Drei Arten des Maklervertrags: Worauf Verbraucher achten sollten

Die Provision eines Maklers ist davon abhängig, ob er erfolgreich Vermitteln kann. Wie viel Aufwand der Makler jedoch in die Vermittlung steckt, hängt auch von der Art des Maklerauftrags ab.

Was ist ein Maklervertrag?

Wer sich für die Vermittlung einer Immobilie durch einen Makler entscheidet, schließt mit dem Immobilienprofi einen privatrechtlichen Vertrag ab: den Maklervertrag. Damit verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Makler bei einer erfolgreichen Vermittlung eine Provision zu zahlen (§652 BGB) – es sei denn, es ist im Maklervertrag anders geregelt.

Der Makler hingegen ist durch einen einfachen Maklervertrag nicht automatisch zum Tätigwerden verpflichtet. Daraus ergibt sich, dass dieser kein gegenseitiger, sondern ein einseitig verpflichtender Vertrag ist.

Welche Form ist für den Maklervertrag vorgeschrieben?

Für den Maklervertrag gibt es keine generelle gesetzlich vorgeschriebene Form. Er kann in der Regel schriftlich oder mündlich zustande kommen. Ausnahmen sind hierbei Maklerverträge, die im Zusammenhang mit der Vermittlung einer Mietwohnung oder einer Eigentumswohnung beziehungsweise eines Einfamilienhauses geschlossen werden. Diese bedürfen der Textform (§ 2 WoVermRG beziehungsweise §656a BGB).

Um später keine Streitigkeiten aufkommen zu lassen, ist es aber generell ratsam, einen Vertrag in Schriftform abzuschließen.

Was wird im Maklervertrag geregelt?

In einem Maklervertrag können die Aufgaben und Pflichten der Vertragsparteien festgehalten werden. Welche Punkte es in den Maklervertrag schaffen, ist den Vertragsparteien überlassen. Einige wichtige Punkte, die im Vertrag stehen sollten, sind:

• Vertragsgegenstand – Haus oder Wohnung
• Rechte und Pflichten des Maklers, insbesondere auch die konkrete Aufgabe
• Rechte und Pflichten des Auftraggebers
• Provision
• Laufzeit
• Rücktritt

Außerdem können noch Vereinbarungen zur Aufwandsentschädigung und zum Widerrufsrecht im Maklervertrag aufgenommen werden.

Welche Regelungen gelten bei der Provisionsvereinbarung?

Die Regelungen zu den Provisionsvereinbarungen unterscheiden sich, je nachdem ob es sich um die Vermittlung eines Mietobjektes oder einer Kaufimmobilie handelt:

• Bei Mietobjekten: Laut Wohnraumvermittlungsgesetz darf sie in diesem Fall nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Zu zahlen hat sie derjenige, der den Makler auch beauftragt hat (Bestellerprinzip).
• Bei Kaufimmobilien: Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Wer die Provision zahlen muss, regelt das Gesetz zur geteilten Maklerprovision. Eine reine Käuferprovision gibt es seither nicht mehr; es können maximal 50 Prozent der Provision auf die zweite Vertragspartei abgewälzt werden. Ist der Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig, so darf er von beiden nur die gleiche Höhe an Provision vereinbaren.

Übrigens: Ist beim Immobilienverkauf kein Maklerlohn abgemacht, dann gilt die Provision als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Das heißt, niemand darf davon ausgehen, dass ein Makler kostenfrei für einen tätig wird. In diesem Fall gilt der Rahmen des Üblichen: In der Regel wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der je nach Bundesland und Region zwischen drei und sieben Prozent liegt – zuzüglich der Mehrwertsteuer.

• Erfahre hier mehr über die Provision und wer sie am Ende zahlen muss.

Welche Regelungen gibt es zur Dauer der Beauftragung?

Insbesondere für Immobilienverkäufer bietet es sich immer an, den Auftrag auf eine bestimmte Dauer zu befristen. Damit umgeht er in der Regel das Risiko, dass der Makler sich zu lange Zeit lässt, bis er tätig wird. Bei einer Befristung wird der Makler versuchen, innerhalb der vorgegebenen Zeit die Immobilie an den Mann zu bringen.

Die Auftraggeber sollten bei der Befristung des Vertrages darauf achten, dass im Maklervertrag keine Klausel zu einer automatischen Verlängerung führt. Der Vertrag sollte unbedingt sowohl Beginn als auch Ende der Laufzeit enthalten.

Eine Kündigung bei befristeten Verträgen ist während der Laufzeit allerdings nur infolge eines wichtigen Grundes zulässig. Das kann beispielsweise eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers sein, durch die er die Interessen des Auftraggebers erheblich missachtet. Diese außerordentliche Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden des Pflichtverstoßes erfolgen.

Wesentlich einfacher ist die Kündigung bei unbefristeten Maklerverträgen: Der Vertrag kann jederzeit gekündigt werden, eine Angabe von Gründen ist nicht notwendig.

Wichtig: Ein schriftlich geschlossener Maklervertrag muss auch schriftlich gekündigt werden.

Welche Regelungen gelten bei der Aufwandsentschädigung?

Wenn der Makler sich an die Vermittlung macht, entstehen ihm erst einmal Kosten. Diese kann er sich über eine Klausel im Maklervertrag zurückholen (§ 652 Abs. 2 BGB). Ist im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbart, dann ist am Ende egal, ob der Makler seinen Auftrag erfolgreich abschließt oder nicht. Das heißt, die Zahlung fällt in diesem Fall unter Umständen zusätzlich zur Provision an. Meist sind Verträge aber so gestaltet, dass bei einer erfolgreichen Vermittlung nur die vereinbarte Provision zu zahlen ist.

Die Höhe der Aufwandsentschädigung darf nicht so vereinbart werden, dass im Ergebnis eine erfolgsunabhängige Provision vorläge. Denn abrechnen kann der Makler wirklich nur das, was er tatsächlich aufgewendet hat: Das können entstandene Kosten für das Schalten von Inseraten, Portokosten oder Fahrtkosten zu den Besichtigungsterminen sein.

Welche Regelungen gelten bei der Reservierungsgebühr?

Lange konnten sich Interessenten eine Immobilie reservieren, wenn sie etwas Bedenkzeit brauchten oder prüfen wollten, ob die Finanzierung klappt. In dem Fall haben Makler in der Regel eine Reservierungsgebühr verlangt. Fällt die Entscheidung für den Kauf, wird diese Gebühr mit der Maklerprovision verrechnet.

Bislang konnte der Makler die Gebühr einbehalten, wenn der Verkauf dann doch nicht stattfand. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil nun aber unterbunden (BGH, Az.: I ZR 113/22). Denn diese Klausel benachteiligt die Maklerkunden unangemessen. Die Reservierungsgebühr käme so einer erfolgsunabhängigen Provision gleich, was dem Leitbild der gesetzlichen Regelungen des Maklervertrags widerspricht.

Schon vor Jahren wurden vorformulierte Klauseln über die Reservierungsgebühr vom BGH als unwirksam erklärt (BGH, Az.: III ZR 21/10). Durch das neue Urteil ist es den Maklern nicht mehr möglich, die Reservierungsgebühr erfolgsunabhängig in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festzuhalten.

Welche Regelungen gelten beim Widerrufsrecht?

Schließen Kunden mit einem Makler einen sogenannten Fernabsatzvertrag, also einen, der über Telefon oder per E-Mail abgeschlossen wird, muss der Immobilienprofi immer eine schriftliche Widerrufsbelehrung liefern. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Dabei ist es egal, ob der Vertrag per E-Mail, am Telefon oder schriftlich abgeschlossen wird. Liegt die Widerrufsbelehrung nicht zum Vertragsabschluss vor, hat der Kunde statt der vorgeschriebenen 14 Tage das Recht, den Vertrag auch noch längere Zeit danach zu widerrufen: In diesem Fall erlischt das Widerrufsrecht erst nach einem Jahr und 14 Tagen.

• Erfahre hier mehr über das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen.

Drei Arten des Maklerauftrags beim Immobilienverkauf

In der allgemeinen Vorstellung gilt es als die oberste Pflicht eines Maklers, eine Immobilie schnell und so gewinnbringend wie möglich an den Mann zu bringen. Doch auch wenn dies im beiderseitigen Interesse von Makler und Auftraggeber liegt, so ist die Tätigkeitspflicht kein zwingender Bestandteil des Maklervertrags.

Wer seine Immobilie über einen Makler verkaufen will, kann grundsätzlich zwischen drei Arten des Maklervertrages wählen:

1. einfacher Maklerauftrag
2. Makleralleinauftrag
3. qualifizierter Makleralleinauftrag

Je nach Vertragsart ist der Makler verpflichtet, bestimmte Leistungen zu erbringen. Außerdem regelt die Vertragsart auch, wer berechtigt ist, eine Immobilie zu vermarkten – mehrere Makler oder ein Immobilienprofi allein. Ebenso wird festgelegt, ob der Auftraggeber selbst tätig werden darf.

Einfacher Maklerauftrag – Verkäufer kann mehrere Makler beauftragen

Der einfache Maklerauftrag ist der lockerste Maklervertrag von allen. Für den Abschluss des Vertrages reicht es in der Regel aus, dass der Immobilienbesitzer dem Makler eine einfache mündliche oder schriftliche Erklärung gibt, dass dieser sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder vermieten soll. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer jedoch zu nichts und kann seine Immobilie durch weitere Makler vermarkten lassen oder sie selbst auf dem Markt anbieten.

Verkauft oder vermietet er das Objekt ohne Zutun eines Maklers, dann schuldet er auch keine Provision. Jedoch hat diese Freiheit auch einen Nachteil: Der Makler bekommt zwar die Erlaubnis, die Immobilie zu vermitteln – verpflichtet ist er aber nicht. Wie sehr er sich ins Zeug legt, ist ihm überlassen. Doch ewig warten muss der Auftraggeber deshalb dennoch nicht. Der einfache Maklerauftrag kann jederzeit gekündigt werden. Das ist zum einen ein Ansporn für den Makler und  zum anderen macht es eine Befristung des Vertrags nicht notwendig.

Makleralleinauftrag – Nur ein Makler und der Verkäufer können tätig werden

Etwas enger bindet sich der Auftraggeber beim einfachen Alleinauftrag an den Makler. Denn mit dieser Vertragsart entscheidet sich der Auftraggeber dafür, die Vermarktung seiner Immobilie ausschließlich einem Makler zu überlassen. Der Vorteil: Der Makler verpflichtet sich, tatsächlich tätig zu werden. Das ist beim einfachen Maklerauftrag nicht der Fall. Der Auftraggeber ist hierbei aber weiterhin berechtigt, sich selbst nach einem passenden Interessenten umzusehen und bei Erfolg die Immobilie auch ohne Zahlung der Maklerprovision zu verkaufen.

Wer trotz Makleralleinauftrag einen weiteren Immobilienprofi beauftragt, muss damit rechnen, doppelte Provision zahlen zu müssen – die des vermittelnden Maklers und die für jenen, mit dem Makleralleinauftrag. Damit der Auftraggeber nicht ewig an den Makler gebunden ist, obwohl dieser keinen passenden Interessenten findet, sollte der Alleinauftrag immer befristet werden. Üblich ist dabei eine Frist von sechs Monaten.

Qualifizierter Makleralleinauftrag – Immobilie wird exklusiv vom Makler vermarktet

Beim qualifizierten Alleinauftrag vereinbaren Makler und Auftraggeber, dass das Objekt exklusiv vom Immobilienprofi vermarktet werden darf. Das heißt, weder ein anderer Makler noch der Auftraggeber selbst darf tätig werden. Findet der Verkäufer ohne Makler einen potenziellen Interessenten, kann er das Geschäft nicht einfach abschließen, sondern muss ihn an den Makler verweisen. Hält sich der Auftraggeber nicht daran, hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz.

Beim qualifizierten Alleinauftrag sollten im Maklervertrag wichtige Vermarktungsmaßnahmen vereinbart werden, die der Makler dann auch wirklich leisten muss. Bleibt der Makler diese Pflicht schuldig, kann der Auftraggeber den Vertrag kündigen.

Auch beim qualifizierten Alleinauftrag bietet sich eine Befristung auf wenige Monate an.

Wann bietet sich welcher Maklerauftrag an?

„Wird ein Makler im Rahmen eines Alleinauftrages beauftragt, wird er wahrscheinlich mehr Bemühungen anstellen und sich mehr in den Auftrag reinhängen“, sagt Julia Wagner, Rechtreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund. Generell können Auftraggeber davon ausgehen, dass Makler motivierter sind, je weniger Konkurrenz sie zu befürchten haben. Denn nur so können sie sicher sein, dass ihre Bemühungen am Ende auch mit einer Provision belohnt wird. Ist die Dauer des Alleinauftrags – egal ob einfach oder qualifiziert – dazu noch begrenzt, wird der Makler noch mehr Möglichkeiten ausschöpfen, das Objekt schnell und gewinnbringend zu verkaufen.

wir empfehlen

Entspannt Vermieten oder Verkaufen

Lassen Sie den Profi für sich arbeiten und verkaufen oder vermieten Sie Ihre Immobilie schnell und clever.

Jetzt Makler finden