Mietendeckel: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Der Berliner Mietendeckel soll den Wohnungsmarkt der Bundeshauptstadt beruhigen. Wir beantworten die wichtigsten Fragen zu den neuen Mietrechten. Ein Rechner zeigt, wieviel Mieter sparen können.

In Berlin greift seitdem 23. Februar 2020 der umstrittene Mietendeckel. Was die Mieter heute freut, kann sie aber in Jahren schmerzlich einholen. Denn CDU und FDP klagen gegen den rot-rot-grünen Beschluss. Geben die Karlsruher Richter der Klage nach, können mitunter teure Nachzahlungen auf sie zu kommen. 

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Mietendeckel, Ausblick über Berlin und den Fernmeldeturm, Foto: Armin Staudt / stock.adobe.com
Berlin ist mit etwa 3,7 Millionen Einwohnern die bevölkerungsreichste der Europäischen Union. Foto: Armin Staudt / stock.adobe.com

Was bedeutet Mietendeckel?

Der Mietendeckel friert die Nettokaltmiete inklusive aller Zuschläge, wie beispielsweise für Mobiliar über einen gewissen Zeitraum ein. In Berlin ist der Zeitraum des zeitlich begrenzenten Deckels auf fünf Jahre angelegt, beginnend vom Stichtag 18. Juni 2019.

Warum gibt es einen Mietendeckel?

Grund sind stetig steigende Mietpreise, gegen die sich Mieter nur schwer wehren können. Wegen fehlender Neubauten und dem daraus resultierenden Wohnraum-Mangel können Vermieter bei jeder Neuvermietung den Preis in die Höhe treiben.

Die Angebotsmieten stiegen deswegen in Berlin schneller als andernorts. Nach einer Erhebung von immowelt.de  zahlten 2009 Mieter in der Hauptstadt noch 5,60 Euro pro Quadratmeter, 2019 mussten sie bei Neuvermietung im Median mit 11,40 Euro rechnen – eine Steigerung um 104 Prozent. Einer gemeinsamen Studie des ifo Instituts und immowelt.de liegen im Durchschnitt die Angebotsmieten Anfang 2020 um 4,70 Euro pro Quadratmeter über der nun definierten Mietobergrenze pro Quadratmeter. Demnach zahlten 95 Prozent aller Berliner Anfang 2020 mehr als das Maximum.

Solche Entwicklungen führen einerseits zu Unmut bei den bisherigen Bewohnern, aber auch zur Gentrifizierung, also zum zwangsläufigen Wechsel einer Bewohnerschaft mit Niedrig-Einkommen und Status zu einer statushöheren Bewohnerschaft mit mehr Einkommen. Deswegen soll der Mietpreisspirale zumindest vorübergehend ein Riegel vorgeschoben werden.

Die Entscheidung hat der Berliner Senat aus SPD, Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen getroffen. Zu prüfen war allein die Frage, ob der Berliner Senat diese Entscheidung überhaupt fällen darf oder es im Kompetenzbereich des Bunds liegt. Als Grundlage ihrer Entscheidung legte die Berliner SPD-Fraktion ein Rechtsgutachten vor. Ergebnis: „Die Untersuchung hat ergeben, dass das Land Berlin aufgrund seiner eigenen materiellen Gesetzgebungsgewalt über die Gesetzgebungszuständigkeit für einen ‚Mietendeckel‘ verfügt“, heißt es in der Schlussbetrachtung. Also ja, der Senat darf den Mietendeckel beschließen.

Mietendeckel, Statue der Justizia aus der Froschperspektive vor blauem Himmel, Foto: Matthias Stolt / stock.adobe.com
Justizia und die drei Attribute: Augenbinde, Waage und Richtschwert symbolisieren die faire Urteilssprechung. Foto: Matthias Stolt / stock.adobe.com

CDU und FDP im Abgeordnetenhaus sehen das anders. Sie sehen das Mietrecht beim Bund, weshalb sie eine Verfassungsklage ins Rollen gebracht haben. Bis die Bundesverfassungsrichter in Karlsruhe aber eine Entscheidung gefällt haben werden, vergehen womöglich mehrere Jahre.

Zudem gibt es schwere Kritik vom Eigentümerverband Haus & Grund. Viele Vermieter versenden seit dem 23. Februar sogar doppelte Abrechnungen – die alte sowie die neue Miete – um nach Ablauf des Mietendeckels in fünf Jahren die Miete wieder anziehen zu können. Bis zur endgültigen Entscheidung des Verfassungsgerichts wird daher eine rechtlich unsichere Lage für Mieter und Vermieter bestehen.

Um welche Wohnungen geht es?

Im Prinzip sind vom Berliner Mietendeckel alle Wohnungen betroffen in Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, die vor dem Jahr 2014 bezugsfertig waren. Es handelt sich um rund 1,5 Millionen Wohnungen. Ausnahmen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus – also Sozialwohnungen –, Trägerwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Neubauwohnungen, die ab 1. Januar 2014 oder später bezugsfertig waren.

Wie funktioniert der Mietendeckel?

Der Mietendeckel greift seit dem 23. Februar 2020. Relevant ist aber nicht die bis dahin gültige Miete, sondern die des Stichtags vom 18. Juni 2019. Hat sie sich die Miete in dem Zeitraum erhöht, wird sie auf den Stand des Stichtags zurückgesetzt und eingefroren.

Sollte die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet gewesen sein oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieterwechsel stattgefunden haben, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren. Sollte sie höher als die Mietobergrenze sein, wird sie auf das Limit gesenkt.

Die Berechnung für jede Wohnung ist kompliziert, da viele Faktoren einbezogen werden müssen. Grundsätzlich liegt immer eine erarbeitete Miettabelle zugrunde, die das Jahr der Bezugsfertigkeit sowie ihre Ausstattung berücksichtigt. Den zwölf daraus resultierenden Kategorien wurde ein maximaler Mietpreis pro Quadratmeter zugewiesen. Die Basis für die Tabelle ist der Mietspiegel 2013 plus 13,5 Prozent. Das bildet die allgemeine Preisentwicklung seither ab.

Bezugsfertigkeit und Ausstattung

Mietpreis pro m²

bis 1918 mit Sammelheizung* und mit Bad6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad    5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad    3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad    6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad    5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad    6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad    5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad    5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad    6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad    8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad    9,80 Euro

Quelle: Berlin.de

* Sammelheizungen sind alle Heizungsarten, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagen- oder Wohnungsheizung (Gas, Öl, Elektro), ist einer Sammelheizung gleichzusetzen.

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Auch Staffel- oder Indexmieten sind vom Deckel betroffen. Die im Vertrag aufgelistete Erhöhung ist damit überflüssig. Sollte die Wohnung an einen neuen Mieter wiedervermietet werden, darf die Miete ebenfalls nicht erhöht werden.

Um die Maximalmiete für Bestandsmieter zu errechnen, werden verschiedene Faktoren eingerechnet. In Wohnungen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus muss dem Tabellenwert noch eine 10-Prozent-Zulage eingerechnet werden. Dann kommen „Ausstattung“, „Modernisierung“, „Lage“ und 20 Prozent „Wuchermiete“ hinzu. Das Ergebnis ist das absolute Limit, was der Vermieter künftig verlangen darf. Höhere – auch bezeichnet als Wuchermieten – müssen darauf reduziert werden. Die Regelungen werden erst 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes angewendet – sprich Ende November 2020.

Faktoren zur Berechnung der maximalern Miete in Bestandswohnungen

Die Faktoren zur Berechnung der maximalen Miete in Bestandswohnungen setzen sich wie folgt zusammen:

Ausstattung

  • ein schwellenlos erreichbarer Aufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr

Sind drei der genannten Merkmale vorhanden, ist die Wohnungen „modern“ ausgestattet. Damit erhöht sich der Mietpreis um maximal einen Euro pro Quadratmeter.

Modernisierung

  • Modernisierung, zu der der Vermieter gesetzlich verpflichtet war
  • Wärmedämmung
  • Nutzung erneuerbarer Energien
  • energetische Fenstererneuerung
  • Heizanlagenaustausch
  • Aufzugsanbau
  • Maßnahmen zur Barrierefreiheit.

Ist mindestens eine der genannten Merkmale nach dem 23.Februar 2020 modernisiert worden, darf der Vermieter den Mietpreis um maximal einen Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Lage

Danach wird der Wert „Wohnlage“ einberechnet.

  • Gute Lage: +74 Cent je Quadratmeter
  • Mittlere Lage: -9 Cent je Quadratmeter
  • Einfache Lage: -28 Cent je Quadratmeter

Die Stadt Berlin hat ein umfangreiches Straßenverzeichnis erarbeitet. Jeder Mieter kann anhand seiner Straße und Hausnummer erfahren, ob er in guter, mittlerer oder einfacher Lage wohnt.

Wucher-Faktor

Das Zwischenergebnis wird mit dem Faktor 1,2 multipliziert. Das entspricht einem Plus von 20 Prozent.

Achtung

Der Begriff „Wucher-Faktor“ ist hier nicht mit dem gesetzlich definierten Begriff Wucher zu verwechseln.

Wucher ist nach § 291 des Strafgesetzbuches (StGB) ein „auffälliges Missverhältnis" (50 Prozent über der Vergleichsmiete) zwischen der vereinbarten Miete und der Miete vergleichbarer Wohnungen („ortsübliche Vergleichsmiete“).

Rechenbeispiel 1: Bestandsmiete Mehrfamilienhaus

Mietpreis pro m²

Baujahr 2010, Sammelheizung, Bad    9,80 Euro
Modernisierung: ja    1,00 Euro
Wohnlage: Gut    0,74 Euro
20-Prozent-Aufschlag    Faktor 1,2
Ergebnis: Maximalmiete pro Quadratmeter    13,85 Euro

Rechenbeispiel 2: Einfamilienhaus    

Mietpreis pro m²

Baujahr 2010, Sammelheizung, Bad    9,80 Euro
10-Prozent-Zulage für EFH   Faktor 1,1
Modernisierung: ja    1,00 Euro
Wohnlage: Gut    0,74 Euro
20-Prozent-Aufschlag    Faktor 1,2
Ergebnis pro Quadratmeter    15,02 Euro

Zunächst wird für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus die entsprechende Miet-Kategorie aus der Tabelle gewählt und die Modernisierung eingerechnet, um dann die wohnlageabhängigen Ab- beziehungsweise Zuschläge einzurechnen. Bei einfacher Lage werden 28 Cents je Quadratmeter abgezogen, bei mittlerer Lage 9 Cents. Guten Lagen werden je Quadratmeter 74 Cents hinzugerechnet.

Der errechneten Summe wird pauschal 20 Prozent aufgeschlagen. Siehe Rechenbeispiel 1.

Das Ergebnis multipliziert mit der Quadratmeterzahl der Wohnung ergibt die maximale Miete, die der Vermieter nach dem Inkrafttreten der Mietendeckels verlangen darf. Rechenbeispiel 2 stellt die Maximalmiete für ein Ein- oder Zweifamilienhaus dar.

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Wie können Mieter den Mietendeckel einfordern?

Das Gesetz besagt, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter handeln muss. Sie müssen dem Mieter spätestens bis 23. April (zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes) und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze und der maßgeblichen Umstände erteilen. Dasselbe gilt für die Höhe der Stichtagsmiete am 18. Juni 2019. An der Stelle hilft es, sich zuvor mit Alter und Ausstattung des Hauses vertraut zu machen, und selbst zu rechnen.

Wer kontrolliert die Einhaltung des Mietendeckels?

Kontrollieren wird die Miete nicht der Senat, der sie beschlossen hat. Diese Aufgabe übernehmen die Bezirksämter. Sie überwachen die Einhaltung der Vorschriften des Mietendeckels. Sie können von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind.

Vermieter sollten sich hüten, den Deckel zu umgehen. Werden die Regeln nicht beachtet, können Verstöße mit bis zu 500.000 Euro bestraft werden. Diese hohe Summe ist bewusst so hoch gesetzt. Sie soll Vermieter abschrecken, den Mietendeckel zu umgehen.

Kann der Vermieter trotz Deckelung die Miete erhöhen?

Der Mietendeckel ist auf 5 Jahre angelegt, bis dahin sind die Mieten eingefroren. Es gibt aber drei Ausnahmen:

  1. Inflationsausgleich: Ab 2022 darf der Vermieter einen sogenannten Inflationsausgleich von 1,3 Prozent geltend machen. Der Senat spricht deswegen vom „atmenden Mietendeckel“.  Zum Vergleich: Die Inflationsrate lag 2019 bei 1,4 Prozent.
  2. Härtefälle: Der Vermieter kann aus Gründen, die nicht in seinem Verantwortungsbereich liegen, auch eine höhere Miete verlangen. Heißt: Wenn dauerhafte Verluste oder eine Substanzgefährdung durch die geringe Miete drohen, ist eine höhere Miete möglich. Die kann aber nur die Investitionsbank Berlin genehmigen.
  3. Besserstellung fairer Vermieter: Vermietern, die zuvor sehr niedrige Mieten unter 5,02 Euro verlangt haben, können die Mieten bei Wiedervermietungen unter bestimmten Voraussetzungen um einen Euro pro Monat auf bis zu 5,02 Euro je Quadratmeter erhöhen.
Achtung

Es gibt es bereits ein erstes Urteil durch das Berliner Amtsgericht, das den Mietendeckel außer Kraft setzt. Es hat der Klage eines Vermieters stattgegeben, der nun eine Mieterhöhung in Höhe von 35,37 Euro vom Mieter verlangen darf, obwohl das nach dem neuen Gesetz verboten ist.

Welche Mietendeckel gibt es außerhalb Berlins?

Mietendeckel, Blick auf München, im Hintergrund die Alpen. Foto: FleischiPixel / stock.adobe.com
Von München aus formiert sich das Volksbegehren „Mietenstopp“. Foto: FleischiPixel / stock.adobe.com

Der Berliner Mietendeckel kann nicht mal eben in jeder andere Kommune Deutschlands umgesetzt werden. Jede Kommune unterliegt eigenen landesspezifischen Gesetzen, die vorab geprüft werden müssen.

Die erste Bestrebung zu einem vergleichsweise ähnlichen Instrument kommt aus Bayern mit dem Volksbegehren „Mietenstopp“, das vom Mieterverein München initiiert worden ist. Ziel: In 162 bayerischen Städten und Gemeinden soll für sechs Jahre die Miete eingefroren werden. Diese Initiative hat 52.000 Unterschriften gesammelt. Der Gesetzentwurf liegt nun beim Bayerischen Innenministerium, das verfassungsrechtliche Fragen prüfen muss.

Während der Münchener Bürgermeister Dieter Meister sich Ende 2019 für einen Mietendeckel in der bayerischen Landeshauptstadt aussprach, gibt es beispielsweise große Bedenken in Hamburg. Die Bausenatorin der Hansestadt Dorothee Stapelfeldt, begründet die in Hamburg zuletzt langsamer gestiegenen Mietpreise mit der Forcierung des Wohnungsbaus in der Stadt.

Viele Kommunalpolitiker befürworten tatsächlich auch in anderen Städten einen Mietendeckel einzufordern, allerdings sind die Augen auch dort erstmal auf Berlin beziehungsweise auf das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe gerichtet. Je nach dem, wie dort über den Berliner Mietendeckel geurteilt wird, können sich dann auch für andere Städte ganz neue Türen öffnen oder eben auch wieder schließen.

Als nächste Stadt könnte Frankfurt einen Mietenstopp bekommen. Die SPD in Hessen hat ein Gutachten in Auftrag gegeben, das beweise, dass ein "intelligenter Mietenstopp" gegen den Wohnungsmangel in Frankfurt und im Land Hessen möglich wäre. Ende März soll ein Vorschlag zur Deckelung von Mieterhöhungen in den Landtag eingebracht werden.

Kilian Treß

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