Tipps für Immobilienkäufer
Ob Eigenheim oder Renditeobjekt, die richtige Immobilie zu finden ist gar nicht so einfach. Angefangen bei einer stabilen Finanzierung über die Suche bis hin zum Kaufvertrag müssen Käufer zahlreiche Entscheidungen treffen. Damit ihr Projekt gelingt, gibt es hier die wichtigsten Tipps für Immobilienkäufer.
Günstige Lage, eine gut geschnittene Immobilie und der Kaufpreis muss stimmen: Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, hat viele Ansprüche. Zu Recht: Denn schließlich hat der Immobilienkauf oft langfristige Auswirkungen auf das weitere Leben. Am Anfang sollte darum ein solider Finanzplan stehen, der auch mögliche Mehrkosten berücksichtigt. Gleichzeitig lohnt es sich auch, sich mit verschiedenen Förderungsmöglichkeiten auseinanderzusetzen. Steht die Finanzierung, ist der nächste Schritt schon einfacher: Die Suche nach passenden Immobilienangeboten ist bequem und unkompliziert von der Couch aus möglich. Wer sein Traumhaus oder seine Traumwohnung gefunden hat, sollte aber nichts überstürzen: Immobilienkäufer sollten die Eigenschaften des Objekts kritisch überprüfen sowie Grundbuch und Kaufvertrag genau unter die Lupe nehmen.
In 5 Schritten zur Traumimmobilie – und wertvolle Tipps für Immobilienkäufer
Schritt 1: Finanzierung planen
Wer eine Immobilie kaufen will, sollte seinen finanziellen Rahmen gut abstecken. Die wenigsten Immobilienkäufer können den Kaufpreis zu hundert Prozent aus eigener Tasche zahlen und entscheiden sich darum für die Finanzierung über ein Darlehen. Dabei ist ein hoher Anteil an Eigenkapital von Vorteil, denn dieser führt oft zu günstigeren Konditionen.
Damit das Darlehen rechtzeitig abgezahlt werden kann, lohnt es sich, einen Finanzierungsplan aufzustellen – und die Rückzahlungsdauer und Tilgung langfristig zu planen.
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Nebenkosten bedenken – Förderungsmöglichkeiten nutzen
Bei der Finanzierung sollten Käufer zudem mit weiteren Kosten rechnen: Schon die regulären Ausgaben für Makler, Notar und Grundbuchamt sowie Grunderwerbsteuer können mit über zehn Prozent des Kaufpreises zu Buche schlagen – weitere Kosten kommen oft hinzu.
Wohnungseigentümer müssen bei den laufenden Kosten zum Beispiel auch mit dem Hausgeld und der Instandhaltungsrücklage rechnen.
Je nachdem, was Immobilienkäufer mit ihrer Immobilie vorhaben, können sie unter Umständen unterschiedliche Förderungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen: Für den Kauf oder Bau des Eigenheims bietet die KfW-Bank zinsgünstige Darlehen. Einkommensschwache oder kinderreiche Familien können durch das Wohnraumförderungsgesetz sowie das Baukindergeld unterstützt werden. Daneben gibt es auch noch Wohn-Riester, das sich auch für Alleinstehende, aber insbesondere für Gutverdiener und Familien mit Kindern lohnt.
Wer Wohnung und Haus vermieten will, kann ab dem Erwerb in der Regel von der Absetzung für Abnutzung profitieren – kurz AfA. Die AfA gibt es für Altbauten und für Neubauten. Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie können Eigentümer von einer eigenen AfA profitieren, ob sie das Gebäude vermieten oder nicht, ist dabei unerheblich.
Schritt 2: Die richtige Immobilie suchen und finden
Der eine plant sein Eigenheim, der andere das Mietobjekt – doch Immobiliensuchende stehen meist vor den gleichen Fragen: Bestandsimmobilie oder Neubau? In zentraler Lage oder lieber am Stadtrand? Die Eigenschaften der Immobilie an sich, aber auch ihre Umgebung sind entscheidend. Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, sollte zudem genauer hinschauen, ob Renovierungsarbeiten nötig sind. Aufgrund der Energieeinsparverordnung, kurz EnEV, werden in einigen Fällen Sanierungsarbeiten sogar zur Pflicht. Dabei ist es oft hilfreich, einen Gutachter zu Rate zu ziehen.
Häuser und Wohnungen sind auch als Wertanlage sehr beliebt. Dabei gibt es unterschiedliche Methoden, um durch den Immobilienerwerb das eigene Geld anzulegen und zu mehren. Wer eine Immobilie kauft, um sie später gewinnbringend weiterzuverkaufen, sollte dabei allerdings die Spekulationssteuer bedenken.
Suchen oder suchen lassen: eine individuelle Entscheidung
Auf eigene Faust auf Immobiliensuche gehen oder lieber einen Makler beauftragen? Für viele Immobilienkäufer ist das eine Abwägungssache. Ein Makler hat in der Regel einen guten Überblick über den Markt und erspart dem Suchenden viel Arbeit. Wer selbst Anzeigen durchforstet oder eine Suchanzeige schaltet, spart sich dafür die Maklerprovision – muss im Gegenzug aber auf die Expertise eines Fachmannes verzichten.
Wichtig: Wer einen Immobilienmakler online, telefonisch oder per E-Mail beauftragt, der muss von diesem über sein Widerrufsrecht aufgeklärt werden: Innerhalb von 14 Tagen kann er in der Regel ohne Angabe von Gründen von dem Maklervertrag zurücktreten. Wird er darüber nicht informiert, so verlängert sich das Widerrufsrecht auf ein Jahr und 14 Tage.
Bei der Maklerprovision gilt allerdings stets: Diese wird nur dann fällig, wenn auch tatsächlich ein Immobilienkaufvertrag zustande kommt.
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Tipps zum Immobilienkauf: Es gibt auch andere Arten des Erwerbs
Neben dem herkömmlichen Hauskauf gibt es auch Alternativen: Der Käufer kann seine Immobilie im Zuge einer Zwangsversteigerung erwerben, Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital können einen Mietkauf in Betracht ziehen und wer selber bauen will, aber kein Grundstück findet, für den kann Erbpacht eine Option sein.
Schritt 3: Passende Immobilie gefunden? Genau hinsehen!
Wenn der Käufer glaubt, sein Traumhaus gefunden zu haben, sollte er nicht voreilig handeln: Erst sollte er die nötigen Unterlagen einsehen und gegebenenfalls von einem Experten prüfen lassen.
- Bei der Besichtigung Energieausweis genau durchlesen: Ist das Haus ein Energieverschwender oder Sparmeister?
- Besteht ein Vorkaufsrecht? Dafür den Makler oder Verkäufer fragen.
- Vor dem Kauf das Grundbuch einsehen oder dafür einen Grundbuchauszug anfordern: Ist der Verkäufer alleiniger Eigentümer? Gibt es Lasten und Beschränkungen? Ist das Haus mit einer Grundschuld belastet?
- Den Bebauungsplan unter die Lupe nehmen: Gibt es Beschränkungen beim Hausbau oder Ausbau?
- Besteht Denkmalschutz oder könnte das Gebäude zukünftig unter Denkmalschutz gestellt werden?
- Um sicherzugehen, dass das Grundstück nicht mit Altlasten wie Chemikalien verseucht ist, sollten Immobilienkäufer bei Kaufinteresse nochmal genauer hinsehen.
- Entspricht der Preis auch dem tatsächlichen Immobilienwert? Damit Immobilienkäufer nicht zu viel zahlen, kann eine Immobilienwertermittlung hilfreich sein.
Mit unseren Checklisten zum Hauskauf oder zum Wohnungskauf können Sie beim Besichtigungstermin die wichtigsten Eckpunkte festhalten.
Schritt 4: Jetzt geht’s an den Kaufvertrag
Sind alle Einzelheiten geklärt und Käufer und Verkäufer sich einig, so kann der Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrags beauftragt werden. In einigen Fällen kann es durchaus sinnvoll sein, dass Käufer und Verkäufer auch vorab schon einen Vorvertrag über den Immobilienkauf abschließen.
Ist der Kaufvertrag geprüft, folgt die notarielle Kaufabwicklung: Hierbei besteht der Verkäufer oft darauf, dass der Käufer ihm eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis vorlegt. Ist der Notarvertrag unterschrieben, trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung – eine Art bindende Reservierung – im Grundbuch ein. Erst dann tätigt der Käufer die Zahlung und muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Danach erhält der Käufer die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung, um sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.
Schritt 5: Übergabe und Umzug
Wird die Immobilie dem Käufer übergeben, sollte er ihren Zustand genau überprüfen und ob – falls vereinbart –vorhandene Mängel entsprechend beseitigt wurden. Hier kann es sich lohnen, ein Übergabeprotokoll anzufertigen und den Zustand der Immobilie genau festzuhalten.
Laden Sie sich hier ein Hausübergabeprotokoll oder ein Wohnungsübergabeprotokoll herunter.
Käufer, die die Immobilie selbst nutzen, müssen noch den Umzug bewältigen. Damit verbunden ist der übliche Trubel: Kisten packen, Schränke auseinanderschrauben und Möbel schleppen, ab- und ummelden. Um sich zumindest ein Stück des Aufwands zu sparen, entscheidet sich so mancher lieber dafür, ein Umzugsunternehmen zu beauftragen.
Zu guter Letzt: Das neue Eigentum richtig absichern und verwalten
Feuer, Sturm und Hochwasser: Naturgewalten, aber auch ein Wasserrohrbruch können an der eigenen Immobilie verheerenden Schaden anrichten. Dagegen können sich Eigentümer durch eine Wohngebäude- sowie eine Elementarschadenversicherung absichern. Wer sie vermieten will, sollte zudem eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abschließen.
Jährlich wird für das Eigentum die Grundsteuer fällig, die Vermieter aber auch über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen können. Hier gibt es weiterführende Tipps je nach Nutzung der Immobilienart – ob als Eigenheim oder Renditeobjekt:
