Mietminderung

Treten Mängel in der Mietwohnung auf, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht auf Mietminderung.

Der Vermieter muss den Wohnraum dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Treten Mängel in der Mietwohnung auf, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, so ist der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, die Miete zu mindern.

Wie hoch eine solche Mietminderung ausfällt, hängt ganz davon ab, wie schwer die Mängel sind und wie stark sie die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen. Die Bandbreite kann von wenigen bis hin zu 100 Prozent reichen. Letzteres dann, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist.

Bevor jedoch ein Mieter die Miete mindert, muss er den Vermieter umgehend über den Mangel in Kenntnis setzen. Der Vermieter hat deshalb kein Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Der Mieter kann die Mängel selbst beseitigen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen, wenn dieser nicht reagiert. Dies gilt auch, wenn eine umgehende Mängelbeseitigung notwendig ist, um größeren Schaden abzuwenden.

Der Mieter sollte dem Vermieter auch im eigenen Interesse Mängel umgehend melden. Wer zu lange mit der Mängelrüge wartet, verwirkt sein Recht auf Mietminderung. Die alte Sechs-Monats-Frist gilt heute allerdings nicht mehr, urteilten Richter vom Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 274/02): Wann das Recht auf Minderung verwirkt ist, hängt demnach vom Einzelfall und den Umständen ab. Wenn es der Mieter versäumt, dem Vermieter einen schweren Mangel mitzuteilen und es treten Folgeschäden ein, so ist er dem Vermieter gegenüber sogar zu Schadensersatz verpflichtet.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Mieter nicht berechtigt, bei Mängeln die Miete zu mindern: Etwa dann, wenn der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden und dem Mieter bekannt war. Es sei denn, er behält sich bei Vertragsabschluss seine Rechte ausdrücklich vor. Auch wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, steht ihm kein Mietminderungsanspruch zu.

Über die angemessene Höhe der Mietminderung gibt es keine exakten Festlegungen, jedoch zahlreiche Gerichtsurteile. Klar ist: Minimale Mängel berechtigen nicht zur Mietminderung. Umgekehrt gilt: Ist der Mangel so heftig, dass an normales Wohnen gar nicht mehr zu denken ist, so kann die Miete um 100 Prozent gemindert werden. Das ist etwa dann der Fall, wenn im eisigen Winter die komplette Heizung ausfällt, urteilte das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 70/92). Auch bei Bauarbeiten im oder am Haus kann unter bestimmten Umständen die Miete gekürzt werden. Kleinere Kürzungen gestehen viele Gerichte dann zu, wenn beispielsweise der Briefkasten defekt ist, die Klingel fehlt oder der Balkon abgerissen wird.

Zum Thema Mietminderung gibt es zahllose Urteile, oft sind die Auffassungen der Richter sehr unterschiedlich. Deshalb empfiehlt es sich, auch wegen der hohen Prozesskosten, sich mit dem Vermieter gütlich zu einigen. Eine andere Möglichkeit: Sich gegebenenfalls erst vom örtlichen Mieterverein beraten lassen, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.

24.09.2010


Siehe auch


Übersicht Mietrechtslexikon