Untervermietung
Jobwechsel, Umzug ins Ausland, eine veränderte Lebenssituation: Es gibt viele Gründe, bei jemandem als Untermieter einzuziehen – und ebenso viele Gründe, eine Wohnung oder ein Zimmer unterzuvermieten. Entscheidend ist die Frage, ob der Vermieter diese Untervermietung akzeptieren muss oder am Ende eventuell sowohl der Mieter als auch sein Untermieter auf der Straße landen. Denn die Erlaubnis des Vermieters ist in den meisten Fällen grundlegende Voraussetzung.
Bei der Untervermietung macht es einen entscheidenden Unterschied aus, was Mieter genau zur Untermiete anbieten möchten: die ganze Wohnung oder nur ein Teil davon? Ebenso relevant ist die Beziehung zum künftigen Untermieter: Ist es ein Elternteil, der Lebenspartner oder ein Wildfremder?
Stets willkommene Untermieter
Wer unerlaubt untervermietet, riskiert eine fristlose Kündigung. Daher ist es immer sinnvoll, sich die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
Manchmal ist das aber nicht nötig: Nahe Familienangehörige dürfen zum Beispiel immer einziehen, auch ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters. Allerdings gelten nur die eigenen Eltern, Kinder oder Ehepartner als nah. Geschwister oder der Lebenspartner zählen beispielsweise nicht. Neben nahen Verwandten darf auch Pflegepersonal ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters als Untermieter einziehen.
Übrigens besteht in jedem Fall eine Informationspflicht gegenüber dem Vermieter. Er sollte immer wissen, wer über einen längeren Zeitraum in seiner Wohnung wohnt.
Die Wohngemeinschaft: zur Untermiete in einem Zimmer
Wer nur einen Teil seiner Mietwohnung zur Untermiete anbieten möchte, hat eventuell das Gesetz auf seiner Seite. Paragraph 553 BGB legt fest, dass der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers erteilen muss, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat. Zu diesem berechtigten Interesse zählen persönliche, aber auch wirtschaftliche Gründe:
Wenn die Miete auf einmal nicht mehr alleine getragen werden kann – sei es durch Jobverlust oder den Auszug des Partners –, ist der Mieter auf die Einnahmen aus Untervermietung angewiesen und hat ein berechtigtes Interesse daran. Das gilt auch, wenn ein neuer Lebenspartner einziehen möchte oder ältere Menschen sich Gesellschaft wünschen.
Seine Erlaubnis kann der Vermieter nur dann verweigern, wenn die Wohnung zu klein für mehrere Mieter wäre oder der Untermieter zum Beispiel den Hausfrieden stören könnte.
Untervermietung der ganzen Wohnung
Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, besteht kein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis des Wohnungseigentümers. Verweigert der Vermieter die Untervermietung, kann der Mieter jedoch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch nehmen. Das hilft ihm aber nur, wenn er eh aus seinem Mietvertrag raus wollte und eine zu lange Kündigungsfrist hätte, wie es bei alten Verträgen der Fall war.
Untervermietung an Touristen: rechtliche Grauzone
Zur Oktoberfestzeit in München, zum Karneval in Köln oder das ganze Jahr über in Berlin: In vielen deutschen Städten kann man sich ein Zubrot verdienen, wenn man sein Gästezimmer oder gleich die ganze Wohnung an Touristen vermietet. Doch da lauert so manche Falle.
Mieter brauchen meistens die Erlaubnis des Vermieters, unabhängig davon ob gegen Bezahlung untervermietet wird, oder eine weitere Person miteinzieht. Wer diese Erlaubnis nicht einholt, riskiert eine Abmahnung und bei erneutem Verstoß sogar eine Kündigung des Mietvertrags. Vermieter müssen einer Untervermietung jedoch nur dann zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt. Daher kann eine gewerbliche Untervermietung sogar als besonders schwere Vertragsverletzung eingestuft werden, die eine fristlose Kündigung nach sich zieht.
Für die Schäden, die Übernachtungsgäste in der Wohnung oder dem Haus anrichten, ist übrigens stets der Hauptmieter verantwortlich.
Wohnungseigentümer können ihr Gästezimmer grundsätzlich jedem überlassen. Allerdings darf die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft eine andere Vereinbarung treffen und Untervermietungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste untersagen. Das entschied der Bundesgerichtshof 2009 (BGH Az. V ZR 72/09). Anders sieht das aus, wenn die ganze Wohnung regelmäßig an zahlende Übernachtungsgäste vermietet werden soll. In vielen Städten greift dann ein Zweckentfremdungsverbot. Dieses verbietet unter anderem die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen.
Wer gegen Entgelt untervermietet, sollte daran denken, diese Einnahmen bei der Steuererklärung anzugeben. Andernfalls droht Ärger mit dem Fiskus – das gilt für Mieter als auch für Eigentümer.
Wenn aus dem Mieter der Vermieter wird: Wissenswertes zum Mietrecht
Für Schäden an der Mietsache haftet der Hauptmieter. Wie jeder Vermieter sollte der sich also absichern: Kaution verlangen, Schönheitsreparaturen klären, Betriebskostenabrechnung regeln.
