Was ist das Hausrecht?
Jeder hat in seinen eigenen vier Wänden das Hausrecht. Das bedeutet, dass jeder selbst bestimmen kann, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht – das gilt sowohl für Eigentümer als auch für Mieter. Denn wenn eine Wohnung vermietet wird, geht das Hausrecht vom Eigentümer auf den Mieter über – zumindest, was die vermieteten Räume betrifft. Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht: Laut Grundgesetz ist die Wohnung unverletzlich (Art. 13 GG), die Privatsphäre des Bewohners muss demnach bewahrt werden.
Verboten oder erlaubt? Lies, was Mieter in der Hausordnung hinnehmen müssen.
Was regelt das Hausrecht?
Das Hausrecht ist sehr umfassend und im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert (§§ 858 ff., §903, § 1004 BGB). Zu ihm gehören:
- Zutrittsrecht und Besuchsrecht: Das Recht, frei zu entscheiden, wer die Wohnung, also die Privatsphäre, betreten darf
- Das Recht, den Zutritt nur zu bestimmten Zwecken zu erlauben
- Hausfrieden: Das Grundrecht auf den Schutz des Wohnbereiches
- Notwehrrecht: Das Recht, ein Hausverbot zu erteilen und durchzusetzen – notfalls mit Gewalt (Notwehr, § 32 StGB).
In der Praxis ergeben sich aus den gesetzlichen Regelungen zum Hausrecht viele Rechte, aber auch Pflichten:
Was umfasst das Besuchsrecht?
Mieter dürfen jederzeit Besucher in ihrer Wohnung empfangen. Einschränkungen in der Hausordnung – etwa: Kein Besuch nach 22 Uhr – sind unwirksam, sie verletzen das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 GG) und damit auch die Privatsphäre. Für das Besuchsrecht gilt allerdings: Gäste dürfen nur vorübergehend anwesend sein und der Mieter darf kein Geld dafür verlangen. Ansonsten liegt eine Untervermietung vor, die der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bei einer unautorisierten Untervermietung kann der Vermieter unter Umständen fristlos kündigen.
Wann kann man ein Hausverbot erteilen?
Jeder kann anderen Personen ein Hausverbot erteilen – sowohl Mieter als auch Eigentümer. Es reicht, dies mündlich mitzuteilen – und muss nicht durch ein Fehlverhalten begründet werden (BGH NJW 2012, 1725).
Wann dürfen Vermieter ein Hausverbot erteilen?
Vermieter können Besuchern des Mieters nur dann Hausverbot erteilen, wenn es zu Störungen des Hausfriedens in den Gemeinschaftsräumen wie etwa dem Treppenhaus kommt. Der Vermieter stellt in der Hausordnung die Regeln auf. Störungen muss er nicht hinnehmen. Gehen diese allerdings von der Mietwohnung aus, so kann der Vermieter nicht einfach pauschal ein Hausverbot erteilen. Er kann dann vielmehr seine Mieter abmahnen oder in schwerwiegenden Fällen kündigen.
Wann kann der Mieter ein Hausverbot erteilen?
Auch Mieter können ein Hausverbot erteilen. Ein Beispiel: In einem vor dem Amtsgericht Hamburg-Blankenese verhandelten Fall (Az.: 509 C 45/06) erteilte ein Mieter einem vom Vermieter beauftragten Handwerker ein Hausverbot, weil dieser grob ausfallend auf Kritik an seiner Arbeit reagierte. Zu Recht, wie die Richter entschieden.
Dem eigenen Vermieter ein Hausverbot erteilen?
Das ist theoretisch möglich, aber sinnlos. Denn der Vermieter darf die Wohnung ohnehin nicht einfach so betreten, sondern nur in Ausnahmefällen, etwa im Rahmen seines (begründeten) Besichtigungsrechts.
Was ist Hausfriedensbruch?
Hausfriedensbruch liegt bereits dann vor, wenn jemand unautorisiert mit oder ohne Wohnungsschlüssel die Wohnung betritt und damit die Privatsphäre des Bewohners verletzt oder ein – sogar spontan ausgesprochenes – Hausverbot ignoriert. Das ist eine Straftat, die mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet werden kann (§ 123 StGB).
Betroffene dürfen im Rahmen der Verhältnismäßigkeit der Mittel sogar zur Notwehr greifen, wenn der Hausfrieden nicht gewahrt ist. Demnach darf gegen Eindringlinge auch mit einem gewissen Maß an Gewalt vorgegangen werden. Bei übertriebener und unnötiger Gewalt liegt aber ein – ebenfalls strafbarer – Notwehrexzess vor. Einen Eindringling mit beiden Armen zu umgreifen und herauszutragen kann aber in einer konkreten Situation zulässig sein, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 289/13).
Begeht ein Vermieter Hausfriedensbruch, so kann der Mieter – sogar auf Kosten des Vermieters – das Schloss austauschen lassen. Bei schwerwiegenden Fällen kann er sogar fristlos kündigen.
Kann das Hausrecht eingeschränkt werden?
In bestimmten Fallen kann das Hausrecht auch eingeschränkt werden:
- Die Polizei darf eine Wohnung nicht einfach so betreten, sondern nur dann, wenn es einen Durchsuchungsbeschluss gibt oder ausnahmsweise dann, wenn Gefahr in Verzug ist. Letzteres ist nur dann der Fall, wenn davon auszugehen ist, dass sich in der Wohnung ein Beweismittel befindet, und dieses vernichtet werden könnte, wenn nicht sofort durchsucht wird.
- Der Vermieter hat unter bestimmten Umständen ein Besichtigungsrecht. Dies aber nur, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Das ist dann gegeben, wenn es zum Beispiel um Reparaturen und Instandhaltungen oder um die Neuvermietung geht. Der Vermieter darf allerdings keinen Zweitschlüssel zur Wohnung zurückhalten – außer, der Mieter erlaubt es.
Lies hier, in welchen Fällen der Vermieter ein Besichtigungsrecht hat.
Wo sind die Grenzen des Hausrechts?
Alle Bewohner müssen sich bei der Ausübung des Hausrechts an Hausordnungen und geltende Gesetze halten. Nächtliche Partys oder Balkongrillen dürfen also trotz Hausrecht nur schonend ausgeübt werden, um andere Mitbewohner nicht zu stören.
Auch geht das Hausrecht nicht so weit, dass Mieter bauliche Maßnahmen ohne Rücksprache mit dem Vermieter vornehmen dürfen – dem steht das ebenfalls im Grundgesetz gesicherte Eigentumsrecht entgegen.
Lies hier, was Mieter in ihrer Wohnung verändern dürfen.
Lies hier, was Eigentümer dürfen – und was nicht.