Mietendeckel verfassungswidrig: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Auch Staffel- oder Indexmieten sind vom Deckel betroffen. Die im Vertrag aufgelistete Erhöhung ist damit überflüssig. Sollte die Wohnung an einen neuen Mieter wiedervermietet werden, darf die Miete ebenfalls nicht erhöht werden.

Um die Maximalmiete für Bestandsmieter zu errechnen, werden verschiedene Faktoren eingerechnet. In Wohnungen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus muss dem Tabellenwert noch eine 10-Prozent-Zulage eingerechnet werden. Dann kommen „Ausstattung“, „Modernisierung“, „Lage“ und 20 Prozent „Wuchermiete“ hinzu. Das Ergebnis ist das absolute Limit, was der Vermieter künftig verlangen darf. Höhere – auch bezeichnet als Wuchermieten – müssen darauf reduziert werden. Die Regelungen werden erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet – sprich Ende November 2020.

Faktoren zur Berechnung der maximalern Miete in Bestandswohnungen

Die Faktoren zur Berechnung der maximalen Miete in Bestandswohnungen setzen sich wie folgt zusammen:

Ausstattung

• ein schwellenlos erreichbarer Aufzug
• Einbauküche
• hochwertige Sanitärausstattung
• hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr

Sind drei der genannten Merkmale vorhanden, ist die Wohnungen „modern“ ausgestattet. Damit erhöht sich der Mietpreis um maximal einen Euro pro Quadratmeter.

Modernisierung

• Modernisierung, zu der der Vermieter gesetzlich verpflichtet war
• Wärmedämmung
• Nutzung erneuerbarer Energien
• energetische Fenstererneuerung
• Heizanlagenaustausch
• Aufzugsanbau
• Maßnahmen zur Barrierefreiheit.

Ist mindestens eine der genannten Merkmale nach dem 23.Februar 2020 modernisiert worden, darf der Vermieter den Mietpreis um maximal einen Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Lage

Danach wird der Wert „Wohnlage“ einberechnet.

• Gute Lage: +74 Cent je Quadratmeter
• Mittlere Lage: -9 Cent je Quadratmeter
• Einfache Lage: -28 Cent je Quadratmeter

Die Stadt Berlin hat ein umfangreiches Straßenverzeichnis erarbeitet. Jeder Mieter kann anhand seiner Straße und Hausnummer erfahren, ob er in guter, mittlerer oder einfacher Lage wohnt.

Wucher-Faktor

Das Zwischenergebnis wird mit dem Faktor 1,2 multipliziert. Das entspricht einem Plus von 20 Prozent.

Zunächst wird für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus die entsprechende Miet-Kategorie aus der Tabelle gewählt und die Modernisierung eingerechnet, um dann die wohnlageabhängigen Ab- beziehungsweise Zuschläge einzurechnen. Bei einfacher Lage werden 28 Cents je Quadratmeter abgezogen, bei mittlerer Lage 9 Cents. Guten Lagen werden je Quadratmeter 74 Cents hinzugerechnet.

Der errechneten Summe wird pauschal 20 Prozent aufgeschlagen. Siehe Rechenbeispiel 1.

Das Ergebnis multipliziert mit der Quadratmeterzahl der Wohnung ergibt die maximale Miete, die der Vermieter nach dem Inkrafttreten der Mietendeckels verlangen darf. Rechenbeispiel 2 stellt die Maximalmiete für ein Ein- oder Zweifamilienhaus dar.

Wie können Mieter den Mietendeckel einfordern?

Das Gesetz besagt, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter handeln muss. Sie müssen dem Mieter spätestens bis 23. April (zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes) und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze und der maßgeblichen Umstände erteilen. An der Stelle hilft es, sich zuvor mit Alter und Ausstattung des Hauses vertraut zu machen, und selbst zu rechnen.

Wer kontrolliert die Einhaltung des Mietendeckels?

Kontrollieren wird die Miete nicht der Senat, der sie beschlossen hat. Diese Aufgabe übernehmen die Bezirksämter. Sie überwachen die Einhaltung der Vorschriften des Mietendeckels. Sie können von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind.

Vermieter sollten sich hüten, den Deckel zu umgehen. Werden die Regeln nicht beachtet, können Verstöße mit bis zu 500.000 Euro bestraft werden. Diese hohe Summe ist bewusst so hoch gesetzt. Sie soll Vermieter abschrecken, den Mietendeckel zu umgehen.

Kann der Vermieter trotz Deckelung die Miete erhöhen?

Der Mietendeckel ist auf 5 Jahre angelegt, bis dahin sind die Mieten eingefroren. Es gibt aber drei Ausnahmen:

1. Inflationsausgleich: Ab 2022 darf der Vermieter einen sogenannten Inflationsausgleich von 1,3 Prozent geltend machen. Der Senat spricht deswegen vom „atmenden Mietendeckel“.  Zum Vergleich: Die Inflationsrate lag 2019 bei 1,4 Prozent.
2. Härtefälle: Der Vermieter kann aus Gründen, die nicht in seinem Verantwortungsbereich liegen, auch eine höhere Miete verlangen. Heißt: Wenn dauerhafte Verluste oder eine Substanzgefährdung durch die geringe Miete drohen, ist eine höhere Miete möglich. Die kann aber nur die Investitionsbank Berlin genehmigen.
3. Besserstellung fairer Vermieter: Vermietern, die zuvor sehr niedrige Mieten unter 5,02 Euro verlangt haben, können die Mieten bei Wiedervermietungen unter bestimmten Voraussetzungen um einen Euro pro Monat auf bis zu 5,02 Euro je Quadratmeter erhöhen.

Podcast zum Mietendeckel

Sinken die Grundstückspreise?

Vor einem Jahr wurde der Berliner Mietendeckel beschlossen. Wir hat er sich bisher auf den Berliner Mietmarkt ausgewirkt, hatte der Mietendeckel auch einen Effekt auf die Immobilienpreise und gäbe es auch Alternativen zu diesem Instrument?  – darüber diskutieren Prof. Dr. Clemens Fuest, Präsident des ifo Instituts, und Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt, im aktuellen L'Immo - Der Podcast von Haufe.Immobilien aus. Die ganze Folge gibt es hier zu hören:

Welche Mietendeckel gibt es außerhalb Berlins?

Der Berliner Mietendeckel kann nicht mal eben in jeder andere Kommune Deutschlands umgesetzt werden. Jede Kommune unterliegt eigenen landesspezifischen Gesetzen, die vorab geprüft werden müssen.

Die erste Bestrebung zu einem vergleichsweise ähnlichen Instrument kam aus Bayern mit dem Volksbegehren „Mietenstopp“, das vom Mieterverein München initiiert worden ist. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat das Volksbegehren jedoch für unzulässig erklärt. In ihrem verkündeten Urteil schlossen sich die Richter der Rechtsauffassung des bayerischen Innenministeriums an, wo das Volksbegehren nicht zugelassen worden ist,  weil in diesem Bereich nicht das Land, sondern der Bund Befugnis habe, Gesetze zu erlassen.

Ziel der Initiative, die 52.000 Unterschriften gesammelt hatte, war es, in 162 bayerischen Städten und Gemeindenfür sechs Jahre die Miete einzufrieren.

Große Bedenken gibt es in Hamburg. Die Bausenatorin der Hansestadt, Dorothee Stapelfeldt, begründet die in Hamburg zuletzt langsamer gestiegenen Mietpreise mit der Forcierung des Wohnungsbaus in der Stadt.

Viele Kommunalpolitiker befürworten tatsächlich auch in anderen Städten einen Mietendeckel einzufordern, allerdings sind die Augen auch dort erstmal auf Berlin beziehungsweise auf das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe gerichtet. Je nach dem, wie dort über den Berliner Mietendeckel geurteilt wird, können sich dann auch für andere Städte ganz neue Türen öffnen oder eben auch wieder schließen.

Als nächste Stadt könnte Frankfurt einen Mietenstopp bekommen. Die SPD in Hessen hat ein Gutachten in Auftrag gegeben, das beweise, dass ein "intelligenter Mietenstopp" gegen den Wohnungsmangel in Frankfurt und im Land Hessen möglich wäre. Ende März soll ein Vorschlag zur Deckelung von Mieterhöhungen in den Landtag eingebracht werden.