Corona, Vermieter, Mietshaus, Covid-19, Foto: istock.com/Halfpoint

Corona: Alle relevanten Informationen für Vermieter

Das Coronavirus beeinflusst alle Bereiche der Gesellschaft. Auch für Vermieter hat die Pandemie Folgen. Eine Übersicht welche Rechte und Pflichten Vermieter jetzt haben. 

Die Coronakrise bedeutet für viele Menschen finanzielle Einbußen. Sowohl der Markt als auch der Gesetzgeber haben darauf reagiert. Wie sich das auswirkt und welche Einflüsse der Virus noch auf Vermieter hat. Sind Besichtigungen noch erlaubt? Gibt es einen besonderen Kündigungsschutz für Mieter? Und darf der Mieter trotz Corona bei Mängeln mindern?

Dürfen Eigentümerversammlungen stattfinden?

Ob Eigentümerversammlungen stattfinden dürfen, kommt auf die Zahl der Teilnehmer an. Ab einer bestimmten Anzahl sind Versammlungen zurzeit untersagt – das gilt auch für die Eigentümerversammlungen von Wohneigentumsgemeinschaften.

Der Verwalter muss nach § 24 Abs. 1 WEG einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen. Allerdings ist es wohl nicht als Pflichtverletzung auszulegen, wenn er dies aufgrund der gelten Coronaschutzmaßnahmen nicht tut. Was sich im Zuge des neuen WEG noch verändert hat, lesen Sie hier.

Was, wenn der Mieter die Miete nicht zahlen kann?

Einen besonderen Kündigungsschutz für Mieter soll es für die zweite Infektionswelle nicht geben. Nachdem der Kündigungsschutz, den die Bundesregierung im Frühjahr beschlossen hatte, zum 30. Juni 2020 ausgelaufen war, hatte sich laut Gesetzgeber gezeigt, dass die meisten Mieter und Vermieter sich bei Zahlungsverzug eine private Regelung gefunden haben.

Kann der Vermieter dem Mieter fristlos Kündigen oder Eigenbedarf anmelden?

Der Vermieter hat grundsätzlich weiterhin das Recht einem Mieter den Vertrag zu kündigen, wenn beispielsweise Eigenbedarf angemeldet wird. Auch das Ignorieren der Hausordnung ist ein gültiger Kündigungsgrund.  

Darf Mietern gekündigt werden, die sich nicht an die Coronamaßnahmen halten?

Mietern, die sich nicht an die allgemein gültigen Bestimmungen, wie Abstandhalten und Schutzmaske tragen, halten, kann deshalb nicht gekündigt werden.

Anders sieht es möglicherweise aus, wenn der Vermieter die Hausordnung um entsprechende Maßnahmen erweitert hat und Mieter sich nicht daran halten.

Muss Mietern, die nicht einziehen können, Schadenersatz gezahlt werden?

In diesem Fall stellt der Vermieter den Vertragsgegenstand nicht zum vereinbarten Termin zur Verfügung und hält damit die Vertragsvereinbarung nicht ein. Dem Mieter entstehen so wahrscheinlich Mehrkosten, wenn er seine alte Wohnung bereits verlassen musste. In diesem Fall ist der neue Vermieter unter Umständen verpflichtet dem Mieter die Mehrkosten, die dadurch entstehen zu erstattenden. Der Mieter hat ein Recht auf Schadenersatz.

Eventuell kann der Mieter beim alten Vermieter eine Verlängerung bekommen, sofern noch kein Nachmieter gefunden ist.

Kann ich eine Wohnung zwangsräumen lassen, wenn der Mieter wegen Corona nicht auszieht?

Ist die Kündigung rechtens und berührt nicht die Kündigungsbeschränkung zwischen April und Juni 2020, hat der Mieter kaum eine Möglichkeit, in der Wohnung weiter zu leben. Verlässt ein Mieter eine Wohnung dennoch nicht, kann der Vermieter Räumungsklage erheben.

Der Mieter hat dann die Möglichkeit eine besondere Härte, etwa durch eine Infektion nachzuweisen und die Räumung so möglicherweise zu verhindern. In diesem Fall gelte das Vollstreckungsrecht, so der Deutsche Mieterbund: Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers.

Darf der Vermieter eigene Regeln für die Zeit von Corona aufstellen?

Zur Anordnung von Quarantäne und weiteren gesundheitlichen Schutzmaßnahmen ist laut dem Eigentümerverein Haus & Grund Hanau nur das örtliche Gesundheitsamt und nicht der Vermieter berechtigt und verpflichtet.

Der Vermieter kann aber zur Absicherung der bestehenden Regeln nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes (DMB) Nutzungsregeln einführen. „Das Nutzen der Gemeinschaftsflächen ließe sich beispielsweise durch die Hausordnung regeln“, sagt Dr. Jutta Hartmann, Leiterin der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des DMB. „Die Hausordnung darf allerdings nur allgemeine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag konkretisieren“, sagt Hartmann. Und das geht nur, wenn die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags ist und der Vermieter die neue Hausordnung per Aushang bekanntgibt.

Lesen Sie hier mehr dazu, welche Regeln und Verbote in der Hausordnung erlaubt sind.

Kann der Mieter die Miete mindern, weil Gemeinschaftsbereiche zum Schutz gesperrt werden?

Ob Vermieter Gemeinschaftsflächen, die nicht zwingend erforderlich sind, sperren dürfen ist umstritten. Ergreift der Vermieter dennoch diese Maßnahme und sperrt Spielplatz oder Gemeinschaftsgarten für die Zeit der Pandemie kann der Mieter deswegen wahrscheinlich nicht seine Miete mindern. Es kommt allerdings darauf an, ob die Mitbenutzung des Spielplatzes oder des Gemeinschaftsgartens vertraglich als Bestandteil vereinbart wurde. Eine Mietminderung wegen nur unerheblicher Mängel ist zudem laut § 536 BGB nicht zulässig. Was genau dabei einen unerheblichen Mangel darstellt bleibt Einzelfall abhängig.

Muss ich meine Mehrfamilienhäuser desinfizieren, die Hausordnung um eine Maskenpflicht erweitern oder Masken zur Verfügung stellen?

Nein. Der Vermieter ist laut Reiner Wild, dem Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, nicht verpflichtet, Treppenhaus und Gemeinschaftsräume außerordentlich zu reinigen und zu desinfizieren. Auch auf bauliche Veränderungen oder organisatorische Maßnahmen des Vermieters, die einen Mindestabstand von 1,5 bis 2 Meter sicherstellen sollen, haben Mieter in der Regel keinen Anspruch. „Einfach, weil sie in der Regel nicht durchführbar sind“, so Wild. Daran ändert sich auch nichts, wenn ein Mieter im Mietshaus an Covid-19 erkrankt und unter Quarantäne steht. Denn: „Das allgemeine Infektionsrisiko ist als Lebensrisiko hinzunehmen.“ Mehr Antworten zum Mehrfamilienhaus finden Sie hier.

Zu welchen Schutzmaßnahmen können Mieter verpflichtet werden?

Mieter können zwar nicht dazu verpflichtet werden, Treppenhaus, Waschküche und Co. regelmäßig zu desinfizieren. Generell hält Dr. Jutta Hartmann, Leiterin der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des DMB es aber für empfehlenswert, wenn die Mieter eines Mehrfamilienhauses mit ihrer Hausgemeinschaft darüber reden, freiwillig Schutzroutinen einzuführen, „zum Beispiel, dass jeder Mieter in der eigenen Etage regelmäßig Türgriffe und Handläufe desinfiziert.“

Vermieter können ihren Mietern solche freiwilligen Maßnahmen vorschlagen und sie vielleicht koordinieren.

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