegen alle linksrheinisch und fast alle rund ums Stadtzentrum. Der mit einem Quadratmeterpreis von 7.718 Euro zurzeit teuerste Stadtteil Marienburg liegt etwas südlicher und ist ein Villenviertel mit Häusern aus der Gründerzeit.

Im Kontrast steht der günstigste Stadtteil Kölns – Meschenich – mit einem Preis von 3.884 Euro je Quadratmeter. Meschenich ist am Stadtrand gelegen und neben einer eher ländlichen Struktur auch durch seine Großwohnsiedlung Auf dem Kölnberg geprägt. Viele der im Kölner Vergleich günstigeren Stadtteile liegen rechtsrheinisch.

Hier findest du die aktuell teuersten und günstigsten Stadtteile Kölns:

StadtteilPreis je Quadratmeter*
Marienburg7.718 €
Neustadt-Süd7.439 €
Braunsfeld7.413 €
Neustadt-Nord7.376 €
Sülz7.318 €
Lindenthal7.286 €
Altstadt-Nord7.284 €
Altstadt-Süd7.161 €
Klettenberg6.923 €
Bayenthal6.788 €
......
Wahnheide4.086 €
Lind4.079 €
Grengel4.069 €
Gremberghoven4.068 €
Urbach4.044 €
Neubrück4.037 €
Worringen3.995 €
Chorweiler3.980 €
Elsdorf3.925 €
Meschenich3.884 €

* Stand: April 2022, die Preise sind Hybridpreise, die sich aus Immobilienpreisen von Wohnungen und Häusern zusammensetzen.

Die Preise für alle anderen Stadtteile in Köln findest du in der Price Map.

Caroline Schiko12.05.2022

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