Grundschuld: So besichern Banken deine Baufinanzierung

Banken sichern mit einer Grundschuld im Grundbuch die Baufinanzierung gegen Zahlungsausfälle ab. Im Vorfeld müssen Kreditnehmer einige Entscheidungen zur Grundschuld treffen. Wir zeigen welche.

Grundschuld: Das Wichtigste in Kürze

Passende Baufinanzierung für deine Immobilie gefunden?

1. Jetzt will deine Bank eine Sicherheit für das Darlehen haben.
2. Als Sicherheit dient deine zu finanzierende Immobilie.
3. Die Geldsumme der Baufinanzierung wird als Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.
4. Dadurch erhält die Bank ein Grundpfandrecht auf deine Immobilie.
5. Du bekommst deinen Kredit ausgezahlt.

• Ist alles abbezahlt, kannst du die Grundschuld mit einer Löschungsbewilligung löschen lassen.

• Falls du deinen Kredit allerdings nicht mehr zurückzahlen kannst, kann die Bank von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch machen. Um an ihr Geld zu kommen, kann sie dafür deine Immobilie zwangsversteigern.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist eine Sicherheit, die ein Kreditgeber – meist eine Bank – bei der Vergabe einer Baufinanzierung auf eine Immobilie oder ein Grundstück legt. Das bedeutet, dass der Kreditgeber im Falle einer Nichtzahlung des Kredits das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen und den ausstehenden Betrag aus dem Verkaufserlös zu begleichen.

Wichtig: Die Grundschuld ist für die Bank ein Sicherungsmittel für die tatsächlich bestehenden Darlehensverbindlichkeiten. Entsprechend ist in der Regel die eingetragene Grundschuld immer so hoch wie die Geldsumme aus dem Darlehen.

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das in das Grundbuch eigetragen wird. Neben der Grundschuld gibt es in Deutschland noch ein zweites gebräuchliches Grundpfandrecht – die Hypothek.

Welche Vorteile hat die Grundschuld gegenüber der Hypothek?

Der Eigentümer hat in Absprache mit der Bank die Wahl zwischen Grundschuld und Hypothek, um die Baufinanzierung abzusichern. Wobei sich die Grundschuld in Deutschland durchgesetzt hat, weil sie für Kreditgeber und Kreditnehmer folgende Vorteile gegenüber der Hypothek bietet:

• Flexibilität: Im Gegensatz zur Hypothek bietet die Grundschuld dem Gläubiger eine höhere Flexibilität bei der Verwertung der Sicherheit. Die Bank kann das Grundstück verkaufen und aus dem Erlös ihre Forderungen befriedigen, ohne dass sie hierfür einen gerichtlichen Beschluss einholen muss.
• Höhere Kreditsummen: Da die Grundschuld als Sicherheit dient, kann der Kreditgeber eine höhere Kreditsumme für die Baufinanzierung zur Verfügung stellen als bei einer reinen persönlichen Bürgschaft oder einer Hypothek.
• Weniger formale Anforderungen: Im Gegensatz zur Hypothek bedarf die Eintragung der Grundschuld keiner besonderen Formalitäten. Das bedeutet, dass die Eintragung der Grundschuld schneller und einfacher erfolgen kann.
• Niedrigere Kosten: Die Eintragung der Grundschuld ist in der Regel günstiger als die Eintragung einer Hypothek, da keine notarielle Beurkundung erforderlich ist.
• Keine Zwangsvollstreckung: Bei einer Hypothek kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung der Immobilie einleiten, wenn der Kreditnehmer seine Zahlungen nicht leistet. Bei einer Grundschuld kann der Gläubiger das Grundstück nur verkaufen und aus dem Erlös seine Forderungen befriedigen.

Welchen Zweck erfüllt die Grundschuld?

Welchen Zweck die Grundschuld erfüllt, ist in Paragraf 1191 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.“ Es ist also eine Absicherung, mit der beispielsweise Kreditgeber das Risiko, verliehenes Geld nicht mehr zurückzubekommen, abmildern können.

Die Zweckbestimmungserklärung

Anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld nicht automatisch an eine bestimmte Forderung wie eine Baufinanzierung geknüpft. Dies geschieht erst durch die Zweckerklärung: Bei Abschluss eines Immobiliendarlehens verlangt die Bank vom Kreditnehmer deswegen, eine solche Zweckbestimmungserklärung zu unterschreiben und damit festzulegen, welche Forderungen mit der Grundschuld gesichert werden.

Achtung: Bei der Zweckbestimmungserklärung wird zwischen weiter Zweckerklärung und enger Zweckerklärung unterschieden. Diesen Unterschied sollten Immobilienkäufer und zukünftige Grundstückseigentümer vor der Unterzeichnung der Zweckbestimmungserklärung kennen:

• Die Bank favorisiert meist eine weite Zweckerklärung, die ihr zusätzliche Rechte einräumt: Die Grundschuld könnte neben der Baufinanzierung beispielsweise auch den überzogenen Dispokredit sichern oder einen Autokredit, der irgendwann in der Zukunft aufgenommen wird. Eine solche weite Zweckerklärung lässt sich anhand folgender oder ähnlicher Formulierungen erkennen: „... sowie alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten“.
  Außerdem versucht manche Bank ein abstraktes Schuldversprechen unterzubringen, mit dem sie auch auf andere Vermögenswerte wie zum Beispiel Autos zugreifen kann.

• Für den Kreditnehmer ist immer eine enge Zweckerklärung zur Grundschuld von Vorteil, da sie sich nur auf das aktuell abzusichernde Darlehen beschränkt. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Kreditnehmer auch die Zweckerklärung für Grundschulden von dem Notar prüfen zu lassen, der für die Grundschuldbestellung zuständig ist.

Welche Bedeutung hat die Grundschuld für die Kreditvergabe und Immobilienfinanzierung?

Die Grundschuld hat eine große Bedeutung für die Kreditvergabe und Immobilienfinanzierung:

• Für die Bank, als Kreditgeber, ist die Grundschuld eine wichtige Sicherheit. Durch die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch erhält der Gläubiger im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners ein Vorrecht auf das belastete Grundstück und kann dieses im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußern, um sich aus dem Erlös zu befriedigen.
• Für den Kreditnehmer kann die Grundschuld bedeuten, dass er bessere Konditionen bei der Kreditvergabe erhält, da er durch die Sicherheit der Grundschuld eine höhere Kreditsumme zu einem günstigeren Zinssatz erhalten kann. Auch bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung kann die Eintragung einer Grundschuld von Vorteil sein.

Welche Arten der Grundschuld gibt es?

Die Grundschuld weist unterschiedliche Ausprägungen auf, je nachdem wofür und für wen sie bestellt wird – Grundpfandrechte sind sie alle:

• Fremdgrundschuld: Häufigster Fall der Grundschuld ist die Fremdgrundschuld, die sich die Bank zur Absicherung ihrer Darlehensforderung ins Grundbuch eintragen lässt. Sie weist gleichzeitig einen Schutz des Darlehensnehmers auf, da sich der Gläubiger verpflichtet, die Grundschuld nur zur Sicherung seiner Forderung zu verwenden – also der Rückzahlung des Darlehens. In diesem Fall wird die Fremdgrundschuld auch als Sicherungsgrundschuld bezeichnet.
• Eigentümergrundschuld: Bei der Eigentümergrundschuld steht im Gegensatz zur Fremdgrundschuld der Eigentümer selbst an erster Stelle im Grundbuch. Vorteil für den Eigentümer: Sobald eine Baufinanzierung nötig wird, will sich die Bank diese Grundschuld in der Regel zu ihren Gunsten umschreiben lassen. Eine gute Verhandlungsposition für den Eigentümer, der sich so bessere Konditionen sichern kann.
• Isolierte Grundschuld: In der Praxis keine besonders große Rolle spielt die isolierte Grundschuld. Sie sichert keine Forderungen, kann aber bei Bedarf aktiviert werden. Die isolierte Grundschuld kann bei einer vorgesehenen Schenkung sinnvoll sein, da so mögliche zukünftige Ansprüche gesichert werden.
• Gesamtgrundschuld: Die Gesamtgrundschuld ist eine Grundschuld, bei der mehrere Objekte als Sicherheit dienen. Dies ermöglicht dem Darlehensnehmer, eine höhere Darlehenssumme zu erhalten. Die verschiedenen Grundstücke oder Gebäude müssen dabei nicht zwingend einer Person gehören, sodass Freunde oder Familienmitglieder den Kreditnehmer durch die Belastung einer eigenen Immobilie unterstützen können. Zahlt der Kreditnehmer den Kredit nicht zurück, kann sich das Kreditinstitut allerdings grundsätzlich aussuchen, welche Immobilie sie mithilfe einer Zwangsversteigerung verwertet.

In der Praxis kommt in den meisten Fällen die Fremdgrundschuld als Sicherungsgrundschuld zum Einsatz. Eigentümergrundschuld und Gesamtgrundschuld spielen in Deutschland eher eine Nebenrolle.

Eine Eintragung ins Grundbuch muss immer erfolgen – entweder als Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld.

Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld: Was ist besser?

Ob die Grundschuld als Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld ins Grundbuch eingetragen wird, legt in der Regel die Bank fest. Rechtlich sind sie zwar identisch, es gibt jedoch folgende Unterschiede:

Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld ist im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Hierfür ist die Einwilligung des Eigentümers erforderlich. Zudem muss ein Notar den Eintrag vornehmen mit dem Vermerk „ohne Brief“ übernehmen.

• Vorteil der Buchgrundschuld: Bei der Buchgrundschuld finden sich alle relevanten Informationen im Grundbuch. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld ist diese Form transparenter und dadurch sicherer, da die Eigentümerverhältnisse direkt im Grundbuch festgehalten und nachvollzogen werden können.

• Nachteil der Buchgrundschuld: Ändert sich der Gläubiger, dann muss dies auch im Grundbuch festgehalten werden, wofür wiederum Notargebühren anfallen.

Briefgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld erhält der Kreditgeber zusätzlich zum Eintrag im Grundbuch in Abteilung III einen Grundschuldbrief – ein Wertpapier mit allen relevanten Informationen. 

• Vorteil der Briefgrundschuld: Wenn die Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen wird, beispielsweise weil der Kreditnehmer die Bank gewechselt hat, muss kein Eintrag ins Grundbuch erfolgen: Hier reichen ein Abtretungsvertrag und die Briefübergabe. 

• Nachteile der Briefgrundschuld: Beim bloßen Blick ins Grundbuch ist nicht klar ersichtlich, wer der aktuelle Gläubiger ist. Es kann also sein, dass im Grundbuch noch der alte Gläubiger steht, obwohl dieser gewechselt hat.
  Da zusätzlich ein Brief ausgestellt werden muss, fallen die Grundbuchkosten im Vergleich zur Buchgrundschuld allerdings auch um 25 Prozent höher aus.

Wie wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen?

Bis zur Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch sind einige Schritte nötig:

1. Die Bank händigt dem Kreditnehmer ein Grundschuldbestellungsformular aus, in dem die Höhe der Grundschuld und der Zweck festgehalten sind. Dieses Formular gibt der Kreditnehmer an den Notar weiter.
2. Der Notar und der Kreditnehmer machen einen Beurkundungstermin aus, bei dem im Optimalfall sowohl die Grundschuldbestellung als auch der Abschluss des Kaufvertrages sowie die Eintragung der Auflassungsvormerkung  erfolgen. 
3. Der Notar reicht die Grundschuldbestellungsurkunde beim Grundbuchamt ein – damit veranlasst er die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie. Nach etwa drei bis sechs Wochen erhält der Notar die Bestätigung darüber.
4. Der Notar sendet den aktualisierten Grundbuchauszug zusammen mit einem Exemplar der Grundschuldbestellungsurkunde an die Bank, die nun das Darlehen an den Kreditnehmer auszahlen kann.

Kann ich mehrere Grundschulden auf eine Immobilie eintragen lassen?

Kreditnehmer können mehrere Grundschulden auf eine Immobilie eintragen zu lassen, um so beispielsweise bessere Konditionen oder eine höhere Geldsumme zu erhalten. Aber Achtung: Die Eintragung von mehreren Grundschulden kann dazu führen, dass die Immobilie überbelastet wird und die Gesamtbelastung den Wert der Immobilie übersteigt. Das kann im Falle einer Zwangsversteigerung problematisch werden, da die Gläubiger unter Umständen nicht den vollen Betrag der Schulden zurückbekommen.

Wer trägt die Grundschuld ein?

Die Eintragung der Grundschuld erfolgt im Grundbuch und wird von einem Notar beurkundet. In der Regel wird die Eintragung vom Kreditnehmer veranlasst.

Was kostet die Eintragung der Grundschuld?

Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld sind abhängig von verschiedenen Faktoren:

• Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie
• Höhe der Grundschuld
• Gebühren des Notars

Als grobe Orientierung können Kreditnehmer mit Kosten von etwa 1 Prozent des Grundschuldbetrags rechnen, zuzüglich eventueller Auslagen des Notars. Die genauen Kosten können je nach Einzelfall variieren und sollten daher im Vorfeld mit dem Notar besprochen werden.

Wer zahlt die Eintragung der Grundschuld?

Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld trägt derjenige, der die Eintragung veranlasst hat. In der Praxis ist das der Kreditnehmer, der die Eintragung der Grundschuld veranlasst, um eine Baufinanzierung zu erhalten. In diesem Fall werden die Kosten für die Eintragung der Grundschuld von ihm getragen.

Welche Rolle spielt die Rangfolge der Grundschuld im Grundbuch?

Die Rangfolge der Grundschuld im Grundbuch ist von großer Bedeutung, da sie bestimmt, welche Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst bedient werden. Die Rangfolge bestimmt somit die Reihenfolge der Gläubiger, die aus dem Verkaufserlös der Immobilie befriedigt werden.

Die Grundschuld, die zuerst im Grundbuch eingetragen wurde, hat den höheren Rang und wird im Falle einer Versteigerung zuerst bedient. Die nachfolgenden Grundschulden haben einen niedrigeren Rang und werden erst bedient, wenn die vorrangigen Grundschulden bereits befriedigt wurden.

Gemäß Paragraf 879 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) entscheidet das Datum der Grundschuldeintragung über die Rangfolge.

Was sind Grundschuldzinsen?

Der Grundschuldzins wird mit der Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Anders als die Grundschuld, die zumeist dem Darlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins mit einem Zinssatz von 12 bis 20 Prozent jährlich enorm von den Bauzinsen ab.

Grundschuldzinsen stellen für Kreditinstitute eine Sicherheit gegen höhere Forderungen dar. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Kreditnehmer zu keinem Zeitpunkt die geforderten Raten gezahlt hat und durch die Zinsen die geschuldete Summe über den ursprünglichen Kredit gestiegen ist. Im Falle einer Zwangsversteigerung kann die Bank die kumulierten Grundschuldzinsen für maximal zwei Jahre zusätzlich einfordern.

Muss ich die Grundschuldzinsen zahlen?

Solange die Immobilie nicht zwangsversteigert werden muss, bleibt der Grundschuldzins im Verborgenen. Er muss also nicht, wie oftmals fälschlicherweise angenommen, zusätzlich zur monatlichen Rate bezahlt werden. Der Zinssatz ist zumeist für eine Dauer von fünf bis zehn Jahren festgeschrieben – danach wird er meist neu vereinbart.

Wie wird die Grundschuld getilgt?

Die Grundschuld muss nicht gesondert getilgt werden, sondern reduziert sich durch die Rückzahlung des Kredits, für den die Grundschuld eingetragen wurde. Das bedeutet, dass die Grundschuld mit dem Ende der Kreditlaufzeit oder durch eine vorzeitige Sondertilgung des Kredits vollständig getilgt wird.

Wann erlischt die Grundschuld?

Eine Grundschuld kann aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn sie vollständig getilgt wurde oder wenn sie aus anderen Gründen erloschen ist. Einige Gründe, die zum Erlöschen einer Grundschuld führen können, sind:

1. Tilgung: Wenn der Kredit, für den die Grundschuld eingetragen wurde, vollständig zurückgezahlt wurde, kann die Grundschuld gelöscht werden. Der Eigentümer erhält in diesem Fall eine Löschungsbewilligung der Bank – die Voraussetzung für die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch.
   Was für und gegen eine Löschung der Grundschuld spricht, erfährst du hier in unserem Ratgeber  
2. Verjährung: Eine Grundschuld kann auch erlöschen, wenn sie nicht innerhalb einer bestimmten Frist von 30 Jahren geltend gemacht wurde.
3. Aufhebungsvereinbarung: Eine Grundschuld kann auch durch eine Aufhebungsvereinbarung zwischen Gläubiger und Kreditnehmer erlöschen.
4. Verkauf der Immobilie: Wenn die Immobilie, für die die Grundschuld eingetragen wurde, verkauft wird, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.