Untermietvertrag – kostenlose PDF Vorlage nutzen & Richtlinien einhalten

• Die Namen von Haupt- und Untermieter.
• Die genaue Adresse der Mietwohnung, gegebenenfalls mit Stockwerk.
• Beschreibung der Mietsache: Welche Räume des Mietobjekts darf der Untermieter für sich nutzen und welche zählen zu den Gemeinschaftsräumen? Führe im Untermietvertrag auch auf, welche Geräte ihr gemeinschaftlich nutzt.
• Die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel (eventuell Datum der Herausgabe).
• Bezug zum Hauptmietvertrag: Verweise im Untermietvertrag auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung. Diese sollte der Untermieter in Kopie erhalten.
• Zustimmung zur Untervermietung: Füge die schriftliche Untermietungserlaubnis dem Vertrag hinzu.
• Mietzeit: Nenne den Beginn des Mietverhältnisses. Hier sollte hervorgehen, ob du einen befristeten oder unbefristeten Untermietvertrag aushändigst. Möchtest du einen befristeten Untermietvertrag aufsetzen? So musst du dies begründen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf (§ 575 BGB).
• Kündigungsfristen: Integriere zudem, welche Kündigungsfristen beim Untermietvertrag gelten. In der Regel ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten bindend. Je nach Art der Untervermietung gelten aber meist kürzere Kündigungsfristen. Entscheidend ist, dass du die geltenden Fristen im Untermietvertrag klar benennst.
• Höhe der Miete und Nebenkosten: Sei dir bewusst, wie hoch die Untermiete sein darf. Der ausstehende Betrag muss ebenfalls aus dem Vertrag hervor gehen. Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar, sollte aber in einem angemessenen Verhältnis zur Miete des Hauptmieters stehen.
• Mietkaution: Der Hauptmieter sollte zur Sicherheit im Untermietvertrag eine Mietkaution vereinbaren. Diese sollte aber nicht höher als 3 Monatskaltmieten sein – die Nebenkosten kannst du dabei nicht mitzählen.
• Mietgebrauch: Vereinbart im Vertrag, dass der Untermieter mit der Wohnung und den gemeinschaftlich genutzten Gegenständen schonend umgeht.

Willst du deine Wohnung untervermieten, musst du in der Regel deinen Vermieter um Erlaubnis fragen (§ 540 BGB). Ehepartner, Eltern und Kinder dürfen in der Wohnung wohnen, auch wenn der Vermieter nicht zustimmt. Denn das gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung. Bei Lebenspartnern sieht es hingegen anders aus. Laut einem Urteil des Bundesgerichthofes brauchst du zwar die Erlaubnis des Vermieters, er darf deinen Wunsch jedoch nicht ablehnen (BGH, Az.: VIII ZR 371/02).

Eine Untermieterlaubnis steht dir laut Gesetz meist zu, wenn du nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe nennen kannst. Lehnt der Vermieter deinen Wunsch ab, kann unter Umständen eine Sonderkündigung erlaubt sein. Bedenke jedoch, dass die Gründe für die Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein dürfen (§ 553 BGB).

• Bei Untervermietung der gesamten Wohnung kann dein Vermieter einfach so Nein sagen, denn darauf hast du keinen Anspruch.
• Dein Vermieter kennt den künftigen Untermieter bereits und weiß, dass dieser ständig den Hausfrieden stört. Vorbehalte des Vermieters aufgrund der Herkunft, Religion oder sexuellen Orientierung einer Person gelten jedoch nicht als Ablehnungsgründe.
• Die Wohnung wäre durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt. Wann das der Fall ist, legt in jedem Bundesland das jeweilige Wohnungsaufsichtsgesetz genauer fest. Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass jede Person über mindestens 8 bis 10 Quadratmeter Wohnfläche verfügen sollte.
• Die Untervermietung ist deinem Vermieter aus anderen Gründen nicht zumutbar. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter erwartet, dass der Untermieter die Wohnung zweckwidrig nutzen möchte. Etwa, indem er ein Nagelstudio oder Bordell eröffnet.
• Bei der Untervermietung an Feriengäste. Hierauf hast du ohnehin keinen Anspruch, da die Vermietung an Feriengäste als gewerbliche Nutzung der Wohnung zählt.

Zur Höhe der Untermiete gibt es keine strikte Begrenzung, allerdings solltest du darauf achten, keine Wuchermieten zu verlangen. Beim Festlegen der Miethöhe kannst du dich an deiner eigenen Miete orientieren. Berechne dafür die Miethöhe für die untervermietete Wohnfläche anteilig zur Gesamtwohnfläche und halte sie im Untermietvertrag fest.

Dein Vermieter kann seine Zustimmung zur Untervermietung von einer Mieterhöhung abhängig machen – dem sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine Mieterhöhung wegen Untervermietung ist erlaubt, wenn durch die Untervermietung mehr Personen unter einem Dach leben als bisher. Dein Vermieter könnte dann von steigenden Nebenkosten ausgehen und vermuten, dass die Wohnung sich stärker abnutzt. Wie hoch der Vermieter die Abnutzung der Wohnung ansetzen darf, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Fest steht nur, dass er angemessene Preise festlegen soll. Einzig im preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe genau festgelegt: auf monatlich 2,50 Euro pro Untermieter (§ 26 Abs. 3 NMV).

Zusammengefasst: Der Vermieter darf die Miete aufgrund der Untervermietung nicht unverhältnismäßig erhöhen. Gleiches gilt für eine höhere Miete wegen steigender Nebenkosten, wenn Mieter sie im Voraus bezahlen. Ist die Mieterhöhung im Zusammenhang mit einer Untervermietung allerdings begründet, kann kein Untermietvertrag zustande kommen, wenn du sie ablehnst.

Die Kündigungsfristen bei einem Untermietverhältnis hängen davon ab, ob du den Untermietvertrag befristet oder unbefristet aufsetzt.

Befristeter Untermietvertrag: Beim befristeten Untermietvertrag ist es für beide Seiten in der Regel nicht möglich, vor Ende des Vertrages zu kündigen.

Unbefristeter Untermietvertrag: Vermietest du die gesamte Wohnung unbefristet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Du als Hauptmieter darfst deinem Untermieter also nur kündigen, wenn du ein berechtigtes Interesse daran hast. Das gilt zum Beispiel, wenn du die Wohnung wieder selbst brauchst. Den Grund musst du in deinem Kündigungsschreiben nennen (§573 BGB). Alternativ kannst du mit dem Mieter auch eine Aufhebungsvereinbarung unterzeichnen. Dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht, und du kannst das Mietverhältnis früher beenden. Es müssen allerdings beide Parteien damit einverstanden sein.

Abweichende Kündigungsfristen sind nur möglich, wenn du ein einzelnes oder ein möbliertes Zimmer untervermietest:

• Bei ein bis zwei leeren Zimmern gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Hauptmieter können dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um 3 Monate (§ 573a BGB). In den meisten Fällen sind es so insgesamt 6 Monate, bis der Untermieter ausziehen muss.
• Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich. Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats seine Sachen gepackt haben und gehen.

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Falls du in einer Einzimmerwohnung wohnst und beispielsweise einen längeren Auslandsaufenthalt planst, muss dein Vermieter einem Untermietvertrag zustimmen (BGH-Urteil vom 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22). Voraussetzung: Du gibst als Hauptmieter den Gewahrsam an den Räumlichkeiten nicht vollständig auf. Das bedeutet, in der Wohnung befinden sich nach wie vor persönliche Gegenstände von dir und du behältst einen Wohnungsschlüssel.

Du darfst deine Wohnung auch dann untervermieten, wenn sie nicht deine Haupt- sondern deine Nebenwohnung ist (BGH-Urteil vom 27.9.2023, Az. VIII ZR 88/22). Voraussetzung: Es liegt ein berechtigtes Interesse vor. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn du deine Mietkosten durch die Einnahmen aus der Untervermietung senken willst.