Kündigung - Wie Mieter und Vermieter einen Mietvertrag kündigen

Üblicherweise läuft der Mietvertrag für eine Wohnung auf unbestimmte Zeit. Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages ist deswegen eine alltägliche Sache.

Zumindest Mieter kommen in fast allen Fällen sehr schnell und einfach aus einem Mietvertrag und der zugehörigen Wohnung raus. Vermieter haben es dagegen nicht ganz so leicht. Sie können ihren Mietern nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.

Egal ob Mieter oder Vermieter: In beiden Fällen gilt es, einige Dinge zu beachten.

Tipps für Mieter: Kündigungsfristen, Nachmieterregelungen und das richtige Kündigungsschreiben

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und seine Paragraphen zum Thema Mietrecht schützen den Mieter recht umfangreich und so sind Mieter weitgehend unkündbar. Sie selbst dagegen können relativ leicht kündigen. Zumindest dann, wenn sie einen Standardmietvertrag abgeschlossen haben. 

Kündigungsfristen für Mieter

Bei einem Standardmietvertrag beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Monatsersten. Das heißt, sobald die Kündigung beim Vermieter eingeht, bleibt der Mietvertrag noch mindestens drei volle Monate bestehen. In dieser Zeit muss der Mieter die volle Miete bezahlen.

Kündigungsfristen des Mieters

Bei der Kündigung des Mietvertrags sollten Mieter die Kündigungsfristen beachten. weiterlesen

Anders sieht es aus, wenn es sich um einen Zeitmietvertrag handelt. In diesem Fall ist das Mietverhältnis von vornherein auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, den die Vertragsparteien beliebig festlegen dürfen. Einen solchen Mietvertrag können weder Vermieter noch Mieter ohne Weiteres kündigen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter einen Kündigungsverzicht unterzeichnet hat. Dieser ist allerdings nur zulässig, wenn er auch für den Vermieter gilt. Allgemein ist ein Kündigungsverzicht maximal über eine Dauer von vier Jahren gültig. 

Wie Mieter fristlos kündigen

Sowohl bei einem normalen Mietvertrag als auch bei einem Zeitmietvertrag und einem Mietvertrag mit Kündigungsverzicht können Mieter unter Umständen fristlos kündigen. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung nicht vertragsgemäß benutzt werden kann, etwa wenn aus den Wasserhähnen nur rostiges Wasser kommt,  die Wohnung stark von Ungeziefer befallen ist oder der Zustand der Wohnung gesundheitsgefährdend ist. Diese Fälle gestalten sich aber oftmals kompliziert, etwa weil das Gutachten eines Sachverständigen notwendig ist. Auch steht dem Vermieter eine Frist zu, innerhalb derer er den Mangel beseitigen muss. In vielen Fällen dürfte es deswegen ratsam sein, eine fristlose Kündigung vorab mit einem Fachanwalt zu besprechen.

Kündigen: So geht’s

Um einen Mietvertrag unter Einhaltung der Frist zu kündigen, reicht ein formloses Schriftstück ohne Begründung der Entscheidung. Das Schreiben sollte neben der eigentlichen Kündigungsformulierung die Adresse der Wohnung, den Zeitpunkt der Kündigung und die Unterschrift aller Hauptmieter beinhalten. Außerdem die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen. Damit alles fristgerecht ankommt, ist es am besten, das Dokument per Einschreiben an den Vermieter zu senden.

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Nachmieter suchen

Beim Wohnungswechsel kann es zu Überschneidungen mit dem neuen Mietvertrag kommen. Für den Umzug und möglicherweise anfallende Renovierungsarbeiten in der alten oder der neuen Wohnung ist eine solche Übergangszeit zwar äußerst bequem. Doch bis zu drei Monate lang doppelt Miete zahlen kann sehr teuer werden. Eine Lösung könnte sein, dem Vermieter bei der Suche eines Nachmieters zu helfen. 

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Tipps für Vermieter: Fristen, Eigenbedarfskündigung und der richtige Umgang mit der Kaution

Vermieter haben es deutlich schwerer, ihrem Mieter zu kündigen als andersherum: Ist der Vertrag einmal unterschrieben, gilt er. Und zwar entweder so lange, bis der Mieter kündigt oder  ein festgelegter Zeitrahmen abläuft.

Kündigungsfristen für Vermieter

Für Vermieter greifen Kündigungsfristen nur in wenigen Fällen. Eine der Ausnahmen sind Zweifamilienhäuser, bei denen der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt oder Häuser mit Einliegerwohnung. Dann reicht dem Vermieter ein formloses Schreiben, um den Mietvertrag zu kündigen. Die Frist beträgt in diesem Fall je nach Dauer des Mietverhältnisses sechs bis zwölf Monate.
Weitere Ausnahmen sind die Kündigung wegen Eigenbedarf sowie die fristlose Kündigung. 

Kündigung wegen Eigenbedarf

Braucht der Vermieter eine Wohnung für seine eigenen Zwecke, darf er den Mietvertrag kündigen. Das bedeutet, dass anschließend er selbst oder nahe Familienangehörige in die Wohnung einziehen müssen. Daneben darf auch wegen Eigenbedarf gekündigt werden, wenn beispielsweise benötigtes Pflegepersonal einziehen soll oder die Kinder eines nichtehelichen Lebenspartners. Die Frist für eine solche Kündigung beträgt mindestens drei Monate, steigt aber mit der Dauer des Mietverhältnisses. So dauert die Frist bei einem Mietverhältnis von fünf Jahren oder mehr sechs Monate und bei acht Jahren oder mehr gar neun Monate.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn Vermieter ihren Mietern wegen Eigenbedarf kündigen wollen, müssen sie bestimmte Regeln beachten. So sollten Vermieter vorgehen. weiterlesen

So sprechen Vermieter die fristlose Kündigung aus

Bei allem berechtigten Mieterschutz gibt es auch ein Zuviel. Lässt sich der Mieter etwas Schwerwiegendes zu Schulden kommen, kann ihn der Vermieter fristlos vor die Tür setzen. Wobei fristlos, genau genommen, ein falsches Wort ist. Denn dem Mieter steht eine minimale Frist von zwei Wochen zu, sein Hab und Gut zu packen und aus der Wohnung auszuziehen. Bleibt der Mieter, ist das letzte Mittel die Räumungsklage und die Zwangsräumung.

Dem Mieter fristlos kündigen

In manchen Fällen hat der Vermieter gute Gründe, seinem Mieter fristlos zu kündigen. weiterlesen

Kaution zurückzahlen

Endet das Mietverhältnis, müssen Vermieter die Kaution zurückzahlen. Das sollten sie aber nicht ungeprüft tun. Dient diese Summe doch der Sicherheit, um ausstehende Kosten einfach begleichen zu können. Ob solche Kosten vorliegen, das sollten Vermieter überprüfen. Die Kaution darf herangezogen werden, wenn die Mietsache beschädigt wurde, Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen  ausstehen, die in der Verantwortung des Mieters liegen oder wenn es Mietrückstände gibt.
Die Kaution samt Zinsen steht dem Mieter zu. Will der Vermieter einen Teil davon einbehalten, muss er eine Abrechnung erstellen. Dies muss innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geschehen sein. Eine Ausnahme gibt es: Vermieter dürfen einen Teil der Kaution auch länger zurückhalten, um eine zu erwartende Nachzahlungen der Betriebskosten abzudecken. Allerdings muss auch diese ordentlich und innerhalb einer Jahresfristabgerechnet werden.

Rückzahlung der Mietkaution

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Matthias Dittmann

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