Immobilie kaufen – von der Suche bis zum Kaufvertrag
Schritt 3: Kaufvertrag
Von Fallstricken im Kaufvertrag bis zum Notartermin und Wohnungsübergabe
Du bist auf der Suche nach der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus? Wir unterstützen dich dabei, die richtige Immobilie zu finden und begleiten dich Schritt für Schritt von der Suche über die Immobilienfinanzierung bis hin zum Kaufvertrag. Mit kostenlosen Tools und nützlichen Checklisten.
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Schritt 1: Finanzierung planen
Noch bevor du dich nach einer Immobilie umsiehst, solltest du einen Finanzierungsplan aufstellen und deinen finanziellen Rahmen gut abstecken. Nur so übernimmst du dich beim Immobilienkauf nicht und kannst dein Darlehen rechtzeitig und ohne große Probleme abbezahlen. Auch über mögliche Fördermöglichkeiten und Steuervorteile solltest du dir Gedanken machen.
Budget berechnen: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Zunächst solltest du dir Gedanken darüber machen, wie teuer deine Immobilie sein darf. Bei der Frage nach dem Budget für den Immobilienkauf sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:
- Eigenkapital: Wie viel Eigenkapital hast du zur Verfügung? Dazu zählen deine Ersparnisse auf Konto oder Sparbuch, aber auch andere Vermögenswerte wie Aktien, Lebensversicherungen oder Wertpapiere. Je mehr Eigenkapital du hast, umso besser. Denn ein hoher Anteil an Eigenkapital führt oft zu besseren Konditionen bei der Immobilienfinanzierung.
- Aktuelle Einnahmen und Ausgaben: Wie viel Geld nimmt dein Haushalt jeden Monat ein? Wie viel davon kannst du jeden Monat für die Tilgung des Kredits entbehren?
- Dauer bis zur Schuldenfreiheit: Wie lange bist du bereit einen Kredit zu tilgen? In der Regel sollten Immobilienkredite bis zum Renteneintritt abbezahlt sein. Je jünger du bist, desto länger hast du also Zeit deinen Kredit zurückzuzahlen.
- Anschlussfinanzierung: Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft die Zinsbindung nach zehn oder 15 Jahren aus. Weil dann meist noch eine Restschuld vorhanden ist, wird eine Anschlussfinanzierung notwendig. Da Bauzinsen schwanken, kann es passieren, dass bei der Anschlussfinanzierung wesentlich mehr Zinsen gezahlt werden müssen als bei der Erstfinanzierung. Kannst du dir dann die monatliche Rate immer noch leisten? Auch das sollte bei der Budgetplanung bedacht werden.
- Familienplanung und Co.: Hast du vor in den nächsten Jahren deine Arbeitszeit zu reduzieren, weil möglicherweise Familienzuwachs ins Haus steht oder ein Angehöriger gepflegt werden muss? Oder planst du einen beruflichen Wechsel? Es gibt Ereignisse im Leben, die sich auch auf die monatlichen Einnahmen auswirken können. Ist die monatliche Tilgung des Immobilienkredits zu knapp kalkuliert, kann einen das in finanzielle Bedrängnis bringen.
Kann ich mir jetzt überhaupt noch ein Eigenheim leisten?
Zwar stagnieren die Hauspreise in vielen Orten derzeit, doch lassen die zusätzlichen Belastungen aus Inflation, steigenden Zinsen sowie höhere Energiepreise den Traum vom Eigenheim schnell platzen. Wer eine große Summe Eigenkapital angespart hat, kann bei der Bank aufgrund eines zu geringen Haushaltseinkommens dennoch die gewünschte Kreditsumme, die er vor einem Jahr noch zugesagt bekommen hat, verwehrt bekommen.
Gibt es noch günstige Alternativen auf dem Land?
Es gibt günstige Alternativen auf dem Land. Der Preisunterschied zwischen Land und Stadt ist insgesamt bedingt durch die Coronapandemie geschrumpft. Der Grund liegt darin, dass der Fokus für Käufer sich mit der Möglichkeit auf Homeoffice von der Stadt auch aufs Land verschoben hat, weil der sonst so zeitaufwendige Arbeitsweg nun oft wegfällt.
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Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf noch auf mich zu?
Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, musst du aber nicht nur mit dem Kaufpreis rechnen. Es kommen noch eine ganze Reihe weiterer Kosten auf dich zu – die sogenannten Kaufnebenkosten:
- Maklerprovision: Wenn du deine Immobilie von einem Makler vermittelt bekommen hast, musst du diesem dafür in der Regel eine Provision zahlen. Vom Käufer darf der Makler seit 23. Dezember 2020 aber nur eine Provision verlangen, wenn auch der Verkäufer eine solche in gleicher Höhe zahlen muss. In den meisten Fällen dürften Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer an den Makler zahlen.
- Notargebühren und Grundbuchkosten: Der Kaufvertrag muss immer notariell beglaubigt werden und der Käufer anschließend als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Sowohl die Notar- als auch die Grundbuchkosten übernimmt in der Regel der Käufer. Wobei rund 1,0 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises auf die Notarkosten und 0,3 bis 0,5 Prozent auf die Grundbuchkosten entfallen.
- Grunderwerbsteuer: Sobald du die Immobilie gekauft hast, wirst du den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt bekommen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Individuelle Nebenkosten: Wenn du ein ältere Bestandsimmobilie gekauft hast, kommen möglicherweise auch noch Renovierungs- oder Modernisierungskosten auf dich zu. Auch an Kosten für Versicherungen, Gutachter oder den Umzug solltest du denken.
Kaufst du kein Haus, sondern eine Eigentumswohnung, fallen noch weitere Kosten an, wie etwa:
- Instandhaltungsrücklage
- Laufende Betriebskosten für beispielsweise Hausmeisterservice, Wasserversorgung oder Müllabfuhr
- Verwaltungskosten
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Wie finde ich die richtige Immobilienfinanzierung?
Um die beste Immobilienfinanzierung zu finden, lohnt es sich, verschiedene Finanzierungsangebote einzuholen und dann zu vergleichen. Mit folgenden Fragen kannst du die Angebote gegeneinander abwägen:
- Wie hoch sind die Gesamtkosten der Baufinanzierung?
- Ist die Monatsrate der Baufinanzierung bezahlbar?
- Sind Fördermöglichkeiten bei der Finanzierung bereits berücksichtigt?
- Ist der Kredit so flexibel, wie du ihn brauchst? Hast du die Möglichkeit zu Sondertilgungen oder kannst du den Kredit im Notfall auch mal eine Zeitlang aussetzen?
- Ist die Immobilie zu dem Zeitpunkt abbezahlt, an dem du schuldenfrei sein möchtest?
- Stimmt der Eigenkapitalanteil, den du einbringen möchtest?
- Welche Zinsbindung passt besser zu dir? Willst du lieber eine kurze Zinsbindung von etwa zehn Jahren oder willst du lieber auf Nummer sicher gehen und dir das Zinsniveau für einen Zeitraum von 20 Jahren sichern.
Sind Banken bei der Kreditvergabe strenger geworden?
Die Banken handeln bei der Kreditvergabe oft nach eigenen, strengen Regularien. Die können sich durchaus ändern, werden aber nicht veröffentlicht. Grundsätzlich gilt, wenn die Bank einen Kredit vergibt, muss es für den Kreditnehmer realistisch sein, ihn auch abbezahlen zu können. Denn die Bank trägt schließlich das Risiko für die Investitionssumme im Falle einer Privatinsolvenz.
Banken sind also nicht strenger geworden, es ist für den Kreditnehmer aufgrund der hohen Zinsen, der inflationsbedingten Mehrausgaben sowie den nicht absehbaren hohen Energiepreisen schwerer geworden, den nötigen finanziellen Rahmen zu stellen, der die Aufnahme des gewünschten Kredits ermöglicht.
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Immobilie kaufen: Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Je nachdem, was du mit deiner Immobilie vorhast, kannst du unter Umständen unterschiedliche Förderungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen:
- Wenn du deine Immobilie energieeffizient sanieren willst, bietet die KfW-Bank eine Förderung an.
- Wenn du ein neu gebautes Haus erworben hast oder selbst neu baust, gibt es Zuschüsse von der KfW-Bank.
- Einkommensschwache oder kinderreiche Familien können durch das Wohnraumförderungsgesetz unterstützt werden.
- Daneben gibt es auch noch Wohn-Riester, das sich auch für Alleinstehende, aber insbesondere für Gutverdiener und Familien mit Kindern lohnt.
Immobilie kaufen: Welche Steuervorteile habe ich?
Wer Wohnung und Haus vermieten will, kann ab dem Erwerb in der Regel von der Absetzung für Abnutzung profitieren – kurz AfA. Die AfA gibt es für Altbauten und für Neubauten. Für Selbstnutzer gelten diese Steuervorteile allerdings nicht.
Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie können Eigentümer von einer eigenen AfA profitieren, ob sie das Gebäude vermieten oder nicht, ist dabei unerheblich.
Schritt 2: Die passende Kaufimmobilie finden
Wenn du weißt, wie viel deine Immobilie kosten darf, geht es mit der Suche nach der passenden Wohnung oder dem passenden Haus los.
Welche Immobilie passt zu mir?
Egal ob Eigenheim oder Renditeobjekt – Immobiliensuchende müssen zunächst ein paar Entscheidungen treffen. Je nach Lage oder Immobilientyp kommen unterschiedliche Kosten und Verantwortungen auf dich zu:
Bestandsimmobilie oder Neubau?
Wer einen Neubau kauft, muss sich in den nächsten Jahren nicht um große Renovierungen kümmern. Neubauten haben meist auch den Vorteil, dass sie nach den höchsten Energieeffizienzstandards gebaut wurden und generell eine moderne Ausstattung haben. Allerdings sind Neubauten wesentlich teurer als Bestandsimmobilien und die Gegend, in der das Haus steht, möglicherweise infrastrukturell noch nicht gewachsen.
Wer sich nach Bestandsimmobilien umsieht, muss dafür meist mit größeren Renovierungsarbeiten nach dem Kauf rechnen und sollte generell genauer hinschauen: Manchmal gibt es schwer erkennbare Baumängel oder es liegen Altlasten auf dem Grundstück.
Haus oder Eigentumswohnung?
Lieber ein Haus, vielleicht sogar mit Garten oder lieber eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus? Hier kommt es sehr auf deine Lebensplanung an und wie viel Platz du brauchst. Natürlich gibt auch deine gewünschte Lage den Rahmen vor: In der Stadt werden eher Wohnungen gesucht, Häuser findest du eher im Umland oder auf dem Land.
Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, muss sich auch darauf einstellen, Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft zu werden und monatlich ein Hausgeld entrichten.
Zentrale Lage, Stadtrand oder Land?
Eine der wichtigsten Punkte beim Immobilienkauf: Lage, Lage, Lage. Hier kommt es auch sehr darauf an, welchen Immobilientyp du suchst. Ein Einfamilienhaus mit großem Garten und das zu bezahlbaren Preisen wirst du in zentraler Stadtlage nicht finden. Am Land hingegen sind Eigentumswohnungen oft rar.
Am Land sind Immobilien meist noch günstiger als in den großen Metropolen, je weiter ländlich du aber wohnst, desto höhere Mobilitätskosten können auf dich zukommen.
Immobiliensuche: Wie finde ich die passende Immobilie?
Auf eigene Faust auf Immobiliensuche gehen oder lieber einen Makler beauftragen? Für viele Immobilienkäufer ist das eine Abwägungssache. Ein Makler hat in der Regel einen guten Überblick über den Markt und erspart dem Suchenden viel Arbeit. Wer selbst Anzeigen durchforstet oder eine Suchanzeige schaltet, spart sich dafür die Maklerprovision – muss im Gegenzug aber auf die Expertise eines Fachmannes verzichten.
Wichtig: Wer einen Immobilienmakler online, telefonisch oder per E-Mail beauftragt, der muss von diesem über sein Widerrufsrecht aufgeklärt werden: Innerhalb von 14 Tagen kann er in der Regel ohne Angabe von Gründen von dem Maklervertrag zurücktreten. Wird er darüber nicht informiert, so verlängert sich das Widerrufsrecht auf ein Jahr und 14 Tage.
Bei der Maklerprovision gilt allerdings stets: Diese wird nur dann fällig, wenn auch tatsächlich ein Immobilienkaufvertrag zustande kommt.
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Neben dem herkömmlichen Hauskauf gibt es auch Alternativen: Der Käufer kann seine Immobilie im Zuge einer Zwangsversteigerung erwerben, Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital können einen Mietkauf in Betracht ziehen und wer selber bauen will, aber kein Grundstück findet, für den kann Erbpacht eine Option sein.
Immobilie gefunden: Worauf sollte ich vor dem Kauf achten?
Endlich hast du deine Traumimmobilie gefunden. Doch bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest du genau hinsehen und die Immobilie gegebenenfalls von einem Gutachter prüfen lassen. Mit diesen Tipps geht nichts schief:
- Bei der Besichtigung Energieausweis genau durchlesen: Ist das Haus ein Energieverschwender oder Sparmeister?
- Besteht ein Vorkaufsrecht? Dafür den Makler oder Verkäufer fragen.
- Vor dem Kauf das Grundbuch einsehen oder dafür einen Grundbuchauszug anfordern: Ist der Verkäufer alleiniger Eigentümer? Gibt es Lasten und Beschränkungen? Ist das Haus mit einer Grundschuld belastet?
- Den Bebauungsplan unter die Lupe nehmen: Gibt es Beschränkungen beim Hausbau oder Ausbau?
- Besteht Denkmalschutz oder könnte das Gebäude zukünftig unter Denkmalschutz gestellt werden?
- Um sicherzugehen, dass das Grundstück nicht mit Altlasten wie Chemikalien verseucht ist, sollten Immobilienkäufer bei Kaufinteresse nochmal genauer hinsehen.
- Entspricht der Preis auch dem tatsächlichen Immobilienwert? Damit Immobilienkäufer nicht zu viel zahlen, kann eine Immobilienwertermittlung hilfreich sein.
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Schritt 3: Immobilienkauf abschließen und Kaufvertrag unterschreiben
Alle Einzelheiten sind geklärt, Käufer und Verkäufer sind sich einig und die Finanzierung steht auch: Dann kann der Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrags beauftragt werden.
Was muss im Kaufvertrag stehen?
Der Kaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:
- Anschriften von Käufer und Verkäufer, sowie deren Geburtsdaten
- Kaufpreis
- Die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, einschließlich übernommener beweglicher Gegenstände wie Einbauküche oder Brennstoffvorräte. Tipp: Der Preis für die beweglichen Gegenstände sollten im Kaufvertrag separat aufgeführt werden, weil für bewegliche Sachen keine Grunderwerbsteuer fällig wird
- Die Übernahme bzw. Löschung eventuell bestehender Grundschulden
- Regelungen, wie und wann der Kaufpreis gezahlt werden muss: Der Kaufpreis muss erst gezahlt werden, wenn der Eigentumserwerb durch den Käufer rechtlich gesichert ist. Dies erfolgt in Form einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die der Notar dem Käufer mitteilt. Vorher sollte unter keinen Umständen bezahlt werden: Der potenzielle Käufer riskiert den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden, denn ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern.
- Der Zeitpunkt, an dem die Immobilie an den Käufer übergeben wird und er sie als Eigentümer nutzen kann. Meist ist die Eigentumsübergabe an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
- Die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei etwaigen Mängeln.
- Sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte).
- Gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.
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Worauf ist beim Notartermin zu achten?
In Deutschland werden Immobilienkauverträge immer vom Notar abgewickelt. Der Notar berät Käufer und Verkäufer gleichermaßen und erläutert beiden Seiten die Details des Kaufvertrags.
Oftmals werden Käufer jetzt vom Verkäufer oder Makler aufgefordert, eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis vorzulegen. Dies dient zur Sicherheit für den Verkäufer.
Wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer den Notarvertrag unterschrieben haben, trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Das ist eine Art bindende Reservierung, denn bis zur richtigen Eintragung ins Grundbuch kann noch ein bisschen Zeit vergehen: Erst nachdem der Käufer nämlich den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, erhält er die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung, um sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Alle Infos rund um den Notartermin:
Immobilie gekauft: Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?
Der Kaufpreis wird immer erst fällig, wenn der Käufer sicher sein kann, dass die Immobilie mit der Zahlung sein Eigentum wird. Der Verkäufer wiederum muss seine Immobilie aber auch erst abgeben, wenn er den Kaufpreis bekommen hat.
Damit sowohl Käufer als auch Verkäufer auf der sicheren Seite sind, kümmert sich meist auch der Notar um den Geldtransfer beim Immobilienverkauf. Sobald für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gemacht worden ist, ein Vorkaufsrecht von Seiten der Gemeinde ausgeschlossen ist und der Verkäufer dem Notar alle Unterlagen für eine Löschung der Grundschuld übergeben hat, verschickt der Notar eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer. Oft muss der Käufer das Geld auf ein Notaranderkonto überweisen – eine Art Treuhandkonto, das vom Notar für den Verkäufer verwaltet wird.
Wie läuft die Eigentumsübergabe ab?
Sobald du den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer oder auf das Notaranderkonto überwiesen hast, muss der Verkäufer dir die Immobilie übergeben. Dabei solltest du auf folgende Punkte achten:
- Wie ist der Zustand der Immobilie? Wurden – falls vereinbart – vorhandene Mängel entsprechend beseitigt?
- Hast du alle Schlüssel bekommen?
- Sind die beweglichen Gegenstände, die du miterworben hast, vorhanden?
Hausübergabeprotokoll
Wohnungsübergabeprotokoll
Schritt 4: Eigentum verwalten – Rechte und Pflichten, Versicherungen und Steuern
Eigentum verpflichtet: Sobald du Eigentümer einer Immobilie wirst, hast du nicht nur Rechte, sondern plötzlich auch eine ganze Reihe von Pflichten, die du erfüllen musst – egal ob du selbst darin wohnst oder die Immobilie vermietest.
Was sind meine Pflichten als Immobilieneigentümer?
Jeder Immobilieneigentümer hat folgende Pflichten zu erfüllen:
- Verkehrssicherungspflicht: Als Eigentümer musst du dafür sorgen, dass von deinem Grundstück keine Gefahren ausgehen. Das heißt: du musst im Winter dafür Sorge tragen, dass die Gehwege um dein Grundstück von Schnee und Eis befreit sind und auch Bäumen, Hecken und Co. müssen regelmäßig überprüft werden.
- Rauchmelderpflicht: Eigentümer sind in mittlerweile in allen Bundesländern dazu verpflichtet, Rauchmelder in vorgegebenen Zimmern einzubauen und diese auch regelmäßig zu warten. Mehr zur Rauchmelderpflicht liest du hier.
- Gefahrstoffsicherungspflicht: Hast du in deiner Immobilie eine Ölheizung verbaut, muss du den Öltank regelmäßig überprüfen lassen. Sollte Öl auslaufen, können enorm hohe Strafen fällig werden.
- Entsorgungspflicht: Du musst als Immobilieneigentümer dafür sorgen, dass der Müll regelmäßig entsorgt wird.
Du willst deine Immobilie vermieten? Dann kommen noch eine ganze Reihe an weiteren Vermieterpflichten auf dich zu – die wichtigsten:
- Instandhaltungspflicht: Als Vermieter musst du dafür sorgen, dass der Zustand der Immobilie dem Zustand bei Abschluss des Mietvertrags entspricht. Sämtliche Mängel, die während der Mietzeit auftreten, wie etwa Rohrbrüche, kaputte Lichtschalter, musst du beseitigen.
- Nebenkostenabrechnung: Jedes musst du als Vermieter einen Nebenkostenabrechnung erstellen.
- Reparaturen: Auch die sogenannten Schönheitsreparaturen sind in der Regel deine Pflicht als Vermieter. Du kannst sie aber im Mietvertrag auf den Mieter umlegen.
Welche Versicherungen brauche ich als Immobilieneigentümer?
Feuer, Sturm und Hochwasser: Naturgewalten, aber auch ein Wasserrohrbruch können an der eigenen Immobilie verheerenden Schaden anrichten. Eine Versicherungspflicht gibt es nicht, aber Immobilieneigentümer sollten sich mit folgenden Versicherungen vor großen Schäden absichern:
- Wohngebäudeversicherung: Sie sichert die Immobilie gegen Brände, Naturkatastrophen oder Wasserschäden ab. Viele Kreditgeber verlangen diese Versicherung bei der Finanzierung.
- Elementarversicherung: Sie deckt alle möglichen Schäden durch Naturgewalten wie Erdbeben, Hochwasser oder Schneedruck ab. Diese Versicherung lohnt sich für alle, die in Gegenden wohnen, in denen es oft Wirbelstürme oder Hochwasser gibt. Oftmals ist die Versicherung ein Baustein in der Wohngebäudeversicherung.
- Hausratversicherung: Sie deckt Schäden an Möbeln und anderen Gegenständen im Haus ab.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Sie deckt Schäden ab, die im Haus oder auf dem Grundstück von anderen entstehen. Besonders für Vermieter ist diese Versicherung wichtig.
Welche Steuern muss ich als Immobilienbesitzer zahlen und was kann ich absetzen?
Gleich nachdem du die Immobilie gekauft hast, wirst du vom Finanzamt aufgefordert einmalig die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Zusätzlich wird jährlich noch die Grundsteuer für dein Eigentum fällig.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sie saniert und dann vermietet, kann von der Absetzung für Abnutzung (AfA) Gebrauch machen und Sanierungskosten von der Steuer absetzen.
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, profitiert von einer eigenen AfA – egal, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird.
