Individualvereinbarung

Eine Individualvereinbarung wird zwischen zwei mündigen Vertragspartnern ausgehandelt. Sie ist in der Regel auch dann gültig, wenn sie für einen der Vertragspartner nachteilig ist.

Bei Verträgen gibt es im Wesentlichen zwei Arten von Vereinbarungen: Zum einen Individualvereinbarungen, die zwischen den Vertragspartnern ausgehandelt werden, zum anderen Formularklauseln, vielfach auch Allgemeine Geschäftsbedingungen oder "das Kleingedruckte" genannt. Typischerweise bestehen Wohnungsmietverträge überwiegend aus Formularklauseln, sie können jedoch auch Individualvereinbarungen beinhalten.

Individualvereinbarung unterscheidet sich deutlich von Formularklauseln

Es macht rechtlich einen großen Unterschied, ob eine Klausel eine Individualvereinbarung ist oder eine Formularklausel. Für eine Individualvereinbarung, die zwei mündige und redliche Vertragspartner ausgehandelt haben, gilt in aller Regel: Vertrag ist Vertrag, und dieser ist auch dann einzuhalten, wenn er nachteilig für einen Vertragspartner, zum Beispiel den Mieter, ist.

Allerdings gibt es auch Einschränkungen: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt einige Paragraphen, in denen festgelegt ist, dass zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Allerdings sind diese Einschränkungen eher theoretischer Natur. Denn es ist kaum vorstellbar, dass sich ein Mieter aus freien Stücken zum Beispiel mit dem Vorschlag des Vermieters einverstanden erklären würde, im Falle von schweren Mängeln grundsätzlich auf sein Recht zur Mietminderung zu verzichten. Ähnliches gilt auch für sittenwidrige Klauseln und solche, bei denen ein Vertragspartner arglistig getäuscht wurde: Diese sind ungültig, wobei man in solchen Fällen ohnehin nicht mehr vom Vorliegen einer Individualvereinbarung ausgehen kann.

Bei Formularklauseln sind die Kriterien, welche Regelungen gültig sind und welche nicht, strenger als bei Individualvereinbarungen. Wer einen typischen Standard-Mietvertrag unterschreibt, hat normalerweise keinen Einfluss auf den Inhalt des Vertragswerks: Entweder er akzeptiert ihn, oder er muss auf die Wohnung verzichten. Der Gesetzgeber schützt deshalb den schwächeren Vertragspartner: Formularklauseln sind generell nur dann gültig, wenn sie diesen nicht unangemessen benachteiligen. Tun sie es doch, sind sie nach den geltenden Verbraucherschutz-Gesetzen ungültig (BGB, § 307 ff.). Formularklauseln dürfen sich demzufolge nicht zu weit vom gesetzlichen Leitbild entfernen.

Beispiel: Im Mietrecht kann mittels Formularklausel ein Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren vereinbart werden. Handeln Mieter und Vermieter allerdings individuell einen noch längeren Zeitraum aus, so ist dies als Individualvereinbarung zulässig. Auch ist zwar eine Formularklausel, die den Mieter generell zum Renovieren beim Auszug verpflichtet, ungültig. Eine Individualvereinbarung mit Endrenovierungsverpflichtung kann dagegen gültig sein (BGH; Az.: VIII ZR 71/08).

Bisweilen kann es allerdings zum Streit darüber kommen, ob eine Klausel individuell vereinbart wurde oder ob sie eine Formularklausel ist. Ein - wenn auch nicht besonders starkes - Indiz für ersteres kann sein, dass die entsprechende Vertragspassage handschriftlich eingefügt wurde. Allerdings können auch handschriftliche Passagen Formularklauseln darstellen, nämlich dann, wenn sie öfter für gleichartige Rechtsgeschäfte angewandt werden. Ein Vermieter darf einem Mieter also nicht einfach für diesen ungünstige Regelungen aufbrummen, indem er diese handschriftlich in den Vertrag einfügt. Letztlich bedarf es im Streitfall einer richterlichen Einzelfallprüfung, ob  eine Klausel dem individuell ausgehandelten Willen beider Vertragspartner entspricht oder ob eine Formularklausel vorliegt, auf die der schwächere Vertragspartner keinen Einfluss hatte.

28.09.2010


Siehe auch


Übersicht Mietrechtslexikon