Immobilie verkaufen in München, Foto der Stadtansicht mit der Frauenkirche im Mittelpunkt, Foto: engel.ac / stock.adobe.com

Immobilie verkaufen in München: So entwickeln sich die Preise

Wer in München seine Immobilie verkaufen will, profitiert von den mit Abstand höchsten Immobilienpreisen unter den deutschen Großstädten. Erfahre hier, wie sich der Markt aktuell in der bayerischen Landeshauptstadt entwickelt und welche Preise du beim Verkauf deiner Immobilie erzielen kannst.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?

München ist weiterhin die teuerste deutsche Stadt. Die Immobilienpreise sind in der bayrischen Landeshauptstadt seit Jahren stetig gestiegen. Während 2017 für eine Eigentumswohnung  noch 6.631 Euro für den Quadratmeter verlangt wurde, sind es 2021 bereits 9.136 Euro. Dies ist ein Preisanstieg von etwa 38 Prozent. Eine ähnliche Entwicklung gab es bei den Quadratmeterpreisen bei Häusern – diese stiegen zwischen 2017 und 2021 um etwa 36 Prozent.

Ausgehend vom immowelt Preiskompass für das zweite Quartal 2022, liegt München mit großem Abstand auf Platz 1 bei den Immobilienpreisen. Zum Vergleich: Die nächstgünstigere Stadt bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen ist Hamburg, wo jedoch 2021 mit 6.286 Euro je Quadratmeter die Preise knapp 3.000 Euro unter dem Münchner Niveau lagen.

Aktuelle Immobilienpreisentwicklung in München:

Jahr20172018201920202021
Preis je Quadratmeter bei Wohnungen*, **6.631 €7.187 €7.733 €8.235 €9.136 €
Preis je Quadratmeter bei Häusern*. ***6.965 €7.407 €7.836 €8.617 €9.507 €

* Stand Juli 2022; ** es handelt sich hierbei um Standardwohnungen – 75m², 3Zimmer, 1. Stock, Baujahr 90er-Jahre ohne weitere Besonderheiten; *** es handelt sich hierbei um Standardhäuser – Einfamilienhaus, 5 Zimmer, 600m² Grundstücksfläche, Baujahr zwischen 1945 und 1970

Wie viel ist meine Immobilie in München jetzt wert?

Um zu wissen, wie viel die eigene Immobilie wert ist, müssen verschiedene Faktoren einbezogen werden. Dazu gehören unter anderem:

  • Größe der Immobilie und ggf. des Grundstücks
  • Baujahr
  • Zustand und Ausstattung
  • Lage

Zwar hat der Erhaltungszustand einen Hohen Einfluss auf den möglichen Verkaufspreis. Aber in München gibt es kaum noch Fläche, die neu bebaut werden kann. Wenn also für den Kaufinteressenten in der Wunschlage nichts anderes zu haben ist, wird er sich auch mit einer Immobilie mit Sanierungsstau abfinden.

In der Regel ist es aber so, dass Interessenten sich bei ähnlichen Immobilien, mit ähnlichen Angebotspreisen, eher für die Immobilie entscheiden werden, bei der  nicht sofort in die Instandhaltung von Dach, Fenstern oder Heizungsanlage investiert werden muss. Wer also seine Immobilie gut erhält, kann den Faktor Baujahr abschwächen.

In welchen Stadtteilen erzielt man die höchsten Preise?

Die Lage der Eigentumswohnung oder des Hauses hat einen entscheidenden Einfluss auf den möglichen Immobilienpreis. Je nach Stadtteil können Verkäufer in München unterschiedlich stark profitieren.

Doch selbst der für Münchner Verhältnisse günstigste Stadtbezirk – Aubing-Lochhausen-Langwied – ist mit Quadratmeterpreisen von 8.146 Euro noch immer teurer als Berlins teuerster Stadtteil Grunewald (8.032€/m²).  Auch Gebiete wie Ramersdorf-Perlach oder Feldmoching-Hasenbergl sind mit 8.470 Euro und 8.555 Euro innerhalb Münchens noch verhältnismäßig günstig. Alle drei haben vergleichsweise dörflichere Strukturen und liegen eher am Stadtrand und haben auch einigen sozialen Wohnungsbau.

Rekordpreise können hingegen in der Altstadt und im Lehel mit 15.162 Euro je Quadratmeter erzielt werden. Hier lebt und flaniert die High-Society der Stadt rund um die berühmte Maximilianstraße. Auch das Uni-Viertel Maxvorstadt (13.578 €/m²), Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (12.699 €/m²) sowie Au-Haudhausen (11.894€/m²) profitieren von der Nähe zum Stadtzentrum.

Hier findest du die aktuellen Immobilienpreise in den Stadtteilen Münchens:

StadtteilPreis je Quadratmeter*
Altstadt-Lehel15.162 €
Maxvorstadt13.578 €
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt12.699 €
Au-Haudhausen11.894 €
Schwabing-West11.790 €
Neuhausen-Nymphenburg11.145 €
Bogenhausen10.609 €
Schwabing-Freimann10.495 €
Schwanthalerhöhe10.190 €
Untergiesing-Harlaching10.139 €
Sendling9.619 €
Pasing-Obermenzing9.452 €
Hadern9.195 €
Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln9.160 €
Laim9.156 €
Sendling-Westpark9.098 €
Milbertshofen-Am Hart9.039 €
Allach-Untermenzing8.920 €
Obergiesing8.859 €
Trudering-Riem8.833 €
Moosach8.654 €
Berg am Laim8.576 €
Feldmoching-Hasenbergl8.555 €
Ramersdorf-Perlach8.470 €
Aubing-Lochhausen-Langwied8.146 €

* Stand: Juli 2022, die Preise sind Hybridpreise, die sich aus Immobilienpreisen von Wohnungen und Häusern zusammensetzen.

Wie viel ist deine Immobilie wert?

Die immowelt Pricemap zeigt dir die durchschnittlichen Preise in München sogar punktgenau für eine bestimmte Adresse.

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Wie lege ich den richtigen Angebotspreis für meine Immobilie in München fest?

Um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen, sollten Verkäufer den Wert ihrer Immobilie ermitteln. Dafür sind Faktoren wie Lage, Baujahr, Größe sowie Zustand und Ausstattung des Objektes wichtig. Eine erste Immobilienbewertung kann die immowelt Pricemap geben, die zum Teil punktgenau für eine Adresse anzeigt, wie viel für den Quadratmeter verlangt werden kann.

Eine andere Möglichkeit ist, sich von einem Immobilienmakler beraten zu lassen. Ein Makler kennt seinen Markt und kann das bei der Immobilienbewertung anwenden. Außerdem erstellt er im Anschluss auch das Exposé, organisiert und übernimmt die Besichtigung mit Kaufinteressenten und kann Hilfestellung geben, wenn es an den Notartermin geht.

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie in München zu verkaufen?

Nachdem lange Zeit die Nachfrage die Angebote in der bayerischen Hauptstadt bei Weitem überstiegen, nähern sich die beiden Werte zurzeit an. Laut dem immowelt Preiskompass gab es im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 18 Prozent weniger Anfragen, während die Zahl der Angebote um 27 Prozent anstieg.

Das macht sich auch bei den Immobilienpreisen bemerkbar: Zwar deutschlandweit noch am höchsten, sinken die Preise zurzeit leicht – ein Prozent weniger als im ersten Quartal des Jahres. Wie sich die Immobilienpreise weiter entwickeln werden, ob sie weiter sinken, stagnieren oder gar wieder steigen werden, ist unter anderem mit dem Angriffskrieg auf die Ukraine und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt nur schwer vorauszusagen. Zurzeit können Verkäufer aber je nach Zustand und Lage der Immobilie aber mit großer Wahrscheinlichkeit noch mit einer Wertsteigerung rechnen.

Welche Unterlagen benötige ich zum Verkauf meiner Münchner Immobilie?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses werden folgende Unterlagen benötigt:

Diese werden sowohl für die Immobilienanzeige als auch später beim tatsächlichen Verkauf gebraucht.

Demografische Entwicklung Münchens von 2010 bis 2020*

  • Anstieg der Einwohnerzahl von 1,34 auf 1,48 Millionen Einwohner
  • Anzahl der Wohnungen stieg von 715.179 auf 773.558
  • Eigentumsquote sank von 24,3 auf 24,1 Prozent
  • Anzahl der Single-Haushalte stieg von 368.171 auf 400.921
  • Anzahl der Haushalte mit Kindern stieg von 166.051 auf 191.966

* Daten stammen von den Statistischen Ämtern des Bundes und der Länder

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Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich in München meine Immobilie verkaufe?

Wer seine Immobilie verkauft, muss mit einigen Kostenpunkten rechnen:

  • Grundbuchauszug: Für einen beglaubigten Grundbuchauszug fallen in der Regel Kosten zwischen 15 und 20 Euro an.
  • Energieausweis: Eigentümer müssen beim Hausverkauf einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis belaufen sich auf etwa 50 bis 80 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet zwischen 400 und 500 Euro. Welcher Ausweis wann benötigt wird, erfährst du hier.
  • Spekulationssteuer: Wer seine Immobilie vermietet hat und innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen will, muss in der Regel eine Spekulationssteuer zahlen.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein Immobilienkredit vorzeitig gekündigt, verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Darlehenshöhe und restliche Laufzeit können dies mehrere tausend Euro sein.
  • Maklerkosten: Wer einen Makler für den Verkauf seiner Immobilie engagiert, muss bei erfolgreichem Vertragsabschluss einen Teil der Courtage an den Makler entrichten. Seit 23. Dezember 2020 wird die Provision bei Verkaufsimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer zur Hälfte geteilt. In Bayern ist eine jeweilige Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises üblich.
  • Sonstige: Kosten für Fotos und Kopien – zum Beispiel für den Grundriss oder die Immobilienanzeige kommen noch hinzu.
Caroline Schiko06.07.2022

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