Haus in Eigennutzung: Das können Eigentümer in der Steuererklärung geltend machen

Wenn du ein Haus in Eigennutzung oder eine Eigentumswohnung besitzt, kannst du in deiner Steuererklärung einige Kosten absetzen. Ein Überblick.

Übersicht

Handwerkerleistungen in der Steuererklärung absetzen

Als selbst nutzender Eigentümer darfst du 20 Prozent von Handwerkerkosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr, von der Steuer abziehen.

Das kannst du abziehen:

• Arbeitskosten
• Fahrtkosten
• Maschinenkosten
• Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Nicht absetzen kannst du:

• Materialkosten, beispielsweise Tapeten oder Fußbodenbeläge
   

Tipp: Wenn du als Immobilienbesitzer Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen willst, musst du darauf achten, dass die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten gesondert von den Materialkosten aufgeführt werden. Nur dann kommt ein steuerlicher Abzug in Frage.

Beispielrechnung: Handwerkerkosten steuerlich absetzen
Du lässt dein Wohnzimmer für 1.600 Euro, davon 300 Euro Materialkosten, von einem Maler streichen. Du kannst dann 20 Prozent von 1.300 Euro, also 260 Euro, von der Steuer abziehen. Wichtig: Nicht die Bemessungsgrundlage, sondern direkt die Steuerlast wird reduziert.

Renovierst du dein Haus oder deine Wohnung selbst, kannst du von den Steuervorteilen nicht profitieren. Bei einem Neubau kann ebenfalls nichts abgesetzt werden.

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Steuertipps für selbst nutzende Immobilieneigentümer

Lade dir hier die Checkliste herunter, was du als Eigentümer deiner selbst genutzten Immobilie von der Steuer absetzen kannst.

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Steuererklärung fürs Haus: Haushaltsleistungen absetzen

Engagierst du als Eigentümer zum Beispiel eine Reinigungskraft für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen, kannst du das ebenfalls in der Steuererklärung geltend machen. Zu den begünstigten Tätigkeiten gehören unter anderem:

• Putzen
• Schnee räumen
• Kochen
• Gartenpflege
• Kinderbetreuung im Eigenheim

Für Leistungen von Minijobbern, die bei der Minijobzentrale gemeldet sind, kannst du 20 Prozent, maximal 510 Euro absetzen. Sind die Hilfskräfte sozialversicherungspflichtig oder selbstständig tätig, gilt ein Höchstbetrag bis zu 4.000 Euro pro Jahr, den du von deiner Steuerschuld abziehen darfst. Hier gilt ebenfalls: Materialkosten kannst du nicht abziehen.

Beispiel:

1. Du zahlst pro Jahr 10.000 Euro Einkommensteuer
2. Du nutzt den Höchstbetrag voll aus: 4.000 Euro

Ergebnis: Nur noch 6.000 Euro Einkommensteuer.

Prinzipiell können nur Kosten für Dienstleistungen abgesetzt werden, die im Haus oder auf dem dazugehörigen Grundstück verrichtet werden.

Steuerbonus für energetische Sanierungen

Wenn du deine Immobilie energetisch sanierst, profitierst du zeitlich befristet bis Ende 2029 von einem Steuervorteil. Geregelt ist das in Paragraf 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Die Förderung funktioniert anders als die AfA, von der Vermieter profitieren. Bei Selbstnutzern beteiligt sich das Finanzamt direkt an den Kosten. Gefördert werden 20 Prozent der Sanierungskosten, verteilt über einen Zeitraum von 3 Jahren Obergrenze der energetischen Sanierungskosten sind 200.000 Euro. Das Finanzamt zahlt also bis zu 40.000 Euro:

• Im 1. und 2. Förderjahr können jeweils 7 Prozent der Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden
• Im 3. Förderjahr können 6 Prozent der Sanierungskosten abgezogen werden
• Das wird gefördert: Energetische Maßnahmen wie Dämmungen oder der Einbau einer neuen Heizung. Gefördert werden selbst genutzte Immobilien, also auch Zweit- und Ferienwohnungen

• Das wird nicht gefördert: Einbau fossiler Heizungsanlagen wie gasbetriebene Wärmepumpen oder Brennwertheizungen
• Wer eine KfW  - oder eine BAFA-Förderung in Anspruch nimmt, erhält den Steuerbonus nicht.
• Keinen Steuerbonus gibt es für vermietete Immobilien

Außergewöhnliche Belastungen von der Steuer absetzen

Wird deine selbst genutzte Immobilie durch Sturm oder Hochwasser beschädigt, kannst du die Kosten für die Beseitigung der Schäden steuerlich geltend machen. Das Finanzamt akzeptiert dann neben den oben genannten Abzügen für Handwerkerleistungen weitere 1.200 Euro für die Schadensbeseitigung.

Akzeptiert werden folgende Leistungen:

• Aufräumen und Sanieren
• neue Möbel

Wichtig: Voraussetzung ist, dass die Versicherung den Schaden nicht übernimmt und dass die anfallenden Kosten im Zusammenhang mit den zu beseitigenden Schäden stehen.

Grunderwerbsteuer sparen

Wenn du eine Immobilie erwirbst, zahlst du im Regelfall je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises an Grunderwerbsteuer.

Die Grunderwerbsteuer kann in folgenden Fällen reduziert werden:

• Neubau: getrennte Verträge für Grundstückskauf und Bauleistung.
• Bestandsimmobilien: Bewegliche Sachen (zum Beispiel Einbauküche) können herausgerechnet werden.
• Eigentumswohnungen (WEG): die Instandhaltungsrücklage kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden.
• Gewerbetreibende: Käufer können die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen.

Als Wohnungseigentümer Steuern sparen

Bist du Mitglied einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG), hast du zudem die Möglichkeit, bestimmte Arbeiten an der Wohnanlage von der Steuer abzusetzen, auch wenn die Eigentümergemeinschaft der Auftraggeber ist. Du musst als Eigentümer aber an den Kosten beteiligt gewesen sein. Dein Anteil wird dann individuell errechnet.

Steuerermäßigte Arbeitskosten sind zum Beispiel:

• Wartung von Heizung, Aufzug oder Warmwasser
• Hausmeister
• Schornsteinreinigung
• Gartenpflege 
• Dachrinnenreinigung 
• Prüfung der Elektroanlagen
  
  Verwalterkosten kannst du nicht von der Steuer abziehen

Mit Modernisierung einer Denkmalimmobilie Steuern sparen

Wenn du ein Baudenkmal erwirbst oder bereits besitzt, und dieses sanierst, kannst du von der Denkmal-AfA profitieren. Du kannst dann die Sanierungskosten in deiner Steuererklärung für dein denkmalgeschütztes Haus in Eigennutzung geltend machen. Das sind 10 Jahre lang jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten.

Mit Schenkung statt Erbe Steuern sparen

Verschenkst du deine Immobilie an deine Nachkommen, gelten folgende Steuerfreibeträge:

• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro

Ist deine Immobilie wertvoller als der Freibetrag, müssen deine Nachkommen für den überschießenden Betrag Erbschafts-, beziehungsweise Schenkungssteuer zahlen.

Tipp: Der Schenkungsfreibetrag kann alle 10 Jahre ausgeschöpft werden. Es kann sich also lohnen, wenn du deine Immobilie früh an die Nachkommen überschreibst und dir im Gegenzug den Verbleib im Eigenheim über ein Wohnrecht sicherst. Denn: Wenn du mindestens 10 Jahre vor deinem Ableben eine Immobilie im Wert von unter 400.000 Euro an deine Kinder verschenkt, sorgst du dafür, dass deine Nachkommen dafür keine Steuern zahlen müssen. Sie müssen dann nach deinem Ableben nur noch den Rest des Erbes versteuern, oder auch gar keine Steuern zahlen, wenn das Erbe unter 400.000 Euro liegt.
Berechne hier, wie viel Steuern deine Kinder oder Enkel bei einer Schenkung zahlen müssen:

Arbeitszimmer steuerlich absetzen

Wenn du deine Steuererklärung erstellst, kannst du in folgenden Fällen die Kosten für ein Arbeitszimmer von der Steuer absetzen:

1. Das Arbeitszimmer ist Mittelpunkt der beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit
Dieser Fall gilt nur für reine Heimarbeiter und Selbständige, die zu Hause arbeiten. Dann sind die Kosten unbeschränkt abzugsfähig. Für Arbeitnehmer als Werbungskosten, für Selbständige als Betriebsausgaben.

2. Als Eigentümer steht dir sonst kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung
Das betrifft zum Beispiel Berufsgruppen wie Lehrer und Außendienstmitarbeiter. Gehörst du zu diesem Personenkreis, kannst du bis zu 1.250 Euro pro Jahr als Werbungskosten für das Arbeitszimmer geltend machen (beschränkter Abzug).

Wenn du eine dieser beiden Voraussetzungen erfüllst, kannst du für dein Arbeitszimmer gleich mehrere Kostenpunkte in deiner Steuererklärung geltend machen. Die anteiligen Kosten für das Arbeitszimmer können dann entsprechend ihrem Verhältnis zur Gesamtwohnfläche abgezogen werden. Zu den Kosten zählen:

• Gebäudeabschreibung (AfA) und Schuldzinsen für Kredite, die für die Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes oder der Wohnung verwendet worden sind
• Laufende Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhrgebühr, Hausrat- und Wohngebäudeversicherung, Mitgliedsbeiträge zum Eigentümerverein
• Anteilige Renovierungskosten für Flur und Treppenhaus

Hinzu kommen voll abzugsfähige Kosten wie:

• die Renovierungskosten für das Arbeitszimmer
• die Ausstattungskosten des Arbeitszimmers, etwa Tapeten, Teppiche, Vorhänge oder Lampen
• die benötigten Arbeitsmittel, zum Beispiel Schreibtisch und Computer

Sonderfall: Arbeitszimmer beim gemeinsamen Hauskauf

Erwirbst du ein Haus oder eine Wohnung gemeinsam mit einer weiteren Person und du willst als Miteigentümer einen Teil ausschließlich zu beruflichen Zwecken nutzen, so kannst du die anteiligen laufenden Aufwendungen (insbesondere AfA und Schuldzinsen) in der Regel entsprechend deines Miteigentumsanteils als Werbungskosten geltend machen. Der Bundesfinanzhof urteilte: Kauft ein Ehepaar ein Haus jeweils hälftig, darf der Partner 50 Prozent der laufenden Aufwendungen steuerlich absetzen (BFH, Az.: VI R 41/15).

Voraussetzung für diesen Steuervorteil ist aber, dass du und dein Co-Eigentümer aus einem gemeinsamen Topf wirtschaften.

Homeoffice-Pauschale für alle im Homeoffice

Unabhängig von der steuerlichen Absetzbarkeit des Arbeitszimmers gibt es eine Homeoffice-Pauschale, die ab 2023 sogar ausgebaut wird. Pro Tag Homeoffice kannst du 6 Euro geltend machen, maximal aber 1.260 Euro pro Jahr. Das entspricht 210 Tagen Homeoffice. Bis 2022 lag die Grenze noch bei 120 Tagen und 600 Euro pro Jahr.

Achtung: Du musst dich als Arbeitnehmer allerdings entscheiden, ob du entweder die Homeoffice-Pauschale in Anspruch nimmst oder wahlweise die Kosten deines Arbeitszimmers absetzt. Beides zugleich in Anspruch zu nehmen, ist nicht zulässig. Die Pauschale gilt auch, wenn es gar kein Arbeitszimmer gibt.

Grundsteuer absetzen?

Die Grundsteuer können selbst nutzende Eigentümer grundsätzlich nicht steuerlich geltend machen. Das Finanzamt betrachtet eigengenutzte Immobilien als Privatangelegenheit. Einzige Ausnahme ist hier die anteilige Absetzung des Arbeitszimmers, soweit dies vom Fiskus akzeptiert wird. Doch auch dieser eher seltene Ausnahmefall dürfte bestenfalls für minimale Einsparungen gut sein. Vermieter können die Grundsteuer hingegen in voller Höhe geltend machen.