Immobilienpreisprognose, Skyline Frankfurt

Immobilienpreisentwicklung 2022: Endet der Immobilienboom?

Steigende Zinsen und hohe Immobilienpreise verunsichern aktuell Käufer und Verkäufer: Wie geht es mit der Immobilienpreisentwicklung und dem Immobilienmarkt weiter? Kommt ein Crash oder steigen die Preise weiter? Erfahre, wie sich die Immobilienpreise bis Ende 2022 entwickeln können.

Wie werden sich die Immobilienpreise 2022 entwickeln?

Jahrelang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: steil nach oben. Doch diese Zeit der großen Preissteigerungen ist voraussichtlich bald vorbei. Der Immobilienboom neigt sich dem Ende zu.

Verantwortlich für diese Trendwende sind unter anderem die seit Anfang 2022 stark steigenden Zinsen für Immobiliendarlehen. Außerdem verteuert sich das Leben inflationsbedingt für alle. Dazu kommen noch aktuelle Unsicherheiten durch den andauernden Krieg in der Ukraine.

Es ist erscheint aus heutiger Sicht als realistisches Szenario, dass der Zinssatz für 10-jährige Immobiliendarlehen bis Dezember 2022 auf durchschnittlich 3,5 Prozent ansteigt und sich der Verbraucherpreisindex auf 121 Punkte erhöht. Der Verbraucherpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke kaufen. Ausgehend von diesem Szenario ist in zehn von 14 Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern im Jahresverlauf mit stagnierenden Preisen oder gar leichten Preisrückgängen für Bestandswohnungen zu rechnen. Das ergibt eine Analyse von immowelt.

Lediglich in Bremen (plus ein Prozent), Hamburg (plus zwei Prozent), Hannover (plus drei Prozent) und München (plus ein Prozent) ist demnach noch mit einem leichten Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen, sofern die Annahmen bezüglich Darlehenszinsen und Inflation eintreffen. Preisrückgänge um ein bis zwei Prozent sind unter diesen Voraussetzungen demnach in Dortmund, Nürnberg und Stuttgart zu erwarten, noch stärkere Rückgänge gäbe es in Berlin (minus drei Prozent), Frankfurt (minus fünf Prozent) und Leipzig (minus vier Prozent). In den übrigen untersuchten Städten zeigt die statistische Auswertung Stagnation an.

Die aktuellen und geschätzten Kaufpreise (Szenario: Bauzinsen: 3,5 Prozent; Verbraucherpreisindex:121 Punkte in Dezember 2022) von Bestandswohnungen im Überblick:

StadtKaufpreis (pro m2) April 2022Schätzung Dezember 2022Veränderung
Berlin5.030 €4.890 €-3%
Bremen3.400 €3.440 €+1%
Dortmund2.910 €2.890 €-1%
Dresden2.970 €2.960 €0%
Düsseldorf5.120 €5.100 €0%
Essen2.910 €2.920 €0%
Frankfurt6.600 €6.260 €-5%
Hamburg6.670 €6.790 €+2%
Hannover4.120 €4.250 €+3%
Köln5.320 €5.340 €0%
Leipzig2.710 €2.610 €-4%
München9.610 €9.670 €+1%
Nürnberg4.040 €3.950 €-2%
Stuttgart5.760 €5.720 €-1%

 

* Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die im April 2022 angeboten wurden. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 90er Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Berlin?

Früher war Berlin eine Ausnahme: Während das Wohnen in anderen europäischen Metropolen sündhaft teuer war, konnte man in Berlin Wohnungen richtig günstig mieten – oder auch kaufen. Das hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend geändert. Alleine zwischen 2017 und 2021 stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um 44 Prozent – von 3.296 auf 4.730 Euro. Im April 2022 lagen sie bereits bei 5.030 Euro. Besonders teuer sind die Preise in Grunewald, Dahlem und Mitte.

Bei einem Anstieg der Zinsen auf 3,5 Prozent bis Dezember 2022 geht die immowelt Preisschätzung davon aus, dass die Preise wieder sinken würden – um drei Prozent auf dann 4.890 Euro.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Hamburg?

Zwischen 2017 und 2021 stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg um 48 Prozent – von 4.218 auf 6.245 Euro. Im April 2022 lagen sie schon bei 6.670 Euro. Aktuell ist Hamburg nach München die zweitteuerste deutsche Großstadt. Besonders teuer ist das Wohnen in Rotherbaum, Harvestehude und HafenCity, wo im Schnitt fünfstellige Beträge für einen Quadratmeter aufgerufen werden.

Bei einem Anstieg der Zinsen auf 3,5 Prozent bis Dezember 2022 geht die immowelt Preisschätzung davon aus, dass die Preise weiter steigen – um rund zwei Prozent auf dann 6.790 Euro.

Wie entwicklen sich die Immobilienpreise in Frankfurt?

In den vergangenen zehn Jahren sind die Kaufpreise in Frankfurt am Main regelrecht explodiert. Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen nach bei 6.600 Euro. Bei einem Anstieg der Zinsen auf 3,5 Prozent bis Dezember 2022, geht die immowelt Preisschätzung davon aus, dass die Kaufpreise in Frankfurt im Dezember 2022 deutlich zurückgehen werden – und zwar um minus 5 Prozent auf 6.260 Euro. 

Somit wird Frankfurt die Stadt in Deutschland sein, bei der die Kaufpreise für Immobilien am spürbarsten zurückgehen.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Köln?

Zwischen 2017 und 2021 stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Köln um 47 Prozent – von 3.441 auf 5.073 Euro, im April 2022 lagen sie schon bei 5.320 Euro. Besonders teuer ist das Wohnen in Marienburg, Neustadt-Süd und Braunsfeld, wo im Schnitt über 7.000 Euro für einen Quadratmeter aufgerufen werden.

Bei einem Anstieg der Zinsen auf 3,5 Prozent bis Dezember 2022 geht die immowelt Preisschätzung davon aus, dass die Preise stagnieren.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?

Zwischen 2017 und 2021 stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München um 51 Prozent – von 6.583 auf 9.970 Euro. Damit ist München die teuerste Metropole Deutschlands. Besonders teuer ist das Wohnen in Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, wo im Schnitt zwischen 12.800 bis 15.200 Euro für einen Quadratmeter aufgerufen werden.

Bei einem Anstieg der Zinsen auf 3,5 Prozent bis Dezember 2022 geht die immowelt Preisschätzung davon aus, dass die Preise nur noch leicht steigen – um ein Prozent.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in deiner Stadt?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in den größten Städten sogar punktgenau für eine bestimmte Adresse.

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Trendwende am Immobilienmarkt: Das sind die Gründe

Dass bis Ende des Jahres in vielen deutschen Städten mit Kaufpreisrückgängen oder -stagnationen zu rechnen ist, hat mehrere Gründe:

  • Gestiegene Bauzinsen: Seit Anfang des Jahres sind die Zinsen für Immobiliendarlehen stark gestiegen. Es ist absehbar, dass die Zinsen weiter steigen werden – dann können sich immer weniger Menschen ein Immobiliendarlehen leisten. Gerade bei älteren, sanierungsbedürftigen Immobilien wird es dann zu einem Nachfragerückgang kommen, zumal bei solchen Objekten wegen gestiegener Materia- und Handwerkerpreise zusätzliche Kosten auf den Käufer zukämen.
  • Hohe Inflation: Im März 2022 ist die Inflationsrate in Deutschland auf den höchsten Stand seit rund 40 Jahren gesprungen. Hintergrund des Anstiegs war unter anderem auch die starke Preiserhöhung für Energieprodukte wie Heizöl oder Benzin. Aber auch Nahrungsmittel haben sich verteuert. Die Menschen brauchen immer mehr Geld für die alltäglichen Dinge im Leben.
  • Krisen: Auch Krisen haben einen Einfluss auf die Nachfragesituation am Immobilienmarkt. Aktuell vor allem der anhaltende Ukraine-Krieg und die Klimakrise. Die Menschen sind verunsichert, ob es sich noch lohnt, in Immobilien zu investieren – gerade auch angesichts steigender Energiepreise oder steigender Bau- und Modernisierungskosten. Für Immobilienbesitzer gibt es auch immer höhere Anforderungen an die Energieeffizienz ihrer Immobilie.

 

Welche Auswirkung haben die Bauzinsen auf die Immobilienpreisentwicklung?

Die gestiegenen Zinsen bewirken, dass manche potenzielle Käufer ihre Immobilienpläne schlicht nicht mehr verwirklichen können. Die Möglichkeit, eine Immobilie trotz hoher Preise zu finanzieren, ist für viele weggefallen. Denn die innerhalb von wenigen Monaten um bis zu zwei Prozentpunkte angestiegenen Zinsen verteuern Darlehen stark: Es ist ein massiver Unterschied, ob man ein oder drei Prozent Zinsen zahlt. Das Reihenhaus für eine Dreiviertelmillion war vor wenigen Monaten dank Billigzins noch erreichbar – jetzt ist dies für viele in weite Ferne gerückt. So sind die Kosten für monatliche Darlehensrate für die Finanzierung der Wohnung in München zwischen Januar und April 2022 um bis zu 1.010 Euro gestiegen, ergab eine aktuelle Auswertung von immowelt.

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Ob sich in Deutschland bereits eine Immobilienblase bildet, darüber sind sich die Experten uneinig. Manche warnen wegen der starken Preissteigerungen bei Immobilien bereits seit längerem vor einer Immobilienblase und befürchten sogar, dass sie bald platzt. So lagen die Preise in den deutschen Großstädten nach Einschätzung der Bundesbank 2021 zwischen 15 und 40 Prozent oberhalb dessen, was gemäß der Fundamentaldaten gerechtfertigt wäre. Die Bundesbank erwägt demnach bereits, Maßnahmen zu ergreifen, um riskante Immobilienkredite einzudämmen.

Rückblick: Warum sind die Immobilienpreise so stark gestiegen?

Bis etwa 2010 waren die Immobilienpreise in Deutschland vergleichsweise günstig. Selbst in Metropolen wie Berlin konnte man preiswert Immobilien kaufen. Doch dann sind die Immobilienpreise immer stärker gestiegen. Das hatte Gründe:

  • Die Notenbanken mussten wegen der Finanzkrise ab 2007 die Zinsen lange auf einem historisch niedrigen Niveau halten, um Staatspleiten zu verhindern.
  • Die niedrigen Zinsen bewirkten, dass verzinsliche Anlagen für Anleger unattraktiv wurden. Ausweichanlage: Immobilien.
  • Natürlich gab es auch einen gewissen Herdentrieb: Jahrelang war es eine Gewissheit, dass die Preise im nächsten Jahr noch höher sein werden: Also lieber jetzt kaufen.
  • Dazu kam ein gewisser Nachfrageüberhang: Weil seit mehr als zwei Jahrzehnten weniger gebaut wurde als benötigt, wurden Immobilien zunehmend zu einem knappen Gut.
  • In jüngerer Vergangenheit kamen noch steigende Rohstoffpreise hinzu. Neubauten sind rekordverdächtig teuer.

Der wichtigste Grund für die jahrelang steigendenden Immobilienpreise ist die langanhaltende Niedrigzinsphase gewesen. Bei Zinsen um die ein bis eineinhalb Prozent für langlaufende Darlehen können Käufer eine wesentlich größere Summe finanzieren, ohne dass das Budget gesprengt würde. Doch diese Zeiten sind vorbei.

Ein weiterer Grund für die gestiegenen Preise war aber auch die Angebotssituation. Spätestens seit Mitte der 1990er-Jahre ging die Neubautätigkeit deutlich zurück; es wurde weniger gebaut, als benötigt wurde. Da der Wohnungsmarkt relativ träge und unflexibel ist – Grundstücke vermehren sich nicht, und ein Neubauprojekt muss lange geplant werden – wurden Immobilien immer knapper, gerade in den Metropolen. Diese Angebotsknappheit hat die Preisspirale neben dem Zinsumfeld zusätzlich angeheizt.

Immobilienpreisentwicklung: Jetzt noch kaufen oder besser abwarten?

Jetzt noch eine Immobilie kaufen? Ein solcher Schritt sollte heute gut überlegt sein. Wer aktuell eine Immobilie erwerben will, muss mit relativ hohen Zinsen und hohen Immobilienpreisen rechnen. Möglicherweise lohnt es sich, ein bisschen zu warten, bis die Kaufpreise für Immobilien ein wenig sinken. Andererseits könnten aber auch die Zinsen noch weiter steigen, was eine Finanzierung immer schwieriger macht. Wer kaufen will, sollte auf jeden Fall darauf achten, dass die Immobilie nachhaltig ist. Das heißt, dass Bauqualität, Lage und Bevölkerungsentwicklung vor Ort eine positive Einschätzung rechtfertigen. Dann ist es sinnvoll, Kassensturz zu machen und genau nachzurechnen, ob der Erwerb finanziell möglich und sinnvoll ist.

Immobilienpreisentwicklung: Jetzt noch die Immobilie verkaufen oder abwarten?

Geht man davon aus, dass der Preisgipfel für Immobilien schon bald erreicht ist, ist für Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen wollen, derzeit noch der richtige Zeitpunkt.

Wer eine Idee hat, was mit dem Erlös der verkauften Immobilie passieren soll, sollte über einen Verkauf nachdenken. Die Trendwende am Immobilienmarkt kann dazu führen, dass die Zinsen noch weiter steigen und sich immer weniger Kaufinteressierte ein Darlehen leisten können. Folglich können dann Immobilien nicht mehr für die hohen Preise angeboten werden, wie es aktuell der Fall ist.

Auf der einen Seite gelten Immobilien bei Experten als guter Inflationsschutz. Das spricht dafür, mit einem Verkauf eher noch zu warten. Vor allem dann, wenn mögliche Verkaufserlöse gar nicht unbedingt benötigt werden.

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Frank Kemter24.05.2022

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