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Immobilienfinanzierung: Angebote vergleichen, sich beraten lassen, Wohnung oder Haus kaufen

Wer eine Immobilie kaufen will, sollte sich vorher genau informieren und von mehreren Banken Angebote einholen und vergleichen. Dabei gilt es, alle Optionen durchrechnen: Selbst kleinere Unterschiede bei den Konditionen der Immobilienfinanzierung können im Laufe der Jahre zu stattlichen Differenzen bei den Gesamtkosten führen.

Immobilienfinanzierung, Foto: goodluz - fotolia.com

Ein Immobilienkauf sollte gut geplant werden. Ganz wichtig ist eine tragfähige Immobilienfinanzierung. Dabei gilt es, sich gut vorzubereiten: Unterlagen sammeln, sich von Banken beraten lassen und Angebote einholen. Ist das geschehen, gilt es, die beste Immobilienfinanzierung mittels Vergleich zu identifizieren.

Vorbereitungen für die Immobilienfinanzierung

Ist eine interessante Immobilie gefunden, sollten potenzielle Immobilienkäufer zunächst alle wichtigen Unterlagen für die Immobilienfinanzierung zusammensuchen. Banken interessieren sich vor allem für die finanziellen Verhältnisse ihrer Darlehensnehmer.

Zu den Unterlagen, die man Banken vorlegen sollte, zählen demnach neben aktuellen Gehaltsnachweisen auch Unterlagen zum Vermögen, also aktuelle Auszüge von Tages- oder Festgeldkonten, Aktiendepots oder Bausparverträgen. Auch der Rückkaufwert einer Lebensversicherung zählt zum Eigenkapital.

Zwar ist unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Doch es gilt zu bedenken, dass eine solide Kapitaldecke zu besseren Konditionen führt.

Neben den persönlichen Unterlagen wollen Banken übrigens auch möglichst aussagekräftige Dokumente zur zu finanzierenden Immobilie sehen, etwa Grundrisse. Immobilienkäufer sollten diese deshalb vom Verkäufer oder Makler anfordern.

Eine Immobilienfinanzierung ist nur dann tragfähig, wenn nach Abzug der künftigen Rate noch genug Geld zum Leben übrig bleibt. Deshalb sollten Immobilienkäufer auch ihre Ausgaben überprüfen: Können teure Versicherungen oder Handyverträge gekündigt und durch preiswertere ersetzt werden? Auch laufende Konsumdarlehen mindern das zu verfügbare Einkommen. Hier kann geprüft werden, ob eine Umschuldung auf ein günstigeres Darlehen möglich ist.

Übrigens: Noch bevor man das erste Beratungsgespräch bei einer Bank hat, kann man schon vorab verschiedene Finanzierungsoptionen durchrechnen, etwa mit einem Online-Finanzierungsrechner.

Immobilienfinanzierung: Von Banken beraten lassen

Sind alle Vorbereitungen getroffen und Unterlagen beisammen, gilt es, sich von Banken beraten zu lassen.

Beim Beratungsgespräch mit der Bank ist auf einiges zu achten: Zum Beispiel, welche Zinsbindung der Berater empfiehlt. Grundsätzlich gilt, dass in Zeiten niedriger Zinsen eine möglichst lange Zinsbindung – zehn oder 15 Jahre – gewählt werden sollte. Eine weitere Frage: Weist der Bankberater auf das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung hin? Denn sind die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung hoch, steigt die monatliche Rate. Bei knappem Eigenkapital gilt es zu klären, ob die Bank die Kaufnebenkosten mitfinanziert und wie sich das auf die Zinsen auswirkt.

Zu einer guten Bankberatung gehört es auch, dass der Bankmitarbeiter auf Fördermittel und zinsvergünstigte KfW-Darlehen hinweist.

Existiert ein Bausparvertrag, sollte die Bank darauf hinweisen, dass, beziehungsweise wie dieser für die Immobilienfinanzierung genutzt werden kann.

Die am Häufigsten gewählte Finanzierungsvariante ist übrigens das klassische Annuitätendarlehen – es eignet sich für Darlehensnehmer, die ihre Immobilie selber nutzen, meist am besten. Sollte die Bank andere Varianten, etwa ein tilgungsfreies Darlehen mit einer Lebensversicherung als Tilgungsbaustein oder gar einen Fremdwährungskredit anbieten, ist Vorsicht geboten: Solche Immobilienfinanzierungen eignen sich in der Regel nur für risikobewusste Kapitalanleger.

Neben Anfragen bei Geschäftsbanken sollten Immobilienkäufer aber auch Online-Kreditvermittler berücksichtigen. Gute Anbieter sind unabhängig und vermitteln Angebote vieler verschiedener Banken. Die Folge: Oftmals sehr gute Konditionen. Der Nachteil: Weniger Beratung. Diese läuft in der Regel telefonisch ab. Allerdings haben einige Online-Darlehensvermittler inzwischen auch Niederlassungen gegründet, in denen eine persönliche Beratung möglich ist.

Angebote zur Immobilienfinanzierung einholen und vergleichen

Liegen dem Kaufinteressenten alle Informationen vor, geht es darum, das beste Finanzierungsangebot zu finden. Dabei gilt es, sich sowohl Angebote von Geschäftsbanken, als auch solche von Online-Finanzierungsvermittlern geben zu lassen und diese zu vergleichen.

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Wer Angebote einholt, sollte darauf achten, dass Laufzeit, Tilgungsrate und Darlehenshöhe identisch sind, denn nur so sind die angebotenen Immobilienfinanzierungen vergleichbar.

Doch es kommt auch auf Details an, etwa die Frage, ob während der Laufzeit Sondertilgungen möglich sind und wenn ja, ob die Bank für diese Option einen Aufpreis verlangt. Im Vertragsentwurf schließlich sollte geprüft werden, ob für den Darlehensnehmer nachteilige Klauseln enthalten sind. Das betrifft etwa die Frage, ob die Bank ihre Forderungen an Dritte verkaufen kann, oder ob das Darlehen versteckte Gebühren enthält, etwa Bereitstellungszinsen, wenn der Darlehensnehmer nach Ablauf einer Frist von meist wenigen Monaten sein Darlehen noch nicht abgerufen hat. Deutsche Gerichte tendieren zwar zunehmend dazu, solche Gebühren als unzulässig zu erachten, aber wer will schon einen aufwendigen Gerichtsprozess führen, um die Gelder später zurückzubekommen?

Ebenfalls sollte die Bank ihrem Angebot einen ausführlichen Tilgungsplan über die vereinbarte Laufzeit beilegen. Dieser enthält neben Infos zur Entwicklung der Restschuld auch die Summe der zu zahlenden Zinsen und Tilgungsleistungen während der Vertragslaufzeit. Das macht einen Vergleich der Immobilienfinanzierungen leichter.

Stellt sich nach sorgfältiger Prüfung heraus, dass das Angebot eines Online-Vermittlers das Günstigste ist, sollte durchaus noch mit der örtlichen Geschäftsbank nachverhandelt werden. Denn in manchen Fällen ziehen die Filialbanken dann nach und bieten ebenfalls die Top-Konditionen an.

Anschlussfinanzierung: Angebote vergleichen

Recherche und Verhandlungen mit der Bank sind aber auch für viele Eigenheimbesitzer nötig – nämlich dann, wenn die Zinsbindung für das eigene Darlehen ausläuft. Nicht immer ist das Prolongationsangebot der eigenen Bank das Beste, es gilt auch hier, Angebote mehrerer Banken zu vergleichen. Übrigens: Wer noch eine ältere, teure Immobilienfinanzierung hat, kann den Darlehensvertrag unter bestimmten Voraussetzungen – und generell spätestens nach zehn Jahren Laufzeit – vorzeitig kündigen, um sich für die Anschlussfinanzierung bessere Konditionen zu sichern.

Ein Wechseln der Bank ist in solchen Fällen ohne Probleme möglich. Allerdings fallen Kosten an – für die Umschreibung oder Abtretung der Grundschuld. In der Regel sind diese Kosten aber niedriger als das Einsparpotenzial, das sich durch günstigere Konditionen der neuen Immobilienfinanzierung ergibt. Schon kleine Differenzen in der Nachkommastelle können bei einer typischen Finanzierung im Laufe der Jahre mehrere tausend Euro Differenz bedeuten. 

Immobilie als Absicherung fürs Alter

An den Kauf einer eigenen Immobilie sollte man sich nur heranwagen, wenn die monatliche Belastung auf längere Sicht tragbar ist. Wer allerdings eine eigene Immobilie besitzt, profitiert später im Alter von mietfreiem Wohnen, eine Immobilie ist also eine gute Absicherung fürs Alter. 


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