Mieterhöhung richtig formulieren: So geht‘s

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Vermieter können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung erhöhen. Welche Vorschriften bei Mieterhöhungen gelten und wie sie die Mieterhöhung richtig formulieren – mit unserem Musterschreiben zum Download klappt das.

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Musterschreiben für deine Mieterhöhung

Du willst die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen? Hier das passende Muster-Anschreiben als PDF herunterladen.

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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermieter können die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Voraussetzung ist, dass sich die Kaltmiete in den vergangenen zwölf Monaten nicht verändert hat. Da die Frist bei einer Mieterhöhung drei Monate beträgt, ist eine Erhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung möglich.

Mieterhöhung: Musterschreiben

Absender
Empfänger

 

 

 


Mieterhöhung für Ihre Wohnung_________________________________________


Sehr geehrte/r ________________________________________________________,
ich/wir bitte/n um Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von Ihnen seit ___________bewohnte, oben bezeichnete Wohnung. Laut § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, wenn die Miete zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, wobei das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

Derzeit beläuft sich die von Ihnen gezahlte Kaltmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung) auf ________________Euro pro Quadratmeter und Monat, insgesamt bei der Wohnungsgröße von ______Quadratmetern auf _________________Euro pro Monat zuzüglich der Vorauszahlung für laufende Betriebs und Nebenkosten in Höhe von _______________Euro.

(nachfolgend zutreffendes bitte ankreuzen:)

☐ Die von Ihnen gezahlte Miete liegt unterhalb der Vergleichsmiete, die sich aus dem Mietspiegel aus dem Jahr _________für nicht öffentlich geförderte, vergleichbare Wohnungen der Gemeinde ________________________ergibt, welche derzeit _____________Euro pro Quadratmeter beträgt.

☐ Die von Ihnen gezahlte Miete liegt unterhalb der Vergleichsmiete, die sich aus dem Mietspiegel für nicht öffentlich geförderte, vergleichbare Wohnungen der Gemeinde _____________________ ergibt, welcher derzeit eine Spanne zwischen __________Euro pro Quadratmeter und ____________Euro pro Quadratmeter (Mittlerer Wert: ___________Euro pro Quadratmeter) ausweist.

☐ Die von Ihnen gezahlte Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich aus dem in der Anlage beiliegenden, mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ergibt. Laut Gutachten beläuft sich die Vergleichsmiete für nicht öffentlich geförderte Wohnungen der Gemeinde _________________________auf______________Euro pro Quadratmeter.

☐ Die von Ihnen gezahlte Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Miete für nicht öffentlich geförderte, vergleichbare Wohnungen der Gemeinde __________________. Dies ergibt sich aus den Entgelten für einzelne, in der Anlage zu diesem Schreiben näher benannte vergleichbare drei Wohnungen. Demnach beläuft sich die Spanne der Mieten für vergleichbare Wohnungen auf zwischen ___________Euro pro Quadratmeter und ________________Euro pro Quadratmeter.

Ich bitte daher um Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um Prozent von ____________Euro auf Euro je Quadratmeter, damit also insgesamt von _________ Euro (alte Kaltmiete) um ____________Euro auf ____________ Euro (neue Kaltmiete).

Die neue Kaltmiete beläuft sich damit auf Euro zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von ______________ Euro, insgesamt also auf ______________ Euro. Sie ist mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt dieses Schreibens, demnach zum ______________, zu entrichten.

Ich bitte darum, meinem Mieterhöhungsbegehren schriftlich zuzustimmen. Das Gesetz (§ 558b, Abs. 2 BGB) räumt Ihnen eine Frist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang dieses Schreibens, hier also bis zum ______________, ein. Ich weise darauf hin, dass ich bei ausbleibender Zustimmung zur Mieterhöhung diese auf dem Rechtsweg durchsetzen kann. Gemäß § 561 BGB steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang dieser Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Mit freundlichen Grüßen
 

Haftungsausschluss:
Dieses Dokument wurde durch die Sozietät Wingendorf & Weissschuh, Mannheim, Berlin und Stuttgart geprüft und ist eine unverbindliche Vorlage. Es besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität. Es ersetzt nicht eine individuelle rechtsanwaltliche Beratung. Die Verwendung liegt in der Verantwortung des Lesers. Alle Rechte, auch der auszugsweisen Vervielfältigung, liegt bei der AVIV Germany GmbH.

Wie ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, lässt sich in vielen Fällen über einen Mietspiegel in Erfahrung bringen.

Der Mietspiegel benennt die für die jeweiligen Gemeinde oder Kommune üblichen Preise für Wohnungen, die hinsichtlich Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit vergleichbar sind. Gibt es keinen Mietspiegel, muss der Vermieter die Vergleichsmiete beispielsweise durch ein Sachverständigen-Gutachten oder mithilfe von Vergleichswohnungen ermitteln.

Info

Ein Mietspiegel berücksichtigt die üblichen Entgelte, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder regulär erhöht worden sind. Er wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt.

Er muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und spätestens nach vier Jahren neu erstellt werden. Handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, so muss dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden.

Mieterhöhung, Erhöhungsverlangen, Foto: insta photos / stock.adobe.com
Vermieter müssen bei einer Mieterhöhung formale Details beachten. Mieterhöhung, Erhöhungsverlangen, Foto: insta photos / stock.adobe.com
Link-Tipp

Hier erfährst du wie man einen Mietspiegel richtig liest.

Was muss ich als Vermieter beachten, wenn ich den Mietpreis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben will?

Vermieter dürfen die Nettokaltmiete nur alle 15 Monate erhöhen und die Mieterhöhung darf in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen – das ist die sogenannte Kappungsgrenze. In Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Achtung

Wird die ortsübliche Miete durch die Nennung von drei Vergleichswohnungen begründet, so müssen diese so genau benannt und beschrieben werden, dass der Mieter nachvollziehen kann, ob die Mieterhöhung berechtigt ist.

Der Mieter muss in der Lage sein, anhand der genauen Bezeichnung der Wohnungen, diese ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden zu können. Außerdem müssen die Wohnungen hinsichtlich Ausstattung und Größe zwar nicht exakt, aber in groben Zügen vergleichbar sein.

Erhebliche Abweichungen bei der Ausstattung oder die Wahl von Vergleichswohnungen, die ganz erheblich größer oder kleiner sind, können dazu führen, dass keine Vergleichbarkeit mehr gegeben ist, mit der Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam werden kann.

Begründet der Vermieter eine Mieterhöhung mit der Nennung von drei Vergleichswohnungen, obwohl es in der Gemeinde einen Mietspiegel gibt, so muss er auf diesen hinweisen.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungen können Vermieter mit bis zu acht Prozent der Kosten anteilig auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Hiervon sind jene Kosten abzuziehen, die Erhaltungsmaßnahmen verursacht hätten. Ein Beispiel: Lässt der Vermieter im Zuge des Einbaus einer Dachdämmung das Dach neu decken, so können nur die Kosten für die energieeinsparende Dämmung berücksichtigt werden.

Eine Ausnahme von dieser Regel: Übersteigen die Kosten pro Wohneinheit nicht 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent der Kosten abziehen. Zudem darf die Miete wegen der Modernisierung nicht unbegrenzt steigen, sondern höchstens um drei Euro pro Quadratmeter, wenn die Ausgangsmiete mehr als sieben Euro pro Quadratmeter betrug, ansonsten um zwei Euro pro Quadratmeter.

Die reguläre 20-, beziehungsweise 15-prozentige Kappungsgrenze und Begrenzungen durch den Mietspiegel entfallen bei der Modernisierungsmieterhöhung allerdings. „Staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen muss der Vermieter ebenfalls vom Ausgangsbetrag abziehen“, sagt Dr. Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.

Modernisiert der Vermieter also seine Mietimmobilie für 20.000 Euro und kann 5.000 Euro davon mithilfe staatlicher Förderungen finanzieren, muss er diesen Betrag aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Der Rest werde anteilig auf den Mieter umgelegt, weiß der Mietrechtsexperte Hoth. Die Modernisierungsumlage von acht Prozent des Beispiels berechnet sich also aus 15.000 Euro.

Was zählt als Modernisierung?

Vermieter müssen zwischen Modernisierungen und Reparaturen beziehungsweise Instandhaltungen unterscheiden. Wärmedämmungs- und Isolierungsmaßnahmen sind in der Regel Modernisierungen, die Reparatur eines defekten Fensters ist nur eine Reparaturmaßnahme.

Wann kann ich keine Modernisierungsumlage anwenden?

Liegt die neue Miete nach der Modernisierung deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann der Vermieter reguläre Mieterhöhungen erst dann wieder geltend machen, wenn das allgemeine Mietniveau so weit angestiegen ist, dass die Kaltmiete der modernisierten Wohnung unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegt. Erst dann kann er die Miete wieder auf den ortsüblichen Wert erhöhen.

Link-Tipp

Hier liest du alles Wissenswerte zur Modernisierungsumlage.

Mieterhöhung richtig formulieren: formale Details und Begründung

Egal ob Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierungsmieterhöhung: Sie ist bereits dann wirksam, wenn sie in Textform erfolgt. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung in Schriftzeichen abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az. VIII ZR 300/09).

Eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters im Erhöhungsverlangen ist nicht erforderlich. Eine Mieterhöhung stellt eine Vertragsveränderung dar, die nur mit Zustimmung beider Seiten möglich ist. Das bedeutet, dass der Mieter dem Erhöhungsbegehren zustimmen muss – dazu ist er allerdings verpflichtet, sofern die neue Miete innerhalb des ortsüblichen Niveaus liegt. Ansonsten kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen und wird, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, vor Gericht auch Recht bekommen.

Achtung

Auch ein Vertreter des Vermieters kann eine Mieterhöhung aussprechen: „Dem Schreiben muss eine Vollmachtsurkunde im Original beiliegen. Ansonsten ist das Schreiben zwar nicht unwirksam, kann aber vom Mieter zurückgewiesen werden“, erklärt Dr. Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland.

Das muss das Mieterhöhungsschreiben enthalten

  • korrekte Anrede aller betroffenen Mieter
  • Datum
  • Die Angabe, ab wann die neue Miete gilt
  • den neuen Mietbetrag beziehungsweise die Differenz zur alten Miete
  • eine Begründung der Mieterhöhung
  • eine Frist, zu welchem Zeitpunkt die Miete erhöht wird. Vermieter können die Miete erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöhen – kommt das Schreiben also am 23. Februar an, ist eine Erhöhung zum 1. Mai möglich.
  • beim Anpassen an die ortsübliche Vergleichsmiete: die Bitte um Zustimmung des Mieters – am besten mit einer beigelegten Zustimmungserklärung. Der Vermieter sollte dem Mieter außerdem klar machen, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird.
  • bei Modernisierungsmaßnahmen: der Verweis auf §555d BGB, der regelt, wann Mieter Modernisierungsarbeiten dulden müssen.

Mieterhöhung korrekt begründen

Seine Entscheidung, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, muss der Vermieter dem Mieter in einer schriftlichen Ankündigung präzise begründen. Dafür hat er folgende Möglichkeiten:

  • Mietspiegel: Nimmt der Vermieter auf den Mietspiegel Bezug, muss der Mietpreis innerhalb der ortsüblichen Preisspanne liegen.
  • Auskünfte aus einer Mietdatenbank
  • Sachverständigen-Gutachten
  • die Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Angaben in jedem Fall mitteilen, auch wenn er die Erhöhung anders begründet.

Bei einer Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter dem Mieter einen genauen Überblick über die kommenden Arbeiten verschaffen. Der Vermieter muss Informationen zu Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen sowie Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeben. Außerdem muss er die Gesamtkosten der Modernisierung beziffern und die Kosten aufschlüsseln, einen Verteilerschlüssel festlegen, falls mehrere Wohnungen modernisiert werden und den Betrag der Mieterhöhung aus diesen Kosten nachvollziehbar berechnen.

Angeben muss der Vermieter in der Miet­erhöhungs­erklärung dabei lediglich die entstandenen Gesamtkosten. Eine Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen ist nicht erforderlich, urteilte der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 29/22).

Reagiert der Mieter trotzdem nicht auf das Schreiben, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. „Ist die Mieterhöhung vom Vermieter richtig beantragt worden, bekommt er vor Gericht Recht. Der Mieter trägt dann auch die Prozesskosten“, sagt Rechtsanwalt Dr. Carsten Hoth.

Im Gegensatz dazu brauche der Vermieter keine Zustimmung des Mieters, wenn er acht Prozent der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegt, betont Hoth. Der Mieter könne die Modernisierungsumlagen nur dann verhindern, wenn ein sogenannter Härtefall nach §555d Abs. 2 BGB vorliege. Eine Härte kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter alt, krank und gebrechlich ist.

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Welche Folgen haben fehlerhafte Mieterhöhungsankündigungen?

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig oder fehlerhaft begründet, hat das zur Folge, dass die Mieterhöhung erst später oder gar nicht greift. Erhöht ein Vermieter die Miete beispielsweise über die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Mieter die Zustimmung unter Umständen verweigern. Allerdings kann ein Mieterhöhungsverlangen teilweise wirksam sein, wenn es zwar formal korrekt, inhaltlich jedoch fehlerhaft ist, hat der BGH entschieden (Az.: VIII ZR 316/07). In solchen Fällen kann der Teil der Mieterhöhung, der bis zur ortüblich zulässigen Höhe reicht, wirksam sein, der darüber liegende Teil der Erhöhung aber nicht.

Bei Modernisierungsmieterhöhungen gilt: Wenn der Vermieter eine Modernisierung nicht oder nicht richtig ankündigt, verlängert sich zumindest die Frist für die Mieterhöhung – von drei auf sechs Monate. „Die Rechtsprechung ist in so einem Fall oft relativ streng. Wenn Vermieter in ihrem Schreiben nur ,Wir sanieren das Treppenhaus.‘ als Begründung angeben, könnte das nicht ausreichen“, sagt Rechtsanwalt Dr. Carsten Hoth. Besser sei es, wenn Vermieter die Arbeiten genau beschreiben würden. Die Frist verlängere sich auch dann auf ein halbes Jahr, wenn der Vermieter die Kosten falsch eingeschätzt hat und die Mieterhöhung um zehn Prozent höher ausfällt, als im Schreiben angekündigt.

Staffel- und Indexmiete: keine nachträgliche Mieterhöhung möglich

Bei Index- und Staffelmietvereinbarung sind künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag formuliert. Erhöhungen innerhalb des Zeitraums der Geltung von Index- und Staffelmietvereinbarungen sind ausgeschlossen.

Bei der Staffelmiete erhöht sich der Betrag automatisch um die ausgemachte Summe. Der Mieter muss nicht jeder Erhöhung neu zustimmen. Die Indexmiete richtet sich nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten. Steigt dieser Verbraucherpreisindex um drei Prozent, erhöht sich die Miete ebenfalls um drei Prozent. Auch hier muss der Mieter einer Erhöhung nicht zustimmen, damit sie wirksam wird.

Info

Sonderfall Mietpreisbremse: Wie Index- und Staffelmiete bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse für höhere Einnahmen sorgen, liest du hier.

Mieter hat bei Mieterhöhung Überlegungsfrist

Das Mieterhöhungsschreiben, das sich auf eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beruft, sollte eine Zustimmungserklärung enthalten, die der Mieter dem Vermieter innerhalb der Überlegungsfrist zukommen lassen sollte. Dabei gilt: Das Gesetz (§ 558b, Abs. 2 BGB) räumt dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsschreibens ein, innerhalb derer er der Mieterhöhung zustimmen oder diese ablehnen kann.

Bei fehlender Zustimmung einer begründeten Mieterhöhung hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung auf dem Rechtsweg mittels Zustimmungsklage zu erzwingen. Allerdings hat der Mieter bei einer Mieterhöhung grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Info

Urteile zu Mieterhöhungen

  • Beruft sich ein Vermieter bei einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel, so muss er diesen dem Scheiben nicht beilegen. Es reicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist, entschied der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 74/08).
  • Zahlt ein Mieter nach einer Mieterhöhung drei Mal die erhöhte Miete, so gilt dies als konkludente Zustimmung (BGH; Az.: VIII ZB 74/16).
  • Ein Mietspiegel für Wohnungen ist auch bei Mieterhöhungsverlangen für Einfamilienhäuser anwendbar (BGH; Az.: VIII ZR 54/15).
  • Der Vermieter muss nach einer Modernisierungsmieterhöhung oder einer sogenannten modernisierenden Instandsetzungsmaßnahme lediglich die Gesamtkosten angeben und nicht die einzelnen Kostenpositionen aufschlüsseln. Begründet hat der BGH das Urteil damit, dass die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach Paragraf 559 b Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch andernfalls überspannt würden. Bei Unsicherheit kann der Mieter Gebrauch von seinem Belegeinsichtsanspruch machen (BGH; Az.: VIII ZR 29/22).

 

Frank Kemter

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25 Kommentare

Gerd am 08.02.2024 20:46

Um eine Mieterhöhung zu begründen kann auf einen Mietspiegel (sofern existent) verwiesen werden. Alternativ können auch 3 Vergleichsbeispiele genannt werden.

Komme ich da nicht mit dem Datenschutz in Konflikt?

auf Kommentar antworten

Heiko am 05.02.2024 12:43

Der Mietspiegel unserer Stadt weist eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. einer Preisspanne von +/- 22% aus. Wenn der Mieter aktuell genau die durchschnittliche Vergleichsmiete bezahlt, darf die Miete dennoch im Rahmen der Preisspanne, z. B. 10% vom Vermieter angehoben werden?

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Alf68 am 22.11.2023 19:08

wie hoch darf eine Mieterhöhung sein, nach Modernisierung (Austausch/ kosten 29419,04 € ) der Heizung? Modernisierung wurde nicht angekündigt aber schon 2022 durchgeführt. Kaltmiete liegt bei 535 €

Miete wurde die letzten 5 Jahre nicht erhöht

Wohnung 66 qm mietspiegel 8,11€

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jochenbender2000 am 06.04.2023 10:05

Bin Vermieter mit Index Mietvertrag. Möchte Mieterhöhung ankündigen. Es ist April 2023. 3 Monate zuvor muss Mieterhöhung angekündigt werden. Dann wird die Erhöhung Juli 2023 wirksam. Der Verbaucherindex ist jedoch nur bis Februar 2023 veröffentlicht. Wie gehe ich vor?

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RudiSch am 09.03.2023 09:50

Hallo,

wenn 3 Jahre nach einer Mieterhöhung die Miete erneut um 20 % in Richtung ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll, ist die Überlegungsfrist dann in den letzten 2 Monaten der 3 Jahre enthalten oder muss die Überlegungsfrist zusätzlich erfolgen, d.h. eine Mieterhöhung wäre dann erst zu einem Termin nach 3 Jahren + 2 Monaten möglich?

auf Kommentar antworten

RudiSch am 09.03.2023 09:57

Mir ist bekannt, dass die erste Mieterhöhung nach 1 Jahr + Überlegungsfrist möglich ist. Bei 3 Jahren bin ich mir unsicher.

volkerz66 am 11.11.2022 09:25

Hallo,

ich habe mal eine Nachfrage, vielleicht kann mir jemand helfen.

Ist ein Nachtrag zum Mieterhöhungsverlangen zulässig? Nach meiner Auffassung ist es eine Korrektur von falschen Daten im Mieterhöhungsschreiben und dieses müsste neu gefertigt und nochmals versandt werden, damit würde aber die Mieterhöhung erst einen Monat später wirksam werden.

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Meyer am 02.03.2022 10:53

Ist diese Mieterhöhung so rechtens?

Hallo Frau...

seit nun mehr über 8 Jahren sind sie Mieter der Wohnung.....

In all den Jahren hab ich ihre wirtschaftliche Situation vor Augen gehabt,und demzufolge auf eine Mieterhöhung verzichtet.

Aber ihre jetzige ,, moralische Unzugänglichkeit" zwingt mich dazu eine Sondermieterhöhung von 20% vorzunehmen. Kaltmiete 380€+20% Aufschlag=76,00€

Neue Kaltmiete ab 1 Juni 22 somit 456€. Ändern sie ihren Dauerauftrag. Der Nebenkostenabschlag von 160€ ändert sich nicht. Gesamtzahlung somit 616€.

Ich weise sie darauf hin,dass sie aufgrund der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht haben. Ich bitte sie diese auch zu nutzen. Ich wäre froh wenn sie die WE sobald als möglich beanstandslos übergeben würden. Ihnen ist bekannt das ich die Wohnung in Kürze verkaufe. Der Käufer könnte Eigenbedarf anmelden,dann müssen sie die Wohnung ohnehin räumen. Ich hoffe, sie haben für meine Situation Verständnis und machen mir keinen Ärger. Danke Unterschrift des Vermieters

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Ahmet O. am 10.02.2022 21:16

Hallo,

ich habe am 01.01.2021 eine Wohnung vermietet. Nun hat Bremen den Mietspiegel rückwirkend zum 01.03.2020 wesentlich erhöht (um ca. 23%). Darf ich dann die Miete ebenfalls um diesen Wert erhöhen, oder geht es nur bis max. 15% in 15 Monaten?

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syllena am 13.01.2022 09:35

Hallo, wenn mein Vermieter kein Formblatt zur Zustimmung der Mieterhöhung beigefügt hat, ist die Mieterhöhung dann überhaupt rechtens? Danke

auf Kommentar antworten

Korsan03 am 10.12.2021 15:31

Hallo, ich bin Vermieter und zeit ca. zwei Jahre keine Mieterhöhung. Zu Zeit 5.5€ auf 118 m2 Kaltmiete (Praxis)

Darf ich bis zum 15% miete erhöhen?

Mietspiegel ca. 9-, Euro

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.12.2021 11:05

Hallo Korsan03,

Vermieter müssen sich bei Mieterhöhungen auch an geltendes Recht halten, sonst kann der Mieter mit Leichtigkeit klagen und vor Gericht gewinnen. Sie dürfen die Nettokaltmiete alle 15 Monate erhöhen und die Mieterhöhung darf in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. Die sogenannte Kappungsgrenze. In viele Großstädten beträgt diese Kappungsgrenze sogar 15 Prozent.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Christine am 25.10.2021 22:34

Mein Vermieter lud sich spontan zu mir als Mieter ein, machte Smalltalk, bis er zum Punkt der gestiegenen Ausgaben von ihm zum Mietshaus kam, und mir mündlich mitteilte die Miete um 10%(aktueller Mietspiegel) zu erhöhen. Eigentlich wollte er sofort ohne Bedenkzeit eine Zusage von mir. Das ganze sollte ab dem folgenden Monat gelten. Ich bat um Bedenkzeit und zahlte zum nächsten Monat nach Prüfung des aktuellen Mietspiegels die erhöhte Miete. Trotz Bitte um einen schriftlichen Mietvertrag von ihm, habe ich ihn bis heute nicht erhalten. Was ist die aktuelle Rechtslage in meinem Fall?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 26.10.2021 11:24

Hallo Christine,

die Mieterhöhung muss Ihnen immer schriftlich Post oder Mail) und mit Begründung (in diesem Fall aktueller Mietspiegel) zugehen. Ihre Zustimmung muss dagegen nicht schriftlich erfolgen: Zahlt ein Mieter nach einer Mieterhöhung drei Mal die erhöhte Miete, so gilt dies als konkludente Zustimmung (BGH; Az.: VIII ZB 74/16).

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Y.Mühlhause am 06.10.2021 20:03

Hallo.

Wir sind seit neuestem Vermieter und haben 2 Mieter übernommen. Einer der Wohnungen wird seit 2002 zu einem Spottpreis vermietet. Jetzt möchten wir eine Mieterhöhung durchsetzen. Sind wir da auch an die 20 % gebunden. Ich vermute das uns das Finanzamt wegen der geringen Miete Ärger machen wird. Wie passen wir denn in so einem Fall die Miete an?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 08.10.2021 13:16

Hallo Y.Mühlhause,

Vermieter müssen sich bei Mieterhöhungen auch an geltendes Recht halten, sonst kann der Mieter mit Leichtigkeit klagen und vor Gericht gewinnen. Sie dürfen, wie sie schon gelesen haben - die Nettokaltmiete nur alle 15 Monate erhöhen und die Mieterhöhung darf in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. Die sogenannte Kappungsgrenze. In viele Großstädten beträgt diese Kappungsgrenze sogar 15 Prozent.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

AnHe am 26.05.2021 20:36

Ich möchte die Miete unter Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Genügt es als Begründung auf den Mietspiegel zu verweisen oder muss die Berechnung nach Mietspiegel detailliert erläutert werden?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 27.05.2021 09:17

Hallo AnHe,

zunächst reicht als Grund der Hinweis, dass die Erhöhung aufgrund des Mietspiegels zustande kam. Sollte es jedoch zu Streit kommen, kann eine genaue Berechnung nötig werden.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

illiW am 22.02.2021 13:44

Anfrage Willi Zellermann vom 03.02.2021

Kann ich denn nach 3 Wochen mal auf eine Antwort hoffen?

auf Kommentar antworten

Willi Zellermann am 03.02.2021 16:00

Ich wohne in einer Seniorenwohnanlage und mein Vermieter hat zum 01.01.2021 die Miete für einen Freiluftstellplatz in einem Carport erhöht. Diese Erhöhung wurde weder angekündigt, noch begründet. Eine schriftliche Begründung wird einfach nicht gegeben und die Aufforderung dazu einfach ignoriert. Gegenüber ortsüblichen Vergleichsmieten,ist der Mietpreis schon deutlich höher. Obwohl für das Carport ein gesonderter Mietvertrag besteht wurde der neue Mietpreis in das außervertragliche Leistungsangebot der Betriebskostenvorrauszahlung als eine Position aufgenommen. Ist das Rechtens?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.02.2021 08:10

Hallo Willi,

den konkreten Sachverhalt können wir aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Wir raten Ihnen sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder Mieterschutzbund zu wenden.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Peter Merten am 21.11.2020 09:17

Ich habe am 14.11.2020 die Mieterhöhung zum 01.01.2021 erhalten. Ist diese Frist rechtens oder greift die Erhöhung erst zum 01.02.2021?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 25.11.2020 07:59

Hallo Herr Merten,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Unserer Auffassung nach dürfte die Erhöhung erst zum Februar fällig werden. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir das aus der Ferne nicht abschließend beurteilen und keine rechtssichere Beratung leisten können oder dürfen. Wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterschutzbund.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Claudia Runge am 09.11.2020 14:53

Frage: Mein Vermieter hat die Hausbetreuung einer Hausverwaltung übergeben. Laut der Abrechnung von 2019 haben wir eine Erhöhung nach der Mietzins Indexanpassung errechnet obwohl im Mietvertrag nichts davon erwähnt wird. ist diese Erhöhung erlaubt?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 13.11.2020 08:03

Hallo Claudia,

wenn im Mietvertrag eine Indexmieterhöhung nicht vorgesehen ist, dann kann sie auch nicht vorgenommen werden. Der Vermieter kann in dem Fall die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel anpassen, aber auch das nur in bestimmten Grenzen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Anja am 09.11.2020 14:40

Hallo,wie ist das wenn ich ein Kleingewerbe mit Wasser und Gas pauschal angemietet habe (10 Jahre)und nun plötzlich Vermieter ohne Modernisierung die Miete um 50€ erhöhen will ab Januar.

Dazu kommt das ab 1.1 21 ein neuer Vermieter ist.

Kann er sofort erhöhen,oder gibt es da Fristen ?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 13.11.2020 08:08

Hallo Anja,

da es sich hierbei um einen Gewerbemietvertrag handelt, greift das Mietrecht für Wohnraum nicht. Die Miete kann in dem Fall nur dann erhöht werden, wenn dies vorher im Mietvertrag so vereinbart wurde oder aber beide Parteien der Mieterhöhung zustimmen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Gewerbemietverein.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Heidi_999 am 23.09.2020 13:53

Hallo, ab wann läuft die Sonderkündigungs-Frist für den Mieter: ab dem Zeitpunkt der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme mit Verweis auf den Betrag, um den sich die Maßnahme nach Abschluss erhöhen wird, oder ab dem Zeitpunkt, wo nach Abschluss der Maßnahme die Mieterhöhung konkret zugestellt wird ?

auf Kommentar antworten

immowelt Team am 24.09.2020 14:05

Hallo Heidi,

macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach §§ 559 BGB (Modernisierung) geltend, kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang der Ankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Beste Grüße

mietmaus am 23.09.2020 08:14

Hallo liebe Immowelt-Redaktion,

uns ist am 21. September 2020 ein Schreiben vom Vermieter ins Haus geflattert.

"da ihre Miete seit dem Tag des Beginns nicht erhöht wurde und ich in diesem Jahr enorme Investitionen an dem von ihnen bewohnten Objekt getroffen habe, darüber hinaus die Miete über 11% unter der Durchschnittsmiete des von Ihnen bewohnten Hauses liegt, erhöhe ich die Miete zum 01.01.2020 um 10%...".

Hier nun meine Fragen:

1.) Sollte der Vermieter nicht genaustens begründen, welche Investitionen er getätigt hat, zumal ja nur Modernisierungen zu Mieterhöhungen führen können?

2.) Muss der Vermieter mir nicht den Mietspiegel bereitstellen, bzw. belegbar und nachvollziehbar begründen, worauf sich die 11% stützen (§558a BGB)? Denn außer diesem Schreiben gab es keine weiteren Angaben dazu.

3.) Gilt die 10% Erhöhung auch auf Garagenstellplätze?

4.) Kann ich dem Vermieter die Mieterhöhung ablehnen, wegen fehlender Begründung?

Beste Grüße,

mietmaus

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.09.2020 08:51

Hallo Mietmaus,

nicht jede Veränderung der Mietwohnung zählt vor dem Gesetz auch als Modernisierung. Es zählen nur Maßnahmen, die Primär- oder Endenergie sparen, beispielsweise der Einbau von Solaranlagen oder eine bessere Dämmung, Maßnahmen, die Wasser sparen, die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, die aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters durchgeführt werden, beispielsweise der Einbau von Rauchmeldern. Zudem muss die Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme genannt werden.

Weitere Informationen findest du hier in unserem Ratgeber.

Beste Grüße

KaPl am 18.04.2020 17:58

Sehr geehrtes Team der Immowelt-Redaktion.

Ist ein Mieterhöhungsschreiben von einer professionellen Hausverwaltung ohne Unterschrift formell richtig? Die Kaltmiete soll erstmalig seit 2005 der ortsüblichen Mieten angepasst werden. In meinem Fall wird die 15%Grenze nicht überschritten.

Die Hausverwaltung möchte die Zweitschrift mit meiner Einverständniserklärung zurück haben. Von der Hausverwaltung wurden jedoch beide Exemplare nicht unterzeichnet.

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Immowelt-Redaktion am 20.04.2020 10:00

Hallo KaPl,

laut § 558a (1) reicht es aus, wenn das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform erklärt und begründet wird. Eine Schriftform (mit Unterschrift) ist nicht nötig.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Superhero am 09.03.2020 14:58

Guten Tag liebe Immowelt-Redaktion

Ich habe ein Zweifamilienhaus gekauft, das im Laufe des Jahres zu einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten umgebaut wird. Aktuell ist eine Wohneinheit vermietet mit einem sehr undurchsichtigen Mietvertrag der die Kaltmiete nicht wirklich widerspiegelt. Es wurde in der Vergangenheit "warm vermietet". Die Miethöhe dieser Wohnung liegt aktuell deutlich unter dem Mietspiegel der Region und muss dringend angepasst werden.

Meine Fragen:

An welchem Wert sollte/muss ich mich orientieren, wenn ich die Miete erhöhen möchte, da ich die 20% Erhöhung nicht überschreiten darf? Gibt es einen Rechenwert der die Kaltmiete (unbekannt) aus der Warmmiete (bekannt) errechnet?

Kann ich als neuer Vermieter zum Beispiel die Nutzung der Garage aus dem aktuellen Mietumfang aussteuern und als Nebenkosten abrechnen? (aktuell ist die Nutzung über den alten Mietvertrag vereinbart ohne Angabe zu welchem Preis)

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

Liebe Grüße

Superhero

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Immowelt-Redaktion am 11.03.2020 07:48

Hallo Superhero,

da wir den Mietvertrag nicht kennen, können wir zwar keine abschließende Auskunft geben. Im Allgemeinen ist es aber so, dass bei Mietverträgen mit Betriebskostenpauschale die Kaltmiete und die Pauschale separat ausgewiesen werden. In diesem Fall ließen sich beide Positionen separat anpassen, wobei bei einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale einmalig eine Abrechnung erstellt werden müsste, um die Erhöhung zu begründen.

Sollte in Ihrem Fall eine Inklusivmiete vereinbart worden sein, bei der Kaltmiete und Pauschale nicht separat ausgewiesen worden sind, so gilt die gesetzliche Regelung, dass mit der Mietzahlung auch die Betriebskosten abgegolten sind. Eine nachträgliche einseitige Vertragsänderung ist nicht möglich. Um eine Mieterhöhung zu begründen, wäre es aus unserer Sicht dennoch sinnvoll, die einzelnen Positionen separat auszuweisen, um einen Anhaltspunkt zu haben, wie hoch die hypothetische Kaltmiete wäre, so dass sich die Erhöhung besser begründen ließe. Sofern die Inklusivmiete nach der Erhöhung immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete läge, wäre es aber unproblematisch, zur Begründung einfach die ortsübliche Kaltmiete anzuführen, da dann in

keinem Fall die Gefahr bestünde, dass der Mieter eine Miethöhe über dem ortsüblichen Niveau zu tragen hätte (BGH, Az.: VIII ZR 331/06). Der BGH hat dazu ein Urteil mit folgendem Leitsatz gesprochen: " Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt." Da wir aber keine Kenntnisse vom Inhalt des Vertrags haben, könnte es ratsam sein, die konkreten Möglichkeiten von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Eigentümerverband prüfen zu lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Hötzl am 12.06.2019 15:58

Die einfachste Methode die Mieterhöhungen in Großstädten die über den Mietspiegel sind zu stoppen ===== alle Mieten die über den Mietspiegel sind, da Mieten Einnahmen sind, doppelt bis dreifach oder mehr zu Versteuern==== der geringste Aufwand

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Vermieter am 20.10.2019 11:02

Die Mieter bewohnen fremdes Eigentum. Diesen Umstand kann jeder selbst beeinflussen. Wer sich das nicht leisten kann let über seine Verhältnisse oder kürzen Sie die Tankrechnung an der Tankstelle weil der Sprit zu kalt war?


Token am 12.07.2019 11:22

Auf Dauer führt das vermutlich dazu dass keiner mehr vermietet.

Denn alternative Geldanlagen werden dann wieder lukrativ.

gitti am 02.01.2018 11:29

ich wohne in einer Erdgeschosswohnung und ca. alle 1,5 Jahre kommen in meinem Bad in der Wanne und Toilettenbecken die Fäkalien aller 8WEs hoch und laufen über, seid dem kann ich in dieser Wanne nicht mehr baden, alle Kosten für die Reinigung muste ich selber tragen und durchführen, den Ausbau dieser Wanne lehnt der Eigentümer ab und schickt mir nun auch noch eine Mieterhöhung, ich bin entsetzt, denn die Arbeitskosten und alles andere habe ich nie erstattet bekommen, weil es ja immer plötzlich passiert und ich dann im Schock bin, was kann ich tun???

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Immowelt-Redaktion am 03.01.2018 08:59

Hallo gitti,

vielen Dank für deinen Kommentar. Bitte beachten Sie vorab, dass wir keine individuelle Rechtsberatung leisten dürfen, sondern nur allgemeine Tipps geben können.

In der Regel ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zu erhalten, zu dem Sie sie zu Mietbeginn vorgefunden haben. Er muss in der Regel also auch die defekte Wanne oder den Abfluss - je nachdem, wo die Ursache des Problems sitzt - reparieren.

Um ihn zum Handeln aufzufordern, können Sie Ihrem Vermieter eine Mängelanzeige senden, in dem Sie ihm eine Frist zur Reparatur des Problems setzen. Bleibt er auch danach untätig, so haben Mieter in der Regel das Recht, die Miete zu mindern. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie auch selbst einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen und die Kosten später dem Vermieter in Rechnung stellen. Da das Problem akut ist, würden wir Ihnen empfehlen, sich erst an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu wenden. Dieser kann Sie dazu beraten, ob dies der richtige Weg für Sie ist und wie Sie weiter vorgehen können.

Mehr dazu lesen Sie in diesem Artikel: ratgeber.immowelt.de/a/maengelanzeige-maengel-richtig-anmahnen.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

info@ben-kom.de am 21.02.2017 22:04

Hallo Eigentümer,

ich als Hausverwalter in München werde oft gefragt wie man die Mieterhöhungen durchsetzt.

Nachfolgend habe ich meine Zusammenfassung veröffentlicht. Ich weise darauf hin, dass diese keine Rechtsauskunft ist.

Gerne steht meine Hausverwaltung in München auch für weitere Fragen oder Belange zu Verfügung.

Beste Grüße Benjamin Kominek

Immobilienkaufmann

 

Wie erhöhe ich die Miete? Vergleichswohnungen, qualifizierter Mietspiegel

Begründung einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf eine Vergleichswohnung (§ 558a BGB)

Bei Mieterhöhungen ist generell einiges zu beachten. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. In einem solchen Fall kann der Vermieter, wenn auch die weiteren Voraussetzungen (zum Beispiel: Mieterhöhung darf erst zu einem Zeitpunkt eintreten, zu dem die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB) erfüllt sind, die Zustimmung des Mieters zu der geforderten Mieterhöhung verlangen.

Laut § 558a Abs. 1 BGB ist dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung, dass seine geforderte Miete einer ortsüblichen Miete entspricht, kann der Vermieter insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 – 3 BGB) verweisen. Der Vermieter kann aber auch nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Vergleichswohnungen: Was ist zu beachten?

Damit die Mieterhöhung nicht im Ergebnis unbegründet ist, muss der Vermieter einiges beachten, wenn er für seine Begründung auf Vergleichswohnungen Bezug nimmt. Sind diesbezüglich nicht alle Voraussetzungen erfüllt, kann das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb unbegründet sein. Der Mieter wäre dann nicht verpflichtet der Mieterhöhung zuzustimmen.

Allerdings ist die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen in einem Prozess nicht ausreichend für den Nachweis, dass die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters also nicht zu, weil er meint, die Erhöhung sei unbegründet, und der Vermieter klagt die Zustimmung vor Gericht ein, muss der Richter entscheiden, ob die geforderte Miete ortsüblich ist, wenn der Mieter dies bestreitet. Für die Entscheidung des Richters ist in der Regel entweder ein Mietspiegel oder, wenn dieser nicht existiert, ein Sachverständigengutachten maßgebend. Die Wahrscheinlichkeit für einen positiven Prozessausgang für den Vermieter ist aber umso größer, je besser die Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete widerspiegeln.

Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen

Wichtig ist, dass mindestens drei Vergleichswohnungen aufgeführt werden, die bezüglich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der vermieteten Wohnung vergleichbar sind. Grundsätzlich unschädlich ist es, wenn die Wohnungen ebenfalls dem Vermieter gehören und von diesem vermietet werden. Beachten muss der Vermieter aber, dass eine von ihm angegebene Vergleichswohnung nicht mitzählt, wenn sie nicht alle Voraussetzungen erfüllt. Die ist zum Beispiel der Fall, wenn sie für den Mieter nicht eindeutig identifizierbar ist. Auch eine Wohnung, die mal vermietet war, aber aktuell von dem Eigentümer bewohnt wird, kann nicht mitgezählt werden.

Lage der Vergleichswohnungen

Die Vergleichswohnungen müssen grundsätzlich in der Gemeinde liegen, in der sich auch die Wohnung, für welche die Miete erhöht werden soll, befindet. Tritt der Fall ein, dass es in der fraglichen Gemeinde keine drei Vergleichswohnungen gibt, kann der Vermieter ausnahmsweise auch auf Vergleichswohnungen aus einer angrenzenden Gemeinde zurückgreifen. Er muss dann aber auch ausdrücklich darauf hinweisen und die Gründe hierfür genau erläutern. Außerdem ist in solchen Fällen Voraussetzung, dass die Nachbargemeinde ein ähnliches Mietniveau aufweist.

Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen

Unbedingt erforderlich ist auch die Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen. Dem Mieter muss es möglich sein, die Wohnungen allein anhand der Beschreibung des Vermieters zu finden, damit er sich vor Ort selbst von der Vergleichbarkeit der Wohnungen überzeugen kann. Die genaue Beschreibung des Mieters muss die exakte Anschrift der jeweiligen Vergleichswohnung enthalten. Wichtig sind gegebenenfalls auch die Nennung des Stockwerks und die genaue Bezeichnung der Lage in dem Stockwerk. Ist eine Wohnungsnummer vorhanden, muss auch diese genannt werden. Finden sich zu der Lagebeschreibung mehrere Wohnungen, ist auch der Name des Mieters aufzuführen. Es kommt aber nicht darauf an, ob der Mieter Zutritt zu der Vergleichswohnung bekommt.

Weitere Angaben bezüglich Art, Ausstattung, Baujahr und Beschaffenheit

Wegen der Vergleichbarkeit sind darüber hinaus weitere Angaben über Art, Ausstattung, Baujahr und Beschaffenheit der Vergleichswohnungen zu machen, die für die entsprechende Miethöhe entscheidend sind.

Keine erheblichen Flächenabweichungen

Wichtig ist auch die Angabe der Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen, damit der Mieter sich von der Vergleichbarkeit überzeugen kann. Problematisch ist eine Vergleichbarkeit, wenn die Flächen erheblich voneinander abweichen, denn im Verhältnis ist eine große Wohnung günstiger als eine viel kleinere Wohnung.

Vergleichbarkeit der Mietpreise

Für den Mieter müssen die Mietpreise vergleichbar sein. Dazu muss der Vermieter die Mieten der Vergleichswohnungen angeben. Hierbei muss erkennbar sein, ob es sich um Nettokalt- oder Bruttomieten handelt. Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit haben die Miete pro Quadratmeter zu vergleichen. Aus diesem Grund ist auch hierfür die Angabe der Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen wichtig, damit der Mieter die Quadratmetermiete notfalls errechnen kann, falls der Vermieter diese nicht angegeben hat.

Verlangter Vergleichswert: günstigste Miete

Der Vermieter darf nicht etwa den Schnitt der Mieten der Vergleichswohnungen verlangen. Er kann nur die günstigste Quadratmetermiete der Vergleichswohnungen verlangen. Verlangt er mehr ist das Mieterhöhungsverlangen unbegründet soweit es diesen Betrag übersteigt.

Besonderheit: qualifizierter Mietspiegel

Eine Besonderheit besteht, wenn ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB existiert, der Angaben für die vermietete Wohnung enthält. Dann ist der Vermieter gem. § 558a Abs. 3 BGB verpflichtet, wenn er zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf Vergleichswohnungen Bezug nimmt, auch diese Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel seinem Mieter mitzuteilen. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam.

[Kommentar gekürzt, Anm. d. Red.]

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