Indexmietvertrag: Inflation bestimmt die Höhe der Indexmiete

Beim Indexmietvertrag orientiert sich die Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für private Haushalte. Sie steigt mit der Inflation. Das heißt für Mieter: Bei hoher Inflationsrate kann ein Indexmietvertrag richtig teuer werden.

Indexmietvertrag: Das Wichtigste in Kürze

• Die Nettokaltmiete in einem Indexmietvertrag orientiert sich nicht am örtlichen Mietspiegel, sondern am monatlich veröffentlichten Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. 
• Achtung: Die Nettokaltmiete muss vor Abschluss eines Indexmietvertrags unter der Mietpreisbremse liegen. Danach darf die Indexmiete auch über die Kappungsgrenze steigen. 
• Zwischen zwei Erhöhungen der Indexmiete muss mindestens 1 Jahr liegen.
• Der Vermieter muss eine Erhöhung der Indexmiete auf Grundlage des Verbraucherpreisindex schriftlich ankündigen. Sie bedarf keiner Zustimmung des Mieters.

• Vorteil Indexmietvertrag: Wenig Konfliktpotenzial zwischen Vermieter und Mieter, da sich eine Erhöhung auf offiziellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes beruht.

• Nachteil Indexmietvertrag: Die Indexmiete kann für den Mieter schnell teuer werden, wenn die Verbraucherpreise steigen.

Definition: Indexmietvertrag und Indexmiete

Ein Indexmietvertrag ist eine spezielle Art von Mietvertrag, bei dem die Höhe der Kaltmiete – in diesem Fall Indexmiete – an die Entwicklung des Preisindexes gebunden ist. In Deutschland ist dies der Verbraucherpreisindex (VPI), der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Der Mietpreis kann somit im Einklang mit der allgemeinen Preisentwicklung über die Kappungsgrenze steigen, aber auch fallen.

Was wird in einem Indexmietvertrag geregelt?

In einem Indexmietvertrag ist vereinbart, dass wenn die Lebenshaltungskosten steigen, auch eine Mietanpassung in Höhe dieser Veränderung vorgenommen werden kann. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss allerdings mindestens 1 Jahr liegen.

Die Bedeutung eines Indexmietvertrages ergibt sich dadurch, dass regelmäßige Mietanpassungen nach mindestens einem Jahr vorgenommen werden, ohne dass die Zustimmung durch den Mieter erfolgen muss. Die Referenzgröße bilden die Verbraucherpreise.

Was muss in einem Indexmietvertrag stehen?

Verpflichtende Inhalte eines Indexmietvertrages sind:

• Indexbasis: Welcher Index wird verwendet?
• Berechnungszeitraum
• Berechnungsformel
• Stichtagsregelung
• Mindest- und Höchstmiete
• Bekanntgabe des neuen Indexmietvertrages
• Vertragsdauer

Beide Vertragsparteien sollten vor der Vertragsunterzeichnung ggf. rechtlichen Rat einholen, um sicherzustellen, dass alle Inhalte des Indexmietvertrages genau verstanden wurden.

Wie erhöht man die Indexmiete?

Der Vermieter kann alle 12 Monate die Indexmiete entsprechend des Preisindexes erhöhen. Für die Berechnung der Mieterhöhung gilt folgende Formel:

Prozentuale Indexsteigerung =  (Alter Indexstand/Neuer Indexstand​×100)−100

Beispielrechnung für eine Erhöhung der Indexmiete:

Das Basisjahr für den Preisindex = 100 ist derzeit das Jahr 2015.
Der Preisindex belief sich zum Beispiel im Juni 2021 (alt) auf 109,1 Punkte und im Juni 2022 (neu) auf 117,4 Punkte.
Prozentuale Indexsteigerung = 117,4 / 109,1 x 100 - 100
Prozentuale Indexsteigerung = 7,61 Prozent

Die alte Kaltmiete lag bei 500 Euro. Der Preisindex steigt um 7,61 Prozent.
Der Vermieter kann die Miete um 38,05 Euro auf 538,05 Euro erhöhen.

Achtung: Der Vermieter muss dem Mieter den erhöhten Mietpreis schriftlich mitteilen. Ein Widerspruchsrecht gegen die Erhöhung hat der Mieter nicht, wenn sich der Vermieter auf den Preisindex beruft, der monatlich vom Statistischen Bundesamt berechnet wird.

Gibt es Grenzen für eine Erhöhung der Indexmiete?

Eine Erhöhung der Indexmiete darf zwar über der Kappungsgrenze liegen. Eine Miethöhe ist aber dann unzulässig, wenn sie die Kriterien einer Übererhöhung des Mietpreises oder gar des Mietwuchers erfüllt. Mietwucher liegt vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt. Dann muss der Mieter die Erhöhung laut Indexmietvertrag nicht hinnehmen.

Indexmiete: Vorteile und Nachteile für Vermieter

Vermieter, die sich für den Indexmietvertrag entscheiden, sind oft im Vorteil: Steigt das ortsübliche Mietniveau langsamer oder gleich schnell wie der Preisindex, lässt sich dauerhaft ein Mietniveau oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen.

Nur wenn die Mieten stärker steigen als die Verbraucherpreise, kann ein solcher Vertrag für den Vermieter nachteilig sein – denn ordentliche Mieterhöhungen, die sich nicht auf den Index berufen, sind weitestgehend ausgeschlossen.

Hier die Vorteile und Nachteile der Indexmiete für Vermieter im Einzelnen:

Indexmietvertrag: Die Vorteile für Vermieter

Der grundsätzliche Vorteil der Indexmiete für den Vermieter ist, dass er die im Rahmen der Indexvereinbarung festgelegten Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt. Denn für einen Indexmietvertrag gilt im Gegensatz zu einem üblichen Mietvertrag keine Kappungsgrenze.

„Die Indexmiete kann dauerhaft höher liegen, wenn der Verbraucherpreisindex schneller steigt als die ortsübliche Vergleichsmiete.“ 
_{Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus und Grund}

Bei einer Neuvermietung darf die Ausgangsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Indexmiete soll Mietern und Vermietern Planungssicherheit geben. Während einer moderaten Inflation sind drastische Mieterhöhungen nicht zulässig. Vermieter können ohne weitere Begründungen die vereinbarten Mieterhöhungsschritte umsetzen und von Mietsteigerungen in Höhe der Preisindexänderungen profitieren und sind nicht an die Kappungsgrenzen gebunden.

Indexmietvertrag: Die Nachteile für Vermieter

Je nach Mietmarktentwicklung können sich die genannten Vorteile für den Vermieter aber auch in Nachteile umkehren:

• Steigt die ortsübliche Miete stärker als die Inflation, sind trotzdem nur Mieterhöhungen gemäß der Indexänderung möglich. Gerade in Städten, in denen die Mieten durch die Decke gehen, kann die Miete nach einiger Zeit dann unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegen.
• Die Lebenshaltungskosten könnten theoretisch auch sinken, statt zu steigen. In diesem Fall hätte der Mieter einen Anspruch auf Mietsenkung. Dass die Lebenshaltungskosten nachhaltig sinken, gilt allerdings als unwahrscheinlich.
• Außerdem nachteilig für den Vermieter: Kostspielige energetische Sanierungen und Modernisierungen der Wohnung, die normalerweise zu einer Mieterhöhung berechtigen würden, sind ausgeschlossen. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung nach Modernisierung in der Regel nicht möglich ist.
  Ausnahme: Der Vermieter muss eine solche Modernisierungsmaßnahme wegen einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen, also aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat.

Kann man als Mieter von einem Indexmietvertrag profitieren?

Theoretisch können Mieter von einem Indexmietvertrag profitieren, wenn der Verbraucherpreisindex (VPI) beziehungsweise die Inflationsrate sinkt. In diesem Fall steht dem Mieter eine Mietsenkung zu.

Im Normalfall steigt die Inflationsrate jedoch, was zu einem Anstieg der Miete führt. Allerdings muss der Anstieg nicht zwingend über einer Mieterhöhung liegen, die mit dem Mietspiegel begründet ist. Ist Inflationsrate gering, dann steigt auch die Indexmiete nur leicht.

Kann der Vermieter die Mietpreisbremse mit Hilfe der Indexmiete umgehen?

Die konkreten gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse machen Indexmietverträge für Vermieter interessant. Vor allem dann, wenn Vermieter schon vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine Miete deutlich über dem ortsüblichen Niveau verlangt hatten. Dann genießt diese Miete laut Gesetz Bestandsschutz und kann bei einer Neuvermietung wieder verlangt werden. Schließen Mieter und Vermieter nun einen Indexmietvertrag ab, kann die Miete auch in Zukunft weit über das hinaussteigen, was im Rahmen der Mietpreisbremse erlaubt ist.

Ein Beispiel: Angenommen, in einer Stadt mit Mietpreisbremse beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Indexmietvertrags auf 10 Euro pro Quadratmeter, so kann der Vermieter als Ausgangsmiete maximal 11 Euro pro Quadratmeter verlangen (laut Mietpreisbremse 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete).

Nun sind im Zeitverlauf mehrere Konstellationen denkbar:

1. Die Mieten steigen stärker als der Lebenshaltungskostenindex

Angenommen, innerhalb von 5 Jahren steigt die ortsübliche Vergleichsmiete von 10 auf 13 Euro pro Quadratmeter, die Lebenshaltungskosten aber nur um 10 Prozent, so hätte der Vermieter das Nachsehen: Er könnte nach diesen 5 Jahren eine indexierte Miete in Höhe von 12,10 Euro verlangen (11 Euro plus 10 Prozent)

Die Änderung läge damit unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete.

2. Die Mietsteigerungen und die Steigerungen der Lebenshaltungskosten liegen gleichauf

Angenommen, innerhalb von 5 Jahren steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 Prozent von 10 auf 11 Euro pro Quadratmeter und die Lebenshaltungskosten ebenfalls um 10 Prozent, so könnte der Vermieter nach diesen 5 Jahren eine indexierte Miete in Höhe von 12,10 Euro verlangen (11 Euro plus 10 Prozent).

Die Änderung läge damit gleichauf mit einer Neuvermietung nach 5 Jahren. Auch dann könnte er 11 Euro plus 10 Prozent, also 12,10 Euro pro Quadratmeter verlangen.

3. Die Mieten steigen schwächer als der Lebenshaltungskostenindex

Angenommen, innerhalb von 5 Jahren steigt die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 50 Cent von 10 auf 10,50 Euro pro Quadratmeter, die Lebenshaltungskosten aber um 10 Prozent, so hätte der Vermieter einen Vorteil: Er könnte nach diesen 5 Jahren eine indexierte Miete in Höhe von 12,10 Euro verlangen (11 Euro plus 10 Prozent).

Die Änderung läge damit höher als die zulässige Miete gemäß Mietpreisbremse betrüge.

Denn bei einer Vermietung nach 5 Jahren könnte er in diesem Fall nur 11,55 Euro verlangen. Da die Mietpreisbremse aber vorsieht, dass der Vermieter bei einer Neuvermietung weiterhin eine überhöhte Miete verlangen kann, wenn der Vormieter diese bereits zahlte, dürfte er in diesem Fall sogar 12,10 Euro verlangen – ein weiterer Vorteil für den Vermieter (§ 556e Abs. 1 BGB).

Ein Gericht urteilte 2022, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses für die Mietpreisbremse entscheidend ist. Die Indexmiete darf daher im Lauf der Jahre die Vergleichsmieten durchaus übersteigen (AG Berlin-Mitte 123 C 77/22, Urteil vom 2. November 2022).

Häufig gestellte Fragen zu Indexmietvertrag und Indexmiete

Kurz zusammengefasst:

Alles rund um die Erhöhung der Indexmiete: