Aktualisiert am 30.04.2025 von 
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Wenn du aus deiner Mietwohnung ausziehen willst, musst du vorher den Mietvertrag kündigen – und zwar rechtzeitig. Ansonsten musst du am Ende auch nach deinem Auszug weiter Miete zahlen. Welche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter gelten und was du sonst beachten solltest, erfährst du hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt in der Regel 3 Monate zum Monatsende. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
- Sonderkündigungsrecht: Gilt bei Mieterhöhung, Modernisierung oder schweren Mängeln. Hier ist eine verkürzte oder fristlose Kündigung möglich.
- Kündigung durch Vermieter: Nur mit berechtigtem Grund (z. B. Eigenbedarf). Die Frist richtet sich nach der Mietdauer: 3, 6 oder 9 Monate.
- Härtefallregelung: Du kannst der Kündigung widersprechen, wenn sie unzumutbare persönliche Härten darstellt (z. B. Krankheit, Schwangerschaft).
- Sonderregelungen: Bei qualifizierten Zeitmietverträgen oder beidseitigem Kündigungsverzicht kann eine Kündigung zeitweise ausgeschlossen sein.
Mietvertrag kündigen: Musterkündigungsschreiben
Grafik: immowelt
Du willst deinen Mietvertrag kündigen? Hier findest du ein Musterkündigungsschreiben für eine Wohnungskündigung an deinen Vermieter.
Übersicht
- Wohnung kündigen: Welche Fristen müssen Mieter einhalten?
- Wie kann ich die Zustellung des Kündigungsschreibens an den Vermieter beweisen?
- Welche Sonderkündigungsfristen sieht das Mietrecht für dich als Mieter vor?
- Kündigungsfristen für Mieter im Überblick
- Wann kann ich als Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?
- Kündigungsfristen für Vermieter im Überblick
- Dann kann der Vermieter dem Mieter kündigen
- Können Vermieter auch mit kürzeren Fristen kündigen?
- Spezialfall: Mieter und Vermieter wohnen im selben Haus
- Was passiert, wenn der Mieter früher auszieht?
- Wann können Mieter einer Kündigung widersprechen?
- Ausnahmen für die Kündigungsfrist der Wohnung
Wohnung kündigen: Welche Fristen müssen Mieter einhalten?
Willst du dein Mietverhältnis kündigen, gilt eine gesetzliche Frist von 3 Monaten. Geht deine Kündigung bis zum 3. Werktag ein, gilt sie ab diesem Kalendermonat zum Ablauf des übernächsten Monats. Verpasst du diesen Zeitpunkt, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch – und du zahlst möglicherweise doppelt Miete.
Die Kündigung deines Mietvertrags muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter vorliegen. Hältst du diese Karenzfrist ein, endet dein Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigst du zu spät, zahlst du im schlimmsten Fall doppelt Miete: für die alte und die neue Wohnung.
Wichtig: Im Mietrecht gilt auch der Samstag als Werktag. Verschick deine Kündigung im Zweifel lieber etwas eher. Unser Kündigungsfristenrechner hilft dir dabei, die Kündigungsfrist für das Mietverhältnis im Auge zu behalten:
Wie kann ich die Zustellung des Kündigungsschreibens an den Vermieter beweisen?
Lass dir die Kündigung des Mietvertrags und das Einhalten der gesetzlichen Frist auf jeden Fall schriftlich bestätigen. Bitte im Kündigungsschreiben um eine schriftliche Bestätigung des Kündigungstermins.
Für die Bestätigung der Kündigung gibt es weitere Möglichkeiten:
- Persönliche Übergabe unter Zeugen – mit Unterschrift und Datum auf einer Kopie.
- Zustellung per Kurierdienst – mit Zustellnachweis, der auch vor Gericht zählt.
- Nicht empfohlen: Einschreiben oder Rückschein – sie bestätigen nur den Einwurf, nicht den Inhalt oder Empfang.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Kündigung ignoriert?
Ignoriert dein Vermieter die Kündigung, bleibt sie trotzdem rechtsgültig, wenn du die gesetzliche Frist eingehalten hast. Prüfe mögliche Fehler: Hat dein Vermieter die Kündigung erhalten? Hast du sie unterschrieben?
Sende notfalls eine zweite Kündigung. Spätestens zur Wohnungsübergabe sollte Kontakt bestehen. Bleibt er aus, hilft dir ein Anwalt weiter. Dokumentiere den Wohnungszustand mit Fotos und Zeugen und wirf die Schlüssel im Zweifel unter Zeugen ein.
Welche Sonderkündigungsfristen sieht das Mietrecht für dich als Mieter vor?
In den allermeisten Fällen gilt für Mietwohnungen die Kündigungsfrist von 3 Monaten. Sie ist laut Mietrecht auch dann einzuhalten, wenn der Mieter stirbt. Als Mitbewohner oder Erbe hast du dann allerdings eine einmonatige Überlegungsfrist. In dieser kannst du entscheiden, ob du den Mietvertrag weiterführen möchtest oder kündigen willst.
Eine so genannte Sonderkündigung mit einer kürzeren Kündigungsfrist ist für dich möglich, wenn:
- dein Vermieter die Miete erhöht,
- Modernisierungen angekündigt wurden oder
- schwere Mängel an der Wohnung bestehen.
Bei Mieterhöhungen und Modernisierungen gilt ein Sonderkündigungsrecht von 2 Monaten für das Mietverhältnis. Bei schweren Mängeln wie Schimmelbefall oder Baumängeln kannst du sogar fristlos kündigen.
Kündigungsfristen für Mieter im Überblick
| Kündigungsart | Kündigungsfrist |
| gesetzliche/ordentliche Kündigung durch den Mieter | 3 Monate zum Monatsende |
| Modernisierung | 2 Monate |
| Tod des Mieters | 3 Monate |
| Untervermietung nicht gestattet | 3 Monate |
| Mieterhöhung | 2 Monate |
| Unzumutbare Umstände (z.B. Schäden) | Fristlose Kündigung |
Wann kann ich als Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?
Das deutsche Mietrecht sieht für dich als Mieter auch einige Möglichkeiten zur fristlosen Kündigung deines Wohnraums vor. Du kannst die fristlose Beendigung in folgenden Fällen erwirken:
- Erhebliche Gesundheitsgefährdung: Die Wohnung ist von Ungeziefer befallen oder eine erhöhte Schadstoffbelastung wurde festgestellt.
- Schwerwiegende Schäden: Liegen Schäden wie Baumängel vor, musst du eine Mängelanzeige schreiben. Behebt dein Vermieter die Mängel daraufhin nicht, kannst du fristlos kündigen.
- Wohnung kann nicht wie vereinbart genutzt werden: Der Mietvertrag wurde unterschrieben, zu Mietbeginn sind Teile der Wohnung aber noch nicht bewohnbar. Dadurch verschiebt sich der Einzugstermin und die Fristen werden nicht eingehalten.
- Vermieter betrügt: Für diesen Fall musst du nachweisen können, dass der Vermieter wissentlich die Nebenkosten zu hoch angesetzt hat. Oder dass die Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.
- Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung: Hat sich der Vermieter ohne deine Genehmigung Zutritt zur Wohnung verschafft, darfst du fristlos kündigen. Auch wenn er beispielsweise einen Zweitschlüssel behalten hat. Allerdings bist du in diesem Fall in der Beweispflicht. Es gibt aber auch Ausnahmen, wann der Vermieter keine Erlaubnis braucht.
Kündigungsfristen für Vermieter im Überblick
Für Vermieter ist es sehr schwierig, einem Mieter zu kündigen. Sie brauchen immer einen besonderen Grund. Das kann zum Beispiel eine Eigenbedarfskündigung oder eine Verwertungskündigung sein. Grundsätzlich sollte der Vermieter aber immer die Mietdauer des Mieters beachten, denn oft richtet sich danach die Kündigungsfrist.
| Kündigung wenn: | Kündigungsfrist |
| Mietdauer bis 5 Jahre in der Wohnung * | 3 Monate |
| Mietdauer ab 5 Jahre in der Wohnung * | 6 Monate |
| Mietdauer ab 8 Jahre in der Wohnung * | 9 Monate |
| Mieter verstirbt / Wohnung wird zwangsversteigert | 3 Monate |
| Vermieter wohnt im selben Haus | gesetzliche Kündigungsfrist + 3 Monate |
| Wohnung wird verkauft und in Eigentum umgewandelt | mindestens 3 Jahre Sperrfrist |
| Unzumutbare Zustände (z. B. Mietrückstand, Hausfrieden wird gestört) | Fristlose Kündigung unter Umständen möglich |
| Vewertungskündigung | gesetzliche Kündigungsfrist |
*auch bei Eigenbedarf und Totalsanierung
Dann kann der Vermieter dem Mieter kündigen
Kündigung wegen Eigenbedarf
Will der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter halten. In der Kündigung muss er zudem den Eigenbedarf seinerseits stichhaltig begründen.
Vertragsverletzung
Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist gültig, wenn du dich nicht an den Mietvertrag hältst. Das kann folgende Gründe haben:
- Du hast unerlaubt die Wohnung baulich verändert
- Du hast unerlaubt die Wohnung untervermietet
- Du betreibst unerlaubt ein Gewerbe
- Du hast den Vermieter beleidigt
- Du verstößt gegen die Hausordnung
- Du hast die Wohnung überbelegt
- Du hast Mietschulden.
Auch bei einer Kündigung wegen Vertragsverletzung durch den Mieter gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Eine kürzere Frist gilt nur bei fristloser Kündigung aus wichtigem Grund.
Kündigung nach Kauf und Umwandlung in Eigentumswohnungen
Ein Eigentümer will sein Mehrfamilienhaus verkaufen. Dafür möchte er die Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umwandeln. In diesem Fall gilt aufgrund des Eigentümerwechsels der Wohnung eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren. Es sind nur fristlose Kündigungen aufgrund von Verletzungen des Vertrags durch den Mieter möglich.
Verwertungskündigung
Ein Vermieter kann seinem Mieter auch dann kündigen, wenn er ein wirtschaftliches Interesse daran hat. Beispiele für solch eine Verwertungskündigung können eine grundlegende Modernisierung oder gar der Abriss zwecks Neubau sein. Aber auch der Verkauf aus finanziellen Gründen rechtfertigt manchmal eine Verwertungskündigung.
Für Mieter gilt dann eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Wohnt der Mieter länger in der Wohnung, verlängert sich auch die Kündigungsfrist. Bei mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und ab 8 Jahren Mietdauer 9 Monate.
Kündigungsfrist außer Kraft: Ein Beispiel
Du findest einen Nachmieter, der vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung beziehen möchte. Aber das Gerücht, dass das Suchen von 3 Nachmietern automatisch die Kündigungsfrist verkürzt, gilt als ein großer Mietrechtsirrtum. Der Vermieter muss dem immer erst zustimmen.
Welche Frist und Form müssen Vermieter einhalten, um ihren Mietern zu kündigen?
Mieter und Vermieter können immer gemeinsam Absprachen treffen, in denen die Kündigungsfrist außer Kraft gesetzt wird.
Können Vermieter auch mit kürzeren Fristen kündigen?
Unabhängig von dem, was im Mietvertrag steht, muss der Vermieter immer die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Es sei denn, der Mieter lässt sich etwas Schwerwiegendes zu Schulden kommen. Dann kann der Vermieter ihm unter Umständen fristlos kündigen.
Fristlose Kündigung
Die Gründe für eine fristlose Kündigung des Mieters (§ 543 BGB) sind ähnlich, wie bei einer ordentlichen Kündigung. Der Vermieter kann wählen, ob er dir ordentlich oder fristlos kündigen will.
Beispiele für fristlose Kündigung sind:
- Du zahlst die Miete zum wiederholten Mal nicht pünktlich.
- Störung des Hausfriedens.
- Du vernachlässigst den Zustand der Wohnung.
- Du vermietest die Wohnung unerlaubt unter.
- Du betreibst ein unerlaubtes Gewerbe in der Wohnung.
Die ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung ist – einmal ausgesprochen – unumgänglich. Eine fristlose Kündigung kann, beispielweise bei Zahlung des Mietrückstands, rückgängig gemacht werden. Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann zudem sehr zeitraubend und vor allem teuer werden. Oft endet eine fristlose Kündigung in Gerichtsverfahren und Räumungsklagen.
Spezialfall: Mieter und Vermieter wohnen im selben Haus
Wohnen Mieter und Vermieter im selben Haus, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 573 BGB) – auch ohne besonderen Grund. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um 3 Monate:
- bis 5 Jahre Mietdauer → 6 Monate
- über 5 Jahre → 9 Monate
- über 8 Jahre → 12 Monate
Was passiert, wenn der Mieter früher auszieht?
Manchmal verlässt der Mieter nach der Kündigung der Wohnung noch vor Ablauf des Mietvertrags die Wohnung. Der Vermieter muss sich trotzdem an das Mietrecht halten:
Was hat der Mieter bei vorzeitigem Auszug zu beachten?
- Ziehst du vor Vertragsende aus, musst du trotzdem weiter Miete und Nebenkosten zahlen.
- Die Schlüsselübergabe erfolgt erst zum Mietende – sonst darf der Vermieter den Wohnraum auf deine Kosten öffnen lassen.
Worauf muss der Vermieter bei vorzeitigem Auszug achten?
- Hat der Mieter die Wohnung vorzeitig verlassen, darf der Vermieter sie trotzdem ohne Erlaubnis noch nicht betreten. Erst, wenn Zum Ende des Mietvertrages sichergestellt ist, dass der Mieter wirklich nicht mehr darin wohnt.
- Etwaige Sanierungen können also nicht schon zuvor begonnen werden. Wurde aufgrund des vorzeitigen Auszugs kein Übergabeprotokoll geführt, kann der Vermieter im Beisein eines Zeugen die Wohnung besichtigen. Kosten für festgestellte Mängel kann er daraufhin geltend machen.
Wann können Mieter einer Kündigung widersprechen?
Stellt eine Kündigung eine sogenannte Härte dar, kannst du ihr widersprechen. Das gilt, wenn sie „auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574, BGB).“
Dieser Fall tritt ein, wenn du angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen kannst. Oder wenn gesundheitliche Gründe einen Umzug unmöglich machen.
Beispiele dafür können sein:
- fortgeschrittene Schwangerschaft
- schwere Krankheit oder Invalidität
- enge Verwurzelung der Mieterin Verbindung mit hohem Lebensalter
- Schulkind kurz vor Beendigung in Verbindung mit unmöglichem Schulwechsel
- hohe Examensbelastung
- Selbstmordgefahr
Wichtig ist, dass du den Widerspruch der Kündigung fristgerecht einreichst. Dafür hast du laut Mietrecht maximal 2 Monate Zeit. Im Widerspruch solltest du den vorliegenden Härtefall ausreichend darstellen.
Ausnahmen für die Kündigungsfrist der Wohnung
Viele Mietverträge enthalten zusätzlich individuelle Regelungen zur Kündigungsfrist, etwa einen beidseitigen Kündigungsverzicht oder einen qualifizierten Zeitmietvertrag.
- Kündigungsverzicht: Mieter und Vermieter können eine vertragliche Vereinbarung treffen, für bis zu 4 Jahre nicht zu kündigen. Bei Staffelmiete geht das auch länger.
- Zeitmietverträge: Nur gültig mit konkretem Befristungsgrund (z. B. Eigenbedarf, Abriss). Fehlt dieser, gilt der Vertrag als unbefristet mit 3 Monaten Kündigungsfrist.
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