Mietendeckel verfassungswidrig: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Der Berliner Mietendeckel sollte den Wohnungsmarkt der Bundeshauptstadt beruhigen. Ein Jahr nach seiner Einführung wurde er nun vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig und nichtig erklärt. Mieter müssen sich jetzt auf Nachzahlungen einstellen.

Der Berliner Mietendeckel wurde am 15. April 2021 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt. Das umstrittene Instrument, das erst am 23. Februar 2020 eingeführt worden ist, ist somit nichtig. Mieter müssen demnach die Mieten, die sie seitdem eigenspart haben, zurückzahlen. Geklagt hatten auf Landesebene CDU und FDP, auf Bundesebene FDP und CDU/CSU im Bundestag.

Mietendeckel, Ausblick über Berlin und den Fernmeldeturm, Foto: Armin Staudt / stock.adobe.com
Berlin ist mit etwa 3,7 Millionen Einwohnern die bevölkerungsreichste der Europäischen Union. Foto: Armin Staudt / stock.adobe.com

Was bedeutet Mietendeckel?

Der Mietendeckel friert die Nettokaltmiete inklusive aller Zuschläge, wie beispielsweise für Mobiliar, über einen gewissen Zeitraum ein. In Berlin war der Zeitraum des zeitlich begrenzenten Deckels auf fünf Jahre angelegt, ursprünglich beginnend vom Stichtag 18. Juni 2019. Laut einem Urteil des Landgerichts Berlin war dieser Stichtag jedoch ungültig. Die festgelegten Obergrenzen für Mieten galten nach einem am 31. Juli 2020 veröffentlichten Urteil des Landgerichts Berlin nicht rückwirkend seit 18. Juni 2019, sondern erst seit Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes am 23. Februar 2020 (LG Berlin, Az.: 66 S 95/20).

Neun Monate später, am 22. November, trat die zweite Stufe in Kraft. Vermieter mussten dann bei Bestandsmietverträgen jene Mieten senken, die die im Mietendeckel-Gesetz definierten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überstiegen.

Warum wurde der Mietendeckel eingeführt?

Grund waren stetig steigende Mietpreise, gegen die sich Mieter nur schwer wehren können. Wegen fehlender Neubauten und dem daraus resultierenden Wohnraummangel können Vermieter bei jeder Neuvermietung den Preis in die Höhe treiben.

Die Angebotsmieten stiegen deswegen in Berlin schneller als andernorts. Nach einer Erhebung von immowelt zahlten 2009 Mieter in der Hauptstadt noch 5,60 Euro pro Quadratmeter, 2019 mussten sie bei Neuvermietung im Median mit 11,40 Euro rechnen – eine Steigerung um 104 Prozent. Einer gemeinsamen Studie des ifo Instituts und immowelt liegen im Durchschnitt die Angebotsmieten Anfang 2020 um 4,70 Euro pro Quadratmeter über der  definierten Mietobergrenze Demnach zahlten 95 Prozent aller Berliner Anfang 2020 mehr als das Maximum.

Solche Entwicklungen führen einerseits zu Unmut bei den Mietern, aber auch zur Gentrifizierung, also zum zwangsläufigen Wechsel einer Bewohnerschaft mit Niedrigeinkommen und Status zu einer statushöheren Bewohnerschaft mit mehr Einkommen. Deswegen soll der Mietpreisspirale zumindest vorübergehend ein Riegel vorgeschoben werden.

Die Entscheidung hatte der Berliner Senat aus SPD, Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen getroffen. Zu prüfen war allein die Frage, ob der Berliner Senat diese Entscheidung überhaupt fällen darf oder es im Kompetenzbereich des Bunds liegt. Als Grundlage ihrer Entscheidung legte die Berliner SPD-Fraktion ein Rechtsgutachten vor: „Die Untersuchung hat ergeben, dass das Land Berlin aufgrund seiner eigenen materiellen Gesetzgebungsgewalt über die Gesetzgebungszuständigkeit für einen ‚Mietendeckel‘ verfügt“, heißt es in der Schlussbetrachtung. Der Senat ging also davon aus, dass er  den Mietendeckel beschließen darf.

Verfassungsklage eingereicht

CDU und FDP im Abgeordnetenhaus sahen das anders. Sie sahen das Mietrecht beim Bund, weshalb sie eine Verfassungsklage ins Rollen gebracht hatten. Diese Klage haben CDU und FDP nun gewonnen – das Bundesverfassungsgericht hat den Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt.

Welche Wohnungen waren betroffen?

Im Prinzip waren vom Berliner Mietendeckel alle Wohnungen in Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern betroffen, die vor dem Jahr 2014 bezugsfertig waren. Es handelte sich um rund 1,5 Millionen Wohnungen. Ausnahmen waren Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus – also Sozialwohnungen –, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die ab 1. Januar 2014 oder später bezugsfertig waren.

Aus für den Mietendeckel: Wichtige Fragen für Mieter

Mieter, die vom Mietendeckel profitiert haben, müssen nach Gerichtsbeschluss die seit 23. Februar 2020 nun ausstehenden Mietversäumnisse nachzahlen. Im besten Fall sollten sich Mieter nun mit ihren Vermietern in Verbindung setzen, um die Modalitäten einer Nachzahlung zu klären. Außerdem gelten für Mieter nun wieder die mit ihren Vermietern vertraglich vereinbarten Mieten.

Wie viel müssen Mieter jetzt zurückzahlen?

Mieter müssen die seit 23. Februar 2020 entstandene Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzahlen.

Müssen Mieter die Differenzbeträge unaufgefordert zurückzahlen?

Mieter sollten sich schnell mit ihrem Vermieter in Verbindung setzen, rät Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. So können Mieter und Vermieter sich auf einen Weg einigen, wie die Zahlungsrückstande nachgezahlt werden können. Laut Mieterverein besteht eine „alsbaldige Rückzahlungspflicht der Differenzbeträge“, innerhalb einer Frist von 14 Tagen.

Droht Mietern eine Kündigung?

Unter Umständen droht Mietern eine fristlose Kündigung, bestätigt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Das trete ein, wenn die Zahlungsrückstande hoch genug seien. Die Höhe der Schulden müssten dann aber mindestens zwei Monatsmieten betragen. Aber: „Indem Fall muss geprüft werden, ob der Vermieter nicht wider Treu und Glauben handelt und die Situation des Mieters ausnutzt, um ihn vor die Tür zu setzen."

Kann der Vermieter sofort kündigen?

Eine sofortige Kündigung ist nicht möglich. Eine Kündigung wäre erst zulässig, wenn der Mieter den Zahlungsaufforderungen nicht nachkommt und somit in Zahlungsrückstand gerät.

Wie reagieren die großen Immobilienkonzerne?

Die großen Immobilienkonzerne Vonovia und Deutsche Wohnen reagieren äußert unterschiedlich. Während Vonovia schon früh signalisiert hat, auf die überschüssigen Mieten zu verzichten, falls der Mietendeckel als verfassungswidrig eingestuft wird, hat die Deutsche Wohnen individuelle Maßnahmen angekündigt. Sie bietet Ratenzahlungen und Stundungen an. Im Schnitt müssen betroffene Mieter 430 Euro nachzahlen. Bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen sind Erhöhungen ohnehin bis Ende September ausgesetzt.

Welche Miethöhe ist jetzt gültig?

Nach dem Aussetzen des Mietendeckels gilt nun als Orientierung der Mietspiegel aus dem Jahr 2019. Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern – die sogenannte Mietpreisbremse ist also noch wirksam, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Ein neuer Index-Mietspiegel ist für Mai angekündigt.

Was sollen Hartz-IV-Empfänger machen?

Bezieher von Arbeitslosengeld II (Hartz IV) können einen Antrag auf Mietschuldenübernahme stellen.

Wo bekommen Mieter Hilfe?

Der Berliner Senat hat in allen Bezirken Mieterberatungsstellen eingerichtet. Mieter können sich aber auch an den Mieterverein wenden.

Wichtig Fragen zum Aus für den Mietendeckel für Vermieter

Vermieter können nun von ihren Mietern eine Nachzahlung der seit 23. Februar 2020 entstandenen Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete verlangen. Außerdem gilt ab jetzt wieder die ursprünglich vereinbarte Miete auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Was muss mir mein Mieter jetzt zurückzahlen?

Mieter müssen die Differenzbeträge, die seit 23. Februar 2020 zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete entstanden sind, zurückzahlen.

Wie lange haben die Mieter Zeit, den Betrag zurückzuzahlen?

Mieter sollten den Betrag so schnell wie möglich zurückzahlen. Laut Mietverein haben sie eine Frist von 14 Tagen.

Welche Miete kann ich jetzt verlangen?

Einige Vermieter haben bereits zwei unterschiedliche Miethöhen vereinbart, falls das Gesetz gekippt wird. Diese höhere Schattenmiete können Vermieter nun verlangen, sofern der Mietvertrag wirksam und die Miethöhe andere gesetzliche Mietpreisgrenzen, wie die Mietpreisbremse, beachtet.

Aber auch ohne gesondert vereinbarte Mieten können Vermieter Miete nachfordern, die ihnen der Mietendeckel bisher verwehrte. Es gilt wieder der Mietspiegel 2019 – ein neuer kommt im Mai 2021.

Mein Mieter zahlt die Rückstände nicht, kann ich ihm jetzt kündigen?

Laut Gesetz ist eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug nur gerechtfertigt, wenn der Mieter seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt.

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Podcast zum Mietendeckel

Sinken die Grundstückspreise?

Vor einem Jahr wurde der Berliner Mietendeckel beschlossen. Wie hat er sich bisher auf den Berliner Mietmarkt ausgewirkt, hatte der Mietendeckel auch einen Effekt auf die Immobilienpreise und gäbe es auch Alternativen zu diesem Instrument?  – darüber diskutieren Prof. Dr. Clemens Fuest, Präsident des ifo Instituts, und Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt, im Podcast "L'Immo - Der Podcast von Haufe.Immobilien". Die ganze Folge gibt es hier zu hören:

Kilian Treß 15.04.2021

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4 Kommentare

Hazel am 12.05.2021 16:51

Danke für die Info. Der Mieterschutz hat mitgeteilt das die Forderung erst nach 3 Jahren verjährt und nachgezahlt werden muss. Das Gute ist das wir nicht beseitigten Mietmängel der letzten 3 Jahre auch einfordern/einklagen können. Das wird jetzt auch gemacht somit wird die Nachzahlung sehr gering ausfallen oder sogar bei Null Euro liegen. Mein Anwalt ist auch schon in Kenntnis gesetzt. Vielleicht hilft das auch anderen Mietern.

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Hazel am 07.05.2021 14:46

Ich bin Im Februar aus Berlin weggezogen. Mein Mietverhältnis war zum 28. Februar 21 beendet bevor der Mietendeckel gekippt wurde. Muss ich trotzdem nachzahlen? Habe schon eine Aufforderung dazu erhalten.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 12.05.2021 16:00

Hallo Hazel,

während Ihres Mietverhältnisses haben Sie nach Ihrer Schilderung vom Mietendeckel profitiert und weniger Miete gezahlt. Nach unsere Auffassung müssen Sie nun mit Ende des Mietendeckels die entsprechende Differenz nachzahlen.

Bitte verstehen Sie, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen. Wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterschutzbund.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

D. Noergler am 16.04.2021 10:23

"Der Berliner Mietendeckel sollte den Wohnungsmarkt der Bundeshauptstadt beruhigen. Ein Jahr nach seiner Einführung wurde er nun vom Bundesgerichtshof als verfassungswidrig und nichtig erklärt. Mieter müssen sich jetzt auf Nachzahlungen einstellen.

Der Berliner Mietendeckel wurde am 15. April 2021 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt."

Bundesgerichtshof oder Bundesverfassungsgericht? Das sind zwei verschiedene Gerichte. Deshalb muss sich der Verfasser des Artikels schon entscheiden. Ich empfehle das Bundesverfassungsgericht.

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 16.04.2021 11:47

Hallo D. Noergler,

vielen Dank für den Hinweis. Da haben Sie natürlich recht - ist ausgebessert.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Horst-Heinrich Müller am 07.11.2020 13:22

Ein ganz ausgezeichnete komprimierte Zusammenfassung der zu beachtenden Belange des "Lompscher Mietendeckels"!

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