Von Fallstricken im Kaufvertrag bis zum Notartermin und Wohnungsübergabe
Du bist auf der Suche nach der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus? Wir unterstützen dich dabei, die richtige Immobilie zu finden und begleiten dich Schritt für Schritt von der Suche über die Immobilienfinanzierung bis hin zum Kaufvertrag. Mit kostenlosen Tools und nützlichen Checklisten.
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Noch bevor du dich nach einer Immobilie umsiehst, solltest du einen Finanzierungsplan aufstellen und deinen finanziellen Rahmen gut abstecken. Nur so übernimmst du dich beim Immobilienkauf nicht und kannst dein Darlehen rechtzeitig und ohne große Probleme abbezahlen. Auch über mögliche Fördermöglichkeiten und Steuervorteile solltest du dir Gedanken machen.
Zunächst solltest du dir Gedanken darüber machen, wie teuer deine Immobilie sein darf. Bei der Frage nach dem Budget für den Immobilienkauf sollten folgende Punkte berücksichtigt werden:
Zwar stagnieren die Hauspreise in vielen Orten derzeit, doch lassen die zusätzlichen Belastungen aus Inflation, steigenden Zinsen sowie höhere Energiepreise den Traum vom Eigenheim schnell platzen. Wer eine große Summe Eigenkapital angespart hat, kann bei der Bank aufgrund eines zu geringen Haushaltseinkommens dennoch die gewünschte Kreditsumme, die er vor einem Jahr noch zugesagt bekommen hat, verwehrt bekommen.
Es gibt günstige Alternativen auf dem Land. Der Preisunterschied zwischen Land und Stadt ist insgesamt bedingt durch die Coronapandemie geschrumpft. Der Grund liegt darin, dass der Fokus für Käufer sich mit der Möglichkeit auf Homeoffice von der Stadt auch aufs Land verschoben hat, weil der sonst so zeitaufwendige Arbeitsweg nun oft wegfällt.
Finde mit unserem Budget-Rechner heraus, wie teuer deine Immobilie sein darf.
Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, musst du aber nicht nur mit dem Kaufpreis rechnen. Es kommen noch eine ganze Reihe weiterer Kosten auf dich zu – die sogenannten Kaufnebenkosten:
Kaufst du kein Haus, sondern eine Eigentumswohnung, fallen noch weitere Kosten an, wie etwa:
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Um die beste Immobilienfinanzierung zu finden, lohnt es sich, verschiedene Finanzierungsangebote einzuholen und dann zu vergleichen. Mit folgenden Fragen kannst du die Angebote gegeneinander abwägen:
Die Banken handeln bei der Kreditvergabe oft nach eigenen, strengen Regularien. Die können sich durchaus ändern, werden aber nicht veröffentlicht. Grundsätzlich gilt, wenn die Bank einen Kredit vergibt, muss es für den Kreditnehmer realistisch sein, ihn auch abbezahlen zu können. Denn die Bank trägt schließlich das Risiko für die Investitionssumme im Falle einer Privatinsolvenz.
Banken sind also nicht strenger geworden, es ist für den Kreditnehmer aufgrund der hohen Zinsen, der inflationsbedingten Mehrausgaben sowie den nicht absehbaren hohen Energiepreisen schwerer geworden, den nötigen finanziellen Rahmen zu stellen, der die Aufnahme des gewünschten Kredits ermöglicht.
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Je nachdem, was du mit deiner Immobilie vorhast, kannst du unter Umständen unterschiedliche Förderungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen:
Wer Wohnung und Haus vermieten will, kann ab dem Erwerb in der Regel von der Absetzung für Abnutzung profitieren – kurz AfA. Die AfA gibt es für Altbauten und für Neubauten. Für Selbstnutzer gelten diese Steuervorteile allerdings nicht.
Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie können Eigentümer von einer eigenen AfA profitieren, ob sie das Gebäude vermieten oder nicht, ist dabei unerheblich.
Wenn du weißt, wie viel deine Immobilie kosten darf, geht es mit der Suche nach der passenden Wohnung oder dem passenden Haus los.
Egal ob Eigenheim oder Renditeobjekt – Immobiliensuchende müssen zunächst ein paar Entscheidungen treffen. Je nach Lage oder Immobilientyp kommen unterschiedliche Kosten und Verantwortungen auf dich zu:
Wer einen Neubau kauft, muss sich in den nächsten Jahren nicht um große Renovierungen kümmern. Neubauten haben meist auch den Vorteil, dass sie nach den höchsten Energieeffizienzstandards gebaut wurden und generell eine moderne Ausstattung haben. Allerdings sind Neubauten wesentlich teurer als Bestandsimmobilien und die Gegend, in der das Haus steht, möglicherweise infrastrukturell noch nicht gewachsen.
Wer sich nach Bestandsimmobilien umsieht, muss dafür meist mit größeren Renovierungsarbeiten nach dem Kauf rechnen und sollte generell genauer hinschauen: Manchmal gibt es schwer erkennbare Baumängel oder es liegen Altlasten auf dem Grundstück.
Lieber ein Haus, vielleicht sogar mit Garten oder lieber eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus? Hier kommt es sehr auf deine Lebensplanung an und wie viel Platz du brauchst. Natürlich gibt auch deine gewünschte Lage den Rahmen vor: In der Stadt werden eher Wohnungen gesucht, Häuser findest du eher im Umland oder auf dem Land.
Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, muss sich auch darauf einstellen, Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft zu werden und monatlich ein Hausgeld entrichten.
Eine der wichtigsten Punkte beim Immobilienkauf: Lage, Lage, Lage. Hier kommt es auch sehr darauf an, welchen Immobilientyp du suchst. Ein Einfamilienhaus mit großem Garten und das zu bezahlbaren Preisen wirst du in zentraler Stadtlage nicht finden. Am Land hingegen sind Eigentumswohnungen oft rar.
Am Land sind Immobilien meist noch günstiger als in den großen Metropolen, je weiter ländlich du aber wohnst, desto höhere Mobilitätskosten können auf dich zukommen.
Auf eigene Faust auf Immobiliensuche gehen oder lieber einen Makler beauftragen? Für viele Immobilienkäufer ist das eine Abwägungssache. Ein Makler hat in der Regel einen guten Überblick über den Markt und erspart dem Suchenden viel Arbeit. Wer selbst Anzeigen durchforstet oder eine Suchanzeige schaltet, spart sich dafür die Maklerprovision – muss im Gegenzug aber auf die Expertise eines Fachmannes verzichten.
Wichtig: Wer einen Immobilienmakler online, telefonisch oder per E-Mail beauftragt, der muss von diesem über sein Widerrufsrecht aufgeklärt werden: Innerhalb von 14 Tagen kann er in der Regel ohne Angabe von Gründen von dem Maklervertrag zurücktreten. Wird er darüber nicht informiert, so verlängert sich das Widerrufsrecht auf ein Jahr und 14 Tage.
Bei der Maklerprovision gilt allerdings stets: Diese wird nur dann fällig, wenn auch tatsächlich ein Immobilienkaufvertrag zustande kommt.
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Neben dem herkömmlichen Hauskauf gibt es auch Alternativen: Der Käufer kann seine Immobilie im Zuge einer Zwangsversteigerung erwerben, Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital können einen Mietkauf in Betracht ziehen und wer selber bauen will, aber kein Grundstück findet, für den kann Erbpacht eine Option sein.
Endlich hast du deine Traumimmobilie gefunden. Doch bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest du genau hinsehen und die Immobilie gegebenenfalls von einem Gutachter prüfen lassen. Mit diesen Tipps geht nichts schief:
Worauf soll ich beim Hauskauf achten? Mit unserer Checkliste für den Hauskauf tappst du in keine Fallen.
So geht beim Wohnungskauf nichts schief: Hol dir unsere kostenlose Checkliste für den Wohnungskauf.
Alle Einzelheiten sind geklärt, Käufer und Verkäufer sind sich einig und die Finanzierung steht auch: Dann kann der Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrags beauftragt werden.
Der Kaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:
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In Deutschland werden Immobilienkauverträge immer vom Notar abgewickelt. Der Notar berät Käufer und Verkäufer gleichermaßen und erläutert beiden Seiten die Details des Kaufvertrags.
Oftmals werden Käufer jetzt vom Verkäufer oder Makler aufgefordert, eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis vorzulegen. Dies dient zur Sicherheit für den Verkäufer.
Wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer den Notarvertrag unterschrieben haben, trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Das ist eine Art bindende Reservierung, denn bis zur richtigen Eintragung ins Grundbuch kann noch ein bisschen Zeit vergehen: Erst nachdem der Käufer nämlich den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, erhält er die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung, um sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Der Kaufpreis wird immer erst fällig, wenn der Käufer sicher sein kann, dass die Immobilie mit der Zahlung sein Eigentum wird. Der Verkäufer wiederum muss seine Immobilie aber auch erst abgeben, wenn er den Kaufpreis bekommen hat.
Damit sowohl Käufer als auch Verkäufer auf der sicheren Seite sind, kümmert sich meist auch der Notar um den Geldtransfer beim Immobilienverkauf. Sobald für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gemacht worden ist, ein Vorkaufsrecht von Seiten der Gemeinde ausgeschlossen ist und der Verkäufer dem Notar alle Unterlagen für eine Löschung der Grundschuld übergeben hat, verschickt der Notar eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer. Oft muss der Käufer das Geld auf ein Notaranderkonto überweisen – eine Art Treuhandkonto, das vom Notar für den Verkäufer verwaltet wird.
Sobald du den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer oder auf das Notaranderkonto überwiesen hast, muss der Verkäufer dir die Immobilie übergeben. Dabei solltest du auf folgende Punkte achten:
Hausübergabeprotokoll
Wohnungsübergabeprotokoll
Eigentum verpflichtet: Sobald du Eigentümer einer Immobilie wirst, hast du nicht nur Rechte, sondern plötzlich auch eine ganze Reihe von Pflichten, die du erfüllen musst – egal ob du selbst darin wohnst oder die Immobilie vermietest.
Jeder Immobilieneigentümer hat folgende Pflichten zu erfüllen:
Du willst deine Immobilie vermieten? Dann kommen noch eine ganze Reihe an weiteren Vermieterpflichten auf dich zu – die wichtigsten:
Feuer, Sturm und Hochwasser: Naturgewalten, aber auch ein Wasserrohrbruch können an der eigenen Immobilie verheerenden Schaden anrichten. Eine Versicherungspflicht gibt es nicht, aber Immobilieneigentümer sollten sich mit folgenden Versicherungen vor großen Schäden absichern:
Gleich nachdem du die Immobilie gekauft hast, wirst du vom Finanzamt aufgefordert einmalig die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Zusätzlich wird jährlich noch die Grundsteuer für dein Eigentum fällig.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sie saniert und dann vermietet, kann von der Absetzung für Abnutzung (AfA) Gebrauch machen und Sanierungskosten von der Steuer absetzen.
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, profitiert von einer eigenen AfA – egal, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird.