Haus im Ausland finanzieren und kaufen: So klappt‘s

Das kleine Holzhaus am Bergsee, die rustikale Finka in der Toskana oder das eigene Häuschen direkt am Strand der Algarve. Viele Urlauber haben einen Lieblingsort, an den sie immer wieder gern reisen. Dabei kommt bei so manchem der Wunsch auf, dort ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Und auch viele Auswanderer spielen mit dem Gedanken, in ihrem Traumland künftig nicht zur Miete zu wohnen, sondern Immobilieneigentümer zu werden.

Haus im Ausland finanzieren, Meer, Foto: Susan Chiang/iStock

Sich für den Urlaub die Suche nach einer passenden Unterkunft sparen, sein eigener Herr sein – Immobilieneigentum im Ausland hat einige Vorteile. Und zumindest dann, wenn man sich nicht fürs Auswandern entscheidet, kann man das eigene Haus während der eigenen Abwesenheit noch vermieten und so zusätzlich profitieren. Doch selbst wenn der Besitz eines Hauses im Ausland auf den ersten Blick reizvoll erscheint, ist der Kauf mit zahlreichen Risiken verbunden: Sprachbarrieren führen leicht zu Missverständnissen und je nach Land herrscht eine andere Rechtslage. Wer sicher kaufen und finanzieren will, muss darum vorausschauend planen.

Immobilie im Ausland finanzieren: nur mit ausreichender Sicherheit

Noch vor der Suche nach der passenden Immobilie sollten Kaufinteressenten ihre Finanzierungsmöglichkeiten abklären. Wer das Haus nicht vollständig aus eigener Tasche zahlen kann, muss es über ein Darlehen finanzieren. Peter Schöllhorn, Vorsitzender und Berater der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. (DSA) erklärt: „Das Finanzieren eines Ferienhauses im Ausland ist aber nur möglich, wenn der Käufer ein bereits abbezahltes Haus im Inland hat, oder den Aufwand eines Kredites im Ausland auf sich nimmt.“

Wer bereits Eigentümer einer abbezahlten Immobilie in Deutschland ist, kann das Haus im Ausland über ein Hypothekendarlehen im Inland finanzieren. Dabei setzt der Käufer seine deutsche Immobilie als Sicherheit ein. Laut dem Experten für Auslandsimmobilien ist dies die einfachste Finanzierungsmethode. Denn: „Innerhalb Deutschlands kennt die Hausbank die Bonität des Käufers und kann im Fall, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt, auf dessen Vermögen zugreifen.“ Bei dem zu finanzierenden Haus im Ausland sei dies nicht gegeben, darum werde es in der Regel nicht als Kreditsicherheit akzeptiert, so Schöllhorn.

Haus im Ausland finanzieren, Skandinavien, Foto: HildaWeges/fotolia.com
Ein kleines Haus in Skandinavien ist der Traum vieler Auswanderer. Foto: HildaWeges/fotolia.com

Wer keine eigene Immobilie im Inland hat, kann das Ferienhaus über ein Darlehen im Zielland finanzieren. Dies ist jedoch in der Regel mit einem höheren Aufwand verbunden. Schöllhorn empfiehlt Käufern, zunächst vor Ort Angebote von verschiedenen Finanzinstituten einzuholen und zu vergleichen. Wer die Sprache des Ziellandes nicht fließend spricht, sollte bei der Suche nach einem Kreditgeber in jedem Fall einen fachkundigen und unabhängigen Dolmetscher hinzuziehen. Auch muss der Kaufinteressent laut dem Experten der ausländischen Bank in der Regel seine Zahlungsfähigkeit und sein Einkommen nachweisen. Zudem benötigt er einen großen Anteil an Eigenkapital. „Der Antragsteller muss damit rechnen, dass ihm nur rund 50 Prozent des Kaufpreises vorgestreckt wird“, so Schöllhorn.

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Haus im Ausland finanzieren, Österrreich, Foto: Anibal Trejo/fotolia.com

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Haus im Ausland finanzieren, Schweiz, Foto: chaoss/iStock.com

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Haus im Ausland finanzieren, Luxemburg, Foto: Sergey Novikov/fotolia.com

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Da das Vertragsrecht im Zielland oft von dem in Deutschland abweicht, sollte der Käufer das Angebot des Kreditinstitutes in jedem Fall von einem unabhängigen Rechts- oder Wirtschaftsexperten prüfen lassen. Die DSA berät beispielsweise beim Immobilienkauf in Frankreich, Italien und Spanien. Erste Fragen zur Finanzierung beantworten auch die Verbraucherzentralen. Zudem gibt es verschiedene Organisationen von unabhängigen Finanzberatern wie den Finanzplaner Deutschland Bundesverband, den Bundesverband deutscher Honorarberater oder dem Verbund deutscher Honorarberater. Wer außerhalb des Euro-Raums einen Kredit aufnehmen will, sollte zudem bedenken, dass das Darlehen dem Risiko von Währungsschwankungen unterliegt. Demnach kann der Käufer ein Schnäppchen machen oder draufzahlen. Zumal es in einigen Ländern keine längerfristigen Zinsfestschreibungen gibt und der Kreditnehmer so unter Umständen plötzlich mehr Zinsen zahlen muss als ursprünglich kalkuliert.

Die passende Auslandsimmobilie finden

Neben der Finanzierung der Immobilie steht natürlich auch die Suche nach dem passenden Objekt an. Doch nicht jeder weiß gleich von Anfang an, wo genau das zukünftige Auslandsdomizil stehen soll. Eine erste Orientierung über mögliche Zielländer und Regionen kann das Internet geben. Informationen zu klimatischen Gegebenheiten, Sicherheit und Empfehlungen für Reisende gibt es unter anderem auf der Internetseite des Auswärtigen Amtes. Bei Kulturvereinen von verschiedenen Ländern können Kaufinteressenten ebenfalls viel über ihr Wunschland erfahren.

Haus im Ausland finanzieren, Foto: travelwitness/fotolia.com
Es gibt Orte, an die man immer wieder reisen möchte. Doch ein Haus im Ausland zu finanzieren und zu kaufen bedeutet viel Aufwand. Foto: travelwitness/fotolia.com

Bei der Suche sollten Immobilienkäufer sich auf keinen Fall danach richten, welche Urlaubsorte gerade beliebt sind – etwa in der Hoffnung, das Haus durch hohe Mieteinnahmen schneller abzubezahlen. Denn die Beliebtheit vieler Orte kann sich von Jahr zu Jahr ändern. Welche Immobilie am besten zu den eigenen Vorstellungen passt, sieht man erst bei der Besichtigung. Käufer sollten daher eine Vorauswahl möglicher Häuser treffen und diese später vergleichen.

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Vor dem Ferienhauskauf: Rechtslage prüfen

Bevor der Kaufinteressent sich zur Wohnungsbesichtigung aufmacht, sollte er sich erst über das Landesrecht im Zielland informieren. Denn selbst im Euro-Raum können die rechtlichen Gegebenheiten anders sein als in Deutschland. Ein Beispiel: „In Spanien muss man beachten, dass es bestimmte Schutzzonen entlang der Küste gibt. Steht dort ein Haus zu nah am Strand, kann es sein, dass es gegen das Küstenschutzgesetz verstößt und abgerissen werden muss“, erklärt Schöllhorn. Kaufinteressenten sollten sich darum von einem auf das Recht im Zielland spezialisierten Experten beraten lasse – beispielsweise einem Anwalt.

Ferienhäuser vor Ort besichtigen

Ist eine Vorauswahl möglicher Häuser getroffen und die Rechtslage bekannt, sollten sich Käufer ein eigenes Bild vor Ort machen. Der Vorsitzende der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien rät: „Am besten verbringt man den Urlaub im Zielland und besichtigt in dieser Zeit so viele Ferienhäuser wie möglich.“ Wer die Landessprache nicht fließend spricht, sollte dazu einen unabhängigen Übersetzer mitnehmen. Zudem sollten Hauskäufer bedenken, dass ein gebrauchtes Ferienhaus oft renoviert werden muss. Daher lohnt sich ein zweiter Besichtigungstermin mit einem Gutachter. Sind Mängel vorhanden, sollte der Kaufinteressent gut abwägen: „Je nachdem, wie tiefgreifend die Schäden sind, können die Sanierungskosten den Kaufpreis sogar übersteigen“, warnt Schöllhorn.

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Haus im Ausland finanzieren, Spanien, Foto: agcreativelab/fotolia.com

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Vor dem Kauf: Alle Unterlagen einholen und genau prüfen

Ist die Entscheidung für den Hauskauf gefallen, sollte der Käufer beim Verkäufer oder bei der zuständigen Behörde folgende Unterlagen einholen:

  • Grundbuch- oder Registerauszug: Eine Abschrift kann sich der Käufer vom Verkäufer aushändigen lassen oder beim zuständigen Grundbuchamt des Landes anfordern. Darin steht unter anderem, wer der Eigentümer des Grundstücks ist und ob es mit Hypotheken belastet ist.
  • Eigentumsnachweis des Verkäufers: Schöllhorn rät, vom Verkäufer Nachweise über das Eigentum und bezahlte Grundsteuern zu fordern. Hat der Verkäufer etwa keine Grundsteuern gezahlt, muss der Käufer je nach Rechtslage des Landes für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen.
  • Baugenehmigung: In manchen Gegenden gibt es viele Schwarzbauten, also Häuser, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Nicht immer wird im Nachhinein der Bau genehmigt – im schlimmsten Fall droht der Abriss. Schöllhorn rät darum, nicht ohne Baugenehmigung zu kaufen und sich diese zeigen zu lassen.

Andere Länder, andere Sitten: Vorsicht beim Vertragsabschluss

Liegen alle nötigen Dokumente vor, steht dem Kaufvertrag kaum etwas im Weg. Doch auch beim Abschluss können Fallen lauern:

  • Ein mündliches „Ja“ kann bereits als bindend gelten. Käufer sollten darum trotz aller Begeisterung nicht gleich eine sichere Zusage geben.
  • Nicht immer wird eine mündliche Vereinbarung auch im Kaufvertrag festgehalten – laut Schöllhorn ein häufiger Grund für Streit in Italien oder Spanien. Käufer sollten sich daher nur darauf verlassen, was im Vertrag steht und prüfen, ob alle Vereinbarungen darin enthalten sind.
  • Bereits ein Vorvertrag oder ein selbst verfasster Kaufvertrag kann verbindlich sein. Darum sollte man nichts voreilig unterschreiben. Zusammen mit dem Vorvertrag kann eine Anzahlung fällig werden – Käufer einer Auslandsimmobilie sollten darum erst in Erfahrung bringen, ob und welcher Prozentsatz im jeweiligen Land üblich ist.
  • Auch wenn ein selbst verfasster Kaufvertrag schon rechtsgültig ist, sollte ein Notarvertrag abgeschlossen werden. Peter Schöllhorn erklärt: „Erst mit Abschluss des Notarvertrages kann er sich ins Grundbuch eintragen lassen und ist dann abgesichert.“
  • Der Eintrag ins Grundbuch sollte auch gleich im Anschluss erfolgen, denn: „Nur dann ist der Käufer abgesichert, dass das Ferienhaus nicht noch ein zweites Mal an einen anderen Käufer verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird“, warnt der Immobilienexperte.
Praxis-Tipp

Käufer einer Auslandsimmobilie sollten sämtliche Verträge möglichst zweisprachig verfassen und von einem versierten Rechtsexperten überprüfen lassen. Im Kaufvertrag sollte zudem ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, für den Fall, dass der Käufer erst im Nachhinein gravierende Mängel an der Immobilie bemerkt. Schöllhorn warnt: „Wenn man die Mängel erst viel später bemerkt, kann es sein, dass der Verkäufer das Geld schon nicht mehr hat.“

Nach dem Kauf: verwalten, Instand halten, versichern

Nach dem Kauf des Hauses fallen weitere Aufgaben an. Wer beispielsweise ein Ferienhaus vermietet, muss in der Regel einen Verwalter vor Ort beauftragen, der sich um die Vermietung an Feriengäste kümmert, die Finanzen verwaltet, im Haus nach dem Rechten sieht oder, falls nötig, einen Handwerker kommen lässt. Zudem sollte der Käufer wie beim Kauf einer Immobilie in Deutschland für künftige Reparaturen oder Renovierungsarbeiten Rücklagen bilden und das Ferienhaus gegen Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm oder Hagel versichern.

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Haus im Ausland finanzieren, USA, Foto: kmiragaya/fotolia.com

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Im Überblick: Die wichtigsten Kosten beim Kauf einer Auslandsimmobilie

Die Kosten eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland belaufen sich nicht nur auf den reinen Kaufpreis. Diese möglichen Kosten sollten Käufer beim Planen der Finanzierung berücksichtigen:

  • Maklercourtage
  • Notar
  • Grundbuch- oder Registereintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Gutachterkosten
  • Reisekosten
  • Kosten für den Übersetzer
  • Kosten für den Rechtsanwalt
  • Renovierungskosten
  • Zins und Tilgung des Darlehens
  • Betriebs- und Nebenkosten wie Strom, Wasser und Gas
  • Verwaltungskosten
  • Rücklagen zur Instandhaltung

Geld und Geduld: Ein Haus im Ausland zu kaufen bedeutet einigen Aufwand

Der Kauf eines Hauses im Ausland bedeutet meist mehr Aufwand und Kosten als der Kauf eines Hauses im Inland. Der Käufer muss sich mit einer anderen Rechtslage, mit Sprachbarrieren und den Gebräuchen des Landes auseinandersetzen – und sollte dafür einen Rechts-, Finanz-, oder Immobilienexperten zu Rate ziehen. Für beliebte Urlaubsländer gibt es eigene Grundeigentümervereine und Schutzgemeinschaften, die Fragen beantworten und bei den einzelnen Schritten zur eigenen Auslandsimmobilie helfen.

Markus Grundmann

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