Bauzinsen aktuell: Auswirkung auf die Baufinanzierung

Bauzinsen aktuell – das Wichtigste in Kürze

• Top-Zinsen für Baufinanzierungen variieren je nach Bonität und Laufzeit. Aktuell (April 2024) liegen sie zwischen 3,10 bis 3,70 Prozent.
• Die Höhe deiner monatlichen Kreditrate wird unmittelbar von den Bauzinsen beeinflusst.
• Aktuell ist eine Baufinanzierung durch gesunkene Bauzinsen und vergleichsweise niedrigere Immobilienpreise wieder erschwinglicher.
• Die Höhe des Bauzinses hängt von äußeren Einflüssen wie der EZB und persönlichen Faktoren wie Bonität, Einkommen, Immobilienqualität, Zinsbindung und Beleihung ab.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Die durchschnittlichen Bauzinsen für 10-jährige Baufinanzierungen liegen aktuell zwischen 3,5 bis 4,5 Prozent. Ein maßgeblicher Faktor, der diese Verschiebung beeinflusst, ist die Stabilisierung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB) auf einen Stand von 4,5 Prozent.

Für einen Darlehensbetrag von 300.000 Euro bei einem Beleihungswert von 80 Prozent bei einer Tilgung von 1 Prozent, ergeben sich die folgenden Bauzinsen (Stand: April 2024):
 

Quelle: immowelt-Recherche

Entwicklung der Bauzinsen

Während einer längeren Periode mit niedrigen Bauzinsen mit einem Tiefpunkt etwa Ende 2020 (1,1 Prozent), begannen die Zinssätze insbesondere seit Anfang 2022 aufgrund der Auswirkungen der Ukrainekrise und der anschließenden Inflation stetig anzusteigen. Dieser Anstieg setzte sich bis zum Ende des Jahres 2023 fort. Der Höhepunkt dieses Zinswachstums wurde ungefähr im November 2023 erreicht, als die durchschnittlichen Bauzinsen fast 4 Prozent erreichten. Seit diesem Zeitpunkt waren die Bauzinsen jedoch wieder rückläufig – aktuell bewegen sie sich seitwärts. 

Wie haben sich die Kosten für eine Baufinanzierung entwickelt?

Eine immowelt Analyse zeigt, wie sich die Kaufpreise und monatlichen Annuitätenraten für Wohnungen in den 15 größten deutschen Städten von Oktober 2022 bis März 2024 verändert haben. Dabei wurden ebenfalls die unterschiedlichen Zinssätzen für Baukredite berücksichtigt.

Die Kaufpreise und Annuitätenraten im Oktober 2022 (Zins 4,0 Prozent) und März 2024 (Zins 3,6 Prozent) in den 15 größten deutschen Städten im Überblick:

Quelle: immowelt Pressemitteilung „Sinkende Preise und Zinsen“

Insgesamt sind die Kaufpreise für Immobilien in allen 15 größten deutschen Städte zwischen Oktober 2022 und März 2024 gesunken – jedoch steigen seit kurzer Zeit die Preise wieder leicht an, was auf eine erhöhte Nachfrage aufgrund der niedrigeren Zinsen zurückzuführen ist.
 
Gleichzeitig ist die Annuitätenrate ebenfalls gesunken. Dies ist größtenteils ebenfalls auf den Rückgang der Zinssätze für Baufinanzierungen von 4,0 Prozent im Oktober 2022 auf durchschnittlich 3,6 Prozent Zinsen im März 2024 zurückzuführen. In einigen Städten wie Frankfurt und München ist der Rückgang sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Annuitätsraten besonders deutlich, was auf einen stärkeren Rückgang der Immobilienkosten in diesen Städten hinweist.

Du willst wissen, wie sich die Immobilienpreise in deiner Stadt entwickeln?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Was beeinflusst die Höhe der Bauzinsen?

Die Höhe der Bauzinsen für deinen Kredit ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, die die allgemeine Zinshöhe beeinflussen.

Zu den äußeren Einflüssen auf die Bauzinsen gehören:

• Die Zinspolitik der Zentralbanken: Die Zinspolitik der Zentralbanken, insbesondere der Europäischen Zentralbank (EZB), spielt eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Bauzinsen in Europa. Der Leitzins der EZB, der derzeit bei 4,5 Prozent liegt, beeinflusst die Zinssätze, zu denen Banken sich Geld leihen und wird fast monatlich angepasst. Da ein niedrigerer Leitzins die Kosten für Banken senken, steigt die Nachfrage nach Krediten, da sie günstiger zu finanzieren sind, was wiederum die Bauzinsen beeinflusst.
• Inflationserwartungen: Hohe Inflationserwartungen können dazu führen, dass Zentralbanken die Zinsen erhöhen, um die Inflation und das allgemeine Zinsniveau zu kontrollieren. Dies kann sich wiederum auf die Bauzinsen und Baudarlehen auswirken, da höhere Zinssätze die Kosten für Immobilienkredite erhöhen können. Investoren verlangen möglicherweise höhere Renditen, um den Wertverlust ihres investierten Kapitals durch die Inflation auszugleichen.
• Die Zinsen von Staatsanleihen: Diese dienen oft als Referenzpunkt für andere Zinssätze und beeinflussen somit auch die Bauzinsen und allgemein Finanzierungen. Steigen die Zinsen für Staats- oder Bundesanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe und somit steigen auch die Zinsen für Baufinanzierungen – und umgekehrt.

Wie legt die Bank die Bauzinsen fest?

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die individuelle Festlegung der Zinsen durch deine Hausbank. Hier spielen deine Einkommens- und Vermögensverhältnisse und der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle.

Welche Faktoren berücksichtigt die Bank bei der Festlegung der Bauzinsen?

• Bonität, Einkommen und Vermögen des Kreditnehmers: Kunden, die über ein stabiles Einkommen und ein solides Vermögen verfügen, erhalten in der Regel günstigere Kreditkonditionen – also Zinsen. Eine gute Bonität signalisiert der Bank, dass der Kreditnehmer wahrscheinlich in der Lage ist, das Annuitätendarlehen zurückzuzahlen und eine höhere monatliche Rate an Kreditkosten bezahlen kann.
• Qualität der zu finanzierenden Immobilie: Sowohl die Lage als auch der Zustand der Immobilie können die Zinssätze beeinflussen. Attraktive Lagen und gut instandgehaltene Immobilien können zu günstigeren Konditionen führen, da sie als sicherere Investitionen gelten.
• Beleihungswert: Der Beleihungswert einer Immobilie ist ihr geschätzter Wert, der oft vom Kaufpreis abweichen kann. Wenn die Darlehenssumme nah am Beleihungswert liegt, kann dies für die Bank ein höheres Risiko bedeuten, was zu einem Zinsaufschlag führen kann.
• Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Wert deines Hauses oder Wohnung. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet weniger Risiko für den Kreditgeber und kann zu günstigeren Zinsen führen. Umso höher die Zahl des Beleihungsauslaufs ist, desto höher wird der Sollzins des Kreditvertrags.
• Eigenkapital: Kunden, die einen beträchtlichen Eigenkapitalanteil einbringen und weniger als 60 Prozent des Beleihungswertes mit fremdem Geld finanzieren müssen, erhalten in der Regel bessere Konditionen. Ein höheres Eigenkapital verringert das Risiko für die Bank, da der Kreditnehmer bereits einen erheblichen Anteil des Immobilienwerts abdeckt.
• Höhe des Darlehens: Kleine Darlehen können teurer sein als größere, da der Bearbeitungsaufwand für die Bank oft ähnlich bleibt. Dies liegt daran, dass die Kosten für die Kreditprüfung und -abwicklung in Relation zum Darlehensbetrag höher ausfallen können.
• Zinsbindung des Darlehens: Eine längere Zinsbindung kann zu höheren Zinssätzen führen, bietet jedoch gleichzeitig mehr Sicherheit für den Kunden. Banken können höhere Zinsen für längere Zinsbindungen verlangen, um sich gegen Zinsänderungsrisiken abzusichern. Geläufige Laufzeiten für Zinsbindungen liegen bei 5 Jahren oder 10 Jahren.
• Tilgungssatz: Eine höhere Tilgungsrate kann zu günstigeren Konditionen führen, da dies das Risiko für die Bank verringert. Eine schnellere Tilgung bedeutet weniger Zeit für mögliche Zahlungsausfälle und damit weniger Risiko für die Bank, außerdem wird die Wahrscheinlichkeit einer Restschuld zum Ende der Laufzeit verringert.
• Nachhaltigkeit der Immobilie und Energieeffizienz: Immobilien, die bestimmte ökologische Standards erfüllen oder über energieeffiziente Ausstattungen verfügen, werden von Banken und anderen Anbietern von Immobilienfinanzierungen oft bevorzugt behandelt. Dies kann sich in günstigeren Konditionen wie niedrigeren Zinssätzen niederschlagen.

FAQ: Bauzinsen aktuell

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