Verkauf abschließen, Tipps für Immobilienverkäufer, Foto: iStock / Sitthiphong

Schritt 4: Verkauf abschließen – vom Notartermin bis zur Übergabe

Endlich ist es so weit – du hast den oder die perfekten Käufer für deine Immobilie gefunden! Doch bevor die finale Schlüsselübergabe stattfinden kann, sind noch einige Dinge zu erledigen. Was muss unbedingt im Kaufvertrag festgehalten werden, wer setzt ihn auf und wie läuft eigentlich ein Notartermin ab? Auch die Hausübergabe muss geplant werden, genauso wie das entsprechende Übergabeprotokoll. Bist du bereit, auch den letzten Schritt mit uns zu gehen?  Dann erfährst du hier alles zu den wichtigen Phasen vor und nach dem Hausverkauf.

Kaufvertrag – was muss drinstehen?

Der Kaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu zählen:

  • Namen, Geburtsdaten, Anschriften von Käufer und Verkäufer.
  • die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, einschließlich übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel, die Einbauküche oder Brennstoffvorräte. Die beweglichen Gegenstände sollten im Kaufvertrag hinsichtlich ihres Kaufpreises separat beziffert werden, weil für bewegliche Sachen keine Grunderwerbsteuer fällig wird.
  • die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
  • der Kaufpreis.
  • die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit. Der Kaufpreis ist erst dann zu zahlen, wenn der Eigentumserwerb durch den Käufer rechtlich gesichert ist; dies erfolgt in Form einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die der Notar dem Käufer mitteilt. Vorher sollte unter keinen Umständen bezahlt werden: Der potenzielle Käufer riskiert den Verlust des Geldes, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden, denn ohne Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie parallel an einen Dritten veräußern.
  • der Besitzübergang, das heißt, der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist dieser in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
  • die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
  • sonstige Grundbucherklärungen (zum Beispiel zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte).
  • gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Sofern der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnimmt, kann er das Kaufobjekt dann bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.

Notartermin – wie läuft er ab?

Immobilienkaufverträge werden grundsätzlich notariell abgewickelt. Der Notar ist nicht parteiisch und erläutert beiden Seiten die Feinheiten des Kaufvertrags. Als Verkäufer sollte ein jeder darauf bestehen, dass der Käufer eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis vorlegt. Ein Vertrag ist schnell unterschrieben, doch wenn sich später herausstellt, dass der Käufer nicht zahlen kann, muss der Vertrag oft rückabgewickelt werden.

Nachdem beide Seiten den Notarvertrag unterschrieben haben, lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung – eine Art bindende Reservierung – im Grundbuch eintragen. Erst danach tätigt der Käufer die Zahlung. Wenn der Kaufpreis gezahlt ist, kümmert sich der Notar um die endgültige Umschreibung des Eigentums und die Änderung des Grundbucheintrags. Nun ist die Immobilie erfolgreich verkauft. Mehr über den Notartermin erfährst du hier.

Zahlungsabwicklung – wann kommt das Geld?

Beim Hausverkauf gilt grundsätzlich: Der Verkäufer muss sein Eigentum erst abgeben, wenn er den vereinbarten Kaufpreis ausgezahlt bekommen hat. Der Käufer muss den Kaufpreis erst zahlen, wenn er sicher sein kann, dass bei der Zahlung die Immobilie samt Grundstück zu seinem Eigentum wird.

Um Sicherheit für Käufer und Verkäufer zu gewährleisten, läuft ein Hausverkauf immer über einen Notar. Zu den Aufgaben des Notars gehört auch die Fälligkeitsmitteilung – der Notar sendet die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung aber erst an den Käufer, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

Hat der Käufer die Fälligkeitsmitteilung erhalten, muss er den Kaufpreis bis zum im Vertrag vereinbarten Fälligkeitsdatum überweisen. Das Geld geht in der Regel zunächst auf ein Notaranderkonto. Erfüllt dann auch der Verkäufer alle seine Vorgaben und übergibt das Haus zum vereinbarten Zeitpunkt an den Käufer, bekommt er auch vom Notar das Geld ausgezahlt.

Hausübergabe – was muss ich beachten?

Der Verkauf ist abgewickelt, nun heißt es das Haus zu übergeben. Bei dem Übergabetermin wird der Zustand der Immobilie nochmals begutachtet und auch, ob – sofern vereinbart – vorhandene Mängel entsprechend beseitigt wurden. Um späteres Ungemach zu vermeiden, sollten Käufer und Verkäufer all dies in einem Übergabeprotokoll festhalten.

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Nach der Hausübergabe kommt der Umzug

Ist die Immobilie verkauft, steht bei einigen auch noch ein Umzug an. Dafür muss einiges organisiert werden – angefangen von Umzugskartons über Helfer bis hin zu Parkverbotsschildern für den Umzugstransporter. Wem Lust oder Zeit fehlt, dies selbst zu erledigen, der lässt den Umzugsprofi die Arbeit machen. Wer das passende Umzugsunternehmen gefunden hat, kann sich zurücklehnen und entspannt im neuen Zuhause ankommen.

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