Immobilienblase 2024: Platzt sie in Deutschland?

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Experten sind sich uneins: Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase? Steht sie kurz vor dem Platzen oder sinkt die Immobilienblasengfahr gerade? Ein Überblick, was dafür und dagegen spricht sowie welche Auswirkungen ein Platzen für Eigentümer und Kaufinteressenten hätte.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase lässt sich mit einer Seifenblase vergleichen. Je mehr Luft in die Seifenblase geblasen wird, desto wahrscheinlicher platzt sie. Bei einer Immobilienblase sind die Kaufpreise die treibende Kraft.

Je höher die Nachfrage für Immobilien ist, desto höher sind in der Regel auch die Angebotspreise. Sind Käufer bereit immer höhere Preise zu zahlen, entkoppeln sich die Immobilienpreise vom eigentlichen Sachwert. An einem bestimmten Punkt wird hierbei eine Grenze erreicht, ab der Interessenten nicht mehr bereit oder – etwa wegen der stark gestiegenen Zinsen – nicht mehr in der Lage sind, die Preise oder ihren Kredit zu bezahlen. Passiert dies plötzlich und außergewöhnlich schnell, so wird vom Platzen der Immobilienblase gesprochen.

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Wie zeigt sich, dass eine Immobilienblase existiert?

Für eine Immobilienblase gibt es verschiedene Anhaltspunkte:

  • Sehr starker Preisanstieg: Die Kaufpreise für Immobilien steigen nahezu grenzenlos an und entkoppeln sich von den Mietpreisen, der Inflation und den Durchschnittseinkommen der Bevölkerung.
  • Überbewertung von Immobilien: Die stark gestiegenen Kaufpreise stehen nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert der Immobilie.
  • Zunahme von Spekulationen: Immobilien werden häufiger als schnelle Kapitalanlage gekauft. In der Regel werden hier renovierungsbedürftige Häuser gekauft, renoviert und zu einem höheren Preis wieder verkauft. Begünstigt wird dies noch, wenn alternative Kapitalanlagen an Attraktivität verlieren. Das können beispielsweise die niedrigen Zinsen auf Sparguthaben sein.
  • Zu geringe Bautätigkeit: Wird zu wenig gebaut, bleibt das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in Schieflage, was zu weiter steigenden Preisen führt.
  • Politik versucht gegenzusteuern: Greift die Politik in den Immobilienmarkt ein, beispielsweise über vermehrte Neubauprojekte, spricht es dafür, dass die Regierung von einer Blasengefahr ausgeht.

Gibt es in Deutschland derzeit eine Immobilienblase?

Ob sich in Deutschland gerade eine Immobilienblase bildet oder diese sogar kurz vorm Platzen ist, darüber sind sich Experten uneinig. Diese Punkte sprechen dafür:

  • Die Kaufpreise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Mit der hohen Inflation und steigenden Bauzinsen gab es vielerorts jedoch leichte Preisrückgänge. Laut dem immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023 sind die Preisrückgänge jedoch jetzt weitgehend gestoppt. Ein Grund: die Zinsen sind zwischenzeitlich wieder etwas gesunken. Erfahre hier mehr über die Marktanalyse. Grundsätzlich ist das Preisniveau für Immobilien in Deutschland aber noch als hoch einzustufen.
  • Laut Einschätzung der Bundesbank waren Immobilien 2022 in Deutschland zwischen 25 und 40 Prozent überbewertet. Die Kaufpreise lagen also über dem, was angemessen wäre. Die Bundesbank warnte seit längerem vor einer Immobilienblase und bereitete Maßnahmen für ein mögliches Platzen vor.
  • Einige Experten sehen auch manch politische Maßnahmen als Indikator dafür, dass die Bundesregierung eine gewisse Blasengefahr annimmt. So wurde 2017 ein Gesetz erlassen, das der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Möglichkeit bietet, durch Eingriffe in den Immobilienmarkt Spekulationsblasen entgegenzuarbeiten. Die Finanzaufsicht hat bereits reagiert und strengere Regeln auf den Weg gebracht: Seit 1. April 2022 müssen Banken in Deutschland als Vorsorge für mögliche Rückschläge in den kommenden 12 Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen. Auch mit der Einführung der Grundsteuer C ab 2025 soll Grundstücksspekulationen ein Riegel vorgeschoben werden. Denn die neue Grundsteuer erlaubt es Kommunen für baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, sollte keine Bebauung stattfinden. Hier erfährst du mehr über die Grundsteuer und ihre Berechnung.

Obwohl es Anhaltspunkte für eine Blasengefahr gibt, sprechen auch gewichtige Argumente und die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt stark gegen eine Immobilienblase in Deutschland:

  • Das Hauptargument, das deutlich gegen eine Immobilienblase spricht, ist die Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt. Obwohl die Nachfrage sinkt, übersteigt sie das Immobilienangebot weiterhin. Dies wird sich wohl auch nicht so schnell ändern, da der Neubau von Wohnraum stockt. Bundesweit fehlen rund 700.000 Wohnungen, das Ziel der Regierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen wurde auch 2023 wieder weit verfehlt.
  • Durch die gestiegenen Zinsen und hohen Kaufpreise sinkt auch die Nachfrage nach Wohneigentum aktuell.
  • Die gesunkenen Kaufpreise sorgen dafür, dass sich die Entkopplung von Kauf- und Mietpreisen nicht weiter verstärkt. Dies führt zu einer Entspannung bei der Gefahr einer Immobilienblase.
  • Die Vergaberichtlinien für Darlehen sind in Deutschland recht streng. Wer eine schlechte Bonität aufweist, bekommt den Kredit nicht leichtfertig hinterhergeworfen. Ein derartiger Zusammenbruch, wie er ab 2007 in den USA stattgefunden hat, ist hierzulande daher nicht zu erwarten.

Die Experten sind sich uneins, ob es denn nun wirklich eine Blasengefahr in Deutschland gibt. Von einem plötzlichen Preisabsturz gehen sie aber alle nicht aus.

Das empirica Institut veröffentlicht regelmäßig den empirica-Blasenindex für den deutschen Immobilienmarkt, der sich mit der Blasengefahr auseinandersetzt. In der aktuellen Auswertung vom 3. Quartal 2023 gehen die Experten davon aus, dass die Blasengefahr aktuell sinkt, weil Miete und Preis wieder zusammenfinden. Es gebe immer weniger gefährdete Kreise, heißt es in der Analyse. Die Nachfrage übersteigt das Angebot trotz sinkender Preise noch immer, was hauptsächlich am stockenden Neubau liegt.

Welchen Einfluss haben Bauzinsen auf eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage ausreichend stark zurückgehen. Beispielsweise, weil Interessenten die angebotenen Preise nicht mehr zahlen können oder wollen.

Nachdem die Bauzinsen seit 2022 stetig anstiegen und gleichzeitig – mit etwas Verzögerung – die Immobilienpreise sanken, scheint diese Entwicklung im 4. Quartal 2023 gestoppt. Die Zinsen sind wieder etwas gesunken und es wird erwartet, dass die EZB den Leitzins im Laufe des Jahres 2024 senken wird. Dennoch sind auch die aktuellen Zinsen noch weit höher als zu Zeiten extremer Niedrigzinsen. Für manche Anschlussfinanzierungen könnte das zu einem Problem werden. Denn dadurch kann sich die Zinsbelastung deutlich erhöhen und es besteht die Gefahr, dass der Kredit nicht mehr bezahlt werden kann. Im schlimmsten Fall droht dann die Zwangsversteigerung.

Diagramm durchschnittliche Bauzinsen
Quelle: Europäische Zentralbank, Interhyp

Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase entsteht, müssen mehrere Faktoren ungünstig zusammenspielen. In der Regel gibt es aber zwei Hauptfaktoren, die zur Preisspirale auf dem Immobilienmarkt führen: eine zu lockere Kreditvergabe und eine fehlgeleitete Fiskalpolitik.

1. Kreditvergabe als Auslöser einer Immobilienblase

Je mehr Personen in der Lage sind in eine Immobilie zu investieren, desto mehr Einfluss nimmt dies auch auf die Preisentwicklung. Möglich wird dies beispielsweise, wenn die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite gelockert werden, die Darlehenskosten wegen niedriger Zinsen sehr günstig sind oder beides gleichzeitig der Fall ist.

Können sich mehr Personen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück leisten, desto höher wird die Nachfrage. Wenn dann noch eine Verknappung auf dem Markt hinzukommt, steigen die Preise kontinuierlich oder auch sprunghaft an.

Info

Beispiel: Immobilienblase in den USA 2007

Ende der 1990er-Jahre gab es in den USA eine recht lockere Kreditvergabe, die vor allem auch einkommensschwachen Familien den Weg in ein Eigenheim ermöglichte. Die hohe Nachfrage ließ die Preise über die Jahre stark ansteigen. Doch statt zu reagieren, vergaben die Banken weiterhin Kredite an Personen mit eigentlich viel zu geringer Bonität. Um so viel Geld ausschütten zu können, mussten die Banken zum Teil selbst Kredite aufnehmen.

Als die Kreditnehmer aufgrund hoher Belastungen ihre Kredite nicht mehr tilgen konnten, waren sie gezwungen ihre Häuser wieder zu verlassen und zu verkaufen. In der Folge sanken die Immobilienpreise in den USA rapide. Was wiederum dazu führte, dass auch die Banken ihre eigenen Kredite nicht mehr abzahlen konnten und zum Teil bankrottgingen. Da die amerikanischen Banken ihre Kredite über den Wertpapiermarkt refinanzierten, hatte deren Pleite Auswirkungen auf Banken auf der ganzen Welt und löste die große Finanzkrise 2007/2008 aus. Auch einige deutsche Geldinstitute mussten damals gerettet werden.

2. Fiskalpolitik als Auslöser einer Immobilienblase

Der Staat versucht in der Regel über verschiedene Wege, Schwankungen in der Wirtschaft auszugleichen. Das geschieht beispielsweise über Steuersenkungen oder -erhöhungen. Werden hier aber Fehlanreize geschaffen, kann dies die Bildung einer Immobilienblase begünstigen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es Steuererleichterungen für den Immobilienkauf gibt. Das erlaubt, ähnlich wie eine lockere Kreditvergabe, dass sich mehr Menschen eine Immobilie leisten können. Die Nachfrage steigt, der Markt wird knapper, die Preise steigen ins unermessliche – und irgendwann platzt die Blase.

Info

Beispiel: Fiskalpolitik nach der Wiedervereinigung Deutschlands

Nach der Wiedervereinigung Deutschlands 1990 hat der Fiskus Investments in Büroimmobilien in den neuen Bundesländern steuerlich gefördert. Insbesondere Investoren aus den alten Bundesländern nutzten die Möglichkeit und bauten neu oder sanierten aufwendig. Jedoch war die Nachfrage schneller gedeckt als angenommen und viele Objekte standen leer. Die Investoren konnten dadurch ihre Kredite nicht mehr refinanzieren und machten große Verluste.

Wann platzt eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage stark zurückgehen. Das kann verschiedene Gründe haben:

  1. Käufer wollen die hohen Preise nicht mehr zahlen.
  2. Die Kosten für Kredite steigen wieder, es haben also weniger Interessenten die Möglichkeit zu kaufen und Kreditnehmer müssen zum Teil wieder verkaufen, weil sie keine Anschlussfinanzierung bekommen.
  3. Banken verschärfen die Richtlinien für die Kreditvergabe.
  4. Es wird mehr gebaut, es gibt also wieder mehr Angebot.

Die geringere Nachfrage wirkt sich dann in der Regel auch auf die Immobilienpreise aus: Zuerst schwächen sich die Preisanstiege ab, ehe sie langfristig sinken. Ist das zu beobachten gibt es auf dem Markt einen psychologischen Effekt, der das Platzen der Blase noch begünstigt: Denn zum einen hoffen Interessenten auf weiter fallende Preise und warten deshalb noch mit dem Kauf. Zum anderen versuchen Verkäufer schnellstmöglich ihre Immobilie noch zu einem relativ guten Preis zu verkaufen, müssen dabei aber in der Regel den Angebotspreis senken.

Kommt es dann sogar so weit, dass das Angebot – ob durch Leerstand oder Neubauten – die Nachfrage übersteigt, fallen die Preise in der Regel noch schneller.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Wenn eine Immobilienblase platzt, wird in der Regel eine gewisse Kettenreaktion ausgelöst:

  • Nachfrage sinkt abrupt – dafür kann ein einzelner Auslöser sorgen oder es kommen mehrere zusammen.
  • Durch die gesunkene Nachfrage fallen auch die Preise.
  • Durch gefallene Preise sinkt die Bewertung von Immobilien.
  • Die niedrigere Bewertung sorgt zum einen dafür, dass Verkäufer weniger für ihre Immobilie bekommen, als sie selbst gezahlt haben – sie machen also Verlust. Zum anderen können unter Umständen jene, die ihre Immobilie zwar behalten wollen, aber eine Anschlussfinanzierung benötigen, diese nicht mehr finanzieren, weil die Kreditkosten steigen.
  • Es kommt zu vorschnellen Verkäufen und Zwangsversteigerungen.
  • Dadurch sinken die Preise noch stärker.
  • Das Angebot ist irgendwann höher als die Nachfrage, was die Preise weiter auf niedrigem Niveau hält.

Diese Kettenreaktion hat auf Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Mieter unterschiedliche Folgen:

Auswirkung einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilieneigentümer

Ist die Immobilie bereits abbezahlt und es besteht kein Wunsch, sie zu veräußern, so hat das Platzen einer Immobilienblase keine akuten Auswirkungen auf einen Eigentümer. Ihr Vermögen verringert sich zwar auch, aber das hat erst dann spürbare Folgen, wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit genutzt oder verkauft werden soll.

Problematisch kann es werden, wenn das Darlehen noch nicht abbezahlt ist und eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Denn die Konditionen für die Anschlussfinanzierung werden aufgrund des gesunkenen Immobilienwertes schlechter ausfallen. Noch problematischer wird es, wenn sich gleichzeitig das Zinsniveau erhöht. Kann der Eigenheimbesitzer aufgrund dessen seine Raten nicht mehr zahlen, muss er die Immobilie verkaufen – wahrscheinlich zu einem viel geringeren Preis als der, den er selbst dafür gezahlt hat. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Zwangsversteigerung.

Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienverkäufer

Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen will oder muss, der hat durch die geplatzte Blase sehr wahrscheinlich mit großen finanziellen Verlusten zu rechnen. Denn mit sehr großer Wahrscheinlichkeit, muss die Immobilie zu einem weit geringeren Preis verkauft werden, als sie zuvor erworben wurde.

Wer also nicht tatsächlich verkaufen muss, sollte sich in der Situation den Verkauf seiner Immobilie überlegen und sie vielleicht vorerst vermieten. Hat sich der Markt erholt, kann erneut über einen Verkauf nachgedacht werden.

Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienkäufer

Für Kaufinteressenten ist das Platzen einer Blase grundsätzlich nicht negativ. Jedoch ist auch hierbei das Timing entscheidend. Denn sollten nach dem Kauf einer Immobilie die Preise weiterhin sinken, so verliert auch das neuerworbene Objekt schnell an Wert. Es kann also passieren, dass auch Immobilienkäufer finanzielle Verluste erleiden.

Kaufinteressenten sollten in Zeiten sinkender Immobilienpreise nicht nur diese im Blick haben, sondern auch die Finanzierungskonditionen beobachten. Denn steigen die Kreditkosten wieder an, kann sich manch einer das Darlehen gar nicht mehr leisten.

Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Mieter

Auch auf Mieter hat eine platzende Immobilienblase meist einen Einfluss. Bedingt durch die steigenden Zinsen sinkt die Nachfrage nach Kaufimmobilien. Die Folge ist eine höhere Nachfrage bei den Mietimmobilien, die zu höheren Mietpreisen bei Neuvermietungen führt.

Sinkende Immobilienpreise: Ist die Blase geplatzt?

Der Immobilienmarkt erlebte in den vergangenen Monaten eine komplette Trendwende. Nachdem jahrelang die Angebotspreise für Immobilien immer stärker in die Höhe kletterten, stiegen die Preise nun nicht mehr an, sondern sanken sogar flächendeckend.  Laut einer Marktanalyse von immowelt.de sind die Angebotspreise für Immobilien im 4. Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal beinahe konstant geblieben. In einigen Städten gab es sogar einen moderaten Anstieg.

Aufgrund der aktuellen Zinsniveaus und der gestiegenen Baukosten sind dennoch weniger Bürger in der Lage, sich eine Immobilie zu kaufen oder neu zu bauen. Aber da es in Deutschland noch immer an Wohnraum mangelt, übersteigt die Nachfrage das Angebot noch immer. Dementsprechend konnte in den vergangenen zwei Jahren eher von einem Schrumpfen der Blase als von einem Platzen gesprochen werden. Diese Entwicklung könnte sich bei sinkenden Zinsen als beendet erweisen.

Kann eine Immobilienblase verhindert werden?

Ob es eine Immobilienblase gegeben hat, weiß man meist erst mit Sicherheit, wenn die Blase geplatzt ist. Besteht die Vermutung, dass gerade eine Immobilienblase entsteht, so liegt es am Staat, dort rechtzeitig gegenzusteuern. Dafür gibt es verschiedene Wege. Zum einen können die Banken angehalten werden, ihre Vergaberichtlinien für Kredite zu verschärfen. Eine weitere Möglichkeit wäre, Spekulationsanreize so gering wie möglich zu halten, beispielsweise durch Steuererhöhungen.

Ob eine Blasenbildung aber tatsächlich komplett aufgehalten, beziehungsweise verhindert werden kann, ist umstritten.

Drohende Immobilienblase: Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen?

Die Nachfrage nach Immobilien lässt zurzeit etwas nach, weil sich viele Interessenten aufgrund der gestiegenen Zinsen, hoher Baukosten und der Inflation einen Kauf oder Neubau nicht leisten können. Jedoch herrscht vor allem in Städten und Ballungsgebieten weiterhin Wohnraummangel, weswegen das Angebot noch immer unter der Nachfrage liegt.

Die Zinsen sind im historischen Vergleich etwa auf dem Stand von vor 10 Jahren. Die Lage auf dem Immobilienmarkt ist allerdings für Verkäufer nicht mehr so günstig, wie noch vor zwei Jahren und der Zustand einer Immobilie spielt zunehmend eine wichtigere Rolle. Sanierungsbedürftige Immobilien oder energetisch ineffiziente Immobilien lassen sich demnach immer schlechter verkaufen.

Welchen Einfluss hat die Inflation auf die Immobilienblase?

Bei der Inflation sinkt der Wert des Geldes zunehmend. Daraus folgt, dass vieles teurer wird, sich Bürger entsprechend weniger leisten können. Dementsprechend nimmt die Inflation indirekt auch Einfluss auf die mögliche Immobilienblase in Deutschland. Denn je weniger Menschen sich eine Immobilie oder eine Baufinanzierung leisten können, desto geringer wird die Nachfrage. Dies kann unter Umständen das Platzen einer Immobilienblase einleiten.

Caroline Schiko25.01.2024

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19 Kommentare

Itzenblitz am 19.02.2024 17:21

Es werden alle möglichen Situationen beleuchtet, ohne klar zu sagen, ob man jetzt kaufen, oder verkaufen soll? Sie wollen natürlich keine Verantwortung übernehmen.

Als Oldtimer weiß ich aber, dass auf lange Sicht die Immobilienwerte sich immer vervielfacht haben.

Das große Reiheneckhaus meiner Eltern kostete 1955 ca 40.000,- DM. Als sie es 1979 verkauften, erhielten sie bereits 185.000,- DM und heute würde ein ähnliches Objekt mit entsprechenden Grundstück und Garage ca. 1.000.000 € kosten.

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Hooksiel am 19.02.2024 20:46

als alter Hase, rate ich willigen Käufer so etwas links liegen zu lassen und würde auf Neubauprojekt setzen:-))

PKInmob am 19.02.2024 15:41

Für diese Ausführungen brauchts keine Experten. Der Preis für eine Immobilie ermittelt der Markt in Form der Anbieter und Nachfrager.

Dies ist ein komplexer Vorgang, da die Überlegungen der Marktteilnehmer durch exogene Faktoren beeinflusst werden. so beschönigen Makler +Immobilienportale durchweg die Lage, um ein Kaufdruckpotential auf Interessenten aufzubauen. Dies hat in der Niedrigzinsphase auch bestens funktioniert.

Bei höheren Zinsen und schärferen Kredtvergaben der Banken, werden viele Interessenten gezwungenermaßen rationaler. Dadurch sinkt die Nachfrage, mit der Folge sinkender Preise.

Verstärkt wird dieser Effekt durch staatliche Auflagen und Gesetze, die die Kosten für Renovierungen/Sanierungen noch weiter erhöhen, so dass der Verkaufsdruck weiter steigt.

Dies wird sich in 2024 weiter fortsetzen , trotz gegenteiliger Aussagen der Makler und Immobilienportale, die sich immer auf die sog. „Experten“ berufen.

Der Interessent sollte den Mut haben, hohe Abschläge beim Preis aufzurufen, da die Renovierungs-/Sanierungskosten wg. des Fachkräftemangels enorm hoch sind.

Auch wenn es einmal schief geht, weil der Verkäufer einen anderen Käufer findet, sollte keine Entmutigung entstehen, denn die Verkaufsangebote steigen weiter und ergeben immer wieder neue und interessante Möglichkeiten.

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JK am 20.02.2024 00:28

Sachlich gesehen, ist es genau so, wie beschrieben. Trotzdem ist jeder Immobilienkauf oder -verkauf ein individuelles Geschäft, das individuellen Bedürfnissen folgt. Insofern ist es, auch anhand noch so vieler unterschiedlicher Beispiele, nicht möglich, eine pauschale Bewertung vorzunehmen. Insbesondere dann, wenn die gekaufte Immobilie und deren Sanierung nicht finanziert werden muss, fällt ein Großteil der Argumente weg.

Michael Rausch am 19.02.2024 14:15

Viel geredet/geschrieben, nichts gesagt. Man will ja Kunden für Immonet und Co. Da darf man nur so schreiben, das Verkäufer inserieren und Käufer kaufen wollen. Wann war es je anders? Wir Käufer kaufen zu unseren Konditionen! Stimmen diese nicht, bleiben Verkäufer eben Eigentümer. War auch noch nie anders. Dumme Käufer werden immer gesucht, ja. aber Banken sichern diese mehr oder weniger ab, durch Finanzierung oder Ablehnen einer Finanzierung.

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Knut Kahnt am 19.02.2024 12:22

Eine Immo-Blase sehe ich akt noch nicht. Inflationsgetrieben sind die Lebensmittel-und Rohstoffpreise.

Der Nachfragemarkt Immobilien ist noch immer stark und wird akt. lediglich durch die gestiegenen Zinsen etwas gebremst. Dennoch sind Immobilien nicht nur in den bekannten Großstästen sondern auch in Städten wie Gera (< 100.000 Einwohner) in guten Lagen mit Preissteigerungen schnell verkauft. Die sinkenden Zinsen ab 3.Quartal 2024 werden diese Entwicklung m.E. weiter verstärken.

Die eigene Immobilie ist und bleibt die sichertste Wertanlage; daran wird sich grundsätzlich nichts ändern.

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Knut Kahnt am 19.02.2024 12:07

Sehr gute und qualifizierte Einschätzung der akt. Lage am Immobilienmarkt - danke!

Die Gefahr der platzenden Immo-Blase sehe ich akt. nicht, dafür sogt die Regierung selbst, weil die Wohnungswirtschaft weit hinter den selbstgesteckten Zielen zurücksteht und somit der Nachfragemarkt auf Jahre erhalten bleibt. Traurig ist, daß die fehlenden Sozialwohnungen zu steigenden Mieten führen werden, wie im Artikel beschrieben, und so die SPD geführte Regierung direkt für die akt. Mietsteigerungen mit verantwortlich ist.

Knut Kahnt

auf Kommentar antworten

arslonga am 19.02.2024 11:24

Leider sehr viel "einerseits/andrerseits" in der Argumentation, ohne eine klare Positionierung, schade!

auf Kommentar antworten

Inka am 13.04.2023 12:14

Es ist ein weiterer und anhaltender Preisanstieg, auch jetzt wieder im 2. Quartal 2023, u. a. auch durch fast schon weltfremde Makler, in Registrierung.

Selbst bei aufmerksamer Marktbeobachtung wird es recht eng, um ein Objekt zu finden, was gemäß der sich bietenden Situation, lieber heute als morgen geschehen möge, das einer sachlich/fachlichen/etc. Einstufung einigermaßen umsetzbar ist. Selbst bei einer soliden Ausgangsposition, mit seriöser Einschätzung, ja ohne längerfristigen Kredit.

Man lebt mit den bisherigen/anhaltenden Gegebenheiten von einem Tag auf den anderen, geht mit der nicht brechenden/versiegenden Zuversicht um!

Der Kommentar des direkten Vorredners:

Schade, diese destruktive Darstellung.

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salentinb@yahoo.com am 21.02.2023 12:14

Es wird keine Blase geben !

Preise werden schon lange hoch aufgerufen aber nicht bezahlt !

Und vor allen Dingen wird bezahlbarer Wohnraum fehlen

da es immer mehr Menschen nach GERMANY zieht .

Das ist ein Fakt und wird mit jedem Krieg und jedem Erdbeben noch bestärkt.

auf Kommentar antworten

arslonga am 20.02.2023 16:04

Sehr abgewogen, aber typisch deutsches Einerseits/Andrerseits...die jew. Argumente kannte ich schon gut. Aber: Wo geht's nun hin denn hin, liebe ExpertInnen!?

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Patrik am 20.02.2023 15:02

Aus meiner Sicht ist diese Analyse insgesamt stimmig, aber nicht in jedem Einzelfall. Für mich ist ein Investment in Mietobjekte eine langfristige Strategie. Wenn ich gute Rendite mit den Mietobjekten erwirtschafte, dann verkaufe ich doch nicht weil die Immopreise fallen könnten. Eine absurde Vorstellung für einen gut aufgestellten Investor. Fallen die Preise, dann kauft man nach. Irgendjemand muss, will immer verkaufen. Betrachtet man die Inflation, dann sind 4% Zinsen immer noch ein Witz. Solange der Mieter die Bude abbezahlt und die Bank keine Nachbeleihung fordert, sollte alles gut sein. Die Leute, die 2015, 2016 finanziert haben, und 2-3% jährlich tilgen, sollten bei einer Nachfinanzierung in 2025/2026 in keine Schieflage geraten. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in den Städten riesig, die Mieten steigen. Ein Risiko sehe ich eher, wenn unser Land wirtschaftlich gegen die Wand gefahren wird. Dann könnte es aus meiner Sicht tatsächlich zu einem länger andauernden Preisverfall bei den Immobilien kommen.

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Jochen d. am 20.02.2023 13:47

Solch einen blödsinn habe ich selten gelesen! Die nachfrage ist immer noch riesig, und geld ist genug da! 70 prozent der menschen haben noch kein wohneigentum, zahlen aber wahnsinnsmieten und wollen das ändern.

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Aladeen am 14.04.2022 00:00

Sehr guter Bericht, ist im Prinzip das, was ich meinen Freunden und Bekannten seit 2 Jahren prophezeie, vor allem das mit den höheren Kreditkosten, wenn die Zinsbindung abläuft. Bisher haben sie mir nicht geglaubt. Gleich Mal an alle diesen Super ausführlichen Bericht schicken.

auf Kommentar antworten

Joachim am 14.01.2022 12:32

Das ist der ausführlichste und objektivste Bericht, den ich bislang über das Thema Immobilienblase gelesen habe - vielen Dank dafür und ein großes Lob!

Bei den Risiken für die Immobilieneigentümer muss man aber immer unterscheiden zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für jeden Kapitalanleger ist ein Investment in gewisser Weise eine Spekulation, mal nimmt er höhere Risiken in Kauf, mal geringere. Dafür erhält er aber auch immer eine dem Risiko angemessene Rendite (in Form der Mieteinnahmen, gewährter Steuervorteile oder in der Erwartung auf einen späteren gewinnbringenden Verkauf). Andernfalls würde er das Investment gar nicht tätigen und in eine andere Anlageform investieren.

Hat der Anleger eine Immobilie gekauft, nur um sie später gewinnbringend zu veräußern, und die "Blase" platzt, dann hat er sich einfach verzockt. Das ist Pech, sollte aber im Normalfall kein Drama sein, weil Zocker nur mit dem Geld spielen sollten, das sie ohnehin übrig haben. Hier ist es Aufgabe der Banken, bei der Kreditvergabe darauf zu achten, und das sollte in den allermeisten Fällen wegen der bei uns strengen regulatorischen Anforderungen auch funktionieren.

Wurde das Investment jedoch in der Absicht getätigt, um über die Mieteinnahmen die spätere Rente aufzubessern, ist ein Preisverfall irrelevant, weil die Mieterträge gleich bleiben und das Investitionsziel weiterhin erreicht ist. Dass das Erbe für die Kinder später geringer ausfällt, ist zwar bedauerlich, aber auch nur ein Luxusproblem.

Ähnliches trifft auf den überwiegenden Teil der Selbstnutzer zu: Sie sparen die Miete (und wenden den gleichen Betrag stattdessen für die monatliche Annuität auf), leben dafür in der eigenen Immobilie ohne Angst, einmal gekündigt zu bekommen. Auch hier trifft der Preisverfall lediglich die Erben.

Die Gefahr, sich nach Ablauf der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung wegen eines höheren Zinsniveaus nicht mehr leisten zu können, ist bei einer vernünftigen Finanzplanung eigentlich vernachlässigbar: Wenn aktuell die Bauzinsen historisch niedrig sind, muss man dafür den Tilgungssatz auf das maximal leistbare Niveau heben. Bei einer Bedingungsanpassung zu schlechteren Zinskonditionen kann man dann den höheren Zins durch eine Reduzierung der Tilgung in gleicher Höhe ausgleichen - und die monatliche Belastung bleibt unveändert! Wenn man heute eine Finanzierung abschließt, sollte man die Zinsen ohnehin für mindestens 15 oder 20 Jahre festschreiben, alles andere wäre grober Leichtsinn und ebenfalls eine Form von "zocken". Bei entsprechend hoher Tilgung ist dann nur noch eine Restschuld übrig, die selbst bei einem starken Preisverfall noch durch den Immobilienwert gedeckt sein sollte. By the way: Die Älteren unter uns mögen sich erinnern, dass es Zeiten gab, in denen der Zinssatz für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen deutlich zweistellig war! Und das haben unsere Eltern auch stemmen können, weil sie sparsam gelebt und andere Prioritäten gesetzt haben...

Noch ein Wort zu der unterschiedlichen Entwicklung bei Kaufpreisen und Mieten: Das ist eine logische Schere, die sich hier auftut, weil Kaufpreise ausschließlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden (und höhere Preise den Bodenrichtwert in die Höhe treiben, was aus nachvollziehbaren Gründen im Sinne des Finanzamtes ist!), bei den Mieten der Gesetzgeber aber regulierend eingreift (Stichworte Mietpreisbremse, Jahressperrfrist, Kappungsgrenze).

auf Kommentar antworten

Sabine am 20.02.2023 14:03

Vielen Dank für diesen ergänzenden Kommentar zu diesem wirklich gelungenen Bericht. Beides bestätigt meine persönliche Position, die sich auf diese Weise "reflektiert" bzw. "gesichert anfühlt" ;o)))


Dirk am 18.04.2022 08:29

Ein gelungener Beitrag.

Ich würde aber ergänzen wollen, dass es damals zwar deutlich höhere Zinsen gab, die Immobilien dafür aber auch nur ein Drittel (wenn überhaupt...) gekostet haben.

So frage ich mich zur Zeit, wie sich die Preise verhalten werden, wenn die Zinsen jetzt rasant ansteigen. Dies könnte kurzfristig ein Vorteil für Käufer mit einem hohen Eigenkapital sein.

Meiner Erfahrung nach nehmen zur Zeit noch viele Käufer einen hohen Kredit auf, da sie wenig Eigenkapital haben. Diese werden aber immer schwieriger einen Kredit bekommen und somit die überteuerten Häuser keinen Käufer mehr finden. Demnach könnte die Preissteigerung auch ein Ende haben...

Was in meinen Augen jetzt noch diese Entwicklung beschleunigt ist die aberwitzige Erhöhung vieler Bodenrichtwerte, die ja, zumindest teilweise, auf Grund von Spekulationen hochgetrieben würden, gepaart mit schnell steigenden Zinsen.

Das man bei der Berechnung der Bodenrichtwerte nicht auch irgendeinen Faktor in Bezug auf die zukünftige Preisentwicklung einbaut, halte ich für nicht richtig.

Demnach warte ich die Entwicklung kurzfristig ab. Bei einer anständigen Ratenberechnung für Kredite müssten ehrlicherweise die enorm gestiegenen Energiekosten mit einkalkuliert werden. Diese sind nicht selten um das Dreifache gestiegen. Bei Bekannten von mir werden so aus günstigen 150 Euro pro Monat demnächst 450 Euro...und das sind nur die Kosten für den Verbrauch im Haus, ohne steigende Sprit- und Nahrungsmittelpreise.

Eine (objektiv betrachtete) spannende Entwicklung...

Inka am 11.01.2022 15:15

Sehr geehrter Herr "Martin", wer soll sich denn von Ihnen angesprochen fühlen?

auf Kommentar antworten

Martin am 10.01.2022 19:00

Es wäre schön gewesen, wenn sich der Autor nicht anonym versteckt hätte. Vieles ist wahr, einiges nicht.

auf Kommentar antworten

Inka am 10.01.2022 12:57

Dem Kommentar des Vorredners kann ich nur hinzusetzen:

Ja, das kenne ich auch noch aus dem Elternhaus (Vater, selbständiger Kaufmann, heute würde man die Bezeichnung Unternehmer einsetzen), man kaufte in überschaubaren Verhältnissen in den 60er/70er Jahren bescheidene Mietshäuser (was die Größe betrifft) mit der Hochrechnung von 10 - 12 angesetzten Jahresmieten. Motto: Leben, und leben lassen, als eigene Altersabsicherung, denn die Renten, sie verdienten im Vergleich zu heute, nicht das Wort, und der strebsame Mensch, er wollte dadurch ein Stück Unabhängigkeit erringen.

Sorry, dies nur zur Klarstellung der Verhältnisse!

auf Kommentar antworten

Inka am 10.01.2022 12:47

Ihre Recherche ist wirklich gut einzustufen, und mit DANKE zu bewerten.

Dennoch, nach betont sehr langer Suche, und noch ohne Ergebnis, würde ich mit gewonnener Praxis doch Ergänzungen/Erfahrungen hinzufügen wollen.

Die Preise sind vielfach fast aus der Luft gegriffen, auch in Gebieten der theoretischen Machbarkeit, etwa oberfränkische Regionen. Makler sind (leider eine Bezeichnung ohne Nachweis) zugleich wie Blasen entstanden, wie Pilze aus der Luft geschossen, was eine einigermaßen vertretbare Basis gefährdet. Auch Privatverkäufer wollen ein großes Stück von der Torte mitnehmen, und Wegfall der Provision, ist von vornherein draufgeschlagen (und auch mehr).

Weitere Schieflagen existieren teilweise auch - beispielsweise in Hochfranken - wo verdachtsmäßig die Verkäufer/Bank - in Richtung der Aussichten von Käufern etwas Subjektivität einbringen. Auch im Zusammenhang einer Praxis "türkischer Bazar". Die Liquidität, die in anderen Landesteilen zuerst eine Rolle spielt, sie gehört in Sympathie oder ähnlich. Ferner, Thema Liquidität: Reifere Menschen mit Bestandsnachweis stehen beim "Bewerben" hinter Familien mit einem Verdiener. Gebe(n) ich/wir es doch einer Familie (vor einer lebenserfahrenen Person) - ohne wahre Begründung; und das Fazit ist mitunter, es gibt über kurz oder lang, einen Lebenseinschnitt in der Familie, der Einzelverdiener kann der angespannten und ausgereizten finanziellen Situation nicht mehr gerecht werden, so ergeben sich inzwischen in einzelnen Gebieten (Beispiel: Landkreis Kronach) Zwangsversteigerungen als trauriges Ergebnis.

Dies ist - ausschnittweise - ein bedauerliches Resümee der Haussuche, speziell in "bezahlbaren" Gebieten/Landkreisen von Bayern/hier Großgebiet Oberfranken (vorher sind auch andere Landesteile abgeklappert worden), und dies bei bester Liquidität!

auf Kommentar antworten

Walter am 10.01.2022 11:50

Ich kann mich noch an die alte Regel erinnern "der Preis für ein Zinshaus ist die 10 - 12fache Jahreskaltmiete. In Hamburg jetzt das 43 fache. Für Zinshäuser spielt zum großen Teil die Mieteinnahme kaum noch eine Rolle vielmehr das sicher Parken von Geld, die Abschreibungsmöglichkeiten und Steuervorteile usw und natürlich die Spekulation auf einen noch höheren Kaufpreis. Mieter stören eigentlich nur.

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Martin am 10.01.2022 18:58

Wenn Mieter nur stören würden, würde es keine Mieteinnahmen geben. Die sind aber das Grundgerüst des Vermögensaufbaus. Steueraspekte, Abschreibungen etc. sind angenehme Nebeneffekte. Zudem sind die Mieteinnahmen eine elementare Grundlage des Objektwerts. Insofern ist die Behauptung einfach falsch. Spekulanten, die Immobilien leer stehen lassen, sind in mehrfacher Weise dumm: Sie verzichten auf Mieteinnahmen und gleichzeitig verringert sich der Objektwert mit jedem Winter, der verstreicht. Es gibt keinen vernünftigen Grund, Immobilien leerstehen zu lassen. Sind sie unrenoviert, kann ich sie billig und somit leicht vermieten. Oder ich saniere sie, setze die Kosten hierfür wiederum von der Steuer ab und steigere den Wert erheblich.

René am 10.01.2022 11:27

Danke für die Recherchen

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Johannes Peters am 21.02.2023 16:25

Recherchen sind zumindestens fachlich korrekt. Wie jedoch Immobilienmärkte reagieren konnte man in verschiedenen europäischen Ländern sehen. Banken oder andere Marktteilnehmer,welche eigentlich an der Immobilie an sich keine Interesse haben, sondern sie leben vorwiegend von den Vermittlungsprovisionen, sind für uns keine Ratgeber. Es gibt mind. 10 Argumente in Deutschland in nächster Zeit keine Immobilien mehr zu kaufen. Wenn schon der eigene Staat alles dafür tut, dass Immobilien kaum mehr Renditen abwerfen, und Mieter fast schon über 50% an Nebenkosten zahlen müssen, muss man nichts mehr hinzufügen!

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